BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC THUỶ LỢI NGUYỄN ĐỨC DŨNG NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC PHÁT SINH CHI PHÍ XÂY DỰNG CỦA CÁC DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở, ĐẤT Ở DO CÔNG TY CP ĐỊA[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC THUỶ LỢI NGUYỄN ĐỨC DŨNG NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC PHÁT SINH CHI PHÍ XÂY DỰNG CỦA CÁC DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở, ĐẤT Ở DO CÔNG TY CP ĐỊA ỐC TÂN CẢNG LÀM CHỦ ĐẦU TƯ LUẬN VĂN THẠC SĨ TP HỒ CHÍ MINH – 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC THUỶ LỢI NGUYỄN ĐỨC DŨNG NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC PHÁT SINH CHI PHÍ XÂY DỰNG CỦA CÁC DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở, ĐẤT Ở DO CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC TÂN CẢNG LÀM CHỦ ĐẦU TƯ Chuyên ngành: Quản lý xây dựng Mã số: 60580302 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS LÊ VĂN HÙNG TP HỒ CHÍ MINH – 2015 LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan cơng trình nghiên cứu thân tác giả Các kết nghiên cứu kết luận luận văn trung thực, không chép từ nguồn hình thức nào.Việc tham khảo nguồn tài liệu (nếu có) thực trích dẫn ghi nguồn tài liệu tham khảo quy định Tác giả luận văn Nguyễn Đức Dũng i LỜI CẢM ƠN Luận văn thạc sĩ “Nghiên cứu giải pháp khắc phục phát sinh chi phí xây dựng dự án kinh doanh nhà ở, đất Công ty Cổ phần Địa ốc Tân Cảng làm chủ đầu tư” tác giả hoàn thành thời hạn quy định đảm bảo đầy đủ yêu cầu đề cương phê duyệt Tác giả xin chân thành cảm ơn giúp đỡ tận tình thầy cô Trường Đại học Thuỷ lợi, Ban Lãnh đạo Công ty CP Địa ốc Tân Cảng, đơn vị tư vấn, đối tác đồng nghiệp Đặc biệt tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo PGS.TS Lê Văn Hùng, tận tình hướng dẫn giúp đỡ để tác giả hoàn thành luận văn Mặc dù thân cố gắng hoàn thiện luận văn tất nhiệt tình lực mình, nhiên luận văn khơng thể tránh khỏi tồn tại, sai sót Tác giả mong nhận ý kiến đóng góp bảo thầy cô giáo, anh chị em bạn bè đồng nghiệp Xin chân thành cảm ơn! Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng HỌC VIÊN Nguyễn Đức Dũng ii năm 2015 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH vi DANH MỤC BẢNG BIỂU vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT viii PHẦN MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ CHI PHÍ XÂY DỰNG 1.1 Dự án kinh doanh nhà ở, đất đặc điểm loại hình dự án 1.1.1 Khái niệm dự án kinh doanh nhà ở, đất 1.1.2 Đặc điểm loại hình dự án kinh doanh nhà ở, đất .4 1.1.3 Phân tích số loại hình dự án kinh doanh nhà ở, đất 1.2 Tổng quan chi phí xây dựng phát sinh chi phí xây dựng 1.2.1 Tổng quan chi phí xây dựng (cpxd) .9 1.2.2 Tìm hiểu chung phát sinh chi phí xây dựng 12 1.2.3 Vai trị cơng tác quản lý CPXD việc hạn chế phát sinh CPXD .12 1.3 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng xác định nguyên nhân chủ yếu làm phát sinh chi phí xây dựng 14 1.3.1 Công tác khảo sát 16 1.3.2 Công tác quy hoạch, thiết kế .17 1.3.3 Biến động giá thay đổi chế sách 19 1.3.4 Công tác bồi thường, giải phóng mặt tái định cư 20 1.3.5 Quá trình làm việc với quan chuyên môn Nhà nước thủ tục giao thuê đất, lập quy hoạch, thỏa thuận thiết kế… kéo dài 20 1.4 Các mơ hình, hệ thống quản lý chi phí xây dựng cơng trình 22 1.4.1 Cở sở đề xuất mơ hình quản lý chi phí .22 1.4.2 Các mơ hình quản lý chi phí .23 1.5 Cơng tác quản lý CPXD cơng trình giới Việt Nam [1] .26 1.6 Kết luận chương 31 iii CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNG PHÁP LUẬN NGHIÊN CỨU 32 2.1 Cơ sở phương pháp nghiên cứu 32 2.1.1 Phương pháp điều tra 32 2.1.2 Phương pháp phân tích số liệu 32 2.1.3 Phương pháp sử dụng cho nghiên cứu 33 2.1.4 Quy trình nghiên cứu vấn đề phát sinh chi phí xây dựng 34 2.2 Cơng cụ sử dụng để nghiên cứu bước tiến hành công tác điều tra .35 2.2.1 Công cụ sử dụng để tiến hành nghiên cứu 35 2.2.2 Các bước tiến hành công tác điều tra 36 2.3 Kết luận chương 39 CHƯƠNG ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HẠN CHẾ PHÁT SINH CPXD CỦA CÁC DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở, ĐẤT Ở DO CÔNG TY CP ĐỊA ỐC TÂN CẢNG LÀM CHỦ ĐẦU TƯ .40 3.1 Thực trạng quản lý chi phí xây dựng dự án kinh doanh nhà ở, đất địa bàn TP Hồ Chí Minh 40 3.1.1 Sơ lược thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh qua thời kỳ 40 3.1.2 Thực trạng quản lý chi phí xây dựng dự án kinh doanh nhà ở, đất địa bàn TP Hồ Chí Minh 42 3.2 Giới thiệu chung Công ty CP Địa ốc Tân Cảng 49 3.3 Tình hình đầu tư xây dựng dự án kinh doanh nhà ở, đất Công ty CP Địa ốc Tân Cảng 50 3.3.1 Dự án khu dân cư quy mô 15,6 phường Phú Hữu, Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh 50 3.3.2 Dự án khu dân cư quy mơ 13,8 xã Tân Hịa, huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu 51 3.3.3 Dự án xây dựng Trung tâm y học an điều dưỡng, Trung tâm thể dục thể thao Hải đội tàu với quy mô 32.86ha phường Long Phước, Quận 51 3.3.4 Dự án xây dựng nhà công vụ khu đất 14.355m2 thuộc Khu dân cư phường Phú Hữu, quận .53 3.4 Đề xuất giải pháp hạn chế phát sinh CPXD để tiến hành KSĐT .55 3.5 Tổng hợp phân tích kết khảo sát điều tra giải pháp hạn chế 58 iv 3.5.1 Tổng hợp, phân tích kết KSĐT nguyên nhân phát sinh CPXD 58 3.5.2 Phân tích kết KSĐT giải pháp hạn chế 63 3.6 Các nhận xét kết điều tra 80 3.6.1 Các nguyên nhân phát sinh chi phí xây dựng 80 3.6.2 Các giải pháp hạn chế .81 3.7 Đề xuất giải pháp hạn chế phát sinh CPXD dự án Công ty CP Địa ốc Tân Cảng làm chủ đầu tư .82 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO .88 PHỤ LỤC 89 v DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH Hình 1.1 Phương pháp hình thành CPXD cơng trình 11 Hình 1.2 Mơ hình QLCP 23 Hình 1.3 Mơ hình QLCP 24 Hình 1.4 Mơ hình QLCP .25 Hình 2.2 Quy trình nghiên cứu 34 Hình 3.1 Biểu đồ thể phân phối tần suất NN1 59 Hình 3.2 Biểu đồ thể phân phối tần suất NN2 59 Hình 3.3 Biểu đồ thể phân phối tần suất NN3 59 Hình 3.4 Biểu đồ thể phân phối tần suất NN4 60 Hình 3.5 Biểu đồ thể phân phối tần suất NN5 60 Hình 3.6 Biểu đồ thể mức độ xảy nguyên nhân 63 Hình 3.7 Biểu đồ phân phối tần suất giải pháp NN4 .65 Hình 3.8 Biểu đồ đánh giá mức độ đồng ý giải pháp hạn chế (NN4) .66 Hình 3.9 Biểu đồ phân phối tần suất giải pháp NN5 .68 Hình 3.10 Biểu đồ đánh giá mức độ đồng ý giải pháp hạn chế (NN5) .70 Hình 3.11 Biểu đồ phân phối tần suất giải pháp NN1 .72 Hình 3.12 Biểu đồ đánh giá mức độ đồng ý giải pháp hạn chế (NN1) .73 Hình 3.13 Biểu đồ phân phối tần suất giải pháp NN2 .75 Hình 3.14 Biểu đồ đánh giá mức độ đồng ý giải pháp hạn chế (NN2) .76 Hình 3.15 Biểu đồ phân phối tần suất giải pháp NN3 .78 Hình 3.16 Biểu đồ đánh giá mức độ đồng ý giải pháp hạn chế (NN3) .79 vi DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.3 Thang điểm đánh giá 36 Bảng 3.1 Bảng KSĐT nhằm xác định mức độ đồng ý với giải pháp hạn chế .55 Bảng 3.2 Tổng hợp kết đánh giá mức độ xuất nguyên nhân 58 Bảng 3.3 Tổng hợp ý kiến đánh giá giải pháp hạn chế (NN4) 64 Bảng 3.4 Tổng hợp kết đánh giá mức độ đồng ý giải pháp cho NN4 66 Bảng 3.5 Tổng hợp ý kiến đánh giá giải pháp hạn chế (NN5) 68 Bảng 3.6 Tổng hợp kết đánh giá mức độ đồng ý giải pháp cho NN5 70 Bảng 3.7 Tổng hợp ý kiến đánh giá giải pháp hạn chế (NN1) 71 Bảng 3.8 Tổng hợp kết đánh giá mức độ đồng ý giải pháp cho NN1 73 Bảng 3.9 Tổng hợp ý kiến đánh giá giải pháp hạn chế (NN2) 74 Bảng 3.10 Tổng hợp kết đánh giá mức độ đồng ý giải pháp cho NN2 76 Bảng 3.11 Tổng hợp ý kiến đánh giá giải pháp hạn chế (NN3) .77 Bảng 3.12 Tổng hợp kết đánh giá mức độ đồng ý giải pháp cho NN3 79 Bảng 3.13 Đề xuất giải pháp hạn chế nguyên nhân 84 vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BT-GPMB Bồi thường-Giải phóng mặt CB-CNV Cán bộ-Cơng nhân viên CP Cổ phần CPXD Chi phí xây dựng CQCM Cơ quan chuyên môn CSHT Cơ sở hạ tầng FDI Foreign Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài) KTKT Kinh tế Kỹ thuật KSĐT Khảo sát điều tra MĐXD Mật độ xây dựng QLDA Quản lý dự án QLCP Quản lý chi phí TMĐT Tổng mức đầu tư Thơng tư số 04/2010/TT-BXD Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 Bộ Xây dựng TVTK Tư vấn thiết kế VCCI Vietnam Chamber of Commerce and Industry (Phịng Thương mại Cơng nghiệp Việt Nam) WTO World Trade Organization (Tổ chức Thương mại Thế giới) XDCT Xây dựng cơng trình viii