Sụ cần thiết nghiên cứu
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu chính đáng và cần thiết đối với mỗi người dân và đều được pháp luật tại các nước quy định rõ ràng Tại nước ta, Luật dân sự đã quy định cụ thể bằng quyền về nhà ở bao gốm quyền sở hữu, mua bán, thế chấp…
Là một tỉnh mới được tái lập năm 1997, với diện tích tự nhiên nhỏ hẹp tài nguyên thiên nhiên hầu như không có gì Song bằng sự cố gắng của đảng bộ nhân dân tỉnh, cùng với vị trí thuận lợi là cửa ngõ phía bắc của thủ đô Hà Nội, nằm trong trục tam giác tăng trưởng kinh tế bắc bộ trong những năm qua tỉnh Bắc Ninh đã đạt được nhiều thành tựu về mặt kinh tế, xã hội Với chính sách ưu đãi về đầu tư trong và ngoài nước đã có nhiều doanh nghiệp đến tìm kiếm cơ hội làm ăn tại tỉnh, trên địa bàn tỉnh hiện nay đã cơ bản hoàn thành xong 3 khu công nghiệp, đã có hàng trăm doanh nghiệp trong và ngoài nước đăng ký hoạt động Cơ cấu kinh tế cũng đã chuyển dịch một cách đáng kể theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp giảm tỷ trọng nông nghiệp Kết quả của thành tựu kinh tế là đời sống nhân dân được cải thiện một cách đáng kể, thu nhập bình quân theo đầu người không ngừng tăng, hệ thống hạ tầng đang dần được hoàn thiện trên địa bàn toàn tỉnh Song sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế cũng đã dẫn đến những hậu quả khó lường: tốc độ phát triển kinh tế nhanh đã thu hút một lượng lớn lao động tại các tỉnh lân cận về làm ăn, diện tích đất nông nghiệp và đất dùng cho mục đích công cộng đang dần bị thu hẹp do tốc độ đô thị hoá cao Tất cả những điều đó làm cho sức ép về chỗ ở đối với người dân trong tỉnh đang dần tăng lên từng năm. Trước tình hình đó đòi hỏi phải có một lượng diện tích nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho mọi đối tượng Trước những lý do như trên, em xin chọn đề tài “ Phân tích hiệu quả tài chính đối với dự án đầu tư xây dựng 20 căn hộ biệt thự cao cấp tại khu đô thị Phố Mới - Quế Võ- Bắc Ninh ” nhằm trình bầy sự nghiên cứu về lĩnh vực đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Mục tiêu nghiên cứu
Bản luận văn tốt nghiệp được xây dựng nhằm các mục tiêu sau:
Trình bày cơ sở lý luận chung về dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư xây dựng nói riêng Nêu những trình tự các bước đối với công tác phân tích hiệu quả tài chính của một dự án đầu tư xây dựng nói chung.
Giới thiệu chung về dự án “ Đầu tư xây dựng khu căn hộ biệt thự cao cấp tại khu đô thị Phố Mới - Quế Võ- Bắc Ninh” về các mặt : nguồn vốn đầu tư, chủ đầu tư, hình thức đầu tư …Phân tích một số chỉ tiêu tài chính của dự án
Trình bày xu thế phát triển đô thị tại tỉnh Bắc Ninh Nêu một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả tài chính đối với dự án “ Đầu tư xây dựng 20 căn hộ biệt thự cao cấp tại khu đô thị Phố Mới - Quế Võ- Bắc Ninh ”
Phương pháp nghiên cứu
Chuyên đề sử dụng phương pháp biện chứng duy vật, kết hợp hệ thống tư tưởng Mác Lênin, sử dụng phương pháp thống kê toán học nhằm tính toán các chỉ tiêu.
Kết cấu chuyên đề
Chuyên đề được kết cấu bao gồm 3 chương:
Chương 1: Trình bày cơ sở lý luận chung về dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư xây dựng nói riêng về công tác phân tích hiệu quả đầu tư. Trình tự các bước và các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án
Chương 2: Giới thiệu chung về dự án “ Đầu tư xây dựng khu căn hộ biệt thự cao cấp tại khu đô thị Phố Mới - Quế Võ- Bắc Ninh” về các mặt : nguồn vốn đầu tư, chủ đầu tư, hình thức đầu tư …Phân tích một số chỉ tiêu tài chính của dự án
SV: Đào Văn Thăng Lớp : Địa chính 43
Chương 3: Xu thế phát triển đô thị tại tỉnh Bắc Ninh và một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả tài chính đối với dự án: “ Đầu tư xây dựng 20 căn hộ biệt thự cao cấp tại khu đô thị Phố Mới - Quế Võ- Bắc Ninh ”
SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ
SỰ CẦN THIẾT DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
1 Hoạt động đầu tư xây dựng và những đặc điểm của nó:
1.1 Định nghĩa: Đầu tư xây dựng là quá trình sử dụng vốn đầu tư để tái sản xuất giản đơn hoặc tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất- kỹ thuật thông qua các hoạt động xây dựng nhà cửa, cấu trúc hạ tầng, mua sắm lắp đặt máy móc thiết bị trên nền bệ, tiến hành các công tác xây dựng cơ bản khác và thực hiện các chi phí phục vụ cho sự phát huy tác dụng trong chu kỳ hoạt dộng của các cơ sở vật chất- kỹ thuật
1.2 Đặc điểm cuả hoạt động đầu tư xây dựng :
Hoạt động đầu tư xây dựng có các đặc điểm khác biệt với các hình thức đầu tư khác đó là:
Hoạt động đầu tư xây dựng đòi hỏi một số vốn lớn và để khê đọng trong suốt thời gian thực hiện dự án đầu tư Đây là cái giá phải trả khá lớn của đầu tư xây dựng
Thời gian tiến hành một dự án xây dựng cho đến khi các thành quả của nó phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến động xảy ra.
Thời gian cần hoạt động để có thể thu hồi đủ vốn đã bỏ ra đối với các cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ sản xuất kinh doanh thường đòi hỏi nhiều năm tháng và do đó không thể tránh khỏi sự tác động 2 mặt tích cực và tiều cực của các yếu tố không ổn định về tự nhiên, xã hội, chính trị, kinh tế …
SV: Đào Văn Thăng Lớp : Địa chính 43
Các thành quả của hoạt động đầu tư xây dựng có giá trị sử dụng lâu dài nhiều năm, có khi hàng trăm năm, hàng ngàn năm Do đó gía trị của đầu tư xây dựng là rất lớn lao
Các thành quả cuả hoạt động đầu tư xây dựng là các công trình xây dựng sẽ hoạt động ở ngay nơi mà nó đựơc tạo dựng nên Do đó, các điều kiện địa lý, địa hình tại nơi đó có ảnh hưởng lớn đến đến quá trình thực hiện đầu tư cũng như tác dụng sau này của các kết quả đầu tư.
Mọi thành quả và hậu quả của quá trình thực hiện đầu tư chịu ảnh hưởng nhiều của các yếu tố không ổn định theo thời gian và điều kiện địa lý của không gian.
Để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu tư xây dựng đều đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao đòi hỏi phải làm tốt công tác chuẩn bị Sự chuẩn bị này thể hiện trong việc soạn thảo các dự án đầu tư( lập dự án đầu tư xây dựng ) có nghĩa là phải thực hiện đầu tư theo dự án đã được soạn thảo với chất lượng tốt
2 Dự án đầu tư xây dựng
Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch của một công cuộc đầu tư phát triển kinh tế xã hội hoặc phát triển sản xuất kinh doanh nhằm đạt được những kết quả nhất định và thực hiện được những mục tiêu xác định trong tương lai lâu dài.
2.2 Chu kỳ của dự án đầu tư xây dựng :
Chu kỳ của dự án đầu tư xây dựng là các bước hay quá trình mà một dự án đầu tư xây dựng phải trải qua kể từ khi nó còn là ý tưởng tới khi hòan thành và đưa vào sử dụng
Chu kỳ của một dự án đầu tư xây dựng :
6 Ý tưởng về dự án Chuẩn bị đầu tư Thực hiện đâu tưHoàn thành và đưa vào sử dụng
2.3 Công dụng của các dự án đầu tư xây dựng : Đối với nhà nước và các thể chế tài chính thì dự án đầu tư xây dựng là cơ sở để thẩm định và ra quyết định đầu tư, quyết định tài trợ cho dự án đó. Đối với chủ đầu tư thì dự án đầu tư xây dựng là cơ sở để:
Xin phép được đầu tư, và giấy phép xây dựng
Xin phép nhập khẩu thiết bị, máy móc
Xin hưởng các khoản ưu đãi về đầu tư
Xin gia nhập các khu chế xuất, các khu công nghiệp
Xin vay vốn nước ngoài, phát hành cổ phiếu và các hình thức huy động vốn khác
2.4 Các giai đoạn hình thành và thực hiện một dự án đầu tư xây dựng :
Quá trình đầu tư và xây dựng được tiến hành qua ba bước, với những nội dung cụ thể như sau:
Bước 1: Chuẩn bị đầu tư.
Nội dung của công tác chuẩn bị đầu tư bao gồm:
Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư
Nghiên cứu thị trường cung ứng và tiêu thụ sản phẩm trong và ngoài nước, xem xét khả năng huy động các nguồn vốn đầu tư và lựa chọn hình thức đầu tư
Tiến hành điều tra, khảo sát và chọn địa điểm xây dựng
Lập dự án đầu tư gồm các bước : a) Xác định sự cần thiết phải đầu tư b) Nghiên cứu tiền khả thi hoặc khả thi
Thẩm định dự án để quyết định dự án
SV: Đào Văn Thăng Lớp : Địa chính 43
Bước 2: Thực hiện đầu tư :
Nội dung thực hiện dự án đầu tư bao gồm:
Xin giao đất hoặc thuê đất theo quy định của nhà nước
Chuẩn bị mặt bằng xây dựng : chủ đầu tư chịu trách nhiệm chính về đền bù giải tảo mặt bằng xây dựng, đồng thời phối hợp với chính quyền địa phương nơi có mặt bằng xây dựng công trình
Tổ chức tuyển chọn tư vấn, khảo sát, thiết kế, giám định kỹ thuật và chất lượng công trình
Thiết kế và thẩm định thiết kế công trình.
Tổ chức đấu thầu mua sắm thiết bị thi công xây lắp.
Xin giấy phép xây dựng và giấy phép khai thác tài nguyên
Ký kết hợp đồng với nhà thầu để thực hiện dự án
Thi công xây lắp công trình
Bước 3: Kết thúc xây dựng và đưa dự án vào khai thác và sử dụng
Nội dung công việc bao gồm:
Công trình xây dựng chỉ được bàn giao toàn bộ cho người sử dụng khi đã xây lắp hòan chỉnh theo thiết kế được duyệt vào nghiệm thu đạt yêu cầu chất lượng
Khi bàn giao công trình phải bàn giao cả hồ sơ hoàn thành công trình và những tài liệu về các vấn đề có liên quan đến công trình được bàn giao
Hoạt động xây dựng được kết thúc khi công trình đã bàn giao toàn bộ cho chủ đầu tư
SỰ CẦN THIẾT PHẢI PHÂN TÍCH TẰI CHÍNH VỚI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
Hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư là mức độ đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh dịch vụ và nâng cao đời sống của người lao động trong các cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ trên cơ sở vốn đầu tư mà cơ sở đã sử dụng so với cac kỳ khác, các cơ sở khác hoặc so với định mức chung Chúng ta có thể biểu diễn khái niệm này thông qua công thức sau đây:
Các kết quả mà cơ sở thu được do thực hiện đầu tư
Số vốn đầu tư mà cơ sở đã thực hiện để tạo ra các kết quả trên
SV: Đào Văn Thăng Lớp : Địa chính 43
Etc được coi là có hiệu quả khi Etc > Etco
Etco là chỉ tiêu hiệu quả tài chính định mức, hoặc của các kỳ khác mà doanh nghiệp đã đạt, và được chọn làm cơ sở để so sánh, hoặc của đơn vị khác đã đạt tiêu chuẩn hiệu quả
2 Vai trò của phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng :
Phân tích tài chính cho dự án đầu tư là một trong những nội dung cơ bản và quan trọng nhất của dự án Phân tích tài chính của dự án là hướng vào việc xác định tất cả các chi phí, lợi ích của dự án, hướng vào việc so sánh giữa lợi ích với chi phí để đánh giá hiệu quả tài chính Đồng thời phân tích tài chính còn hướng vào việc phân tích nguồn vốn đảm bảo cho dự án, phân tích độ an toàn về tài chính cho dự án và phân tích độ nhạy của dự án đó về mặt tài chính Thông qua việc phân tích tài chính của dự án đầu tư xây dựng giúp cho chủ đầu tư biết được kế hoạch huy động các nguồn tài chính cho dự án, bíêt được mức độ hiệu quả tài chính mà dự án đem lại, biết được độ an toàn về tài chính trong quá trình vận hành và trong quá trình đầu tư Từ đó giúp chủ đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn nhất Đồng thời qua đó giúp cho cơ quan tài trợ về tài chính cho dự án có cơ sở vững chắc để cho vay vốn
IV NỘI DUNG CỦă PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
1 Xác định tổng mức vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn của dự án
1.1 Xác định tổng mức vốn đầu tư :
Tính toán chính xác tổng mức vốn đầu tư có ý nghĩa rất quan trọng đối với tính khả thi của dự án và là nội dung quan trọng đầu tiên cần xem xét khi tiến hành phân tích tài chính dự án …Nếu vốn đầu tư dự tính quá thấp, dự án không thực hiện được và ngược lại nếu dự án tính quá cao không phản ánh được chính xác hiệu quả tài chính của dự án
Tổng mức đầu tư của dự án bao gồm toàn bộ số vốn cần thiết để lập và đưa dự án vào hoạt động Tổng mức vốn này được chia ra thành hai loại : Vốn cố định, vốn lưu động ban đầu ( chỉ tính cho một chu kỳ sản xuất kinh doanh đầu tiên ) và vốn dự phòng. a) Vốn cố định:
- Chi phí chuẩn bị : Là những chi phí trước khi thực hiện dự án ( chi phí trước vận hành) Chi phí này tuy không trực tiếp tạo ra tài sản cố định nhưng là các chi phí gián tiếp hoặc liên quan đến việc tạo ra và vận hành khai thác các tài sản đó để đạt được mục tiêu đầu tư Chi phí này bao gồm: Chi phí cho điều tra khảo sát để lập trình duyệt dự án, chi phí cho tư vấn khảo sát, chi phí thiết kế, chi phí đào tạo, chi phí huấn luyện… Các chi phí này khó có thể tính toán chính xác được Bởi vậy, cần phải được xem xét đầy đủ các khoản mục để dự trù cho sát.
- Chi phí cho xây lắp và mua sắm thiết bị , gồm các khoản sau:
Chi phí ban đầu về mặt đất, mặt nước Chi phí này phải phù hợp với các quy định của Bộ Tài chính về tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển.
Chi phí chuẩn bị mặt bằng xây dựng
Chi phí nhà xưởng và kết cấu hạ tầng sẵn có
Chi phí xây dựng mới hoặc cải tạo nhà xưởng hoặc cấu trúc hạ tầng
Chi phí về máy móc thiết bị
Chi phí khác b) Vốn lưu động ban đầu: gồm các chi phí để tạo ra các tài sản lưu động ban đầu nhằm đảm bảo cho dự án có thể đi vào hoạt động bình thường theo các điều kiện kinh tế, kỹ thuật đã dự tính Nó bao gồm:
- Vốn sản xuất : chi phí nguyên vật liệu, điện nước, phụ tùng…
- Vốn lưu thông: Thành phần tồn kho, sản phẩm dang dở, hàng hoá bán chịu
SV: Đào Văn Thăng Lớp : Địa chính 43 c) Vốn dự phòng: Chi phí dự phòng cho các khoản chi phí phát sinh không dự kiến trước được Nó xác định theo tỷ lệ phần trăm so với tổng mức vốn đầu tư tuỳ thuộc vào quy mô và đặc điểm của từng loại công trình xây dựng
1.2 Xác định các nguồn tài trợ cho dự án, khả năng bảo đảm vốn từ mỗi nguồn về mặt số lượng tiến độ
Các nguồn tài trợ cho dự án có thể do ngân sách cấp phát, ngân hàng cho vay, vốn góp cổ phần, vốn liên doanh do các bên tham gia góp, vốn tự có hoặc huy động từ các nguồn khác nhau. Để đảm bảo tiến độ thực hiện đầu tư của dự án, vừa để tránh ứ đọng vốn, các nguồn tài trợ cần phải được xem xét không chỉ về mặt số lượng mà về cả thời gian nhận được tài trợ Các nguồn vốn dự kiến này phải được bảo đảm chắc chắn Sự đảm bảo này thể hiện ở tính pháp lý và cơ sở thực tế của các nguồn huy động.
Tiếp đó phải so sánh nhu cầu về vốn với khả năng đảm bảo vốn cho dự án từ các nguồn về số lượng và tiến độ Nếu khả năng lớn hơn hoặc bằng nhu cầu thì dự án được chấp nhận Nếu khả năng nhỏ hơn nhu cầu thì phải giảm quy mô của dự án, xem xét lại khía cạnh kỹ thuật để đảm bảo tính đồng bộ trong việc giảm quy mô dự án
Sau khi xác định được các nguồn tài trợ cho dự án cần xác định cơ cấu nguồn vốn đầu tư của dự án Có nghĩa là tính toán tỷ trọng của các nguồn vốn trong tổng mức vốn đầu tư, tiến độ cần huy động các nguồn vốn Lập tiến độ huy động vốn hàng năm, khi lập phải tính toán số lượng vốn cần huy động cho từng năm cụ thể.
2.Lập báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng giai đoạn của đời dự án
Sau khi xác định tổng mức vốn đầu tư, cơ cấu nguồn vốn đầu tư và tiến độ huy động vốn, bước tiếp theo của quá trình phân tích là tính toán các chỉ tiêu kinh tế tài chính của dự án Việc tính các chỉ tiêu này được thực hiện
1 6 đoạn của dự án Các báo cáo tài chính giúp cho chủ đầu tư thấy đựơc tình hình hoạt động tài chính của dự án và nó là nguồn số liệu giúp cho việc tính toán phân tích các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính cuả dự án
- Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án :
Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh thu do bán sản phẩm chính, chi phí phụ, phế liệu, phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp cho bên ngoài Doanh thu của dự án được dự tính cho từng năm hoạt động và dựa vào kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm của dự án xác định;
- Dự tính chi phí sản xuất
TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN XÂY DỰNG
PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CĂN HỘ BIỆT THỰ TẠI PHỐ MỚI
I Giới thiệu chung về dự án
Bắc Ninh nằm cửa ngõ phía bắc thủ đô Hà Nội, cách Hà Nội 30 km, nằm trong vùng tam giác tăng trưởng kinh tế trọng điểm phía Bắc, có lợi thế đặc biệt bởi mạng lưới giao thông thủy, bộ, đường sắt quốc gia, nhất là 2 tuyến cao tốc quốc lộ 1, 18 mà ít nơi có được Tất cả đã tạo ra cho Bắc Ninh sự hội tụ đầy đủ thế mạnh để khai thác và hấp dẫn các nhà đầu tư trong và ngoài nước trên các lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ, nông nghiệp và khoa học kỹ thuật Mặc dù là một tỉnh mới được tái lập năm 1997, diện tích tự nhiên nhỏ hẹp, tài nguyên thiên nhiên hầu như không có gì, song bằng sự cố gắng của cán bộ nhân dân trong tỉnh trong những năm qua tỉnh đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể về mặt kinh tế xã hội Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân luôn cao hơn tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân chung của cả nước, tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 1997 là 10,2%; năm 2000 là 16,6%; năm 2001 là 14,1% Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá từng bước nâng cao hiệu quả nền kinh tế Từ năm 1996 đến năm
2001 tỷ trọng nông nghiệp từ 46% giảm còn 34,2%, công nghiệp - xây dựng cơ bản tăng từ 24,1% lên 37,1%, dịch vụ từ 29,9% xuống 28,7% Biểu hiện của sự phát triển kinh tế là thu nhập của người dân không ngừng nâng cao, đời sống của nhân dân được cải thiện một cách đáng kể và những làng mạc đã dần được thay bằng các thị trấn thị tứ.
Khu đô thị Phố Mới nằm trên địa bàn 2 xã Phương Liễu, Phượng Mao thuộc huyện Quế Võ, có quy mô 5 ha với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, nằm cách thị xã Bắc Ninh 2,5 km theo đường quốc lộ 1 Hơn nữa, huyện Quế Võ nằm trong vùng kinh tế trọng điểm của tỉnh Bắc Ninh lại có thêm khu công nghiệp Quế Võ có quy mô 196 ha với tổng số vốn đầu tư hiện nay lên tới hàng trăm triệu USD Với thuận lợi về mặt không gian như vậy, dự án : “ Xây dựng 20 căn hộ biệt thự tại khu đô thị Phố Mới- Quế Võ ” sẽ thuận lợi về mặt giao thông do nằm cạnh khu công nghiệp Quế Võ, và trên trục đường giao nhau giữa quốc lộ 1 với đường cao tốc Nội Bài - Quảng Ninh.
Ngoài ra trên địa bàn tỉnh hiện nay đã có 3 khu công nghiệp đã đi vào
3 2 tư được đăng ký lên tới hàng trăm triệu USD Tỉnh cũng đã hoàn thành quy hoạch một số khu công nghiệp vừa và nhỏ, khu sản xuất tiêu thủ công nghiệp tập trung và sẽ đi vào hoạt động trong những năm tới Với những chính sách ưu đãi về đầu tư, trong những năm qua các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh đã thu hút được rất nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, đã có nhiều công ty đến đầu tư và đặt trụ sở trên địa bàn tỉnh, thêm vào đó là sự thu hút hàng nghìn lao động từ các tỉnh lân cận về làm việc tại tỉnh
Với diện tích tự nhiên 80393 ha, chiếm 0,2% diện tích tự nhiên của cả nước và dân số 960.906 người Bắc Ninh có mật độ dân số rất cao, đứng thứ
3 cả nước sau Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh Là một tỉnh mang những đặc trưng riêng của các tỉnh đồng bằng bắc bộ đó là gia đình sống tập trung nhiều thế hệ trong một nhà, song dưới tác động của kinh tế thị trường của tốc độ đô thị hoá nhu cầu tách hộ sống thành các gia đình vệ tinh trở nên phổ biến Do đó nhu cầu nhà ở đối với bộ phận này là khá cao Hơn nữa với sự phát triển về kinh tế của tỉnh như hiện nay, tới năm 2010, khi các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và các xí nghiệp riêng lẻ đi vào hoạt động sẽ thu hút khoảng 170.000 lao động Như vậy số lao động phi nông nghiệp tăng lên và số người ăn theo cũng tăng lên Trung bình mỗi lao động phi nông nghiệp tăng thêm thu hút từ 1 - 2 nhân khẩu Đến năm 2010 số nhân khẩu phi sản xuất nông nghiệp có khoảng 300 - 400 ngàn người, nếu trừ đi số lao động ngành nghề ở nông thôn thì dân số sống ở đô thị và có tính chất đô thị khoảng 250.000 - 300.000 người, chiếm khoảng 27 - 28% dân số toàn tỉnh Song như thực trạng phân bố đô thị hiện nay trên địa bàn tỉnh mới chỉ có một đô thị lớn đó là thị xã Bắc Ninh còn lại chỉ các thị tứ trung tâm huyện lỵ hoặc các đô thị tự phát ở các trục đường lớn Như vậy có thể nói nhu cầu phát triển đô thị trên địa bàn tỉnh là rất lớn đòi hỏi phải có một lượng nhà ở đủ đáp ứng nhu cầu của người dân trên địa bàn tỉnh.
Tóm lại, cùng với sự phát triển về kinh tế của tỉnh, đời sống của người dân trong tỉnh không ngừng được nâng cao, sự xuất hiện của các khu công nghiệp
SV: Đào Văn Thăng Lớp : Địa chính 43 đã dẫn tới một số chủ doanh nghiệp chuyên gia nước ngoài có nhu cầu sinh sống tại gần nơi làm việc Hơn nữa với sự phát triển cuả đời sống dân cư như hiện nay nhu cầu ở những ngôi nhà có giá trị cao, trang thiết bị hiện đại, đắt tiền đã không còn xa lạ với một bộ phận dân cư sinh sống trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh Và nhu cầu này sẽ được đáp ứng nếu thực hiện dự án xây dựng nhà ở biệt thự cao cấp Hơn nữa việc thực hiện dự án trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh sẽ góp phần cải thiện cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống của một bộ phận dân cư, góp phần giải quyết công ăn việc làm cho một lượng lớn lao động trên địa bàn tỉnh, trực tiếp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế chung cho toàn tỉnh, tạo cho khu công nghiệp Quế Võ trở nên hấp dẫn các nhà đầu tư hơn, thoả mãn nhu cầu chính đáng của một bộ phận tầng lớp có thu nhập cao Với dự án đầu tư xây dựng này sẽ tạo ra một quần thể đô thị mới hiện đại, mang những nét truyền thống dân tộc Người dân trong khu vực sẽ được hưởng môi trường sống có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hệ thống hạ tầng xã hội hoàn chỉnh, đảm bảo nâng cao điều kiện sống cho người dân trong khu vực dân cư Mặt khác việc xây dựng các khu đô thị hiện đại đồng bộ sẽ nâng cao mức chênh lệch địa tô, mang lại một nguồn lợi cho nhân dân và tỉnh Bắc Ninh
2 Giới thiệu chung về địa điểm dự án a) Tỉnh Bắc Ninh
Thực hiện Luật Đầu tư trong nước đã được Quốc hội thông qua ngày 12/11/1996 và Luật sửa đổi, bổ sung, một số điều của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 2002/QH10 và nhiệm vụ phát triển kinh tế đối ngoại trong thời gian tới; tỉnh Bắc Ninh đã chuẩn bị các điều kiện về đất đai, lao động, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cải cách các thủ tục hành chính về đầu tư nhằm tạo ra một môi trường đầu tư thuận lợi cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước đến đầu tư tại Bắc Ninh.
- Hình thành và phát triển mạnh hai khu công nghiệp tập trung Tiên Sơn và Quế Võ với tổng diện tích 796ha (khu công nghiệp Tiên Sơn 600 ha; Khu
3 4 công nghiệp Quế Võ 196 ha), đã có 46 dự án đăng ký đầu tư với tổng vốn đăng ký là 174,5 triệu USD và 1.264,2 tỷ VNĐ Một số dự án đã đi vào hoạt động sản xuất kinh doanh có hiệu quả Tỉnh đã quy hoạch 18 cụm công nghiệp làng nghề và đa nghề, trong đó 4 cụm công nghiệp chuyên sản xuất hàng thủ công mỹ nghệ xuất khẩu Các khu công nghiệp, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, cụm công nghiệp làng nghề đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật, sẵn sàng mời đón các nhà đầu tư vào thực hiện đầu tư.
Giá trị sản xuất công nghiệp trên địa bàn đạt 2.588.924 triệu đồng, tăng hơn 23% so với năm 2000 Số doanh nghiệp nhà nước trên địa bàn tỉnh là 47, trong đó doanh nghiệp trung ương: 16, doanh nghiệp địa phương: 31 Doanh thu của các doanh nghiệp nhà nước (năm 2001) là 2594447 triệu đồng Số doanh nghiệp ngoài quốc doanh 525 (bao gồm công ty TNHH: 327, công ty cổ phần: 19, doanh nghiệp tư nhân: 179) Vốn đăng ký của các doanh nghiệp: 1.235.626 triệu đồng Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: 12 doanh nghiệp với tổng vốn đầu tư đăng ký theo giấy phép cấp là 154.138.000 USD.
Hoạt động thương mại trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh có sự tham gia của doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp ngoài quốc doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), các hợp tác xã thương mại và hộ kinh doanh cá thể Về kinh doanh nội địa: Tổng mức lưu chuyển hàng hoá bán lẻ trên thị trường xã hội tăng bình quân 13,5% từ năm 1997-2001, năm 2001 đạt 1.765 tỷ đồng, ước năm 2002 đạt 2,100 tỷ đồng Về kinh doanh xuất nhập khẩu: năm 1997 kim ngạch xuất khẩu địa phương đạt 11,7 triệu USD; năm 1998 đạt
31 triệu USD; năm 1999 đạt 29,6 triệu USD; năm 2000 đạt 49,8 triệu USD; năm 2001 đạt 38,8 triệu USD; năm 2002 ước đạt 39,3 triệu USD Kim ngạch nhập khẩu tăng bình quân 23% năm (1997 - 2001), năm 2002 ước đạt 55 tr iệu USD.
Tỉnh Bắc Ninh thực hiện cơ chế "Một cửa" trong quản lý nhà nước về đầu tư nước ngoài theo quy định của Nhà nước Sở Kế hoạch và Đầu tư và
SV: Đào Văn Thăng Lớp : Địa chính 43
Ban Quản lý các khu công nghiệp Bắc Ninh là cơ quan đầu mối giúp UBND tỉnh và Bộ Kế hoạch và Đầu tư thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đầu tư nước ngoài trên địa bàn tỉnh Tại các cơ quan đầu mối, các nhà đầu tư sẽ được giúp đỡ, cung cấp các thông tin, giải quyết công việc có liên quan với thủ tục đơn giản và thời gian nhanh nhất.
Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, UBND tỉnh Bắc Ninh đã có Quyết định số 60/2001/QĐ-UB ngày 26/6/2001 ban hành Quy định ưu đãi khuyến khích đầu tư trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh; Quyết định số 104/2002/ QĐ-UB ngày 30/8/2002 của UBND tỉnh Bắc Ninh bổ sung một số điều của Quy định ưu đãi, khuyến khích đầu tư trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh tại Quyết định 60/2001/QĐ-UB Ngoài các chế độ chính sách ưu đãi quy định tại Luật khuyến khích đầu tư đến Bắc Ninh thực hiện đầu tư còn được hưởng các chế độ ưu đãi của tỉnh quy định.
Căn cứ quy mô đầu tư, vị trí, địa điểm đầu tư, loại hình đầu tư, các nhà đầu tư được hưởng các chế độ ưu đãi về:
- Ưu đãi về giá cho thuê đất; miễn, giảm và thời hạn nộp tiền thuê đất
- Được hỗ trợ tiền đền bù thiệt hại về đất khi giải phóng mặt bằng
- Hỗ trợ về vốn cho doanh nghiệp
- Hỗ trợ kinh phí đào tạo nghề cho lao động địa phương
XU THẾ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ GIẢI PHÁP NÂNG
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CĂN HỘ BIỆT THỰ
TẠI PHỐ MỚI - QUẾ VÕ
I ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TẠI TỈNH BẮC NINH
1 Thực trạng phát triển đô thị tại Bắc Ninh
Hiện nay toàn tỉnh mới có một thị xã: Bắc Ninh và 6 thị trấn: Chờ ( Yên Phong ), phố Mới ( Quế Võ ), Từ Sơn ( Từ Sơn ), thị trấn Hồ ( Thuận Thành), thị trấn Lim ( Tiên Du ) và thị trấn Thứa ( Lương Tài ) Đây là các trung tâm thương mại - dịch vụ chính của tỉnh và các huyện Riêng thị xã Bắc Ninh đã được phê duyệt qui hoạch mở rộng với qui mô diện tích nội thị đến năm định hình là 2550 ha Các thị trấn huyện khác cũng đã ổn định và đang đi vào giai đoạn qui hoạch hoàn chỉnh Riêng trung tâm huyện Gia Bình vẫn còn đang trong giai đoạn qui hoạch xây dựng mới và đang trình cấp có thẩm quyền phê duyệt thành thị trấn.
Ngoài ra, điều đáng quan tâm là việc phát triển các trung tâm thị tứ đang diễn ra khá mạnh ở các khu vực đông dân cư, đặc biệt là các xã dọc đường quốc lộ 1A, quốc lộ 18, quốc lộ 38 và trong các làng nghề truyền thống. Tương lai việc phát triển mạng lưới thị trấn, thị tứ của tỉnh Bắc Ninh sẽ rất phổ biến và tập trung chính ở các khu vực này.
Vì vậy việc hoạch định không gian, bố trí đất phát triển loại hình các điểm dân cư thị tứ và thị trấn mới cần phải được chú trọng xem xét hợp lý, tạo điều kiện phát triển cho đô thị nhưng vẫn đảm bảo được đất đai cho sản xuất nông nghiệp, bảo vệ môi trường sinh thái và cảnh quan thiên nhiên.
2 Xu thế phát triển đô thị tại Bắc Ninh
Thời kỳ từ nay đến năm 2010, khi các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và các xí nghiệp riêng lẻ đi vào hoạt động sẽ thu hút khoảng 170.000 lao động, cụ thể như sau:
- Khu công nghiệp Tiên Sơn thu hút khoảng 50.000 lao động
- Khu công nghiệp Quế Võ thu hút khoảng 30.000 lao động
SV: Đào Văn Thăng Lớp : Địa chính 43
- Các cụm công nghiệp và làng nghề thu hút khoảng 50.000 lao động
- Các xí nghiệp công nghiệp riêng lẻ thu hút khoảng 10.000 lao động
- Các trung tâm thương mại, dịch vụ - du lịch thu hút khoảng 30.000 lao động.
Như vậy số lao động phi nông nghiệp tăng lên và số người ăn theo cũng tăng lên Trung bình mỗi lao động phi nông nghiệp tăng thêm thu hút từ 1 - 2 nhân khẩu Đến năm 2010 số nhân khẩu phi sản xuất nông nghiệp có khoảng
300 - 400 ngàn người, nếu trừ đi số lao động ngành nghề ở nông thônthì dân số sống ở đô thị và có tính chất đô thị khoảng 250.000 - 300.000 người, chiếm khoảng 27 - 28% dân số toàn tỉnh.
2.2 Tổ chức không gian hệ thống các đô thị tỉnh Bắc Ninh
Trên cơ sở hệ thống các đô thị hiện có, cùng với việc hình thành các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và sự gia tăng dân số đô thị, đất đai đô thị được mở rộng, sắp xếp lại như sau: a Thị xã Bắc Ninh:
Phát triển thị xã Bắc Ninh thành đô thị loại III, xứng đáng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá xã hội của tỉnh Quy mô dân số thị xã đến năm
2010 khoảng 148.000 dân Quy hoạch điều chỉnh xây dựng thị xã Bắc Ninh đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt với quy mô diện tích nội thị đến năm
2005 là 716 ha; năm 2010 là 1136,3 ha và đến năm 2020 là 1350 ha Khả năng mở rộng thị xã Bắc Ninh về phía Đông bao gồm cả các xã Vũ Ninh, Đại Phúc, Võ Cường, Kinh Bắc, trục giao thông chính của đô thị được xây dựng mới đi gần như song song với quốc lộ 1, cách đường khoảng 800 m Các khu trung tâm không tập trung hình thành theo các cụm có cùng chức năng mà được phân bố xung quanh các nút giao thông quan t rọng tạo thành một hệ trục xuyên suốt đô thị. b Khu đô thị mới Tiên Sơn:
Cùng với việc hình thành khu công nghiệp Tiên Sơn với diện tích 300 ha sẽ thu hút khoảng 50.000 lao động khi khu công nghiệp được lấp đầy Việc hình thành nên khu đô thị mới là tất nhiên do nhu cầu về đất ở và các công trình văn hóa phúc lợi công cộng khác Dự kiến phát triển không gian đô thị về phía Đông và Tây của khu công nghiệp ven đường quốc lộ 1 cũ và mới. Quy mô diện tích khoảng 500 ha kể cả khu công nghiệp c Phát triển thị trấn:
- Thị trấn Từ Sơn thuộc huyện Từ Sơn là đô thị nằm trong khu kinh tế trọng điểm của tỉnh Đến năm 2010 sẽ được mở rộng nâng cấp từ đô thị loại 5 lên đô thị loại 4 trên cơ sở mở rộng diện tích đất và dân cư thuộc xã Tân Hồng, Đình Bảng, Đồng Nguyên và Đồng Quang sẽ nhập vào thị trấn Từ Sơn. Diện tích quy hoạch xây dựng thị trấn đến năm 2010 là 481 ha, dân số 23.860 người.
- Thị trấn Lim huyện Tiên Du đã được UBND tỉnh ký quyết định phê duyệt quy hoạch phát triển đến năm 2010 với quy mô diện tích 512,19 ha, dân số 20.00 người.
- Thị trấn Chờ huyện Yên Phong đã được quy hoạch phát triển đến năm
2010 với quy mô diện tích 844,83 ha, dân số 18,500 người.
- Thị trấn Phố Mới huyện Quế Võ là đô thị nằm trong khu kinh tế trọng điểm của tỉnh (có khu công nghiệp Quế Võ nằm liền kề) đã được quy hoạch phát triển đến năm 2010 với diện tích 210,2 ha, dân số 20.000 người.
- Thị trấn Hồ huyện Thuận Thành đã được UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch đến năm 2010 với diện tích 510,71 ha, dân số dự kiến 16.000 người.
- Thi trấn huyện lỵ mới chia tách Gia Bình, dự kiến sẽ được hình thành trong năm 2001 trên cơ sở diện tích đất và dân cư một số thôn thuộc xã Đông Cứu, Xuân Lai và Đại Bái Quy mô diện tích thị trấn là 315,43 ha, dân số dự kiến 12.000 ngưòi.
- Thị trấn Thứa huyện Lương Tài đã được quy hoạch phát triển đến năm 2010 với quy mô diện tích 692,12 ha, dân số 12.000 người.
SV: Đào Văn Thăng Lớp : Địa chính 43
2.3 Bố trí sử dụng đất đô thị:
Tổng diện tích đất đô thị đến năm 2010 là 4682,78 ha, được bố trí sử dụng như sau:
- Đất ở đô thị 722,87 ha, chiếm 15,44% đất đô thị
- Đất chuyên dùng 1446,1 ha, chiếm 30,88% đất đô thị
+ Đất xây dựng 436,98 ha, chiếm 9,33% đất đô thị
+ Đất giao thông 639,81 ha, chiếm 13,66% đất đô thị
+ Các loại đất chuyên dùng khác 369,31 ha chiếm 7,88% đất đô thị
- Đất nông nghiệp 2384,53 ha,chiếm 27,46% đất đô thị
- Đất lâm nghiệp 20,28 ha, chiếm 0,43% đất đô thị
- Đất chưa sử dụng 722,87 ha, chiếm 15,43% đất đô thị.
2.4 Đất ở đô thị a Biến động giảm:
Trong thời kỳ quy hoạch, diện tích đất ở đô thị giảm 4,4 ha, trong đó thị xã Bắc Ninh giảm 3,88 ha và thị trấn Từ Sơn giảm 0,52 ha để chuyển sang đất xây dựng 1,72 ha và đất giao thông 2,68 ha. b Biến động tăng:
Thời kỳ đến năm 2010, đất ở đô thị tăng 333,38 ha (bình quân 1 hộ được cấp đất ở mới 80 m²/hộ) Diện tích tăng được lấy từ các loại đất sau:
- Đất mặt nước thuỷ sản: 25,94 ha
+ Đất ở nông thôn được đô thị hoá: 108 ha
- Đất mặt nước CSD: 10,58 ha
Như vậy quỹ đất ở đô thị toàn tỉnh đến năm 2010 là 722,87 ha, tăng 328,98 ha so với hiện nay.
II MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN
