luận văn thạc sĩ kinh tế nghiên cứu thực trạng và đề xuất cơ chế quản lý sử dụng đất đối với các công trình ngầm

Chủ nhiệm đề tài: Vũ Sỹ Kiên MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT …… … ……………………………… ii DANH MỤC CÁC BẢNG ………………… ………… ……………………….iii DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH…………… ………… ……………………… iv BÀI TÓM TẮT…………………………… ……………… ……………… … v Chương 1: TỔNG QUAN NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI……………… 1.1 Đặt vấn đề… ……….1 1.2 Cơ sở lý luận quản lý, sử dụng đất công trình ngầm 1.3 Những mục tiêu đặt cách tiếp cận 46 Chương 2: PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 48 2.1 Phạm vi, đối tượng nghiên cứu .48 2.2 Nội dung nghiên cứu .48 2.3 Phương pháp nghiên cứu .48 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 50 3.1 Những quy định pháp luật quản lý, sử dụng đất xây dựng cơng trình ngầm Việt Nam 50 3.2 Thực trạng quản lý, sử dụng đất công trình ngầm Việt Nam .54 3.2.1 Khái qt chung quản lý, sử dụng đất cơng trình ngầm 54 3.2.2 Thực trạng quản lý, sử dụng đất cơng trình ngầm gắn với thị trường bất động sản 62 3.2.3 Thực trạng quản lý, sử dụng đất cơng trình ngầm theo độ sâu 64 3.2.4 Về thu tiền sử dụng đất xây dựng cơng trình ngầm 73 3.2.5 Thực trạng cơng tác cấp giấy chứng nhận cơng trình ngầm .76 3.2.6 Thực trạng đo đạc lập đồ sử dụng đất cơng trình ngầm .79 3.2.7 Đánh giá chung 81 3.3 Đề xuất chế quản lý, sử dụng đất công trình ngầm .83 3.3.1 Những quy định chung .83 3.3.2 Phân loại sử dụng đất cơng trình ngầm .83 3.3.3 Thống kê, kiểm kê sử dụng đất cơng trình ngầm 86 3.3.4 Cơ chế quản lý, sử dụng đất theo tầng không gian ngầm .87 3.3.5 Về thu hồi đất, giải phóng mặt 92 3.3.6 Về chế tài sử dụng đất cơng trình ngầm 93 3.3.7 Về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cơng trình ngầm 95 3.3.8 Về thời hạn sử dụng đất cơng trình ngầm 96 3.3.9 Về đo đạc, sở liệu, thông tin sử dụng đất cơng trình ngầm 96 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 99 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt BOT Tên chữ viết tắt Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao BT Xây dựng - Chuyển giao BQ bình qn CTN CVCX DT cơng trình ngầm cơng viên xanh diện tích DTTN diện tích tự nhiên GCN Giấy chứng nhận GIS Hệ thống thông tin địa lý GPS Hệ thống định vị toàn cầu HĐND Hội đồng nhân dân HTKT Hạ tầng kỹ thuật KCN khu công nghiệp KGN không gian ngầm LĐ lao động MĐ mục đích MT mơi trường nnk người khác NXB QL QH, KHSDĐ Nhà xuất quốc lộ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất QHC quy hoạch chung QSD quyền sử dụng SDĐ sử dụng đất TB trung bình TTTM Trung tâm thương mại UBND Uỷ ban nhân dân XK xuất DANH MỤC CÁC BẢNG Tên bảng Trang Bảng 1.1 Phân loại CTN theo cấp cơng trình Bảng 1.2 Thời hạn sử dụng đất Trung Quốc 41 DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH Hình ảnh Trang Hình 1.1 Hệ thống HTKT thị Hình 1.2 Hình ảnh tàu điện ngầm Nhật Bản 16 Hình 1.3 Hình ảnh ga tàu điện ngầm Nga 21 Hình 3.1 Phương án tuyến tàu điện ngầm Nhổn - ga Hà Nội 55 Hình 3.2 Sơ đồ phân đoạn Metro Nhổn - ga Hà Nội 55 Hình 3.3 Khắc phục tình trạng mạng nhện 65 Hình 3.4 Mạng mạng ngầm HTKT 65 Hình 3.5 Hình ảnh hào HTKT 66 Hình 3.6 Hầm kết hợp HTKT 67 Hình 3.7 Hầm đường qua đèo Hải Vân 69 Hình 3.8 Phối cảnh bãi đậu xe ngầm vườn hoa Vạn Xuân 70 Hình 3.9 Phối cảnh bãi đậu xe ngầm Cơng viên Lê Văn Tám 71 Hình 3.10 Các loại đường dây, đường ống ngầm 76 Hình 3.11 Bản đồ đường tàu điện ngầm 80 Chủ nhiệm đề tài: ThS Vũ Sỹ Kiên BÀI TÓM TẮT Khai thác sử dụng đất không gian ngầm giải pháp để tăng diện tích xây dựng nhằm nâng cao mật độ sử dụng đất, đặc biệt đô thị, đảm bảo giao thông thông suốt, bảo tồn kiến trúc bề mặt, cung ứng đầy đủ nhà dịch vụ cơng cộng, góp phần phát triển bền vững ứng phó với biến đổi khí hậu tồn cầu Quỹ đất bề mặt đất nước nói chung thị lớn tình trạng khan hiếm, khơng gian xanh, khơng gian công cộng ngày thu hẹp, Nhu cầu tính văn minh, đại mỹ quan thị đòi hỏi việc phát triển phải hướng đến khả tận dụng, phát triển song song chiều cao lẫn chiều sâu đô thị Trong đó, vấn đề chiều cao thị ý phát triển năm gần đây, vấn đề chiều sâu, vấn đề khơng gian ngầm dường chưa quan tâm mức Sử dụng, khai thác khơng gian ngầm có hiệu quả, tiết kiệm đất đai bố trí hợp lý cơng trình mặt đất góp phần thúc đẩy q trình phát triển đô thị, nâng cao chất lượng sống cư dân thị Nó góp phần tạo nên hợp lý quy hoạch tổng mặt xây dựng đô thị, giúp sử dụng hợp lý, tiết kiệm hiệu quỹ đất xây dựng đô thị để xây dựng nhà ở, cơng trình phục vụ lợi ích cơng cộng, cơng trình hạ tầng kỹ thuật thị, đặc biệt cơng trình giao thơng ngầm (tuyến, nhà ga, bãi đỗ xe, hầm cho người bộ, ) thị Góp phần bảo vệ mơi trường, sinh thái đô thị, việc thực đề tài "Nghiên cứu thực trạng đề xuất chế quản lý, sử dụng đất cơng trình ngầm"là cần thiết Mục tiêu đề tài: Nghiên cứu sở lý luận thực tiễn việc quản lý, sử dụng đất xây dựng cơng trình ngầm; Đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng đất công trình ngầm từ đề xuất chế quản lý, sử dụng đất cơng trình ngầm phục vụ bổ sung, sửa đổi hoàn thiện quy định pháp luật đất đai Nội dung nghiên cứu: Từ nghiên cứu sở lý luận việc quản lý, sử dụng đất cơng trình ngầm; nghiên cứu kinh nghiệm số nước giới kết hợp đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất cơng trình ngầm Việt Nam (qua điều tra khảo sát địa bàn 05 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Hà Nội, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Bình Dương thành phố Hồ Chí Minh) từ đưa đề xuất chế quản lý, sử dụng đất cơng trình ngầm thời gian tới Phương pháp nghiên cứu: Đây hướng nghiên cứu mới, đề tài vận dụng phương pháp: Phương pháp tiếp cận hệ thống; Phương pháp kế thừa; Phương pháp điều tra, khảo sát; So sánh; Phương pháp chuyên gia;… Kết nghiên cứu đề tài cho thấy: Vấn đề tiến hành khai thác sử dụng đất khơng gian ngầm để xây dựng cơng trình ngầm có ý nghĩa lớn người, phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt giai đoạn nay, người hướng tới mục tiêu sử dụng đất hợp lý, khoa học, hiệu phát triển bền vững Pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể quản lý, sử dụng đất KGN, CTN, nhiên có quy định bước đầu vấn đề Việc nghiên cứu học tập kinh nghiệm quốc tế quan trọng Cơ chế, sách quản lý, sử dụng đất KGN, CTN quốc gia khác có đặc điểm khác nhau, tùy thuộc vào đặc điểm kinh tế - xã hội thể chế trị Những quy định pháp luật liên quan đến KGN, CTN nước thường điều chỉnh pháp luật dân sự, đất đai xây dựng Ở hầu hết quốc gia, quyền sở hữu đất đai bao gồm phần phần không gian ngầm khu đất, nhiên số nước quyền sở hữu phần KGN có giới hạn có điều kiện Việc đề xuất chế chung quản lý, sử dụng đất KGN, CTN, như: đo đạc lập đồ, xây dựng sở liệu phục vụ công tác quy hoạch, đầu tư xây dựng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KGN quyền sở hữu CTN; xác định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất KGN, CTN; thu tiền sử dụng đất thu hồi đất, giải phóng mặt xây dựng CTN có ý nghĩa bước đầu giải vấn đề vướng mắc từ thực tiễn nước ta, phục vụ sửa đổi pháp luật đất đai pháp luật có liên quan (dân sự, đầu tư, xây dựng) Đây vấn đề phức tạp nhạy cảm, cần tiếp tục việc nghiên cứu thêm kinh nghiệm nước giới tổng kết thực tiễn quản lý, sử dụng đất xây dựng cơng trình ngầm Việt Nam Bước đầu ban hành quy định thử nghiệm quản lý, sử dụng đất xây dựng CTN thành phố Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh việc khai thác KGN để xây dựng tuyến tàu điện ngầm, đường hành bãi đậu xe, kết hợp xây dựng TTTM khu vực trung tâm thành phố, khu vực có lợi thương mại; xây dựng quy định tạm thời để thu hút nhà đầu tư nước nước khai thác sử dụng đất KGN giải nhiều vấn đề khu vực ASTRACTS The exploitation and use of underground space is the way to increase the construction area for the enhancement of land use density especially in the urban area but still ensure the traffic and preserve the architecture on the surface and furnish housing and public services aimed at the sustainable development and coping with the global climate change Surfaced land of the country in general and big cities in particular is currently in the scarcity with the space for the green and for the public being narrowed The effective use and exploitation of underground space and the rational arrangement of underground works will help promote the urban development and living quality of urban residents It will contribute to the more rationality in the planning for urban construction area and help the rational and effective use of urban land area for the construction of buildings and works for public benefits, technical facilities especially underground transportation works (line, station, parking, pedestrian underpass, ) In order to help protect environment, urban ecology, the implementation of the research theme: “The Study on the actual situation and propose mechanism on the management and land use on underground works” is necessary Objectives: - To study theoretical and practical basis of the management and land use of underground works construction; - To assess on the actual situation of management and land use of underground works for the proposal of mechanism for the effective management and land use thereof in order for the supplementation and revision of the relevant land legislation Contents of research: - Survey and Study the experience of several countries in the world - Assess the actual situation of management and land use of underground works in Vietnam (5 cities and provinces including Hanoi, Quang Ninh, Da nang, Binh Duong and Ho Chi Minh city) - Propose mechanism on the management and land use with respect to underground works in the future Research methods: Approach method, inherit method, field survey method, comparison method, expert method Research results: The exploitation of underground space for the construction of underground works is of great significance to the humans and to the socioeconomic development especially at the time being when the world tends to the effective, scientific land use for the sustainable development Currently there have not been concrete regulations on the management and land use with respect to the underground space and works however there have been several initial provisions hereof In most countries, land ownership rights include the rights over the surfaced space of the land and rights over the underground space, however in some countries the ownership for the underground is limited and conditional The proposal on the general mechanism on the management and land use for underground space and works including: survey and measurement for mapping, establishment of database for planning, investment and construction of underground works, granting of underground space and works titles, land use payment, land recovery and clearance for the construction of underground works, will help solve the problems arisen from the reality in Vietnam nowadays and serve for the revision of land regulations and relevant legislations (civil matters, investment, construction) This matter is a complicated and sensitive matter which requires for the continuous study on the experience of other countries in the world and the assessment of actual management and land use of underground works in Vietnam Chương TỔNG QUAN NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI 1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ Khai thác sử dụng đất, bao gồm không gian mặt đất không gian ngầm (KGN), khai thác KGN giải pháp thích hợp để tăng diện tích xây dựng nhằm nâng cao mật độ sử dụng đất, đặc biệt đô thị, đảm bảo giao thông thông suốt, bảo tồn kiến trúc bề mặt, cung ứng đầy đủ nhà dịch vụ cơng cộng, góp phần phát triển bền vững ứng phó với biến đổi khí hậu toàn cầu Tùy thuộc vào điều kiện kinh tế nước tầm nhìn chiến lược, lực giới chuyên môn nhà đầu tư mà quy mơ hướng phát triển cơng trình ngầm thị nước có trình độ chất lượng khác Trên giới nay, lĩnh vực phát triển đô thị khai thác đầu tư bất động sản, ngồi khái niệm cơng trình, tổ hợp cơng trình ngầm đơn lẻ xuất khái niệm hơn, rộng "đô thị ngầm", "thành phố phát triển hướng phía mặt đất", Tại Việt Nam, năm gần đây, tốc độ thị hố nước ta ngày nhanh, hệ thống đô thị phát triển số lượng, chất lượng quy mô; đặc biệt thị lớn TP Hồ Chí Minh, Hà Nội thành phố thuộc Trung ương Tốc độ phát triển nóng tạo áp lực hạ tầng thị, nhà - văn phịng, giao thông đô thị không gian công cộng đô thị, Quỹ đất bề mặt đất nước nói chung thị lớn tình trạng khan hiếm, không gian xanh, không gian công cộng ngày thu hẹp, khiến người dân đô thị cảm thấy trở nên bối, Những điều cộng với nhu cầu tính văn minh, đại mỹ quan thị địi hỏi việc phát triển phải hướng đến khả tận dụng, phát triển song song chiều cao lẫn chiều sâu thị Trong đó, vấn đề chiều cao thị ý phát triển năm gần đây, vấn đề chiều sâu, vấn đề KGN dường chưa quan tâm mức Có thể nói rằng, hoạt động xây dựng, cải tạo phát triển đô thị, đặc biệt đô thị lớn Việt Nam nay, ln ln phải có kết hợp chặt chẽ hữu cơng trình mặt đất cơng trình xây dựng mặt đất Sử dụng, khai thác KGN có hiệu quả, tiết kiệm đất đai bố trí hợp lý cơng trình mặt đất góp phần thúc đẩy q trình phát triển đô thị, nâng cao chất lượng sống cư dân thị Nó góp phần tạo nên hợp lý quy hoạch tổng mặt xây dựng đô thị, giúp sử dụng hợp lý, tiết kiệm hiệu quỹ đất xây dựng đô thị để xây dựng nhà ở, cơng trình phục vụ lợi ích cơng cộng, cơng trình hạ tầng kỹ thuật thị, đặc biệt cơng trình giao thơng ngầm (tuyến, nhà ga, bãi đỗ xe, hầm cho người bộ, ) thị Góp phần bảo vệ mơi trường, sinh thái thị, Chính vậy, KGN thị khơng cơng trình mang tính hạ tầng kỹ thuật (HTKT) hệ thống đường dây, đường ống, tuyến đường tàu điện ngầm, bãi đậu xe, hầm đường ô tô, đường bộ, mà KGN cịn tổ hợp trung tâm thương mại (TTTM), trung tâm sinh hoạt công cộng, vui chơi giải trí, cơng trình đa chức chí hướng tới văn phịng, Tuy nhiên, với ý đến vấn đề KGN dự án nói riêng vấn đề phát triển KGN thị nói chung; cịn nhiều bất cập, cản trở công tác phát triển KGN đô thị Việt Nam cản trở hoạt động đầu tư vào dự án hạng mục công trình ngầm (CTN) nhà đầu tư Những điều dẫn đến thực trạng bất cập vấn đề phát triển không gian ngầm - xu tất yếu mà phải tính tốn đến Đó lý nghiên cứu thực đề tài "Nghiên cứu thực trạng đề xuất chế quản lý, sử dụng đất cơng trình ngầm" 1.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT CƠNG TRÌNH NGẦM 1.2.1 Khái niệm a) Khơng gian ngầm sử dụng đất không gian ngầm * Không gian ngầm không gian tạo hay sử dụng mặt đất (Space created or used underground), hình thành q trình tự nhiên (các hang động tự nhiên,…) tác động người (các cơng trình ngầm) Thực tế người sống gắn với không gian vũ trụ, không gian đại dương để thúc đẩy việc khai thác sử dụng an toàn, bền vững, hợp lý có hiệu khơng gian ngầm - “địa không gian” này, điều thiếu phải có tầm nhìn, phát triển cơng nghệ phổ rộng lĩnh vực Khai thác sử dụng không gian ngầm xu hướng phát triển tất yếu nhân loại, người vốn sinh sống hang đá thiên nhiên Các loại động vật có hang để chim có tổ Lồi người xây dựng hàng loạt cơng trình mặt đất; lại sâu vào lịng đất Có thể nhận thấy không gian ngầm bao gồm loại: 10