Lý thuyết 1 Anh (chị) hãy trình bày đặc điểm của bất động sản? (Coi thêm phần lý thuyết trong chương 1 – Tổng quan) Khái niệm BĐS là đất đai, nhà cửa, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền[.]
Lý thuyết Anh (chị) trình bày đặc điểm bất động sản? (Coi thêm phần lý thuyết chương – Tổng quan) Khái niệm: BĐS đất đai, nhà cửa, cơng trình kiến trúc tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai BĐS chúng tồn đất đai với chức định, chức bị tách rời khỏi đất đai Đặc điểm BĐS: Tính bất động: di chuyển BĐS từ nơi đến nơi khác Tính khan hiếm: đất chật người đơng Tính dị biệt: khác vị trí, diện tích, Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài: thời gian sử dụng vô hạn, không bị hao mịn Anh (chị) trình bày bước thẩm định giá theo phương pháp so sánh? Các bước thẩm định giá theo phương pháp so sánh B1: Nghiên cứu thị trường B2: Thu thập kiểm tra thông tin B3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn xây dựng bảng phân tích B4: Phân tích, xác định yếu tố khác biệt B5: Phân tích tổng hợp mức giá dẫn BĐS so sánh Anh (chị) trình bày bước thẩm định giá theo phương pháp phi phí? Các bước thẩm định giá theo phương pháp chi phí B1: Ước tính riêng giá trị lơ đất thuộc BĐS cách coi đất trống B2: Ước tính chi phí để xây dựng (lợi nhuận cho nhà thầu thuế, phí) B3: Xác định hao mịn ước tính giá trị hao mịn lũy kế B4: Ước tính giá trị cơng trình xây dựng (B2 – B3) B5: Ước tính giá trị BĐS (B1 + B4) Quy trình thẩm định giá BĐS Quy trình thẩm định giá BĐS B1: Xác định tổng quát tài sản cần thẩm định giá xác định giá trị thị trường phi thị trường làm sở thẩm định giá B2: Lập kế hoạch thẩm định giá B3: Khảo sát trường, thu thập thông tin B4: Phân tích thơng tin B5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá B6: Lập báo cáo chứng thư kết thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá Trình bày tiêu đánh giá dự án góc độ tài Trong tiêu, tiêu quan trọng nhất, sao? *Các tiêu thẩm định DAĐT: NPV (Net Present Value): Giá trị ròng IRR (Internal Rate of Return): Suất sinh lời nội Thời gian hoàn vốn đầu tư: Thời gian hồn vốn khơng có chiết khấu có chiết khấu dòng tiền PI: Chỉ số sinh lời (hay cịn gọi tỷ số B/C: Tỷ số lợi ích phí) *Trong tiêu, tiêu NPV (giá trị rịng) quan trọng Vì NPV dòng tiền ròng sau trừ tất chi phí vốn, yếu tố trượt phát, lạm phát Phần tập Giả sử năm 20XX Bà Huệ chuyển nhượng nhà thứ diện tích 200m2 cho ông Hùng với giá 2.000 triệu đồng Hãy cho biết người nộp thuế TNCN, người nộp thuế trước bạ số tiền phải nộp bao nhiêu? (biết giá BĐS UBND tỉnh ban hành 10,3 triệu đồng/m2 Giải - Giá chuyển nhượng: 2.000trđ - Giá nhà nước: 10,3trđ/m2 x 200m2 = 2.060trđ>giá chuyển nhượng +Thuế TNCN bà Huệ phải nộp = 2.060trđ x 2% = 41,2trđ + Lệ phí trước bạ mà ông Hùng phải nộp = 2.060trđ x 0,5% = 10,3trđ Ơng X có đất 200 m2 (GCNQSDĐ gồm 80 m2 thổ cư 120 m2 đất vườn) Năm 2009 ơng xin chuyển mục đích thêm 50m2 đất thổ cư (và phải nộp 100% tiền sử dụng đất) Tại thời điểm định giá, giá đất UBND tỉnh ban hành triệu đồng/1 m2 đất thổ cư; 700.000 đồng/1m2 đất vườn) Tính số tiền phải nộp chuyển mục đích sử dụng đất? Giải Tiền sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng = 50m2 x (9trđ – 0,7trđ) x 100% = 415trđ Một bất động sản cần thẩm định có diện tích 119m2, chi phí xây dựng tương tự ước tính 1.800trđ, tuổi đời hiệu 19 năm Thẩm định viên thu th p dữ li ệu điều tra của BĐS so sánh có mức khấu hao tươngu điều tra của BĐS so sánh có mức khấu hao tương tự BĐS cần thẩm định sau BĐS so sánh có di ệu điều tra của BĐS so sánh có mức khấu hao tươngn tích 132m 2, chi phí xây dựng mới 100% tương tự là 1.780trđ, tuổi đời hiệu điều tra của BĐS so sánh có mức khấu hao tươngu quả 17 năm, giá bán 3.500trđ BĐS so sánh có di ệu điều tra của BĐS so sánh có mức khấu hao tươngn tích 12 6m2, chi phí xây dựng mới 100% tương tự là 1.670trđ, tuổi đời hiệu điều tra của BĐS so sánh có mức khấu hao tươngu quả 18 năm, giá bán 3.100trđ Giá đất thị trường tại khu vực của các BĐS là 15trđ/m2 a Hãy tính tốn giá trị BĐS cần thẩm định cách điền vào ô trống bảng Bảng 1: STT Hạng mục Diện tích đất Đơn giá đất Giá trị đất = (1) * (2) Đơn tính m2 trđ/m2 trđ vị Thửa đất so sánh 132 15 1980 126 15 1890 10 11 Giá trị xây dựng cơng trình tương tự Tuổi đời hiệu Giá trị giao dịch BĐS Giá trị cơng trình cịn lại thời điểm định giá =(6) – (3) Giá trị hao mòn lũy kế = (4) – (7) Tỷ lệ hao mòn lũy kế = (8)/(4)*100 Tỷ lệ hao mòn năm =(9)/(5) Tỷ lệ hao mịn năm bình qn trđ năm trđ 1.780 17 3.500 1.670 18 3.100 trđ 1520 1210 trđ % %/năm %/năm 260 14,61 0,86 1,20 460 27,55 1,53 Bảng 2: STT 10 Hạng mục Diện tích BĐS Đơn giá đất Giá trị đất = (1) * (2) Giá trị xây dựng cơng trình tương tự Tuổi đời hiệu Tỷ lệ hao mòn năm Tỷ lệ hao mòn lũy kế = (5)*(6) Giá trị hao mịn lũy kế cơng trình =(4)*(7) Giá trị cơng trình cịn lại thời điểm định giá = (4)-(8) Giá trị ước tính BĐS =(3)+(9) Đơn vị tính m2 trđ/m2 trđ trđ năm %/năm % trđ BĐS cần thẩm định 119 15 1785 1.800 19 1,20 22,80 410,40 trđ 1.389,60 trđ 3.174,60 Dự án bất động sản (BĐS) X có thời gian hoạt động năm với tổng vốn đầu tư ban đầu 10 tỷ đồng Dự án có dịng thu nhập nhận dịng chi phí đầu tư qua năm bảng bên Biết tỷ suất sinh lời thị trường hoạt động đầu tư BĐS 14% (Đơn vị tính: triệu đồng) Năm Dòng tiền thu Dòng tiền chi 10.000 5.000 5.000 6.000 6.000 6.500 5.000 3.500 2.500 0 a Tính NPV dự án bất động sản cách điền vào ô trống bảng bên Năm Dòng tiền thu PVthu Dòng tiền chi PVchi 0 10.000 10.000 5.000 4385,96 5.000 4385,96 (Đơn vị tính: triệu đồng) 5.000 6.000 6.000 3847,34 4049,83 3552,48 3.500 2.500 2693,14 1687,43 6.500 3375,90 0 Tính NPV = ΣPVthu – ΣPVchi = 444,98 b Tính số sinh lời PI dự án bất động sản PI = ΣPVthu/ ΣPVchi = 1,02 c Điền vào trống bên tính thời gian hồn vốn có chiết khấu dự án (Đơn vị tính: triệu đồng) Năm 5.000 5.000 6.000 6.000 6.500 10.000 5.000 3.500 2.500 0 -10.000 1.500 3.500 6.000 6.500 PV14% -10.000 1154,20 2362,40 3552,48 3375,90 PV18% -10.000 2130,20 3094,73 2841,21 Dòng tiền thu Dòng tiền chi Dòng (NCF) tiền ròng 1077,28 Thời gian hồn vốn có chiết khấu dự án +10.000−¿ ¿ d Giả sử suất sinh lời thị trường 18%, tính IRR dự án NPV1 = 444,98 NPV2 = - 856,58 IRR=14 %+ ¿ Bài 3: Một nhà cần thẩm định 245/2 đường Quang trung TP Cần Thơ Có diện tích 150m2 Nhà thuộc nhà cấp 4, có phịng khách, phịng ngủ, tolet khn viên trồng rau chi phí XD tương tự ước tính 10.850.000đ/m2, tuổi đời hiệu 20 năm Thẩm định viên thu thập liệu điều tra BĐS so sánh có mức khấu hao tương tự BĐS cần thẩm định giá X sau + BĐS so sánh 1: có diện tích 190m 2, chi phí XD 100% tương tự 2.100trđ, tuổi đời hiệu 20 năm, giá bán 3.100 triệu đồng + BĐS so sánh 2: có diện tích 160m 2, chi phí XD 100% tương tự 2.000trđ, tuổi đời hiệu 21 năm, giá bán 2.950trđ + BĐS so sánh 3: có diện tích 140m 2, chi phí XD 100% tương tự 2.200trđ, tuổi đời hiệu 20 năm, giá bán 3.100trđ Giá đất thị trường khu vực BĐS 15trđ/m2 Xác định giá giao dịch dẫn BĐS cần định giá Bảng 1: ST T Hạng mục Diện tích đất Đơn giá đất Giá trị đất = (1) * (2) Giá trị xây dựng công trình tương tự Tuổi đời hiệu Giá trị giao dịch BĐS Giá trị cơng trình cịn lại thời điểm định giá = (6) – (3) Đơn tính m2 trđ/m2 trđ trđ năm trđ trđ vị Thửa đất so sánh 190 15 2.850 2.100 20 3.100 250 Thửa đất 160 15 2.400 2.000 21 2.950 550 140 15 2.100 2.200 20 3.100 1.000 10 11 Giá trị hao mòn lũy kế = (4) – (7) Tỷ lệ hao mòn lũy kế = (8)/(4) * 100 Tỷ lệ hao mòn năm =(9)/(5) Tỷ lệ hao mịn năm bình qn trđ % %/năm %/năm 1850 88,10 4,41 3,53 1450 72,50 3.45 1200 54,50 2,73 Bảng 2: STT 10 Hạng mục Diện tích BĐS Đơn giá đất Giá trị đất = 1*2 Giá trị xây dựng công trình tương tự Tuổi đời hiệu Tỷ lệ hao mòn năm Tỷ lệ hao mòn lũy kế = (6)*(5) Giá trị hao mịn lũy kế cơng trình = (4) * (7) Giá trị cơng trình cịn lại thời điểm định giá =(4)-(8) Giá trị ước tính BĐS = (3) + (9) Đơn vị tính m2 trđ/m2 Trđ Trđ Năm %/năm % Trđ Trđ Trđ BĐS cần thẩm định 150 15 2250 1627,5 20 3,53 70,6 1149,02 478,48 2.728,48 Bài 4: Thẩm định viên thu thập liệu BĐS so sánh có tính tương đồng với BĐS cần định giá Hãy điền số liệu vào tất cịn trống bảng để xác định giá ước tính BĐS cần thẩm định BĐS cần TĐ TT Hạng mục ĐVT 7.1 7.2 7.3 7.4 10 11 Giá giao dịch (đất + nhà) Giá trị cơng trình (nếu xây mới) BĐS Tỷ lệ trạng cịn lại cơng trình BĐS Giá trị đất = – (2*3) Diện tích đất Đơn giá đất bình quân = (4)/(5) Tỷ lệ điều chỉnh yếu tố so sánh Hạ tầng Giao thông Cảnh quan Lợi kinh doanh Tổng điều chỉnh = (7.1+7.2+7.3+7.4)*4 Tổng điều chỉnh gộp = (7.1+7.2+7.3+7.4)*4 Số lần điều chỉnh Mức điều chỉnh đơn giá đất = (8)/(5) trđ trđ % trđ m2 trđ/m2 % % % % % trđ trđ lần trđ/m2 12 Đơn giá đất sau điều chỉnh = (11)+(6) trđ/m2 13 14 15 Kết luận đơn giá đất dẫn Giá trị đất ước tính = (13)*(5) Giá giao dịch BĐS ước tính = 14 + (2*3) trđ/m trđ trđ 2.350 95% 100 13,85 1385 3617,50 BĐS SS 3.850 2.150 90% 1915 105 18,24 BĐS SS 3.760 2.400 95% 1480 110 13,45 BĐS SS 3.920 2.320 90% 1832 120 15,27 3% -2% 3% -2% 38,30 191,50 036 0% 2% -2% 3% 44,40 103,60 0,40 3% -2% 2% -1% 36,64 146,56 0,31 18,61 13,85 15,58