TỔNG QUAN NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
Đặt vấn đề…
Khai thác sử dụng đất, bao gồm cả không gian trên mặt đất và không gian ngầm (KGN), trong đó khai thác KGN là giải pháp thích hợp để tăng diện tích xây dựng nhằm nâng cao mật độ sử dụng đất, đặc biệt đối với các đô thị, vẫn đảm bảo giao thông thông suốt, bảo tồn các kiến trúc bề mặt, cung ứng đầy đủ nhà ở và các dịch vụ công cộng, góp phần phát triển bền vững và ứng phó với biến đổi khí hậu toàn cầu.
Tùy thuộc vào điều kiện kinh tế của mỗi nước cũng như tầm nhìn chiến lược, năng lực của giới chuyên môn và các nhà đầu tư mà quy mô và hướng phát triển công trình ngầm đô thị của các nước có trình độ và chất lượng rất khác nhau Trên thế giới hiện nay, trong lĩnh vực phát triển đô thị và khai thác đầu tư bất động sản, ngoài những khái niệm về công trình, tổ hợp công trình ngầm đơn lẻ đã xuất hiện các khái niệm mới hơn, rộng hơn như "đô thị ngầm", "thành phố phát triển hướng về phía dưới mặt đất",
Tại Việt Nam, trong những năm gần đây, tốc độ đô thị hoá của nước ta ngày càng nhanh, hệ thống đô thị phát triển cả về số lượng, chất lượng và quy mô; đặc biệt là ở các đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội và các thành phố thuộc Trung ương Tốc độ phát triển nóng đã tạo các áp lực về hạ tầng đô thị, về nhà ở - văn phòng, giao thông đô thị và không gian công cộng trong đô thị,
Quỹ đất bề mặt của đất nước nói chung và các đô thị lớn đã ở tình trạng khan hiếm, các không gian xanh, không gian công cộng ngày một thu hẹp, khiến người dân đô thị cảm thấy trở nên bức bối, Những điều này cộng với nhu cầu về tính văn minh, hiện đại và mỹ quan đô thị đã và đang đòi hỏi việc phát triển phải hướng đến khả năng tận dụng, phát triển song song cả về chiều cao lẫn chiều sâu của đô thị Trong đó, vấn đề chiều cao đô thị đã được chú ý phát triển trong mấy năm gần đây, nhưng vấn đề chiều sâu, vấn đề KGN thì dường như vẫn chưa được quan tâm đúng mức
Có thể nói rằng, trong hoạt động xây dựng, cải tạo và phát triển đô thị, đặc biệt đối với các đô thị lớn của Việt Nam hiện nay, chúng ta luôn luôn phải có sự kết hợp chặt chẽ và hữu cơ giữa các công trình trên mặt đất và công trình được xây dựng dưới mặt đất Sử dụng, khai thác KGN có hiệu quả, tiết kiệm đất đai cũng như bố trí hợp lý các công trình dưới mặt đất góp phần thúc đẩy quá trình phát triển đô thị, nâng cao chất lượng sống của cư dân đô thị Nó góp phần tạo nên sự hợp lý hơn của quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng đô thị, giúp sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả quỹ đất xây dựng đô thị để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ lợi ích công cộng, các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, đặc biệt các công trình giao thông ngầm (tuyến, nhà ga, bãi đỗ xe, hầm cho người đi bộ, ) trong đô thị Góp phần bảo vệ môi trường, sinh thái đô thị,
Chính vì vậy, KGN đô thị không chỉ là những công trình mang tính hạ tầng kỹ thuật (HTKT) như hệ thống đường dây, đường ống, các tuyến đường tàu điện ngầm, bãi đậu xe, hầm đường ô tô, đường bộ, mà KGN còn có thể là những tổ hợp trung tâm thương mại (TTTM), trung tâm sinh hoạt công cộng, vui chơi giải trí, những công trình đa chức năng trong đó thậm chí hướng tới là văn phòng,
Tuy nhiên, cũng với sự chú ý đến vấn đề KGN trong các dự án nói riêng và vấn đề phát triển KGN đô thị nói chung; vẫn còn rất nhiều những bất cập, cản trở công tác phát triển KGN trong đô thị Việt Nam cũng như cản trở hoạt động đầu tư vào các dự án và hạng mục công trình ngầm (CTN) của các nhà đầu tư
Những điều này dẫn đến một thực trạng hết sức bất cập trong vấn đề phát triển không gian ngầm - một xu thế tất yếu mà chúng ta phải tính toán đến Đó là lý do nghiên cứu thực hiện đề tài " Nghiên cứu thực trạng và đề xuất cơ chế quản lý, sử dụng đất đối với các công trình ngầm"
Cơ sở lý luận về quản lý, sử dụng đất công trình ngầm
1.2.1 Khái niệm a) Không gian ngầm và sử dụng đất không gian ngầm
* Không gian ngầm là không gian được tạo ra hay sử dụng dưới mặt đất (Space created or used underground), nó có thể được hình thành bởi quá trình tự nhiên (các hang động tự nhiên,…) hoặc bởi sự tác động của con người (các công trình ngầm).
Thực tế con người đã và đang sống gắn với không gian vũ trụ, không gian đại dương và để thúc đẩy việc khai thác sử dụng an toàn, bền vững, hợp lý và có hiệu quả không gian ngầm - “địa không gian” này, điều không thể thiếu được là phải có tầm nhìn, sự phát triển công nghệ trên một phổ rộng các lĩnh vực.
Khai thác sử dụng không gian ngầm là xu hướng phát triển tất yếu của nhân loại, vì con người vốn đã sinh sống trong các hang đá thiên nhiên Các loại động vật đều có hang để ở như con chim có tổ Loài người xây dựng hàng loạt các công trình trên mặt đất; nay lại đi sâu vào lòng đất
Có thể nhận thấy không gian ngầm bao gồm 2 loại:
- Được hình thành một cách tự nhiên, đó là các hang động tự nhiên được hình thành trong lòng đất hoặc trong lòng các núi đá, trong đó người ta có thể khai thác vào mục đích du lịch, nghiên cứu, chôn lấp, che dấu, quốc phòng, an ninh,…hoặc đơn giản là bảo tồn các giá trị lịch sử, tự nhiên mà chưa đưa vào khai thác, sử dụng cho các mục đích (kinh tế, du lịch,…).
- Được hình thành bởi sự tác động của con người và phục vụ mục đích sử dụng của con người, đơn giản được hiểu là việc hình thành một không gian nhân tạo dưới lòng đất, hoặc là việc tổ chức không gian dưới lòng đất để xây dựng các công trình ngầm.
* Sử dụng đất không gian ngầm
Như vậy, việc khai thác KGN phục vụ các mục đích của con người ta có hoạt động sử dụng đất KGN, việc sử dụng đất KGN có thể là khai thác tự nhiên (giữ nguyên đặc tính không gian ngầm) hoặc chủ động xây dựng các công trình để khai thác sử dụng đất không gian ngầm (tổ chức lại, xây dựng lại không gian ngầm theo mục đích nhất định). Đặc biệt đối với các đô thị, KGN ở khu vực đô thị phải được tổ chức khai thác tốt, từ khâu định hướng, quy hoạch, khai thác và sử dụng Để làm tốt nhiệm vụ này, một số nguyên tắc cần đảm bảo:
- Không gian ngầm (trước hết tại các đô thị) cần được quy hoạch, xây dựng, quản lý và sử dụng Quy hoạch phát triển không gian đô thị trên mặt đất phải kết hợp chặt chẽ với việc sử dụng an toàn và hiệu quả không gian ngầm.
- Việc sử dụng KGN để xây dựng CTN phải bảo đảm sử dụng đất tiết kiệm, bảo vệ môi trường và các yêu cầu về quốc phòng, an ninh.
Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn hai quan niệm: quan niệm thứ nhất mặt đất trong khái niệm KGN được tính từ cốt tự nhiên (hoặc mặt nước biển) và quan niệm thứ hai KGN là phần không gian nằm dưới móng của các công trình trên mặt đất hoặc tính từ độ sâu 30-40 m (30 m là giới hạn theo kinh nghiệm của Pháp và 40 m theo kinh nghiệm của Nhật) Giải quyết vấn đề này có ý nghĩa rất lớn đến công tác quản lý, khai thác KGN, CTN. b) Công trình ngầm và sử dụng đất công trình ngầm
Có nhiều khái niệm về CTN tuỳ thuộc vào mục đích khác nhau của người sử dụng.
- Theo pháp luật xây dựng:
Lần đầu tiên khái niệm về CTN đô thị đã được Nghị định số 41/2007/NĐ-
CP ngày 22 tháng 3 năm 2007 của Chính phủ về xây dựng ngầm đô thị quy định như sau: Công trình ngầm đô thị là những công trình được xây dựng ngầm dưới đất tại đô thị, bao gồm công trình hạ tầng kỹ thuật ngầm; công trình giao thông ngầm; công trình công cộng ngầm và phần ngầm của các công trình xây dựng.
"Công trình ngầm đô thị" là những công trình được xây dựng dưới mặt đất tại đô thị bao gồm: công trình công cộng ngầm, công trình giao thông ngầm, các công trình đầu mối kỹ thuật ngầm và phần ngầm của các công trình xây dựng trên mặt đất, công trình đường dây, cáp, đường ống kỹ thuật ngầm, hào và tuy nen kỹ thuật
"Công trình đường dây, cáp, đường ống kỹ thuật ngầm" là các công trình đường ống cấp nước, cấp năng lượng, thoát nước; công trình đường dây cấp điện, thông tin liên lạc được xây dựng dưới mặt đất.
"Tuy nen kỹ thuật" là công trình ngầm theo tuyến có kích thước lớn đủ để đảm bảo cho con người có thể thực hiện các nhiệm vụ lắp đặt, sửa chữa và bảo trì các thiết bị, đường ống kỹ thuật.
"Hào kỹ thuật" là công trình ngầm theo tuyến có kích thước nhỏ để lắp đặt các đường dây, cáp và các đường ống kỹ thuật.
"Cống, bể kỹ thuật" là hệ thống ống, bể cáp để lắp đặt đường dây, cáp ngầm thông tin, viễn thông, cáp truyền dẫn tín hiệu, cáp truyền hình, cáp điện lực, chiếu sáng.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy các khái niệm này chưa đầy đủ, chưa bao quát hết tất cả các công trình ngầm, như: công trình ống dẫn dầu, dẫn khí ngầm; đường ô tô cao tốc; hầm qua núi; hầm dưới đáy biển; hầm qua sông;… tức là còn nhiều các công trình ngầm nằm ngoài đô thị.
- Theo pháp luật về đất đai
Hiến pháp và pháp luật đất đai, dân sự chỉ có những quy định chung nhất về sử dụng đất trong lòng đất mà chưa đề cập đến công trình ngầm:
Những mục tiêu đặt ra và cách tiếp cận
1.3.1 Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng đất các công trình ngầm.
- Đề xuất cơ chế quản lý, sử dụng đất đối với các công trình ngầm phục vụ bổ sung, sửa đổi và hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai.
1.3.2 Cách tiếp cận Đây là hướng nghiên cứu mới, thực tiễn ở Việt Nam còn hạn chế, do đó nghiên cứu có sự tiếp cận qua việc học tập kinh nghiệm quốc tế Thông qua cách tiếp cận này để nghiên cứu, tổ chức điều tra, khảo sát thu thập các thông tin, dữ liệu trong và ngoài nước; phân tích thực trạng sử dụng đất, khai thác KGN, xây dựng các công trình ngầm để đề xuất những cơ chế, quy định về quản lý, sử dụng đất đối với các công trình ngầm trong thời gian tới. Đề tài áp dụng phương pháp tiếp cận hệ thống: Tiếp cận thực tế, hồ sơ, tài liệu, số liệu, văn bản liên quan nhằm rà soát, phát hiện và hệ thống hoá các vấn đề đưa ra trong báo cáo khoa học của đề tài Đồng thời có kế thừa các kết quả nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan Áp dụng phương pháp điều tra, khảo sát: Thực hiện điều tra thực tế làm cơ sở đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao, cho thuê đất xây dựng công trình ngầm trên địa bàn các tỉnh, thành phố: Hà Nội, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Bình Dương và thành phố Hồ Chí Minh Vận dụng phương pháp chuyên gia: Tham vấn, trưng cầu ý kiến các nhà khoa học, các chuyên gia có kiến thức và kinh nghiệm trong lĩnh vực nghiên cứu (Bộ Xây dựng, Bộ Giao thông vận tải, Đại học Xây dựng, Đại học Kiến trúc,…) thông qua hội thảo khoa học, diễn đàn, đối thoại trực tiếp, góp ý hoặc phản biện kết quả nghiên cứu.
Các kinh nghiệm quản lý, sử dụng đất công trình ngầm có thể vận dụng trong điều kiện Việt Nam
- Khi đô thị phát triển nhanh, khối lượng vận chuyển hành khách trở nên lớn, đặc biệt là khi số thống kê dòng hành khách ổn định trên 20 nghìn người trong 1 giờ theo 1 hướng, cần phải giải quyết nhờ tàu điện ngầm (Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh).
- Học tập kinh nghiệm của Đức về quyền sở hữu đất là quyền sở hữu cả phần trên và phần dưới mặt đất đến tâm trái đất Tuy nhiên, người sở hữu đất không được cấm sự can thiệp của người khác đối với những độ cao hay độ sâu của khu đất không mang lại lợi ích gì.
- Về địa dịch, công tác đo đạc và sở hữu khối theo kinh nghiệm của Pháp.
- Về bồi thường: KGN công cộng ở độ sâu dưới 40m, Chính phủ có thể sử dụng KGN vô điều kiện ở độ sâu trên 40m Ở độ sâu lớn hơn 2D (D là đường kính của hầm), tức là khoảng 12m thì không đền bù tài sản trên mặt đất Có thể kết hợp kinh nghiệm của Pháp trong công tác bồi thường.
- Về nội dung quy hoạch, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CTN của Trung Quốc.
- Áp dụng giải pháp xã hội hoá các nguồn vốn đầu tư xây dựng CTN nhằm giảm gánh nặng ngân sách cho Chính phủ, Nhà nước vừa không phải đầu tư ngân sách lớn cho việc xây dựng công trình, không phải bố trí nhân lực, bộ máy quản lý và duy trì hoạt động công trình,… Đây là hình thức khá phổ biến ở các nước nhằm thúc đẩy phát triển công trình ngầm và thị trường bất động sản.
PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 48 2.1 Phạm vi, đối tượng nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan về quản lý, sử dụng đất xây dựng các công trình ngầm trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội.
- Nghiên cứu, điều tra, khảo sát và đánh giá thực trạng về quản lý, sử dụng đất xây dựng các công trình ngầm trên địa bàn 05 tỉnh, thành phố: Hà Nội, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Bình Dương và thành phố Hồ Chí Minh.
- Nghiên cứu, khảo sát và đánh giá, học tập kinh nghiệm về quản lý, sử dụng đất xây dựng các công trình ngầm của một số quốc gia trên thế giới vận dụng vào thực tiễn Việt Nam.
- Đề xuất cơ chế quản lý, sử dụng đất đối với các công trình ngầm nhằm hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai ở Việt Nam.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp tiếp cận hệ thống: Tiếp cận thực tế, hồ sơ, tài liệu, số liệu, văn bản liên quan nhằm rà soát, phát hiện và hệ thống hoá các vấn đề đưa ra trong báo cáo khoa học của đề tài
- Phương pháp kế thừa: Thu thập và nghiên cứu tài liệu trong và ngoài nước có liên quan Kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chương trình, công trình, dự án, đề tài khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra, khảo sát: Thực hiện điều tra thực tế làm cơ sở đánh giá thực trạng sử dụng đất xây dựng CTN trên địa bàn các tỉnh, thành phố:
Hà Nội, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Bình Dương và thành phố Hồ Chí Minh.
- Phương pháp tổng hợp và xử lý dữ liệu: Việc tổng hợp số liệu, xử lý dữ liệu, phiếu điều tra, phân tích, đánh giá bằng phần mềm chương trình bảng tính Excel 2003 Trên cơ sở kết quả điều tra, thu thập dữ liệu, vận dụng phương pháp tổng hợp để kết xuất thông tin và phương pháp xử lý dữ liệu để phân tích, đánh giá, đề xuất những giải pháp mới và kết quả nghiên cứu.
- Phương pháp so sánh: Vận dụng phương pháp này trong việc so sánh để phân tích, lựa chọn những luận điểm, giải pháp hợp lý, đặc biệt là những kinh nghiệm của các nước trên thế giới, đảm bảo tính tương đồng, phù hợp.
- Phương pháp chuyên gia: Tham vấn, trưng cầu ý kiến các nhà khoa học,các chuyên gia có kiến thức và kinh nghiệm trong lĩnh vực nghiên cứu thông qua hội thảo khoa học, đối thoại trực tiếp, góp ý hoặc phản biện kết quả nghiên cứu.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Những quy định pháp luật về quản lý, sử dụng đất xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam
Hiến pháp năm 1992 đã có những quy định liên quan đến vấn đề quản lý lòng đất: đó là “tài nguyên trong lòng đất” Điều 17 quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân.
Về khía cạnh sâu xa, ngay tại điều 1 Hiến pháp đã quy định: Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là một nước độc lập, có chủ quyền, thống nhất và toàn vẹn lãnh thổ, bao gồm đất liền, các hải đảo, vùng biển và vùng trời Ở đây chúng ta có thể hiểu rằng:
- Đất liền: là phần trên mặt đất và phần dưới lòng đất kéo dài đến tâm Trái Đất.
- Các hải đảo: bao gồm cả phần đất (đá) phía trên đảo và phần không gian phía dưới kéo dài đến tâm Trái đất.
- Vùng biển: gồm cả phần không gian đại dương, đáy biển và sâu dưới lớp mặt của đáy biển kéo dài đến tâm Trái đất.
Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác Tuy nhiên, mới chỉ đề cập đến mối quan hệ của một số công trình thông thường dưới lòng đất: giếng nước ngầm, đường ống cấp nước, thoát nước, cấp điện,…
Pháp luật về dân sự đã có những quy định về các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu dưới lòng đất, việc xác định ranh giới và mối quan hệ liên thông giữa các bất động sản, nhưng vẫn ở khía cạnh cả trên không và dưới mặt đất.
Các văn bản pháp luật về xây dựng và quy hoạch đô thị đã từng bước có những quy định về xây dựng công trình ngầm, tuy nhiên về sở hữu công trình ngầm hiện nay chưa có quy định cụ thể:
- Chính phủ thống nhất quản lý trên cơ sở giao UBND cấp tỉnh quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị trên địa bàn mình quản lý.
- Không gian xây dựng ngầm đô thị phải được quy hoạch, xây dựng, quản lý và sử dụng Quy hoạch, phát triển không gian đô thị trên mặt đất phải kết hợp chặt chẽ với việc sử dụng an toàn và hiệu quả không gian ngầm.
- Việc sử dụng KGN để xây dựng CTN phải bảo đảm sử dụng tiết kiệm đất, bảo vệ môi trường và các yêu cầu về an ninh, quốc phòng.
- Chủ đầu tư các khu đô thị mới, khu nhà ở mới và các tuyến đường phố mới xây dựng hoặc cải tạo, mở rộng có trách nhiệm đầu tư xây dựng các công trình cống, bể kỹ thuật hoặc hào, tuy nen kỹ thuật để bố trí, lắp đặt các đường dây và đường ống kỹ thuật theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đối với các đô thị cũ, đô thị cải tạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có kế hoạch đầu tư xây dựng cống, bể kỹ thuật hoặc hào, tuy nen kỹ thuật để từng bước hạ ngầm đường dây, cáp nổi.
- Việc xây dựng CTN đô thị phải tuân thủ các quy định sau:
+ Quy hoạch đô thị, quy chuẩn về xây dựng ngầm, giấy phép xây dựng; + Không được xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng hoặc phạm vi sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Khi có nhu cầu xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng hoặc phạm vi sử dụng đất đã được xác định (trừ phần đấu nối kỹ thuật của hệ thống đường dây, đường ống ngầm) thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;
+ Bảo đảm an toàn cho cộng đồng, cho bản thân công trình và các công trình lân cận; không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng, khai thác, vận hành của các công trình lân cận cũng như các công trình đã có hoặc đã xác định trong quy hoạch đô thị.
Bảo vệ an toàn đường cáp điện ngầm, Luật Điện lực quy định (Điều 52):
- Cấm đào hố, chất hàng hoá, đóng cọc, trồng cây, xây dựng nhà ở và các công trình khác, thả neo tàu thuyền trong hành lang bảo vệ đường cáp điện ngầm
- Cấm thải nước và các chất ăn mòn cáp, trang thiết bị vào hành lang bảo vệ đường cáp điện ngầm
- Trường hợp thải nước và các chất khác ngoài hành lang bảo vệ đường cáp điện ngầm mà có khả năng xâm nhập, ăn mòn, làm hư hỏng cáp thì chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng nhà ở, công trình có nước, chất thải phải có trách nhiệm xử lý để không làm ảnh hưởng tới cáp.
- Khi thi công các công trình trong đất hoặc nạo vét lòng sông, hồ trong phạm vi hành lang bảo vệ đường cáp điện ngầm , bên thi công phải thông báo trước ít nhất mười ngày cho đơn vị quản lý công trình lưới điện và phải thực hiện các biện pháp bảo đảm an toàn đường cáp điện ngầm Điểm b khoản 8 Điều 50 Luật Điện lực “Hành lang bảo vệ an toàn đường cáp điện ngầm ”. Điểm b khoản 5 Điều 54 Luật Điện lực quy định về hầm cáp : Hầm cáp, mương cáp phải có nắp đậy kín, thoát nước tốt, bảo quản sạch sẽ, khô ráo. Không được để nước, dầu, hoá chất, tạp vật tích tụ trong hầm cáp, mương cáp. Hầm cáp phải có tường ngăn để tránh hỏa hoạn lan rộng; có hệ thống báo cháy và chữa cháy tự động, hệ thống đèn chiếu sáng sử dụng điện áp an toàn phù hợp với quy phạm, tiêu chuẩn kỹ thuật an toàn điện.
Về Quy hoạch kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ trong đó có CTN, Luật Giao thông đường bộ năm 2008 quy định tại Điều 38: Quy hoạch kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ đô thị là bộ phận quan trọng của quy hoạch phát triển đô thị phải đồng bộ với quy hoạch các công trình ngầm và công trình kỹ thuật hạ tầng khác của đô thị.”
Về sở hữu công trình xây dựng ngầm: Việc cấp GCN quyền sở hữu công trình xây dựng ngầm tuân thủ theo quy định của pháp luật về cấp GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Sử dụng đất để xây dựng CTN đô thị:
- Việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm đô thị phải phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Thực trạng quản lý, sử dụng đất công trình ngầm ở Việt Nam
3.2.1 Khái quát chung về quản lý, sử dụng đất công trình ngầm Ở Việt Nam nói chung và ngay ở các thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, hầu như chưa có những CTN đô thị tầm cỡ, tất cả đều mới chỉ ở giai đoạn đầu tư phát triển Các loại CTN khác chủ yếu do lịch sử để lại: di tích lịch sử, CTN quốc phòng, an ninh,… hoặc CTN thăm dò, khai thác mỏ hoặc CTN là hệ thống HTKT (đường dây, đường ống).
Hiện nay, để có thể khai thác lợi thế vị trí, hầu hết các cao ốc tại các trung tâm thành phố đến các chung cư cao tầng đều khai thác tối đa phần KGN trong khuôn viên Cụ thể như: Tứ giác Eden, toà nhà Vincom, Toà nhà Keangnam,… đặc biệt là các toà nhà chung cư, để khai thác tối đa KGN, người ta đã cho xây dựng CTN chiếm gần hết ranh giới sử dụng đất (tỷ lệ xây dựng gần 100%), trong khi trên mặt đất phải xây dựng đúng mật độ (khoảng 35-40%). a) Thủ đô Hà Nội
Trong những năm gần đây, Hà Nội đã thực hiện được nhiều dự án đầu tư về hạ tầng đô thị, trong đó có CTN Tuy nhiên, xét theo các chỉ tiêu bình quân đầu người thì hệ thống HTKT của Hà Nội còn rất lạc hậu so với Thủ đô các nước Đông Nam Á Tình trạng úng ngập nước mưa và ách tắc giao thông thường xuyên xảy ra Hệ thống cơ sở hạ tầng về GTVT còn lạc hậu, ít về số lượng, phân bổ chưa đều, chưa tạo nên một hệ thống đồng bộ liên hoàn Quỹ đất dành cho cơ sở hạ tầng giao thông vận tải của Hà Nội (cũ) chỉ có 5% diện tích toàn thành phố, trong khi ở Thủ đô các nước trong vùng là 23 ~ 25%.
Hiện nay Hà Nội đã xây dựng được một số đoạn hầm đường bộ chui qua nút giao thông ở khu vực Mỹ Đình, Ngã Tư Sở và hầm đường bộ ở nút giao thông Kim Liên Đồng thời đã bắt đầu chuẩn bị và thi công đường sắt đô thị đoạn Nhổn đến ga Hà Nội (gồm 9km cầu cạn và 3 km đi ngầm từ khách sạn DAEWOO đến ga Hà Nội).
Công trình ngầm tại nút giao thông: Một trong các giải pháp xây dựng có hiệu quả khi xây dựng nút giao là sử dụng các công trình ngầm tại các nút giao. Các dự án xây dựng hầm bộ hành đã được triển khai như ở nút Ngã Tư Vọng, nút Kim Liên, nút Ngã Tư Sở, hầm chui và nút giao Trung tâm Hội nghị quốc gia,… Đường sắt đô thị/tàu điện ngầm (Metro): Mạng lưới giao thông đường sắt, dù là xuyên quốc gia hay trong đô thị, đã được nhận thức là phải đóng vai trò chủ đạo Hiện có hai dự án metro đang được thực hiện là: 1) Dự án tuyến đường sắt đô thị thí điểm, đoạn Nhổn - Ga Hà Nội theo hướng Đông - Tây dài khoảng 12,5 km trong đó có khoảng 9 km đi cao, 4 km đi ngầm và 4 ga ngầm; và 2) Dự án xây dựng tuyến đường sắt đô thị Thành phố Hà Nội, tuyến 2 theo hướng Bắc
- Nam; giai đoạn 1: Từ Liêm/Nam Thăng Long - Thượng Đình Riêng dự án này phân làm 2 tiểu dự án là DA1 từ Nam Thăng Long - phố Trần Hưng Đạo và
DA2 từ phố Trần Hưng Đạo đến Thượng Đình
DA1 có chiều dài 11,545 km, đi qua huyện Từ Liêm, các quận: Tây Hồ,
Cầu Giấy, Ba Đình, Hoàn Kiếm; tuyến đi theo lộ trình sau: điểm đầu NamThăng Long (khu đô thị CIPUTRA) theo đường Nguyễn Văn Huyên kéo dài -
Hoàng Quốc Việt - Hoàng Hoa Thám - Thuỵ Khuê - Phan Đình Phùng - Hàng Giấy - Hàng Đường - Hàng Ngang - Hàng Đào - Đinh Tiên Hoàng - Hàng Bài (giao với phố Trần Hưng Đạo) Đoạn đi cao: từ Km 0 + 601, đoạn đi ngầm dài 8,54 km: từ Km 2 + 601 ÷ Km 11 + 145 với 3 ga trên cao và 8 ga ngầm
Qua phân tích đa tiêu chí, cả giải pháp hầm ống đơn - đường sắt đôi và giải pháp hầm ống đôi - đường sắt đơn được chấm điểm và được coi là phương pháp thi công thích hợp khi so sánh với phương pháp làm hầm đào và lấp (đào mở).
Hiện nay một số công trình khác tại Hà Nội như của công ty Vimeco, Vinaconex, Taisei-Vinata, EVN,… đã thi công các tầng hầm cho công trình cao tầng trong đô thị của họ bằng biện pháp neo trong đất.
Hiện dư luận đang quan tâm đến Dự án Thành phố Sông Hồng mới, có nhiều nhà cao tầng; hy vọng đồ án thiết kế sẽ không lặp lại sai sót của quá khứ mà ngược lại sẽ tạo ra một khu không gian ngầm mới mẻ và hữu dụng một cách điển hình cho Hà Nội.
Công trình ngầm bãi đỗ xe, công trình ngầm chứa đường dây đường ống kỹ thuật và các loại đường ngầm khác: Thành phố dự kiến xây dựng 1 số bãi đỗ xe, khai thác ngầm các điểm dịch vụ thương mại, vệ sinh công cộng Đã có sự chuẩn bị cho dự án xây gara ôtô ngầm ở Vườn hoa Hàng Đậu, nghiên cứu cho sự khai thác không gian ngầm phục vụ mục đích thương mại tại các ga ngầm và các tổ hợp thương mại dọc theo hai tuyến metro đầu tiên số 1 & 3 nói trên Đã có phác thảo dự án thí điểm hạ ngầm cáp điện và triển khai tuyến ống đưa nước từ sông Đà về thành phố Tuy nhiên, hệ thống chứa & thoát nước thải và nước mưa dưới sâu cho thành phố và hệ giếng sâu bơm cao áp đi kèm là chưa có quy hoạch.
Hiện trạng hệ thống các đường dây cáp thông tin, viễn thông, điện lực chiếu sáng trên các đường phố Hà Nội theo số liệu khảo sát sơ bộ có tổng chiều dài khoảng 143.720 km (trong đó có 126.180 km đường dây đi nổi và 17.540 km đường cáp đi ngầm chiếm khoảng 12%) của 20 đơn vị chủ quản lý điện lực, thông tin trên 656 tuyến đường phố.
Hiện trạng các CTN chuyên ngành và CTN HTKT đô thị: Ở nhiều tuyến đường phố Hà Nội các CTN chuyên ngành cấp nước, thoát nước, điện thoại, thông tin, cáp ngầm điện lực, cáp ngầm chiếu sáng và cáp ngầm đèn tín hiệu giao thông,… được xây dựng chưa đồng bộ, không tích hợp vào CTN chung. Ngoài ra, công tác lập hồ sơ hoàn công và lưu trữ tài liệu còn chưa được chú trọng và cập nhật thường xuyên, vì vậy dẫn đến tình trạng lắp đặt chồng chéo, đan xen và dễ gây sự cố khi cải tạo, sửa chữa.
Trong những năm gần đây, thành phố Hà Nội đã thí điểm xây dựng một số hệ thống tuy nen, hào kỹ thuật tại một số dự án xây dựng, nâng cấp các tuyến đường, các khu đô thị, bao gồm: Các tuynen kỹ thuật ngang trên đường Kim
Mã, Liễu Giai, Nguyễn Chí Thanh kích thước 3x3m hiện đã có cáp điện lực, viễn thông; hầm giao thông Kim Liên, hầm đường bộ Ngã Tư Sở, nút giao thông Kim Liên, các tuyến hào kỹ thuật trên đường Nguyễn Phong Sắc, Hồ Tùng Mậu,
Đề xuất cơ chế quản lý, sử dụng đất đối với các công trình ngầm
Quy định hiện nay về sử dụng đất không giới hạn quyền của người sử dụng đất bề mặt, do đó cần thiết phải đề xuất một số quy định làm căn cứ để khai thác sử dụng đất KGN và xây dựng CTN Do đó pháp luật cần có quy định về thửa đất có giới hạn, tiến tới quy định về sở hữu khối phục vụ cho việc sử dụng đất công trình ngầm thông qua việc giao đất, cho thuê đất không gian ngầm và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không gian ngầm và sở hữu công trình ngầm.
3.3.2 Phân loại sử dụng đất công trình ngầm a) Quan điểm, nguyên tắc chung
- Phân loại sử dụng đất CTN đảm bảo phù hợp với điều kiện khoa học và công nghệ, kinh tế - xã hội trong quản lý đo đạc, bản đồ và đầu tư xây dựng các CTN.
- Hệ thống phân loại sử dụng đất CTN đồng bộ với quy định của quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, pháp luật về xây dựng, các chuyên ngành khai thác sử dụng CTN.
- Việc phân loại sử dụng đất CTN nhằm mục tiêu phục vụ công tác thống kê, kiểm kê đất đai góp phần quan trọng trong công tác quản lý và hoạch định chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, QH, KHSDĐ, quy hoạch, kế hoạch phát triển ngành và phát triển đô thị.
- Phân loại sử dụng đất CTN để xác định chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất nhằm đảm bảo mục tiêu quản lý chặt chẽ đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong điều kiện kinh tế thị trường, hội nhập quốc tế.
Như vậy, trong các quy định pháp luật về quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, đầu tư, xây dựng, … phải có sự thống nhất về chỉ tiêu sử dụng đất CTN, làm cơ sở để hoạch định các chính sách phát triển. b) Đề xuất chung về phân loại sử dụng đất công trình ngầm
Phân loại sử dụng đất KGN có thể chỉ xếp vào một loại: sử dụng vào mục đích chuyên dùng để xây dựng CTN Bên cạnh đó, ta cũng có thể phân loại sử dụng đất CTN theo các tầng sử dụng khác nhau; công trình ngầm độc lập nằm dưới thửa đất mặt và CTN là một phần của công trình trên mặt đất (tầng hầm sâu hơn 12m) Tuy nhiên, với việc xây dựng các CTN dùng cho các mục đích khác nhau, chủ đầu tư khác nhau, thời hạn sử dụng khác nhau,… ta có chế độ sử dụng đất đối với mỗi loại CTN là khác nhau.
Phân tích việc sử dụng đất CTN theo mục đích sử dụng ta có:
* Nhóm sử dụng đất CTN giao thông vận tải, bao gồm
- Công trình giao thông ngầm theo tuyến (tuy nen): Đường ô tô ngầm, đường sắt ngầm, tàu điện ngầm, hầm dẫn nước, hầm vận chuyển quặng, lối đi bộ ngầm, đường ngầm hỗn hợp, đường giao thông ngầm đặc biệt.
- Công trình giao thông ngầm chiều dài hạn chế: Bến đỗ ô tô, gara ngầm, ga đường sắt ngầm, ga tàu điện ngầm, ga tàu điện cao tốc ngầm, các phòng của cảng hàng không, trạm dừng chân ngầm, trạm tiếp nhiên liệu ngầm, cao độ lối bộ hành, tổ hợp giao thông ngầm và công trình giao thông ngầm khác.
* Nhóm sử dụng đất CTN dân dụng
+ Các CTN dân dụng công cộng
- Nhà văn hoá, thư viện ngầm
- Tổ hợp thể thao ngầm
- Nhà tắm công cộng ngầm
- Nhà vệ sinh công cộng ngầm
- Nhà hát, rạp chiếu phim ngầm
- Công trình ngầm dân dụng công cộng khác
+ Các công trình ngầm kinh tế, thương mại
- Trung tâm thương mại ngầm
- Nhà hàng ngầm, sàn nhảy ngầm
- Công trình ngầm thương mại khác c) Nhóm sử dụng đất CTN hạ tầng kỹ thuật
+ Các công trình ngầm hạ tầng kỹ thuật dạng tuyến
- Hệ thống các loại đường ống ngầm (cấp nước, thoát nước, dẫn dầu, dẫn khí, dẫn các loại nguyên nhiên liệu khác)
- Hệ thống các loại đường cáp ngầm (điện, viễn thông, truyền hình,…)
- Hệ thống các đường hầm kỹ thuật đô thị, khu dân cư
- Công trình ngầm hạ tầng kỹ thuật dạng tuyến khác
+ Các công trình ngầm hạ tầng kỹ thuật chiều dài hạn chế
- Công trình ngầm đầu mối kỹ thuật
- Hầm, nhà máy thuỷ điện ngầm
- Bể chứa, trạm bơm ngầm
- Hồ xử lý nước thải ngầm
- Nghĩa trang, nghĩa địa ngầm
Các CTN nằm ở tầng ngầm nông, sử dụng đất xen kẽ với công trình trên mặt đất phải được xác định cụ thể và theo quy định riêng. d) Nhóm sử dụng đất các công trình công nghiệp ngầm
- Các cơ sở sản xuất ngầm
- Xưởng sửa chữa, bảo dưỡng công nghiệp ngầm
- Kho nguyên liệu, hàng hoá ngầm
- Công trình ngầm sản xuất công nghiệp khác e) Các CTN là một phần công trình trên mặt đất: các tầng ngầm của các nhà cao tầng; phần ngầm của các công trình xây dựng, kiến trúc bề mặt thành phố, trường hợp này theo quy định cụ thể của Chính phủ. g) Nhóm sử dụng đất các CTN đặc biệt
- Công trình ngầm quốc phòng, an ninh
- Công trình di tích lịch sử, văn hoá ngầm
- Công trình ngầm đặc biệt khác.
Trên cơ sở đó đề xuất phân loại sử dụng đất KGN để xây dựng CTN theo mục đích sử dụng: a) Nhóm sử dụng đất CTN giao thông vận tải, bao gồm
- Công trình giao thông ngầm theo tuyến (tuy nen).
- Công trình giao thông ngầm chiều dài hạn chế. b) Nhóm sử dụng đất CTN dân dụng
- Các CTN dân dụng công cộng
- Các CTN sản xuất, công nghiệp
- Các CTN kinh doanh, dịch vụ
- Các CTN dân dụng khác c) Nhóm sử dụng đất CTN hạ tầng kỹ thuật
- Các CTN hạ tầng kỹ thuật dạng tuyến
- Các CTN hạ tầng kỹ thuật chiều dài hạn chế d) Các CTN là một phần công trình trên mặt đất g) Nhóm sử dụng đất các CTN đặc biệt
- Công trình ngầm quốc phòng, an ninh
- Công trình di tích lịch sử, văn hoá ngầm
3.3.2 Thống kê, kiểm kê sử dụng đất công trình ngầm a) Mục đích thống kê, kiểm kê sử dụng đất CTN
- Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất CTN;
- Làm căn cứ để lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nói chung và quy hoạch sử dụng đất CTN nói riêng.
- Làm tài liệu điều tra cơ bản về tài nguyên đất phục vụ cho việc xây dựng và đánh giá tình hình thực hiện chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế
- xã hội, quốc phòng, an ninh của quốc gia, của các ngành, các địa phương; tình hình thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm (05) năm và hàng năm của Nhà nước.
- Đề xuất việc điều chỉnh chính sách, pháp luật về đất đai.
- Công bố số liệu về sử dụng đất CTN trong niên giám thống kê quốc gia; phục vụ nhu cầu sử dụng dữ liệu về đất đai cho quản lý nhà nước, hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, nghiên cứu khoa học, giáo dục - đào tạo và các nhu cầu khác của cộng đồng. b) Nguyên tắc thống kê, kiểm kê sử dụng đất CTN
