Mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu (acb),

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA NGÂN HÀNG -***** - KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU (ACB) Họ tên sinh viên: Nguyễn Thị Hằng Lớp: NHG-K13 Chuyên ngành: Tài chính- Ngân hàng Khoa: Ngân hàng Hà Nội, Ngày 26 tháng năm 2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA NGÂN HÀNG -***** - KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU (ACB) Họ tên sinh viên: Nguyễn Thị Hằng Lớp: NHG_K13 Chuyên ngành: Tài chính- Ngân hàng Khoa: Ngân hàng Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Kiều Hữu Thiện Hà Nội, ngày 26 tháng năm 2014 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan đề tài nghiên cứu kết trình học tập, tìm hiểu nghiên cứu lí thuyết thực tế Các số liệu khóa luận trung thực trích dẫn từ nguồn thông tin tin cậy Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu, Tổng cục Thống kê, SINH VIÊN NGUYỄN THỊ HẰNG LỜI CẢM ƠN Em xin chân thành gửi lời cảm ơn tới thầy, cô giáo Học viện Ngân hàng suốt năm qua tận tình giảng dạy, trang bị kiến thức tảng kĩ tất lĩnh vực nhằm giúp em tự tin công việc sau Em xin tỏ lòng biết ơn đến PGS.TS Kiều Hữu Thiện tập thể cán nhân viên làm việc Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thiện khóa luận Hà Nội, ngày 26 tháng năm 2014 KÍ HIỆU VIẾT TẮT TRONG BÀI ACB Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu NHNN Ngân hàng Nhà nước TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh NHTM Ngân hàng thương mại CVMN Cho vay mua nhà BĐS Bất động sản NHTMCP Ngân hàng Thương mại Cổ phần SCB Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn TCTD Tổ chức tín dụng KH Khách hàng HĐMB Hợp đồng mua bán HĐMB CC Hợp đồng mua bán công chứng TSĐB Tài sản đảm bảo TKTT/TTK Tài khoản toán/Tiền tiết kiệm CC Cơng chứng ĐK TSĐB Đăng kí tài sản đảm bảo CMND Chứng minh nhân dân HỆ THỐNG BẢNG BIỂU, ĐỒ THỊ Trang Bảng 1: Dân số tốc độ tăng dân số Việt Nam 2009-2019 Bảng 2.1: Nguồn vốn huy động ACB từ 2011-2013 36 Bảng 2.2: Tình hình tín dụng ACB 2011-2013 38 Bảng 2.3: Tình hình thu nhập ACB 2011-2013 40 Bảng 2.4: Doanh số cho vay mua nhà 2011-2013 51 Bảng 2.5: Dư nợ cho vay mua nhà 2011-2013 52 Bảng 2.6: Tình hình nợ hạn cho vay mua nhà 2011-2013 53 Đồ thị 1: Dòng di cư khu vực thành thị nông thôn,1999-2009 dự báo tới 2019 Đồ thị 2: Số lượng nhà thành phố lớn Đồ thị 2.1: Lượng hộ tồn kho 43 Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức máy ACB 35 MỤC LỤC Lời nói đầu 1 Tính cấp thiết đề tài 2 Mục đích đề tài Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu 5 Kết cấu khóa luận CHƯƠNG 1: LÍ LUẬN CHUNG VỀ MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan cho vay mua nhà 1.1.1 Những vấn đề tín dụng tiêu dùng a Khái niệm đặc điểm b Phân loại tín dụng tiêu dùng 1.1.2 Quá trình hình thành cần thiết cho vay mua nhà 10 a Quá trình hình thành 10 b Sự cần thiết cho vay mua nhà 10 1.1.3 Đặc điểm cho vay mua nhà 12 1.1.4 Các sản phẩm cho vay mua nhà NHTM 13 1.2 Mở rộng cho vay mua nhà nhân tố ảnh hưởng 13 1.2.1 Quan niệm mở rộng cho vay mua nhà 13 1.2.2 Các tiêu phản ánh mở rộng cho vay mua nhà a Chỉ tiêu phản ánh doanh số, số dư nợ cho vay mua nhà 14 b Chỉ tiêu phản ánh mở rộng loại hình sản phẩm CVMN 16 c Chỉ tiêu phản ánh mở rộng khách hàng vay mua nhà 16 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động mở rộng cho vay mua nhà 17 a Các nhân tố khách quan 17 b Các nhân tố chủ quan 19 1.3 Kinh nghiệm quốc tế học cho Việt Nam 21 1.3.1 Kinh nghiệm từ Singapore số nước khu vực giới 21 1.3.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 26 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 2.1 Khái quát chung hoạt động kinh doanh ACB 28 2.1.1 Sơ lược hình thành, phát triển định hướng chiến lược ACB 28 a Lịch sử hình thành trình phát triển 28 b Định hướng chiến lược 32 2.1.2 Cơ cấu quản trị ACB 34 2.1.3 Kết họat động ACB 36 a Hoạt động huy động vốn 36 b Hoạt động sử dụng vốn 38 c Kết kinh doanh 40 2.2 Thực trạng mở rộng cho vay mua nhà ACB 41 2.2.1 Khái quát thị trường bất động sản Việt Nam nhu cầu 41 2.2.2 Một số quy định cho vay mua nhà ACB 45 2.2.3 Một số dự án liên kết ACB chủ đầu tư 49 a Nhà cao cấp, lãi suất thấp 49 b Vay mua hộ dự án liên kết The Eastern 50 2.2.4 Các tiêu phản ánh mở rộng cho vay mua nhà 51 a Chỉ tiêu phản ánh mở rộng doanh số, dư nợ cho vay mua nhà ACB 51 b Chỉ tiêu phản ánh mở rộng loại hình sản phẩm cho vay mua nhà 53 c Chỉ tiêu phản ánh mở rộng khách hàng vay mua nhà ACB 54 2.3 Đánh giá chung việc mở rộng cho vay mua nhà ACB 54 2.3.1 Những kết đạt 54 2.3.2 Một số hạn chế, nguyên nhân 55 a Những hạn chế 55 b Nguyên nhân 56 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 58 3.1 Triển vọng phát triển hoạt động cho vay mua nhà Việt Nam định hướng chung ACB thời gian tới 58 3.1.1 Triển vọng phát triển hoạt động cho vay mua nhà Việt Nam 58 3.1.2 Định hướng chung ACB thời gian tới 58 3.2 Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà ACB 59 3.2.1 Xây dựng chiến lược kinh doanh cụ thể, sách khách hàng 59 3.2.2 Xây dựng hoàn thiện danh mục sản phẩm cho vay mua nhà 60 3.2.3 Đẩy mạnh công tác marketing ngân hàng 61 3.2.4 Tăng quy mô nguồn vốn ngân hàng 61 3.2.5 Xây dựng mối quan hệ tốt với chủ đầu tư dự án 64 3.2.6 Xây dựng sách cho vay mua nhà phù hợp 64 3.2.7 Giải pháp giảm thiểu rủi ro 67 3.2.8 Các giải pháp khác 68 3.3 Một số kiến nghị NHTMCP Á Châu quan quản lí 69 nhà nước 3.3.1 Đối với Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu 69 3.3.2 Đối với Ngân hàng Nhà nước 71 Kết luận 73 LỜI NĨI ĐẦU Cùng với cơng đổi phát triển đất nước Đảng Nhà nước ngành ngân hàng khơng ngừng đổi mới, nâng cao chất lượng để hồ chung với nhịp độ phát triển xã hội khoa học kỹ thuật Từ Việt Nam gia nhập vào tổ chức thương mại giới (WTO) - kinh tế động đầy cạnh tranh, để hội nhập đứng vững thị trường tài – tiền tệ ngân hàng thương mại phải khơng ngừng tự hồn thiện làm phù hợp với quy luật phát triển chung Mở rộng dịch vụ ngân hàng nội dung trình thực đề án cấu lại cách toàn diện nâng cao lực cạnh tranh ngân hàng Nhà vấn đề nóng nay, mà nhu cầu nhà ngày tăng địi hỏi Chính phủ chế thơng thống, hỗ trợ lớn từ phía ngân hàng vốn Nắm bắt xu hướng tiêu dùng năm năm tới tập trung nhiều vào mảng bất động sản nói chung nhà xã hội nói riêng, ngân hàng tung chiến lược nhằm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (ACB) khơng nằm ngồi quy luật đó, có chiến lược, hướng phát triển cho riêng Khóa luận giúp tìm hiểu lí luận cho vay mua nhà, thực trạng mở rộng, phát triển cho vay mua nhà ACB đưa giải pháp, kiến nghị để hồn thiện cơng tác mở rộng cho vay mua nhà ACB Tính cấp thiết đề tài Trong năm vừa qua, với trình cơng nghiệp hóa, đại hóa q trình thị hóa diễn cách mạnh mẽ Dân cư thành thị có nhiều lợi trình phát triển so với dân cư nơng thơn: điều kiện nhà tốt hơn, có nhiều hội tiếp cận với tiện nghi sống điện lưới, nước hợp vệ sinh điều kiện học tập làm việc mơi trường địi hỏi đào tạo chuyên môn Những lợi thể rõ nét thành phố lớn nước ta Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Điều làm tăng thêm sức hấp dẫn thành phố lớn thúc đẩy tăng trưởng dân số mạnh mẽ khu vực Theo tổng điều tra dân số năm 2009, tổng dân số nước ta 86 triệu dân, dự báo năm 2014 90 triệu dân, đến năm 2019 khoảng 95 triệu dân Bảng 1: Dân số tốc độ tăng dân số Việt Nam, 2009-2019 ( dự báo theo ba phương án khác phương án II phương án dễ xảy thực tế nhất) 1/4/2009 Nam Nữ 1/4/2014 Tổng Nam Nữ 1/4/2019 Tổng Nam Nữ Tổng PAI 43136 43307 86443 45557 43580 90991 47920 43828 95528 PAII 43136 43307 86443 45403 43580 90710 47475 43828 94679 PAIII 43136 43307 86443 45249 43580 90410 47029 43828 93811 Tốc độ đô thị hóa diễn nhanh chóng khắp nước Dự báo tới năm 2019 dân số di cư từ nông thôn tới thành thị đạt triệu người, xếp thứ hai sau dân số di cư từ nông thôn tới nông thôn 6.4 triệu người 54 CHƯƠNG GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB 3.1 TRIỂN VỌNG PHÁT TRIỂN CỦA HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB 3.1.1 Triển vọng phát triển hoạt động cho vay mua nhà Việt Nam, Những năm vừa qua năm khó khăn thị trường bất động sản Giá bất động sản liên tục giảm Tuy nhiên đến năm 2012, phủ có giải pháp nhằm khơi phục lại thị trường bất động sản gói kích cầu 30000 tỷ đầu tư vào nhà xã hội, dự án nhà thương mại chuyển sang nhà xã hội Giá hộ, chung cư mức hợp lí, cán cơng nhân viên chức có khả sở hữu nhà theo nhu cầu Chính vâyh nói cho vay mua nhà hoạt động mang lại nguồn lợi nhuận lớn cho NHTM vòng vài năm tới 3.1.2 Định hướng chung ACB thời gian tới Theo định hướng chiến lược chung đặt từ đầu trở thành ngân hàng bán lẻ tốt Việt Nam, thời gian tới ngân hàng trọng phát triển loại hình cho vay tiêu dùng truyền thống kết hợp với dịch vụ tiện ích, đặc biệt mảng cho vay mua nhà Để phát triển cho vay mua nhà, ngân hàng nên đưa sách phù hợp để phát triển loại hình như: Giảm lãi suất đưa mức lãi suất ưu đãi tương ứng với hạn mức vay mà khách hàng đăng kí nhằm phù hợp với nhu cầu tài khác người tiêu dùng Tặng bảo hiểm cho người vay, tăng hạn mức cấp tín dụng, tăng thời hạn chơ vay, triển khai dự án liên kết với chủ đầu tư để đơn giản hóa thủ tục cho vay mua nhà, Ngoài ra, ngân hàng nên định hướng phát triển cho vay mua nhà đến nhóm khách hàng cán bộ, cơng nhân viên chức nhu cầu nhà đối tượng lớn, nhóm khách hàng tiềm năm vài năm tới Nhóm khách hàng nên phát triển theo hình thức vay trả góp chấp nhà (căn hộ) mua Với định hướng phát triển đắn có kế hoạch rõ ràng giúp cho NHTMCP Á Châu trở thành ngân hàng thân thiết nhà 55 3.2 GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB 3.2.1 Xây dựng chiến lược kinh doanh cụ thể, sách khách hàng Một ngân hàng thu hút khách hàng khơng hiểu khách hàng cần gì, nhu cầu khách hàng Khách hàng nguồn tài nguyên vô giá hoạt động ngân hàng Chính nên xây dựng riêng cho ngân hàng quy định sách khách hàng chung Lãi suất cơng cụ nhạy cảm nhất, khách hàng vay vốn điều họ quan tâm tiền lãi mà họ phải trả, cần có sách lãi suất phù hợp vừa thu hút khách hàng, vừa tạo lợi nhuận cho ngân hàng Một số sách cụ thể khách hàng ưu đãi như: Ưu đãi khách hàng có quan hệ với ngân hàng, khách hàng quan hệ lâu năm hay quan hệ, khách hàng có nhu cầu vay tài trợ vốn lớn Tư vấn cho khách hàng nên lựa chọn thời hạn vay, số tiền vay hợp lí quan trọng hoạch định sách tài tốt cho việc tốn khoản vay để tránh chi phí phát sinh hạn trả nợ Cho vay chấp tài sản hình thành từ vốn vay Hồn thiện hồ sơ cho khách hàng, khách hàng bổ sung thêm số giấy tờ cần thiết vòng từ 3-5 ngày sau giải ngân Đồng thời ngân hàng hồn thiện hệ thống chấm điểm tín dụng khách hàng, đưa mức lãi suất tương ứng với mức điểm tín dụng Nếu khách hàng xếp hạng tốt, có quan hệ tín dụng với ngân hàng lâu, khơng có nợ khó địi ACB ngân hàng giảm lãi suất, cấp số tiền lớn thẩm định lại hồ sơ lần hai Cùng với việc ngân hàng phải yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực, chi tiết, có lợi cho người vay ngân hàng Thời gian xét duyệt, thẩm định tài sản đảm bảo phải nhanh chóng để đáp ứng nhu cầu khách hàng, giảm thời gian chờ đợi cho khách hàng Nhu cầu vay mua nhà lớn, số tiền vay tương đối nhiều, mà ngân hàng cần có nguồn vốn dồi để đáp ứng số tiền vay thời hạn vay Từ đó, ngân hàng cần có sách huy động vốn hiệu nhằm khai thác tối đa tiềm vốn 3.2.2 Xây dựng hoàn thiện danh mục sản phẩm cho vay mua nhà 56 Đa dạng hóa sản phẩm: Để hoạt động ngân hàng phát triển tạo nhiều lợi nhuận việc phát triển sản phẩm việc làm cần thiết Việc tìm sản phẩm bổ sung đặc tính, cơng dụng dựa đặc tính cũ tạo sản phẩm với tính ưu việt hơn, hồn thiện thỏa mãn nhu cầu khách hàng tốt Chính mà ACB cần phải khơng ngừng hồn thiện sản phẩm cho vay mua nhà để đáp ứng nhu cầu vay khách hàng Mở rộng thêm hình thức cho vay mua nhà góp vốn mua nhà đất, vay mua nhà, cho vay mua bán, chuyển nhượng bất động sản Bổ sung giá trị gia tăng cho sản phẩm: Có đặc điểm người dân Việt Nam ưa thích việc khuyến mại, ngân hàng nên triển khai thêm chương trình khuyến mãi, tặng quà sản phẩm có giá trị, có ý nghĩa thiết thực khách hàng vật dụng nhà giường, tủ bêp, bàn ghế, thêm cho khách hàng vay mua nhà ngân hàng mình, chương trình tư vấn phong thủy, trang trí nội thất nhà, hay chương trình quay số trúng thưởng Cấp phát tín dụng hình thức chuyển khoản hình thức cho vay tiền mặt với số lượng lớn điều chuyển xe chở tiền đến tận nhà cho khách hàng Thêm vào thái độ phục vụ cán tín dụng phải chuyên nghiệp, thân thiện tận tình giúp đỡ khách hàng Đây yếu tố để thu hút khách hàng trì khách hàng truyền thống ngân hàng 3.2.3 Đẩy mạnh cơng tác Marketing ngân hàng Trong xu kinh tế nay, hoạt động marketing hoạt động cần thiết doanh nghiệp Nếu trước đây, khách hàng tự tìm đến ngân hàng, thời buổi khó khăn việc quảng bá hình ảnh, thiết lập kênh phân phối, cổ động truyền thông việc làm quan trọng để thu hút khách hàng Bởi lẽ khách hàng thường bị thu hút hình ảnh, uy tín, theo tâm lí đám đơng Chính để mở rộng cho vay mua nhà ngân hàng phải xây dựng chiến lược marketing có hiệu quả, quảng cáo phương tiện thơng tin đại chúng ti vi, đài, báo, giới thiệu trực tiếp qua thư, điện thoại gặp mặt trực tiếp để 57 khách hàng hiểu rõ sản phẩm dịch vụ, chế, điều kiện quy trình nghiệp vụ tín dụng, đưa sản phẩm ngân hàng tiếp cận gần với khách hàng Hoạt động cho vay mua nhà có thời gian dài thường 10 năm Do việc quy định cụ thể, dễ hiểu, chi tiết làm cho khách hàng yên tâm khoản vay mình, từ thu hút nhiều khách hàng hơn, tăng tin tưởng khách hàng vào ngân hàng Trên tờ rơi, website ngân hàng cần phải trình bày cụ thể, ngắn gọn đầy đủ thông tin cần thiết đặc điểm dịch vụ, điều kiện, quyền nghĩa vụ khách hàng vay Hình thức tờ rơi, tin quảng cáo web phải thu hút khách hàng Ngoài ngân hàng nên thường xuyên cung cấp thơng tin lực tài kết kinh doanh qua báo cáo tài chính, báo cáo kiểm tốn ngân hàng, từ tạo cho khách hàng nhìn tổng quan ngân hàng, tăng độ tin cậy khách hàng với ngân hàng Cần tiến hành trì thường xuyên hoạt động chăm sóc khách hàng Tặng quà khách hàng, gửi lời chúc vào ngày lễ 8/3, 20/10 hay dịp đặc biệt khách hàng sinh nhật hay kỉ niệm ngày cưới Cần giải đáp, tư vấn thắc mắc khách hàng cách nhanh chóng kịp thời thơng qua kênh điện thoại, email, website Ngoài website ngân hàng cần có thơng tin điều kiện vay vốn, hồ sơ thủ tục cần thiết, nên có thêm mục thơng tin nhà đất, dự án nhà chung cư mà ngân hàng liên kết cho vay, thông tin giá nhà đất, thị trường Đào tạo đội ngũ nhân viên chuyên sâu lĩnh vực marketing, chủ động tìm kiếm khách hàng, nghiên cứu thị trường để đưa chiến lược marketing phù hợp, thỏa mãn tối đa nhu cầu khách hàng Đội ngũ nhân viên ln có thái độ phục vụ lịch sự, văn minh, tận tình hướng dẫn khách hàng, thể văn hóa kinh doanh riêng ngân hàng Ngân hàng thường xuyên tổ chức điều tra, thăm dò ý kiến khách hàng, thu nhận ý kiến đánh giá khách hàng ngân hàng giúp ngân hàng hoàn 58 thiện, khắc phục thiếu sót sản phẩm chất lượng phục vụ 3.2.4 Tăng quy mô nguồn vốn ngân hàng Cho vay mua nhà với đặc điểm quy mô vốn lớn, thời hạn khoản vay dài nên ngân hàng cần phải chủ động nguồn vốn Để mở rộng cho vay mua nhà ngân hàng cần có nhiều biện pháp để mở rộng nguồn vốn đặc biệt nguồn vốn trung dài hạn có khả đáp ứng tối đa nhu cầu khách hàng Ngân hàng cần thực số biện pháp: - Tiến hành mở rộng mạng lưới hoạt động ngân hàng phạm vi toàn quốc số nước lân cận Lào hay Campuchia, Thái Lan, Mở rộng mạng lưới cách tốt người dân thấy hình ảnh nâng cao danh tiếng thân ngân hàng, tạo độ tin cậy định thuận tiện giao dịch khách hàng - Ngân hàng cần đưa mức lãi suất tiền gửi hấp dẫn mang tính cạnh tranh điều chỉnh linh hoạt theo mức lãi suất thị trường Việc tăng lãi suất tạo hấp dẫn cho khách hàng bối cảnh giá thị trường có xu hướng tăng lên Tuy nhiên, với mức lãi suất gần tương đương ngân hàng chương trình khuyến cần áp dụng Xây dựng số chương trình hấp dẫn chương trình tiết kiệm đại lộc, tiết kiệm bảo hiểm Lộc Bảo Toàn, để thu hút khách hàng Thêm vào thay đổi linh hoạt đối tượng khách hàng - Đa dạng hóa hình thức huy động vốn, dịch vụ ngân hàng đại tiện ích Đa dạng kì hạn gửi tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng Bên cạnh đó, việc phát triển sản phẩm thẻ giúp ngân hàng gia tăng nguồn vốn huy động dân cư - Ngân hàng nỗ lực công tác quảng bá, giới thiệu ngân hàng, đặc biệt sản phẩm để người dân hiểu biết sản phẩm, ngân hàng, củng cố niềm tin khách hàng gửi tiền vào ngân hàng - Ngân hàng liên kết với công ty bảo hiểm để đưa sản phẩm với nhiều tính hạn chế rủi ro tín dụng, ngân hàng tận dụng nguồn vốn dài hạn lớn bảo hiểm với mức lãi suất thấp - Phát hành trái phiếu huy động tiền nhàn rỗi dân cư, thu hút vốn từ công ty bảo hiểm, quỹ đầu tư, công ty tài Với mức lãi suất hấp dẫn đa dạng kì 59 hạn chắn thu hút nhiều nguồn vốn Tuy nhiên trước đó, ngân hàng cần củng cố hình ảnh, uy tín đợt phát hành trái phiếu có hiệu - Liên kết với doanh nghiệp để mở thẻ cho cán công nhân viên, tiến hành trả lương qua tài khoản ACB - Tiến hành đại hóa, đặt thêm nhiều máy ATM thành phố lớn, tình thành để phục vụ khách hàng thuận tiện Như ngân hàng cần tiếp tục đa dạng hóa sản phẩm huy động, nâng cao tiện ích thơng qua chất lượng tính đa dạng sản phẩm mà thu nhập người dân tăng, nguồn vốn nhàn rỗi dân cư lớn 3.2.5 Xây dựng mối quan hệ tốt với chủ đầu tư dự án Ngân hàng chủ động tìm kiếm đến chủ đầu tư để ký hợp đồng hợp tác phát triển Khi đó, cơng ty mở tài khoản tốn ACB Và vậy, ngân hàng vừa có nguồn vốn huy động dồi với chi phí thấp lại vừa giúp cho khách hàng tiếp cận với dự án chung cư dễ dàng hơn, nhận nhiều ưu đãi hơn, ngân hàng giảm thiểu công tác thủ tục, giấy tờ, nâng cao doanh số cho vay, tăng lợi nhuận cho ngân hàng Thực tế cho thấy, ACB phát triển dự án liên kết khu vực Nam bộ, miền trung dự án liên kết với Phú Mỹ Hưng, dự án cho vay mua hộ liên kết- The Eastern, Trong miền bắc chưa có dự án liên kết Chi nhánh Nam Hà Nội triển khai hợp tác với tập đoàn Nam Cường để phát triển mảng cho vay mua nhà trả góp 3.2.6 Xây dựng sách cho vay mua nhà phù hợp Chính sách hay chế cho vay có ý nghĩa quan trọng trình mở rộng phát triển hoạt động cho vay mua nhà Ngân hàng cần phải xác định mục tiêu trước mắt lâu dài cho phù hợp với nguồn lực ngân hàng vốn, cơng nghệ, nhân lực, , từ xây dựng chế CVMN phù hợp với mục tiêu đề Cơ chế cho vay bao gồm quy định lãi suất, thời hạn cho vay, số tiền vay tài sản đảm bảo Ngân hàng cần xây dựng chế cho vay mua nhà phù hợp với ngân hàng khách hàng, mang tính cạnh tranh linh hoạt với biến 60 động thị trường Ngân hàng phải nhận thức vai trò quan trọng hoạt động cho vay mua nhà tăng trưởng phát triển ngân hàng Trước hết ngân hàng cần xây dựng quy trình cho vay mua nhà thật khoa học hợp ly, chặt chẽ bước thực cơng việc Quy trình nghiệp vụ cho vay có hai giai đoạn quan trọng chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thẩm định hồ sơ tín dụng Q trình lập thủ tục cần thiết hồ sơ phải đơn giản, dễ thực phải đảm bảo theo quy định Giảm thiểu thời gian hoàn thiện hồ sơ, thủ tục cần thiết Sau quy trình thẩm định khơng q phức tạp, khó khăn, khơng nên định giá tài sản đảm bảo khách hàng thấp so với giá thị trường Hiện nay, ACB có cơng ty định giá riêng- AREV, công ty thường định giá thấp so với ngân hàng khối, điều giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, nhiên lại điều gây cản trở việc thu hút khách hàng ngân hàng Tâm lý người vay vay nhiều với mức lãi suất hợp lí tốt Chính vậy, ACB nên có chế định giá thoáng chút vừa đảm bào giảm thiểu rủi ro vừa tạo tâm lý hài lòng, tiện ích, nhanh chóng cho khách hàng thu hút nhiều khách hàng Ngân hàng cần phải có cán thẩm định có chun mơn nghiệp vụ cao kinh nghiệm, chuyên gia thẩm định lĩnh vực bất động sản, am hiểu tình hình thực tế thị trường nhà đất, có khả dự báo đảm bảo thẩm định cách xác rút ngắn thời gian thẩm định Các giai đoạn lại ngân hàng cần phải thiết lập cách phù hợp, thời gian trình, phê duyệt hồ sơ, giải ngân cần phải tối thiểu để không bị khách hàng Xây dựng lịch trả nợ gốc, lãi cho khách hàng phù hợp với lực tài khách hàng Xây dựng chế lãi suất phù hợp: Một yếu tố quan tâm hàng đầu khách hàng tìm hiểu sản phẩm ngân hàng lãi suất Một thực tế cho thấy mời chào khách hàng vay hay gửi tiền ngân hàng yếu tố lãi suất luôn thu hút khách hàng so với yếu tố khác thủ tục hay lãi suất phạt Lãi suất cho vay yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới thu nhập ngân hàng Các định lãi suất ngân hàng cần xem xét đến khía cạnh: - Lãi suất đảm bảo bù đắp chi phí hoạt động ngân hàng, lãi suất phải tính đến 61 mức lạm phát dự tính mức lợi nhuận dự kiến - Lãi suất có yếu tố cạnh tranh thị trường Lãi suất công cụ quan trọng để thu hút khách hàng Vì mà sách lãi suất phải linh hoạt đối tượng khách hàng vay vốn Với khách hàng truyền thống, có quan hệ tốt với ngân hàng có khả tài hưởng mức lãi suất ưu đãi thấp Tùy vào lĩnh vực hoạt động, ngành nghề kinh doanh khách hàng mà ngân hàng đưa ưu đãi lãi suất với ưu đãi khác nhằm khuyến khích khách hàng tham gia dử dụng sản phẩm ngân hàng nhiều Hiện thị trường ngân hàng thường áp dụng hai cách tính lãi suất: tính lãi suất dư nợ thực tế tính lãi suất sở số dư ban đầu Hai cách tính phổ biến giới thực tế hình thức Marketing ngân hàng Cùng lãi suất, yếu tố điều kiện bắt buộc người vay, thời hạn cho vay, hạn mức cho vay… yếu tố cạnh tranh tổ chức tài với nhau, khách hàng lựa chọn hình thức có lợi cho họ Tạo thuận tiện cho khách hàng vay vốn với thủ tục vay cần phải đơn giản, gọn nhẹ, khơng rườm rà giao dịch nhanh chóng Ngân hàng cần linh hoạt việc chấp nhận hồ sơ vay vốn khách hàng Trong điều kiện nước ta việc chứng minh thu nhập xác khách hàng khó việc tốn tiền mặt chiếm chủ yếu giao dịch mua bán, nhiều khoản thu nhập, luồng tiền người dân không thực qua tài khoản ngân hàng cách tuyệt đối Ngân hàng xác định khoản thu nhập thức cảu khách hàng lương mà thôi, thực tế thu nhập lương khách hàng thường cao lương thức Vì ngân hàng nên dễ dàng việc chấp nhập hồ sơ vay vốn đối tượng khách hàng có khả tài khó chứng minh nguồn thu nhập xác họ Kéo dài thời gian CVMN: Ngân hàng cần đưa thời gian CVMN cách linh hoạt tùy vào đối tượng khách hàng khác Khi tiền gốc trả thời 62 gian dài, số tiền gốc phải trả hàng kỳ sẻ nhỏ đi, nhiều người chó mức thu nhập trung bình vay tiền ngân hàng để mua nhà Điều giúp làm giảm áp lực cho khách hàng vay vốn giúp ngân hàng mở rộng phạm vi cho vay Việc tăng thời gian CVMN yếu tố giúp ngân hàng Việt Nam nâng cao khả cạnh tranh với ngân hàng nước ngoài, thời gian CVMN họ thường kéo dài từ 25-30 năm Ngân hàng cần đưa điều kiện vay dễ dàng để thu hút nhiều đối tượng khách hàng vay vốn Ngân hàng linh hoạt điều kiện khách hàng phải có hộ thường trú địa bàn mà ACB có trụ sở, chi nhánh hay phòng giao dịch Ngân hàng nên áp dụng cho đối tượng vay khơng có đủ điều kiện hộ ngân hàng chứng minh điều kiện tốt tư cách pháp nhân, công ăn việc làm ổn định, nguồn tài trợ tài sản đảm bảo Hơn ngân hàng cần mở rộng phạm vi cho vay không tập trung thành phố lớn, đô thị mà nên mở rộng tới khu vực ngoại thành, thị trấn vùng nông thôn, nơi mà nhu cầu mua nhà lớn Đa dạng hóa phương thức CVMN, từ việc liên kết với công ty kinh doanh động sản, chủ đầu tư xây dựng đến việc tiếp cận trực tiếp khách hàng, giới thiệu đặc điểm tiện ích sản phẩm nhăm gia tăng số lượng khách hàng giúp ngân hàng đánh giá xác khách hàng, khả trả nợ hạn chế rủi ro Trong hoạt động CVMN ngân hàng cần phải quan tâm đặc biệt tới vấn đề an tồn hoạt động tiềm ẩn nhiều nguy rủi ro, ngân hàng cần đưa điều kiện đảm bảo tiền vay phù hợp, đa dạng tài sản đảm bảo có chất lượng giá trị cao giúp ngân hàng hạn chế rủi ro 3.2.7 Giải pháp giảm thiểu rủi ro Để giảm thiểu tối đa rủi ro tiến hành cho vay mua nhà, ngân hàng nên thắt chặt công tác kiểm tra, kiểm soát, thẩm định trước giải ngân Đặc biệt với cá nhân có nguồn tốn từ lương, ngân hàng cần trọng việc thẩm định chắn nguồn tốn ổn định thường xun theo dõi, giám 63 sát tình hình trả nợ gốc lãi hàng tháng khách hàng để giải kịp thời có bất thường xảy thời hạn cho vay mua nhà thường dài, có nhiều yếu tố bất ổn tác động Bên cạnh đó, ngân hàng nên có biện pháp để ràng buộc trách nhiệm người xác nhận nguồn thu nhập khách hàng vay nhằm giảm thiểu tình trạng khách hàng vay nhiều khế ước khách hàng khơng cịn cơng tác đơn vị đơn vị khơng có trách nhiệm cho đơn vị nơi khách hàng đến công tác Hơn nữa, tiến hành thẩm định trước giải ngân, ngân hàng nên tìm hiểu kĩ khách hàng mình, xem xét kỹ nguồn trả nợ liên hệ với ngân hàng thương mại khác địa bàn để biết thêm thông tin khách hàng Đồng thời ngân hàng nên tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát nội bộ, đối chiếu trực tiếp khách hàng vay vốn thường xuyên để kịp thời phát xử lí biểu bất thường khách hàng nhằm hạn chế thấp rủi ro phát sinh 3.2.8 Các giải pháp khác Tăng cường tính liên kết sản phẩm ngân hàng: Trong trình cung cấp sản phẩm CVMN ngân hàng nên kết hợp sản phẩm CVMN với sản phẩm khác ngân hàng dịch vụ gửi tiền, dịch vụ toán qua tài khoản, dịch vụ thẻ hay trả lương qua ngân hàng…từ thu hút khách hàng vay tiền mua nhà thúc đẩy khách hàng sử dụng sản phẩm dịch vụ khác ngân hàng Ngân hàng phần vào việc khách hàng mở tài khoản ngân hàng thực hoạt động toán, việc chi trả lương qua tài khoản, số dự tỏng tài khoản tăng hàng tháng để xét quyệt khoản vay, khách hàng cầm cố sổ tiết kiệm để vay tiền ngân hàng Việc khách hàng mở tài khoản ngân hàng mong muốn vay tiền ngân hàng tương lai sử dụng thêm dịch vụ gia tăng khác ngân hàng Ngân hàng cần tăng cường mối quan hệ hợp tác với quan quản lý, chủ đầu tư xây dựng nhà đất tìm khách hàng từ gốc, cịn giúp ngân hàng có nhiều thơng tin thị trường bất động sản, thực phương thức cho vay ba bên: Chủ đầu tư xây dựng – ngân hàng – khách hàng Khi thuận lợi hon cho khách 64 hàng việc thực thủ tục mua nhà nguồn tài có bảo lãnh ngân hàng, đồng thời giúp ngân hàng hạn chế rủi ro việc đảm bảo mục đích sử dụng vốn ngân hàng Ngân hàng nên tích cực mở rộng hoạt động CVMN hình thức tài trợ trọn gói, tham gia từ khâu xây dựng đến khâu bán nhà Ngân hàng hỗ trợ phần vốn cho chủ đầu tư thúc đẩy nhanh tốc dộ xây dựng cung cấp cho thị trường nhiều khu hộ đáp ứng nhu cầu khách hàng 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI NHTMCP Á CHÂU VÀ CƠ QUAN QUẢN LÍ NHÀ NƯỚC 3.3.1 Đối với Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu - Hoạt động cho vay mua nhà tiềm ẩn nhiều rủi ro, mà ngân hàng cần phải xem xét kĩ điều kiện hợp đồng tín dụng Ngân hàng phải nâng cao lực quản trị, điều hành, giám sát, kiểm tra, củng cố thu hồi nợ vay Để giảm thiểu rủi ro, từ nhiều năm nau, ACB thực sách tín dụng thận trọng - Để thực xét duyệt định cấp khoản tín dụng bảo lãnh Ngân hàng tổ chức thành cấp: Ban tín dụng chi nhánh, Ban tín dụng hội sở cấp cao hội đồng tín dụng Hội đồng tín dụng gồm 11 thành viên có thành viên hội đồng quản trị chín thành viên ban điều hành Nguyên tắc cấp tín dụng trí 100% thành viên xét duyệt Sau thẩm định, phân tích định lượng rủi ro, hạn mức tín dụng khoản vay cấp cho khách hàng - Phối hợp với Công ty bảo hiểm tiến hành bảo hiểm tài sản chấp, bảo hiểm tài sản hình thành từ vốn vay ngân hàng làm tốt khâu tạo điều kiện cho ngân hàng thực yên tâm đầu tư vốn vào khách hàng cá nhân, vừa tăng trách nhiệm sử dụng tiền vay khách hàng, vừa tạo thêm nguồn để ngân hàng tiếp tục đầu tư - Trích lập kịp thời quỹ dự phịng rủi ro: phân loại nhóm nợ từ nhóm đến nhóm (nợ đủ tiêu chuẩn, nợ cần ý, nợ tiêu chuẩn, nợ nghi ngờ, nợ có khả vốn), ngân hàng trích lập dự phịng cho nhóm nợ theo tỷ lệ từ 0% 65 đến 100% Đối với dự phòng chung, ACB trì mức 0.3% dư nợ từ nhóm đến nhóm khoản bảo lãnh, cam kết cho vay, chấp nhận tốn - ACB tiếp tục hồn chỉnh văn chế độ, văn liên quan đến nghiệp vụ cho vay mua nhà tạo thuận lợi cho khách hàng, giúp mở rộng tín dụng đồng thời hạn chế rủi ro Ngân hàng phải phổ biến định hướng phát triển sách chiến lược cho tồn thể chi nhánh, phòng ban nhằm tiến hành cách đồng mục tiêu đề Tăng cường công tác đào tạo cán cho chi nhánh, nâng cao lực cán nhân viên Chun mơn hóa nghiệp vụ cho cán trung tâm quản lý tín dụng cá nhân Hiện trung tâm phân hai mảng nghiệp vụ tín chấp chấp Để nâng cao trình độ cho đội ngũ nhân viên nên chun mơn hóa theo loại sản phẩm, đồng thời khuyến khích nhân viên tự học hỏi nâng cao trình độ Phối hợp trung tâm với nhau, hỗ trợ chi nhánh trang thiết bị kỹ thuật, công nghệ thông tin, phần mềm truy cập thông tin tiện lợi - Tăng cường cơng tác kiểm tra, kiểm sốt hoạt động chi nhánh, phát xử lý kịp thời vi phạm, kiên xử lý trường hợp cán tín dụng thơng đồng với khách hàng, hành vi tiêu cực nội ngân hàng Hồn thiện hệ thống quản lý tín dụng xếp hạng khách hàng, đưa cách thức chấm điểm chi tiết, phân nhỏ nhóm ngành Mặt khác đứng trước biến đổi môi trường kinh tế nay, hệ thống chấm điểm tín dụng ngân hàng dễ bị lạc hậu không đánh giá xác tình hình kinh doanh, chiều hướng kinh doanh doanh nghiệp Do ngân hàng cần phải cập nhật thường xuyên, thay đổi tiêu, biểu điểm cho phù hợp với biến động môi trường kinh doanh 3.3.2 Đối với Ngân hàng Nhà nước - Hình thành khung pháp lý minh bạch công nhằm thúc đẩy hoạt cạnh tranh bảo đảm an toàn hệ thống, áp dụng đầy đủ thiết chế chuẩn mực quốc tế an tồn hoạt động tiền tệ, ngân hàng Xóa bỏ phân biệt đối xử loại hình TCTD loại bỏ hình thức bảo hộ, bao cấp lĩnh vực ngân hàng 66 - NHNN cần tạo chế khuyến khích ngân hàng thực tín dụng bán lẻ có cho vay mua nhà NHNN cần tạo điều kiện ưu đãi cho ngân hàng Á Châu mở rộng mạng lưới chi nhành, phịng giao dịch để đẩy mạnh công tác huy động vốn phục vụ cho hoạt động đầu tư, kinh doanh có hiệu quả, góp phần phát triển dịch vụ ngân hàng NHNN cần có định nghĩa cụ thể quy định cụ thể, rõ ràng kinh doanh bất động sản, sớm ban hành văn hướng dẫn cụ thể, quy chế cho vay mua nhà thống - Ngoài cần có biện pháp giúp NHTM tăng cường nguồn vốn cho vay đặc biệt vốn trung dài hạn biện pháp dự trữ bắt buộc hay quy định mức sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn - NHNN cần cách thủ tục hành NHNN cấp, ban ngành cần quan tâm, giúp đỡ loại giấy tờ hành chính, giúp cho khách hàng vay vốn dễ dàng như: đẩy nhanh tốc độ Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, rút ngắn thời gian công chứng đăng ký giao dịch đảm bảo Thực tế, thời gian qua, người dân gặp phải nhiều khó khăn việc cơng chứng, đăng ký loại giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất Theo đó, Luật Nghị định ban hành, từ tồn đồng thời song songh hai hệ thông cấp giấy hai loại giấy: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), có ghi nhận tài sản đất theo quy định luật đất đai ngành tài nguyên – môi trường (TN – MT) cấp; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất hệ thống ngành xây dựng cấp việc đồng thời tồn hai loại giấy góp phần làm nảy sinh tiêu cực, phiến hà “mảnh đất” để cán thừa hành nhũng nhiễu dân chúng Có phối hợp quan chức ngân hàng việc xử lý tài sản đảm bảo Đối với việc xử lý tài sản chấp, cầm cố người vay khả chi trả, đề nghị quan chức phối hợp với ban pháp chế ngân hàng Á Châu, tạo nên tổ cơng tác có đủ thẩm quyền, giúp ngân hàng phát mại tài sản nhanh để thu hồi nợ, giúp giảm bớt rủi ro chi phí bảo quản, phát mại tài sản 67 KẾT LUẬN Trong trình đổi phát triển đất nước, hệ thống ngân hàng đứng trước thử thách lớn cải cách nâng cao lực cạnh tranh Tuy nhiện giai đoạn vừa qua, chịu nhiều ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế, hệ thống ngân hàng có suy giảm đáng kể Bước sang thời kì mới, ngân hàng cần phải tập trung để nâng cao hiệu kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận Cho vay mua nhà mảng tín dụng mẻ nhu cầu mua nhà lớn Chính mà ngân hàng cần tập trung khai thác để tăng lợi nhuận Qua trình thực tập Ngân hàng thương mại Cổ phần Á Châu, nhận thấy thực trạng ngân hàng, em xin đưa số giải pháp, kiến nghị nêu trên, mong muốn góp phần hồn thiện hoạt động cho vay mua nhà ngân hàng DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình "Tín dụng Ngân hàng" (2013); GS,TS Nguyễn Văn Tiến, nhà xuất thống kê Ấn phẩm "Dân số cấu dân số Việt Nam vào năm 2014 2019" - Ths Lê Văn Duy- Tổng cục dân số kế hoạch hóa gia đình Chun khảo di cư thị hóa Việt Nam: Thực trạng, xu hướng khác biệt- Tổng cục thống kê Trang web xây dựng: moc.gov.vn Tổng cục thống kê: gso.gov.vn Tổng cục dân số kế hoạch hóa gia đình: gopfp.gov.vn Báo cáo thường niên ACB năm 2011, 2012, 2013 Trang web Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu: acb.com.vn