THÔNG TIN TÀI LIỆU
ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU TẠI KON TUM A HẬU KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP LẬP HỒ SƠ DỰ THẦU CHUNG CƯ 20 TẦNG AN HẬU – TP BUÔN MÊ THUỘT Kon Tum, tháng năm 2016 ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU TẠI KON TUM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP LẬP HỒ SƠ DỰ THẦU CHUNG CƯ 20 TẦNG AN HẬU – TP BUÔN MÊ THUỘT GVHD1 GVHD2 SVTH LỚP MSSV : PGS.TS ĐẶNG VĂN MỸ : Th.S NGUYỄN NGỌC HÙNG : A HẬU : K511KX : 111400012 Kon Tum, tháng năm 2016 LỜI CẢM ƠN Kính thưa quý Thầy cô giáo ! Trải qua thời gian gần năm học tập ghế giảng đường trường đại học em thầy cô truyền thụ học, kiến thức chun mơn, mà cịn kinh nghiệm quý báu đạo lý làm người, giúp em ngày hoàn thiện thân Những điều khơng có khơng có quan tâm, ủng hộ gia đình, sẻ chia bè bạn đặc biệt kiến thức quý báu thầy cô Khoa Quản lý dự án khoa khác Đó móng để em tự tin bước tiếp đường nghiệp tương lai Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến thầy Đặng Văn Mỹ, cô Bùi Thị Thu Vĩ thầy Nguyễn Ngọc Hùng, thầy tận tình hướng dẫn em thực đồ án tốt nghiệp Dẫu ngày tháng làm đồ án tốt nghiệp cho em hội để hiểu rõ có nhìn hồn thiện ngành học theo đuổi, thân em nhiều hạn chế lần đầu vận dụng tất kiến thức học vào đồ án, nên khó tránh khỏi sai sót Kính mong q thầy góp ý dẫn để em bổ sung kiến thức mình, làm hành trang tiếp bước đường nghiệp sau Một lần nữa, em xin kính gửi đến Thầy giáo lịng biết ơn tơn kính sâu sắc Tình cảm đọng suốt chặng đường nghiệp sau Em xin kính chúc thầy gia đình sức khỏe, hạnh phúc thành cơng! Một lần em xin kính gửi đến q Thầy, Cơ giáo lòng biết ơn sâu sắc ! Kon Tum, ngày 03 tháng 04 năm 2016 Sinh viên A Hậu i MỤC LỤC PHẦN THỨ NHẤT: MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1 Một số lý luận lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình chung cư An Hậu: 1.2 Một số lý luận phân tích dự án đầu tư xây dựng cơng trình chung cư An Hậu: PHẦN THỨ HAI:LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH CHƯƠNG 1:GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỈNH ĐẮK LẮK TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY 1.1 Giới thiệu tổng quan thị trường đầu tư dự án: 1.2 Các xu hướng thị trường chung cư thay đổi theo thời gian: 10 CHƯƠNG 2: NHỮNG CĂN CỨ ĐỀ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 12 2.1 Xuất xứ pháp lý hình thành dự án: 12 2.2 Sơ lược Chủ đầu tư: 15 2.3 Các yếu tố liên quan đến thực trạng nhu cầu nhà người dân: 16 2.4 Các yếu tố liên quan đến dự báo nhu cầu nhà thời gian tương lai tỉnh Đắk Lắk: 25 2.5 Mục tiêu đầu tư dự án 37 2.6 Kết luận cần thiết phải đầu tư dự án 38 CHƯƠNG 3: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ VÀ QUY MƠ CỦA DỰ ÁN 39 3.1 Hình thức đầu tư dự án: 39 3.2 Quy mô dự án 40 CHƯƠNG 4: VỊ TRÍ ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG CỦA DỰ ÁN 43 4.1 Giới thiệu địa điểm xây dựng dự án: 43 4.2 Điều kiện tự nhiên, kinh tế hạ tầng kỹ thuật địa điểm: 47 4.3 Phân tích lợi ích ảnh hưởng xã hội 48 CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP XÂY DỰNG 50 5.1 Xác định cấp hạng cơng trình: 50 5.2 Phương án kiến trúc: 50 5.3 Giải pháp vật liệu sử dụng cơng trình: 63 5.4 Phương án kết cấu: 67 5.5 Giải pháp hệ thống cung cấp điện : 68 5.6 Giải pháp hệ thống cấp nước: 71 5.7 Giải pháp hệ thống thoát nước: 68 ii 5.8 Hệ thống báo động, phòng cháy chữa cháy, chống nổ: 73 5.9 Hệ thống giao thông : 75 5.10 Hệ thống thang máy : 75 5.11 Hệ thống mạng cáp truyền hình: 76 5.12 Hệ thống điện thoại: 77 5.13 Hệ thống điện chiếu sáng nhà: 78 CHƯƠNG 6: SỰ TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN ĐẾN MÔI TRƯỜNG 79 6.1 Tác động dự án đến môi trường xã hội, cảnh quan khu vực xung quanh: 79 6.2 Tác động dự án đến môi trường tự nhiên: 82 6.3 Các giải pháp an toàn lao động: 84 CHƯƠNG 7:NHU CẦU LAO ĐỘNG CỦA DỰ ÁN VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN 85 7.1 Bộ máy tổ chức vận hành dự án: 85 7.2 Bố trí sử dụng nhân lực: 85 7.3 Chích sách trả lương khoản theo lương: 86 7.4 Chính sách đào tạo, quản lí, khuyến khích lao động: 88 7.5 Tiến độ thực dự án: 90 CHƯƠNG 8: NGUỒN VỐN VÀ QUY MÔ NGUỒN VỐN CHO DỰ ÁN 91 8.1 Phân tích nguồn vốn có khả huy động cho dự án: 91 8.2 Các nguồn vốn có khả huy động cho dự án khung chung cư VinCom: 91 8.3 Biện pháp thu hút tạo nguồn vốn cho dự án: 91 8.4 Xác định quy mô nguồn vốn 92 8.5 Tổng mức đầu tư dự án: 97 8.6 Xác định cấu tỷ trọng nguồn vốn dự án: 100 8.7 Phân tích khả huy động nguồn vốn : 100 8.8 Nguồn trả nợ vốn đầu tư dự án 101 8.9 Phương án hoàn trả vốn: 101 8.10 Nguồn trả nợ: 102 CHƯƠNG 9: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN 103 9.1 Doanh thu dự án 103 9.2 Chi phí kinh doanh hàng năm: 108 9.3 Phân tích lỗ lãi dự án 110 9.4 Xác định tỷ suất chiết khấu dự án: 110 9.5 Dòng ngân lưu dự án : 110 9.6 Các tiêu tài chính: 112 9.7 Phân tích độ nhạy tài 115 iii 9.8 Hiệu kinh tế xã hội dự án 116 CHƯƠNG 10: MỐI QUAN HỆ TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC CƠ QUAN LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN CHUNG CƯ AN HẬU 119 10.1 Nhiệm vụ quyền hạn ban quản lý dự án: 119 10.2 Mối quan hệ trách nhiệm quan liên quan đến dự án 119 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 122 Kết luận 122 Kiến nghị 122 iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Ý nghĩa NĐ Nghị định CP Chính phủ QH Quốc hội TT Thông tư BTC Bộ tài BXD Bộ xây dựng QĐ Quyết định UBND Ủy ban nhân dân ĐKKD Đăng kí kinh doanh 10 KHĐT Kế hoạch đầu tư 11 GĐ Giám đốc 12 QLDA Quản lý dự án 13 ĐVT Đơn vị tính 14 GDP Thu nhập bình qn đầu người 15 VNĐ Việt Nam đồng 16 TP Thành phố 17 BĐS Bất động sản 18 GTGT Giá trị gia tăng 19 DTXD Diện tích xây dựng 20 QCVN Quy chuẩn Việt Nam 21 VLXD Vật liệu xây dựng 22 BTCT Bê tông cốt thép 23 TCVN Tiêu chuẩn Việt Nam 24 TCXDVN Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam 25 PCCC Phòng cháy chữa cháy 26 DAĐT Dự án đầu tư STT v DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1: Nguồn hộ tỉnh Đăk Lăk rao bán thị trường năm 2014-2015 Bảng 2: Dân số tỉnh Đăk Lăk năm 2014 17 Bảng 3: GDP thu nhập bình quân đầu người tỉnh Đăk Lăk 17 Bảng 4: Bảng tỷ lệ chi tiêu nhóm người Đăk Lăk 2014 21 Bảng 5: Số liệu dân số trung bình tỉnh Đăk Lăk từ năm 2005-2014() 29 Bảng 6: Bảng dự báo dân số Thành phố Buôn Ma Thuột năm 2015-2024 30 Bảng 7: Dự báo nhu cầu chung cư năm 2015-2024 .31 Bảng 8: Dự kiến quy mô dự án 41 Bảng 9: Cơ cấu sản phẩm dự án .42 Bảng 10: So sánh phương án xây dựng 46 Bảng 11: Điều kiện tự nhiên, kinh tế hạ tầng kỹ thuật địa điểm xây dựng dự án 47 Bảng 12: Quy mô thiết kế dự án khu chung cư An Hậu .54 Bảng 13: Diện tích sàn tầng .56 Bảng 14: Quy mô tầng hầm 57 Bảng 15: Quy mô tầng 58 Bảng 16: Quy mô tầng 59 Bảng 17: Quy mô tầng 3,4,7,8,11,12,15,16,19,20 .60 Bảng 18: Quy mô tầng 5,6,9,10,13,14,17,18 62 Bảng 19: Nhu cầu dùng điện 70 Bảng 20: Nhu cầu dùng nước 72 Bảng 21: Hệ thống báo động, phòng cháy chữa cháy, chống nổ 74 Bảng 22: Hệ thống giao thông .75 Bảng 23: Hệ thống thang máy .76 Bảng 24: Hệ thống mạng cáp truyền hình .77 Bảng 25: Hệ thống điện thoại 78 Bảng 26: Chi phí lương dự kiến 87 Bảng 27: Chi phí điện thoại, internet hàng năm 88 Bảng 28: Tổng mức đầu tư 97 Bảng 29: Cơ cấu nguồn vốn 100 Bảng 30: Giá bán hộ cho thuê văn phòng, siêu thị 103 Bảng 31: Kế hoạch bán hàng .105 Bảng 32: Hình thức tốn dự án 107 Bảng 33: Các khoản phí thu tiền gửi xe hàng ngày 108 Bảng 34: Số liệu thu thập ROE ngành Bất động sản 111 vi C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Bảng 35: Xác định suất chiết khấu tính tốn .112 Bảng 36: Ngân lưu ròng dự án 112 Bảng 37: BIẾN ĐỘNG NPV VÀ IRR THEO DOANH THU CHUNG CƯ 115 Bảng 38: BIẾN ĐỘNG NPV VÀ IRR THEO CHI PHÍ CHUNG CƯ .116 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn vii C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ STT Tên hình Số trang Hình 1.1a: Sơ đồ hành tỉnh Đắk Lắk 05 Hình 1.1b: Sơ đồ hành thành phố Bn Ma Thuột 05 Hình1.1c: Biểu đồ nguồn cung hộ tỉnh Đắk Lắk 07 Hình 1.1d: Một số hình ảnh Căn hộ cao cấp Hồng Anh Gia Lai 07 Hình 1.1e: Một số hình ảnh hộ Đầm Sen 09 Sơ đồ 1: Tổ chức máy công ty (Chủ đầu tư) 15 Hình 2.1a: Biểu đồ cấu dân số tỉnh Đắk Lắk năm 2014 16 Hình 2.1b: Biểu đồ GDP bình quân đầu người Đắk Lắk (USD) 17 Hình 2.1c: Biểu đồ cấu thu nhập trung bình người dân tỉnh Đắk Lắk năm 2014 18 10 Hình 2.1d: Biểu đồ cấu nhóm khách hàng theo thu nhập tỉnh Đắk Lắk 19 11 Hình 2.1e: Biểu đồ cấu nhóm khách hàng theo độ tuổi tỉnh Đắk Lắk năm 2015 21 12 Hình 2.1f: Bản đồ hành tỉnh Đắk Lắk 21 13 Hình 2.1g: Khí hậu đặc trưng Đắk Lắk 22 14 Hình 2.1h: Hồ Lăk 23 15 Hình 2.1.i: Biểu đồ dự báo dân số tương lai tỉnh Đắk Lắk 28 16 Hình 2.1k: Biểu đồ nhu cầu hộ tích lũy năm tỉnh Đắk Lắk 29 17 Hình 2.1l: Căn hộ A chung cư An Hậu 31 18 Hình 2.1m: Căn hộ B chung cư An Hậu 33 19 Sơ đồ 2: Tổ chức máy quản lý dự án 36 20 Sơ đồ 3: Tổ chức máy quản lý giai đoạn khai thác dự án 39 21 Hình 3.1a: Biểu đồ cấu sản phẩm dự án 43 22 Hình 4.1a: Vị trí xây dựng phương án 40 23 Hình 4.1b: Vị trí xây dựng phương án 41 24 Hình 5.1a: Kiến trúc khu biệt thự xanh 47 25 Hình 5.1b: Quy mơ tầng hầm 52 26 Hình 5.1c: Quy mơ tầng 53 27 Hình 5.1d: Quy mơ tầng 54 28 Hình 5.1e: Quy mơ tầng 3-20 55 29 Hình 5.1f: Các hộ loại A B tầng 3-20 55 29 Hình 5.1g: Quy mơ tầng 5-18 57 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn viii C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Giá điện khu chung cư An Hậu lấy 1,388VNĐ/ kWh nước 5000 VNĐ/m3 9.3 Phân tích lỗ lãi dự án - Lợi nhuận trước thuế = Tổng doanh thu - tổng chi phí - Lợi nhuận sau thuế = Lợi nhuận trước thuế - Lợi nhuận trước thuế x thuế thu nhập doanh nhiệp 20% - Thuế thu nhập doanh nghiệp dự án xác định theo Bộ Tài vừa ban hành Thông tư 78/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 218/2013/NĐ-CP quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, Thơng tư 96/2015/TT-BTC Theo đó, “cơ sở thực xã hội hóa có thu nhập từ hoạt động xã hội hóa áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 20% (Kể từ ngày 1/1/2016 trở đi) suốt thời gian hoạt động - Cơ sở thực xã hội hóa thành lập kể từ ngày Nghị định có hiệu lực thi hành miễn thuế thu nhập doanh nghiệp năm, kể từ có thu nhập chịu thuế giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp năm tiếp theo.” - Lợi nhuận sau thuế sau phân phối quỹ cần thiết, phần lại dùng làm nguồn trả nợ vốn gốc vay ngân hàng thương mại - Trích 5% vào quỹ khen thưởng, phúc lợi - Trích 5% vào quỹ dự phịng trợ cấp việc làm - Trích 10% vào quỹ dự phịng tài - Trích 5% vào quỹ bổ sung vốn điều lệ - Trả lương cho Hội đồng quản trị Ban Kiểm sốt với phần trích tính cho người gồm người Hội đồng quản trị người Ban Kiểm soát với mức lương bình qn 8.000.000đ/ người/tháng - Phần cịn lại thu nhập sau thuế bổ sung vào quỹ đầu tư phát triển lợi nhuận lại Quỹ dùng để trả vốn vay năm kinh doanh để tái đầu tư (Xem chi tiết phụ lục bảng 1.13: Dự kiến doanh thu qua các năm dự án) 9.4 Xác định tỷ suất chiết khấu dự án: - Tỷ suất chiết khấu hay có gọi chi phí sử dụng vốn tỷ suất sinh lời tối thiểu đồng vốn hay nói cách khác lãi suất mong muốn tính vốn đầu tư - Khi phân tích tiêu tài dự án theo quan điểm khác nhau, vốn khác có suất sinh lời khác - Trong tính tốn phân tích hiệu kinh tế tài dự án, suất chiết khấu r thông số để quy đổi tương đương giá trị tiền tệ mốc thời gian sang mốc thời gian khác, có ý nghĩa quan trọng việc đánh giá dự án đầu tư Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 110 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an + Đối với vốn vay ngân hàng: hệ số chiết khấu lãi vay ngân hàng Đối với dự án dùng lãi vay bình quân thời điểm lập dự án với lãi suất 12% /năm (Tại thời điểm 5/2016) rd=12% + Trường hợp vốn đầu tư tài trợ nguồn vốn tự có r gọi chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu re Suất chiết khấu phản ánh cách chi phí hội vốn tương ứng với lợi nhuận mà nhà đầu tư có lượng vốn đem đầu tư chỗ khác với mức độ rủi ro hợp lý Việc xác định chi phí hội vốn có ý nghĩa lớn Tùy trường hợp cụ thể mong muốn chủ đầu tư cho với re đáng để đầu tư Để xác định chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu re đồ án ta sử dụng tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu (ROE).Tham khảo số liệu thống kê14 năm gần ta có ROE ngành Bất động sản sau: Bảng 34: Số liệu thu thập ROE ngành Bất động sản ĐVT: % STT Năm 2011 2012 2013 2014 2015 ROE 16% 15% 18% 24% 28% + Đối với nguồn vốn chủ sở hữu: re– Suất sinh lời vốn chủ sở hữu (re) tăng theo tỉ lệ vay nợ đánh đổi rủi ro, đâu rủi ro tài Tham khảo chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu Chủ đầu tư dự án tương tự, ta chọn re = 20% sử dụng hệ số chiết khấu khác - Suất chiết khấu sử dụng để tính NPV theo quan điểm chủ sở hữu chi phí sử dụng vốn (Suất sinh lời đòi hỏi) chủ sở hữu re =20%, tính dịng ngân lưu chủ sở hữu - Hệ số chiết khấu: WACC = %D x rd + %E x re Trong đó: + %D: Tỷ lệ vốn vay + rd: Lãi suất vay nợ + %E: Tỷ lệ vốn chủ sở hữu + re: Suất sinh lời đòi hỏi vốn chủ sở hữu 14 Nguồn: www.cophieu68.com Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 111 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Bảng 35: Xác định suất chiết khấu tính tốn ĐVT: 1000VNĐ Nội dung STT Giá trị Vốn vay (1000 VNĐ) Vốn chủ sở hữu (1000 VNĐ) Tỷ lệ vốn vay (%D) 28% Tỷ lệ vốn chủ sở hữu (%E) 72% Lãi suất vay nợ (rd) 12% Suất sinh lời đòi hỏi vốn chủ sở hữu (re) 23% Chi phí vốn bình qn trọng số (WACC) 14% 67.265.531 179.153.401 9.5 Dòng ngân lưu dự án: - Ngân lưu hay dòng tiền tệ bảng dự tốn thu chi suốt vịng đời dự án Quy ước ghi nhận dòng ngân lưu vào ngân lưu dự án xác định thời điểm cuối năm Để xây dựng dòng ngân lưu xây dựng phương pháp trực tiếp Tổng quát, báo cáo dòng ngân lưu thường thể qua dòng ngân lưu vào dòng ngân lưu Dòng ngân lưu dự án = Ngân lưu vào - ngân lưu (Xem chi tiết : “Phụ lục, bảng 1.15: Dịng ngân lưu tài dự án.”) Bảng 36: Ngân lưu ròng dự án BẢNG NGÂN LƯU DỰ ÁN A QUAN ĐIỂM CHỦ SỞ HỮU I Ngân lưu vào Doanh thu Vốn vay ngân hàng II Ngân lưu Chi phí hoạt động (khơng có khấu hao) Chi đầu tư Trả nợ gốc lãi vay Thuế TNDN, VAT, Môn Tái đầu tư 9.6 Các tiêu tài chính: 9.6.1 Hiện giá thu hồi ròng NPV: - Hiện giá thu nhập tiêu lợi ích rịng dự án Hiện giá hiệu số giá thực thu tiền giá thực chi tiền suốt thời gian thực dự án - Đây tiêu dùng để đánh giá hiệu dự án đầu tư thể giá trị tăng thêm mà dự án đem lại cho công ty NPV tổng giá ngân lưu ròng dự án với suất chiết khấu tính tốn thích hợp Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 112 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an - Phương án chọn phương án thỏa mãn hai điều kiện: NPV NPV = max - Tính tốn dựa cơng thức: n Bt NPV = t t 1 r n Ct 1 r t 0 t Trong đó: Bt: Doanh thu năm thứ t Ct: Chi phí năm thứ t r: Hệ số chiết khấu r =13% n: Số năm dự án hoạt động (16 năm) 9.6.2 Chỉ tiêu suất thu hồi nội IRR: - Nếu ta chọn lãi suất r% dùng để chiết khấu dự án mà có kết NPV=f (r) = lãi suất r gọi IRR, tức tỷ suất thu hồi nội n n Lúc ta có: R (1 r ) t C (1 r ) t IRR= t 0 t t Như IRR lãi suất r% mà ta dùng lãi suất để chiết khấu dự án sau n năm, tức hết thời hạn đầu tư, dự án tự hồn vốn khơng lời khơng lỗ - Nói cách khác, IRR lãi suất phân biệt cho ta đâu vùng lời đâu vùng lỗ dự án xét thời hạn đầu tư - Lãi suất chủ đầu tư lựa chọn mà thân dự án tự cân đối mà có, nghĩa khách quan 9.6.3 Các tỷ số sinh lợi: - Tỷ số lợi nhuận doanh thu: Tỷ số lợi nhuận doanh thu kỳ định tính cách lấy lợi nhuận sau thuế kỳ chia cho doanh thu kỳ Chỉ tiêu cho biết với đồng doanh thu từ bán hàng cung cấp dịch vụ tạo đồng lợi nhuận Tỷ suất lớn hiệu hoạt động doanh nghiệp cao Tỷ số lợi nhuận doanh thu (%) = (Lợi nhuận sau thuế/doanh thu)x100% Tỷ số mang giá trị dương nghĩa dự án kinh doanh có lãi - Tỷ số lợi nhuận vốn đầu tư (ROA): ROA cung cấp cho nhà đầu tư thông tin khoản lãi tạo từ lượng vốn đầu tư Tài sản cơng ty hình thành từ vốn vay vốn chủ sở hữu Cả hai nguồn vốn sử dụng để tài trợ cho hoạt động công ty Hiệu việc chuyển vốn đầu tư thành lợi nhuận thể qua ROA ROA cao tốt cơng ty kiếm nhiều tiền lượng đầu tư Lợi nhuận so với vốn đầu tư (Mức doanh lợi đồng vốn đầu tư) dự án: Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 113 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an ROA = (Lợi nhuận sau thuế /tổng vốn)x100% Đồng thời, dự án tỷ suất > lãi suất vay (12%) - Tỷ số lợi nhuận vốn chủ sở hữu (ROE): Chỉ số thước đo xác để đánh giá đồng vốn bỏ tích lũy tạo đồng lời Tỷ lệ ROE cao chứng tỏ công ty sử dụng hiệu đồng vốn mình, có nghĩa cơng ty cân đối cách hài hịa vốn tự có với vốn vay để khai thác lợi cạnh tranh trình huy động vốn, mở rộng quy mô Cho nên hệ số ROE cao hấp dẫn nhà đầu tư Lợi nhuận vốn chủ sở hữu (mức doanh lợi đồng vốn chủ sở hữu) ROE = (Lợi nhuận sau thuế /vốn tự có)x100% Ta thấy bỏ đồng vốn chủ sở hữu sinh lợi n đồng lợi nhuận Đồng thời tỷ số > chi phí hội xác định 19% Lợi nhuận rịng bình qn 20.749.731 Doanh thu bình qn 30.924.934 Tỷ suất lợi nhuận so với doanh thu 67% Tỷ suất lợi nhuận so với mức vốn đầu tư 8% Tỷ suất lợi nhuận so với vốn chủ sở hữu 18% Nhận xét: Qua kết tính tốn ta thấy tỷ số sinh lợi tương đối cao 9.6.4 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến hiệu dự án: 9.6.4.1 Rủi ro thay đổi hệ số chiết khấu: - Rủi ro thay đổi hệ số chiết khấu xảy tỷ lệ vốn chủ sở hữu vốn vay thay đổi, tính đến trường hợp rủi ro giao dịch tín dụng, lãi suất tăng hay có tham gia vốn huy động từ kí kết hợp đồng góp vốn Trong trường hợp này, bên vốn góp coi vốn chủ sở hữu có lợi nhuận kì vọng chủ sở hữu 9.6.4.2 Rủi ro thay đổi doanh thu: - Khi xét đến độ nhạy, ta tập trung phân tích tình bất lợi đến dự án nhằm dự phịng phương án Do thay đổi doanh thu đến hiệu dự án, xét đến yếu tố giảm doanh thu Theo đó, dự án có NPV âm giảm doanh thu từ 10% trở so với doanh thu dự kiến ban đầu 9.6.4.3 Kết luận mức an toàn dự án: Dự án đầu tư Chung cư An Hậu đạt độ an tồn Nếu doanh thu giảm 5%, dự án đạt hiệu (Xem chi tiết : “ Phụ lục, Bảng 1.16 – Phân tích độ nhạy.”) Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 114 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 9.7 Phân tích độ nhạy tài Dự án dịch vụ thương mại văn phòng cho thuê thuộc chung cư đầu tư xây dựng hoạt động kinh doanh chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố tác động tạo nên rủi ro cho dự án Rủi ro sai lệch giá trị ước tính giá trị thực tế Các giá trị ước tính dự báo nên ln ln kèm với sai số phụ thuộc nhiều vào biến động bên như: kinh tế, mơi trường kinh doanh, Vì để khắc phục rủi ro khơng lường trước lập dự án cần phân tích rủi ro dễ xảy dự án để có biện pháp khắc phục Tùy theo dự án mà xem xét yếu tố khác Trong tình hình kinh tế phức tạp chi phí xây lắp, thiết bị, biến động giá vật liệu, nhân công nhu cầu xây lắp thị trường, điều phối Nhà nước Do cần phải dự đoán trước rủi ro dự án dựa vào phân tích độ nhạy yếu tố đầu vào: chi đầu tư, giá dịch vụ,… Sử dụng chức Table để khảo sát độ nhạy dự án tác động hai nhân tố Xem xét yếu tố sau: - Thay đổi chi đầu tư - Thay đổi doanh thu - Thay đổi suất chiết khấu Trong phân tích độ nhạy chiều yếu tố để xem xét mức độ ảnh hưởng yếu tố đến hiệu tài dự án 9.7.1 Phân tích độ nhạy chiều: Phân tích độ nhạy chiều bước phân tích rủi ro Kiểm định độ nhạy kết dự án (NPV, IRR) theo thay đổi giá trị tham số lần Bảng 37: BIẾN ĐỘNG NPV VÀ IRR THEO DOANH THU CHUNG CƯ NPV IRR Thay đổi Thay đổi NPV (%) (IRR %) 15.823.241 17,41% -40% -100.006.355 -8,46% -732,02% -148,58% -30% -66.817.318 -2,72% -522,27% -115,63% -20% -36.692.102 3,36% -331,89% -80,70% -10% -7.540.092 10,50% -147,65% -39,69% 0% 15.823.241 17% 0% 0% 10% 39.186.573 25,56% 148% 46,81% 20% 62.549.906 35,27% 295% 102,54% 30% 85.913.238 46,90% 443% 169,32% 40% 109.276.571 60,93% 591% 249,93% Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 115 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Nhận xét: Khi doanh thu tăng, NPV IRR tăng nhanh, tính khả thi dự án cao Khi doanh thu giảm đến -10%, NPV giảm mức đáng kể chuyển sang âm Dựa vào việc sử dụng hàm Goal seek, ta xác định được: trường hợp yếu tố khác không thay đổi, doanh thu chung cư giảm đến -7% NPV dự án Bảng 38: BIẾN ĐỘNG NPV VÀ IRR THEO CHI PHÍ CHUNG CƯ NPV IRR Thay đổi NPV (%) Thay đổi IRR (%) 15.823.241 17% -40% 26.553.786 20,45% 67,82% 16,70% -30% 23.871.149 19,70% 50,86% 12,59% -20% 21.188.513 18,95% 33,91% 8,44% -10% 18.505.877 18,19% 16,95% 4,25% 0% 15.823.241 17% 10% 13.140.604 16,63% -16,95% -4,50% 20% 10.457.968 15,84% -33,91% -9,06% 30% 7.775.332 15,03% -50,86% -13,69% 40% 5.092.696 14,21% -67,82% -18,39% 0% 0% Nhận xét: Khi chi phí giảm NPV, IRR tăng dự án khả thi Khi chi phí tăng NPV, IRR giảm, chi phí tăng đến 40% NPV giảm đáng kể chuyển sang âm chi phí tăng đến 60%, lúc dự án khơng cịn khả thi Dựa vào việc sử dụng hàm goal seek, ta xác định được: trường hợp yếu tố khác khơng thay đổi, chi phí tăng đến 62% NPV dự án Qua phân tích bảng chiều, ta thấy dự án có độ an tồn tài lớn trước biến động yếu tố, mức tăng chi phí từ 62% trở lại chấp nhận khoảng biến động cao nên dự án có khả chịu rủi ro chi phí thay đổi 9.8 Hiệu kinh tế xã hội dự án: 9.8.1 Phân tích hiệu kinh tế xã hội cho dự án: Khi đánh giá hiệu đầu tư dự án, người ta nhìn nhận từ khía cạnh chủ đầu tư quốc gia Nhà đầu tư ln hướng theo mục đích tìm khả sinh lợi dự án thu lợi lợi nhuận, lợi nhuận cao hấp dẫn nhà đầu tư Song, kinh tế dự án có lợi nhuận cao khơng phải lúc tạo ảnh hưởng tốt kinh tế xã hội Do quản lý vĩ mô cần phải đánh giá tác động, ảnh hưởng việc thực dự án mục tiêu phát triển kinh tế Có nghĩa phải xem xét mặt kinh tế-xã hội dự án, xem xét lợi ích mà dự án mang lại Phân tích tài đứng quan điểm lợi ích Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 116 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an chủ đầu tư để đánh giá dự án, phân tích hiệu kinh tế-xã hội lại đứng quan điểm lợi ích tồn kinh tế quốc dân lợi ích tồn xã hội Lợi ích kinh tế xã hội dự án chênh lệch mà kinh tế xã hội thu so với mà kinh tế xã hội bỏ để thực dự án đầu tư Tiêu chuẩn đánh giá lợi ích kinh tế-xã hội dự án bao gồm: + Nâng cao mức sống dân cư (Mức gia tăng GDP) + Thúc đẩy phân phối lại thu nhập: Nâng cao, cải thiện đời sống tầng lớp lao động nghèo, phát triển vùng kinh tế phát triển + Gia tăng lao động có việc làm + Tăng thu nhập ngoại tệ, tiết kiệm ngoại tệ + Nâng cao dân trí, đào tạo tay nghề mới… Các tiêu phản ánh hiệu kinh tế-xã hội tầm vĩ mơ: Thơng qua tính tốn kết đầu tư dự án, dự án có tính khả thi cao mang lại hiệu kinh tế cho Chủ đầu tư hiệu mặt kinh tế xã hội cho thành phố Buôn Ma Thuột Dự án cải tạo lô đất thành khu nhà chung cư hoàn chỉnh, khang trang với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đầy đủ, đại, phù hợp với quy hoạch tổng thể khu vực thành phố, đảm bảo mặt mỹ quan đô thị môi trường sống tốt, động địa bàn phường Thắng Lợi + Nâng cao hệ số sử dụng đất góp phần tăng quỹ nhà cho thành phố + Tạo quỹ nhà với 90 hộ khối thương mại dịch vụ đại Bên cạnh tạo quỹ nhà dự án tạo khoản thu cho ngân sách nhà nước từ nguồn thuế GTGT, thu nhập doanh nghiệp, tạo việc làm thu nhập cho người lao động… 9.8.2 Giá trị gia tăng dự án “Chỉ tiêu giá trị gia tăng NVA phần gia tăng thu nhập quốc dân mà dự án mang lại cho kinh tế” Giá trị gia tăng NVA dự án khu Chung cư 20 tầng An Hậu cấu thành từ khoản mục: – Lợi nhuận dự án đem lại cho doanh nghiệp – Thuế mà doanh nghiệp phải trả thực dự án – Lãi vay phải trả cho tổ chức tài trợ, lãi vay tín dụng qua năm – Lương khoản trích theo lương, chi trả cho nhân viên NVA tính cho năm thực dự án giá năm thực dự án với tỉ lệ chiết khấu gọi tỉ lệ chiết khấu xã hội rs 9.8.3 Mức đóng góp vào Ngân sách nhà nước Chỉ tiêu lớn hiệu kinh tế xã hội cao Các khoản nộp Ngân sách chủ yếu thuế loại Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 117 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an -Thuế môn bài: Triệu đồng/năm (Theo thơng tư số 42/2003/TT-BTC ngày 07/05/2003 Bộ Tài chính) -Thuế thu nhập doanh nghiệp đóng góp cho đời dự án: 53,483,029,000 (VNĐ) -Thuế giá trị gia tăng nộp cho Nhà nước: 60,368,775,000 (VNĐ) -Tỷ lệ đóng góp cho ngân sách đồng vốn(Mức đóng góp cho Ngân sách/Tổng vốn đầu tư) 9.8.4 Các hiệu kinh tế xã hội khác Ngồi đóng góp mang tính định lượng kể hiệu kinh tế xã hội mà dự án đem lại to lớn: - Dự án chung cư 20 tầng An Hậu vào vận hành cung cấp cho thị trường bất động sản Đắk Lắk 90 hộ (14.030,4m2) (6.549,03m2) mặt làm cho thuê văn phòng, siêu thị, dịch vụ cà phê ăn uống giữ xe - Giai đoạn tiến hành đầu tư xây dựng dự án với nhu cầu đầu vào lớn nguyên vật liệu, nhân công, thiết bị xây dựng, dịch vụ… Sẽ tiếp thúc đẩy phát triển ngành sản xuất vật chất dịch vụ để đáp ứng cho trình đầu tư dự án - Với hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội hoàn thiện tạo diện mạo cho địa phương, cải thiện trạng khu vực phường Thắng Lợi, nâng cao đời sống vật chất người dân nơi góp phần nâng cao sở hạ tầng cho thành phố - Tạo môi trường sống sinh hoạt tốt, tiện lợi Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 118 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an CHƯƠNG 10: MỐI QUAN HỆ TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC CƠ QUAN LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN CHUNG CƯ AN HẬU 10.1 Nhiệm vụ quyền hạn ban quản lý dự án: - Tổ chức tuyển chọn tư vấn, đấu thầu xây lắp, mua sắm vật tư, thiết bị để thực hiện: Điều tra, khảo sát, lập dự án đầu tư xây dựng Khảo sát thiết kế, lập tổng dự tốn, dự tốn cơng trình, giám sát kỹ thuật xây dựng Lập hồ sơ mời thầu, mua sắm vật tư, thiết bị, giám sát chất lượng số lượng vật tư thiết bị - Tổ chức ký kết hợp đồng: giao nhận thầu tư vấn, xây lắp, mua sắm vật tư thiết bị, trợ giúp kỹ thuật quản lý khai thác dự án với đơn vị trúng thầu thực nhiệm vụ ký kết hợp đồng theo quy định pháp luật - Chuẩn bị hồ sơ (Dự án, thiết kế kỹ thuật, lập tổng dự toán…) để trình để chủ đầu tư trình cấp có thẩm quyền định phê duyệt giao hồ sơ duyệt cho đơn vị liên quan - Quản lý chặt chẽ kinh phí dự án tổng mức dự toán duyệt theo quy định hành Nhà nước, trường hợp dự toán hạng mục tăng, Ban quản lý dự án phải cập nhật, tập hợp trình chủ đầu tư để xem xét định -Theo dõi, kiềm tra, đôn đốc thực hiện, nghiệm thu lý hợp đồng kinh tế, phiếu giá cơng trình cho tổ chức nhận thấu xây lắp theo hợp đồng ký; đồng thời quan hệ với quan chức có liên quan để thực chế độ, sách định mức, đơn giá hành Nhà nước phục vụ cho dự án - Lập thực kế hoạch huy động sử dụng vốn đầu tư, kế hoạch tài dự án - Tổ chức nghiệm thu bàn giao cơng trình, đưa cơng trình vào khai thác dụng theo quy định chủ đầu tư pháp luật - Lập báo cáo (Định kỳ đột xuất) thực vốn đầu tư hàng năm, báo cáo tốn cho chủ đầu tư dự án hồn thành đưa vào khai thác sử dụng để chủ đầu tư duyệt theo quy định hành - Giám sát kỹ thuật xây dựng, quản lý tồn q trình thực dự án; chịu trách nhiệm trước chủ quản đầu tư trước pháp luật việc quản lý trình thực dự án dự án kết thúc đưa vào khai thác sử dụng - Quản lý cán bộ, viên chức, tài sản kinh phí Ban Quản lý theo quy định Nhà nước 10.2 Mối quan hệ trách nhiệm quan liên quan đến dự án: * Để chuẩn bị đầu tư thực đầu tư có kết Dự án xây dựng Khu Chung cư 20 tầng An Hậu có nhiều mối quan hệ trách nhiệm quan địa phương, tổ Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 119 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an chức hợp tác với chủ đầu tư dự án cộng đồng trách nhiệm với dự án Cụ thể mối quan hệ thể sau: - Các quan địa phương đạo UBND Thành phố gồm có Sở Kế hoạch Đầu tư, Ngân hàng Đầu tư Phát triển, địa ban ngành thành phố có liên quan chịu trách nhiệm giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện cho Ban quản lý dự án xây dựng khu chung cư thực công việc; đồng thời chịu trách nhiệm quản lý xã hội môi trường dự án vào hoạt động - Chủ đầu tư quan trực tiếp quản lý việc đầu tư xây dựng cơng trình, hưởng quyền lợi có nghĩa vụ trình bỏ vốn kinh doanh theo luật định - Các quan tư vấn chịu trách nhiệm giám sát tác giả, quyền tác theo dõi hiệu chỉnh kịp thời vấn đề nảy sinh thi cơng xây dựng cơng trình 10.2.1 Mối quan hệ trách nhiệm cung cấp tài liệu, thẩm định, phê duyệt đầu tư giai đoạn lập dự án: (Chuẩn bị đầu tư) Trong giai đoạn lập dự án đầu tư chủ đầu tư phải thực công việc sau: + Nghiên cứu cần thiết phải đầu tư + Tiến hành tiếp xúc thăm dò thị trường để xác định nhu cầu khách cho dự án, khả cạnh tranh đối thủ, xem xét khả nguồn vốn đầu tư lựa chọn hình thức đầu tư + Tiến hành điều tra khảo sát chọn địa điểm + Lập dự án đầu tư + Gửi hồ sơ dự án văn trình đến người có thẩm quyền định đầu tư xem xét có yêu cầu văn + Thẩm quyền định dự án đầu tư Sở kế hoạch đầu tư quan chủ trì thẩm định có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ định dự án + Phê duyệt dự án đầu tư Dự án cấp có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt cấp giấy phép thực đầu tư 10.2.2 Mối quan hệ trách nhiệm phối hợp, trợ giúp, kiểm tra, giám sát giai đoạn thực đầu tư: Để dự án thực phải bao gồm bước sau: + Xin giao đất thuê đất + Xin cấp giấy phép xây dựng + Thực việc giải toả đền bù giải phóng mặt bằng, thực kế hoạch tái định cư, chuẩn bị mặt xây dựng Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 120 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an + Mua sắm thiết bị + Thực khảo sát, thiết kế xây dựng + Thẩm định, phê duyệt thiết kế tổng dự toán, dự tốn cơng trình + Tiến hành thi cơng xây lắp + Kiểm tra thực hợp đồng + Quản lý kỹ thuật chất lượng thiết bị chất lượng xây dựng cơng trình + Vận hành chạy thử, nghiệm thu, toán vốn đầu tư, bàn giao thực bảo hành sản phẩm * Vì việc phối hợp, trợ giúp, kiểm tra giám sát giai đoạn thực đầu tư quan hữu quan nêu cần thiết 10.2.3 Mối quan hệ trách nhiệm giai đoạn toán đầu tư: - Tất dự án đầu tư sau hoàn thành đưa vào khai thác, sử dụng phải toán vốn đầu tư Chủ đầu tư chịu trách nhiệm toán vốn đầu tư - Chậm tháng sau dự án hoàn thành đưa vào vận hành, chủ đầu tư phải hồn thành báo cáo tốn vốn đầu tư gửi người có thẩm quyền định đầu tư - Dự án đầu tư nhiều nguồn vốn khác báo cáo tốn phải phân tích rõ nguồn vốn - Báo cáo toán vốn đầu tư phải xác định đầy đủ, xác số vốn đầu tư thực hàng năm, tổng mức vốn đầu tư thực dự án, giá trị sản lượng bàn giao cho cơng trình sử dụng - Bộ xây dựng phối hợp với Bộ tài hướng dẫn phương pháp quy đổi vốn thống cho thời kỳ để chủ đầu tư thực toán Bộ tài trực tiếp thẩm tra phê duyệt toán vốn đầu tư cho dự án 10.2.4 Mối quan hệ phối hợp, hổ trợ, kiểm tra giai đoạn vận hành: Sau nhận bàn giao cơng trình, chủ đầu tư có trách nhiệm khai thác cơng trình, tổ chức sản xuất, kinh doanh dịch vụ, hoàn thiện tổ chức phương án quản lý dự án cho hiệu Chủ đầu tư tổ chức giao quản lý sử dụng cơng trình có trách nhiệm thực bảo trì cơng trình Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 121 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận: -Với tốc độ thị hóa nhu cầu nhà ở, môi trường làm việc tốt mặt kinh doanh rộng lớn nhu cầu thiết người dân thành phố Đắk Lăk doanh nghiệp -Việc đầu tư xây dựng khu chung cư 20 tầng An Hậu phường Thắng Lợi thành phố Đắk Lăk giải vấn để xúc tái định cư cho hộ dân bị thu hồi đất để làm dự án thành phố - Khu chung cư với quy mơ 20 tầng, với hình thức kiến trúc đại tạo không gian gần gũi dễ chịu cho hộ sinh sống - Khu chung cư 20 tầng An Hậu xây dựng xong đưa vào sử dụng công trình kiến trúc tạo nên cảnh quan chung cho tồn khu vực -Việc phân tích cho thấy dự án có tính khả thi cao: + Tính khả thi mặt thị trường: sản phẩm dự án hoàn toàn đáp ứng yêu cầu cao thị trường nhà nay, chủng loại sản phẩm đa dạng phù hợp với nhóm khách hàng có nhu cầu hộ chung cư, nhu cầu thương mại, dịch vụ + Tính khả thi mặt hiệu tài chính: tiêu tài dự án cao NPV (Theo quan điểm chủ đầu tư) = 15.823.241.000 đồng với tỷ lệ chiết khấu re = 13 %, IRR = 17%; Thời gian hồ vốn có chiết khấu dự án năm tháng; dự án có khả chịu đựng rủi ro tốt Nhà đầu tư hồn tồn n tâm hiệu tài dự án + Tính khả thi mặt kinh tế-xã hội: dự án phù hợp với định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thành phố, mang lại giá trị gia tăng lớn cho xã hội Giá trị đóng góp cho ngân sách nhà nước lớn Dự án góp phần tạo nên chuyển hóa đời sống kinh tế xã hội khu vực phường Thắng Lợi, tạo diện mạo cho địa phương cho thành phố Buôn Mê Thuột, giải số lượng lớn nhu cầu lao động địa phương Nâng cao đời sống vật chất tinh thần cho người dân * Như việc đầu tư thực dự án Chung cư An Hậu cần thiết Kiến nghị: Để dự án sớm triển khai thực đạt hiệu cao, kính đề nghị Sở Kế hoạch Đầu tư cấp quyền, quan chuyên môn tạo điều kiện xem xét phê duyệt dự án để có sở pháp lý triển khai bước đầu tư xây dựng tạo điều kiện thuận lợi cho dự án mặt sau: - Xem xét phê duyệt dự án, hỗ trợ xúc tiến thủ tục pháp lý giải pháp tích cực để cơng trình tiến hành thuận lợi theo thủ tục hành Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 122 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an - Hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi cho dự án từ nguồn vốn Quỹ đầu tư phát triển thành phố Buôn Mê Thuột tỉnh Đăk Lăk để xây dựng sở hạ tầng hạng mục chung cư cao tầng - Cho phép Ngân hàng thẩm định tự định cho vay vốn xây dựng sở hạ tầng theo tính khả thi dự án mà khơng phải chấp (Được hưởng quy chế vay vốn Doanh nghiệp nhà nước) Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 123 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn
Ngày đăng: 29/08/2023, 07:42
Xem thêm: