Một số giải pháp phát triển nhà ở tái định cư thực hiện chủ trương đền bù giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA KINH TẾ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG VÀ ĐÔ THỊ - - ĐỀ CƯƠNG Đề tài: Một số giải pháp phát triển nhà tái định cư thực chủ trương đền bù giải phóng mặt địa bàn Thành phố Hà Nội Giảng viên hướng dẫn : NGÔ THANH MAI Sinh viên thực : CAO THÀNH TRUNG Lớp : KT & QL ĐƠ THỊ 46 Hµ Néi 2008 LI M U Nhà mối quan tâm hàng đầu tầng lớp dân c, nhu cầu thiếu gia đình, cá nhân Trong năm qua, công tác quản lý phát triển nhà đà có bớc chuyển lớn khối lợng, chất lợng quy mô đầu t, Thành phố đà tạo đợc nhiệu triệu m2 nhà với đồng hạ tầng đô thị, tiện nghi đại, giải đợc phần đáng kể nhu cầu nhà Nhân dân thủ đô, Nhiu c ch, chớnh sỏch ca Nh nước lĩnh vực nhà ban hành sách bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người thuê, sách cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đai Đơ thị, sách ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho th, sách hỗ trợ người có cơng vi cỏch mng ci thin nh Song bên cạnh kết đạt đợc, việc phát triển nhà tái định c công tác đền bù giải phóng mặt hạn chế có nhiều khó khăn Quan điểm, chủ trơng giải nhà đối tợng ngời tái định c cha đợc thống nhất, chế, sách thực cha rõ ràng nhận thức hành động ngành, cấp, tổ chức quản lý lao động bất cập Trong nhu cầu nhà tái định c lớn; Nm 2007, Thành phố triển khai số dự án lớn, cần phải bố trí tái định cư như: đường vành đai 2, cần khoảng 1000 hộ; đường Ô Đống Mác - đê Nguyễn Khoái cần khoảng 800 hộ, đường vành đai cần khoảng 1000 hộ, đường Văn Cao - Hồ Tây cần khoảng 400 căn, đường Lạc Long Quân, nút giao thông Bưởi dự kiến cần 1000 hộ; cầu Nhật Tân cần khoảng 600 hộ, lơ đất Các dự án nhỏ lẻ có nhu cầu xấp xỉ 2000 hộ Bên cạnh đó, dự án chuyển tiếp từ năm trước có nhu cầu lớn tái định cư như: Dự án công viên tuổi trẻ cần 900 hộ, đường vành đai xấp xỉ 900 căn, dự án đường Láng – Hoà Lạc mở rộng số dự án nhỏ lẻ cần khoảng 600 hộ… Mặc dù, nhu cầu nhà địa bàn Thành phố lớn vậy, Thành phố chi nhiều tiền việc ưu tiên phát triển quỹ nhà tái định cư công tác đền bù giải phóng mặt bắng Nhưng vấn đề nóng bỏng nhất, tồn nhiều bất cập nhất, phải sách Nhà nước, hay cơng tác quản lý cịn nhiều thiếu sót, ngun nhân đâu? Ngồi ra, theo định hướng phát triển nhà đến năm 2020; Để góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà nhân dân, tạo động lực phát triển đô thị nông thơn bền vững theo hướng cơng nghiệp hố, đại hố nhằm thực có hiệu mục tiêu nghị hội nghị lần thứ V lần thứ VII Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX đề ra; Mở rộng khả huy động nguồn vốn đầu tư thành phần kinh tế xã hội tham gia phát triển nhà ở, thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản, thực có hiệu chủ trương kích cầu; Thúc đẩy phát triển quỹ nhà giành cho người có thu nhập thấp ( bao gồm cán bộ, cơng nhân viên chức, người lao động khu công nghiệp, sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp đối tượng sách khác Góp phần nâng cao chất lượng sống nhân dân, phát triển nhà đô thị văn minh, đại, bước cải thiện chất lượng nhà Tóm li, ể giải vấn đề nêu đòi hỏi phải có định hớng thống nhất, chế, sách, giải xuyên suốt để khắc phục tồn tại, quản lý xây dng phỏt trin nh tỏi nh c có trọng tâm, phát triển hớng, có kiểm soát đạt hiệu tích cực sau: Mục tiêu nghiên cứu: Đề tài nhằm nghiên cứu tổng hợp cách hệ thống vấn đề lý luận, quy định Nhà nước phát triển nhà tái định cư, kinh nghiệm số địa phương tổ chức xây dựng quản lý nhà ở; tìm hiểu đánh giá thực trạng để thấy kết đạt được, mặt cịn hạn chế quy trình tổ chức xây dựng phát triển nhà tái định cư địa bàn Thành phố Hà Nội nguyên nhân hạn chế này, từ đúc rút kinh nghiệm đề xuất giải pháp, kiến nghị để có phương hướng phát triển nhà tái định cư đắn, góp phần hồn thiện hệ thống nhà địa bàn thành phố Hà Nội, phát huy ưu điểm khắc phục mặt cịn hạn chế Đề xuất giải pháp, sách điều chỉnh bổ sung để thúc đẩy phát triển nhà tái định cư, phân bố lại dân cư Thành phố Hà Nội theo hướng bền vững Nội dung ca n ỏn: Tập trung nghiên cứu phân tích thực trạng đặc biệt tồn công tác phát triển nhà tái định c địa bàn Thành phố Hà Nội, từ đa giải pháp theo quan điểm đạo, bảo đảm bớc quyền có nhà dân c đô thị nói chung ngời dân tái định c nói riêng; Giải vấn đề nhà tái định c trách nhiệm Đảng, Nhà nớc toàn xà hội, Nhà nớc có vai trò đạo, quản lý tạo điều kiện cho tổ chức, đoàn thể ngời dân tham gia tạo lập chỗ phù hợp Tiếp tục thực xà hội hoá việc xây dựng nhà dới hớng dẫn quản lý thống Nhà nớc; huy động khả nguồn vốn xà hội kể vốn dân để đầu t phát triển nhà nhiều hình thức Giải vấn đề nhà tái định c theo dự án quy hoạch đợc duyệt, cần gắn liền với việc giải điều kiện làm việc, môi trờng sống phù hợp, tạo điều kiện tốt cho ngời tái định c Quy trình giải phải đảm bảo đối tợng, công khai, công Phạm vi nghiên cứu: Các dự án khu nhà tái định cư mà đề tài nghiên cứu chủ yếu thuộc phạm vi địa bàn Thành phố Hà Nội, số dự án thuộc địa phương khác Thời gian nghiên cứu.trong khoảng năm trở lại Phương pháp nghiên cứu: Dưạ tảng phương pháp vật biện chứng vật lịch sử, đề tài kết hợp chặt chẽ với số phương pháp khác phương pháp vấn chuyên gia, phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp, phương pháp khảo cứu… Các số liệu đề tài lấy chủ yếu từ Sở Tài nguyên, Môi trường Nhà đất Hà Nội, ngồi cịn số nguồn khác sách báo trang web chuyên ngành Kết cấu đề tài: Ngoài phần mở đầu kết luận, đề tài bao gồm chương: + Chương I: Hệ thống lý luận văn pháp quy phát triển nhà + Chương II: Thực trạng công tác xây dựng phát triển nhà tái định cư địa bàn Thành phố Hà Nội + Chương III: Kiến nghị số giải pháp NỘI DUNG Chương I: Hệ thống lý luận văn pháp quy phát triển nhà I Lý thuyết phát triển nhà Đặc điểm phân loại nhà đô thị 1.1 Định nghĩa nhà thị Có nhiêu quan niệm khác nhà Theo nghĩa hẹp, nhà phần kiến trúc kỹ thuật đủ điều kiện tối thiểu để sử dụng làm chỗ ở, sinh hoạt cho người khoảng thời gian không gian định Theo nghĩa rộng nhà hiểu đồng nghĩa với chỗ ở, bao gồm phần kiến trúc kỹ thuật nhà (kể tiện nghi công trình kỹ thuật gắn liền với ngơi nhà), kết cấu hạ tầng kỹ thuật điều kiện môi trường khu vực 1.2 Đặc điểm nhà đô thị - Là tài sản không di chuyển được: - Nhà có giá trị lớn, có thời gian sử dụng lâu dài, khó thay đổi kiến trúc kỹ thuật - Vốn đầu tư tạo lập lớn: - Tính đơn - Nhà sản phẩm tổng hợp liên ngành 1.3 Phân loại nhà đô thị a Các tiêu chuẩn phân loại nhà đô thị - Các tiêu chuẩn kỹ thuật Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lượng xây dựng cơng trình nhà dược thể thông qua tiêu chuẩn độ bền vững nhà (niên hạn sử dụng nhà) mức độ chịu lửa (độ bền vững dộ chịu lửa nhà xác định theo quy định tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà cơng trình) Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lượng sử dụng nhà xác định theo yếu tố sau: + Tiêu chuẩn diện tích, khối lượng dây chuyền sử dụng buồng phòng + T iêu chuẩn trang thiết bị kỹ thuật vệ sinh, thơng hơi, thơng gió, tiện nghi lắp đặt hệ thống cấp điện, cấp thoát nước + Mức độ hồn thiện bên bên ngồi ngơi nhà, trang trí nội thất Cụ thể: + Bậc I: Đầy đủ, phần lớn hàng cao cấp, cửa gỗ tốt + Bậc II: Đầy đủ, thiết bị vệ sinh cửa vật liệu tốt + Bậc III: Chưa đầy đủ, vật liệu thông thường + Bậc IV: Không đầy đủ, vật liệu thông thường cấp thấp - Phân loại nhà Việc đánh giá phân loại nhà nước phải dựa vào tiêu chuẩn kỹ thuật nước Nước ta thường sử dụng tiêu chuẩn phân cấp nhà sau: + Đối với nhà nhiều hộ, nhà riêng biệt thấp tầng cao tầng phân loại theo cấp, cấp cấp cao nhất, cấp cấp thấp Cấp nhà Chất lượng sử Chất lượng xây dựng cơng trình Độ bền vững Độ chịu lửa Cấp I dụng Bậc I: Chất lượng Bậc I: niên hạn sử Bậc I bậc II Cấp II sử dụng cao Bậc II: Chất lượng dụng 100 năm Bậc II: niên hạn sử Bậc III Cấp III sử dụng dụng 50 năm Bậc III: Chất lượng Bậc III: niên hạn Cấp IV sử dụng trung bình sử dụng 20 Bậc IV: Chất năm Bậc IV: niên hạn lượng sử dụng thấp sử dụng 20 năm Bậc IV Bậc V + Đối với biệt thự: Nhà biệt thự nhà riêng biệt Có sân vườn, hàng rào xây gạch ngói hay bê tơng cốt thép, kiến trúc mỹ thuật, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ, tầng có phịng để quay mặt sân hay vườn (khơng kể phịng tiếp khách phòng ăn riêng) Biệt thự phân bốn hạng: Hạng 1: Biệt thự giáp tường Hạng 2: Biệt thự song đôi Hạng 3: Biệt thự riêng biệt Hạng 4: Biệt thự sang trọng riêng biệt Quản lý nhà nước nhà đô thị a Giữa phương châm kế hoạch phát triển nhà thành phố chưa thống Trong chương trình 12 có mục tiêu chiến lược Mỗi mục tiêu chiến lược chương trình đầu tư chiến lược nhà trọng điểm thành phố Nhưng thực tế thành phố tập trung nguồn lực đầu tư cho chương trình phát triển nhà dự án đô thị ngoại thành, chưa có nguồn lực dành cho chương trình đầu tư phát triển nhà theo mục tiêu khác khu vực nội thành Khu vực nội thành có dự án nhỏ lẻ, giải yêu cầu cấp bách chống lún, xây ốp, cải tạo, nâng cấp số nhà chung cư cao tầng cũ bị xuống cấp, hư hỏng nặng Giá trị đầu tư cho dự án phát triển nhà khu vực nội thành thấp so với giá trị đầu tư dành cho dự án phát triển nhà khu đô thị ngoại thành Linh Đàm, Định Công… b Địa bàn thực thi sách hỗ trợ tạo điều kiện phát triển nhà thành phố chưa sát đối tượng Địa bàn cấp bách nhà nước áp dụng sách hỗ trợ tạo điều kiện để giải nhà Hà Nội khu vực nội thành, nơi có gần 1,6 triệu người sinh sống, có sẵn sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, có nhu cầu đầu tư phát triển nhà cải thiện điều kiện không phức tạp, tốn Trái lại, hõ mong ước nhà nước có hỗ trợ tạo điều kiện để tiến hành cải tạo nâng cấp khu phụ tăng thêm diện tích hộ nhà chung cư; cải tạo lại nhà cấp 4; nhà tạm mặt phố, mặt ngách, mặt hẻm thành nhà vĩnh cửu quy mơ nhỏ Cần có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hướng dẫn xây dựng, cải tạo khu lao động, làng xã tồn khu vực nội thành để thành khu thị hồn chỉnh Song, yêu cầu tối thiểu họ chưa quan tâm Nếu thành phố trì sách đàu tư phát triển nhà thị trường nhà tiếp tục bị phát triển cân đối khoảng cách chênh lệch điều kiện người giàu người nghèo thủ đô lớn c Công tác lập quy hoạch xây dựng cải tạo nhà chưa bám sát mục tiêu chiến lược thành ủy Hiện tiềm lực kinh tế nhà nước xã hội yếu nên địa bàn thành phố tồn song hành hai loại nhà chất lượng thấp chất lượng cao Nhà chất lượng thấp chỗ người có đời sống thấp chiểm 70% quỹ đất thị Nhà chất lượng cao chỗ người có thu nhập cao chiếm khoảng 30% quỹ đất thị Vì đồ án quy hoạch phát triển đất đô thị cấn phải xem xét bố trí cách hợp lý vị trí xây dựng hai loại nhà nói Các đồ án quy hoạch xây dựng cải tạo nhà tổng thể chi tiết công cụ pháp lý quan trọng để thực chương trình, kế hoạch dự án đầu tư phát triển nhà thành phố Nhưng trơng thực tế coi trọng công tác lập quy hoạch xây dựng cải tạo nhà khu đô thị ngoại thành d Chọn đối tượng áp dụng sách miễn trả tiền sử dụng đất chưa xác đáng Hầu hết DNNN xây dựng nhà hỗ trợ tiền sử dụng đất từ 50%100% để tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp có điều kiện mua nhà Nhưng nhà xây dựng lên dành cho người có thu nhập cao xã hội Vơ hình chung nhà nước lại tăng them bất bình đẳng nhà tầng lớp dân cư xã hội Mối quan hệ thị hố sách phát triển nhà tái định cư Kinh nghiệm nước sách phát triển nhà tái định cư + Những mục tiêu sách + Các biện pháp thực sách + Hiệu chương trình + Nên cải thiện sách + Liên hệ thực tiễn Thành phố Hà Nội từ kinh nghiệm Chương II: Thực trạng công tác phát triển nhà tái định cư địa bàn Thành phố Hà Nội I Những nét chung nhà Hà Nội Đặc điểm cung cầu nhà địa bàn Thành phố Hà Nội 1.1 Cung nhà Hà Nội a Về số lượng