Bàn về kế toán đầu tư bất động sản trong các doanh nghiệp ở việt nam hiện nay 1

Đề án môn học a.lời mở đầu hoạt động kinh doanh đầu t bất động sản kinh tế thị trờng ngày phát triển, nhiều nhà doanh nghiệp quan tâm đến việc bỏ vốn để đầu t vào bất động sản nh quyền sử dụng đất, nhà cửa, xây dựng sở hạ tầng nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng giá Chính vậy, doanh nghiệp cần phải có chế độ kế toán thích hợp để theo dõi biến động bất động sản đầu t , đồng thời để đáp ứng yêu cầu trung thực giúp cho quản lý chặt chẽ hoạt động kinh doanh đầu t bất động sản thuận lợi cho việc lập báo cáo doanh nghiệp Có nh hoạt động kinh doanh bất động sản đầu t nớc ta phát triển, phù hợp với yêu cầu hội nhËp kinh tÕ qc tÕ Xt ph¸t tõ thùc tiƠn ®ã, em ®· chän ®Ị tµi : “bµn vỊ kÕ toán đầu t bất động sản doanh nghiệp việt nam Em xin chân thành cảm ơn ths phạm thành long đà hớng dẫn em hoàn thành đề tài b.cơ sở lý luận i.những vấn ®Ị chung vỊ bÊt ®éng s¶n 1.bÊt ®éng s¶n bÊt động sản tài sản có giá trị lớn có thời gian hữu ích lâu dài tài sản đợc doanh nghiệp xây dựng, mua sắm làm công cụ phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh đối tợng khai thác ngắn hạn Hà Thị Khánh Ly Lớp Kế toán 44C Đề án môn học phân loại bất động sản: có nhiều cách phân loại bất động sản theo hình thái biểu hiện, bất động sản đợc chia làm hai loại:bất động sản hữu hình bất động sản vô hình *bất động sản hữu hình:là bất động sản có hình thức rõ ràng thuộc bất động sản hữu hình gồm có: -đất đai:đất trống, đất đà cải tạo, đất đà xây dựng, đất có hầm mỏ ; -chỉnh trang kiến tạo đất đai ; -các công trình kiến trúc : nhà cửa, vật kiến trúc(bờ rào, tháp nớc, hồ chứa, sân bÃi ), công trình sở hạ tầng(đờng sá, cầu cống, đờng sắt, cầu tàu ) -công trình kiến trúc đất ngời khác ; -trang thiết bị kỹ thuật, máy móc dụng cụ dùng công nghiệp ; -các bất động sản hữu hình khác:phơng tiện vận tải, máy móc văn phòng thiết bị thông tin, bàn ghế đồ đạc, súc vật làm việc súc vật sinh sản *bất động sản vô hình:là bất động sản hình thể nhng đem lại lợi ích kinh tế lâu dài cho doanh nghiệp Nó thể lợng giá trị đà đợc đầu t, chi trả nhằm có đợc lợi ích kinh tế nguồn có tính chất kinh tế mà giá trị chúng xuất phát từ đặc quyền quyền doanh nghiệp Thuộc bất động sản vô hình gồm có : -phí tổn thành lập :là chi phí phát sinh lúc doanh nghiệp thành lập nh:tiền thù lao cho công tác nghiên cứu, thăm dò, lập dự án đầu t, chi phí huy động vốn ban đầu, tiền thù lao cho chởng khế, tiền quảng cáo, chi phí họp thành lập, chi phí khai trơng ra, chi phí tăng vốn, sáp nhập, hợp nhất, phân chia đợc tính vào chi phí thành lập doanh nghiệp - phí tổn su tầm phát triển : chi phí doanh nghiệp tự thực thuê thực công trình nghiên cứu, lập kế hoạch dài hạn để đầu t phát triển nhằm đem lại lợi ích lâu dài cho doanh nghiệp(các chi phí công trình nghiên cứu có tính chất ngắn hạn đợc hạch toán vào tài khoản chi phí kế toán niên độ kế toán) - quyền đặc nhợng : chi phí doanh nghiệp phải trả để có đợc đặc quyền thực khai thác nghiệp vụ quan trọng sản xuất độc quyền loại sản phẩm theo hợp đồng đặc nhợng ký kết với nhà nớc đơn vị nhợng quyền Hà Thị Khánh Ly Lớp Kế toán 44C Đề án môn học - sáng chế :là chi phí doanh nghiệp phải trả cho công trình nghiên cứu sản xuất thử để đợc nhà nớc cấp sáng chế doanh nghiệp mua lại tác quyền sáng chế nhà nghiên cứu để khai thác - quyền thuê nhà : chi phí sang nhợng quyền mà doanh nghiệp phải trả cho ngời thuê trớc để đợc thừa kế quyền lời thuê nhà theo hợp đồng - cửa hàng(lợi thơng mại) :là khoản chi phí mà doanh nghiệp phải trả thêm giá trị thực tế bất động sản hữu hình thuận lợi vị trí thơng mại, tín nhiệm khách hàng danh tiếng cửa hàng - bất động sản vô hình khác :gồm bất động sản vô hình không thuộc loại kể 2.hàng hóa bất động sản tất bất động sản hàng hóa Muốn trở thành hàng hóa, mặt loại bất động sản cụ thể phải đợc đa giao dịch thị trờng, loại bất động sản nh nhng việc có đợc tham gia thị trờng bất động sản hay đợc luật pháp không cấm Mặt khác có loại bất động sản khó trở thành bất động sản hàng hóa nh nhiều loại bất động sản công cộng mà việc sử dụng ngời không ảnh hởng đến việc sử dụng ngời khác Việt Nam vậy, tất loại bất động sản bất động sản hàng hóa tham gia vào thị trờng bất động sản nhiều bất động sản bất động sản hàng hóa, thí dụ nh công trình hạ tầng mang tính chất công cộng; đất đai bất động sản nhng pháp luật cấm mua bán bất động sản hàng hóa đặc điểm chung hàng hóa có riêng số đặc điểm sau: - bất động sản khác đợc tạo lập diện tích cụ thể đất đai Nếu đất đai hàng hóa bất động sản đất khó khăn việc vận động với t cách hàng hóa - đất đai đóng vai trò tài sản Xét dới góc độ nhà đầu t, đất đai đợc dùng để làm phơng tiện bảo hiểm giá trị phòng lạm phát, đặc biệt nớc thị trờng tài phát triển(ở nớc thị trờng phát triển, công ty a dùng phơng tiện nhằm thực chiến lợc đa dạng hóa đầu t chứng khoán); tổ chức tài a dùng đất đai nh tài sản chấp cho vay đất đai không dịch chuyển đợc, giá lạm phát Hà Thị Khánh Ly Lớp Kế toán 44C Đề án môn học - đất đai hàng hóa lại hàng hóa mà giá thị trờng phản ánh thân giá trị đất mà phản ánh lợi vị trí, địa hình, địa mạo tài sản tạo lập sở hạ tầng kỹ thuật đất - đất đai thuộc chủ quyền quốc gia, phơng tiện sống chủ yếu đại đa số ngời lao động nớc có tỷ lệ nông nghiệp cao, nhạy cảm mặt trị, xà hội - bất động sản hàng hóa không di dời đợc nên hồ sơ mô tả hàng hãa ghi nhËn sù biÕn ®éng theo thêi gian vỊ trạng, thay đổi chủ sở hữu, chủ sử dơng, vỊ nghÜa vơ cđa chđ së h÷u, chđ sư dụng theo trình tự pháp lý định yếu tố đặc biệt quan trọng quan hệ giao dịch thị trờng bất động sản - bất động sản hàng hóa loại tài sản có giá trị lớn, cần nhiều vốn đầu t trung, dài hạn ngời có thu nhập bình thờng khó có đủ điều kiện để tham gia hỗ trợ thị trờng tài - bất động sản hàng hóa nằm không gian định, có ảnh hởng trực tiếp đến cảnh quan môi trờng sống dân c khu vực.nói cách khác, bất động sản sản phẩm nhiều ngành kinh tế,khoa học, kỹ thuật, nghệ thuật nh quy hoạch, kiến trúc, văn hóa, môi trờng vậy, việc tạo lập bất động sản, nh thị trờng bất động sản không tránh khỏi chi phối quy phạm lĩnh vực - đặc điểm trên, loại bất động sản hàng hóa cụ thể lại có đặc điểm riêng chất lợng, cấu trúc, vị trí, mục đích sử dụng, loại hình sở hữu, thông số định giá đặc điểm yếu tố xác định tính chất, quy mô thị trờng loại bất động sản 3.bất động sản đầu t bất động sản đầu t bất động sản gồm :quyền sử dụng đất, nhà phần nhà nhà đất ; sở hạ tầng ngời chủ sở hữu ngời thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính, nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng để : - sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa dịch vụ chờ sử dụng cho mục đích quản lý, ; - bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thờng 3.1.các trờng hợp ghi nhận bất động sản đầu t Hà Thị Khánh Ly Lớp Kế toán 44C Đề án môn học - qun sư dơng ®Êt (do doanh nghiƯp bá tiỊn mua lại) nắm giữ thời gian dài chờ tăng giá - quyền sử dụng đất(do doanh nghiệp bỏ tiền mua lại) nắm giữ mà cha xác định rõ mục đích sử dụng tơng lai - nhà doanh nghiệp sở hữu(hoặc doanh nghiệp thuê tài chính) cho thuê theo hợp đồng thuê hoạt động - nhà đợc giữ thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động - sở hạ tầng đợc giữ thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động 3.2.các trờng hợp đặc biệt đợc ghi nhận bất động sản đầu t - bất động sản mà phần doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động chờ tăng giá phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ cho quản lý phần tài sản đợc bán riêng rẽ(hoặc cho thuê riêng rẽ theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động), doanh nghiệp hạch toán phần tài sản dùng thuê chờ tăng giá bất động sản đầu t phần tài sản dùng cho sản xuất quản lý đợc hạch toán TSCĐ hữu hình TSCĐ vô hình Trờng hợp bất động sản không bán đợc riêng rẽ phần sử dụng cho kinh doanh cho quản lý không đáng kể hạch toán bất động sản đầu t ví dụ: doanh nghiệp có tòa nhà có 80% diện tích chuyên cho thuê hoạt động 20% diện tích sử dụng làm văn phòng công ty tòa nhà đợc hạch toán bất động sản đầu t -trờng hợp doanh nghiệp cung cấp dịch vụ liên quan cho ngời sử dụng bất động sản doanh nghiệp sở hữu phần tơng đối nhỏ toàn thỏa thuận doanh nghiệp hạch toán tài sản bất động sản đầu t.ví dụ:doanh nghiệp sở hữu tòa nhà cho đơn vị khác thuê làm văn phòng(cho thuê hoạt động) đồng thời cung cấp dịch vụ bảo dỡng an ninh tòa nhà cho thuê -Trờng hợp, công ty cho công ty mẹ công ty khác công ty mẹ thuê sử dụng nắm giữ bất động sản bất động sản đợc hạch toán bất động sản đầu t báo cáo tài riêng công ty có bất động sản báo cáo tài riêng công ty mẹ công ty mẹ cho công ty thuê(nếu thỏa mÃn định nghĩa bất động sản đầu t), nhng không đợc phản ánh bất động sản đầu t báo cáo tài hợp 3.3.tính giá bất động sản 3.3.1.Nguyên giá bất động sản đầu t Hà Thị Khánh Ly Lớp Kế toán 44C Đề án môn học nguyên giá bất động sản đầu t toàn chi phí tiền tơng đơng tiền mà doanh nghiệp phải bỏ giá trị hợp lý khoản đa để trao đổi nhằm có đợc bất động sản tính đến thời điểm mua xây dựng hoàn thành bất động sản Tùy trờng hợp, nguyên giá bất động sản đầu t đợc xác định nh sau: - Nguyên giá bất động sản đầu t đợc mua bao gồm giá mua chi phí liên quan trực tiếp, nh:phí dịch vụ t vấn luật pháp liên quan, thúê trớc bạ chi phí giao dịch liên quan khác - Nguyên giá bất động sản đầu t tự xây dựng giá thành thực tế chi phí liên quan trực tiếp bất động sản đầu t tính đến ngày hoàn thành công vịêc xây dựng Từ bắt đầu xây dựng ngày hoàn thành công việc xây dựng Nguyên giá bất động sản đầu t không bao gåm c¸c chi phÝ sau: Chi phÝ ph¸t sinh ban đầu(trừ trờng hợp chi phí cần thiết để đa bất động sản đầu t tới trạng thái sẵn sàng hoạt động: Các chi phí đa bất động sản đầu t vào hoạt động lần đầu trớc bất động sản đạt tới trạng thái hoạt động bình thờng theo dự kiến Các chi phí không bình thờng nguyên vật liệu, lao động nguồn lực khác trình xây dựng bất động sản đầu t - Trờng hợp mua bất động sản đầu t toán theo phơng thức trả chậm, nguyên giá bất động sản đầu t đợc phản ánh theo giá mua trả thời điểm mua Khoản chênh lệch tổng số tiền phải toán giá mua trả đợc hạch toán vào chi phí tài theo kỳ hạn toán, trừ số chênh lệch đợc tính vào nguyên giá bất động sản đầu t theo quy định chuẩn mực kế toán số 16 chi phí vay Nguyên giá bất động sản đầu t đợc tính theo công thức: NGUYÊN GIá=GIá MUA THUầN+CHI PHI LIÊN QUAN 3.2.Chi phí phát sinh Chi phí liên quan đến bất động sản đầu t phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải đợc ghi nhận chi phí sản xuất, kinh doanh kỳ, trừ chi phí có khả chắn làm cho bất động sản đầu t tạo lợi ích kinh tế tơng lai nhiều mức hoạt động đợc đánh giá ban đầu đợc ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu t Việc hạch toán chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu phụ thuộc vào trờng hợp có xem xét đến việc đánh giá ghi nhận ban đầu khoản đầu t liên quan Chẳng hạn trờng hợp giá mua tài sản bao gồm nghĩa vụ doanh nghiệp phải chịu chi phí cần thiết phát sinh để bất động sản Hà Thị Khánh Ly Lớp Kế toán 44C Đề án môn học đầu t tới trạng thái sẵn sàng hoạt động chi phí đợc ghi tăng nguyên giá 3.3 Khấu hao bất động sản đầu t Sau ghi nhận ban đầu thời gian nắm giữ cho thuê chờ tăng giá, bất động sản đầu t bị giảm dần giá trị lẫn giá trị sử dụng Phần giá trị hao mòn đợc chuyển dịch vào giá trị sản phẩm làm díi h×nh thøc trÝch khÊu hao Doanh nghiƯp cã thể dựa vào bất động sản chủ sở hữu sử dụng loại để ớc tính thời gian sử dụng hữu ích xác định phơng pháp khấu hao bất động sản đầu t Việc khấu hao bất động sản đầu t áp dụng phơng pháp sau: *Phơng pháp khấu hao đều:Theo phơng pháp cần phải xác định thời gian sử dụng bất động sản đầu t tính khấu hao hàng năm cách lấygiá trị bất động sản đầu t chia cho số năm sử dụng Công thức tính khấu hao: Mức khấu hao Giá năm trị bất động sản đầu t Thời gian sử dụng năm Tỷ lệ khấu hao năm = * * Tỷ lệ khấu hao năm(%) = 1/ số năm sử* dụng 100 *Phơng pháp khấu hao giảm dần Theo phơng pháp này, số khấu hao hàng năm không tính tỷ lệ giá cố định mà tính giá trị lại bất động sản sau lần khấu hao.Nh vậy, tính theo phơng pháp này, mức khấu hao hàng năm giảm dần theo thời gian sử dụng bất động sản Công thức tính khấu hao: Hà Thị Khánh Ly Lớp Kế toán 44C Đề án môn học Tỷ lệ khấu hao giảm dần = 100/thời gian khấu hao * hệ số 2.4.Giá trị lại Giá trị lại nguyên giá bất động sản đầu t sau trõ ®i sè khÊu hao lịy kÕ bất động sản Giá trị lại= nguyên giá - số khấu hao lũy kế 3.Nhiệm vụ hạch toán bất động sản Kế toán bất động sản doanh nghiệp cần phải thực nhiệm vụ sau: _Theo dõi, ghi chép xác, kịp thời số lợng giá trị bất động sản có, tình hình biến động tăng giảm trạng bất động sản phạm vi toàn doanh nghiệp nh phận sử dụng bất động sản _Tính toán phân bổ xác mức khấu hao bất động sản vào chi phí kinh doanh, đồng thời tiến hành lập bảng khấu hao để theo dõi đối vơí loại bất động sản _Theo dõi, giám sát thờng xuyên việc giữ gìn, bảo quản, bảo dỡng, tu bổ sửa chữa bất động sản chi phí khác phát sinh để có kế hoạch phân bổ hợp lý _Định kỳ tiến hành kiểm kê để phát kịp thời tình hình mát, thiếu hụt bất động sản Thanh lý bất động sản hỏng sửa chữa đợc, đồng thời nhợng bán bất động sản không dùng ®Ĩ thu håi vèn, thùc hiƯn ®ỉi míi bÊt ®éng sản _Cung cấp xác kịp thời thông tin tình hình bất động sản để phục vụ cho việc lập báo cáo tài II Hạch toán đầu t bất động sản theo chế độ hành Việt Nam 1.Những quy định tài hạch toán đầu t bất động sản Một bất động sản đầu t đợc ghi nhận tài sản phải thỏa mÃn hai điều kiện :Chắc chắn thu đợc lợi ích kinh tế tơng lai; Nguyên giá bất động sản đầu t phải đợc xác định cách đáng tin cậy Hà Thị Khánh Ly Lớp Kế toán 44C Đề án môn học - Bất động sản đầu t phải đợc xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá Nguyên giá bất động sản đầu t bao gồm chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu - Các chi phí liên quan đến bất động sản đầu t phát sinh sau ghi nhận chi phí sản xuất, kinh doanh kỳ, trừ chi phí có khả chắn làm cho bất động sản đầu t tạo lợi ích kinh tế tơng lai nhiều mức hoạt động đợc đánh giá ban đầu đợc ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu t - Ghi nhận ban đầu, thời gian nắm giữ, cho thuê hoạt động bất động sản đầu t đợc xác định theo nguyên giá, số khấu hao lũy kế giá trị lại - Việc chuyển từ bất động sản đầu t sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho ngợc lại đợc thực cã sù thay ®ỉi vỊ mơc ®Ých sư dơng nh trờng hợp sau:Bất động sản đẩu t chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này;Bất động sản đầu t chuyển sang hàng tồn kho chủ sở hữu bắt đầu triển khai công việc sửa chữa, cải tạo nâng cấp cần thiết cho mục đích bán - Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển sang bất động sản đầu t chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó; hàng tồn kho chuyển sang bất động sản đầu t chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động; bất động sản xây dựng chuyển sang bất động sản đầu t kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đa vào đầu t(trong giai đoạn xây dựng phải tuân theo VAS 03_ tài sản cố định hữu hình ) - Khi doanh nghiệp định bán bất động sản đầu t mà giai đoạn sửa chữa, cải tạo nâng cấp doanh nghiệp tiếp tục ghi nhận bất động sản đầu t bất động sản đầu t đợc bán mà không chuyển thành hàng tồn kho - Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu t đợc ghi nhận toàn giá bán(giá bán cha thuế GTGT trờng hợp doanh nghiệp áp dụng phơng pháp tính thuế GTGT theo phơng pháp khấu trừ) - Trờng hợp bán bất động sản đầu t theo phơng thức trả chậm doanh thu đợc xác định theo giá bán trả ngay(giá bán cha có thuế GTGT trờng hợp bất động sản áp dụng phơng pháp tính thuế GTGT theo phơng pháp khấu trừ thuế).Khoản chênh lệch giá bán trả chậm giá trả thuế GTGT Hà Thị Khánh Ly Lớp Kế toán 44C Đề án môn học đợc ghi nhận lµ doanh thu tiỊn l·i cha thùc hiƯn theo quy định VAS 14_ doanh thu thu nhập khác - Đối với đơn vị chuyên kinh doanh bất động sản đợc kế toán ghi theo trờng hợp sau:Đối với bất động sản mua đà xác định rõ mục đích để bán kỳ đợc kế toán tuân theo VAS 02 hàng tồn kho - Đối với bất động sản mua cha xác định rõ mục đích sử dụng tơng lai mua để chuyên cho thuê hoạt động(thỏa mÃn điều kiện ghi nhận bất động sản đầu t ) đợc kế toán ghi tuân theo VAS 05 bất động sản đầu t - Riêng doanh nghiệp ngân hàng, tổ chức tài khác, việc kế toán bất động sản đầu t đợc hớng dẫn văn riêng 2.Tài khoản sử dụng - TK 217: Bất động sản đầu t Nội dung: Tài khoản dùng để phản ánh số có tình hình biến động tăng, giảm bất động sản doanh nghiệp theo nguyên giá Kết cấu:Bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu t tăng kì bên Có: Nguyên giá bất động sản đầu t giảm kì Số d bên Nợ:Nguyên giá bất động sản đầu t doanh nghiệp cuối kì _TK 2417: Hao mòn bất động sản đầu t Nội dung: Tài khoản dùng để phản ánh giá trị hao mòn bất động sản đầu t trình nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động Kết cấu: Bên Nợ:Giá trị hao mòn bất động sản đầu t giảm Bên Có:Gía trị hao mòn bất động sản đầu t tăng trích Khấu hao chuyển số khÊu hao l kÕ cđa chđ së h÷u sư dơng thành bất động sản đầu t Số d bên Có:Giá trị hao mòn bất động sản đầu t cã cđa doanh nghiƯp _TK5117:Doanh thu kinh doanh bÊt ®éng sản đầu t Nội dung: Tài khoản dùng để phản ánh doanh thu kinh doanh bất động sản đầu t doanh nghiệp Hà Thị Khánh Ly Lớp Kế toán 44C Đề án môn học Kết cấu: Bên Nợ: Số thuế GTGT phải nộp tính theo phơng pháp Trực tiếp(nếu có) Kết chuyển doanh thu kinh doanh bất động sản đầu t Bên Có: Doanh thu kinh doanh bất động sản phát sinh kỳ Tk số d cuối kỳ - TK 1567: Hàng hóa bất động sản đầu t Nội dung: Tài khoản dùng để phản ánh giá trị có tình hình biến động loại hàng hóa bất động sản doanh nghiệp không chuyên kinh doanh bất động sản Kết cấu: Bên Nợ: _giá trị thực tế hàng hóa bất động sản đầu t mua _ Giá trị lại bất động sản đầu t chuyển thành hàng tồn kho _Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho bán ghi tăng giá gốc hàng hóa bất động sản đầu t _Trị giá thực tế hàng hóa bất động sản thừa phát kiểm kê Bên Có :_Trị giá thực tế hàng hóa bất động sản bán trong kỳ chuyển thành bất động sản đầu t _Trị giá thực tế hàng hóa bất động sản thiếu phát kiểm kê Số d bên Nợ: Trị giá thực tế hàng hóa bất động sản lại cuối kỳ - TK 241:XDCB dở dang Kết cấu: Bên Nợ:_Chi phí mua sắm bất động sản đầu t(trờng hợp cần Hà Thị Khánh Ly 1 Lớp Kế toán 44C Đề án môn học đầu t xây dựng) _Chi phí đầu t xây dựng bất động sản đầu t _Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo đợc ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu t Bên Có :_Phản ánh giá trị bất động sản đầu t hình thành qua đầu t dựng đà hoàn thành bàn giao _Kết chuyển chi phí nâng cấp, cải tạo ghi tăng nguyên giá bất động sản Số d bên _Giá trị bất động sản đầu t xây dựng dở dang _Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo dở dang cuối kỳ _TK632 : Gía vốn hàng bán Kết cấu : Bên Nợ :_Số khấu hao bất động sản đầu t trích kỳ _Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu t không đủ điều kiện tính vào nguyên giá bất động sản đầu t _Giá trị lại bất động sản đầu t b¸n, lý kú _Chi phÝ ph¸t sinh từ nghiệp vụ cho thuê hoạt động bất động sản đầu t kỳ _Chi phí nghiệp vụ bán, lý bất động sản đầu t phát sinh kỳ Bên Có: _Kết chuyển toàn chi phí kinh doanh bất động sản đầu t phát sinh kỳ để xác định kết hoạt động kinh doanh 3.Phơng pháp hạch toán số nghiệp vụ chủ yếu Hà Thị Khánh Ly Lớp Kế toán 44C Đề án môn học Sơ đồ hạch toán: 2147 217 111, 113, 131 Mua BĐS đầu t theo giá Khi tra lại BĐS đầu t thuế TC Trả thuế GTGT Chênh lệch BĐS 133 211, 213 (Nếu có) 331 đầu t với số KH Mua BĐS đầu t theo Mua lại BĐS đầu t thuế TC Phơng thức trả chËm L·i tr¶ chËm 331 111, 112 242 Sè tiỊn 2147 241 trả thêm 2141, 2143 BĐS đầu t hình thµnh bµn giao K/C sè HM lịy kÕ 632 211, 213 Bán BĐS đầu t (gì lại Chuyển TSCĐHH, VH thành BĐS đầu t (a) 2147 Số hao mßn 2147 1567 Lịy kÕ Sè hao mßn Khi chun thành HH Lũy kế (b) BĐS đầu t 111, 112, 315, 421 211, 213 BĐS thuế TT Chuyển BĐS đầu t thành TSCĐ chủ sở hữu 1567 2147 2141, 2143 Chuyển hh BĐS thành Số hao mòn BĐS đầu t Lũy kế 3.1 Hạch toán nghiệp vụ tăng bất động sản đầu t 2147 Hà Thị Khánh Ly Lớp Kế toán 44C Đề án môn học 3.1.1 Hạch toán nghiệp vụ mua bất động sản đầu t 3.1.1.1.Hạch toán nghiệp vụ mua bất động sản đầu t theo phơng thức trả tiền _Trờng hợp doanh nghiệp áp dụng phơng pháp tính thuế GTGT theo phơng pháp khấu trừ thuế, ghi: Nợ TK 217 Nợ TK133 Có TK111,112,331 _Trờng hợp doanh nghiệp áp dụng phơng pháp tính thuế GTGT theo phơng pháp tính thuế GTGT theo phơng pháp tính trực tiếp GTGT: Nợ TK 217 Có TK 111,112,131,331 3.1.1.2.Hạch toán nghiệp vụ mua bất động sản đầu t theo phơng thức trả chậm: _Trờng hợp doạnh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phơng pháp khấu trừ: Nợ TK 217: Nguyên giá_theo giá mua trả cha có thuế GTGT Nợ TK242: phần lÃi trả chËm tÝnh b»ng sè tiỊn to¸n trõ gi¸ mua trả thuế giá trị gia tăng đầu vào Nỵ TK 133 Cã TK 331 _Trêng hỵp doanh nghiƯp tính thuế GTGT theo phơng pháp trực tiếp Nợ TK 217:Nguyên giá theo giá mua trả đà có thuế GTGT Nợ TK 242:Phần lÃi trả chậm tính số chênh lệch tổng số tiền toán trừ giá mua trả đà có thuế GTGT Có TK 331 _Hàng kỳ, tính phân bổ số lÃi phải trả việc mua bất động sản đầu t theo phơng thức trả chậm Nợ TK 635 Có TK 242 _Khi toán tiền cho ngời bán: Nợ TK 331 Nợ TK 515:chiết khấu toán đợc hởng(nếu có) Có TK 111,112 3.1.2.Trờng hợp bất động sản đầu t hình thành xây dựng hoàn thành bàn giao _Khi phát sinh chi phí xây dựng bất động sản: Nợ TK 241 Hà Thị Khánh Ly Lớp Kế toán 44C Đề án môn học Nợ TK 133 Có TK 111,112,152, _Khi giai đoạn đầu t XDCB hoàn thành bàn giao chuyển tài sản đầu t thành bất động sản đầu t : Nợ TK 217 Có TK 241 3.1.3.Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu t: Nợ TK 217 Có TK 211,213 Đồng thời kết chuyển số hao mòn lịy kÕ Nỵ TK 2141,2143 Cã TK 2147 3.1.4.Khi chun từ hàng tồn kho thành bất động sản đầu t, vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi: Nợ TK 217 Có TK 156 3.1.5.Khi thuê tài với mục đích cho thuê theo hợp đồng thuê hoạt động, tài sản thỏa mÃn tiêu chuẩn bất động sản đầu t, ghi: Nợ TK 217 Có TK 111,112,315,342 3.1.2.Hạch toán nghiệp vụ giảm bất động sản đầu t 3.1.2.1.giảm bán bất động sản đầu t : _Khi bán bất động sản đầu t kế toán ghi giảm bất động sản đầu t: Nợ TK 2147 Nợ TK 632 Có TK 217:nguyên giá _Đồng thời kế toán ghi nhận doanh thu bất động sản đầu t: Đối với doanh nghiệp áp dụng phơng pháp tính thuế GTGT theo phơng pháp khấu trừ: Nợ TK 111,112,131:Tỉng gi¸ to¸n Cã TK 5117:Gi¸ b¸n cha có thuế Có TK 3331:Thuế giá trị gia tăng Đối với doanh nghiệp áp dụng phơng pháp tính thuế GTGT theo phơng pháp trực tiếp: Hà Thị Khánh Ly Lớp Kế toán 44C Đề án môn học Nợ TK 111,112,131:Tỉng sè to¸n Cã TK 5117:Tỉng sè toán 3.1.2.2.Giảm chuyển bất động sản đầu t thành hàng tồn kho bất động sản chủ sở hữu: _Trờng hợp bất động sản đầu t chuyển thành hàng tồn kho chủ sở hữu có định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp: Khi có định sửa chữa, cải tạo bất động sản đầu t để bán kế toán tiến hành kết chuyển Giá trị lại bất động sản đầu t, ghi: Nợ TK 1567 Nợ TK 2147 Có TK 217:nguyên giá Khi phát sinh chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, ghi: Nợ tk 154 Nợ tk 133(nÕu cã) Cã tk 111,112,152,334,331 Khi kÕt thóc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển Toàn chi phí ghi tăng giá gốc hàng hóa bất động sản chờ bán, ghi: Nỵ tk 1567 Cã tk 154 _Trêng hỵp chun bất động sản đầu t thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi: nợ tk 211,213 có tk 217 đồng thời ghi: nợ tk 2147 có tk 2141,2143 3.1.2.3.giảm trả lại bất động sản đầu t thuê tài _ trả lại bất động sản đầu t thuê tài phân loại bất động sản đầu t, ghi nợ tk 2147 nợ tk 632 có tk 217 Hà Thị Khánh Ly Lớp Kế toán 44C Đề án môn học - mua lại bất động sản đầu t thuê tài phân loại bất động sản đầu t để tiếp tục đầu t, ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu t số phải trả thêm ghi: nợ tk 217 có tk 111,112,131 - mua lại bất động sản tài phân loại bất động sản đầu t chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sư dơng, ghi : nỵ tk 211,213 cã tk 217 có tk 111,112 :số tiền phải trả thêm 4.tổ chức hệ thống sổ kế toán: tùy thuộc vào quy mô kinh doanh, trình độ kế toán khả phân công lao động kế toán mà đơn vị kinh doanh bất động sản áp dụng hình thức sổ kế toán khác để thể khối lợng công tác hạch toán bất động sản đầu t 4.1 Nếu doanh nghiệp áp dụng hình thức sổ nhật ký chung quy trình hạch toán nh sau: Chứng từ tăng giảm khấu hao BĐS ĐT Nhật ký chung Thẻ sổ chi tíêt BĐS đầu t Sổ tổng hợp BĐS đầu t Sổ TK 217,214 Bảng cân đối số phát sinh Báo cáo kế toán 4.2.Trờng hợp doanh nghiệp áp dụng hình thức chứng từ ghi sổ Hà Thị Khánh Ly Lớp Kế toán 44C Đề án môn học Chứng từ tăng giảm khấu hao BĐS ĐT Sổ đăng ký chứng từ ghi sổ Chứng từ ghi sổ Thẻ sổ chi tiết BĐS đầu t Sổ TK 217,214 Sổ tổng hợp BĐS đầu t Bảng cân đối số phát sinh Báo cáo tài 4.3.trờng hợp doanh nghiệp áp dụng hình thức Nhật ký sổ Chứng từ tăng giảm khấu hao BĐS đầu t Thẻ sổ chi tiết BĐS đầu t Sổ tổng hợp BĐS đầu t NhËt ký sỉ c¸i TK 217,214 B¸o c¸o kÕ to¸n 4.4.Trờng hợp doanh nghiệp áp dụng hình thức Nhật ký chứng từ Hà Thị Khánh Ly Lớp Kế toán 44C Đề án môn học Chứng từ gốc NhËt ký chøng tõ sè 1,2,5,10 NhËt ký chøng tõ Bảng kê Thẻ sổ chi tiết BĐS đầu t NhËt ký chøng tõ Sè7 Sỉ c¸i TK 214,217 B¸o cáo kế toán Ghi chú: Sổ tổng hợp BĐS Ghi hàng ngày Ghi đối chiếu Ghi cuối kỳ 5.Trình bày báo cáo tài Doanh nghiệp cần trình bày báo cáo tài nội dung sau 5.1.phơng pháp khÊu hao sư dơng 5.2.thêi gian sư dơng h÷u Ých bất động sản đầu t tỷ lệ khấu hao sử dụng 5.3.nguyên giá khấu hao lũy kế thời điểm đầu kỳ cuối kỳ 5.4.tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trờng hợp gặp khó khăn phân loại bất động sản đầu t với bất động sản chủ sở hữu sử dụng với tài sản giữ để bán hoạt động kinh doanh thông thờng 5.5.các tiêu thu nhập, chi phí liên quan đến cho thuê bất động sản, gåm - thu nhËp tõ viƯc cho thuª - chi phí trực tiếp cho hoạt động kinh doanh( bao gồm chi phí sửa chữa bảo dỡng) phát sinh từ bất động sản đầu t liên quan đến việc tạo thu nhập từ việc cho thuê kỳ báo cáo Hà Thị Khánh Ly Lớp Kế toán 44C Đề án môn học -chi phí trực tiếp cho hoạt động kinh doanh( bao gồm chi phí sửa chữa vàbảo dỡng) phát sinh từ bất động sản đầu t không liên quan đến việc tạo thu nhập từ việc cho thuê kỳ báo cáo 5.6.lý mục độ ảnh hởng đến thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản đầu t 5.7 nghĩa vụ chủ yếu hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấp bảo dỡng, sửa chữa bất động sản đầu t 5.8.trình bày nội dung sau(không yêu cầu thông tin so sánh) - nguyên giá bất động sản đầu t tăng thêm, đó: tăng mua bất động sản đầu t tăng vốn hóa chi phí sau ghi nhận ban đầu - nguyên giá bất động sản đầu t tăng sáp nhập doanh nghiệp - nguyên giá bất động sản đầu t lý -nguyên giá bất động sản đầu t chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng hàng tồn kho ngợc lại 5.9 giá trị hợp lý bất động sản đầu t thời điểm kết thúc niên độ kế toán, lập báo cáo tài Khi doanh nghiệp xác định đợc giá trị hợp lý bất động sản đầu t doanh nghiệp phải thuyết minh: - danh mục bất động sản đầu t - lý không xác định đợc giá trị hợp lý bất động sản đầu t IV.So sánh chuẩn mực kế toán Việt Nam chuẩn mực kế toán quốc tế bất động sản đầu t *Giống nhau: _Phạm vi áp dụng: đợc áp dụng cho kế toán bất động sản đầu t _Nội dung: Đều quy định điều kiện ghi nhận bất động sản đầu t là: Có khả chắn tơng lai doanh nghiệp thu đợc lợi ích kinh tế kèm với bất động sản đầu t Giá trị bất động sản đầu t tính toán đợc cách đáng tin cậy Chi phí phát sinh sau ghi nhận: hai chuẩn mực hạch toán vào chi phí khoản khôi phục lại hoạt động mức tiêu chuẩn Khi chi phí tạo khả thu đợc lợi ích kinh tế vợt mức hoạt động tiêu chuẩn ban đầu đợc ghi tăng nguyên giá *Khác nhau: _Phơng pháp xác định giá trị sau ghi nhận: Hà Thị Khánh Ly Lớp Kế toán 44C