1. Trang chủ
  2. » Luận Văn - Báo Cáo

Luận án tiến sĩ quản trị kinh doanh duy trì nhân tài tại các ngân hàng thương mại ở việt nam

239 2 0

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

THÔNG TIN TÀI LIỆU

Thông tin cơ bản

Tiêu đề Luận Án Tiến Sĩ Quản Trị Kinh Doanh Duy Trì Nhân Tài Tại Các Ngân Hàng Thương Mại Ở Việt Nam
Tác giả Nguyễn Thị Tùng Phương
Người hướng dẫn PGS.TS. Hoàng Văn Cường
Trường học Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
Chuyên ngành Quản Trị Kinh Doanh
Thể loại luận án
Năm xuất bản 2018
Thành phố Hà Nội
Định dạng
Số trang 239
Dung lượng 2,36 MB

Cấu trúc

  • CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN TIÊU CHÍ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƢ (19)
    • 1.1. Tổng quan các nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cƣ (19)
      • 1.1.1. Một số nghiên cứu về tiêu chí nhà ở (19)
      • 1.1.2. Một số nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư (23)
    • 1.2. Tổng quan các nhân tố ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư (32)
      • 1.2.1. Nhóm tuổi, giới tính của người lựa chọn (33)
      • 1.2.2. Nghề nghiệp, trình độ học vấn (33)
      • 1.2.3. Nhóm yếu tố phong cách sống của người mua (34)
      • 1.2.4. Ảnh hưởng của giai đoạn phát triển hộ gia đình (39)
      • 1.2.5. Ảnh hưởng của các yếu tố tài chính (41)
    • 1.3. Kinh nghiệm phát triển nhà ở căn hộ chung cư tại một số nước trên thế giới (41)
    • 1.4. Các kết quả đạt đƣợc của các công trình đã nghiên cứu (46)
      • 1.4.1. Những kết quả nghiên cứu chính đã đạt được (46)
      • 1.4.2. Một số vấn đề đặt ra chưa được nghiên cứu từ các nghiên cứu trước (48)
      • 1.4.3. Khoảng trống cần nghiên cứu tại Thành phố Hà Nội Việt Nam (49)
  • CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ TIÊU CHÍ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƢ TẠI ĐÔ THỊ (55)
    • 2.1. Một số khái niệm chung về lựa chọn, căn hộ chung cƣ, tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cƣ (55)
      • 2.1.1. Khái niệm về sự lựa chọn (55)
      • 2.1.2. Khái niệm về căn hộ chung cư, đặc điểm và phân loại căn hộ chung cư (56)
      • 2.1.3. Khái niệm về tiêu chí lựa chọn căn hộ (59)
    • 2.2. Giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí căn hộ (63)
      • 2.2.1. Định nghĩa về giai đoạn phát triển của gia đình (63)
      • 2.2.2. Mối quan hệ giữa giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí lựa chọn căn hộ (64)
      • 2.2.3. Các giai đoạn phát triển gia đình trong nghiên cứu (65)
      • 2.2.4. Lý thuyết về giai đoạn phát triển của hộ gia đình (66)
    • 2.3 Phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ (67)
      • 2.3.1. Khái niệm về phong cách sống (67)
      • 2.3.2. Mối quan hệ giữa một số nhóm phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ (69)
      • 2.3.3. Lý thuyết về phong cách sống (72)
    • 2.4. Các biến kiểm soát trong nghiên cứu (75)
    • 2.5. Mô hình và giả thuyết nghiên cứu về sự lựa chọn căn hộ chung cƣ tại Thành phố Hà Nội (76)
      • 2.5.1. Mô hình nghiên cứu (78)
      • 2.5.2. Phát triển các giả thuyết nghiên cứu (79)
  • CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CƯU (87)
    • 3.1. Giới thiệu địa điểm nghiên cứu điều tra (87)
    • 3.2. Nghiên cứu định tính (91)
      • 3.2.1. Mục tiêu của nghiên cứu định tính (91)
      • 3.2.2. Đối tượng tham gia (91)
      • 3.2.3. Kết quả nghiên cứu định tính (92)
    • 3.3. Nghiên cứu định lƣợng (105)
      • 3.3.1. Mục tiêu nghiên cứu định lượng (105)
      • 3.3.2. Thiết kế nghiên cứu định lượng (105)
      • 3.3.3. Quá trình chọn mẫu nghiên cứu (111)
      • 3.3.4. Thống kê mô tả mẫu khảo sát hộ gia đình lựa chọn căn hộ chung cư để ở (113)
  • CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU (117)
    • 4.1. Kết quả kiểm định mô hình và các thang đo (117)
      • 4.1.1. Đánh giá độ tin cậy của các thang đo bằng Cronbach alpha (117)
      • 4.1.2. Phân tích nhân tố khám phá (EFA) (123)
      • 4.2.3. Phân tích nhân tố khẳng định CFA (125)
    • 4.2. Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu (130)
      • 4.2.1. Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu bằng phân tích SEM (130)
      • 4.2.2. Kiểm định các mối quan hệ của mô hình nghiên cứu bằng phân tích hồi quy (136)
      • 4.2.3. Kết luận các giả thuyết nghiên cứu (143)
    • 5.1. Tóm tắt kết quả nghiên cứu chính của luận án (147)
    • 5.2. Bình luận về kết quả nghiên cứu (148)
      • 5.2.1. Bình luận về kết quả nghiên cứu đối với phong cách sống với tiêu chí lựa chọn căn hộ (148)
      • 5.2.2. Bình luận về kết quả nghiên cứu đối giai đoạn phát triển gia đình với tiêu chí lựa chọn căn hộ (152)
      • 5.2.3. Bình luận về kết quả nghiên cứu đối yếu tố nghề nghiệp, thu nhập, giá với tiêu chí lựa chọn căn hộ (154)
    • 5.3. Ý nghĩa về mặt lý thuyết và thực tiễn (155)
    • 5.4. Xây dựng bộ tiêu chí về căn hộ chung cƣ (156)
    • 5.5. Định hướng xây dựng bộ tiêu chí về phong cách sống phục vụ cho hoạt động môi giới bất động sản và hoạt động đầu tƣ bất động sản (158)
    • 5.6. Xây dựng bộ biểu số liệu về giai đoạn phát triển gia đình (159)
    • 5.7. Khuyến nghị định hướng phát triển chung cư phù hợp với phong cách sống và giai đoạn phát triển của gia đình (160)
      • 5.7.1. Định hướng đầu tư quy hoạch phát triển các toà chung cư và các khu chung cư theo phong cách sống (160)
      • 5.7.2. Định hướng thiết lập cơ sở dữ liệu theo dõi các giai đoạn gia đình và vấn đề di chuyển nơi ở là nhà ở và căn hộ (163)
    • 5.8. Tăng cường kiến thức cho người sử dụng căn hộ chung cư (165)
    • 5.9. Giải pháp, chính sách phát triển chung cƣ tại khu vực đô thị (165)
      • 5.9.1. Sử dụng hiệu quả quỹ đất phát triển chung cư trong điều kiện cạn dần quỹ đất (165)
      • 5.9.2 Giải pháp phát triển hệ thống giao thông kết nối các khu đô thị, kết nối các (167)
      • 5.9.3. Giải pháp quy hoạch quy hoạch không gian phát triển chung cư (168)
      • 5.9.4. Giải pháp tài chính tăng khả năng tiếp cận lựa chọn tiêu chí căn hộ phù hợp với phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình (169)
      • 5.9.5. Xây dựng phương thức quản lý chung cư theo phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình (170)
    • 5.10. Một số hạn chế của luận án và hướng nghiên cứu tiếp theo (172)

Nội dung

TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN TIÊU CHÍ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƢ

Tổng quan các nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cƣ

Nghiên cứu về lựa chọn nơi ở bao gồm nhiều loại hình nhà ở như biệt thự, liền kề và chung cư Trong đó, biệt thự và liền kề thuộc nhóm nhà ở riêng lẻ, thấp tầng, trong khi chung cư là loại hình nhà ở thứ hai Tác giả tập trung vào việc nghiên cứu sự lựa chọn căn hộ chung cư của người dân tại khu vực đô thị Việc lựa chọn nơi ở, đặc biệt là căn hộ chung cư, thực chất là sự lựa chọn các tiêu chí của căn hộ trong một tòa nhà hoặc tổ hợp nhiều tòa chung cư trong không gian tổng thể.

Khi lựa chọn căn hộ chung cư để ở, các tiêu chí cần xem xét khác biệt so với việc chọn nhà ở riêng lẻ Mỗi loại hình nhà ở có những đặc điểm và tính năng riêng, nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của không chỉ một cá nhân mà còn của tất cả các thành viên trong gia đình Nghiên cứu này tập trung vào việc tìm hiểu các tiêu chí mà các gia đình đang sống trong chung cư sử dụng để đưa ra quyết định lựa chọn căn hộ phù hợp.

Sự phát triển của căn hộ chung cư đánh dấu bước tiến trong hệ thống nhà ở, chuyển từ nhà thấp tầng sang cao tầng với quy mô và diện tích căn hộ ngày càng lớn Các tiêu chí lựa chọn căn hộ thường dựa trên những tiêu chí lựa chọn nơi ở chung, do đó, để hiểu rõ hơn về những tiêu chí này, nhiều tác giả quốc tế đã nghiên cứu và chỉ ra những yếu tố quan trọng trong việc chọn lựa căn hộ chung cư.

1.1.1 Một số nghiên cứu về tiêu chí nhà ở Đối với lựa chọn nhà ở nói chung tác giả (Roske, 1983) cho rằng nhà ở cho chúng ta thỏa mãn nhu cầu cơ bản, ngoài việc cung cấp cho nơi trú ẩn còn trở thành những gì mỗi người hoặc một phần cố gắng mà con người hướng tới chứng minh địa vị sở hữu

Theo tác giả Beyer (1959), nhà ở không chỉ đơn thuần là nơi trú ngụ mà còn phải đảm bảo cho con người có tâm trí bình yên, sự bình đẳng, khả năng sinh sống, tính riêng tư, và cơ hội giải trí Nhà ở còn được coi là trung tâm của gia đình, mang lại uy tín và tính kinh tế cho cư dân Các tiêu chí này là rất quan trọng trong việc xác định chất lượng và giá trị của một ngôi nhà.

Nhà ở không chỉ mang lại cảm giác an toàn và bình yên, mà còn là không gian đáp ứng nhu cầu của tất cả thành viên trong gia đình Một ngôi nhà đẹp cần có môi trường hài hòa và thẩm mỹ, nơi mỗi người có thể tận hưởng sự thoải mái về tinh thần và thể chất Đây cũng là nơi gia đình có thể tham gia vào các hoạt động giải trí và làm việc cùng nhau, tạo điều kiện cho sự gắn kết và phát triển mối quan hệ Ngoài ra, một ngôi nhà lý tưởng còn được bạn bè và hàng xóm ngưỡng mộ, từ đó nâng cao uy tín xã hội của gia đình Theo quan điểm của Beyer (1959) và các tác giả khác như Bourne (1981), Priemus (1984) và MacLennan (1977), nhà ở đóng vai trò trung tâm cho các hoạt động sinh hoạt, bảo vệ và chăm sóc cá nhân, đồng thời điều tiết các hoạt động bên ngoài và phát triển các mối quan hệ xã hội.

Nghiên cứu của Morris & Winter (1978) về "Nhà ở, gia đình và xã hội tại New York" xác định sáu nhóm tiêu chí quan trọng trong việc lựa chọn nhà ở, bao gồm thời gian sở hữu, không gian, kiểu cấu trúc, chất lượng, hàng xóm và chi tiêu Trong số đó, tiêu chí sở hữu nhà ở là nguyện vọng chung của đa số người dân, trong khi tiêu chí về không gian kiến trúc yêu cầu đủ phòng ngủ hoặc khu vực ngủ cho tất cả các thành viên trong gia đình Ba tiêu chí còn lại phụ thuộc nhiều vào điều kiện và tình trạng của từng hộ gia đình.

Một ngôi nhà lý tưởng mang lại mức độ hài lòng cao nhất, thể hiện sự khác biệt giữa mong muốn và sự lựa chọn của người sử dụng (Priemus, 1984) Nghiên cứu về lựa chọn nhà ở xem xét nhiều khía cạnh của các thuộc tính liên quan, trong đó giá trị của nhà ở được xác định bởi những đặc điểm mà người sử dụng cảm nhận là quan trọng (Beyer & cộng sự, 1955; Beyer, 1959; Morris & Winter, 1978; Lindamood & Hanna, 1979) Nhà ở không chỉ đáp ứng nhu cầu cơ bản của con người mà còn được xem là nơi trú ẩn (Dieleman, 1996; Dieleman & cộng sự).

Năm 1989, một nghiên cứu chỉ ra rằng nơi ở lý tưởng là một căn nhà biệt lập rộng rãi, nằm gần khu đô thị, trong một không gian xanh và yên tĩnh (Sylvia JT Jansen & cộng sự, 2011).

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Lựa chọn nơi ở phụ thuộc vào nhiều khía cạnh và tiêu chí, bao gồm khả năng tiếp cận dịch vụ công cộng, tiện lợi, chất lượng môi trường và hình ảnh khu phố Theo nghiên cứu của Wang & Li (2004, 2011), các yếu tố này có vai trò quan trọng hơn so với thuộc tính của nhà ở trong quyết định của cư dân Bắc Kinh Đặc biệt, nhóm dân cư thu nhập thấp tại Quảng Châu ưu tiên những nơi ở có tiện ích đa dạng, khả năng tiếp cận giao thông công cộng và các dịch vụ sống thiết yếu.

Các yếu tố thiết kế nội thất, không gian ngoài trời, vật liệu sử dụng, diện mạo kiến trúc, quy mô nhà bếp, và tiện ích cộng đồng là những nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến lựa chọn nhà ở tại Jordan (Al-Momani, 2000) Nghiên cứu của Bhatti & Church (2004) tại Anh cũng chỉ ra rằng thiết kế bên ngoài, không gian ngoài trời, thuộc tính môi trường, và tiện ích xung quanh có vai trò quan trọng trong việc thu hút người mua nhà Không gian ngoài trời bao gồm kích thước khu vườn và các khu sinh hoạt chung như hồ bơi và phòng giải trí Cheshire & Sheppard (1995) cũng đồng ý rằng các thuộc tính môi trường, như tiện nghi khu phố và các yếu tố liên quan đến môi trường nhà ở, đóng vai trò quyết định trong việc xác định giá trị nhà ở và sự quan tâm của người mua.

Nghiên cứu của Linghin Li (2011) về sự lựa chọn nhà ở của giới thượng lưu tại Thượng Hải chỉ ra bốn nhóm tiêu chí chính: mạng lưới giao thông đường bộ, cơ sở hạ tầng khu phố, môi trường cộng đồng và đặc điểm ngôi nhà Trong đó, bản sắc xã hội và yếu tố thẩm mỹ của khu phố được xem là những yếu tố quan trọng Đặc biệt, các hộ gia đình giàu có vẫn coi khoảng cách gần đến trung tâm thành phố là một yếu tố quyết định trong việc lựa chọn nơi cư trú.

Khi lựa chọn nhà ở, các tiêu chí quan trọng bao gồm hệ thống giao thông, cơ sở giáo dục, dịch vụ chăm sóc sức khỏe, cảm giác an toàn và loại hình nhà ở Tầng lớp thượng lưu thường chú trọng đến mạng lưới giao thông và cơ sở hạ tầng khu vực, trong khi tầng lớp trung bình lại tập trung vào các thuộc tính cụ thể của ngôi nhà (Linghin Li, 2011).

Nghiên cứu của Li Ling-Hin (2009) về sự gắn bó của cộng đồng và lựa chọn nhà ở tại Hồng Kông cho thấy rằng tiêu chí môi trường cộng đồng và an toàn là yếu tố quyết định sự gắn bó của cư dân An toàn được xem như một hàm số của nỗi sợ hãi thực tế, xuất phát từ tội phạm xảy ra trong cộng đồng hoặc đối với cá nhân.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh chỉ ra rằng tâm lý sợ hãi và nhận thức về hàng xóm, cùng với bố trí vật lý của khu phố, là những yếu tố chính khiến người dân quyết định ở lại lâu dài Điều này liên quan đến sự hài lòng và ổn định tâm lý trong môi trường sống Nghiên cứu của Maarten van Ham và cộng sự (2009) về phân phối nhà ở xã hội và sự pha trộn sắc tộc tại Anh cho thấy loại gia đình và cộng đồng sắc tộc ảnh hưởng đến quyết định thuê hoặc mua nhà Các hộ gia đình thuộc dân tộc thiểu số thường ưu tiên lựa chọn cư trú trong các cộng đồng có sự tập trung của người cùng sắc tộc.

Tổng quan các nhân tố ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư

cƣ theo các đặc tính của cá nhân và hộ gia đình

Yếu tố cá nhân của người tiêu dùng đóng vai trò quan trọng trong việc lựa chọn hàng hóa, bao gồm các yếu tố tâm lý, trình độ học vấn, quan điểm cá nhân, động lực, nhận thức, ý định, thái độ, niềm tin và cảm xúc Những yếu tố này ảnh hưởng sâu sắc đến quyết định của người tiêu dùng trong việc xác định các tiêu chí lựa chọn sản phẩm (Blackwell & cộng sự, 2006).

Hành vi người tiêu dùng được hình thành qua bốn quá trình tâm lý chính: động lực, nhận thức, học tập và trí nhớ Những yếu tố này ảnh hưởng sâu sắc đến phản ứng và đặc điểm của người tiêu dùng, trong đó có yếu tố văn hóa, xã hội và cá nhân Trong giai đoạn đánh giá lựa chọn hàng hóa, người tiêu dùng phát triển sở thích từ các sản phẩm đã chọn Quá trình ra quyết định lựa chọn là sự tương tác giữa đặc điểm của người tiêu dùng và tiêu chí của hàng hóa, với khả năng điều chỉnh các tiêu chí khác nhau để tìm ra sản phẩm phù hợp nhất với nhu cầu của họ.

Giá trị cá nhân xác định những yếu tố quan trọng trong cuộc sống của mỗi người, ảnh hưởng đến quá trình nhận diện nhu cầu và tiêu chí lựa chọn của người tiêu dùng (Blackwell & cộng sự, 2006).

Người tiêu dùng thường dựa vào giá trị cá nhân để quyết định lựa chọn hàng hóa, điều này có thể dẫn đến việc họ thực hiện hoặc bỏ qua các bước trong quy trình chọn cửa hàng Đôi khi, điều này cho phép họ đưa ra quyết định ngay lập tức.

Người tiêu dùng trong các phân khúc thị trường khác nhau đưa ra quyết định mua hàng dựa trên nhận thức về các thuộc tính quan trọng (Kotler & Armstrong, 2009).

Các giá trị cá nhân của người tiêu dùng, bao gồm quan điểm, ý định, thái độ, cảm xúc, phong cách sống, động cơ, kiến thức và tình hình tài chính, đều có ảnh hưởng lớn đến tiêu chí lựa chọn hàng hóa.

Trong quá trình lựa chọn hàng hóa, đặc biệt là nhà ở, yếu tố cá nhân thường được xem xét trong bối cảnh gia đình và hộ gia đình Nhà ở không chỉ phục vụ cho một cá nhân mà còn được sử dụng và tiêu dùng bởi toàn bộ gia đình Các thành viên trong gia đình có vai trò khác nhau và ảnh hưởng đến từng giai đoạn của quyết định mua nhà (Solomon, 2009).

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Khi lựa chọn nhà ở, các gia đình và hộ gia đình chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như tuổi, giới tính, nghề nghiệp, trình độ học vấn, phong cách sống, giai đoạn phát triển và tình hình tài chính Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định các tiêu chí lựa chọn căn hộ phù hợp với nhu cầu và khả năng của từng gia đình.

Trong nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư, tác giả đã tổng hợp những yếu tố từ cá nhân và hộ gia đình, cho thấy rằng các yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong quyết định lựa chọn căn hộ Các yếu tố ảnh hưởng được hệ thống hóa và trình bày một cách rõ ràng, giúp người đọc hiểu rõ hơn về các tiêu chí lựa chọn căn hộ.

1.2.1 Nhóm tuổi, giới tính của người lựa chọn

Yếu tố giới tính đóng vai trò quan trọng trong quyết định lựa chọn nhà ở, với các tiêu chí của nữ giới thường khác biệt so với nam giới Các nhà nghiên cứu đã chỉ ra rằng nữ giới thường ưu tiên các yếu tố như thiết kế nội thất, không gian riêng, kết cấu thẩm mỹ và thiết kế bên ngoài (Demby, 1994; Opoku & Abdul - Muhmin, 2010).

Yếu tố tuổi có ảnh hưởng lớn đến tiêu chí lựa chọn nhà ở, với sự khác biệt rõ rệt giữa các nhóm tuổi Người mua nhà trẻ tuổi thường ưu tiên sống trong khu vực an toàn, thuận tiện cho các tiện nghi và giao thông công cộng, trong khi những người lớn tuổi lại chú trọng đến đặc điểm khu vực xung quanh và an ninh Những người tiêu dùng trẻ thích môi trường sống có tiện nghi và dịch vụ thân thiện với trẻ em, đồng thời ưa chuộng vị trí gần trung tâm Nghiên cứu cho thấy, nhiều người bắt đầu cuộc sống trưởng thành với các căn hộ nhỏ để có sự tự do, nhưng khi có gia đình, họ thường chọn nhà ở khu vực ngoại ô Khi con cái trưởng thành, các gia đình có xu hướng tìm kiếm ngôi nhà nhỏ hơn, tập trung vào an toàn và đáp ứng nhu cầu cá nhân Tuổi tác và giới tính cũng đóng vai trò quan trọng trong sự lựa chọn nơi ở.

1.2.2 Nghề nghiệp, trình độ học vấn

Nghề nghiệp: (Wang & Li, 2006), (Fierro & cộng sự, 2009); (Opoku & Abdul -

Theo Muhmin (2010), những người có trình độ học vấn cao thường có xu hướng chi trả nhiều hơn để sinh sống tại các khu vực trung tâm và trong những căn hộ cao cấp Họ thường chú trọng đến các yếu tố vị trí như khoảng cách đến nơi làm việc, trung tâm thể thao và các trung tâm mua sắm.

- Đối với nghề nghiệp ảnh hưởng đến lựa chọn nhà ở được tác giả Phatcharin

(2008) nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến lựa chọn căn hộ dịch vụ của các doanh

Luận án tiến sĩ về Quản trị kinh doanh cho thấy rằng trình độ học vấn, mức thu nhập và độ tuổi là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ dịch vụ Đặc biệt, khách hàng làm việc trong hệ thống nhà nước thường chú trọng hơn đến môi trường xung quanh và không gian riêng tư (Wang & Li, 2006; Rong Zeng, 2013).

Nghề nghiệp và trình độ học vấn được xem là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự lựa chọn và nhu cầu trong thị trường bất động sản Nghiên cứu của Hoang Van Cuong (2006, 2017) chỉ ra rằng nghề nghiệp có tác động trực tiếp đến cung cầu bất động sản Bên cạnh đó, trình độ học vấn của người tiêu dùng, đặc biệt là những người sử dụng nhà ở, cũng đóng vai trò quan trọng trong quyết định lựa chọn hàng hóa, như được nhấn mạnh trong nghiên cứu của Phatcharin (2008).

1.2.3 Nhóm yếu tố phong cách sống của người mua Để giải thích hành vi tiêu dùng của các cá nhân, một trong xuất phát điểm để giải thích đó chính là con người Chủ thể của các quyết định là yếu tố quan trọng của hành vi con người nhằm động viên và hướng dẫn hành động nhất định trong cách mong muốn và có giá trị (Downer, Smith, & Lynch, 1968) Nhà tâm lý học Abraham Maslow (1970) chỉ ra tháp nhu cầu với 7 tiêu chí cơ bản về nhu cầu của con người là nền tảng giải thích nhu cầu hàng hoá của người tiêu dùng

Kinh nghiệm phát triển nhà ở căn hộ chung cư tại một số nước trên thế giới

Trong quá trình nghiên cứu phát triển nhà ở căn hộ chung cư, tác giả đã chọn khảo sát các quốc gia có diện tích đất tự nhiên nhỏ và dân số đông, bao gồm Singapore, Hàn Quốc và Nhật Bản Mục tiêu là tìm hiểu các định hướng phát triển nhà ở tại những quốc gia này, nơi có tốc độ phát triển kinh tế và đô thị hóa nhanh chóng.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh nghiên cứu kiến trúc quy hoạch và chính sách phát triển nhà ở căn hộ chung cư của ba nước Châu Á có nền văn hóa tương đồng với Việt Nam Ba quốc gia này, mặc dù gặp nhiều khó khăn về kinh tế và điều kiện tự nhiên, đã nổi bật trong việc quy hoạch đô thị để phát triển không gian nhà ở căn hộ chung cư Những điểm mạnh trong quy hoạch đô thị và thiết kế các tòa nhà hiện đại của họ hiện đang là mẫu hình cho nhiều quốc gia khác trên thế giới Tác giả đã tổng hợp và phân tích những kinh nghiệm quý báu từ ba nước này.

- Kinh nghiệm phát triển nhà ở là căn hộ chung cư tại nước Singapore

Singapore, với diện tích chỉ 721,5 km2, tương đương 1/3 diện tích Thành phố Hồ Chí Minh, dự kiến sẽ có dân số 6,9 triệu người vào năm 2030 Chính phủ Singapore đã phát triển chính sách đô thị xanh nhằm nâng cao môi trường sống cho người dân, xác định phát triển nhà ở theo chiều cao là điều kiện bắt buộc từ những năm 1960 Giai đoạn 1960-1970, chính sách "người người có nhà ở" được thực hiện, cùng với chế độ "để dành tiền mua nhà" từ năm 1968, với mục tiêu xây dựng nhiều căn hộ để phục vụ tái định cư và chỉnh trang đô thị, thiết kế căn hộ có diện tích khoảng 50 m².

Trong giai đoạn 1971 – 1980, diện tích căn hộ tăng lên khoảng 70 m2 để đáp ứng nhu cầu nhà ở do sự gia tăng dân số và cải thiện điều kiện sống Giai đoạn 1981 – 1990 chứng kiến sự xây dựng nhiều chung cư mới và cải tạo các khu chung cư cũ, với sự chú trọng đến chất lượng sống và môi trường cho cư dân Từ sau năm 1991, Singapore phát triển các chung cư hiện đại, cao tầng, chủ yếu phục vụ nhu cầu thương mại và theo đơn đặt hàng, trong đó có nhiều dự án căn hộ cao cấp trên 60 tầng, tập trung vào cơ sở hạ tầng và không gian sống.

Phong cách kiến trúc quy hoạch các chung cư tại Singapore nổi bật với chiến lược phát triển nhà ở của chính phủ Quy hoạch tổng thể phát triển chung cư không chỉ tập trung vào việc xây dựng nhà ở mà còn hướng đến phát triển đô thị bền vững, tạo ra môi trường sống hiện đại và tiện nghi cho cư dân.

Trong luận án tiến sĩ về Quản trị kinh doanh, nhấn mạnh rằng không gian xanh phát triển tỷ lệ thuận với khoảng cách từ các khu dân cư đến các trung tâm, giúp người dân dễ dàng tiếp cận Các đô thị cần tối ưu hóa sử dụng đất để không tạo cảm giác chật chội, ngay cả khi mật độ dân số cao Thiết kế chiều cao và tỷ lệ của từng tòa nhà phải được thực hiện cẩn thận, không đồng nhất Chính phủ cần chú trọng vào các thiết kế này để cư dân có thể quan sát lẫn nhau, từ đó đảm bảo an toàn cho cộng đồng.

(c) Chính sách tài chính phát triển nhà ở căn hộ chung cư

Chính phủ Singapore đã triển khai các chính sách và pháp luật đồng bộ nhằm phát triển nhà ở, bao gồm "Pháp lệnh về trưng dụng đất đai" để giải tỏa, di dời các tổ chức và cá nhân có đất bị trưng dụng Chính sách mua nhà ở công thông qua Quỹ tiết kiệm Trung ương (CPF) cho phép người lao động đóng góp tiết kiệm từ lương hàng tháng, với khả năng vay tới 90% giá trị căn nhà xã hội và lãi suất thấp, thời gian trả góp từ 25-30 năm Mục tiêu của Quỹ CPF là ưu tiên an sinh xã hội, giúp người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở xã hội Chính phủ cũng điều tiết vốn để đảm bảo Quỹ CPF hoạt động đúng mục đích phát triển nhà ở xã hội Đồng thời, Cục Phát triển Nhà ở Singapore (HDB), được thành lập năm 1960, đã xây dựng các căn hộ cao tầng, cung cấp nhà ở cho 80% dân số Singapore.

- Kinh nghiệm của Hàn Quốc trong phát triển nhà ở căn hộ chung cư

(a) Định hướng phát triển nhà ở là căn hộ chung cư tại đô thị

Hàn Quốc có diện tích gần 100.000 km², trong đó 66% là rừng và các khu vực đồng bằng phù hợp cho xây dựng nhà ở Đất nước này có mật độ dân số cao.

Với mật độ dân số đạt 486 người/km2, Việt Nam đứng thứ 3 trên thế giới Chiến lược phát triển nhà ở đô thị chủ yếu tập trung vào việc xây dựng căn hộ chung cư, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng tại các thành phố lớn.

Trong những năm đầu phát triển, căn hộ chung cư không được ưa chuộng bằng nhà riêng Tuy nhiên, từ năm 1970, chung cư cao tầng tại Hàn Quốc đã trở thành biểu tượng của sự tiện nghi và an toàn cho cư dân Sự mở rộng của Thủ đô Seoul cùng với việc phát triển các khu đô thị mới và tái kiến trúc thành phố đã thúc đẩy sự chuyển mình này trong nền kinh tế.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh tế phát triển đã thúc đẩy việc xây dựng các chung cư kiểu mẫu, cung cấp đầy đủ tiện nghi cho cư dân trong khu đô thị Những chung cư này đã trở thành biểu tượng cho sự giàu có của tầng lớp trung lưu và thượng lưu, những người có thu nhập cao lựa chọn chung cư làm nơi sinh sống Hiện nay, gần 80% nhà ở tại Hàn Quốc là căn hộ chung cư, và người dân đã coi chung cư là khái niệm chính về nhà ở.

Chính phủ Hàn Quốc đã kiểm soát kích thước căn hộ từ những năm 1970 bằng cách ban hành quy định về diện tích căn hộ.

Phong cách kiến trúc quy hoạch các chung cư hiện đại tập trung vào việc xây dựng đầy đủ tiện ích sinh hoạt cho cư dân, bao gồm khu mua sắm, nhà trẻ, trường học, bệnh viện, khu thể thao và bể bơi Mỗi khu chung cư cần có không gian xanh, vườn cây, tiểu cảnh đẹp và công viên để cư dân có thể tản bộ, tập thể dục và tận hưởng không khí trong lành Chính phủ Hàn Quốc đã triển khai chính sách quy hoạch đô thị xanh, nhằm thay đổi nhận thức của người dân về chung cư và đáp ứng nhu cầu sống của họ Kết quả là thị phần nhà ở căn hộ chung cư đã tăng từ 13,5% năm 1985 lên 53% năm 1995.

2005 Đến nay, nhà ở là căn hộ chung cư chiếm 80% quỹ nhà ở của đất nước

(c) Chính sách tài chính phát triển nhà ở căn hộ chung cư

Chính phủ Hàn Quốc đã triển khai dự án nhà ở cho phép người dân ứng tiền trước khi mua nhà và trả dần theo tiến độ, đồng thời xây dựng chương trình ổn định giá nhà với nguồn vốn từ Quỹ Phát triển Nhà ở Hàn Quốc, lãi suất 1% và thời hạn vay 20 năm, tối đa 200.000 USD, tương đương 40%-70% giá trị căn nhà Ngoài ra, người dân cũng có thể vay từ ngân hàng thương mại với lãi suất 3-4% Cơ chế mới yêu cầu chia sẻ lợi nhuận với Chính phủ nếu người mua bán nhà có lãi, và Chính phủ đã hỗ trợ tài chính cho các dự án nhà ở có diện tích 60m2, trong khi các căn hộ lớn hơn 85m2 được hỗ trợ bởi Ngân hàng Nhà ở Hàn Quốc (KHB) Sau khủng hoảng tài chính, các quy định đã được nới lỏng, chuyển sang hỗ trợ trực tiếp cho người mua và thuê căn hộ.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

- Kinh nghiệm của Nhật Bản phát triển nhà ở là căn hộ chung cư

Định hướng phát triển nhà ở tại Nhật Bản tập trung vào căn hộ chung cư, với sự chú trọng từ Chính phủ trong việc quy hoạch phát triển nhà ở Quy hoạch này được thực hiện 5 năm một lần, nhằm đảm bảo phù hợp với điều kiện địa phương và khu vực Chính phủ sử dụng số lượng nhà ở xây dựng hàng năm để xác định mục tiêu hỗ trợ và tiêu chuẩn cho các đối tượng Sự phát triển nhà ở gắn liền với giao thông, hướng đến việc nâng cao chất lượng sống và phát triển bền vững Việc phát triển căn hộ chung cư, cả ở nội đô và ngoại đô, cần chú ý đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nhằm cải thiện điều kiện công trình công cộng Đồng thời, các căn hộ chung cư cũng cần cung cấp tiện nghi thương mại và không gian chung, đảm bảo sự hài hòa với môi trường xung quanh.

Các kết quả đạt đƣợc của các công trình đã nghiên cứu

1.4.1 Những kết quả nghiên cứu chính đã đạt được

- Đối với các nghiên cứu tại các nước trên thế giới:

+ Các nghiên cứu về sự lựa chọn nhà ở được nghiên cứu từ rất sớm Các nghiên cứu sau kế thừa và phát huy các nghiên cứu trước

Khung lý thuyết trong nghiên cứu và giải thích sự lựa chọn nhà ở đã được các nhà nghiên cứu quốc tế xác định rõ ràng, phù hợp với bối cảnh của từng thành phố, vùng và khu vực của mỗi quốc gia.

+ Phương pháp nghiên cứu cũng được chỉ ra một cách rõ ràng và mạch lạc, có cơ sở nghiên cứu, điều tra

Trong quá trình tổng quan các nghiên cứu, tác giả nhận thấy nhiều hướng nghiên cứu về lựa chọn nhà ở dựa trên các lý thuyết khác nhau Các nhà nghiên cứu tập trung vào nhiều khía cạnh khác nhau của sự lựa chọn nhà ở Đặc biệt, nhóm nghiên cứu về lựa chọn nhà ở thường chú trọng đến sở thích cá nhân của người tiêu dùng.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh trung nghiên cứu các thuộc tính của nhà ở để phân tích lựa chọn của người tiêu dùng Bên cạnh đó, một số hướng nghiên cứu khác cũng tập trung vào kết quả của quá trình lựa chọn nhà ở của người tiêu dùng.

Nghiên cứu về hành vi tiêu dùng đã chỉ ra rằng yếu tố cá nhân, đặc biệt là phong cách sống, đóng vai trò quan trọng trong việc lựa chọn hàng hóa, khi mà các đặc điểm nhân khẩu học không đủ để giải thích hành vi này (Plummer, 1974; Wells, 1974) Các nghiên cứu đã phát triển bộ chỉ báo phong cách sống với 300 chỉ báo AIO, bao gồm nhiều khía cạnh trong hoạt động hàng ngày (Wells & Tigert, 1971) Từ đó, các nhà nghiên cứu đã phân nhóm phong cách sống, như Arnold Mitchell (1983) đã xác định 8 nhóm dựa trên nguồn lực cá nhân, và Harcar cùng cộng sự (2008) đã tiếp tục mở rộng nghiên cứu này.

7 nhóm chỉ báo phong cách sống liên quan đến mua hàng hoá

Bell (1968) phân loại phong cách sống thành ba nhóm: phong cách gia đình, phong cách nghề nghiệp và phong cách tiêu dùng Lee Hyun-Jeong (2005) bổ sung thêm bốn yếu tố trong phong cách sống hướng tới hạnh phúc, xã hội, không gian và môi trường công nghệ Nghiên cứu của Lee & cộng sự (2007) đã điều chỉnh 59 chỉ báo AIO và xác định bốn nhóm phong cách sống trong lựa chọn nhà ở: sức khỏe, xã hội, không gian và công nghệ môi trường Kwon & cộng sự (2016) cũng đề xuất bốn nhóm phong cách sống: yêu thích ngôi nhà đẹp, phong cách kinh tế, gắn bó với cộng đồng và tập trung vào gia đình.

Nghiên cứu hành vi lựa chọn nhà ở và căn hộ chung cư tại Việt Nam hiện nay còn rất hạn chế so với các nước trên thế giới Theo Phe & Wakely (2000), việc xem xét vị thế và chất lượng nơi ở đã mở ra hướng nghiên cứu mới cho hành vi lựa chọn nơi cư trú Đặc biệt, nghiên cứu của Hoàng Thị Hương Lan tại Hà Nội cũng đóng góp vào việc hiểu rõ hơn về hành vi này trong bối cảnh Việt Nam.

Luận án tiến sĩ về Quản trị kinh doanh nghiên cứu sự lựa chọn nhà ở của người trẻ, đặc biệt là sự quan tâm của các hộ gia đình trẻ đối với căn hộ chung cư Nghiên cứu này áp dụng phương pháp phát biểu sở thích kết hợp với kỹ thuật phân tích để hiểu rõ hơn về xu hướng và ưu tiên của đối tượng này trong việc chọn lựa nơi cư trú.

1.4.2 Một số vấn đề đặt ra chưa được nghiên cứu từ các nghiên cứu trước

Trong nghiên cứu về nhà ở, số lượng nghiên cứu liên quan đến lựa chọn căn hộ chung cư vẫn còn hạn chế, mặc dù ngày càng nhiều người dân sống tại các tòa chung cư, đặc biệt là ở các đô thị của các nước đang phát triển.

Hầu hết các nghiên cứu về sự lựa chọn nhà ở đều tập trung vào đặc tính của sản phẩm bất động sản, nhằm tìm hiểu quyết định nơi ở của người tiêu dùng Tuy nhiên, phương pháp này có hạn chế do bất động sản là loại hàng hoá không cố định, có thời gian sử dụng lâu dài và khó thay đổi trong ngắn hạn Điều này dẫn đến việc khó xác định các nhu cầu tiềm ẩn của người sử dụng Vì vậy, cần có cái nhìn khách quan từ chính những người tiêu dùng bất động sản để hiểu rõ hơn về nhu cầu và mong muốn của họ.

Nghiên cứu của Lee Hyun-Jeong (2005) và Beamish cùng các cộng sự (2016) cho thấy rằng lối sống là một biến trung gian bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác, từ đó tác động đến sở thích về nhà ở Quan điểm này chỉ ra rằng phong cách sống không độc lập trong quyết định lựa chọn bất động sản, điều này gây hạn chế vì mỗi cá nhân và gia đình có xu hướng và tiêu chí lựa chọn khác nhau.

Nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng phong cách sống trong lựa chọn hàng hóa và nhà ở là biến độc lập so với biến nhân khẩu học (Bell, 1968; Plummer, 1974; Wells, 1974; Demby, 1994; Waldrop, 1994; Pinkster & Van Kempen, 2002; Harcar & cộng sự, 2008) Các tác giả này cho rằng phong cách sống thể hiện qua thái độ và cảm xúc của cá nhân trong bối cảnh văn hóa và xã hội, ảnh hưởng đến sở thích và quan điểm tiêu dùng Điều này cho thấy phong cách sống có tính độc lập và ổn định, chịu sự chi phối bởi tâm lý và sở thích cá nhân Do đó, nghiên cứu về phong cách sống độc lập với biến nhân khẩu học mở ra hướng nghiên cứu mới cho việc lựa chọn căn hộ chung cư tại Việt Nam, mặc dù hướng nghiên cứu này vẫn chưa được thực hiện.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Các nghiên cứu về chu kỳ sống của gia đình đã chỉ ra rằng sự hình thành và giải thể của gia đình liên quan mật thiết đến nhu cầu thay đổi của các thành viên, ảnh hưởng đến việc lựa chọn nơi ở phù hợp với từng giai đoạn phát triển Di chuyển đến nơi ở mới là một vấn đề quan trọng trong nghiên cứu di cư, phản ánh sự đa dạng và phong phú của nhu cầu sống theo sự phát triển của gia đình và xã hội Giai đoạn phát triển gia đình có ảnh hưởng rõ rệt đến lựa chọn nhà ở, với mức độ ảnh hưởng phụ thuộc vào lứa tuổi và quy mô gia đình Tại các nước phát triển, các giai đoạn phát triển của gia đình thường tách bạch, trong khi ở Việt Nam, vấn đề này vẫn cần nhiều nghiên cứu do phong tục tập quán và đặc điểm vùng miền ảnh hưởng đến sự lựa chọn nơi ở.

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam hiện nay, chưa có nghiên cứu toàn diện về tiêu chí lựa chọn căn hộ tại đô thị Các nghiên cứu hiện tại chưa xem xét đầy đủ phong cách sống và ảnh hưởng của nó đến quyết định chọn căn hộ Hơn nữa, cũng chưa có kiểm định rõ ràng về mối quan hệ giữa các yếu tố phát triển của hộ gia đình và tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư.

Xác định tầm quan trọng của bộ tiêu chí trong việc lựa chọn căn hộ chung cư là rất cần thiết Tuy nhiên, việc nhận diện và khám phá các yếu tố liên quan đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư tại khu vực đô thị Việt Nam vẫn chưa được làm rõ.

1.4.3 Khoảng trống cần nghiên cứu tại Thành phố Hà Nội Việt Nam

Tại Việt Nam, đặc biệt là ở Thành phố Hà Nội, nghiên cứu về hành vi lựa chọn và quyết định mua hoặc thuê nhà, căn hộ còn hạn chế Các nghiên cứu hiện tại tập trung vào việc xác định các tiêu chí lựa chọn nơi ở của người dân.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ TIÊU CHÍ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƢ TẠI ĐÔ THỊ

Một số khái niệm chung về lựa chọn, căn hộ chung cƣ, tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cƣ

2.1.1 Khái niệm về sự lựa chọn

Lựa chọn, theo nghĩa gốc, được định nghĩa là cơ hội, quyền và sức mạnh để quyết định Mỗi người thường xuyên phải đưa ra lựa chọn khi đối diện với nhiều phương án khác nhau Tùy thuộc vào mức độ tác động, sự lựa chọn có thể đơn giản hoặc phức tạp Khi quyết định, cá nhân thường cân nhắc nhiều yếu tố, nhưng đôi khi sự lựa chọn được thực hiện theo bản năng Thông thường, người ta không có đủ thông tin để phân tích tất cả các tùy chọn và đưa ra kết luận chính xác Các quyết định thường phản ánh giá trị, niềm tin và nhận thức của chúng ta về hậu quả của sự lựa chọn.

Quyết định là quá trình đưa ra kết luận hoặc giải pháp sau khi xem xét, không bao gồm các lựa chọn thay thế Quyết định này thường bị ảnh hưởng bởi việc phân tích các sự kiện và thông tin liên quan.

Quyết định có thể có tác động từ thấp đến cao, và khác với sự lựa chọn, nó dựa trên những sự thật chứ không phải niềm tin hay quan điểm cá nhân Mặc dù vậy, một quyết định cũng có thể là một phần trong quá trình ra quyết định tổng thể.

Theo nghĩa gốc, "lựa chọn" mang ý nghĩa là cơ hội và quyền hạn để quyết định, đồng thời nhấn mạnh sự hiện diện của các giải pháp khác nhau Các giá trị, niềm tin và nhận thức cá nhân đều có ảnh hưởng lớn đến quá trình ra quyết định này.

Trong bối cảnh nhà ở, khái niệm "chọn" liên quan đến sự tương tác của ba yếu tố chính: niềm tin, mong muốn và thông tin Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong quá trình ra quyết định của người tiêu dùng khi lựa chọn nơi ở phù hợp Niềm tin giúp xây dựng sự tự tin trong lựa chọn, trong khi mong muốn thể hiện nhu cầu và sở thích cá nhân Thông tin có được từ các nguồn khác nhau giúp người tiêu dùng đưa ra quyết định sáng suốt hơn.

Việc "chọn" mang ý nghĩa quan trọng liên quan đến tính chất chủ quan của mỗi cá nhân trong việc lựa chọn điều tốt nhất cho bản thân, phụ thuộc vào niềm tin, mong muốn và khả năng ra quyết định Thuật ngữ "lựa chọn nhà ở" đề cập đến khả năng lựa chọn dựa trên sở thích cá nhân từ một tập hợp các lựa chọn thay thế cụ thể.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Nghiên cứu về sở thích và lựa chọn nhà ở cho thấy vấn đề này được tiếp cận từ nhiều góc độ khác nhau Một số nhà nghiên cứu tập trung vào việc làm rõ sở thích của người tiêu dùng đối với nhà ở, coi ngôi nhà như một tập hợp các thuộc tính mà người mua xem xét trong quá trình lựa chọn Trong khi đó, một số nghiên cứu khác lại chú trọng vào các kết quả của quá trình lựa chọn nhà ở.

Sở thích và lựa chọn trong lĩnh vực bất động sản nhà ở phản ánh sự hấp dẫn và các yếu tố ảnh hưởng như điều kiện thị trường, quy định và phong cách sống Người mua thường gặp khó khăn trong việc tiếp cận thông tin đầy đủ về sản phẩm, dẫn đến việc lựa chọn bị giới hạn Lựa chọn nhà ở không chỉ là việc tìm kiếm các tùy chọn có sẵn mà còn phải phù hợp với nhu cầu, sở thích và khả năng tài chính của hộ gia đình, trong bối cảnh các cơ hội và hạn chế của thị trường nhà đất.

Dựa trên các nghiên cứu về thuật ngữ “sự lựa chọn” và “sự lựa chọn tiêu chí căn hộ”, bài viết này tập trung vào việc hiểu rõ “sự lựa chọn tiêu chí căn hộ để ở” Tác giả đề xuất rằng sự lựa chọn này là sự tổng hợp các tùy chọn tiêu chí có sẵn từ chính các tiêu chí căn hộ và thông tin liên quan Quy trình lựa chọn tiêu chí căn hộ phụ thuộc vào nhu cầu phát triển của các hộ gia đình và phong cách sống riêng của từng cá nhân chủ hộ, từ đó định hình các tiêu chí cho căn hộ chung cư phù hợp với nhu cầu của họ.

2.1.2 Khái niệm về căn hộ chung cư, đặc điểm và phân loại căn hộ chung cư

2.1.2.1 Khái niệm về căn hộ chung cư

Chung cư, hay còn gọi là condominium (viết tắt là “condo”), là thuật ngữ phổ biến dùng để chỉ các công trình chung cư Từ "condo" có nguồn gốc từ tiếng Latin, trong đó “con” nghĩa là “của chung” và “dominium” có nghĩa là “quyền sở hữu” hoặc “sử dụng”.

Hiện nay, căn hộ chung cư (condominium) được hình thành theo một khế ước quyền sở hữu, bao gồm việc xác định khuôn viên đất và mặt bằng công trình Người sở hữu căn hộ có quyền sở hữu không gian bên trong, bao gồm khu vực giữa các bức tường, sàn và trần của căn hộ.

Luận án tiến sĩ về Quản trị kinh doanh chỉ ra rằng việc sở hữu dụng chung không thể chia sẻ (undivided share) áp dụng cho tất cả các không gian chung (common areas) trong khuôn viên dự án chung cư nơi có các căn hộ.

Khái niệm chung cư xuất phát từ nhà ở nhiều gia đình, nơi nhiều hộ gia đình chia sẻ không gian công cộng trong cùng một tòa nhà (Follain, 1994) Tòa nhà chung cư được dùng để chỉ hình thức nhà ở này, với cộng đồng bao gồm một hoặc nhiều tòa nhà chung cư cùng các tiện nghi chung (Lee Hyun-Jeong, 2005).

Trong lịch sử phát triển nhà ở Việt Nam, khái niệm "chung cư" xuất hiện đầu tiên ở Miền Nam trước và sau giải phóng Trong khi đó, ở miền Bắc, sau giải phóng, chỉ có khái niệm "nhà ở tập thể" với loại hình nhà từ 2 - 5 tầng, chủ yếu dành cho cán bộ công nhân viên làm việc trong các cơ quan nhà nước.

Nhà chung cư tại Việt Nam được định nghĩa là loại hình nhà ở có từ hai tầng trở lên, bao gồm lối đi, cầu thang và hệ thống hạ tầng chung phục vụ cho nhiều hộ gia đình Mỗi hộ gia đình sẽ có phần sở hữu riêng, bên cạnh phần sở hữu chung, theo quy định của Quốc hội năm 2014.

Giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí căn hộ

2.2.1 Định nghĩa về giai đoạn phát triển của gia đình

Gia đình là một thiết chế xã hội đặc thù, bao gồm những thành viên gắn bó với nhau qua hôn nhân, huyết thống hoặc con nuôi Mối quan hệ trong gia đình không chỉ đáp ứng nhu cầu cá nhân mà còn thực hiện vai trò tái sản xuất con người trong xã hội.

Hộ gia đình là một cá nhân hoặc nhóm người sống chung trong một đơn vị nhà ở, chia sẻ không gian và tiện nghi Các thành viên trong hộ gia đình thường có mối quan hệ gắn bó, hình thành nên một gia đình Sự phát triển của gia đình có thể được đánh giá qua tình trạng hôn nhân và sự hiện diện của trẻ em, đây là những yếu tố quan trọng để xác định chu kỳ cuộc sống của hộ gia đình.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh của Glick (1947) giới thiệu một hệ thống phân loại giai đoạn phát triển gia đình, chia nhỏ thành các phân đoạn đơn giản với những đặc điểm riêng biệt của từng cá nhân Các giai đoạn này chủ yếu dựa vào sự xuất hiện và độ tuổi của con cái trong gia đình Đã có sự công nhận rằng không phải tất cả các hộ gia đình đều trải qua những giai đoạn phát triển giống nhau Các định nghĩa về giai đoạn phát triển hộ gia đình thường liên quan chặt chẽ đến sự xuất hiện và độ tuổi nhất định của trẻ em, bao gồm cả các gia đình đồng tính nam và đồng tính nữ (Michel, 2003).

Theo Kimmel (1980), chu kỳ cuộc sống của một người phản ánh sự phát triển tâm lý và tình cảm liên tục, với các mốc quan trọng như kết hôn, làm cha mẹ và nghỉ hưu Ngoài ra, chu kỳ sống của gia đình được xác định bởi sự hình thành và giải thể của các đặc điểm giai đoạn, bao gồm việc kết hôn, có trẻ em dưới 18 tuổi và độ tuổi của người đứng đầu gia đình, cũng như sự vắng mặt của trẻ em để phân định các giai đoạn trong chu kỳ sống (Sweet 1990; Glick 1989).

Trong nghiên cứu này, giai đoạn phát triển của gia đình được xác định qua các quá trình như kết hôn, sống chung, sinh con, con cái tách ra và giải thể gia đình, bao gồm ly hôn hoặc khi một trong hai vợ chồng qua đời.

2.2.2 Mối quan hệ giữa giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí lựa chọn căn hộ

Các hộ gia đình với nhân khẩu học khác nhau, như tình trạng hôn nhân, sự hiện diện của trẻ em và người cao tuổi, sẽ lựa chọn tiêu chí nơi ở khác nhau Dù mong muốn tìm kiếm căn hộ tối ưu, các gia đình thường phải điều chỉnh các tiêu chí lựa chọn theo từng giai đoạn phát triển của gia đình để phù hợp với nhu cầu của các thành viên quan trọng Sự hiện diện của các thành viên trong gia đình là yếu tố quyết định ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ.

Rossi (1955) chỉ ra rằng sự thay đổi về kích thước gia đình và đơn vị thành viên trong từng giai đoạn phát triển sẽ dẫn đến sự thay đổi trong nhu cầu nhà ở, bao gồm số lượng phòng ngủ và các tiêu chí khác không còn phù hợp với sở thích của gia đình Ngoài ra, Rossi (1955) cũng nhấn mạnh rằng tuổi của người đứng đầu gia đình là yếu tố quan trọng để xác định giai đoạn trong chu kỳ sống.

Nghiên cứu của Rossi (1955) trong luận án tiến sĩ về Quản trị kinh doanh gia đình đã chỉ ra mối quan hệ giữa độ tuổi của người đứng đầu gia đình và sự di chuyển nơi ở.

Mary Vella Wenning (1995) đã chỉ ra rằng chu kỳ sống của gia đình có ảnh hưởng đến việc lựa chọn nơi ở và sự di chuyển đến nơi ở mới, cho thấy chu kỳ sống của gia đình phát triển như một thực thể độc lập.

Cấu hình nhân khẩu học của hộ gia đình bao gồm tình trạng hôn nhân, tuổi của chủ hộ, sự hiện diện của trẻ em và tuổi của con út Các ưu đãi về nhà ở cho gia đình một đơn vị thường phản ánh tầm quan trọng của không gian sống trong nhà và ngoài trời, đặc biệt trong giai đoạn gia đình có trẻ em (Kevin F McCarthy, 1976).

Mối quan hệ giữa vòng đời gia đình và tiêu chí lựa chọn nơi ở cho thấy rằng trong giai đoạn trẻ tuổi và chưa có gia đình, tính cư trú thường mang tính tạm thời, với nhiều hộ gia đình ưa thích sống gần các khu vực trung tâm việc làm hoặc giáo dục Khi có trẻ em xuất hiện, tính cư trú di động giảm và nhu cầu về dịch vụ nhà ở cũng thay đổi Giai đoạn thứ hai, khi trẻ đến tuổi đi học, nhu cầu về nhà ở tăng lên, với xu hướng chọn nhà ở ổn định lâu dài Cuối cùng, trong giai đoạn ba, khi trẻ em đã trưởng thành, các hộ gia đình có xu hướng tìm kiếm nơi ở có địa vị kinh tế cao, thường là những căn hộ lớn và nằm ở ngoại thành.

Chu kỳ sống và giai đoạn phát triển của gia đình có ảnh hưởng lớn đến tiêu chí lựa chọn nơi ở Sự lựa chọn này cần phù hợp với từng giai đoạn phát triển của gia đình Do đó, nghiên cứu mối quan hệ giữa các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư và các giai đoạn phát triển gia đình tại đô thị Việt Nam là điều cần thiết.

2.2.3 Các giai đoạn phát triển gia đình trong nghiên cứu

Sự gia tăng thành viên trong gia đình dẫn đến thay đổi nhu cầu sinh hoạt hàng ngày và yêu cầu lựa chọn nơi ở phù hợp Số lượng thành viên gia đình biến đổi, cùng với sự phát triển về tuổi tác và kinh nghiệm sống, làm thay đổi ý kiến và quan điểm của từng người, thể hiện qua các sản phẩm và dịch vụ mà họ tiêu thụ Dựa trên báo cáo tổng quan, tác giả tập trung nghiên cứu 5 giai đoạn phát triển của gia đình.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Bảng 2.3: Giai đoạn phát triển hộ gia đình

STT Giai đoạn Định nghĩa

Giai đoạn 1 của gia đình là thời kỳ mà các cặp vợ chồng chưa có trẻ em, tập trung vào việc xây dựng mối quan hệ và cuộc sống chung Giai đoạn 2 diễn ra khi gia đình có trẻ em, với sự hiện diện của các bé dưới 18 tuổi, tạo nên một môi trường nuôi dưỡng và phát triển cho thế hệ tiếp theo.

Giai đoạn 3 Gia đình có con trên 18 tuổi Có con trên 18 tuổi ở cùng

Giai đoạn 4 Gia đình không có con ở cùng Vợ chồng già trên 60 tuổi, không có con sống cùng

Giai đoạn 5 Gia đình goá bụa/độc thân Là gia đình chỉ môt thành viên trong gia đình đã chết hoặc đã ly dị

Nguồn: Tác giả đề xuất nghiên cứu

Mô hình chu kỳ sống của gia đình phản ánh những thay đổi trong tình trạng hôn nhân và sự hiện diện hay vắng mặt của trẻ em, đánh dấu sự thay đổi cấu trúc hộ gia đình Sự hiện diện của trẻ em dưới 18 tuổi được coi là điểm cắt quan trọng, tương ứng với giai đoạn học tập và hoàn thành bậc trung học Bên cạnh đó, sự xuất hiện của người lớn tuổi trong gia đình, đặc biệt là chủ hộ từ 60 tuổi trở lên, cũng đánh dấu giai đoạn quan trọng trong vòng đời gia đình.

2.2.4 Lý thuyết về giai đoạn phát triển của hộ gia đình

Phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ

2.3.1 Khái niệm về phong cách sống

Từ góc độ tâm lý học, phong cách sống được xem là yếu tố tâm lý quan trọng, phản ánh mô hình sống của cá nhân trong xã hội Nó bao gồm cách thức mà một người sống theo thời gian, cũng như việc bày tỏ ý định và quan điểm của họ.

Theo Horjup (2003), có ba phong cách sống ảnh hưởng đến việc lựa chọn nhà ở: phong cách tự làm chủ, trong đó ngôi nhà cũng là nơi làm việc, không phân chia rõ ràng giữa thời gian làm việc và nghỉ ngơi; phong cách sống nhận lương, nơi ngôi nhà lý tưởng phản ánh vị trí và địa vị xã hội của người sở hữu, đồng thời phục vụ cho mục đích giải trí; và phong cách sống có định hướng sự nghiệp, trong đó ngôi nhà cũng thể hiện vị trí và kinh nghiệm của chủ nhân.

Mỗi cá nhân có nhu cầu về nhà ở khác nhau, điều này phụ thuộc vào mức thu nhập, khu vực làm việc và phong cách sống Horjup (2003) chỉ ra rằng những yếu tố này ảnh hưởng đáng kể đến sự lựa chọn nơi ở của mỗi người.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Bourdieu (1984) đề xuất ba khái niệm chính để hiểu phong cách sống: thói quen, vị trí và nét riêng biệt Thói quen phản ánh kinh nghiệm và sở thích cá nhân trong hoạt động xã hội Vị trí xác định tầm quan trọng của một người trong tổ chức hay mối quan hệ với người khác Nét riêng biệt thể hiện cá tính của từng cá nhân Những khái niệm này liên quan chặt chẽ đến việc nghiên cứu nhà ở hợp lý, đặc biệt trong việc phát triển cơ chế điều tra về môi trường sống hiện tại và mong muốn tương lai của mỗi người, cùng với việc xem xét kinh nghiệm quá khứ, thực tiễn xã hội và sở thích cá nhân.

Theo Schwartz (1992), phong cách sống được định nghĩa là giá trị của niềm tin liên quan đến mong muốn và các hành vi hướng dẫn lựa chọn Những hành vi này được sắp xếp theo tầm quan trọng của các đánh giá lựa chọn một cách tương đối Giá trị này không chỉ là tiêu chí để người sử dụng lựa chọn và biện minh cho hành động của mình, mà còn để đánh giá con người, bao gồm cả bản thân, và các sự kiện xung quanh.

(1992) đã chỉ ra mức độ của phong cách sống của mỗi cá nhân con người

Theo Rokeach (1973), giá trị chính thức được công nhận là giá trị con người, được định nghĩa là những khái niệm trừu tượng phản ánh niềm tin nội tại của mỗi cá nhân về trạng thái mà họ hướng đến Giá trị bao gồm cả giá trị cá nhân và giá trị xã hội Nhiều tác giả đã mở rộng hệ thống giá trị con người, phân loại thành các giá trị cá nhân và áp dụng vào các hoàn cảnh tiêu dùng cụ thể.

Phong cách sống của cá nhân phản ánh cách họ chi tiêu thời gian và tiền bạc cho các hoạt động xã hội, đồng thời thể hiện ý kiến và ý định của họ (East và cộng sự, 2008) Nó giúp cá nhân hiểu và dự đoán các sự kiện xung quanh Quy trình ra quyết định mua hàng của người tiêu dùng thường liên quan chặt chẽ đến phong cách sống của họ và phù hợp với khả năng tài chính của họ (Kotler & Armstrong, 2009).

Phong cách sống là yếu tố quan trọng trong việc giải thích hành vi tiêu dùng, đặc biệt khi các đặc điểm nhân khẩu học không đủ để đưa ra lý giải (Plummer, 1974) Nghiên cứu về phong cách sống, bao gồm thói quen, thái độ, gia đình và sở thích, đã chỉ ra mối liên hệ chặt chẽ giữa phong cách sống và hành vi tiêu dùng hàng hóa (Harcar & cộng sự, 2008).

Phong cách sống có nhiều định nghĩa và cách tiếp cận khác nhau, được hình thành từ các quan điểm của xã hội học và tâm lý học Theo Solomon (2002), phong cách sống được hiểu là một tập hợp các hành vi, thói quen và giá trị mà một cá nhân hoặc nhóm thể hiện trong cuộc sống hàng ngày.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh nghiên cứu cách sống như một mô hình tiêu dùng, phản ánh sự lựa chọn của cá nhân trong việc dành thời gian và tiền bạc cho việc lựa chọn hàng hóa.

Trong khuôn khổ nghiên cứu này, phong cách sống được hiểu là:

Phong cách sống của người tiêu dùng được hình thành từ suy nghĩ, hành vi và hành động, chịu ảnh hưởng bởi tâm lý và thái độ cảm xúc Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc lựa chọn căn hộ chung cư để ở, phản ánh nhu cầu và mong muốn của người tiêu dùng trong môi trường sống hiện đại.

Giá trị phong cách sống bắt nguồn từ cá nhân thông qua môi trường xã hội ảnh hưởng đến tiêu dùng lựa chọn căn hộ chung cư để ở;

Sự khác biệt về văn hoá, sở thích sẽ tồn tại những cá nhân theo đuổi phong cách sống khác nhau dẫn đến khả năng lựa chọn khác nhau

Trong quá trình lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư, phong cách sống đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng đến quyết định của người tiêu dùng và gia đình họ Sự cảm tình đối với vị trí, môi trường xã hội và chất lượng nơi ở là yếu tố then chốt Việc lựa chọn căn hộ phù hợp với phong cách sống không chỉ ảnh hưởng đến sự hài lòng về tổ ấm hiện tại mà còn về sở thích nơi ở trong tương lai Do đó, mối quan hệ giữa phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ cần được xem xét kỹ lưỡng trong quá trình tìm kiếm nơi ở.

2.3.2 Mối quan hệ giữa một số nhóm phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ

Nghiên cứu chỉ ra rằng phong cách sống ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn hàng hóa, đặc biệt là trong việc chọn lựa nhà ở Các nhà nghiên cứu đã xác định rằng các yếu tố phong cách sống có mối quan hệ chặt chẽ với quyết định tiêu dùng của người tiêu dùng.

Nghiên cứu về hành vi lựa chọn căn hộ chung cư cho thấy phong cách sống của các hộ gia đình có ảnh hưởng đáng kể đến các tiêu chí lựa chọn Cụ thể, nghiên cứu của Kwon và cộng sự (2016) tập trung vào thế hệ "Boomers" (người trên 45 tuổi) tại Mỹ, tìm hiểu sở thích nhà ở cho người cao tuổi sinh từ 1945 - 1954 Mục tiêu của nghiên cứu là kiểm tra mối quan hệ giữa lối sống và lựa chọn nhà ở, sử dụng phương pháp phân tích mô hình phương trình cấu trúc Kết quả cho thấy lối sống của các "Boomers" thường hướng đến các yếu tố như nhà đẹp, kinh tế, đã đính hôn và gia đình làm trung tâm, từ đó ảnh hưởng đến bốn tùy chọn nhà ở cho cuộc sống của họ.

Luận án tiến sĩ về Quản trị kinh doanh đã chỉ ra mối quan hệ quan trọng giữa lối sống và sở thích nhà ở, bao gồm các yếu tố như hỗ trợ nhà ở, căn hộ cho thuê, căn hộ tại thành phố và nhà ở nông thôn.

Các biến kiểm soát trong nghiên cứu

Trong quá trình tổng quan các nghiên cứu trước, tác giả nhận thấy rằng ngoài hai yếu tố chính ảnh hưởng mạnh đến tiêu chí lựa chọn căn hộ, còn có các biến kiểm soát như giá cả căn hộ, thu nhập, tuổi tác, giới tính, trình độ giáo dục và nghề nghiệp cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình này.

Trong nghiên cứu này, giá cả căn hộ được xem xét tại thời điểm người mua căn hộ được tính giá trên 1m2

Thu nhập gia đình được định nghĩa là tổng thu nhập của tất cả các thành viên trong gia đình trong một năm, có thể được tính bình quân theo tháng cho toàn bộ thành viên.

Tuổi trong nghiên cứu này được xác định là tuổi của chủ hộ gia đình

Trình độ giáo dục là trình độ học vấn cao nhất của thành viên hoặc chủ hộ trong gia đình đạt được

Nghề nghiệp được xác định là nghề nghiệp mà chủ hộ và thành viên chính trong gia đình đang làm việc

Giới tính được hiểu là giới tính của chủ hộ hoặc người quyết định lựa chọn căn hộ

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Mô hình và giả thuyết nghiên cứu về sự lựa chọn căn hộ chung cƣ tại Thành phố Hà Nội

Tốc độ đô thị hóa nhanh chóng ở Việt Nam, đặc biệt tại Thành phố Hà Nội, đã ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của hệ thống nhà ở chung cư Xu hướng lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư cũng đang có sự thay đổi đáng kể Nghiên cứu về đánh giá đô thị hóa tại Việt Nam cho thấy những biến đổi này phản ánh nhu cầu và thói quen sống của người dân trong bối cảnh đô thị hóa gia tăng.

Từ năm 2011, nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam đã và đang tập trung chủ yếu ở các thành phố lớn như Hà Nội và Hồ Chí Minh, nơi chiếm hơn 50% diện tích đất đô thị và 75% tăng trưởng không gian đô thị mới Tuy nhiên, hệ thống nhà ở đô thị vẫn chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu của người dân, chủ yếu chỉ đáp ứng nhu cầu về chỗ ở mà chưa cân nhắc đến các yếu tố kinh tế và xã hội Các khu đô thị mới hiện nay thường tách rời khỏi đô thị hiện tại, không đáp ứng đầy đủ các yếu tố văn hóa và xã hội, và phát triển theo mô hình cung cấp bất động sản thay vì dựa trên nhu cầu thực tế của người dân Theo báo cáo của Ngân hàng Thế giới năm 2015, dự kiến đến năm 2040, tỷ lệ dân đô thị sẽ đạt 50%, cần thêm khoảng 374.000 căn hộ tại các thành phố Do đó, phát triển hệ thống chung cư là điều cần thiết để đáp ứng tốc độ đô thị hóa hiện tại và nhu cầu trong tương lai.

Tuy nhiên, nhìn vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của Thành phố

Hà Nội hướng tới năm 2050 sẽ phát triển một hệ thống đô thị bao gồm các khu đô thị lõi trung tâm và các đô thị vệ tinh, với nhu cầu đất đai cho nhà ở và cây xanh tại khu trung tâm cao hơn Tuy nhiên, các đô thị vệ tinh lại có nhu cầu đất ở thấp hơn Thực tế cho thấy, quy hoạch hiện tại chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu về cây xanh, môi trường và các yếu tố văn hóa, xã hội, điều này làm giảm khả năng thu hút các gia đình đến sinh sống Đặc biệt, quy hoạch chưa tính đến nhu cầu phát triển theo từng giai đoạn của gia đình và các nhóm phong cách sống Hệ quả là, nhiều khu đô thị và chung cư tại Việt Nam thiếu sự nhận diện về phong cách sống đặc trưng, trái ngược với các nước trong khu vực đã có chiến lược cụ thể ngay từ đầu trong quy hoạch phát triển.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh chỉ ra rằng khu đô thị Tama, cách Tokyo 35km, ban đầu thu hút các gia đình có con nhỏ nhờ vào mục tiêu cung cấp nhà ở Tuy nhiên, sau một thời gian, cư dân tại đây lại có xu hướng chuyển về gần Tokyo hơn để thuận tiện cho việc đi lại, làm việc và tham gia vào các hoạt động văn hóa Nguyên nhân chính là do họ cảm thấy thiếu điều kiện giao lưu xã hội và không có cảm giác cộng đồng tại Tama Điều này cho thấy sức hút của một nơi ở không chỉ phụ thuộc vào yếu tố vật chất mà còn liên quan đến các vấn đề xã hội và cảm xúc của cư dân.

Tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và sự phát triển mạnh mẽ của các toà nhà chung cư tại Thành phố Hà Nội đã giúp giải quyết áp lực về nhà ở cho người dân đô thị Sự chuyển biến này không chỉ thay đổi quan niệm về nơi ở mà còn khuyến khích người dân từ việc ưa chuộng nhà riêng lẻ chuyển sang lựa chọn các căn hộ chung cư Thực tế này được thể hiện rõ nét trên thị trường bất động sản căn hộ.

Trong 10 năm qua, tốc độ phát triển căn hộ tại các đô thị Việt Nam diễn ra nhanh chóng, dẫn đến sự thay đổi trong phong cách sống và lựa chọn nhà ở, khi nhiều người bắt đầu chuyển từ nhà ở riêng lẻ sang căn hộ chung cư Các gia đình nhận thấy rằng việc sống tại chung cư mang lại nhiều lợi ích, như không gian sinh hoạt gọn gàng trên một mặt sàn, điều này rất phù hợp cho gia đình có trẻ nhỏ và người cao tuổi Hơn nữa, cư dân chung cư cảm nhận được sự thuận tiện trong việc giao lưu, gắn kết giữa các thành viên, cùng với việc tiết kiệm thời gian dọn dẹp và di chuyển, cũng như tận hưởng các tiện ích đa dạng được tích hợp trong khu chung cư.

Theo các cuộc phỏng vấn sơ bộ, môi trường sống được các gia đình trẻ coi là tiêu chí hàng đầu khi lựa chọn nơi cư trú Các căn nhà phố, đặc biệt là nhà trong ngõ, thường chỉ có một mặt thoáng và không gian sống bị che khuất, trong khi chung cư mang lại môi trường thông thoáng, tràn ngập ánh sáng và khí trời.

Trong một bài phỏng vấn với tạp chí Đẹp, đã nhấn mạnh rằng người phụ nữ hiện đại không thể dành quá nhiều thời gian cho việc chăm sóc nhà cửa Việc sống trong các chung cư giúp tiết kiệm thời gian đáng kể cho công việc dọn dẹp Tuy nhiên, một số khu chung cư vẫn chưa được xây dựng hoàn thiện.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh hiện nay vẫn duy trì cách sống cũ, chưa thích ứng với môi trường sinh hoạt mới, cho thấy sự cần thiết trong việc đổi mới phương thức nghiên cứu và phát triển kỹ năng cá nhân (Tạp chí Đẹp, 2018).

Một cuộc khảo sát cho thấy giới trẻ ưu tiên sống ở chung cư hơn nhà truyền thống vì hai lý do chính: không gian sống tiện lợi và khả năng tài chính phù hợp Chung cư mang lại sự thuận tiện với các tiện ích xung quanh, giúp đáp ứng nhanh chóng nhu cầu sinh hoạt và giải trí hàng ngày Điều này không chỉ tiết kiệm thời gian mà còn tạo cơ hội cho cư dân tận hưởng cuộc sống như dạo mát, tập gym, chơi với con cái, hay đi spa Hơn nữa, sự an toàn và bảo mật của các dự án chung cư cũng góp phần nâng cao chỉ số hạnh phúc và tuổi thọ cho con người.

Người dân đô thị hiện nay đang phát triển một phong cách sống mới, tập trung vào việc lựa chọn các tiêu chí căn hộ chung cư Việc chọn chung cư đã trở thành xu thế tất yếu trong xã hội hiện đại.

Trên cơ sở tổng quan, cơ sở lý luận và thực tiễn tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu như sau:

Hình 2.2 Mô hình nghiên cứu dự kiến

Nguồn: Tổng hợp của tác giả

(1) Gia đình chưa có trẻ em

(2) Gia đình có trẻ em dưới 18 tuổi

(3) Gia đình có con trên 18 tuổi

(4) Gia đình không có con ở cùng

(5) Gia đình góa bụa độc thân

1) Phong cách sống tính kinh tế

2) Phong cách sống hướng đến gia đình và bản thân

3) Phong cách sống hướng ngoại

4) Phong cách sống hướng đến sức khoẻ

5) Phong cách sống hướng đến thiên nhiên

6) Phong cách sống độc lập

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

2.5.2 Phát triển các giả thuyết nghiên cứu

2.5.2.1 Phát triển giả thuyết nghiên cứu liên quan đến phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ

Phong cách sống của các hộ gia đình ảnh hưởng đến hành vi lựa chọn tiêu chí căn hộ, với các nghiên cứu chỉ ra rằng mối quan hệ này có thể được hiểu qua các lý thuyết tâm lý học về phong cách sống Cụ thể, các nghiên cứu của Lazer (1963), Kotler & Keller (2009), và Morris & Winter (1978) đã chỉ ra rằng sự khác biệt trong phong cách sống dẫn đến những lựa chọn khác nhau trong việc tìm kiếm và lựa chọn căn hộ Các lý thuyết của Weber (1922), Bourdieu (1984), Veal (2000), và Pinkster & Van Kempen (2002) cũng cung cấp cái nhìn sâu sắc về cách mà các yếu tố tâm lý và xã hội ảnh hưởng đến quyết định của người tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản.

Theo lý thuyết phong cách sống trong tâm lý học, giá trị cá nhân của người mua căn hộ ảnh hưởng đến các tiêu chí lựa chọn Mối quan hệ giữa các nhóm phong cách sống theo bộ tiêu chí AIO và thang đo giá trị VALS cho thấy tầm quan trọng khác nhau của các tiêu chí này Nghiên cứu đặt ra giả thuyết rằng các gia đình với phong cách sống khác nhau sẽ có mức độ coi trọng khác nhau đối với các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư.

Tác giả đã đưa ra 6 giả thuyết dựa trên các yếu tố phong cách sống được nêu trong mục 2.3.2, nhằm giải thích mối quan hệ giữa phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ Các giả thuyết này được phát triển để làm rõ sự ảnh hưởng của phong cách sống đến quyết định chọn lựa nơi cư trú trong nghiên cứu này.

Phong cách sống kinh tế được xác định qua các nghiên cứu của Kwon và cộng sự (2016) cùng Lee và cộng sự (2007), cho thấy rằng các hộ gia đình theo phong cách này thường lựa chọn nơi ở với tiêu chí tiết kiệm chi phí Nghiên cứu của Harcar và cộng sự (2008) cũng chỉ ra rằng người tiêu dùng tiết kiệm sẽ cân nhắc kỹ lưỡng các khoản chi liên quan khi lựa chọn sản phẩm, nhằm giảm thiểu chi phí sử dụng.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CƯU

Giới thiệu địa điểm nghiên cứu điều tra

Hà Nội, thành phố lớn nhất Việt Nam, có diện tích 3.328 km² và dân số đạt 7.558.965 người vào năm 2016 Thành phố bao gồm 30 đơn vị hành chính cấp quận, huyện, trong đó có 12 quận, 17 huyện, 1 thị xã và 584 đơn vị hành chính cấp xã.

Hà Nội hiện có 386 xã, 177 phường và 21 thị trấn, kết nối với các vùng lân cận tạo thành vùng Thủ đô mở rộng, thu hút nhiều người đến sinh sống Áp lực về dân số và nhà ở tại trung tâm thành phố ngày càng gia tăng Để đáp ứng nhu cầu này, Hà Nội đã đầu tư phát triển hệ thống nhà ở, đặc biệt là các chung cư cao tầng, nhằm tối ưu hóa sử dụng đất và mở rộng diện tích căn hộ, đây là giải pháp quan trọng cho vấn đề nhà ở của thủ đô (Báo cáo sở xây dựng, 2016).

Tình hình phát triển dân số trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Kể từ khi Thành phố Hà Nội mở rộng địa giới hành chính vào năm 2008, dân số đã tăng từ 6,35 triệu người lên 7,1 triệu người vào năm 2012 Theo quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và định hướng 2050, dân số dự kiến sẽ đạt khoảng 7,9 triệu người vào năm 2020.

Năm 2017, dân số trung bình của thành phố Hà Nội đạt 7.654,8 nghìn người, tăng 1,8% so với năm trước Trong đó, dân số thành thị là 3.764,1 nghìn người, chiếm 49,2% và tăng 1,7% so với năm 2016, trong khi dân số nông thôn là 3.890,7 nghìn người, chiếm 50,8% và tăng 1,8% Mật độ dân số tại các quận của Hà Nội khá cao.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Mật độ dân số trung bình của 12 quận tại Hà Nội đạt 11.220 người/km2, với quận Đống Đa có mật độ cao nhất lên tới 42.171 người/km2, trong khi quận Long Biên có mật độ thấp nhất chỉ 4.840 người/km2 Điều này cho thấy mật độ dân số tại các quận này cao gấp 4,9 lần so với mức trung bình toàn thành phố.

So với các thủ đô trong khu vực ASEAN, mật độ dân số của nước này cao hơn nhiều, với bình quân đạt từ 100-200 người/km2 Cụ thể, tại Indonesia, con số này cũng nằm trong khoảng tương tự.

124 người/km2, Myanmar là 88 người/1 km2, Thái Lan là 130 người/km2, Philippin là

Tốc độ tăng dân số tại Thành Phố Hà Nội đang tăng nhanh chóng do sự phát triển kinh tế và đô thị hóa Điều này dẫn đến nhu cầu về nhà ở gia tăng, trong khi đất đai lại khan hiếm Vì vậy, việc xây dựng các khu chung cư cao tầng trở thành cần thiết, đặc biệt là ở Thủ đô Hà Nội Hơn nữa, trong những năm gần đây, người dân ngày càng ưa chuộng chung cư vì những ưu điểm và tiện ích hiện đại mà chúng mang lại, đáp ứng tốt hơn nhu cầu ngày càng cao của cư dân so với nhà mặt đất.

Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao về chất lượng sống và sở thích của cư dân đô thị, cần có cái nhìn đúng đắn hơn về phong cách sống và chất lượng sống khi lựa chọn chung cư Hiện tại, nhiều vấn đề liên quan đến việc nghiên cứu chất lượng sống của người dân vẫn chưa được giải quyết Nếu không xây dựng các chiến lược đầu tư và quản lý chung cư hợp lý trong bối cảnh phát triển tự phát hiện nay, có thể dẫn đến những thách thức lớn cho khu vực đô thị của Thành phố trong tương lai gần.

Hà Nội có thể có những nguy cơ tiềm ẩn trong quản lý đô thị, phát triển chung cư

Tình hình phát triển nhà ở chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

Sự phát triển chung cư tại đô thị là một xu hướng tất yếu trong bối cảnh kinh tế hiện nay, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân Nhu cầu này chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn và khu công nghiệp, với Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh dẫn đầu về tăng trưởng đô thị trong trung hạn Mô hình chung cư cao tầng không chỉ tối ưu hóa hệ số sử dụng đất mà còn đáp ứng tốt nhu cầu về nhà ở cho cư dân đô thị Sự phát triển của các khu chung cư hiện đại đã xóa bỏ tâm lý về nhà ở cũ kỹ, từ đó thay đổi xu hướng lựa chọn nhà ở của người dân.

Trước năm 1993, Thành Phố Hà Nội đã xây dựng các chung cư với quy mô từ 2 đến 5 tầng, tạo nên một tổng số lượng chung cư đáng kể trong giai đoạn này.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh đề cập đến 1.516 chung cư cũ tại Hà Nội, với quy mô từ 2 đến 5 tầng và tiêu chí diện tích nhà ở bình quân 6 m2/người Hiện tại, Hà Nội có khoảng 23 khu chung cư cũ (4-5 tầng) với gần 1 triệu m2 diện tích sàn, phục vụ 27.573 hộ dân và 137.361 nhân khẩu Trong số đó, có 200 nhà lắp ghép tấm lớn chiếm 434.332 m2 sàn và 15.720 hộ dân Ngoài ra, còn có hơn 10 khu chung cư cũ thấp tầng (1-2 tầng) xây dựng xen kẽ trong các khu phố Tổng cộng, nội thành Hà Nội có 935 công trình chung cư cũ tập trung ở 4 quận (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa và Hai Bà Trưng), trong đó 32 toà nhà với 80 đơn nguyên đang trong tình trạng nguy hiểm cần di dời và xây dựng mới (Sở Xây dựng, 2014).

Giai đoạn 1995-2017 chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của chung cư tại Việt Nam, với sự ứng dụng công nghệ xây dựng nhà cao tầng tiên tiến Quy mô và chất lượng các công trình chung cư đã đạt được tiêu chuẩn tương đương với nhiều nước trong khu vực và trên thế giới.

Năm 2005, hệ thống nhà cao tầng tại Thành phố Hà Nội bắt đầu phát triển mạnh mẽ với các công trình từ 9-10 tầng, tập trung chủ yếu ở các khu vực như Linh Đàm và Định Công Đồng thời, các chung cư cao từ 15-20 tầng cũng xuất hiện tại những khu vực như Trung Hòa Nhân Chính và Mỹ Đình - Từ Liêm, đánh dấu sự thay đổi trong kiến trúc đô thị của thành phố.

Từ năm 2005 đến nay, tốc độ phát triển chung cư tại Hà Nội đã đạt mức cao nhất cả nước, với diện tích sử dụng trung bình là 21m2/người Tuy nhiên, giai đoạn 2010-2012 chứng kiến sự gia tăng đột biến lượng hàng tồn kho bất động sản chung cư, với tổng số căn hộ tồn kho trên toàn quốc lên tới 26.444 căn, tương đương giá trị khoảng 40.410.894 triệu đồng; trong đó, Hà Nội ghi nhận 2.392 căn hộ tồn kho.

Tính đến ngày 20/12/2015, tổng số tồn kho trên địa bàn thành phố Hà Nội khoảng 6.746 tỷ đồng, giảm 10.314 tỷ đồng (60,46%) so với Quý I/2013 và giảm 6.224 tỷ đồng (47,99%) so với tháng 12/2013 Trong số đó, tồn kho căn hộ chung cư là 313 căn (tương đương 349 tỷ đồng) và tồn kho nhà thấp tầng là 2.177 căn (tương đương 6.397 tỷ đồng) Tuy nhiên, đến năm 2016, thị trường căn hộ chung cư có nhiều khởi sắc, lượng tồn kho giảm mạnh chỉ còn khoảng 171 căn, tương đương 191 tỷ đồng Đến cuối năm 2017, Hà Nội lại đón nhận thêm khoảng 23.500 căn hộ mới.

2018 số lượng căn hộ tăng thêm là 64.000 căn hộ (Cục Quản lý nhà, 2012 – 2018, Tùng Phương, (2013))

Tính đến nay theo thống kê tại Báo cáo của Sở Xây dựng cho biết thành phố

Nghiên cứu định tính

3.2.1 Mục tiêu của nghiên cứu định tính

Mục tiêu chính của nghiên cứu định tính này là tìm hiểu phong cách sống và các tiêu chí lựa chọn căn hộ của những người sống tại chung cư, cũng như tác động của giai đoạn phát triển gia đình đến các tiêu chí này Nghiên cứu định tính giúp xác định tính xác thực của các câu hỏi nghiên cứu và sự phù hợp của các chỉ báo trong bối cảnh nghiên cứu, từ đó cho phép tác giả chuẩn hoá các chỉ báo trong bảng khảo sát.

Tác giả thu thập thông tin thông qua phỏng vấn sâu 02 nhóm đối tượng sau:

Nhóm 1: gồm các chuyên gia trong lĩnh vực nghiên cứu về bất động sản Nhóm này gồm 7 người được phỏng vấn, họ là giảng viên giảng dạy trong lĩnh vực kinh

Luận án tiến sĩ về Quản trị kinh doanh và kinh doanh bất động sản đã được thực hiện với sự tham gia của hai chuyên gia bên ngoài có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản nhà ở (danh sách chi tiết tại phụ lục 1) Đối với nhóm giảng viên và chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, tác giả đã tổ chức một hội thảo nhỏ để tiến hành phỏng vấn, và kết quả của cuộc phỏng vấn này đã được ghi chép đầy đủ.

Nhóm 2: gồm các chủ hộ đã mua căn hộ chung cư để ở, nhóm này có 16 hộ gia đình được phòng vấn Mục đích của phỏng vấn nhóm này là để kiểm tra xem nhận thức của họ về phong cách sống, tiêu chí lựa chọn căn hộ Cuộc phỏng vấn được chọn tại địa điểm nhà của các chủ hộ đang ở

Các câu hỏi được xây dựng dựa trên việc tổng hợp hệ thống câu hỏi từ các nghiên cứu trước và được chuyển ngữ thành các câu hỏi mở phù hợp với bối cảnh Việt Nam Tác giả tiến hành phỏng vấn sâu bằng các câu hỏi mở đã chuẩn bị, từ đó khai thác thêm thông tin về phong cách sống, giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí lựa chọn căn hộ dựa trên kết quả trả lời của từng người.

Ghi chép từ các cuộc phỏng vấn được so sánh nhằm xác định xem có ai không hiểu các câu hỏi hay không, cũng như để phát hiện những quan điểm khác biệt so với quan điểm của tác giả.

3.2.3 Kết quả nghiên cứu định tính

3.2.3.1 Kết quả nghiên cứu định tính về tiêu chí lựa chọn căn hộ

Trong cuộc thảo luận với nhóm chuyên gia, tiêu chí lựa chọn căn hộ được đánh giá sơ bộ, trong đó có một điểm mới đáng chú ý: tiêu chí vị trí không chỉ cần gần khu vực giải trí và thư giãn mà còn phải xem xét các chỉ báo môi trường xã hội Các chuyên gia nhấn mạnh rằng khả năng giải trí và thư giãn xung quanh bất động sản căn hộ có liên quan chặt chẽ đến các yếu tố môi trường sống Vì vậy, việc chuyển các chỉ báo này sang nhóm tiêu chí về môi trường xã hội là cần thiết.

Các chuyên gia và người tiêu dùng cho rằng vị trí của căn hộ rất quan trọng, nó không chỉ phụ thuộc vào vị trí của tòa chung cư mà còn phải gần các khu vực bất động sản khác Vị trí này cần đảm bảo khả năng tiếp cận và kết nối thuận lợi với các địa điểm xung quanh.

Khi chọn căn hộ chung cư, vị trí của tòa nhà là yếu tố quan trọng mà tôi đặc biệt chú ý Tôi ưu tiên những căn hộ gần nơi làm việc của vợ chồng tôi và trường học của con để thuận tiện cho cuộc sống hàng ngày.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh khám phá những yếu tố quan trọng trong việc quản lý và phát triển kinh doanh Tôi rất hài lòng khi con tôi có thể tự đi bộ đến trường học, điều này không chỉ đảm bảo an toàn mà còn giúp con phát triển tính tự lập Ngoài ra, tôi cũng đánh giá cao sự thuận tiện của căn chung cư này, đặc biệt là trong việc di chuyển và mua sắm, đây là những yếu tố tôi thích nhất khi sống ở đây.

Gia đình sống tại Chung cư Timecity

“ Khi tôi chọn tôi thích căn chung cư này vì vị trí của toà chung cư có thể giúp tôi đến cơ quan làm việc rất gần”

Gia đình sống tại Chung cư Skyline

Tôi chọn căn hộ chung cư này vì vị trí thuận lợi, gần các bệnh viện và cơ sở chăm sóc y tế Sống tại đây, tôi dễ dàng tiếp cận các phương tiện giao thông công cộng, đặc biệt là các tuyến xe buýt, giúp di chuyển đến các địa điểm khác dễ dàng hơn so với việc sống ở nhà trong ngõ nhỏ, nơi khó tiếp cận phương tiện.

Gia đình sống tại Chung cư 88 Láng Hạ

Căn hộ này có vị trí thuận lợi, gần bệnh viện và trường đại học của con tôi, nơi có thể đi bộ đến Tôi rất thích vị trí này vì nó phù hợp với nhu cầu của tôi và các con.

Gia đình sống tại chung cư trên ngã tư Vọng Nhóm chuyên gia nghiên cứu bất động sản và marketing đề xuất tách các chỉ báo liên quan đến khả năng giải trí và thư giãn thành một nhóm riêng, vì chúng có sự tương đồng với các chỉ báo trong môi trường xã hội của căn hộ.

Tổng hợp ý kiến các tại cuộc thảo luận xin ý kiến về nội dung nghiên cứu

Các cuộc phỏng vấn về vị trí căn hộ chung cư cho thấy rằng quan điểm về vị trí này thường gắn liền với những địa điểm quan trọng như nơi làm việc của vợ hoặc chồng, nơi học tập của con cái, và các cơ sở y tế Ngoài ra, vị trí căn hộ còn được đánh giá dựa trên khả năng tiếp cận và kết nối dễ dàng với các bất động sản khác mà người dân quan tâm.

Tiêu chí môi trường xã hội là yếu tố quan trọng mà người mua căn hộ xem xét khi lựa chọn nơi ở, nhằm đảm bảo môi trường sống an toàn và thoải mái Họ quan tâm đến sức khỏe, không gian xanh, cảnh quan, khu vực vui chơi giải trí, an ninh và mối quan hệ với hàng xóm Ngoài ra, uy tín của chủ đầu tư cũng là một yếu tố quyết định, giúp người mua cảm thấy yên tâm hơn khi quyết định sinh sống tại khu vực đó.

Nghiên cứu định lƣợng

3.3.1 Mục tiêu nghiên cứu định lượng

Dựa trên kết quả nghiên cứu ở chương 2, tác giả đã thiết lập mô hình và giả thuyết Trong phần 3.2, nghiên cứu định tính đã giúp chuẩn hóa mô hình nghiên cứu Để trả lời các câu hỏi nghiên cứu, tác giả tiến hành điều tra rộng rãi, thu thập ý kiến từ các hộ gia đình sống tại chung cư nhằm xác định sự ủng hộ cho các giả thuyết đã đề ra.

3.3.2 Thiết kế nghiên cứu định lượng

Trình tự các bước nghiên cứu định lượng như sau:

Để chuẩn hóa các câu hỏi trong nghiên cứu, cần tiến hành thảo luận với các chuyên gia, bao gồm giảng viên và nhà quản lý trong lĩnh vực bất động sản Qua việc tổng hợp ý kiến, chúng ta có thể điều chỉnh nội dung và chuẩn hóa thang đo cho phù hợp.

Trong quá trình tổng quan, tác giả đã xây dựng bộ thang đo bằng cách tổng hợp các nghiên cứu đã được triển khai tại nhiều quốc gia Tác giả kế thừa thang đo từ các nghiên cứu trước đó thông qua việc dịch từ tiếng Anh sang tiếng Việt và ngược lại, đồng thời đối chiếu và chỉnh sửa những điểm chưa tương đồng Sau đó, phiếu câu hỏi được gửi cho một số chuyên gia để nhận ý kiến góp ý về cách diễn đạt bằng tiếng Việt.

Thứ ba, nghiên cứu chính thức: Nội dung thực hiện bằng cách phát bảng hỏi chính thức, tiến hành điều tra

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Thứ tư, sử dụng phầm mềm SPSS 22, phần mềm AMOS để thực hiện việc phân tích mô hình như đã đề xuất

3.3.2.1 Xây dựng thang đo các biến

Hầu hết các thang đo trong nghiên cứu được dựa trên các tác giả quốc tế, đã được dịch và điều chỉnh phù hợp với văn hóa Việt Nam Những thang đo này đã trải qua quá trình kiểm định thông qua phân tích nhân tố và kiểm tra độ tin cậy, trước khi được sử dụng trong các nghiên cứu khảo sát.

3.3.2.2 Thang đo giai đoạn phát triển của gia đình Đối với thang đo giai đoạn phát triển của gia đình tác giả tổng hợp theo thang đo của (Glick, 1947; Kevin F McCarthy, 1976) Trong quá trình thiết kế bảng hỏi tác giả vận dụng thiết kế các câu hỏi liên quan đến hộ gia đình gồm tình trạng hôn nhân, tình trạng tuổi của trẻ em trong gia đình, số thành viên trong gia đình, số thành viên đang sinh sống cùng nhau trong căn hộ Để xác định giai đoạn phát triển của gia đình trong nghiên cứu, do đặc thù thang đo được nhận diện dựa trên sự thay đổi của các thành viên trong gia đình thông qua tuổi, thông qua sự xuất hiện của con cái trong gia đình Do đó, thang đo phân loại giai đoạn phát triển gia đình được dựa trên các câu hỏi, trong quá trình triển khai nhập số liệu tác giả phân chia giai đoạn phát triển gia đình của các hộ gia đình theo 5 nhóm như đã xác định và hầu hết những người tham gia hỏi đều trả lời đúng câu hỏi nghiên cứu

Cụ thể thang đo giai đoạn phát triển gia đình như sau:

STT Giai đoạn Thang đo phân giai đoạn

Giai đoạn 1 Gia đình chưa có trẻ em - Gia đình có vợ chồng trong nhóm tuổi trẻ dưới 30 tuổi

- Chưa sinh con, hoặc chờ đợi sinh con Giai đoạn 2 Gia đình có trẻ em dưới 18

Giai đoạn 3 Gia đình có con trên 18 tuổi ở cùng

- Có con trên 18 tuổi ở cùng

Giai đoạn 4 Gia đình không có con ở cùng - Vợ chồng già trên 60 tuổi

- không có con sống cùng

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Dựa trên câu hỏi đó tác giả đã phân chia, sắp xếp các giai đoạn phát triển gia đình phù hợp

3.3.2.3 Thang đo phong cách sống Đối với thang đo về phong cách sống tác giả vận dụng các chỉ báo AIO của Lazer (1963); Wells & Tigert (1971); Trong đó tập trung áp dụng cách nhóm thành

Bài viết đề cập đến bảy cụm phong cách sống của Cosmas (1982) và bảy nhóm phong cách tiêu dùng của Harcar & cộng sự (2008), cùng với việc áp dụng các chỉ báo phong cách sống từ Rokeach (1973) Nghiên cứu cũng xem xét cụm phong cách sống trong lĩnh vực nhà ở qua các tác giả như Wendell Bell (1968), Lee & cộng sự (2007), và Kwon & cộng sự (2016) Các thang đo được sử dụng để kiểm định mô hình đã được điều chỉnh từ các nghiên cứu trước đây, được dịch sang tiếng Việt và phù hợp với đối tượng khảo sát Tác giả áp dụng thang đo Likert với 5 mức độ từ 1 (rất không quan trọng) đến 3 (bình thường).

4(quan trọng); 5(rất quan trọng)

Trong chương 2, tác giả đã xác định 6 tiêu chí về phong cách sống dựa trên nghiên cứu của các tác giả trong lĩnh vực lựa chọn hàng hóa, đồng thời áp dụng vào việc nghiên cứu tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư Các tiêu chí này được tổng hợp thành một thang đo hiệu chỉnh rõ ràng và cụ thể.

Bảng 3.2: Thang đo chỉ báo phong cách sống

Mã hoá thang đo Thang đo Nguồn gốc

Phong cách sống kinh tế

LS_1 Khi mua sắm tôi thường chọn mua theo cách riêng của mình


Trước khi mua sắm, tôi thường kiểm tra và so sánh giá để đảm bảo lựa chọn tốt nhất Tôi ưu tiên sử dụng thiết bị tiết kiệm năng lượng và thích tận dụng ánh sáng cũng như năng lượng tự nhiên Ngoài ra, tôi luôn tìm cách tiết kiệm chi phí đi lại để giảm bớt gánh nặng tài chính.

Phong cách sống hướng đến gia đình và

LS_6 Con cái và người thân là quan trọng

LS_7 Tôi thường tính toán đến nhu cầu, tiện ích cho trẻ em trong gia đình LS_8 Tôi thường thích có bữa cơm tại nhà

LS_9 Tôi thích có không gian tập hợp kết nối các thành viên

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Mã hoá thang đo Thang đo Nguồn gốc bản thân LS_10 Tôi muốn mọi thứ ngăn nắp, gọn gàng

LS_11 Tôi ít khi giao tiếp với hàng xóm

Phong cách sống hướng ngoại

LS_12 Nhìn chung tôi thích những nơi sôi động,

LS_13 Tôi thích tham gia sự kiện thể thao, hội họp tại nơi sinh sống

LS_14 Thích sử dụng phương tiện giao thông công cộng

LS_15 Tôi thường về nhà chỉ để ngủ và sinh hoạt cá nhân

Phong cách hướng đến sức khoẻ, hạnh phúc

LS_16 Tôi thường xuyên tập thể thao tại nhà hoặc gần nhà

Rokeach (1973),Harcar và cộng sự (2008), Kim Sung-hyuk,

Tôi ưu tiên sử dụng thực phẩm hàng ngày có nguồn gốc xuất xứ rõ ràng, điều này mang lại cho tôi cảm giác an toàn và bảo vệ sức khỏe Bên cạnh đó, tôi cũng thích sống gần các tiện ích chăm sóc sức khỏe để dễ dàng tiếp cận dịch vụ y tế Cuối cùng, việc có nhà hàng phục vụ cho nhiều độ tuổi cũng là một yếu tố quan trọng trong lựa chọn của tôi.

Phong cách sống hướng đến môi trường

LS_21 Tôi là người thích hoà mình vào thiên nhiên

LS_22 Tôi không thích ồn ào LS_23 Với tôi cảnh quan mang lại nhiều niềm vui LS_24 Tôi thích không gian cho giải trí tại chỗ tôi ở

LS_25 Tôi quan tâm nhiều đến môi trường không khí trong lành

Phong cách sống độc lập

LS_26 Tôi tự tin vào bản thân hơn khá nhiều người

Harcar & cộng sự (2008), Kim Sung-hyuk,

LS_27 Tôi là ngừoi có suy nghĩ độc lập LS_28 Thích sống tách biệt với con cái/bố mẹ LS_29 Bạn bè thường hỏi ý kiến của tôi

LS_30 Ý kiến của tôi đôi khi ảnh hưởng đến quyết định mua sắm của bạn bè

Nguồn: tác giả tổng hợp, 2016

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Các thang đo này sử dụng thang Likert với 1(rất không quan trọng); 2(không quan trọng); 3(bình thường); 4(quan trọng); 5(rất quan trọng)

3.3.2.4 Biến kiểm soát tiêu chí lựa chọn căn hộ bao gồm các biến như sau:

Nghề nghiệp của chủ hộ tại căn chung cư được phân loại thành ba nhóm chính: nhóm công chức viên chức, nhóm kinh doanh và nhóm nghề nghiệp khác Việc phân loại này giúp hiểu rõ hơn về công việc của vợ hoặc chồng đang sinh sống trong căn hộ.

Thu nhập bình quân hàng tháng của người lao động được phân chia thành các khoảng sau: dưới 20 triệu đồng Việt Nam, từ 20 đến 30 triệu đồng, từ 30 đến 40 triệu đồng và trên 40 triệu đồng.

- Trình độ học vấn được hiểu là trình độ của chủ hộ

- Giá mua/m2 tại thời điểm mua căn hộ gồm các khoảng giá như sau: dưới 20 triệu đồng/m2; 20-25 triệu đồng/m2; 25-30 triệu đồng/m2; 30-35 triệu đồng/m2; trên

3.3.2.5 Thang đo tiêu chí lựa chọn căn hộ

Nghiên cứu định lượng về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư được phát triển dựa trên các thang đo từ những nghiên cứu trước, đã được điều chỉnh thông qua kết quả phỏng vấn định tính Ba tiêu chí chính được xác định bao gồm: vị trí, môi trường xã hội và chất lượng căn hộ.

Tiêu chí vị trí được xác định dựa trên nghiên cứu của các tác giả như Beyer (1955, 1959), Morris & Winter (1978), Hoàng Văn Cường & cộng sự (2006, 2017), Phe & Wakely (2000) và Singh (2013) Thang đo này bao gồm các biến quan sát quan trọng như khả năng tiếp cận và khả năng kết nối.

Tiêu chí môi trường xã hội được nghiên cứu dựa trên nghiên cứu Vera May Ellithorpe (1963); Morris & Winter (1978); Singh (2013); Linghin Li (2010); (Tan, Teck-Hong, 2011; 2012)

Tiêu chí chất lượng căn chung cư được sử dụng từ nghiên cứu của Morris & Winter (1978); Lindamood & Hanna (1979); Phe & Wakely (2000);

Cụ thể các thang đo tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư như sau:

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Bảng 3.3: Thang đo tiêu chí lựa chon căn hộ chung cƣ

Tiêu chí lựa chọn Mã hoá Thang đo Nguồn gốc

VT1 Gần nơi làm việc của vợ/chồng (Beyer & công sự,

1955, Beyer, 1959); Morris & Winter (1978); (Lindamood và Hanna, 1979); (Daly & cộng sự,

2003) (Hoàng Văn Cường & cộng sự, 2006; 2017); Singh (2013); Linghin Li (2011); Raden (2015);

VT2 Gần trường học của con cái VT3 Gần người thân/bạn bè

VT4 Có thể đi bộ tới siêu thị, trung tâm thương mại, nơi gửi xe

VT5 Dễ dàng kết nối được tới các trục đường chính

1955, Beyer, 1959); Morris & Winter (1978); (Lindamood và Hanna, 1979); (Daly & cộng sự, 2003); (Rietveld & Wagtendonk, 2004) (Hoàng Văn Cường & cộng sự, 2006; 2017); Singh (2013); Linghin

VT6 t ùn tắc giao thông từ nơi ở tới các địa điểm (nơi làm việc, trường học, các cơ sở dịch vụ, tiện ích )

VT7 Dễ dàng kết nối được tới các cơ sở giao thông công cộng

VT8 Dễ dàng kết nối với bệnh viện, cơ sở y tế

XH1 Có hạ tầng nhiều cây xanh, khu vui chơi (Beyer & công sự, 1955,

Beyer, 1959); Morris & Winter (1978); (Lindamood & Hanna, 1979); (Ekeland & cộng sự, 2004; Spetic & cộng sự, 2005); Singh (2013); Linghin Li (2010);

XH2 Có khu vui chơi thể thao trong toà nhà, khu chung cư

XH3 Vệ sinh sạch sẽ, có nơi xử lý rác thải

XH4 Danh tiếng của chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng

Morris & Winter (1978); (Beamish & cộng sự , 2001); (Wang

& Li, 2006); (Tan Teck-Hong, 2011); (Spetic & cộng sự, 2005); (Fanwu, 2010) Raden (2015);

XH5 Bảo đảm an ninh của chung cư tốt, an toàn khi đi bộ

XH6 Cảm giác hàng xóm, láng riềng thân thiện XH7 Tỷ lệ tội phạm khu vực thấp XH8 Cảm giác rủi ro khi ở chung cư

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Tiêu chí lựa chọn Mã hoá Thang đo Nguồn gốc

CL1 Số phòng sinh hoạt đáp ứng đủ nhu cầu của gia đình

CL2 Ban công, cửa sổ thoáng đón nắng tự nhiên CL3 Phòng khách rộng CL4 Thiết kế căn hộ và chung cư đẹp

CL5 Hướng cửa chính của căn hộ chung cư phù hợp

CL6 Số cầu thang máy, thang thoát hiểm đảm bảo

CL7 Tổ hợp chung cư có nơi đỗ xe hợp lý và đảm bảo an toàn CL8 Cách âm căn hộ tốt CL9 Cảm nhận dịch vụ tốt

Nguồn: tác giả tổng hợp 3.3.3 Quá trình chọn mẫu nghiên cứu

Hoạt động điều tra chọn mẫu không yêu cầu khảo sát toàn bộ các đơn vị trong tổng thể, mà chỉ tập trung vào một số đơn vị để tiết kiệm thời gian, công sức và chi phí Điều quan trọng trong điều tra trọn mẫu là đảm bảo rằng mẫu được chọn có khả năng đại diện cho tổng thể chung.

Thứ nhất, xác định tổng thể chung trong nghiên cứu những gia đình đã mua căn hộ chung cư để ở

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Kết quả kiểm định mô hình và các thang đo

4.1.1 Đánh giá độ tin cậy của các thang đo bằng Cronbach alpha

4.1.1.1 Kết quả đánh giá thang đo tiêu chí lựa chọn căn hộ

Dựa trên số liệu thống kê thu thập từ kết quả điều tra, tác giả đã tổng hợp và sử dụng phần mềm AMOS để phân tích, cho ra kết quả như sau:

Bảng 4.1 Đánh giá thang đo tiêu chí vị trí căn hộ

Mã hoá Biến quan sát

Hệ số tương quan biến tổng

Cronbach's Alpha nếu bỏ biến

Tiêu chí vị trí căn hộ 0.842

VT1 Gần nơi làm việc của vợ/chồng 0.661 0.805

VT2 Gần trường học của con cái 0.668 0.804

VT4 Có thể đi bộ tới siêu thị, trung tâm thương mại, nơi gửi xe 0.609 0.820

VT5 Dễ dàng kết nối được tới các trục đường chính 0.645 0.811

VT8 Dễ dàng kết nối với bệnh viện, cơ sở y tế 0.654 0.808

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Mã hoá Biến quan sát Hệ số tương quan biến tổng

Cronbach's Alpha nếu bỏ biến

Tiêu chí môi trường xã hội 0.816

XH1 Có hạ tầng khu phố nhiều cây xanh 0.638 0.767

XH2 Có khu vui chơi thể thao trong khu chung cư 0.610 0.780

XH3 Vệ sinh sạch sẽ, có nơi xử lý rác thải 0.644 0.764

XH5 Bảo đảm an ninh của chung cư tốt 0.650 0.762

Tiêu chí chất lượng căn hộ 0.818

CL1 Số phòng sinh hoạt đáp ứng đủ nhu cầu của gia đình 0.529 0.805

CL4 Thiết kế căn hộ và chung cư đẹp 0.539 0.806

CL6 Số cầu thang máy, thang thoát hiểm đảm bảo 0.740 0.744

CL7 Tổ hợp chung cư có nơi đỗ xe hợp lý và đảm bảo an toàn 0.637 0.774

Để đánh giá độ tin cậy của thang đo, tác giả sử dụng hệ số Cronbach's Alpha, kiểm tra mối quan hệ tương quan giữa các biến Nếu sự tồn tại của một biến làm giảm hệ số Cronbach's Alpha, biến đó sẽ bị loại bỏ nhằm tăng độ tin cậy Một thang đo được coi là chấp nhận được khi hệ số Cronbach's Alpha đạt ≥ 0,7 và hệ số thương quan biến tổng hiệu chỉnh (corrected item-total correlation) ≥ 0,4 (Nguyễn Đình Thọ, 2013).

Kết quả phân tích độ tin cậy được thể hiện qua hệ số Cronbach's Alpha, cụ thể như trong phụ lục 2 và bảng 4.1.

Kết quả đánh giá thang đo yếu tố "tiêu chí lựa chọn vị trí căn hộ" cho thấy hệ số Cronbach's Alpha đạt 0,718, vượt mức tối thiểu 0,7, chứng tỏ độ tin cậy của thang đo Tuy nhiên, một số biến quan sát như VT3 (Gần người thân, bạn bè), VT6 (ít ùn tắc giao thông từ nơi ở đến các địa điểm trung tâm) và VT7 (dễ dàng kết nối tới các cơ sở giao thông công cộng) có hệ số tương quan biến - tổng dưới 0,4, do đó cần loại bỏ để cải thiện chất lượng thang đo.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Kết quả đánh giá lại thang đo cho thấy hệ số Cronbach's Alpha của tiêu chí "tiêu chí lựa chọn vị trí căn hộ" đạt 0,842, vượt mức 0,7, chứng tỏ thang đo này phù hợp để đo lường yếu tố này Tất cả hệ số tương quan biến - tổng của các biến quan sát đều lớn hơn 0,4, và giá trị Cronbach's Alpha nếu loại bỏ từng biến quan sát đều nhỏ hơn 0,842 Do đó, thang đo cho yếu tố "tiêu chí lựa chọn vị trí căn hộ" sẽ bao gồm 5 biến quan sát.

(b) Kiểm định thang đo Môi trường xã hội

Hệ số Cronbach's Alpha cho 8 tiêu chí đánh giá "Môi trường xã hội" là 0,629, nhỏ hơn 0,7, và hệ số tương quan biến - tổng tính nhỏ hơn 0,4, do đó cần loại bỏ một số biến quan sát để cải thiện thang đo Các biến bị loại gồm: XH4 (danh tiếng của chủ đầu tư), XH6 (cảm giác hàng xóm thân thiện), XH7 (tỷ lệ tội phạm khu vực thấp), và XH8 (cảm giác rủi ro khi ở chung cư) Sau khi kiểm định lại, thang đo môi trường xã hội có hệ số Cronbach's Alpha đạt 0,816, lớn hơn 0,7, với tất cả các biến quan sát có hệ số tương quan biến - tổng lớn hơn 0,4 Do đó, thang đo "Môi trường xã hội" sẽ bao gồm 4 biến quan sát: XH1 (có hạ tầng nhiều cây xanh, khu vui chơi), XH2 (có khu vui chơi thể thao trong toà nhà, khu chung cư), XH3 (vệ sinh sạch sẽ, có nơi xử lý rác thải), và XH5 (bảo đảm an ninh của chung cư tốt, an toàn khi đi bộ).

(c) Đánh giá thang đo chất lượng căn hộ

Theo kết quả đánh giá thang đo “chất lượng căn hộ” cho kết quả hệ số

Hệ số Cronbach’s Alpha cho 9 tiêu chí đánh giá “Chất lượng căn hộ” chỉ đạt 0,382, thấp hơn ngưỡng 0,7, cho thấy thang đo chưa phù hợp Nguyên nhân là do một số biến quan sát có hệ số tương quan biến - tổng dưới 0,4, cần loại bỏ các biến này, bao gồm CL2 (Ban công, cửa sổ thoáng đón nắng tự nhiên), CL5 (Hướng cửa chính của căn hộ chung cư phù hợp), CL8 (Cách âm căn hộ tốt), và CL9 (Cảm nhận dịch vụ tốt) Sau khi loại bỏ, hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo “Chất lượng căn hộ” tăng lên 0,818, vượt ngưỡng 0,7, và tất cả hệ số tương quan biến - tổng đều lớn hơn 0,4, xác nhận rằng thang đo hiện tại bao gồm 5 biến quan sát hợp lệ.

Số phòng sinh hoạt trong căn hộ cần đáp ứng đầy đủ nhu cầu của gia đình, với phòng khách rộng rãi (CL3) và thiết kế đẹp cho căn hộ và chung cư (CL4) Ngoài ra, số lượng cầu thang máy và thang thoát hiểm cần đảm bảo an toàn (CL6), cùng với việc tổ hợp chung cư phải có nơi đỗ xe hợp lý và an toàn (CL7).

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

4.1.1.2 Kết quả đánh giá độ tin cậy của các thang đo phong cách sống bằng Cronbach alpha

Bảng 4.2: Kết quả đánh giá thang đo “Phong cách sống”

Mã hoá Biến quan sát Hệ số tương quan biến tổng

Cronbach's Alpha nếu bỏ biến

Phong cách sống kinh tế 0.898

LS1 Khi mua sắm tôi thường chọn mua theo cách riêng của mình
 687 889

LS2 Tôi thường kiểm tra, so sánh giá trước khi mua 794 865

LS3 Tôi thích dùng thiết bị tiết kiệm năng lượng 771 870

LS4 Tôi thích sử dụng ánh sáng, năng lượng tự nhiên 789 868

LS5 Tôi luôn hướng đến tiết kiệm giảm chi phí đi lại 705 885

Phong cách sống hướng đến gia đình và bản thân 0.867

LS6 Con cái và người thân là quan trọng 670 844

LS7 Tôi thường tính toán đến nhu cầu, tiện ích cho trẻ em trong gia đình 689 839

LS8 Tôi thường thích có bữa cơm tại nhà 663 846

LS9 Tôi thích có không gian tập hợp kết nối các thành viên 662 846

LS10 Tôi muốn mọi thứ ngăn nắp, gọn gàng 764 820

Phong cách sống hướng ngoại 0.780

LS12 Nhìn chung tôi thích những nơi sôi động, 626 693

LS13 Tôi thích tham gia sự kiện thể thao, hội họp tại nơi sinh sống 598 727

LS15 Tôi thường về nhà để ngủ và sinh hoạt cá nhân 634 685

Phong cách hướng đến sức khoẻ 0.886

LS16 Tôi thường xuyên tập thể thao tại nhà hoặc gần nhà 725 867

LS17 Tôi thích sử dụng đồ ăn hàng ngày có nguồn gốc xuất xứ rõ ràng 742 863

LS18 Tôi thích cảm giác được bảo vệ an toàn 793 838

LS19 Tôi thích gần các tiện ích chăm sóc sức khoẻ 775 845

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Mã hoá Biến quan sát Hệ số tương quan biến tổng

Cronbach's Alpha nếu bỏ biến

Phong cách sống hướng đến môi trường 0.877

LS21 Tôi là người thích hoà mình vào thiên nhiên 687 861

LS23 Với tôi cảnh quan mang lại nhiều niềm vui 69 861

LS24 Tôi thích không gian giải trí tại chỗ tôi ở 807 815

LS25 Tôi quan tâm nhiều đến môi trường không khí trong lành 763 832

Phong cách sống độc lập 0.897

LS26 Tôi tự tin vào bản thân hơn khá nhiều người 785 862

LS27 Tôi là ngừoi có suy nghĩ độc lập 766 869

LS28 Thích sống tách biệt với con cái/bố mẹ 728 883

LS29 Bạn bè thường hỏi ý kiến của tôi 806 855

Nguồn: Tác giả phân tích tổng hợp - Phụ lục 2

Thực hiện các bước đánh giá thang đo cho một số kết quả đáng chú ý như sau: a Đánh giá thang đo phong cách sống kinh tế

Kết quả phân tích hệ số Cronbach's Alpha cho 5 tiêu chí đánh giá "Phong cách sống kinh tế" đạt 0,898, vượt ngưỡng 0,7, và hệ số tương quan biến - tổng của các biến quan sát đều lớn hơn 0,4, cho thấy không cần loại bỏ biến quan sát nào Thang đo "phong cách sống kinh tế" bao gồm 5 biến quan sát: LS01 (mua sắm theo cách riêng), LS02 (kiểm tra, so sánh giá trước khi mua), LS03 (sử dụng thiết bị tiết kiệm năng lượng), LS04 (sử dụng ánh sáng, năng lượng tự nhiên), và LS05 (hướng đến tiết kiệm chi phí đi lại).

Hệ số Cronbach's Alpha cho 6 tiêu chí đánh giá "Phong cách sống hướng đến gia đình" đạt 0,787, vượt mức 0,7 Tuy nhiên, biến quan sát LS11 (tôi ít giao tiếp với hàng xóm) có hệ số tương quan biến - tổng nhỏ hơn 0,4, do đó cần loại bỏ biến này để cải thiện thang đo Sau khi loại bỏ LS11, hệ số Cronbach's Alpha của thang đo "Phong cách sống hướng đến gia đình" tăng lên 0,867, với tất cả hệ số tương quan biến - tổng của các biến quan sát đều lớn hơn 0,4 và giá trị Cronbach's Alpha nếu loại bỏ từng biến quan sát đều nhỏ hơn 0,867.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Thang đo yếu tố "Phong cách sống hướng đến gia đình" bao gồm 5 biến quan sát, như được trình bày trong bảng 4.2 Đánh giá thang đo này giúp hiểu rõ hơn về phong cách sống hướng ngoại.

Hệ số Cronbach's Alpha cho tiêu chí "phong cách sống hướng ngoại" đạt 0,787, vượt ngưỡng 0,7, tuy nhiên biến LS14 (tôi thích sử dụng phương tiện giao thông công cộng) có hệ số tương quan biến - tổng chỉ đạt 0,31, nhỏ hơn 0,4, do đó cần loại bỏ biến này để cải thiện thang đo Sau khi đánh giá lại, hệ số Cronbach's Alpha cho "phong cách sống hướng ngoại" là 0,78, với tất cả các biến quan sát có hệ số tương quan biến - tổng lớn hơn 0,4 Kết quả cho thấy thang đo "phong cách sống hướng ngoại" sẽ bao gồm 3 biến quan sát.

Hệ số Cronbach's Alpha cho tiêu chí “Phong cách sống hướng đến sức khỏe” đạt 0,746, vượt mức 0,7, tuy nhiên biến quan sát LS20 (tôi thích có nhà hàng phục vụ cho các độ tuổi) có hệ số tương quan biến - tổng dưới 0,4, cần loại bỏ để cải thiện thang đo Sau khi loại bỏ LS20, hệ số Cronbach's Alpha được cải thiện lên 0,886, với tất cả các biến quan sát còn lại có hệ số tương quan biến - tổng lớn hơn 0,4 Do đó, thang đo “Phong cách sống hướng đến sức khỏe” hiện bao gồm 4 biến quan sát, như được trình bày trong bảng 4.2.

Kết quả đánh giá thang đo yếu tố “Phong cách sống hướng đến môi trường” được trình bày trong (phụ lục 2)

Hệ số Cronbach’s Alpha cho 5 tiêu chí đánh giá “Phong cách sống hướng đến môi trường” đạt 0,705, vượt ngưỡng 0,7 Tuy nhiên, biến quan sát LS22 (tôi không thích ồn ào) có hệ số tương quan biến - tổng nhỏ hơn 0,4, nên cần loại bỏ biến này để cải thiện thang đo Sau khi đánh giá lại, hệ số Cronbach’s Alpha của tiêu chí “Phong cách sống hướng đến môi trường” tăng lên 0,877, với tất cả hệ số tương quan biến - tổng của các biến quan sát đều lớn hơn 0,4 Do đó, thang đo này sẽ bao gồm 4 biến quan sát như trong bảng 4.2.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh d Đánh giá thang đo Phong cách sống độc lập

Kết quả đánh giá hệ số Cronbach‟s Alpha tính được cho 5 tiêu chí đánh giá

Phong cách sống độc lập có hệ số 0,779, vượt mức 0,7, tuy nhiên biến quan sát LS30 (ý kiến của tôi ảnh hưởng đến quyết định mua sắm của bạn bè) có hệ số tương quan nhỏ hơn 0,4 Do đó, cần loại bỏ biến quan sát này để cải thiện độ chính xác của thang đo.

Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu

4.2.1 Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu bằng phân tích SEM

Sau khi kiểm tra sự phù hợp của toàn bộ mô hình, tác giả đã đưa các biến quan sát và biến tiềm ẩn đã đạt yêu cầu vào mô hình kiểm định các biến, như thể hiện trong hình 4.1.

Kết quả từ mô hình SEM cho thấy phong cách sống của hộ gia đình có ảnh hưởng đáng kể đến tiêu chí lựa chọn căn hộ Các yếu tố phong cách sống quyết định sự ưu tiên và nhu cầu của các hộ gia đình trong việc chọn lựa nơi ở phù hợp.

Sơ đồ 4.1 Phân tích mô hình cấu trúc (SEM) - Hệ số chuẩn hóa

Các chỉ số đánh giá sự phù hợp của mô hình có giá trị như sau: CMIN/df = 1,596

< 2; TLI = 0,948 > 0,9; CFI = 0,953 > 0,9 và RMSEA = 0,042 < 0,08 Như vậy, mô hình được coi là phù hợp để phân tích SEM

Bảng trọng số chưa chuẩn hóa giúp đánh giá ảnh hưởng của các yếu tố lối sống của hộ gia đình đến tiêu chí lựa chọn căn hộ Các yếu tố lối sống có tác động đáng kể đến tiêu chí lựa chọn căn hộ khi giá trị P-value nhỏ hơn 0,05 Kết quả kiểm định về tác động này được trình bày trong Bảng 4.7.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Bảng 4.7 Bảng trọng số chƣa chuẩn hóa

CLCH < - LS05 -.004 085 -.049 961 Không có ý nghĩa

CLCH < - LS06 072 062 1.155 248 Không có ý nghĩa

Nguồn: Kết quả tính toán của tác giả - phụ lục 7

Khi đánh giá tác động của các nhân tố Lối sống đến Chất lượng căn hộ, nhận thấy rằng nhân tố LS05 và LS06 có giá trị P_value lớn hơn 0,05, cho thấy chúng không ảnh hưởng đến tiêu chí Chất lượng căn hộ của hộ gia đình Kết quả phân tích SEM lần 2 (phụ lục 8) đã được thực hiện, và tác giả tiếp tục chạy mô hình hồi quy tuyến tính lần 3 với các kết quả mới.

Sơ đồ 4.2 Phân tích mô hình cấu trúc (SEM) lần 3- Hệ số chuẩn hóa

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Các chỉ số đánh giá sự phù hợp của mô hình có giá trị như sau: CMIN/df = 1,593

< 2; TLI = 0,948 > 0,9; CFI = 0,953 > 0,9 và RMSEA = 0,042 < 0,08 Như vậy, mô hình được coi là phù hợp

Kết quả phân tích SEM lần 3 có được như sau:

Bảng 4.8 Trọng số chƣa chuẩn hóa

Nguồn: Tác giả phân tích tổng hợp

Kết quả phân tích SEM lần 3 chỉ ra rằng giá trị P_value trong việc đánh giá tác động của các yếu tố lối sống đến tiêu chí lựa chọn căn hộ đều nhỏ hơn 0,05 Điều này cho thấy hầu hết các yếu tố lối sống của hộ gia đình có ảnh hưởng đáng kể đến tiêu chí lựa chọn căn hộ.

Chiều hướng tác động của phong cách sống của hộ gia đình đến tiêu chí lựa chọn căn hộ được đánh giá qua trọng số chuẩn hóa Các trọng số này có dấu dương thể hiện tác động thuận chiều, trong khi trọng số mang dấu âm phản ánh tác động nghịch chiều.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Kết quả phân tích SEM lần 3 có được như sau:

Bảng 4.9: Bảng các trọng số hồi quy Ước lượng Estimate

Nguồn: Tác giả phân tích tổng hợp

Kết quả phân tích hồi quy cho thấy phong cách sống có ảnh hưởng đáng kể đến tiêu chí lựa chọn căn hộ Cụ thể, phân tích SEM lần 3 chỉ ra rằng giá trị P_value của các yếu tố phong cách sống đối với tiêu chí lựa chọn căn hộ đều nhỏ hơn 0,05 Điều này chứng tỏ rằng hầu hết các yếu tố liên quan đến phong cách sống của hộ gia đình đều tác động đến quyết định lựa chọn căn hộ.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Bảng 4.10: Bảng các trọng số hồi quy chuẩn hóa

Nguồn: Tác giả phân tích tổng hợp

Bảng 4.10 trình bày các trọng số hồi quy đã chuẩn hoá, cho thấy tất cả các hệ số đều có giá trị dương Điều này cho thấy rằng các giả thuyết đang có tác động thuận chiều.

Kết quả phân tích trọng số hồi quy xác nhận rằng các nhóm phong cách sống có ảnh hưởng đáng kể đến các tiêu chí căn hộ như VTCH, MTXH và CLCH Tuy nhiên, phong cách sống độc lập (LS06) và phong cách sống hướng đến môi trường (LS05) không có tác động đến tiêu chí chất lượng căn hộ (CLCH).

Mức độ tác động của các biến độc lập phong cách sống tới biến phụ thuộc là tiêu chí lựa chọn căn hộ :

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Theo bảng trọng số chuẩn hóa hồi quy 4.10, phong cách sống kinh tế (LS01) có tác động lớn nhất đến các tiêu chí vị trí căn hộ (VTCH), môi trường xã hội (MTXH) và chất lượng căn hộ (CLCH) với trọng số lần lượt là 0,31; 0,331; 0,331 Lối sống hướng đến gia đình (LS02) đứng thứ hai với trọng số 0,307 trong việc lựa chọn vị trí căn hộ, trong khi lối sống hướng ngoại (LS03) có trọng số 0,292 Nhân tố lối sống hướng đến môi trường (LS05) có tác động ít nhất với trọng số 0,128 Đối với chất lượng căn hộ, LS01 cũng là yếu tố tác động mạnh nhất với trọng số 0,331, tiếp theo là LS03 với 0,266, và LS04 (lối sống hướng đến sức khỏe) có tác động thấp nhất với 0,146 Về môi trường xã hội, LS01 vẫn chiếm ưu thế với trọng số 0,331, tiếp theo là LS03 với 0,282 và LS02 với 0,21 Cuối cùng, LS05 có tác động ít nhất đến tiêu chí vị trí căn hộ với trọng số 0,134.

Bảng 4.11 Bảng Tỷ lệ biến phụ thuộc đƣợc giải thích bởi biến độc lập trong các giả thiết (Square multiple correlations) - R2

Nguồn: Tác giả phân tích tổng hợp

Tỷ lệ phần trăm biến phụ thuộc được giải thích bởi biến độc lập:

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Cột ước lượng trong bảng 4.11 cho thấy tỷ lệ phần trăm biến phụ thuộc được giải thích bởi các biến độc lập trong từng giả thuyết Cụ thể, biến độc lập ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ (VTCH) giải thích được 80,5%; biến độc lập tác động vào tiêu chí môi trường sống (MTXH) giải thích 80,8%; và biến độc lập ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống (CLCH) giải thích 61,7% Điều này chứng tỏ rằng, trong các giả thuyết, tất cả các biến độc lập đều giải thích trên 50% sự biến thiên của biến phụ thuộc.

4.2.2 Kiểm định các mối quan hệ của mô hình nghiên cứu bằng phân tích hồi quy

4.2.2.1 Kiểm định sự tương quan giữa biến giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí lựa chọn căn hộ

Dựa trên kết quả phân tích CFA, phân tích SEM xác định các chỉ tiêu phù hợp với mô hình nghiên cứu, đáp ứng yêu cầu cho các bước phân tích tiếp theo Tác giả áp dụng phương pháp phân tích hồi quy để làm rõ mối quan hệ, mức độ và chiều hướng tác động của các yếu tố đến tiêu chí lựa chọn căn hộ.

Tác giả đã tiến hành nghiên cứu hồi quy để phân tích mối quan hệ giữa các biến giai đoạn phát triển gia đình và các biến kiểm soát đối với tiêu chí lựa chọn căn hộ Kết quả cho thấy sự ảnh hưởng đáng kể của các yếu tố này đến quyết định chọn lựa nơi ở.

Bảng 4.12: Kết quả phân tích hồi quy giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí lựa chọn căn hộ

Biến giải thích VTCH MTXH CLCH b Beta Sig b Beta Sig b Beta Sig

Giới tính 567 454 000 505 280 000 476 323 000 Công chức viên chức 300 219 005 315 159 074 317 196 058 Kinh doanh 764 613 000 1.203 668 000 740 503 001 Thu nhập 111 150 020 328 306 000 -.016 -.019 827 Giá nhà -.264 -.393 000 -.472 -.485 000 -.157 -.198 167 Giai đoạn 2 734 270 000 799 203 008 192 060 497 Giai đoạn 3 1.352 930 000 1.865 888 000 496 289 094 Giai đoạn 4 1.343 1.011 000 1.766 920 000 647 412 077

Nguồn: Tác giả phân tích tổng hợp

Kết quả cho thấy hệ số hồi quy R² đều lớn hơn 50%, điều này chỉ ra rằng mô hình có khả năng giải thích hơn 50% sự biến thiên của biến phụ thuộc.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Kết quả kiểm định mối quan hệ giữa giai đoạn phát triển gia đình và các tiêu chí lựa chọn căn hộ

- Thứ nhất, đánh giá tác động của giai đoạn phát triển gia đình và các tiêu chí lựa chọn căn hộ:

Nghiên cứu cho thấy rằng vị trí căn hộ (VTCH) có mối quan hệ đáng kể với các giai đoạn phát triển gia đình, với giá trị xác suất Sig nhỏ hơn 0,05, cho thấy các yếu tố xã hội (MTXH) đều tác động đến VTCH và có sự khác biệt giữa các giai đoạn gia đình so với giai đoạn 1 (gia đình chưa có con) Ngược lại, đối với tiêu chí chất lượng căn hộ (CLCH), các yếu tố tác động đều có giá trị xác suất Sig lớn hơn 0,05, cho thấy không có sự khác biệt về chất lượng căn hộ giữa các giai đoạn phát triển gia đình sau giai đoạn 1.

Tóm tắt kết quả nghiên cứu chính của luận án

Nghiên cứu luận án đã kiểm định mối quan hệ giữa phong cách sống của chủ hộ, giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí lựa chọn căn hộ Các giả thuyết được đặt ra nhằm đánh giá tầm quan trọng của các tiêu chí này trong việc lựa chọn căn hộ chung cư Kết quả cho thấy có sự khác biệt trong các tiêu chí lựa chọn căn hộ tùy thuộc vào từng giai đoạn phát triển của gia đình Để kiểm định các giả thuyết, tác giả đã tiến hành khảo sát các gia đình đã mua và đang sinh sống trong căn hộ.

Bảng 5.1 Tóm tắt kết quả kiểm định giả thuyết

Các giả thuyết Kết luận

MỐI QUAN HỆ GIỮA PHONG CÁCH SỐNG

VÀ TIÊU CHÍ LỰA CHỌN CĂN HỘ

Càng nhiều chủ hộ và gia đình theo phong cách sống tiết kiệm, họ càng chú trọng đến vị trí căn hộ, môi trường xã hội và chất lượng của căn hộ.

H12: Những người theo phong cách sống hướng đến gia đình và bản thân coi trọng tiêu chí vị trí căn hộ và chất lượng căn hộ

Những người có phong cách sống hướng ngoại thường ưu tiên vị trí căn hộ, trong khi các hộ gia đình chú trọng đến sức khỏe và hạnh phúc cũng có xu hướng chọn lựa vị trí và môi trường xã hội tốt hơn.

H15: Càng những chủ hộ và gia đình có phong cách sống hướng đến môi trường càng lựa chọn tiêu chí vị trí và tiêu chí môi trường xã hội

Ngày nay, ngày càng nhiều chủ hộ và gia đình theo đuổi lối sống độc lập chú trọng đến vị trí căn hộ và môi trường xã hội xung quanh Việc lựa chọn một căn hộ không chỉ dựa trên tiện nghi mà còn phải phù hợp với phong cách sống và nhu cầu của từng gia đình.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Các giả thuyết Kết luận

MỐI QUAN HỆ GIỮA GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN GIA ĐÌNH

VÀ TIÊU CHÍ LỰA CHỌN CĂN HỘ

Giả thuyết 21: Những gia đình có con dưới 18 tuổi (giai đoạn

2) quan tâm tiêu chí vị trí căn hộ, môi trường xã hội hơn những gia đình chưa có con

Gia đình có con trên 18 tuổi thường ưu tiên tiêu chí vị trí và chất lượng căn hộ hơn so với những gia đình chưa có con.

Giả thuyết 23 khẳng định rằng giai đoạn gia đình không có con ở cùng và chủ hộ trên 60 tuổi có mối quan hệ chặt chẽ hơn với môi trường xã hội so với các giai đoạn khác Điều này cho thấy sự ảnh hưởng của độ tuổi và tình trạng gia đình đến các yếu tố xã hội, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc nghiên cứu các nhóm dân cư này trong bối cảnh xã hội hiện đại.

Bình luận về kết quả nghiên cứu

5.2.1 Bình luận về kết quả nghiên cứu đối với phong cách sống với tiêu chí lựa chọn căn hộ

Nghiên cứu cho thấy rằng tất cả các nhóm phong cách sống đều ảnh hưởng đến tiêu chí vị trí căn hộ, với vị trí cư trú luôn được đánh giá cao hơn trong các quyết định lựa chọn Kết quả nghiên cứu tại Hà Nội tương đồng với những nghiên cứu trước đây của Giuliano & Small (1993), Phe & Wakely (2000), Kim & Morrow-Jones (2005), Singh (2013) và Linghin Li (2011) Tuy nhiên, nghiên cứu này cũng chỉ ra một số kết quả cụ thể đáng lưu ý.

Phong cách sống kinh tế (LS01) ảnh hưởng mạnh mẽ đến ba tiêu chí chính: vị trí căn hộ, môi trường xã hội và chất lượng căn hộ Phân tích dữ liệu cho thấy rằng các hộ gia đình theo phong cách sống kinh tế càng nhấn mạnh tầm quan trọng của những tiêu chí này Giả thuyết được xác nhận với mức tác động cao nhất đến sự lựa chọn căn hộ, cho thấy các gia đình này rất chú trọng đến chi phí liên quan đến nhà ở Tiêu chí lựa chọn căn hộ của họ tập trung vào vị trí thuận lợi gần nơi làm việc của vợ/chồng và con cái, môi trường xã hội an toàn cho cuộc sống gia đình, cùng với chất lượng căn hộ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Phong cách sống hướng đến gia đình và bản thân (LS02) có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các tiêu chí lựa chọn căn hộ, đặc biệt là vị trí và chất lượng Những người theo phong cách này đánh giá cao vị trí căn hộ và chất lượng, phản ánh nhu cầu thực tế của các gia đình Họ coi trọng các tiêu chí liên quan đến vị trí và chất lượng căn hộ, nhằm phục vụ cho các hoạt động của cá nhân và các thành viên trong gia đình Đặc biệt, tiêu chí chất lượng căn hộ được xác định qua diện tích, nhằm đảm bảo không gian sinh hoạt thoải mái cho tất cả các thành viên.

Hai nhóm phong cách sống, bao gồm phong cách sống kinh tế và phong cách sống hướng đến cá nhân và gia đình, có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các tiêu chí trong sáu nhóm phong cách sống Kết quả này tương đồng với nghiên cứu về sở thích nhà ở của các tác giả như Bell (1968), Duobinis (2002), Chris (2004), Lee Hyun-Jeong (2005) và Singh.

Nghiên cứu của Kwon và cộng sự (2013, 2016) chỉ ra rằng việc lựa chọn nơi ở gần nơi làm việc và trường học của con cái giúp tiết kiệm chi phí đi lại Phong cách sống kinh tế và gia đình được ủng hộ trong nghiên cứu này, phản ánh nhu cầu thực tế của các gia đình có ý thức về giá trị kinh tế và sự quan tâm đến nhu cầu của từng thành viên Các tiện ích tại chung cư hiện nay tạo điều kiện cho các gia đình gắn kết hơn, khi họ có thể sinh hoạt chung trong cùng một không gian, vừa làm việc nhà vừa chăm sóc con cái, từ đó tiết kiệm thời gian dọn dẹp, mua sắm và tiêu thụ điện năng.

Phong cách sống hướng ngoại ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn vị trí căn hộ, cho thấy rằng những người có phong cách này thường ưu tiên vị trí căn hộ gần các tiện ích và phương tiện di chuyển Họ đánh giá cao các yếu tố bên ngoài hơn là các yếu tố bên trong căn hộ, điều này khẳng định mối quan hệ giữa phong cách sống hướng ngoại và sự quan tâm đến vị trí căn hộ.

Nghiên cứu này tập trung vào nhóm phong cách sống hướng đến sức khoẻ và hạnh phúc, với giả thuyết rằng "Những hộ gia đình có phong cách sống hướng đến sức khoẻ, hạnh phúc càng cao càng có xu hướng lựa chọn tiêu chí vị trí và môi trường xã hội." Kết quả cho thấy có mối liên hệ rõ ràng giữa quan điểm sống vì hạnh phúc và sức khoẻ với các tiêu chí lựa chọn nơi ở Mọi người đều mong muốn sống vì sức khoẻ và hạnh phúc, tuy nhiên, việc ngôi nhà có hỗ trợ cho điều đó hay không lại là vấn đề quan trọng Các tiện ích liên quan đến mong muốn có sức khoẻ đóng vai trò thiết yếu trong sự lựa chọn này.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh chỉ ra rằng sự gia tăng nhận thức về tiện ích chăm sóc sức khoẻ và thể thao trong bối cảnh kinh tế cá nhân và gia đình thay đổi đã làm cho nhu cầu chọn lựa chung cư có các tiện ích này trở nên rõ ràng hơn Trước đây, thiết kế các khu chung cư chủ yếu chỉ đảm bảo nơi ở mà chưa chú trọng đến sức khoẻ và hạnh phúc của cư dân Ví dụ, vào năm 2002, khu chung cư Linh Đàm được coi là khu đô thị xanh nhưng thiếu các tiện ích như tầng hầm, bể bơi hay phòng tập Hiện nay, các khu chung cư quy mô lớn đã chú ý đến những yếu tố này, tạo ra môi trường sống đồng bộ, giúp cư dân cảm nhận được hạnh phúc và sức khoẻ.

Phong cách sống hướng đến môi trường (LS05) có tác động thấp nhất, và nghiên cứu không ủng hộ giả thuyết rằng các gia đình có phong cách này sẽ ưu tiên tiêu chí môi trường xã hội Điều này khác biệt so với các nghiên cứu ở nước ngoài, nơi cho thấy gia đình có phong cách sống xanh thường có ảnh hưởng mạnh mẽ đến tiêu chí môi trường xã hội Sự khác biệt này có thể do kích thước mẫu nghiên cứu chưa đủ lớn để phân tích đầy đủ các nhóm gia đình Ngoài ra, tính ổn định của phong cách sống còn phụ thuộc vào tâm lý cá nhân và điều kiện gia đình, dẫn đến việc ít gia đình có quan điểm sống hướng đến môi trường Trong khoảng 10 năm qua, chỉ trong 3 đến 5 năm gần đây, các căn hộ chung cư mới bắt đầu chú trọng đến vấn đề môi trường và chất lượng xã hội Thực tế, nhiều chung cư không đạt tiêu chí môi trường xanh, thường nằm gần các trục đường chính, chịu ảnh hưởng của tiếng ồn và bụi, và thiếu cây xanh cũng như hạ tầng nội bộ rõ ràng, ảnh hưởng đến phân loại gia đình có phong cách sống hướng đến môi trường.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh trường chỉ ra rằng, mặc dù có nhiều lý do, nhưng tác giả cho rằng các gia đình hiện nay chọn chung cư để ở không phát triển phong cách sống thân thiện với môi trường.

Phong cách sống độc lập ảnh hưởng đến sự lựa chọn căn hộ của các cá nhân và gia đình, với giả thuyết rằng "các hộ gia đình có phong cách sống độc lập càng quan tâm đến tiêu chí vị trí căn hộ và môi trường xã hội" được xác nhận Kết quả nghiên cứu cho thấy sự hiện diện của phong cách sống độc lập trong việc lựa chọn căn hộ, với các gia đình này ưu tiên vị trí căn hộ và môi trường sống, nhằm duy trì phong cách sống độc lập mà không bị ảnh hưởng bởi môi trường xung quanh.

Kết quả nghiên cứu có thể diễn giải như sau:

Các hộ gia đình và cá nhân với phong cách sống đa dạng sẽ chú trọng vào những tiêu chí quan trọng khi tìm kiếm nơi ở phù hợp với nhu cầu và lối sống của họ.

Tiêu chí vị trí của căn hộ và chung cư đóng vai trò quan trọng trong việc lựa chọn của các nhóm phong cách sống, với khả năng tiếp cận và kết nối tốt luôn được ưu tiên hàng đầu Nghiên cứu cho thấy rằng tầm quan trọng của vị trí được các nhóm phong cách đặc biệt quan tâm, tuy nhiên, quy mô mẫu nhỏ đã không phân định rõ ràng giữa tiêu chí tiếp cận gần và xa Điều này cũng gây khó khăn trong việc xác định rạch ròi, vì yếu tố gần hay xa thường phụ thuộc vào tâm lý của người mua nhà theo khu vực.

Trong quá trình đầu tư phát triển căn hộ chung cư tại Hà Nội và các tỉnh thành khác, nhiều dự án hiện nay tập trung chủ yếu vào diện tích xây dựng mà không chú trọng đến môi trường xung quanh và không gian sống bên trong căn hộ Các hộ gia đình thường ưu tiên các yếu tố liên quan đến phong cách sống tiết kiệm và gia đình, trong khi những phong cách sống thân thiện với môi trường hay độc lập vẫn chưa được quan tâm đúng mức.

Các lý thuyết về phong cách sống đóng vai trò quan trọng trong việc xác định các nhóm phong cách sống, giúp phân loại người tiêu dùng nhà ở một cách rõ ràng Điều này hỗ trợ trong nghiên cứu sự lựa chọn căn hộ của cư dân tại khu vực đô thị.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Ý nghĩa về mặt lý thuyết và thực tiễn

Kết quả tổng quan chương 1 cho thấy các nghiên cứu trước đã chỉ ra những yếu tố tác động trực tiếp và gián tiếp đến tiêu chí lựa chọn nơi ở Nghiên cứu này tập trung phân tích tính độc lập của các nhóm phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình, ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ Trong bối cảnh phát triển chung cư hiện nay, đặc biệt tại Thành phố Hà Nội và nhiều tỉnh thành khác, việc đầu tư phát triển diễn ra một cách giàn trải Nhiều toà chung cư phát triển tự phát không dựa trên nghiên cứu về giai đoạn phát triển gia đình và các nhóm phong cách sống, dẫn đến việc không phát huy hết lợi thế của sản phẩm và cộng đồng sống trong các dự án này.

Mỗi cá nhân và gia đình có phong cách sống riêng, điều này ảnh hưởng đến lựa chọn tiêu chí căn hộ Sự khác biệt này giúp các nhà đầu tư căn hộ xác định định hướng đầu tư phù hợp với từng nhóm phong cách sống, đồng thời đa dạng hóa sản phẩm để phục vụ nhu cầu khác nhau Quá trình quản lý tòa nhà và căn hộ cũng cần dựa trên các nhóm phong cách sống, từ đó xây dựng chiến lược quản lý hài hòa, phát huy và định hướng tiêu dùng theo phong cách mà chủ đầu tư đã xác định Việc này không chỉ phát huy thế mạnh của tòa nhà mà còn tạo điều kiện cho cư dân cảm thấy thoải mái và yên tâm sống lâu dài.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Kết quả phân tích cho thấy giai đoạn phát triển khác nhau ảnh hưởng đến việc lựa chọn tiêu chí của các gia đình khi tìm kiếm căn hộ chung cư Điều này giúp các nhà phát triển bất động sản nhận diện thời điểm mà các thành viên trong gia đình có nhu cầu di chuyển đến nơi ở mới Bằng cách xác định xu hướng của gia đình, các nhà phát triển có thể biết được khi nào các gia đình cần mở rộng, tách ra hoặc mong muốn chuyển đến nơi ở mới, đặc biệt khi nhu cầu về các tiêu chí lựa chọn căn hộ ngày càng tăng.

Nghiên cứu các giai đoạn phát triển gia đình có ảnh hưởng lớn đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư, đặc biệt khi quy mô và tài chính gia đình gia tăng Các nghiên cứu của Glick (1947), Rossi (1951) và Kevin (1976) đã chỉ ra mối quan hệ giữa giai đoạn phát triển gia đình và nhu cầu về nhà ở thông qua dữ liệu theo dõi tại Mỹ Mặc dù không có số liệu thực tiễn về sự hình thành và giải thể gia đình, nghiên cứu này vẫn làm rõ sự khác biệt trong lựa chọn tiêu chí căn hộ giữa các giai đoạn phát triển gia đình, đồng thời chỉ ra rằng mức độ ưu tiên về chất lượng căn hộ không có sự khác biệt rõ ràng giữa các giai đoạn.

Nghiên cứu này đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển chung cư, quản lý cư dân và đảm bảo người dân có thể tiếp cận nhà ở một cách kịp thời và phù hợp nhất.

Xây dựng bộ tiêu chí về căn hộ chung cƣ

Trong nghiên cứu này, tác giả đã đề xuất ba nhóm tiêu chí quan trọng để lựa chọn căn hộ, bao gồm tiêu chí vị trí, môi trường xã hội và chất lượng căn hộ Kết quả nghiên cứu được trình bày trong chương 4 đã xác thực thang đo các tiêu chí này trong quá trình lựa chọn căn hộ.

Tác giả khuyến nghị các câu hỏi về bộ tiêu chí lựa chọn căn hộ có thể được phân theo nhóm tiêu chí sau:

Nhóm tiêu chí vị trí căn hộ: gồm tiêu chí khả năng tiếp cận và khả năng kết nối được giải thích qua các thuộc tính sau

VT1 Gần nơi làm việc của vợ/chồng

VT2 Gần trường học của con cái

VT3 Có thể đi bộ tới siêu thị, trung tâm thương mại, nơi gửi xe

VT4 Dễ dàng kết nối được tới các trục đường chính

VT5 Dễ dàng kết nối với bệnh viện, cơ sở y tế

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Nhóm tiêu chí môi trường xã hội

XH1 Chung cư có sân rộng

XH2 Có cảnh quan cây xanh dạo bộ

XH4 Có trung tâm thể thao vui chơi giải trí trong tổ hợp chung cư hoặc ngay gần đó XH5 Bảo đảm an ninh của chung cư tốt

Nhóm tiêu chí chất lượng căn hộ

CL1 Số phòng sinh hoạt đáp ứng đủ nhu cầu của gia đình

CL4 Thiết kế căn hộ và chung cư đẹ

CL6 Số cầu thang máy, thang thoát hiểm đảm bảo

CL7 Tổ hợp chung cư có nơi đỗ xe hợp lý và đảm bảo an toàn

Trong quá trình kiểm định thang đo, một số chỉ tiêu đã bị loại ra khỏi mô hình thông qua phân tích Cronbach alpha và phân tích nhân tố khám phá EFA.

Khi lựa chọn căn hộ, tiêu chí vị trí là rất quan trọng Đã loại bỏ các yếu tố như vị trí gần người thân và bạn bè (VT3), ít ùn tắc giao thông từ nơi ở đến các địa điểm trung tâm (VT6), và khả năng kết nối dễ dàng tới các cơ sở giao thông công cộng (VT7).

Vào thứ hai, theo tiêu chí môi trường xã hội, chúng ta đã loại bỏ các yếu tố XH4 (danh tiếng của chủ đầu tư), XH6 (cảm giác hàng xóm, láng giềng thân thiện), XH7 (tỷ lệ tội phạm khu vực thấp) và XH8 (cảm giác rủi ro khi ở chung cư).

Vào thứ ba, nhằm đảm bảo tiêu chí chất lượng căn hộ, chúng tôi đã loại bỏ các biến quan sát bao gồm CL2 (Ban công và cửa sổ đón nắng tự nhiên), CL5 (Hướng cửa chính căn hộ chung cư phù hợp), CL8 (Cách âm tốt của căn hộ) và CL9 (Cảm nhận dịch vụ tốt).

Vào thứ tư, theo tiêu chí về phong cách sống, chúng ta cần loại bỏ một số yếu tố như: ít giao tiếp với hàng xóm (LS11), ưa chuộng phương tiện giao thông công cộng (LS14), mong muốn có nhà hàng phục vụ cho mọi độ tuổi (LS20), và không thích sự ồn ào (LS22).

Tác giả đề xuất xây dựng bộ tiêu chí đầy đủ hơn cho căn hộ chung cư, với nghiên cứu mở rộng để tạo ra tiêu chí phù hợp Các doanh nghiệp bất động sản trong phân khúc chung cư nên áp dụng bảng hỏi của tác giả Để đảm bảo độ tin cậy cao, tác giả khuyến nghị sử dụng phương pháp chọn mẫu quay vòng thay vì ngẫu nhiên, nhằm xác định nhóm gia đình và loại căn hộ mà người dân ưa chuộng để nghiên cứu.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Định hướng xây dựng bộ tiêu chí về phong cách sống phục vụ cho hoạt động môi giới bất động sản và hoạt động đầu tƣ bất động sản

Trong nghiên cứu luận án, tác giả đã áp dụng các thang đo từ các nghiên cứu quốc tế để đánh giá phong cách sống trong mua sắm và lựa chọn nhà ở Nghiên cứu chỉ ra rằng phong cách sống là biến độc lập ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư, cho thấy mỗi nhóm phong cách sống có những tiêu chí ưu tiên khác nhau trong quá trình chọn lựa Tác giả đề xuất xây dựng bộ tiêu chí về phong cách sống trong việc mua căn hộ chung cư, có thể áp dụng cho nghiên cứu phong cách tiêu dùng bất động sản tại Việt Nam Một số nhóm phong cách sống cũng có thể được xem xét trong các phân khúc lựa chọn tiêu chí bất động sản như nhà ở, cho thuê và văn phòng.

Nhóm phong cách sống kinh tế

Khi mua sắm tôi thường chọn mua theo cách riêng của mình


Tôi thường kiểm tra, so sánh giá trước khi mua

Tôi thích dùng thiết bị tiết kiệm năng lượng

Tôi thích sử dụng ánh sáng, năng lượng tự nhiên

Tôi luôn hướng đến tiết kiệm giảm chi phí đi lại

Nhóm phong cách sống hướng đến gia đình và bản thân

Con cái và người thân là quan trọng

Tôi thường tính toán đến nhu cầu, tiện ích cho trẻ em trong gia đình

Tôi thường thích có bữa cơm tại nhà

Tôi thích có không gian tập hợp kết nối các thành viên

Tôi muốn mọi thứ ngăn nắp, gọn gàng

Tôi ít khi giao tiếp với hàng xóm

Nhóm phong cách sống hướng ngoại

Nhìn chung tôi thích những nơi sôi động, 


Tôi thích tham gia sự kiện thể thao, hội họp tại nơi sinh sống

Thích sử dụng phương tiện giao thông công cộng

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Phong cách sống hướng đến sức khoẻ

Tôi thường xuyên tập thể thao tại nhà hoặc gần nhà

Tôi thích sử dụng đồ ăn hàng ngày có nguồn gốc xuất xứ rõ ràng

Tôi thích cảm giác được bảo vệ an toàn

Tôi thích gần các tiện ích chăm sóc sức khoẻ

Tôi thích có nhà hàng phục vụ cho các độ tuổi

Phong cách sống hướng đến môi trưởng tự nhiên

Tôi là người thích hoà mình vào thiên nhiên

Tôi không thích ồn ào

Với tôi cảnh quan mang lại nhiều niềm vui

Tôi thích không gian cho giải trí tại chỗ tôi ở

Tôi quan tâm nhiều đến môi trường không khí trong lành

Phong cách sống độc lập

Tôi tự tin vào bản thân hơn khá nhiều người

Tôi là ngừoi có suy nghĩ độc lập

Thích sống tách biệt với con cái/bố mẹ

Bạn bè thường hỏi ý kiến của tôi Ý kiến của tôi đôi khi ảnh hưởng đến quyết định mua sắm của bạn bè.

Xây dựng bộ biểu số liệu về giai đoạn phát triển gia đình

Hầu hết các nghiên cứu toàn cầu đều cung cấp dữ liệu chi tiết về sự hình thành và phát triển của cá nhân, hộ gia đình cũng như vấn đề di chuyển nơi ở Dữ liệu này được cập nhật liên tục để theo dõi sự di chuyển của các cá nhân trong các khu vực mà họ đã và đang sinh sống.

Khi nghiên cứu lựa chọn nơi ở phù hợp với từng giai đoạn phát triển của gia đình, các nhà nghiên cứu đã thu thập đầy đủ số liệu Dựa vào những dữ liệu này và tiến hành điều tra bổ sung, họ có thể nhận diện rõ ràng các quan điểm và phong cách lựa chọn nơi ở khác nhau tại từng thành phố và khu vực phát triển.

Tác giả nhấn mạnh tầm quan trọng của việc nghiên cứu và thống nhất các tiêu chí cho từng giai đoạn phát triển gia đình, nhằm cung cấp cơ sở vững chắc hơn cho việc hiểu rõ các giai đoạn này Nghiên cứu đã áp dụng cách phân đoạn phát triển gia đình từ các nhà nghiên cứu như Glick (1947), Rossi (1951) và Kevin (1976) để xây dựng các giai đoạn phát triển gia đình Tuy nhiên, cần có những nghiên cứu bổ sung để xác định và thống nhất các giai đoạn phát triển gia đình một cách đầy đủ, giúp dễ dàng thu thập bằng chứng và tìm ra mối quan hệ giữa các giai đoạn này.

Luận án tiến sĩ về Quản trị kinh doanh tập trung vào mối quan hệ giữa giai đoạn phát triển gia đình và sự di chuyển nơi ở, cung cấp cái nhìn sâu sắc và toàn diện Đây sẽ là bộ số liệu theo dõi dân số đầy đủ nhất, góp phần quan trọng vào nghiên cứu và phân tích trong lĩnh vực này.

Gia đình có thể được phát triển qua 5 giai đoạn chính, dựa trên sự tổng hợp ý kiến của các chuyên gia và phân loại thực tế của tác giả.

STT Giai đoạn Định nghĩa

Giai đoạn 1 là thời kỳ của những cặp vợ chồng chưa có trẻ em, trong khi giai đoạn 2 đánh dấu sự xuất hiện của trẻ em trong gia đình, với trẻ em dưới 18 tuổi sống cùng.

Giai đoạn 3 Gia đình có con trên 18 tuổi Có con trên 18 tuổi ở cùng

Giai đoạn 4 Gia đình không có con ở cùng Vợ chồng già trên 60 tuổi, không có con sống cùng

Giai đoạn 5 Gia đình goá bụa/độc thân Là gia đình chỉ môt thành viên trong gia đình đã chết hoặc đã ly dị

Trong hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản, việc thiết lập bộ chỉ báo về tiêu chí lựa chọn căn hộ cùng với thang đo phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình là rất quan trọng Điều này giúp nghiên cứu xu hướng lựa chọn của khách hàng, từ đó định hướng đầu tư phát triển căn hộ phù hợp Bộ thang đo này sẽ mang lại ý nghĩa thiết thực trong bối cảnh nền kinh tế chuyển đổi của đô thị Việt Nam hiện nay.

Trong quy hoạch sử dụng đất ở, việc phát triển chung cư cần thiết lập bộ chỉ báo thang đo cho giai đoạn phát triển gia đình Mục tiêu là cập nhật và theo dõi diễn biến sử dụng nhà ở một cách đầy đủ, từ đó phục vụ cho công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng quỹ đất một cách hợp lý.

Khuyến nghị định hướng phát triển chung cư phù hợp với phong cách sống và giai đoạn phát triển của gia đình

5.7.1 Định hướng đầu tư quy hoạch phát triển các toà chung cư và các khu chung cư theo phong cách sống

Nghiên cứu cho thấy phong cách sống có ảnh hưởng đáng kể đến tiêu chí lựa chọn căn hộ Để phát triển bền vững thị trường căn hộ chung cư, tác giả khuyến nghị cần áp dụng các chính sách vĩ mô và vi mô trong phát triển và quản lý chung cư.

Nghiên cứu này cho thấy rằng đa số cư dân hiện nay lựa chọn căn hộ chung cư dựa trên phong cách sống kinh tế và phong cách sống hướng đến gia đình và bản thân.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh nhấn mạnh rằng các gia đình hiện nay, đặc biệt là những người sống tại chung cư, ưu tiên lựa chọn nơi ở có vị trí thuận tiện cho việc học tập và di chuyển của con cái Bên cạnh đó, chất lượng căn hộ cũng cần đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt tối thiểu của gia đình.

Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa nhanh chóng tại các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, việc phát triển các chung cư cần phải được xem xét kỹ lưỡng Theo báo cáo nghiên cứu về Đô thị hóa Việt Nam (2015), quy hoạch đô thị hiện tại chưa phản ánh đúng nhu cầu thực tế của người dân, mà vẫn dựa trên các mô hình kỹ thuật Do đó, chiến lược phát triển nhà ở cần ưu tiên đáp ứng nhu cầu thực tế của cư dân, đảm bảo các điều kiện sống linh hoạt với đầy đủ tiện ích và dịch vụ liên quan Với xu hướng thu nhập tăng và thay đổi phong cách sống của hộ gia đình đô thị, các tiêu chí thiết kế căn hộ cần phải hài hòa và đáp ứng nhu cầu đa dạng của cư dân.

Trong chiến lược quy hoạch phát triển nhà ở chung cư đô thị, cần thiết lập chính sách phát triển căn hộ chung cư và các khu đô thị, nhằm đảm bảo các tiêu chí căn hộ phù hợp với phong cách sống kinh tế và hướng đến gia đình, cũng như đáp ứng nhu cầu cá nhân.

Phong cách sống hướng đến hạnh phúc liên quan chặt chẽ đến tiêu chí lựa chọn căn hộ, cho thấy cư dân mong muốn một không gian sống mang lại niềm vui và sức khỏe Để đáp ứng nhu cầu này, các yếu tố như môi trường sống, chất lượng căn hộ và vị trí của tòa nhà chung cư cần được chú trọng Việc xây dựng các chung cư, dù ở vị trí đơn lẻ hay có đầy đủ tiện ích, cần xem xét kỹ lưỡng để tạo ra một nơi ở mà cư dân cảm thấy hạnh phúc và thoải mái.

Phong cách sống hướng đến môi trường chưa được chấp nhận trong nghiên cứu này, một phần do bối cảnh phát triển chung cư trước đây không chú trọng đến yếu tố xanh Hơn nữa, người mua cũng chưa nhận thức rõ về phong cách sống này, dẫn đến việc phát triển và vận hành các chung cư trong giai đoạn tiếp theo vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu về môi trường.

Luận án tiến sĩ về Quản trị kinh doanh chung cư nhấn mạnh tầm quan trọng của việc định hướng người tiêu dùng sống trong môi trường xanh thông qua các hoạt động cộng đồng Điều này không chỉ giúp tạo ra một môi trường sống trong sạch mà còn cần thiết phải thúc đẩy các cơ chế chính sách hiệu quả trong việc bảo trì và phát triển chung cư, nhằm đáp ứng nhu cầu cải thiện chất lượng sống trong cộng đồng.

Dựa trên mối quan hệ giữa phong cách sống hướng đến sức khoẻ và hạnh phúc, cũng như phong cách sống thân thiện với môi trường, cần thiết phải xây dựng các chế tài tại các khu chung cư để xử lý vi phạm và đảm bảo môi trường sống tốt Đối với các chung cư mới hoặc đang chuẩn bị đầu tư, cần bổ sung tiêu chí môi trường xã hội vào quy hoạch xây dựng nhằm cải thiện chất lượng sống cho cư dân.

Nghiên cứu cho thấy phong cách sống hướng ngoại và độc lập của các gia đình sống ở căn hộ chung cư đang ảnh hưởng đến sự lựa chọn vị trí và môi trường xã hội của họ Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong quan niệm về giá trị nhà ở, khi nhiều cá nhân không còn xem trọng giá trị vật chất mà hướng tới những trải nghiệm bên ngoài Nhà ở ngày càng được coi là nơi để nghỉ ngơi và sinh hoạt cá nhân, với nhiều người trẻ thích sống độc lập và tìm kiếm những khu vực sôi động Điều này có thể dẫn đến một xu hướng tiêu dùng nhà ở mới tại Việt Nam trong tương lai.

Nghiên cứu này chỉ ra rằng các nhóm phong cách sống khác nhau có xu hướng lựa chọn các tiêu chí về căn hộ khác nhau Sự hình thành các nhóm cùng phong cách sống sẽ dẫn đến việc họ chọn căn hộ trong cùng một toà nhà chung cư, từ đó nâng cao sức hấp dẫn và cải thiện môi trường sống trong cộng đồng chung cư Tác giả nhận định rằng trong tương lai, xu hướng tiêu dùng căn hộ chung cư sẽ nghiêng về các nhóm phong cách sống độc lập, hướng ngoại, chú trọng đến sức khoẻ, hạnh phúc và bảo vệ môi trường, cho thấy sự thay đổi trong lựa chọn tiêu chí căn hộ.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Việc đón nhận các phong cách sống mới trong tiêu dùng là rất quan trọng đối với các chủ đầu tư phát triển chung cư Các doanh nghiệp và nhà đầu tư cần chú trọng đến nhu cầu của người dân sống tại các chung cư để thiết kế các căn hộ phù hợp với các nhóm phong cách sống khác nhau Điều này không chỉ đảm bảo rằng quá trình đầu tư xây dựng đáp ứng được tiêu chí của người dân mà còn tạo ra môi trường sống lý tưởng cho các gia đình.

Trong quá trình đầu tư thiết kế căn hộ, các tòa chung cư cần chú ý đến sự thay đổi sở thích và nhu cầu theo lứa tuổi, đồng thời cân nhắc các tiện ích và môi trường sống Điều này giúp tạo ra những sản phẩm căn hộ phù hợp với từng giai đoạn phát triển của gia đình và phong cách sống đa dạng.

Sau khi mua chung cư, cư dân cần phát huy phong cách sống văn minh để tạo ra môi trường sống tốt đẹp Việc xây dựng chính sách quản lý chung cư phù hợp với nhu cầu và thói quen của người dân là rất quan trọng Đồng thời, cộng đồng cũng sẽ điều chỉnh những cá nhân và gia đình có phong cách sống chưa phù hợp, nhằm đảm bảo sự quản lý chung cư diễn ra theo nề nếp và ý thức tự nguyện.

Trong xây dựng chính sách phát triển cần hướng đến một số chính sách như sau:

Dựa trên các nhóm phong cách sống trong cộng đồng chung cư, cần thúc đẩy việc hình thành các cơ chế chính sách đầu tư và xây dựng chế tài phù hợp nhằm cải thiện môi trường sống cho cư dân.

Tăng cường kiến thức cho người sử dụng căn hộ chung cư

Kết quả nghiên cứu chương 4 cho thấy nghề nghiệp và trình độ học vấn của chủ hộ ảnh hưởng đáng kể đến việc lựa chọn các tiêu chí căn hộ chung cư Mỗi cá nhân với trình độ và nghề nghiệp khác nhau có những tiêu chí lựa chọn căn hộ vừa tương đồng vừa khác biệt.

Văn hóa sống tại chung cư được hình thành qua việc xây dựng các phong cách sống cộng đồng, tạo ra môi trường sống văn minh và phù hợp với xu hướng phát triển đô thị Người dân khi chọn căn hộ chung cư cần được trang bị kiến thức về văn hóa sống để nâng cao chất lượng môi trường xã hội và căn hộ Điều này giúp gắn bó người tiêu dùng với không gian sống, hướng tới sự bền vững và lâu dài trong quá trình sinh sống và sử dụng.

Giải pháp, chính sách phát triển chung cƣ tại khu vực đô thị

5.9.1 Sử dụng hiệu quả quỹ đất phát triển chung cư trong điều kiện cạn dần quỹ đất khu vực đô thị

Sự phát triển nhanh chóng của hệ thống chung cư tại Hà Nội đã mang lại nhiều lợi ích cho nền kinh tế và thay đổi phong cách sống của người dân Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra thách thức khi quỹ đất nội đô và ven đô ngày càng cạn kiệt Nghiên cứu phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình trong việc lựa chọn căn hộ là cách hiệu quả để nhận diện các xu hướng hiện tại và tương lai về nhà ở đô thị Kết quả nghiên cứu khẳng định rằng xu hướng này sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại Hà Nội.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh về nhà ở căn hộ đang trở thành xu hướng tất yếu tại Hà Nội và các đô thị Việt Nam Với quỹ đất đô thị ngày càng hạn hẹp, việc nghiên cứu phong cách sống và lựa chọn tiêu chí cho nhà căn hộ là cần thiết để tối ưu hóa sử dụng đất, tạo ra môi trường sống hiện đại và bền vững cho tương lai.

Xu hướng lựa chọn căn hộ để ở phụ thuộc vào phong cách sống của các hộ gia đình, đòi hỏi sự quan tâm đến các tiêu chí như vị trí, môi trường xã hội và chất lượng căn hộ Để đáp ứng nhu cầu đa dạng này, cần tổ chức không gian sống phù hợp và nghiên cứu sự kết hợp hài hòa giữa các tiêu chí Sự kết hợp này không chỉ phản ánh xu hướng tương lai trong việc kiến tạo nơi ở mới mà còn đảm bảo tính đa dạng văn hóa cư trú, tạo ra mối quan hệ bền vững giữa nơi ở, điều kiện tự nhiên, cộng đồng xã hội và chất lượng căn hộ.

Xu hướng phát triển nhà ở căn hộ chung cư hiện tại và tương lai cần chú trọng đến sự thay đổi trong phong cách sống, nhằm tạo ra sự hài hòa giữa môi trường sống và tổ chức các khu đô thị Điều này đảm bảo lối sống cân bằng giữa các nhu cầu hiện tại và tương lai của con người, đồng thời tôn trọng môi trường xã hội và các giá trị văn hóa.

Để hạn chế tình trạng đô thị hóa ngẫu nhiên và phát triển nhà ở chung cư theo lợi nhuận của chủ đầu tư, cần chú trọng đến phong cách sống và giai đoạn phát triển của gia đình Mặc dù tiềm lực tài chính có thể cho phép xây dựng nhanh chóng trong thời gian ngắn, nhưng điều này sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường sống và phá vỡ sự liên kết giữa con người và thiên nhiên Các tòa chung cư xây dựng với mật độ dày đặc và khoảng cách giữa các tháp nhà quá nhỏ đã hạn chế không gian sống, khiến nhiều căn hộ phụ thuộc vào điều hòa, từ đó tạo ra lượng khí thải lớn.

Trong nghiên cứu này, chỉ một số ít gia đình thể hiện rõ quan điểm sống thân thiện với môi trường, có thể do điều kiện kinh tế và nhu cầu hiện tại chỉ chú trọng đến phong cách sống tiết kiệm Tuy nhiên, việc quản lý quy hoạch đô thị cho các khu chung cư cần phải nhấn mạnh việc xây dựng phong cách sống hướng đến môi trường trong định hướng phát triển.

Luận án tiến sĩ về Quản trị kinh doanh tại các khu chung cư và cụm chung cư nhấn mạnh tầm quan trọng của việc kết nối tiêu chí môi trường xã hội với sự phát triển cây xanh Cụ thể, cần chú trọng đến các vị trí như mặt đất, các căn chung cư, hệ thống vườn sinh thái trên cao, và kết nối giao thông giữa các toà nhà Thành phố Hà Nội và các đô thị phát triển sau này tại Việt Nam có thể học hỏi từ kinh nghiệm phát triển chung cư của Singapore để cải thiện chất lượng sống và môi trường đô thị.

5.9.2 Giải pháp phát triển hệ thống giao thông kết nối các khu đô thị, kết nối các khu chung cư

Nghiên cứu cho thấy phong cách sống ảnh hưởng đến lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư, phản ánh xu hướng và sở thích của người dân Kết quả này giúp các nhà đầu tư căn hộ hiểu rõ hơn về phong cách sống của người mua, từ đó điều chỉnh chiến lược đầu tư phù hợp với nhu cầu của cá nhân và nhóm người trong tương lai.

Quy hoạch đô thị Hà Nội hiện đã cung cấp đa dạng loại hình nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư, phát triển mạnh mẽ ở cả nội và ngoại thành Mặc dù các khu đô thị đã đáp ứng phần nào nhu cầu về nhà ở và phong cách sống của các gia đình, nhưng vẫn cần cải thiện hạ tầng để đảm bảo khả năng tiếp cận và kết nối giữa các khu vực Hạ tầng hiện tại chưa đủ mạnh để hỗ trợ việc di chuyển bằng ô tô một cách nhanh chóng và thuận tiện từ khu đô thị này đến các địa điểm khác.

Phát triển hạ tầng giao thông và xã hội liên quan đến các khu chung cư và nhà ở là cần thiết để tạo điều kiện sống thuận lợi Trong thời gian tới, cần chú trọng vào việc phát triển hạ tầng đô thị sao cho phù hợp với phong cách sống và tiêu chí căn hộ Điều này sẽ giúp cụ thể hóa các phong cách sống trong đầu tư phát triển căn hộ chung cư, đảm bảo đáp ứng nhu cầu lựa chọn tiêu chí căn hộ của các gia đình trong bối cảnh đô thị hóa tại Việt Nam.

Quy hoạch phát triển hệ thống giao thông là yếu tố then chốt trong chiến lược phát triển kinh tế, cần chú trọng đến việc xây dựng mạng lưới giao thông nhằm tạo ra khung đô thị hợp lý và thuận lợi cho việc di chuyển của người dân.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

5.9.3 Giải pháp quy hoạch quy hoạch không gian phát triển chung cư

Nghiên cứu cho thấy mối liên hệ giữa phong cách sống, giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư Do đó, quy hoạch không gian đô thị và căn hộ chung cư cần được điều chỉnh để tạo ra môi trường sống tốt hơn, phù hợp với các nhóm phong cách sống và từng giai đoạn phát triển của gia đình.

Phát triển các khu dân cư chung cư cần hạn chế xung đột với phát triển bền vững và chất lượng sống Đô thị với mật độ xây dựng dày đặc đòi hỏi nghiên cứu kỹ lưỡng về không gian phát triển căn hộ Hiện nay, kiến trúc không gian đô thị với các tòa nhà cao bằng nhau tạo ra sự ngột ngạt cho cư dân, chủ yếu phục vụ cho phong cách sống tiết kiệm, khiến họ khó có xu hướng ở lâu dài Do đó, không gian phát triển chung cư cần có độ cao khác nhau để cải thiện chất lượng sống Một bài học từ thiết kế đô thị Singapore cho thấy hầu hết các căn hộ chung cư được sắp xếp như bàn cờ, không có hai tòa nhà cùng chiều cao Việc tận dụng không gian xanh phục vụ cộng đồng là yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển đô thị.

Nghiên cứu chỉ ra rằng tiêu chí chất lượng căn hộ là yếu tố quan trọng đối với các gia đình có phong cách sống kinh tế và gia đình Do đó, việc bố trí không gian căn hộ cần chú trọng vào diện tích để đáp ứng nhu cầu sử dụng tối thiểu của cá nhân và hộ gia đình Để phù hợp với các phong cách sống và giai đoạn phát triển của gia đình tại khu vực đô thị, việc phát triển hệ thống nhà ở chung cư cần có sự can thiệp của Chính phủ ở tầm vĩ mô, bao gồm quy hoạch không gian đô thị, định hướng phát triển nhà ở và quản lý không gian đô thị.

Vị trí căn hộ là yếu tố quan trọng, cần bố trí các toà chung cư thành cụm và khu đô thị, với mật độ chiều cao không đồng đều Trong các khu chung cư, cần có hệ thống trường học, cơ sở khám chữa bệnh và các tiện ích sống, nhằm đáp ứng nhu cầu của các gia đình có phong cách sống kinh tế và hướng đến sự hài lòng về nơi ở.

Một số hạn chế của luận án và hướng nghiên cứu tiếp theo

Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã thực hiện công việc nghiên cứu song song với việc học tập và làm việc, trong bối cảnh thị trường bất động sản nhà ở chung cư đang có nhiều biến động Điều này đã dẫn đến một số hạn chế trong Luận án, cần được các nghiên cứu tiếp theo khắc phục và hoàn thiện.

Tại Việt Nam, đặc biệt là Thành phố Hà Nội, hiện chưa có số liệu đầy đủ về quá trình phát triển của các hộ gia đình từ khi hình thành đến khi mất đi Điều này đặc biệt rõ ràng khi thiếu thông tin chi tiết về quy mô và giai đoạn của gia đình trong việc mua và sinh sống tại các căn hộ chung cư Sự thiếu hụt này gây cản trở cho việc nghiên cứu liên tục và chính xác về các gia đình trong từng giai đoạn phát triển, đồng thời là một hạn chế lớn trong việc xác định các tiêu chí nhà ở và căn hộ chung cư mà họ lựa chọn.

Việc điều tra và lưu trữ thông tin về các thành viên trong gia đình cùng nơi ở của họ là rất quan trọng, giúp tạo nền tảng cho các nghiên cứu tiếp theo Điều này không chỉ cung cấp cơ sở dữ liệu cho các nghiên cứu mà còn là căn cứ để ban hành các chính sách chính xác liên quan đến gia đình và nhà ở.

Số liệu điều tra hiện tại còn hạn chế so với tổng số gia đình chọn căn hộ chung cư, và chỉ được thực hiện tại khu vực đô thị Hà Nội Để nâng cao tính ngẫu nhiên và đại diện của mẫu nghiên cứu, các nghiên cứu sau nên thu thập dữ liệu ở quy mô lớn hơn, phân loại các nhóm giai đoạn phát triển gia đình và các chỉ báo phong cách sống.

Trong 15 năm qua, thị trường chung cư đã có sự phát triển mạnh mẽ, với ít biến động đáng kể Điều này dẫn đến việc tiêu chí lựa chọn căn hộ vẫn chưa gặp phải nhiều vấn đề phát sinh bất lợi Nghiên cứu sắp tới sẽ tập trung vào việc phân tích sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn căn hộ dưới những điều kiện mới.

Vì vậy, các nghiên cứu sau có thể tiếp tục khắc phục hạn chế này

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

Dựa trên các kết luận nghiên cứu về phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình, tác giả đã đưa ra các giải pháp và khuyến nghị cho doanh nghiệp cùng cơ quan quản lý nhà nước Những khuyến nghị này tập trung vào phân khúc nhà ở chung cư tại đô thị Hà Nội và hầu hết các tỉnh thành phố trên cả nước, nhằm cải thiện hoạt động mua sắm và lựa chọn căn hộ chung cư để ở.

Trong thời gian tới, cần thiết phải có giải pháp hợp lý để thống kê và tổng hợp số liệu hàng năm, đồng thời phân tích dữ liệu về sự phát triển của gia đình và xu hướng di chuyển về nhà ở Việc này sẽ tạo ra cơ sở thực tế vững chắc cho các nghiên cứu sau này.

Tác giả đề xuất xây dựng hệ thống bộ chỉ số nhằm lựa chọn căn hộ chung cư để ở, đồng thời phát triển bộ tiêu chí về phong cách sống Điều này giúp xác định rõ ràng phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ, từ đó mở rộng quy mô điều tra, thúc đẩy các quyết định đầu tư về nhà ở phù hợp với thực tế phát triển kinh tế và dân cư.

Trong nghiên cứu này, tác giả đề xuất các giải pháp nhằm phát triển hệ thống lý thuyết về phong cách sống và chuẩn hóa thang đo phong cách sống trong nghiên cứu mua căn hộ chung cư tại Thành phố Hà Nội Luận án cũng xây dựng mô hình nghiên cứu tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở tại khu vực đô thị Hà Nội, phù hợp với sự phát triển hiện tại của thị trường chung cư.

Thị trường nhà ở chung cư đang trở nên cạnh tranh hơn bao giờ hết, với nhu cầu ngày càng tăng từ người dân đô thị Để đáp ứng nhu cầu này, các nhà đầu tư cần liên tục đổi mới trong xây dựng và thiết kế nhà ở chung cư Nghiên cứu về các tiêu chí lựa chọn nhà ở chung cư tại Việt Nam, đặc biệt là ở Hà Nội, sẽ cung cấp cái nhìn khách quan về phân khúc thị trường này Việc xác định rõ các tiêu chí lựa chọn sẽ giúp các nhà cung cấp nhà ở tạo ra lợi thế cạnh tranh bền vững.

Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC

CỦA TÁC GIẢ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN

1 Nguyễn Thị Tùng Phương (2017), "Mối liên hệ giữa giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư tại Thành phố Hà Nội", Tạp chí Thông tin &

Dự báo kinh tế xã hội, (ISSN 1859-0764), Số 142 năm 2017, tr 30-35

2 Nguyễn Thị Tùng Phương, Hoàng Văn Cường (2017), "Ảnh hưởng của phong cách sống đến lựa chọn các tiêu chí căn hộ chung cư tại khu vực đô thị - Nghiên cứu tại Thành phố Hà Nội", Tạp chí Kinh tế & Phát triển (ISSN 1859-0012), Số

3 Nguyễn Thị Tùng Phương (2014), "Chính sách phát triển nhà ở phúc lợi của Nhật Bản - Bài học cho xây dựng chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam", Hội thảo khoa học quốc tế tại Việt Nam, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam và SUMI Trust bank, tổ chức tại Hà Nội, ngày 6/8/2014, tr 196-206

4 Nguyễn Thị Tùng Phương, Mai Công Quyền (2013), "Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2011-2013 nhìn từ góc độ hàng tồn kho bất động sản nhà ở",

Hội thảo khoa học quốc tế Nhìn lại chặng đường phát triển kinh tế xã hội 5 năm

2011 -2015 và những điều chỉnh chiến lược, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế Quốc dân ngày 23/9/2013, tr 663-672

5 Nguyễn Thị Tùng Phương, Vũ Thị Minh (2016), "Một số giải pháp tạo vốn cho cải tạo xây dựng mới cá chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội", Kỷ yếu Hội thảo khoa học: Cơ chế, chính sách thu hút đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội, Viện nghiên cứu phát triển kinh tế xã hội Hà Nội -

UBND Thành Phố Hà Nội ngày 14/7//2016, tr 27-40

6 Nguyễn Thị Tùng Phương, Phạm Lan Hương, Nguyễn Hương Giang (2014),

Chính sách và chiến lược phát triển thị trường bất động sản nhà ở trong 6 tháng đầu năm 2014 đã tạo nền tảng vững chắc cho sự tăng trưởng trong 6 tháng cuối năm Hội thảo khoa học quốc gia về Kinh tế Việt Nam đã thảo luận sâu rộng về các biện pháp nhằm thúc đẩy thị trường này, góp phần nâng cao hiệu quả kinh tế và đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.

Nam 6 tháng đầu năm 2014 những thách thức mới, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế

Quốc dân ngày 16 tháng 7 năm 2014, tr 183-194

Ngày đăng: 15/11/2023, 15:13

TÀI LIỆU CÙNG NGƯỜI DÙNG

  • Đang cập nhật ...

TÀI LIỆU LIÊN QUAN

w