(LUẬN văn THẠC sĩ) pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐỖ THANH HUYỀN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2011 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐỖ THANH HUYỀN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Thị Thu Thủy HÀ NỘI - 2011 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm, đặc điểm tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 1.2 Khái niệm, đặc điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 19 1.3 Mục đích việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 25 1.4 Yêu cầu việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 26 1.5 Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 27 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO 33 ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 2.1 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 36 2.2 Phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 43 2.2.1 Phương thức thỏa thuận 44 2.2.2 Phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trường hợp không có thỏa thuận 47 (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam 2.2.2.1 Phương thức bán tài sản 47 2.2.2.2 Phương thức nhận chí nh tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩ a vụ được bảo đảm 51 2.2.2.3 Khởi kiện tòa án 53 2.3 Chủ thể tham gia trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 68 2.4 Thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 73 2.5 Thanh toán thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 74 Chƣơng 3: 78 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 3.1 Cơ sở hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 78 3.2 Các nguyên tắc việc hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 81 3.3 Một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Việt Nam 83 KẾT LUẬN 100 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 102 (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong xu kinh tế nước ta chuyển đổi, hội nhập để phát triển mạnh mẽ, hệ thống ngân hàng Việt Nam có chuyển biến tích cực, bước hòa nhịp bắt kịp với thị trường quốc tế Đặc biệt hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại ở Việt Nam đạt thành tựu đáng kể đáp ứng nhu cầu hội nhập đất nước Tuy nhiên bên cạnh thành tựu đạt được, ngân hàng thương mại lâm vào tình trạng khơng hiệu tài chính, rõ rệt tình hình nợ q hạn năm gần có xu hướng tăng lên, gây áp lực kinh tế Bảo đảm tiền vay biện pháp quan trọng nhằm thực nghĩa vụ trả nợ người vay mà nhằm bảo đảm vốn ngân hàng thương mại Ở Pháp, Bộ luật Dân sự, một số đạo luật khác cũng quy đị nh rất nhiều về bảo đảm thực nghĩa vụ dân , bảo đảm tiền vay , tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Bộ luật Dân sự của Nga năm 1995, Luật về cầm cớ bất đợng sản của Nga năm 1998 có quy định đề cập vấn đề Hiện nay, pháp luật Việt Nam bảo đảm tiền vay cịn chưa chặt chẽ có quy định cởi mở, trao quyền chủ động lớn cho tổ chức tín dụng doanh nghiệp trình thỏa thuận biện pháp bảo đảm nợ mở rộng quyền cho tổ chức tín dụng, bao gồm vấn đề xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ hạn nhằm hạn chế rủi ro tín dụng Tuy nhiên, nợ hạn vấn đề tồn nóng bỏng ngân hàng thương mại Cơ chế thu hồi nợ hạn chủ yếu xử lý tài sản bảo đảm tiền vay khách hàng Nhưng nay, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay vấn đề nan giải khó giải quyết, dẫn đến hàng nghìn tỷ đồng vốn ngân hàng thương mại bị "chôn" tài sản cầm cố , chấp mà chưa xử lý Đây cũng là vấn đề đau đầu ngân hàng nước có hệ thớ ng ngân hàng phát triển mạnh Mỹ, Pháp Tình trạng tồn bất cập từ nhiều phía: từ văn pháp luật, quan chủ quản quan nhà nước có thẩm quyền trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ ngân hàng thương mại Theo pháp luật Việt Nam , loại tài sản đưa để bảo đảm tiền vay phong phú đa dạng (có thể động sản , bất động sản, quyền tài sản…) Đặc biệt vấn đề xử lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện rất phức tạp , được điều chỉ nh bởi nhiều văn pháp luật như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng Hơn nữa , pháp luật hành có quy định cụ thể chấp tài sản là bất đợng sản hình thành tương lai , chưa có quy định cụ thể việc bán xử lý tài sản bảo đảm bất động sản hình thành tương lai Vì vậy, áp dụng đúng, linh hoạt quy định pháp luật đưa giải pháp hồn thiện vấn đề cịn thiếu đồng bộ, không phù hợp hệ thống pháp luật việc xử lý tài sản bảo đảm bất động sản vấn đề đặt cho ngân hàng thương mại ở Việt Nam Chính lý kể giúp học viên lựa chọn đề tài: "Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam " làm luận văn thạc sỹ luật học Với đề tài , học viên mong muốn tiếp tục nghiên cứu vấn đề lý luận , thực trạng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Qua phân tích, đánh giá thực (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam trạng, sở học viên đưa kiến nghị có giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện có nhiều sách tập trung tì m hiểu và nghiên cứu các vấn đề xung quanh tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Như: giáo trình , sách tham khảo trường Đại học Quốc gia , Đại học Luật Hà Nội, Học viện Ngân hàng , Học viện Tài chí nh Trong giới luật học , nhiều tác giả lựa chọn pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay đề tài nghiên cứu góc độ lý luận , Luận án tiến sĩ "Những giải pháp bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại ", Nguyễn Như Minh , Trường Đại học Tài - Kế tốn, Thành phố Hồ Chí Minh , 1996; nhiều luận văn thạc sĩ đề cập đến vấn đề chế độ pháp lý về xử lý tài sản đảm bảo tiền vay tổ chức tí n dụng hay các ngân hàng ; viết mang tính nghiên cứu trao đổi chuyên gia pháp lý đăng tạp chí chuyên ngành : Tạp chí Ngân hàng , Tạp chí Luật học, Tạp chí Dân chủ pháp luật, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp điện tử , Thời báo Kinh tế Việt Nam , website của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam , website Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Hơn nữa, nhiều hội thảo Bộ Tài chí nh , Hiệp hội Ngân hàng tổ chức nhằm tháo gỡ giải vướng mắc về tài sản bảo đảm tiền vay xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Tuy nhiên, giáo trình , sách tham khảo , đề tài , những bài viết và nhiều buổi hội thảo nghiên cứu khái quát c về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay cũng đưa những giải pháp , phương hướng hoàn thiện pháp luật chung mang tí nh bao trùm về tài sản bảo đảm tiền vay nói chung , xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói riêng Thực tế chưa có nghiên cứu nào thực sự chuyên sâu về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất đợng sản đới với ngân hàng thương mại Chính luận văn "Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam " một đề tài nghiên cứu mang tí nh cấp thiết nhằm góp phần vào việc nghiên cứu , hoàn thiện pháp luật về vấn đề này phù hợp với thực tiễn phát triển của đất nước Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu đề tài nhằm hoàn thiện hệ thống lý luận xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản góp phần nâng cao hiệu cơng tác xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Để đạt mục đích đó, luận văn phải giải nhiệm vụ cụ thể sau: - Làm rõ vấn đề lý luận liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam như: khái niệm, đặc điểm vai trò việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam - Tìm hiểu thực trạng pháp luật vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam sở có so sánh và đối chiếu với pháp luật nước ngoài về vấn đề này , từ tìm vướng mắc khó khăn vấn đề - Trên sở nghiên cứu lý luận , đánh giá thực trạng pháp luật , luận văn đề xuất phương hướng kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu khác phương pháp vật biện chứng vật lịch sử, phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương pháp phân tích, (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam tổng hợp , thống kê , so sánh , phân tích số liệu; kết hợp lý luận thực tiễn tư logic để phân tích chứng minh nội dung luận văn Đối tƣợng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam cụ thể văn luật nhiều quốc gia Ở Việt Nam, tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản các bên thỏa thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩ a vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng bất động sản để bảo đảm thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ bên có quyền Phạm vi nghiên cứu đề tài vấn đề liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản; thực trạng pháp Hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại bất đợng sản , đều thống nhất bất động sản bao gồm : đất đai tài sản gắn liền với đất đai (như Điều 517, 518 Bộ luật luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam Dân Cộng hoà Pháp; Điều 86 Luật Dân Nhật Bản; Điều 130 Luật Dân Liên bang Nga; Điều 94, 96 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Đức ) Đặc điểm tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản bao gồm đặc điểm tài sản bảo đả m tiền vay Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề chung xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam Chƣơng NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm, đặc điểm tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Hiện , khái niệm tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản chưa được quy đị nh đặc điểm bất động sản Đặc điểm chung của bất đợng sản : Mợt là , có tính cố đị nh về vị trí ; hai là , thường có giá trị lớn có khả sinh lời ; ba là , bất động sản chịu tác động yếu tố tự nhiên; bốn là, bất động sản có tí nh bền vững , phụ thuộc vào tuổi thọ kinh tế , xuất phát từ những yếu tố vị trí , hoặc những thay đổi kiến trúc , tuổi thọ vật lý Đối tượng bất động sản phải được xác đị nh phải tài sản hợp pháp có đầy đủ ba quyền : chiếm hữu , sử dụng và đị nh đoạt Ngoài điều kiện đăng ký quyền sở hữu đặc điểm nêu trên, bất động sản trở thành tài sản bảo đảm tiền vay đăng ký giao dịch bảo đảm 1.2 Khái niệm , đặc điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là một giai đoạn của bảo đảm tiền vay bằng tài sản là bất động sản , giai đoạn thực hiện các biện pháp đối với tài sản bảo đảm nhằm thu hời khoản nợ mà các tở chức tín dụng cho vay có vi phạm nghĩa (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam vụ khách hàng vay , bên bảo lãnh theo những cam kết tại hợp đồng tí n dụng , hợp đồng bảo đảm tiền vay Qua khái niệm ta thấy xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản có đặc điểm cụ thể sau : Thứ nhất, xử lý tài sản đảm bảo tiền vay là bất động sản nhằm mục đí ch thu hồi khoản nợ của tổ chức tí n dụng đã cho khách hàng vay khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ ; thứ hai, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản có hiệu cần chế linh hoạt , chủ động cho chủ thể ; thứ ba , chủ thể việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản đa dạng và được trao quyền mạnh mẽ chủ thể việc xử lý tài sản bảo đảm thông thường ; Thứ tư , thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản phát sinh có sự vi phạm nghĩ a vụ ; thứ năm , xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản cần phải dựa nguyên tắc việc xử lý tài sản bảo đảm theo luật dân sự nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm t iền vay theo pháp luật về ngân hàng Tóm lại , với các đặc điểm của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản thấy giao dịch bảo đảm tiền vay dạng giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩ a vụ lĩnh vực kinh doanh thương mại , dân sự Tuy nhiên, đặc thù hoạt động tín dụng ngân hàng nên việc bảo đảm tiền vay xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản có số đặc thù nhất đị nh đã ph ân tí ch Chính tính chất, đặc điểm này đặt yêu cầu về việc xây dựng được chế điều chỉ nh , chế hỗ trợ xử lý tài sản bảo đảm lĩ nh vực tí n dụng ngân hàng vừa bảo đảm nguyên tắc chung giao dịch bảo đảm, vừa phù hợp với đặc điểm riêng của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 1.3 Mục đích việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói chung và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nói riêng để thu hồi nợ cho các ngân hàng thươngmại biện pháp khắc phục rủi ro khoản tín dụng là"ng̀n thu nợ thứ hai "của ngân hàng thương mại tổ chức tín dụng nói chung Hơn , mục đích việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản cần phải thực hiện việc xử lý một cách nhanh chóng để ngân hàng thương mại tổ chức tín dụng có thể đảm bảo khả tốn, khả chi trả cấp tín dụng cho nền kinh tế 1.4 Yêu cầu của việc xƣ̉ lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Để xử lý tài sản bảo đảm tiền vay có hiệu quả thì ngoài việc cần một chế linh hoạt, chủ động cho chủ thể xử lý tài sản bảo đảm tiền vay cần chế hỗ trợ của các quan nhà nước có thẩm quyền Chúng ta cần học hỏi kinh nghiệm nước có kinh tế phát triển thế giới Anh , Mỹ, Đức, Pháp, Nhật Bản hệ thống pháp luật nói chung và luật điều chỉ nh hoạt đợng ngân hàng nói riêng hồn chỉnh họ có lịch sử hàng trăm năm vấn đề này Các nước nói , ngồi luật chung , có luật riêng hoạt đợng ngân hàng , đó luật quy đị nh khá chi tiết , cụ thể , đầy đủ các nội dung cần điều chỉ nh 1.5 Nguyên tắc xƣ̉ lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Ở Việt Nam , nguyên tắ c xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản phải tuân theo các nguyên t ắc Bộ luật Dân Việt Nam năm 2005 về xử lý tài sản bảo đảm và các nguyên tắc về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay được quy đị nh tại các văn bản quy phạm pháp luật về hoạt động ngân hàng Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam được thực hiện theo các nguyên tắc: thỏa thuận, công khai, khách quan , kịp thời; tôn trọng và bảo đảm quyền và lợi í ch (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam hợp pháp của các bên Xử lý tài sản bảo nợ mà bên vay không thực hiện đảm tiền vay là bất động sản của các ngân hiện không đúng nghĩ a vụ Các ngân hàng hàng thương mại thực sở thương mại có thể xử lý tài sản bảo đảm hợp đồng, theo đó nguyên tắc xử lý tài sản tiền vay là bất động sản trước thời hạn có vai trị hết sức quan trọng , ảnh hưởng trường hợp khách hàng khơng thực hiện rất lớn tới các hoạt động xử lý tài sản bảo đúng nghĩ a vụ của mì nh đảm tiền vay Để bảo đảm việc thực hiện doanh nghiệp bị giải thể trước hạn hoặc nguyên tắc , thực tế đòi hỏi phải có chia, tách, hợp nhất , sáp nhập , chuyển đổi , những quy đị nh pháp điển hóa các nguyên cổ phần hóa nếu các bên không có thỏa tắc việ c xử lý tài sản cũng thuận khác hoặc bị phát hiện việc cung cấp toàn vấn đề pháp lý việc xử lý tài thông tin sai sự thật , vi phạm điều kiện sử sản bảo đảm tiền vay , nhất là xử lý tài sản dụng vốn c ác cam kết khác hợp đồng bảo đảm tiền vay bất động sản tín dụng Tóm lại, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay hoặc thực , khách hàng Trước tiên, phải thông báo cho bên bảo bất động sản giai đoạn quan trọng đảm về việc xử lý bao gờm q trình cho vay có bảo đảm bằng tài phương thức xử lý, giá trị nghĩa vụ, thời hạn sản bất động sản ngân hàng địa điểm chuyển giao tài sản thương mại , mang tí nh tất yếu khách quan : lý xử lý , Thứ hai, thủ tục đ ăng ký thông báo xử Việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay phải lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản tuân thủ một số nguyên tắc theo quy đị nh của pháp luật về đăng ký giao bản, quan trọng nguyên tắc thỏa thuận , nguyên tắc bảo đảm quyền và lợi í ch hợp pháp của bên tham gia giao dịch , nguyên tắc xử lý tài sản nhanh chóng , cơng khai , khách quan Hơn nữa , pháp luật cần có những quy đị nh cụ thể nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Chƣơng THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 2.1 Trình tự , thủ tục xƣ̉ lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam Cơ sở để thực hiện xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là đến hạn trả dịch bảo đảm Thứ ba, thủ tục giao tài sản , buộc phải giao tài sản cho các ngân hàng thương mại trường hợ p bên giữ tài sản cố tì nh không giao tài sản để xử lý Thứ tư , thủ tục xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản được thực hiện thời hạn các bên thỏa thuận ; nếu không có thỏa thuận thì người xử lý tài sản có quyền định thời hạn xử lý đối với tài sản bảo đảm tiền vay là bất đợng sản khơng q mười lăm ngày kể từ ngày thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm, trừ trường hợp đối với bất động sản c ó nguy mất giá trị hoặc giảm sút giá trị thì người xử lý tài sản có quyền xử lý , đồng thời phải thông báo cho các bên nhận bảo đảm việc xử lý tài sản bảo đảm Như vậy, thủ tục xử lý tài sản bảo đả m tiền vay là bất động sản hiện được quy đị nh tương đối cụ thể, rõ ràng Thủ tục đăng ký xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản và xóa đăng ký xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản: (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam 11 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam Pháp luật hiện hành quy đị nh các ngân hàng thương mại nhận bảo đảm tài sản có đăng ký quyền sở hữu , quyền sử dụng phải thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm , đăng ký xử lý bảo đảm và xóa đăng ký giao dịch bả o đảm xử lý xong tài sản bảo đảm Trong trường hợp không thực đăng ký c ó thể bị t ịa án tun bố hợp đồng giao kết giao dịch bảo đảm vô hiệu Vậy đăng ký giao dị ch bảo đảm nhằm hạn chế rủi ro cho cá c ngân hàng thương mại giải tranh chấp tài sản bảo đảm dùng để thực nhiều nghĩa vụ 2.2 Phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam 2.2.1 Phương thức thỏa thuận Nguyên tắc thỏa thuận là nguyên tắc xuyên suốt toàn trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Đối với tài sản nhà , công trì nh xây dựng gắn liền với đất đai , tài sản gắ n liền với nhà ở , công trì nh xây dựng đó , tài sản khác gắn liền với đất đai , quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay trước tiên thực hiện theo phương thức mà các bên hợp đồng tí n dụng đã thỏa thuận Tuy nhiên, việc các ngân hàng thương mại tự xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận gặp nhiều khó khăn trì nh tự , thủ tục xử lý phụ thuộc vào thái độ hợp tác bên bảo đảm , ngân hàng thương mại chưa được toàn quyền xử lý tài sản khuôn khổ của pháp luật 2.2.2 Phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trường hợp không có thỏa thuận 2.2.2.1 Phương thức bán tài sản Pháp luật hành không quy định quy trì nh , thủ tục để chủ thể thực hiện phương thức bán tài sản bảo đảm, trừ việc ủy quyền bán đấu giá tài sản cho t rung tâm hoặc doanh nghiệp có chức bán đấu giá Thực tế cho thấy , việc ban hành quy trình, thủ tục bán tài sản cơng khai , khách quan sẽ quyết đị nh tới giá trị xử lý tài sản bảo đảm và ảnh hưởng tới việc thực hiện nghĩ a vụ trả nợ của khách hàng tại các ngân hàng thương mại , đặc biệt là trường hợp không có sự thỏa thuận hoặc không có sự tham gia của bên bảo đảm và quy trì nh xử lý tài sản bảo đảm Ngoài , quá trì nh bán đấu giá tài sản là bất động sản để thu hồi nợ , ngân hàng thương mại còn gặp nhiều khó khăn, như: - Các quan nhà nước thường không đồng ý xác nhận vào các văn bản quá trình ngân hàng bán đấu giá tài sản mà không có lý chí nh đáng - Một thực tế ở nước ta hiện là các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất còn rất lộn xộn, giá trị pháp lý không rõ ràng 2.2.2.2 Phương thức nhận chí nh tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩ a vụ được bảo đảm Về góc độ lý luận , phương thức này là một phương thức mà pháp luật trao quyền cho các ngân hàng thương mại nhằm giải phóng tối đa khoản n ợ xấu bán tài sản bảo đảm nợ tồn đ ọng hoặc những tài sản khó xử lý, tài sản đặc thù Việc xử lý tài sản theo phương thức mà khơng có thỏa tḥn với bên bảo đảm tại hợp đồng là một đặc cách mà pháp luật tr ong lĩ nh vực tí n dụng ngân hàng quy định cho tổ chức tí n dụng nói chung và ngân hàng thương mại nói riêng Tuy nhiên nếu trường hợp tổ chức tí n dụng thực hiện phương thức này mà không thỏa thuận được với bên bả o đảm thì sẽ không tuân thủ tí nh công khai, khách quan việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay 2.2.2.3 Khởi kiện tòa án Khởi kiện chỉ là phương sách cuối cùng mà ngân hàng lựa chọn , tất cả các biện pháp khác k hông đem lại hiệu quả (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam 13 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam Nguyên nhân của tì nh trạng này là nếu khởi kiện, ngân hàng bị kéo vào trình tố tụng tiêu tốn nhiều thời gian , công sức và tiền bạc: Thứ nhất, trường hợp tài sản bảo đảm là bên thứ ba (khơng phải bên vay ) nhiều t ịa án khơng chấp nhận cho ngân hàng khởi kiện trực tiếp bên bảo đảm để xử lý tài sản thu hồi nợ Thứ hai , sự nghiêm minh của quan tài phán vấn đề gây nhiều tranh luận Chi phối bởi lợi í ch của chí nh tòa xét xử, sự thiếu nghiêm minh , thậm chí là xuống cấp về đạo đức nghề nghiệp của một số thẩm phán, sự can thiệp sau lưng của các chủ thể lực … khiến cho tính g minh và trung thực của tòa án bị giảm sút Hơn nữa, nhiều thẩm phán và thư ký tòa án không nắm vững các nguyên tắc pháp lý quy định cụ thể liên quan đến bất động sản , hoạt động ngân hàng nói chung hoạt động bảo đảm tiền vay nói riêng , đó xử lý vụ án còn chưa chí nh xác Thứ ba , trường hợp tài sản bảo đảm tḥc sở hữu chung (ví dụ vợ chồng , người thừa kế chưa chia ), xét xử phát hiện rằng có các đờng chủ sở hữu khơng tham gia giao kết hợp đồng Trường hợp này, tịa án chưa có thống việc tuyên hợp đồng vô hiệu phần hay vô hiệu toàn bộ Thứ tư, việc tuyên giao dịch bảo đảm tiền vay vô hiệu vi phạm quy đị nh về hì nh thức Thứ năm, thủ tục tố tụng kinh tế dân sự còn phức tạp: thời gian kéo dài, khó khăn việc thu thập chứng cứ và tiệp cận các nguồn thông tin nhạy cảm và qu an trọng , chi phí theo kiện tốn kém Thứ sáu , công tác thi hành án còn quá nhiều bất cập Vì , hiện , định , án tòa án thi hành thực tế chiếm một tỷ lệ nhỏ so với tổng số các quyết đị nh, án có hiệu lực thi hành Hậu quả là sau một chặng đường dài lao tâm khổ tứ , tốn kém nhiều thời gian , tiền bạc cho hoạt động tố tụng , ngân hàng vẫn đứng trước nguy mất trắng các khoản nợ 2.3 Chủ thể tham gia quá trì nh xƣ̉ lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam Các ngân hàng thương mại chủ thể quan trọng việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, được pháp luật trao quyền để thu hồi khoản nợ đã cho khách hàng vay… Tuy nhiên, quá trì nh xử lý tài sản bảo đảm , ngân hàng thương mại không thể tham gia các giao dị ch chuyển nhượng để thu hồi các khoản nợ Do vậy, tháng 01/2000, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có đề nghị xin thành lập c ơng ty quản lý nợ khai thác tài sản thế chấp tḥc các ngân hàng thương mại trì nh Chính phủ Chính phủ đồng ý Văn bản số 122/CP-KTTH ngày 03/02/2000 Ngày 30/6/2000, Ngân hàn g Nhà nước Việt Nam ký C ông văn số 580/CV-NHNN chấp nhận cho Ngân hàng Công thương Việt Nam được thành lập công ty quản lý nợ và k hai thác tài sản Đến tháng 9/2000 Công ty Quản lý nợ và Kha i tác tài sản Ngân hàng Công thương Việt Nam vào hoạt động Đó là loại hì nh công ty mới lạ lần đầu tiên xuất hiện tại Việt Nam Ngân hàng Công thương Việt Nam trở thành ngân hàng tiên phong lĩ nh vực quản lý nợ khai thác tài sản Sau đó , rất nhiều các ngân hàng cũng thành lập và mắt công ty quản lý nợ và khai thác tài sản Các cơng ty có nhiệm vụ: tiếp nhận, quản lý khoản nợ tồn đọng tài sản đảm bảo nợ vay liên quan đến khoản nợ để xử lý, thu hồi vốn nhanh nhất; chủ động bán tài sản bảo đảm nợ vay thuộc quyền định đoạt ngân hàng theo giá thị trường… 2.4 Thời điểm xử lý tài sản bảo đảm (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam 15 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam tiền vay bất động sản của thƣơng mại ở Việt Nam ngân hàng Trong bảo đảm tiền vay thì thời điểm phát sinh xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản sẽ xảy đến hạn trả nợ mà khách hàng vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ hoặc khách hàng vay vi phạm các cam kết khác về việ c sử dụng vốn với ngân hàng thương mại Việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản không cần phải đợi đến thời điểm khoản nợ đến hạn trả nợ Hệ thống pháp luật Việt Nam chưa có một điều luật cụ thể quy đị nh về thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, mà chủ yếu dựa quy định Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩ a vụ, Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy đị nh về các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm… Do , ngân hàng thương mại phải vận dụng linh hoạt quy định pháp luật vào thực tiễn để xác định đúng các vi phạm nghĩ a vụ của khách hàng vay, từ đó đưa thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay hợp lý và đúng pháp luật 2.5 Thanh toán thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam Thanh toán thu hồi nợ là một khâu quan trọng quy trì nh xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Tuy nhiên , ngân hàng thương mại gặp nhiều khó khăn thực tốn thu hồi nợ sau: - Pháp luật hành chưa xác định rõ "chi phí cần thiết , hợp lý phát sinh " xử lý tài sản - Thuế và các khoản phí nộp n gân sách Nhà nước có ưu tiên tốn trước khoản nợ được bảo đảm Quy đị nh không xác định rõ cụ thể loại thuế , phí phải nộp Ngân sách nên có nhiều cách hiểu và vận dụng khác Như vậy, việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản để thu hồi nợ ngân hàng thương mại Việt Nam gặp nhiều vướng mắc Nếu ngân hàng thương mại tự xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận trình tự, thủ tục xử lý cịn phụ thuộc vào thái độ hợp tác bên bảo đảm, bên giữ tài sản Các ngân hàng thương mại chưa toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm khn khổ pháp luật Do đó, áp dụng phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản, ngân hàng thương mại cịn gặp nhiều khó khăn Hơn nữa, khoản chi phí, thuế phát sinh q trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản chưa quy định cụ thể Từ thực trạng nêu trên, pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói chung, pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản nói riêng cần phải sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện hơn, giúp cho ngân hàng thương mại giải phóng khỏi vướng mắc, khó khăn q trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Chƣơng MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 3.1 Cơ sở hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam - Chủ trương chí nh sách của Đảng ta những năm đổi mới là phát triển kinh tế thị trường đị nh hướng xã hội chủ nghĩ a đã ảnh hưởng sâu sắc tới toàn bộ hệ thống pháp luật, đó có pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói chung và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản nói riêng - Hệ thớng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản cần có (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam 17 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam đổi mới bản về chế điều chỉ nh , thỏa thuận giao dịch bảo đảm nguyên tắc điều chỉnh, tạo điều kiện thuận tiền vay để tạo thuận lợi cho quá trì nh xử lý lợi cho các ngân hàng xử lý nhanh tài sản tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản bảo đảm khoản nợ vay 3.3 Một số kiến nghị , giải pháp hồn - Hệ thớng pháp ḷt của nước ta không tạo một chỉ nh thể thống nhất , cịn nhiều chờng chéo và mâu th̃n , văn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay mới mang tính chất tình , tạm thời , chưa thực sự đảm bảo được các nguyên tắc chung việc điều chỉnh quan hệ pháp luật tư xã hội Vấn đề này đặt nhu cầu phải hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản và các quy đị nh pháp luật khác có liên quan tiền vay là bất động sản ở Việt Nam - Nguyên tắc chung xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Trước hết pháp luật cần quy đị nh rõ các nguyên tắc chung xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Cụ thể là: Đối với trường hợp có đồng thuận giữa bên bảo đảm và ngân hàng tại thời điểm xử lý về các vấn đề liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động - Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản vấn đề đặt đã phân tí ch cho thấy còn nhiều nội dung cần được hoàn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản các vấn đề về nguyên tắc xử lý , thủ tục phương thức xử lý, quyền yêu cầu giao tài sản và các quy đị nh có liên quan đến việc xử lý thiện pháp l uật về xƣ̉ lý tài sản bảo đảm , áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất đợng sản sản việ c xử lý sẽ được thực hiện theo thỏa thuận Đối với trường hợp khơng có đồng tḥn tại thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản đã có thỏa thuận hợp đờng bảo đảm thì các ngân hàng có thể yêu cầu bên bảo đảm tự bán tài sản khoảng thời gian định Sau thời điểm đó mà bên bảo đảm không tự bán, ngân hàng có toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm theo phương thức , thời điểm - Yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế là địa điểm mà bên thỏa thuận vấn đề đặt trước mắt đối với hoạt hợp đồng bảo đảm tiền vay đợng ngân h àng tính hồn chỉnh hệ cần có sự đồng ý của bên bảo đảm thống pháp luật , không - Ban hành Luật Giao dị ch bảo đảm 3.2 Các nguyên tắc việc Thực tiễn hiện cần thiết có mợt hồn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo văn bản hướng dẫn cụ thể về tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản đảm tiền vay xử lý tài sản bảo đảm tiền Khi hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản cần vay lĩ nh vực ngân hàng để giúp cho ngân hàng , tổ chức tín dụng , qn triệt quan điểm có tính ngun quan nhà nước có sở pháp lý chủ tắc sau: động việc áp dụng pháp luật có liên - Nguyên tắc bảo vệ triệt để quyền và quan đến tài sả n bảo đảm tiền vay và xử lý lợi í ch hợp pháp của bên nhận bảo đảm là tài sản bảo đảm tiền vay , đặc biệt là đối với ngân hàng thương mại tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Để - Nguyên tắc vật quyền ở biện pháp thế chấp - Nguyên tắc công nhận giá trị pháp lý đáp ứng tốt yêu cầu của thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội nước ta , đòi hỏi của quá trì nh hội nhập thế giới , thiết (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam 19 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam nghĩ cần ban hành Luật Giao dịch bảo đảm - Quyền xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay cần loại bỏ các quy đị nh can thiệp q uá sâu vào việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng các thủ tục hành chí nh và sự tham gia quan hành vào q trình xử lý tài sản của các ngân hàng thương mại Đặc biệt quy định thủ tục giao tài sản buộc bên giữ tài sản phải giao tài sản với sự tham gia của các quan nhà nước, quy đị nh về sự hỗ trợ của quan nhà nước quá trì nh ngân hàng thương mại xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Sự hỗ trợ của cá c quan nhà nước việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản cần thiết, song cần có quy đị nh rõ thủ tục hỗ trợ dưới hì nh thức: + Giao chức , nhiệm vụ cho một quan tư pháp thực hiện việc cưỡ ng chế buộc giao tài sản bảo đảm để xử lý ; + Thành lập quan gửi giữ tài sản để thực hiện nhiệm vụ bổ trợ cho hoạt động tư pháp; + Trong các trường hợp có tranh chấp về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động s ản, việc giao tài sản , tranh chấp về đị nh giá xử lý hoặc ngân hàng thương mại gặp khó khăn khơng xử lý tài sản bảo đảm cần phải giải theo đường tịa án, khơng phải bằng thủ tục hành trao quyền cho ngân hàng thương mại tự quyết đị nh thực hiện các quy đị nh hiện hành Như vậy, để việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản có hiệu quả cần có một chế linh hoạt , chủ động cho chủ thể tham gia - Về đăng ký giao dị ch bảo đảm Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm , cung cấp thông tin về giao dị ch bảo đảm phải đơn giản hóa , thực hiện mợt cách nhanh chóng , đặc biệt là các trường hợp sửa đổi , bổ sung thay thế giao dị ch bảo đảm đã đăng ký - Về phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản + Phương thức bán tài sản Việc bán tài sản phải được thực hiện công khai , thông báo rộng rãi dưới hì nh thức bán đấu giá theo quy đị nh của pháp luật về bán đấu giá tài sản Yêu cầu đối với việc xây dựng quy trì nh là : cần bổ sung quy đị nh về tổ chức được bán đấu giá tài sản bằng việc mở rộng các đối tượng được tổ chức bán đấu giá theo một trì nh tự , thủ tục thống nhất ; pháp luật phải tạo chế giám sát việc bán tài sản ngân hàng thương mại, công ty quản lý nợ khai thác tài sản ngân hàng thương mại với tham gia chứng kiến của bên thứ ba + Phương thức nhận tài sản bảo đảm tiền vay là bất đợng sản hình thành tương lai để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo đảm Cần phải có văn bản hướng dẫn cụ thể Nghị định 163/2006/NĐ-CP, dừng lại với quy định Nghị đị nh 163/2006/NĐ-CP bên nhận bảo đảm chưa thể hy vọng một sự an toàn đầy đủ về pháp lý , giao dị ch bằng tài sản hì nh thành tương lai dù có xác lập hợp pháp , song ln hứng chị u nguy "hữu danh vô thực" Cần sửa đổi Điều 737 Bộ luật Dân sự năm 2005 Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTCTCĐC theo hướng thống nhất phương thức xử lý quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất khác , thống nhất phương thức xử lý quyền sử dụng đất với các loại tài sản đảm bảo thông thường khác - Thành lập phát triển công ty quản lý nợ khai thác xử lý tài sản bảo đảm tiền vay có nhân lực chuyên sâu xử lý tài sản bảo đảm nghiệp vụ mua bán nợ (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam 21 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam Để đáp ứng nhu cầu xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản , ngân hàng thương mại thành lập công ty quản lý nợ khai thác tài sản Các công ty quản lý nợ v xử lý tài sản bảo đảm tiền vay phải xây dựng phát triển quy mô nguồn nhân lực công ty Bên cạnh , cần thiết phải có hệ thống văn bản pháp luật điề u chỉ nh hoạt động của các công ty q uản lý nợ khai thác tà i sản trực thuộc ngân hàng thương mại, nhằm hạn chế rủi ro cho hoạt động tín dụng bảo vệ quyền lợi bên tham gia giao dị ch bảo đảm Các văn phải quy định rõ ràng, dễ hiểu không chồng chéo, tuân thủ nguyên tắc chung Bộ luật Dân luật chuyên ngành liên quan - Các quy định khác liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản + Về công chứng , chứng thực : Trong điều kiện thực tế hiện ở nước ta , quan lập pháp cần ban hành quy định pháp luật công chứng , chứng thực theo hướng công chứng, chứng thực về hì nh thức không chứng thực nội dung + Về quy đị nh thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng tài sản gắn liề n với đất : Việt Nam cố gắng xây dựng thị trường bất động sản, để đạt mục tiêu này, Nhà nước cần phải xây dựng trước tiên khung pháp lý hoàn thiện để tài sản gắn liền với đất dễ dàng lưu thơng khn khổ luật định Việc đăng ký quyền sở hữu , quyền sử dụng tài sản bảo đảm cho người mua sở cứ vào hợp đồng mua bán chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng , hợp đồng bảo đảm Như , việc xử lý tài sản bả o đảm tiền vay là bất động sản sẽ không gặp phải những rủi ro từ chí nh các thủ tục hành chí nh việc áp dụng luật quan nhà nước có thẩm quyền Trên sở hoàn thiện 23 pháp luật số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam KẾT LUẬN Trong bối cảnh kinh tế tồn cầu có nhiều biến động, đợt khủng hoảng kinh tế vừa qua có ảnh hưởng khơng nhỏ tới kinh tế Việt Nam Do vậy, bảo đảm an toàn cho hoạt động kinh doanh ngân hàng thương mại nội dung trọng yếu Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X Đáp ứng xu hội nhập với nhiều thách thức này, pháp luật điều chỉnh quan hệ bảo đảm thực nghĩa vụ dân nói chung bảo đảm tiền vay từ sớm, thiết lập hệ thống biện pháp bảo đảm tương đối đầy đủ, tạo hành lang pháp lý cho bên tham gia giao dịch thực tuân thủ Tuy nhiên, trước đòi hỏi ngày cao kinh tế thị trường, pháp luật Việt Nam bảo đảm tiền vay bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập cần nhanh chóng khắc phục Sự tản mát, thiếu tính thống nhất, thiếu tính rõ ràng quy định, cứng nhắc chế triển khai, làm cho hiệu lực điều chỉnh pháp luật bảo đảm tiền vay suy giảm Trình tự thủ tục liên quan đến giao dịch bảo đảm cịn mang nặng tính hành chính, quan liêu, làm cơng tác xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ ngân hàng gặp nhiều khó khăn dẫn đến tình trạng nợ q hạn, nợ khó địi tăng cao Thông qua đánh giá thực trạng xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản, có nhận xét sau: Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản giai đoạn giao dịch bảo đảm bất động sản, mục đích xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản để thu hồi nợ cho ngân hàng thương mại Hiện nay, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản chịu điều (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam chỉnh của: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà có nhiều văn riêng lẻ luật như: Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Nghị định 83/2010/NĐCP Các văn chưa có đồng Do đó, khó khăn vướng mắc pháp luật tạo cho bên tham gia giao dịch chưa giảm Thực trạng xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản đặt nhu cầu sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản tất yếu, khách quan cần thiết Việc hoàn thiện quy định pháp luật dân sự, pháp luật đất đai văn có liên quan lĩnh vực tài ngân hàng tiền đề cho việc hoàn thiện hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, thống tạo điều kiện tốt cho hoạt động dân hoạt động tín dụng ngân hàng nói riêng Theo quan điểm cá nhân, tác giả cho đề tài chuyên sâu, việc nghiên cứu liên quan đến nhiều khía cạnh lĩnh vực pháp lý chế sách Nhà nước vấn đề xử lý tài sản đảm bảo tiền vay bất động sản Do đó, đề tài địi hỏi nhiều cơng sức thời gian để nêu bật hết nội dung vấn đề Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ, tác giả trình vấn đề cách khái quát mà chưa có điều kiện giải thấu đáo nội dung đưa Ngoài ra, với thời gian nghiên cứu nhiều hạn chế, chắn luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót Tác giả mong nhận ý kiến phản biện, đóng góp chuyên gia, thầy cô tất bạn để đề tài nghiên cứu chuyên sâu Bên cạnh đó, tác giả hi vọng ý kiến nêu luận văn đóng góp phần vào việc hồn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản nói riêng xử lý tài sản bảo đảm nói chung (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam 25 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam (LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam(LUAN.van.THAC.si).phap.luat.ve.xu.ly.tai.san.bao.dam.tien.vay.la.bat.dong.san.cua.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam