Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai tại huyện giao thủy, tỉnh nam định

Trang 19 Khoản 1, Khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: "Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ VĂN LUẬN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI TẠI HUYÊN GIAO THỦY, TỈNH NAM ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2023

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ VĂN LUẬN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI TẠI HUYÊN GIAO THỦY, TỈNH NAM ĐỊNH

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS Đặng Văn Minh

Thái Nguyên - 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2023

Tác giả luận văn

Lê Văn Luận

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết

ơn sâu sắc đến GS.TS Đặng Văn Minh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Khoa Tài nguyên và Môi trường - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công chức, viên chức Phòng Tài nguyên và môi trường huyện Giao Thủy, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Giao Thuỷ đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2023

Tác giả luận văn

Lê Văn Luận

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN THẠC SĨ viii

THESIS ABSTRACT x

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai 4

1.1.1 Một số khái niệm 4

1.1.2 Phân loại đăng ký đất đai 8

1.1.3 Vai trò, ý nghĩa của đăng ký đất đai 9

1.1.4 Các quy định về đăng ký đất đai 11

1.2 Cơ sở pháp lý 13

1.3 Cơ sở thực tiễn về đăng ký đất đai 14

1.3.1 Thực trạng đăng ký đất đai trên thế giới 14

1.3.2 Thực trạng đăng ký đất đai ở Việt Nam 21

1.4 Đánh giá chung về đăng ký đất đai 25

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 28

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 28

2.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu Error! Bookmark not defined 2.2.1 Địa điểm nghiên cứu Error! Bookmark not defined 3.2.2 Thời gian nghiên cứu Error! Bookmark not defined

2.3 Nội dung nghiên cứu 28

2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện và tình hình quản lý , sử dụng đất đai Giao Thủy, tỉnh Nam Định 28

2.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Giao Thủy 28

2.3.3 Thực trạng đăng ký đất đai trên địa bàn huyện Giao Thuỷ 28

2.3.4 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai trên địa bàn huyện Giao Thủy 29

2.4 Phương pháp nghiên cứu 29

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 29

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 29

2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu 32

2.4.4 Phương pháp phân tích, so sánh 32

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện giao thủy, tỉnh nam định 33 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên 33

3.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 37

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Giao Thủy 39

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thuỷ 41

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện 41

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Giao Thủy năm 2022 45

3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Giao Thủy 47

3.3 Thực trạng đăng ký đất đai trên địa bàn huyện giao thủy 47

3.3.1 Kết quả đăng ký đất đai lần đầu trên địa bàn huyện 47

3.3.3 Đánh giá công tác đăng ký đất đai trên địa bàn huyện Giao Thủy 61

3.4 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đăng ký đất đai trên địa bàn huyện Giao Thủy 69

3.4.1 Thuận lợi 69

3.4.2 Khó khăn, tồn tại và nguyên nhân 69

3.4.3 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đăng ký đất đai trên địa bàn huyện Giao Thủy 70

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72

1 Kết luận 72

2 Kiến nghị 73

TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 PHỤ LỤC

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Tiêu chí đánh giá sự hài lòng về đăng ký đất đai 30

Bảng 2.2 Chỉ số đánh giá mức độ hài lòng 31

Bảng 3.1 Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế giai đoạn 2018- 2022 37

Bảng 3.2 Dân số và lao động huyện Giao Thủy năm 2022 38

Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất huyện Giao Thủy năm 2022 45

Bảng 3.4 Kết quả đăng ký lần đầu trên địa bàn huyện Giao Thủy 47

Bảng 3.5 Kết quả đăng ký lần đầu theo đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Giao Thủy 49

Bảng 3.6 Các trường hợp tồn động không đủ điều kiện đăng ký đất đai 51

Bảng 3.7 Kết quả đăng ký biến động về quyền của người sử dụng đất giai đoạn 2018- 2022 52

Bảng 3.8 Kết quả đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2018- 2022 54

Bảng 3.9 Kết quả đăng ký biến động tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2018- 2022 55

Bảng 3.10 Kết quả đăng ký biến động thừa kế quyền sử dụng đất 56

Bảng 3.11 Kết quả đăng ký biến động thế chấp quyền sử dụng đất 57

Bảng 3.12 Kết quả đăng ký biến động chuyển mục đích sử dụng đất 58

Bảng 3.13 Kết quả đăng ký biến động do thay đổi diện tích, số hiệu thửa đất 59

Bảng 3.14 Kết quả cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai 60

Bảng 3.15 Thông tin chung về hộ gia đình, cá nhân điều tra đánh giá hoạt đồng đăng ký đất đai trên địa bàn huyện Giao Thủy 61

Bảng 3.16 Đánh giá của người dân khi làm các thủ tục về đăng ký đất đai 63

Bảng 3.17 Đánh giá của người dân về thực hiện thủ tục hành chính 66

Bảng 3.18 Đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức về hoạt động đăng ký đất đai 68

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN THẠC SĨ

1 Thông tin chung

1.1 Họ tên tác giả luận văn: Lê Văn Luận

1.2 Tên luận văn: Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai tại huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định

1.3 Ngành khoa học của luận văn: Quản lý đất đai; Mã số: 8.85.01.03

1.4 Người hướng dẫn khoa học: GS.TS Đặng Văn Minh

1.5 Cơ sở đào tạo: Trường Đại học Nông lâm –Đại học Thái Nguyên

2 Mục đích nghiên cứu:

Phân tích, đánh giá thực trạng đăng ký đất đai trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định; Nghiên cứu thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp tăng cường hiệu quả đăng ký đất đai trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định

3 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp; Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp; Phương pháp thống kê, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu; Phương pháp phân tích, so sánh

4 Kết quả nghiên cứu và kết luận

Giao Thủy là huyện nằm phía đông nam cửa ngõ ra Biển Đông của tỉnh; đông bắc giáp huyện Tiền Hải (Thái Bình); phía bắc giáp huyện Xuân Trường; phía tây giáp huyện Hải Hậu; phía đông nam giáp Biển Đông với bờ biển dài 32km, có Vườn quốc gia Xuân Thủy rộng hàng nghìn ha Huyện có diện tích tự nhiên 238,24km2, dân số 190.291 người; có 20 xã, 2 thị trấn Cơ cấu kinh tế của huyện từng bước được chuyển dịch theo hướng công nghiệp hoá Tỷ trọng ngành công nghiệp - xây dựng 43,5% ; Ngành dịch vụ 34,1%; Ngành nông - lâm nghiệp - thuỷ sản 22,4%

Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện được thực hiện theo đúng quy định của Luật đất đai và những văn bản hướng dẫn thi hành luật Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quản lý tài chính về đất đai được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật; công tác thanh tra, kiểm tra việc

chấp hành các quy định pháp luật về đất đai, xử lý các vi phạm về đất đai được thực hiện thường xuyên

Trong giai đoạn 2018-2022 huyện Giao Thủy đã hoàn thiện đăng ký đất đai cho 4.377 trường hợp đăng ký lần đầu; 17.155 trường hợp đăng ký biến động trong đó: biến động về quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp) là 15.791 trường hợp, biến động chuyển mục đích sử dụng đất là 607 trường hợp, biến động do thay đổi diện tích, số hiệu thửa đất 757 trường hợp Kết quả cập nhật, chỉnh

lý biến động đất đai đạt trung bình 92,45%

Đánh giá về công tác đăng ký đất đai tại huyện Giao Thủy cho thấy: Các thủ tục hành chính đã được niêm yết công khai đầy đủ, thời gian trả kết quả trong quá trình thực hiện không gặp khó khăn Đánh giá mức độ hài lòng về sự phục vụ của

cơ quan nhà nước khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký đất đai cho thấy sự hài lòng của người dân đối với hầu hết các tiêu chí Đối với cán bộ thì cơ sở vật chất tại nơi làm việc 100% được đánh giá đảm bảo đầy đủ và 81,82% tình trạng trang thiết

bị bình thường Sự hiểu biết về pháp luật của người dân đều nắm được quy định với 100% Sự phối hợp của các ban ngành liên quan khá tốt; trình tự thủ tục và thời gian thực hiện đăng ký đất đai vẫn chưa phù hợp

Như vậy, giai đoạn 2018-2022 huyện Giao Thủy đã hoàn thiện được 73,13%

lượng hồ sơ xin đăng ký đất lần đầu Công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai được quan tâm; nâng cao tính công khai, minh bạch trong việc tiếp nhận, giải quyết các thủ tục hành chính trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Tuy nhiên, công tác đăng ký đất đai, còn tồn tại, hạn chế chưa khắc phục được

Người hướng dẫn khoa học

THESIS ABSTRACT

1 General information

1.1 Author’s full name: Le Van Luan

1.2 Project title: Assessing the current status of land registration in Giao Thuy district, Nam Dinh province

1.3 Major: Land Management Code: 8.85.01.03

1.4 Scientific instrutor: Professor Dr Dang Van Minh

1.5 Tranining facility: Nong Lam University – Thai Nguyen University

2 Research purposes

Analyze and evaluate the current status of land registration in Giao Thuy district, Nam Dinh province; Research advantages and disadvantages and propose some solutions to increase the efficiency of land registration in Giao Thuy district, Nam Dinh province

3 Research Methods

Secondary data collection methods; Methods of collecting primary data; Statistical methods, data processing and data synthesis; Methods of analysis and comparison

4 Research results và conclude

Giao Thuy is a district located southeast of the province's gateway to the East Sea; Northeast borders Tien Hai district (Thai Binh); The north borders Xuan Truong district; the west borders Hai Hau district; The southeast borders the East Sea with a 32km long coastline, with Xuan Thuy National Park thousands of hectares wide The district has a natural area of 238.24km2 and a population of 190,291 people; There are 20 communes and 2 towns The economic structure of the district is gradually shifting towards industrialization Proportion of industry - construction 43.5%; Service industry 34.1%; Agriculture - forestry - fisheries 22.4%

State management of land in the district is carried out in accordance with the provisions of the Land Law and documents guiding its implementation Planning and land use planning; land allocation, land lease, change of land use purpose, land recovery; compensation, support, resettlement; Financial management of land is

carried out in accordance with the provisions of law; Inspection and checking of compliance with land laws and handling of land violations are carried out regularly

During the period 2018-2022, Giao Thuy district completed land registration for 4,377 first-time registration cases; 17,155 cases of registered changes, including: changes in land use rights (transfer, inheritance, donation, mortgage) are 15,791 cases, changes in land use purpose are 607 cases, changes due to changes in area and land plot number in 757 cases The results of updating and adjusting land changes reached an average of 92.45%

Evaluation of land registration in Giao Thuy district shows that: Administrative procedures have been fully posted publicly, and the time for returning results during implementation is not difficult Assessing the level of satisfaction with the service of state agencies when land users carry out land registration shows people's satisfaction with most of the criteria For staff, 100% of workplace facilities are assessed to be adequate and 81.82% are in normal equipment condition People's understanding of the law is 100% The coordination

of relevant departments is quite good; Procedures and time for land registration are still inconsistent

Thus, in the period 2018-2022, Giao Thuy district has completed 73.13% of first-time land registration applications The reform of administrative procedures in the land field is of concern; Improve openness and transparency in receiving and handling administrative procedures in registration and issuance of Certificates for organizations, households and individuals However, land registration still exists and has not been overcome

Scientific instrutor

Professor Dr Dang Van Minh

Student

Le Van Luan

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, nó đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người Đất đai được cố định về diện tích, không gian vị trí địa lý, ranh giới cụ thể Đó là tư liệu sản suất đặc biệt trong ngành nông, lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiến lược phát triển nền kinh tế nói chung Nó là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, là địa bàn phân

bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Không có nguồn tài nguyên nào có thể thay thế được đất đai

Nước ta là nước đang phát triển, cơ sở hạ tầng còn thấp kém, phần lớn dân cư sống bằng nghề nông nghiệp và đến nay nông nghiệp vẫn giữ vai trò chủ đạo trong nền kinh tế cả về giá trị sản lượng và lực lượng lao động Vì vậy để tăng năng suất và sức sản suất nông nghiệp chúng ta cần có một chính sách đất đai hợp lý tác động trực tiếp tới lực lượng sản suất nông nghiệp, điển hình đó là đất đai và nông dân Hơn nữa,

từ khi nước ta thực hiện cơ chế mở cửa, thu hút vốn đầu tư nước ngoài thì nhu cầu về đất đai ngày càng trở nên bức thiết Bên cạnh việc mở rộng sản suất thì vấn đề đặt ra cho các quốc gia nói chung và nước ta nói riêng là vấn đề môi trường, đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong sự nghiệp bảo vệ môi trường thông qua biện pháp trồng rừng, phủ xanh đất trống đồi núi trọc Để thực hiện tốt việc quản lý nhà nước về đất đai thì nhiệm vụ không thể thiếu được là phải thực hiện đăng ký đất đai trên phạm vi toàn quốc đến từng thửa đất, mảnh đất ở các địa bàn Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc nhằm thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính đầy đủ, chính xác và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất hợp pháp Điều này giúp cho người sử dụng yên tâm đầu tư khai thác những tiềm năng của đất và chấp hành đầy đủ những quy định về đất đai Việc đăng ký đất đai nhằm thiết lập hồ sơ, làm cơ sở để nhà nước nắm chắc, theo dõi toàn bộ quỹ đất dựa trên nền tảng của pháp luật

Huyện Giao Thuỷ là huyện đồng bằng ven biển của tỉnh Nam Định, trên địa bàn huyện có các tuyến Quốc lộ 37B, Tỉnh lộ 489, 489B, 488 chạy qua, có hệ thống

sông Hồng, sông Vọp, có 32 km bờ biển cùng với Vườn Quốc gia Xuân Thuỷ, khu

du lịch tắm biển Quất Lâm nằm trong hành lang trọng điểm của vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng Với vị trí thuận lợi tạo điều kiện phát triển kinh tế xã hội, du lịch, dịch vụ, cơ sở hạ tầng được đầu tư, đất đai biến động nên công tác đăng ký đất đai trên địa bàn huyện diễn ra sôi động Việc đăng ký đất đai của huyện Giao Thuỷ trong thời gian qua mặc dù đã được các cấp các ngành quan tâm nhiều Song do nhiều nguyên nhân tác động đến nên kết quả cũng như chất lượng còn nhiều hạn chế Tại các địa phương việc quản lý đất đai gặp không ít những khó khăn do việc giao đất sai nguyên tắc, giao đất không đúng thẩm quyền, lấn chiếm đất công ích một cách tùy tiện, sử dụng đất không đúng mục đích, chuyển nhượng đất trái phép cũng xuất phát từ việc buông lỏng quản lý Nhà nước về đất đai, chưa có chính sách

rõ ràng nên việc thu thuế gặp nhiều khó khăn gây thất thu một khoản tiền lớn từ việc thu thuế nhà đất đóng góp vào ngân sách Nhà nước Việc đánh giá thực trạng đăng ký đất đai của huyện nhằm giúp cho huyện có các giải pháp hành chính tốt hơn trong việc đẩy mạnh tiến độ thực hiện đăng ký đất đai

Xuất phát từ các yêu cầu thực tiễn trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:

“Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai tại huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định

- Xác định thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp tăng cường hiệu quả đăng ký đất đai trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Kết quả nghiên cứu của đề tài chỉ ra những hạn chế cũng như đề xuất một số giải pháp là cơ sở giúp phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Giao Thuỷ và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Giao Thủy nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai

- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo có ý nghĩa đối với học viên, sinh viên đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai tại các trường cao đẳng, đại học và học viện

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai

1.1.1 Một số khái niệm

1.1.1.1 Đất đai

Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a)

Hiến pháp năm 2013 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam quy định rõ tại Điều 53 "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý" và Khoản 1 Điều 54 "Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật" (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013a)

Tuy nhiên, khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai như sau:

"Đất đai là một phần diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm cả các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đất như khí hậu, thổ nhưỡng, dạng địa hình, địa mạo, nước mặt (hồ, sông, suối, đầm lầy,…), các lớp trầm tích sát

bề mặt cùng với nước ngầm, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, xây dựng hồ chứa nước, hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa, " (Đoàn Công Quỳ & cs., 2006)

Đất đai là một khoảng không gian có thời hạn theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật, nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất) và theo chiều ngang - trên mặt đất (là

nguồn từ thiên nhiên nhưng theo dòng chảy thời gian con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo về biến đất đai từ sản phẩm của thiên nhiên dần mang trong mình sức lao động đưa lợi ích từ đất đai đến cho xã hội, điển hình là việc đất đai được coi

là bất động sản (Phan Thị Thanh Huyền và cs., 2022)

Bên cạnh đó, đất đai có ý nghĩa quan trọng về mặt chính trị "Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta tốn bao công sức và xương máu mới khai thác, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ được vốn đất như ngày nay" (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1987)

1.1.1.2 Đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai được định nghĩa là “quá trình ghi lại các quyền lợi được công nhận hợp pháp về đất đai” Những quyền lợi này bao gồm, nhưng không giới hạn ở: quyền sở hữu, quyền truy cập, thừa kế, chiếm giữ và sử dụng Thông tin được coi là quan trọng đối với bất kỳ hệ thống đăng ký đất đai nào bao gồm số chủ quyền, số tham chiếu đất, quy mô, sử dụng đất, vị trí và quyền sở hữu Do đó, một hệ thống đăng ký đất đai tốt phải chứa đựng và bảo vệ các thành phần này, đồng thời cập nhật thường xuyên với mức độ chính xác và độ tin cậy cao (Zevenbergen 2002) Nhìn chung, mục đích chính của cơ quan đăng ký đất đai là hỗ trợ giao dịch đất đai đơn giản trong khi hệ thống thông tin đất đai phải tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận thông tin đất đai (Williamson, 2005)

Đối với nước ta, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013a)

Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính" (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b)

Khoản 1, Khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: "Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ

sở hữu Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu

và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau" (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b)

Như vậy, có thể hiểu đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính, một trong những hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, trong đó nội dung của đăng ký đất đai

là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý những thông tin về thửa đất: nguồn gốc, hiện trạng, thời điểm, thời hạn, giấy tờ và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất phải đăng ký theo một thủ tục và trình tự luật định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ hợp pháp của chủ sử dụng đất Đăng ký đất đai đã được Đảng và Nhà nước ta quan tâm và triển khai thực hiện ngay từ khi Cách mạng tháng Tám thành công bằng việc ban hành các sắc lệnh về quản lý đất đai Năm 1980, công tác đăng ký đất đai bắt đầu được pháp luật điều chỉnh và triển khai thực hiện trên phạm vi cả nước và thu được các kết quả đáng kể Qua 4 lần ban hành và sửa đổi Luật Đất đai (Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013) quy định về đăng ký quyền sử dụng đất càng ngày càng hoàn thiện, đã khẳng định được vị trí, vai trò của đăng ký đất đai trong việc thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai của Nhà nước, vai trò bảo vệ quyền

và lợi ích của người sử dụng đất Đăng ký đất đai hiện tại theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã trở thành một nhiệm vụ bắt buộc đối với các chủ thể sử dụng đất và các chủ thể có liên quan theo quy định của pháp luật, đạt được những thành quả nhất định

Tóm lại, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc đăng ký đất đai được thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay các trường hợp được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất Đồng thời, việc đăng ký nhằm “ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử

với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ không phải bó hẹp trong mục đích “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” như Luật Đất đai 2013 Do trước đây chỉ khi có đầy đủ giấy tờ về quyền

sử dụng đất thì người sử dụng đất mới đăng ký và việc thực hiện đăng ký cũng chưa đầy đủ, dẫn đến tình trạng lỏng lẻo trong quản lý đất đai nhất là tình trạng giao dịch, chuyển nhượng không theo quy định

1.1.1.3 Quyền và nghĩa vụ của người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

* Quyền của người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Điều 166 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất hợp pháp sẽ có những quyền như sau:

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp

về đất đai của mình thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án hoặc giải quyết tại UBND cấp huyện, cấp tỉnh

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

Như vậy, có thể thấy người sử dụng đất gồm nhiều đối tượng khác nhau, trong đó hộ gia đình, cá nhân là đối tượng phổ biến nhất Người sử dụng đất hợp pháp là người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua các hình thức sau: Giao, cho thuê, công nhận quyền hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Nghĩa vụ của người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 còn quy định nghĩa vụ đối với người sử dụng đất Cụ thể, Điều

170 Luật Đất đai 2013 quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau:

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất

- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

1.1.2 Phân loại đăng ký đất đai

Khoản 2 Điều 95, Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Đăng ký đất đai, nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau"

- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b)

- Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Người sử dụng đất,

kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; Chuyển mục đích sử dụng đất; Có thay đổi thời hạn

sử dụng đất; Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b)

1.1.3 Vai trò, ý nghĩa của đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005)

- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản gắn liền với đất, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển quyền

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội

- Lợi ích đối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội

Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai

Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển ngành địa chính, các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai gồm có: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp

lý Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất Đây là đơn

vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua việc thực hiện ĐKĐĐ, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật

- ĐKĐĐ sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác như: Xây dựng và ban hành các văn bản

và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất, cho thuê đất, công tác phân hạng và định giá đất, công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai

1.1.4 Các quy định về đăng ký đất đai

Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp; Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k

và l khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thì trong thời hạn không quá 30 ngày,

kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính"(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b)

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai quy định "Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất"

Như vậy có thể nói việc đăng ký đất đai được quy định rất rõ trong các văn bản pháp luật và có tính chất bắt buộc đối với các đối tượng sử dụng đất Việc đăng

ký đất đai được xác lập trên hồ sơ đất đai và bất động sản được gọi chung là Hồ sơ địa chính

1.1.4.1 Hồ sơ đất đai, bất động sản

Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

- Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

- Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.1.4.2 Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản

Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ

- Nguyên tắc đồng thuận

- Nguyên tắc công khai

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.1.4.3 Đơn vị đăng ký - thửa đất

Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ

sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký, có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng

hệ thống đăng ký (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong

hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô

tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống

mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp

Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng

ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục mét vuông cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.2 Cơ sở pháp lý

- Luật Đất đai năm 2013;

- Luật Dân sự năm 2015;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 148/2022/NĐ-CP ngày 18/12/2022 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất;

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm

2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Quyết định số 1271/QĐ-UBND ngày 06/7/2015 của UBND tỉnh Nam Định

về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực Tài nguyên và Môi trường thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp sở;

- Quyết định số 1272/QĐ-UBND ngày 06/7/2015 của UBND tỉnh Nam Định

về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực Tài nguyên và Môi trường thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện;

- Quyết định số 356/QĐ-UBND ngày 06/02/2018 của UBND tỉnh Nam Định

về việc công bố danh mục thủ tục hành chính ban hành mới, bãi bỏ thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp huyện, UBND cấp xã;

- Quyết định 26/2018/QĐ-UBND ngày 02/11/2018 của UBND tỉnh Nam Định Ban hành Quy định hạn mức giao đất ở và hạn mức công nhận đất ở trên địa bàn tỉnh Nam Định;

- Quyết định 14/2018/QĐ-UBND ngày 20/6/2018 của UBND tỉnh Nam Định Ban hành quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa các loại đất trên địa bàn tỉnh Nam Định;

- Quyết định số 321/QĐ-UBND ngày 14/02/2019 của UBND tỉnh Nam Định về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2022 và kế hoạch sử dụng đất năm đầu của điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất huyện Giao Thuỷ;

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm 2017, 2018, 2019, 2022 trên địa bàn huyện Giao Thủy

1.3 Cơ sở thực tiễn về đăng ký đất đai

1.3.1 Thực trạng đăng ký đất đai trên thế giới

1.3.1.1 Đăng ký đất đai ở Thụy Điển

- Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thụy Điển từ thế kỷ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp Hệ thống đăng ký đất đai ở Thụy Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn

tiếp tục phát triển và hiện đại hóa Đăng ký đất đai do các cơ quan khác nhau thực hiện (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012b)

- Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc tòa án trung ương trong cơ cấu của Bộ

Tư pháp Cơ quan đăng ký đất đai có 93 Văn phòng ĐKĐĐ, mỗi Văn phòng ĐKĐĐ trực thuộc Tòa án cấp huyện Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và Phát triển Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin đăng ký đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012b)

- Bộ máy đăng ký và lực lượng nhân sự:

+ Cơ quan Đo đạc đất đai quốc gia trực thuộc Bộ Môi trường với 04 bộ phận chuyên môn: Dịch vụ địa chính; Đăng ký quyền; Thông tin địa lý và Đất đai; Thương mại và bản đồ

+ Nhân viên địa chính và nhân viên quản lý đất đai là hai chức danh chủ yếu tiến hành các hoạt động đăng ký đất đai tại Thụy Điển (dẫn theo Nguyễn Văn Minh, 2018)

- Thủ tục đăng ký đất đai bao gồm 2 nhóm hoạt động (địa chính và đăng ký quyền): + Thủ tục địa chính (thủ tục hình thành bất động sản): Được xử lý bởi cơ quan địa chính và do cán bộ địa chính phụ trách, với các hoạt động như hợp thửa, tách thửa, định ranh giới bất động sản, xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Sau khi các thủ tục địa chính được hoàn thành, thông tin về đơn vị bất động sản sẽ được ghi nhận vào Sổ Đăng ký bất động sản

+ Đăng ký quyền: Được giải quyết tại các VPĐK đất với các hoạt động như đăng ký quyền sở hữu, đăng ký thế chấp, đăng ký đất thuê, đăng ký quyền thuê mặt bằng, đăng ký tài sản trên đất Với thành công của công nghệ thông tin, Thụy Điển

đã đạt được sự hợp nhất giữa thủ tục địa chính và thủ tục đăng ký (dẫn theo Nguyễn Văn Minh, 2018)

- Mô hình tổ chức và nội dung thông tin đất đai đăng ký: Dữ liệu bất động sản

đã được đăng ký và lưu giữ, công bố thông qua một sổ đăng ký điện tử gọi là sổ Đăng ký bất động sản, do Cơ quan đo đạc đất đai quốc gia quản lý và vận hành Sổ Đăng ký biến động bất động sản bao gồm 05 phần: Phần tổng quát, phần đăng ký

quyền, phần địa chỉ, phần công trình trên đất và phần dữ liệu định giá tính thuế Ngoài các thông tin về địa chính và chủ quyền mà cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia

có được từ chính hoạt động của mình, các thông tin về quy hoạch, về giá trị bất động sản cũng được các cơ quan quản lý liên quan chuyển đến, cập nhật thường xuyên, liên tục trong Sổ đăng kí bất động sản với quy trình đăng kí, xử lý, cập nhật thông tin được pháp luật quy định chặt chẽ (dẫn theo Nguyễn Văn Minh, 2018) Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)… Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục trắc địa - Bản đồ quốc gia Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền… do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012b)

1.3.1.2 Đăng ký đất đai tại Pháp

Đất đai phần lớn thuộc sở hữu tư nhân, Nhà nước quản lý đất đai và bất động sản rất chặt chẽ thông qua việc xây dựng hệ thống địa chính Công tác địa chính tại Pháp rất phát triển, quy củ và chặt chẽ; địa chính là một hệ thống chính quy, thời sự hóa để quản lý những tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ Đơn vị cơ sở của địa chính là thửa đất được mô tả đầy đủ vị trí địa lý, kích thước hình học với những tư liệu về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất Hệ thống địa chính ở Pháp bao gồm: một bộ bản đồ để mô tả thực trạng của thửa đất (bản đồ địa chính) và bất động sản, một sổ địa chính và bản kê khai các quyền và thực trạng pháp lý của chủ sở hữu; một hệ thống nghiệp vụ hành chính để quản lý và lưu trữ thông tin đất đai; địa chính xác định đầy đủ cơ sở pháp lý khi ghi rõ các quyền cụ thể Hệ thống bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên bằng các văn bản đo đạc trong trường hợp có thay đổi ranh giới thửa đất và cập nhật hàng năm thông qua các bản vẽ để lưu (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012b)

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách

Bộ luật dân sự 1804 Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công

bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi

Luật ngày 28/3/1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô) (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

1.3.1.3 Đăng ký đất đai ở Trung Quốc

Đăng ký đất đai và việc Nhà nước tổ chức đăng ký theo pháp luật về QSDĐ thuộc sở hữu nhà nước, quyền sở hữu tập thể về đất đai, QSDĐ thuộc sở hữu tập thể

và các quyền lợi khác về đất đai

Đăng ký đất đai chia ra đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai Đăng ký đất đai ban đầu lại gọi là tổng đăng ký, có nghĩa là trong một thời gian nhất định, tiến hành đăng ký một cách phổ biến đất đai trong các khu trực thuộc hoặc khu vực được quy định; đăng ký biến động đất đai là nói đến việc đăng ký ngoài việc đăng ký ban đầu, bao gồm đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu đất và các quyền khác theo thời hạn, đăng ký biến động về tên, địa chỉ, mục đích sử dụng, đăng ký hủy bỏ đất đai

Khi xin phép đăng ký, người xin phép có thể ủy quyền cho người đại diện Khi

ủy quyền phải nói rõ sự việc và quyền hạn được ủy quyền

Đơn vị hành chính cấp huyện tổ chức tiến hành đăng ký đất đai Cơ quan địa

chính của UBND từ cấp huyện trở lên phụ trách các công việc cụ thể

Đăng ký đất đai được tiến hành theo các bước sau đây:

- Xin phép đăng ký đất đai

- Điều tra về địa chính (địa tịch, địa hộ)

- Thẩm định thuộc quyền

- Ghi sổ đăng ký

- Phân phát hoặc đổi GCN đất đai

Cục quản lý đất đai quốc gia chủ quản công tác đăng ký đất đai toàn quốc Cơ quan địa chính thuộc UBND từ cấp huyện trở lên chủ quản công tác đăng ký đất đai trong địa phương mình

Chế độ đăng ký tài sản nhà đất hiện hành ở Trung Quốc giống như chế độ đăng ký kiểu Đức Tuy nhiên do đặc điểm của mình, nên khái quát lại chủ yếu có các mặt sau:

- Việc đăng ký tài sản nhà đất do cơ quan đăng ký khác nhau tiến hành Tài sản nhà đất gồm: đất các công trình xây dựng trên đất đó và các vật dụng khác kèm theo cấu thành Đã là tài sản thì nhà cửa và đất đai không thể tách ra được, do đặc điểm không tách được đó nên việc đăng ký sản quyền nhà và đất phải tiến hành một lần, GCN cũng chỉ lĩnh cùng một giấy

- Đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất là đăng ký động thái quyền lợi về nhà đất Đương sự phải theo pháp luật để đăng ký quyền có được, sự thay đổi và việc mất đi quyền lợi nhà đất, nếu không qua đăng ký thì không phát sinh hiệu lực về pháp luật, không thể đối kháng với người thứ 3 Đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất có hiệu lực bắt buộc: quyền lợi về nhà và đất khi đã được cơ quan đăng ký ghi trên giấy đăng ký thì quyền lợi đó có hiệu lực tuyệt đối về mặt pháp luật đối với người thứ 3, quyền lợi đó không thể xoá bỏ đi được

- Đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất thực hiện theo chế độ đăng ký bắt buộc Sau lúc đăng ký quyền lợi nhà đất, nếu quyền lợi muốn chuyển đổi, thay đổi thì người có quyền lợi phải xin đăng ký, nếu không đăng ký thì quyền lợi đó không được pháp luật bảo vệ và cũng phải chịu trách nhiệm tương ứng với pháp luật Khi

cửa ở thành thị" quy định: "Nếu không theo bản biện pháp này để xin phép đăng ký sản quyền nhà cửa thì việc sở hữu, chuyển dịch, thay đổi và xác định các quyền lợi khác về sản quyền nhà cửa đó đều không có hiệu lực" Vi phạm các quy định của bản biện pháp này thì cơ quan chủ quản hành chính về nhà đất của Chính phủ nhân dân cấp huyện trở lên căn cứ vào tình tiết để xử phạt hành chính Điều 69 của "Quy tắc đăng ký đất đai" quy định: nếu không theo quy định, kịp thời xin phép đăng ký thay đổi đất đai thì ngoài việc xử lý vi phạm về chiếm đất ra, còn xem tình tiết nặng nhẹ, báo cáo lên Chính phủ cấp huyện trở lên mà được phê chuẩn thì xóa bỏ việc đăng ký và GCN đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012b)

1.3.1.4 Đăng ký đất đai tại Kenya

Đăng ký đất đai ở Kenya được thực dân Anh đưa ra vào năm 1897 thông qua Hội đồng Trật tự Đông Phi Tiếp theo là việc ban hành các luật khác nhau đầu tiên

là Đạo luật đăng ký tài liệu năm 1902 Năm 1908 một luật khác được ban hành để quản lý dải ven biển dài mười dặm của Kenya Đây là Đạo luật về quyền sở hữu đất đai được theo sát sau khi sửa đổi Sắc lệnh về quyền sở hữu vào năm 1915, nhưng

nó đã được thực thi vào năm 1901 Năm 1920 chứng kiến sự ban hành của một luật đăng ký đất đai khác, Đạo luật đăng ký quyền sở hữu Năm 1963, khi độc lập, Đạo luật Đất đai có Đăng ký được ban hành Tiếp theo là Đạo luật Tài sản Phân khu năm

1987 Những luật này điều chỉnh việc đăng ký đất đai ở Kenya cho đến năm 2012 (Mburu, P N, 2017)

Các luật này hoạt động đồng thời mặc dù một số trong số chúng được ban hành ban đầu để cải thiện các luật trước đó Việc chuyển đổi không phải là bắt buộc

và điều đó giải thích sự đa dạng của luật đăng ký đất đai Tất cả các luật này hoạt động dựa trên cơ sở hồ sơ giấy thủ công và chúng được áp dụng ở các vùng khác nhau do nguồn gốc lịch sử của chúng, mặc dù Đạo luật đất đai đã đăng ký (RLA) được áp dụng trên toàn quốc Kịch bản này đã làm cho việc đăng ký đất đai ở Kenya trở nên khá phức tạp Vào năm 2012, Chính phủ đã thông qua Luật đăng ký đất đai (LRA)

để hài hòa, hợp nhất và hợp lý hóa luật đăng ký đất đai (Mburu, P N, 2017)

Mặc dù hiện tại đã có luật 2012, nhưng các luật trước đó vẫn tiếp tục hoạt động trong quá trình chuyển đổi Điều quan trọng cần lưu ý là LRA không đặt ra

các mốc thời gian để thực hiện đầy đủ Kenya, giống như nhiều quốc gia trên toàn cầu, do đó vẫn thiếu một hệ thống đăng ký đất đai hiện đại Tình trạng này đã góp phần gây ra những vấn đề lớn trong quản lý đất đai và phát triển kinh tế nói chung Những vấn đề này bao gồm thực tế là hệ thống tập trung cao độ ở Nairobi, các hoạt động thủ công và do đó cồng kềnh, và có sự đa dạng và trùng lặp các chức danh khi

hạ cánh Các chế độ pháp lý hoạt động đã lỗi thời và không lường trước được việc tạo ra máy tính hoặc xử lý các chức danh Các hệ thống đăng ký cũng rất phức tạp, ngay cả đối với các luật sư và chuyên gia chuyển tải cao cấp Chúng không đồng nhất và cũng áp dụng các định dạng chức danh và chứng thư rất khác nhau và khó hiểu cũng như các quy trình và công cụ chuyển tải (Mburu, P N, 2017)

Kenya cũng thiếu các mô hình và tiêu chuẩn dữ liệu tiêu chuẩn, đồng thời gặp phải các quy trình không phù hợp để thu thập dữ liệu, kiểm tra dữ liệu, lưu trữ dữ liệu, bảo trì dữ liệu, chia sẻ dữ liệu và lưu trữ dữ liệu Điều này để lại chỗ cho thao tác đăng ký, phân bổ kép, đăng ký kép và thanh ghi bị thiếu Đăng ký đất đai hóa ra

là một công việc tốn kém đối với người dân Kenya và là trở ngại cho việc đạt được các mục tiêu của Tầm nhìn Kenya 2030 và Mục tiêu Phát triển Thiên niên kỷ (nay

là Mục tiêu Phát triển Bền vững) Hậu quả là niềm tin của các nhà đầu tư bị xói mòn và sự phát triển kinh tế bị đình trệ Công dân và nhiều người không có quyền

sở hữu đất đai không thể khai thác hết tiềm năng của tài sản của họ Chủ sở hữu/chủ

sở hữu đất trong hầu hết các trường hợp không thể sử dụng đất làm tài sản thế chấp

do không đăng ký và / hoặc phức tạp trong việc đăng ký đất đã đăng ký Đây không chỉ là một việc tốn kém cho người dân mà cho cả quốc gia (Mburu, P N, 2017) Trong khi các nước phát triển (như Hà Lan, Đức, Thụy Điển, Canada và Hợp chủng quốc Hoa Kỳ (Hoa Kỳ) trong thời gian gần đây đã chuyển sang hệ thống đăng ký đất đai hiện đại dựa trên máy tính, tuân thủ web và hoàn toàn là kỹ thuật số, thì các nước đang phát triển, đặc biệt là ở Châu Phi, vẫn còn bị mắc kẹt trong các hệ thống thông thường và truyền thống Hệ thống đăng ký đất đai hiện đại có tính tập trung cao, độ chính xác cao và cung cấp các hồ sơ dễ tiếp cận, nhưng chỉ có ở các quốc gia phát triển nhất Những nỗ lực bắt chước điều này ở các nước đang phát

gia ở châu Phi đã bắt tay vào các chiến lược hiện đại hóa hệ thống đăng ký đất đai của họ phù hợp với các tiêu chuẩn quốc tế được công nhận như Rwanda và Nam Phi (Mburu, P N, 2017)

Chính phủ Kenya, thông qua Bộ Đất đai, (Kế hoạch Chiến lược 2008 - 2013)

đã quan tâm đến việc hiện đại hóa cơ quan đăng ký đất đai, nhưng trong những năm qua, ý định này đã không được đáp ứng Thật vậy, nhiều chính phủ có thiện chí, nhưng không có mô hình hoặc hướng dẫn rõ ràng để tuân theo Để đạt được điều này, Chính phủ cần phải hiểu rõ về hệ thống đăng ký đất đai hiện hành để hỗ trợ tư duy và thiết kế lại hệ thống phù hợp với các tiêu chuẩn đăng ký đất đai hiện đại Do đó, nghiên cứu này dự định đóng góp vào việc thiết kế và phát triển hệ thống đăng ký đất đai hiện đại thông qua việc đề xuất các chiến lược phù hợp (Mburu, P N, 2017)

1.3.2 Thực trạng đăng ký đất đai ở Việt Nam

1.3.2.1 Thực trạng đăng ký đất đai trên cả nước

Tính đến hết năm 2018, cả nước đã cơ bản hoàn thành việc đăng ký đất đai lần đầu với gần 47 triệu trường hợp, tổng diện tích gần 24 triệu ha, đạt 96,5% diện tích đất đang cần cấp và đạt 95,7% tổng số các trường hợp đủ điều kiện thực hiện đăng

ký đất đai Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc đăng ký đất đai lần đầu nhưng xét riêng từng loại đất vẫn còn 1 số loại đạt thấp dưới 85% như: đất chuyên dùng còn 29 địa phương, đất ở tại đô thị còn 15 địa phương, đất sản xuất nông nghiệp còn 11 địa phương, các loại đất ở nông thôn và đất lâm nghiệp còn 12 địa phương Một số địa phương có kết quả đăng ký đất đai lần đầu đối với 1 số loại đất thấp như: Lạng Sơn, Bình Định, Kon Tum, Kiên Giang

Để tăng cường công tác quản lý đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai bền vững và đảm bảo tăng tỷ lệ đăng ký đất đai đối với những địa phương có loại đất đăng ký đạt thấp Chính phủ yêu cầu các địa phương đẩy mạnh việc đo đạc lập bản

đồ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai theo Nghị quyết số 39/2012/QH13 của Quốc hội Chính phủ giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì hướng dẫn để các tổ chức trong nước đủ năng lực tham gia thực hiện hình thức xã hội hoá việc xây dựng

cơ sở dữ liệu đất đai tại các địa phương Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Bộ Xây dựng và Tài chính thành lập đoàn kiểm tra việc đăng ký đất đai

ở các địa phương nhằm tiếp tục tháo gỡ khó khăn vướng mắc để đẩy mạnh công tác đăng ký đất đai trên cả nước

1.3.2.2 Thực trạng đăng ký đất đai tại tỉnh Nam Định

- Về kiện toàn tổ chức bộ máy Văn phòng đăng ký đất đai: Thực hiện Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, UBND tỉnh Nam định đã ban hành Quyết định số 2553/QĐ-UBND ngày 27/11/2015 về việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định, trên cơ sở hợp nhất Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (được thành lập tháng 4/2005) với Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất các huyện, thành phố Đã tập trung hoàn thành công tác kiện toàn tổ chức bộ máy của Văn phòng Đăng ký đất đai, tiếp nhận và bàn giao tổ chức

bộ máy, biên chế, kinh phí hoạt động, trang thiết bị làm việc, hồ sơ, tài liệu của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Nam Định Xây dựng quy chế phối hợp giữa Sở Tài nguyên và Môi trường cùng các cơ quan có liên quan trình UBND tỉnh phê duyệt

- Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai các huyện, thành phố trong tỉnh được thành lập theo Quyết định số 2835/QĐ-UBND ngày 24/12/2015 của UBND tỉnh Nam Định về việc thành lập các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định trên

cơ sở các Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường các huyện, thành phố (được thành lập năm 2008)

- Công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai luôn được ủy ban nhân dân tỉnh đặc biệt quan tâm phục vụ yêu cầu khai thác, sử dụng và cập nhật biến động đất đai Trong chiến lược hiện đại hóa công tác quản lý Nhà nước về tài nguyên và môi trường hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xác định xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai là một trong những chủ trương và nhiệm vụ mang tính đột phá của ngành Do vậy, các cấp, ngành chức năng của tỉnh ta đã chủ động thực hiện đồng bộ các chương trình, hoạt động nâng cao chất lượng công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính

- Cấp GCN quyền sử dụng đất ở lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân: Số thửa đất ở

17/NQ-HĐND ngày 07/12/2017 của HĐND tỉnh Nam Định về công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất về đất đai trên địa bàn tỉnh Nam Định đã cấp được 502.110 giấy, đạt 89% số thửa phải cấp (các huyện 446.466 giấy, đạt 90,28%; thành phố Nam Định cấp 55.644 giấy, đạt 86,11%) Còn lại 57.000 thửa đất ở chưa được cấp GCN, chiếm 11%

số thửa phải cấp (các huyện 48.027 thửa, thành phố Nam Định 8.973 thửa) phần lớn

là những trường hợp có vướng mắc cần xây dựng phương án xử lý (VPĐK đất đai tỉnh Nam Định, 2017, 2018 và 2019)

- Cấp GCN QSDĐ sau đăng ký biến động: Giai đoạn 2017 - 2019, trên địa bàn tỉnh Nam Định cấp 72.298 GCN trong đó: năm 2017 là 15.879 GCN, năm 2018 là 23.901 GCN, năm 2019 là 32.518 GCN Thực hiện cấp nhiều nhất tại thành phố Nam Định 13.239 GCN, huyện Hải Hậu 12.948 GCN, ít nhất tại huyện Mỹ Lộc 2.043 GCN (VPĐK đất đai tỉnh Nam Định, 2017, 2018 và 2019)

- Kết quả công tác đăng ký biến động đất đai trên địa bàn tỉnh thực hiện giai đoạn 2017 - 2019 như sau:

+ Đăng ký biến động chuyển nhượng QSDĐ: Tổng toàn tỉnh 36.950 trường hợp, trong đó: Năm 2017 là 8.078 trường hợp, năm 2018 là 12.020 trường hợp, năm

2019 là 16.852 trường hợp Thực hiện đăng ký nhiều nhất tại thành phố Nam Định 4.132 trường hợp, huyện Hải Hậu 6.392 trường hợp, ít nhất tại huyện Mỹ Lộc 1.007 trường hợp, huyện Vụ Bản 1.587 trường hợp (VPĐK đất đai tỉnh Nam Định, 2017,

2017, 2018 và 2019)

+ Đăng ký thế chấp bằng QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: Tổng toàn tỉnh 21.275 hồ sơ, trong đó: Đăng ký thế chấp 13.569 hồ sơ, xóa đăng ký thế chấp 7.706 hồ sơ Năm 2017 là 5.141 trường hợp, năm 2018 là 7.107

trường hợp, năm 2019 là 9.027 trường hợp (VPĐK đất đai tỉnh Nam Định, 2017,

2018 và 2019)

Nhìn nhung: Công tác đăng ký đất đai đã được quy định rõ trong luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn Trên địa bàn tỉnh Nam Định đã được cụ thể hóa bằng các văn bản hướng dẫn thủ tục quy trình thực hiện Công tác đăng ký đất đai thực hiện từng bước có hiệu quả, góp phần phát triển kinh tế xã hội của tỉnh

1.4 Một số công trình nghiên cứu có liên quan

Các nghiên cứu trước đây có liên quan đã có nhiều và được thực hiện ở các địa phương khác nhau trong cả nước Để thực hiện nghiên cứu này tôi đã tìm hiểu, đọc kỹ và tổng hợp thành các nhóm nghiên cứu về các nội dung sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; là căn cứ để giải quyết các tranh chấp về đất đai; là cơ sở để Nhà nước bồi thường khi giải phóng mặt bằng Trước tầm quan trọng đó của g<ấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước đã quy định cụ thể và chi tiết về những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như thẩm quyền cấp

và trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất (Huỳnh Văn Tâm, 2015) Tình trạng cấp giấy nhiều khi không thật minh bạch đã làm cho hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai gặp khó khăn và không mang lại hiệu quả quản lý cao Nguyên nhân dẫn đến tình trạng đó không chỉ xuất phát từ phía người dân mà còn liên quan đến trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền Vậy cần phải tăng cường nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý của Nhà nước về đất đai trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người

sử dụng đất Một trong những giải pháp tốt nhất là Nhà nước phải công khai, minh bạch hơn nữa về trình tự, thủ tục của v<ệc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả người dân đều biết, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ của mình (Nguyễn Thu Thủy, 2016)

1.5 Đánh giá chung về đăng ký đất đai

Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất đai là nội dung đổi mới của Luật đất đai năm 2013 nhằm đánh giá đúng tình hình triển khai thi hành luật, đánh giá hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, hiệu quả sử dụng đất và tác động của chính sách, pháp luật đất đai đến kinh tế, xã hội và môi trường ở từng địa phương và trên phạm

vi cả nước

Theo Luật đất đai năm 2013, hệ thống theo dõi và đánh giá đối với quản lý

và sử dụng đất đai là thành phần của hệ thống thông tin đất đai; được thiết lập thống nhất từ Trung ương tới địa phương và được công khai trên mạng thông tin quốc gia theo quy định của pháp luật Hệ thống theo dõi và đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất đai phải phản ánh quy mô, chất lượng và hiệu quả quản lý, sử dụng đất đai; tác động của chính sách, pháp luật về đất đai; mức độ minh bạch và sự tham gia của nhân dân vào quá trình quản lý và sử dụng đất đai thông qua các chỉ số định lượng và định tính

Luật đất đai 2013 quy định Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm:

- Thiết kế, xây dựng hệ thống theo dõi và đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất đai; quản lý, tổ chức vận hành hệ thống theo dõi và đánh giá quản lý và sử dụng đất đai ở Trung ương; hướng dẫn việc quản lý và vận hành hệ thống theo dõi

và đánh giá quản lý và sử dụng đất đai ở địa phương

- Chỉ đạo, hướng dẫn việc tổ chức thực hiện việc đánh giá hàng năm về quản

lý, sử dụng đất đai và tác động của chính sách, pháp luật về đất đai

- Lập báo cáo định kỳ và báo cáo đột xuất theo chuyên đề về quản lý, sử dụng đất đai và tác động của chính sách, pháp luật về đất đai

- Ban hành tiêu chí, quy trình đánh giá đối với quản lý, sử dụng đất đai và tác động của chính sách, pháp luật về đất đai; biểu, mẫu báo cáo và trách nhiệm báo cáo của hệ thống cơ quan tài nguyên và môi trường

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo việc xây dựng, vận hành

hệ thống theo dõi và đánh giá đối với quản lý, sử dụng đất đai ở địa phương

Để triển khai các nhiệm vụ theo quy định của Luật đất đai đối với công tác đánh giá quản lý sử dụng đất đai, từ năm 2015-2017, Bộ Tài nguyên và Môi trường,

Tổng cục Quản lý đất đai đã trực tiếp triển khai một số nội dung và ban hành các văn bản chỉ đạo các tỉnh như sau:

- Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành văn bản số TCQLĐĐ ngày 05 tháng 8 năm 2015 về việc tăng cường kiểm tra, giám sát và xây dựng hệ thống theo dõi, đánh giá đối với hoạt động quản lý, sử dụng đất đai; Tổng cục Quản lý đất đai đã ban hành Công văn số 1660/TCQLĐĐ-CKSQLSDĐĐ ngày 09 tháng 11 năm 2015 và Công văn số 1678/TCQLĐĐ- CKSQLSDĐĐ ngày 31 tháng 8 năm 2016 về việc hướng dẫn lập báo cáo theo dõi, đánh giá và báo cáo tình hình quản

3215/BTNMT-lý, sử dụng đất đai và tác động của chính sách, pháp luật đất đai đến kinh tế, xã hội và môi trường Chính vì vậy, từ năm 2015 đến nay, các địa phương tiến hành triển khai, thu thập đánh giá theo hệ thống biểu mẫu theo hướng dẫn của Tổng cục Quản lý đất đai

để xây dựng báo cáo đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất hàng năm

Tuy nhiên việc triển khai chưa đem lại hiệu quả cao, năm 20-15 có 39 tỉnh, thành phố gửi báo cáo, năm 2016 có 47 tỉnh, tuy nhiên chỉ có 30 tỉnh gửi báo cáo đúng thời hạn, 33 tỉnh nộp báo cáo đúng quy định, 27 tỉnh có chất lượng báo cáo tương đối đạt yêu cầu (đầy đủ số liệu, biểu bảng theo quy định) Nhìn chung các địa phương chưa quan tâm đến việc xây dựng báo cáo đánh giá, chưa giao trách nhiệm cho một đơn vị chuyên môn cụ thể để thực hiện công tác theo dõi đánh giá nên việc theo dõi, tổng hợp số liệu chưa thành nề nếp

Ngoài ra, Tổng cục quản lý đất đai đã tổ chức kiểm tra thi hành Luật đất đai

2013 tại 22 tỉnh là: Yên Bái, Hải Dương, Nam Định, Bắc Cạn, Nghệ An, Thừa Thiên Huế, Đồng Tháp, An Giang, Tuyên Quang, Cao Bằng, Hà Nam, Quảng Trị, Bến Tre, Long An, Tiền Giang, Bình Thuận, Hà Giang, Sơn La, Bình Định, Phú Yên, Bình Dương và Lào Cai Các nội dung, tiêu chí thực hiện kiểm tra đánh giá bao gồm: Việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật, tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai; việc lập, điều chỉnh, quản lý và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất; việc đo đạc, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất; việc quản lý tài chính đất đai và giá đất, việc thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai

Như vậy, việc theo dõi đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai theo quy định của Luật đất đai 2013 ở các địa phương đã được thực hiện, tuy nhiên do hiện nay chưa có nội dung, quy trình hướng dẫn cụ thể nên mỗi địa phương thực hiện theo một cách riêng, chưa thành nền nếp thường xuyên hàng năm; nội dung đánh giá chưa đầy đủ và chưa sâu; chất lượng đánh giá còn hạn chế, chưa sát thực

tế, còn mang tính chủ quan, định tính mà thiếu các thông tin, số liệu chứng minh; vì vậy việc tổng hợp toàn quốc gặp nhiều khó khăn Trong năm 2015-2016 một số địa phương đã gửi công văn yêu cầu Bộ có hướng dẫn cụ thể về xây dựng các chỉ tiêu

và trình tự đánh giá tình hình quản lý đất đai theo yêu cầu của Luật Đất đai 2013

Nguyên nhân chủ yếu là do hiện nay chưa xây dựng được hệ thống theo dõi đánh giá và hướng dẫn thực hiện thống nhất trên phạm vi cả nước; việc đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai ở địa phương còn chưa được quan tâm, chưa tổ chức được bộ máy để triên khai, chưa xây dựng kế hoạch thực hiện, chưa có được tiêu chí thống nhất, chưa có nội dung đánh giá đầy đủ; vì thế chưa có được những kết quả đánh giá sát thực với từng địa phương và thống nhất trên cả nước; ngoài ra

hệ thống cơ quan kiểm tra, thanh tra chuyên ngành về đất đai còn thiếu ổn định về

tổ chức; lực lượng còn mỏng; năng lực, trình độ chuyên môn nghiệp vụ của một bộ phận cán bộ làm công tác thanh tra, kiểm tra còn yếu, chưa đáp ứng yêu cầu nhiệm

vụ thanh tra, kiểm tra phát hiện và xử lý các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai; đội ngũ cán bộ địa chính cấp xã còn chưa được ổn định; trang thiết bị phục

vụ hoạt động phát hiện và xử lý vi phạm còn thiếu; quy định mức xử phạt vi phạm còn thấp và việc xác định mức xử phạt hành chính theo quy định hiện hành còn khó khăn