Phan tich hieu qua tai chinh doi voi du an dau tu 105663

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỜI NÓI ĐẦU Sụ cần thiết nghiên cứu Nhu cầu nhà nhu cầu đáng cần thiết người dân pháp luật nước quy định rõ ràng Tại nước ta, Luật dân quy định cụ thể quyền nhà bao gốm quyền sở hữu, mua bán, chấp… Là tỉnh tái lập năm 1997, với diện tích tự nhiên nhỏ hẹp tài nguyên thiên nhiên khơng có Song cố gắng đảng nhân dân tỉnh, với vị trí thuận lợi cửa ngõ phía bắc thủ Hà Nội, nằm trục tam giác tăng trưởng kinh tế bắc năm qua tỉnh Bắc Ninh đạt nhiều thành tựu mặt kinh tế, xã hội Với sách ưu đãi đầu tư ngồi nước có nhiều doanh nghiệp đến tìm kiếm hội làm ăn tỉnh, địa bàn tỉnh hoàn thành xong khu cơng nghiệp, có hàng trăm doanh nghiệp nước đăng ký hoạt động Cơ cấu kinh tế chuyển dịch cách đáng kể theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp giảm tỷ trọng nông nghiệp Kết thành tựu kinh tế đời sống nhân dân cải thiện cách đáng kể, thu nhập bình quân theo đầu người không ngừng tăng, hệ thống hạ tầng dần hoàn thiện địa bàn toàn tỉnh Song phát triển mạnh mẽ kinh tế dẫn đến hậu khó lường: tốc độ phát triển kinh tế nhanh thu hút lượng lớn lao động tỉnh lân cận làm ăn, diện tích đất nơng nghiệp đất dùng cho mục đích cơng cộng dần bị thu hẹp tốc độ đô thị hố cao Tất điều làm cho sức ép chỗ người dân tỉnh dần tăng lên năm Trước tình hình địi hỏi phải có lượng diện tích nhà nhằm đáp ứng nhu cầu nhà cho đối tượng Trước lý trên, em xin chọn đề tài “ Phân tích hiệu tài dự án đầu tư xây dựng 20 hộ biệt thự cao cấp khu đô thị Phố Mới - Quế Võ- Bắc Ninh ” nhằm trình bầy nghiên cứu lĩnh vực đầu tư dự án xây dựng nhà Mục tiêu nghiên cứu SV: Đào Văn Thăng Lớp : Địa 43 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP Bản luận văn tốt nghiệp xây dựng nhằm mục tiêu sau:  Trình bày sở lý luận chung dự án đầu tư nói chung dự án đầu tư xây dựng nói riêng Nêu trình tự bước cơng tác phân tích hiệu tài dự án đầu tư xây dựng nói chung  Giới thiệu chung dự án “ Đầu tư xây dựng khu hộ biệt thự cao cấp khu đô thị Phố Mới - Quế Võ- Bắc Ninh” mặt : nguồn vốn đầu tư, chủ đầu tư, hình thức đầu tư …Phân tích số tiêu tài dự án  Trình bày xu phát triển thị tỉnh Bắc Ninh Nêu số giải pháp nhằm nâng cao hiệu tài dự án “ Đầu tư xây dựng 20 hộ biệt thự cao cấp khu đô thị Phố Mới - Quế VõBắc Ninh” Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn trình bày sở lý luận chung dự án đầu tư xây dựng, cơng tác phân tích hiệu tài dự án đầu tư xây dựng Phạm vi nghiên cứu luận văn từ lý luận chung phân tích tài dự án đầu tư xây dựng tới việc phân tích hiệu tài dự án cụ thể Phương pháp nghiên cứu Chuyên đề sử dụng phương pháp biện chứng vật, kết hợp hệ thống tư tưởng Mác Lênin, sử dụng phương pháp thống kê tốn học nhằm tính tốn tiêu Kết cấu chuyên đề Chuyên đề kết cấu bao gồm chương:  Chương 1: Trình bày sở lý luận chung dự án đầu tư nói chung dự án đầu tư xây dựng nói riêng cơng tác phân tích hiệu đầu tư Trình tự bước tiêu phản ánh hiệu tài dự án  Chương 2: Giới thiệu chung dự án “ Đầu tư xây dựng khu hộ biệt thự cao cấp khu đô thị Phố Mới - Quế Võ- Bắc Ninh” mặt : nguồn vốn đầu tư, chủ đầu tư, hình thức đầu tư …Phân tích số tiêu tài dự án SV: Đào Văn Thăng Lớp : Địa 43 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP  Chương 3: Xu phát triển đô thị tỉnh Bắc Ninh số giải pháp nhằm nâng cao hiệu tài dự án: “ Đầu tư xây dựng 20 hộ biệt thự cao cấp khu đô thị Phố Mới - Quế VõBắc Ninh” SV: Đào Văn Thăng Lớp : Địa 43 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP Chương I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG I SỰ CẦN THIẾT DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Hoạt động đầu tư xây dựng đặc điểm nó: 1.1 Định nghĩa: Đầu tư xây dựng trình sử dụng vốn đầu tư để tái sản xuất giản đơn tái sản xuất mở rộng sở vật chất- kỹ thuật thông qua hoạt động xây dựng nhà cửa, cấu trúc hạ tầng, mua sắm lắp đặt máy móc thiết bị bệ, tiến hành công tác xây dựng khác thực chi phí phục vụ cho phát huy tác dụng chu kỳ hoạt dộng sở vật chất- kỹ thuật 1.2 Đặc điểm cuả hoạt động đầu tư xây dựng : Hoạt động đầu tư xây dựng có đặc điểm khác biệt với hình thức đầu tư khác là:  Hoạt động đầu tư xây dựng đòi hỏi số vốn lớn để khê đọng suốt thời gian thực dự án đầu tư Đây giá phải trả lớn đầu tư xây dựng  Thời gian tiến hành dự án xây dựng thành phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến động xảy  Thời gian cần hoạt động để thu hồi đủ vốn bỏ sở vật chất kỹ thuật phục vụ sản xuất kinh doanh thường đòi hỏi nhiều năm tháng khơng thể tránh khỏi tác động mặt tích cực tiều cực yếu tố không ổn định tự nhiên, xã hội, trị, kinh tế … SV: Đào Văn Thăng Lớp : Địa 43 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP  Các thành hoạt động đầu tư xây dựng có giá trị sử dụng lâu dài nhiều năm, có hàng trăm năm, hàng ngàn năm Do gía trị đầu tư xây dựng lớn lao  Các thành cuả hoạt động đầu tư xây dựng cơng trình xây dựng hoạt động nơi mà đựơc tạo dựng nên Do đó, điều kiện địa lý, địa hình nơi có ảnh hưởng lớn đến đến q trình thực đầu tư tác dụng sau kết đầu tư  Mọi thành hậu trình thực đầu tư chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố không ổn định theo thời gian điều kiện địa lý không gian  Để đảm bảo cho công đầu tư xây dựng đem lại hiệu kinh tế xã hội cao địi hỏi phải làm tốt cơng tác chuẩn bị Sự chuẩn bị thể việc soạn thảo dự án đầu tư( lập dự án đầu tư xây dựng ) có nghĩa phải thực đầu tư theo dự án soạn thảo với chất lượng tốt Dự án đầu tư xây dựng 2.1 Định nghĩa : Dự án đầu tư tập hồ sơ tài liệu trình bày cách chi tiết có hệ thống hoạt động chi phí theo kế hoạch cơng đầu tư phát triển kinh tế xã hội phát triển sản xuất kinh doanh nhằm đạt kết định thực mục tiêu xác định tương lai lâu dài 2.2 Chu kỳ dự án đầu tư xây dựng : Chu kỳ dự án đầu tư xây dựng bước hay trình mà dự án đầu tư xây dựng phải trải qua kể từ cịn ý tưởng tới hòan thành đưa vào sử dụng Chu kỳ dự án đầu tư xây dựng : SV: Đào Văn Thăng Lớp : Địa 43 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP Ý tưởng dự án Chuẩn bị đầu tư Thực đâu tưHoàn thành đưa vào sử dụng 2.3 Công dụng dự án đầu tư xây dựng : Đối với nhà nước thể chế tài dự án đầu tư xây dựng sở để thẩm định định đầu tư, định tài trợ cho dự án Đối với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng sở để:  Xin phép đầu tư, giấy phép xây dựng  Xin phép nhập thiết bị, máy móc  Xin hưởng khoản ưu đãi đầu tư  Xin gia nhập khu chế xuất, khu cơng nghiệp  Xin vay vốn nước ngồi, phát hành cổ phiếu hình thức huy động vốn khác 2.4 Các giai đoạn hình thành thực dự án đầu tư xây dựng : Quá trình đầu tư xây dựng tiến hành qua ba bước, với nội dung cụ thể sau: Bước 1: Chuẩn bị đầu tư Nội dung công tác chuẩn bị đầu tư bao gồm:  Nghiên cứu cần thiết phải đầu tư quy mô đầu tư  Nghiên cứu thị trường cung ứng tiêu thụ sản phẩm nước, xem xét khả huy động nguồn vốn đầu tư lựa chọn hình thức đầu tư  Tiến hành điều tra, khảo sát chọn địa điểm xây dựng  Lập dự án đầu tư gồm bước : a) Xác định cần thiết phải đầu tư b) Nghiên cứu tiền khả thi khả thi  Thẩm định dự án để định dự án SV: Đào Văn Thăng Lớp : Địa 43 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP Bước 2: Thực đầu tư : Nội dung thực dự án đầu tư bao gồm:  Xin giao đất thuê đất theo quy định nhà nước  Chuẩn bị mặt xây dựng : chủ đầu tư chịu trách nhiệm đền bù giải tảo mặt xây dựng, đồng thời phối hợp với quyền địa phương nơi có mặt xây dựng cơng trình  Tổ chức tuyển chọn tư vấn, khảo sát, thiết kế, giám định kỹ thuật chất lượng công trình  Thiết kế thẩm định thiết kế cơng trình  Tổ chức đấu thầu mua sắm thiết bị thi công xây lắp  Xin giấy phép xây dựng giấy phép khai thác tài nguyên  Ký kết hợp đồng với nhà thầu để thực dự án  Thi cơng xây lắp cơng trình Bước 3: Kết thúc xây dựng đưa dự án vào khai thác sử dụng Nội dung công việc bao gồm:  Bàn giao cơng trình Cơng trình xây dựng bàn giao toàn cho người sử dụng xây lắp hòan chỉnh theo thiết kế duyệt vào nghiệm thu đạt yêu cầu chất lượng Khi bàn giao cơng trình phải bàn giao hồ sơ hồn thành cơng trình tài liệu vấn đề có liên quan đến cơng trình bàn giao  Kết thúc cơng trình Hoạt động xây dựng kết thúc cơng trình bàn giao tồn cho chủ đầu tư Sau bàn giao cơng trình phải lý di chuyển hết tài sản khỏi khu vực xây dựng cơng trình trả lại đất mượn cho thuê tạm để phục vụ cho thi cơng  Bảo hành cơng trình  Trách nhiệm bảo hành SV: Đào Văn Thăng Lớp : Địa 43 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP  Thời hạn bảo hành  Vận hành dự án Chủ đầu tư thực trình sản xuất – kinh doanh quản lý sản xuất – kinh doanh nhằm phát huy đầy đủ tiêu kinh tế - kỹ thuật đề dự án II NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Đánh giá tình hình kinh tế xã hội có liên quan đên dự án : Có thể coi tình hình kinh tế xã hội tảng dự án đầu tư Nó thể khung cảnh đầu tư có ảnh hưởng trực tiếp đến q trình phát triển hiệu kinh tế tài dự án đầu tư Tình hình kinh tế xã hội bao gồm vấn đề sau 1.1 Điều kiện địa lý tự nhiên: (địa hình , khí hậu, thời tiết, địa chất, sơng ngịi ….) có liên quan đến việc lựa chọn, thực hiện, phát huy hiệu dự án đầu tư 1.2 Điều kiện dân số, lao động: có liên quan đến nhu cầu khuynh hướng tiêu thụ sản phẩm, đến nguồn lao động cung cấp cho dự án 1.3 Tình hình trị: Các sách luật lệ có ảnh hưởng đến an tâm nhà đầu tư 1.4 Tình hình phát triển kinh tế xã hội đất nước, địa phương, tình hình phát triển sản xuất kinh doanh ngành, sở ( tốc độ tăng GDP, tỷ lệ đầu tư so với GDP, quan hệ tích luỹ tiêu dùng….) có ảnh hưởng đến trình thực phát huy hiệu dự án 1.5 Tình hình ngoại hối: ( cán cân toán ngoại hối dự trữ ngoại tệ, nợ nần tình hình tốn nợ nần…) đặc biệt dự án phải nhập nguyên vật liệu, thiết bị 1.6 Hệ thống kinh tế sách bao gồm: - Cơ cấu tổ chức hệ thống kinh tế theo ngành, theo quan hệ sở hữu, theo vùng lãnh thổ để đánh giá trình độ lợi so sánh dự án đầu tư - Các sách phát triển, cải cách kinh tế chuyển dịch cấu nhằm đánh giá trình độ nhận thức, đổi tư môi trường thuận lợi cho đầu tư đến đâu SV: Đào Văn Thăng Lớp : Địa 43 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP 1.7 Thực trạng kế hoạch hoá kinh tế quốc dân theo thời hạn, theo mức độ chi tiết, theo mục tiêu, ưu tiên, cơng cụ có tác động để từ thấy khó khăn, thuận lợi, mức độ ưu tiên mà dự án hưởng, hạn chế mà dự án phải tuân theo 1.8 Tình hình ngoại thương định chế có liên quan tình hình xuất nhập , thuế xuất khẩu, luật lệ đầu tư cho người nước ngoài… Nghiên cứu thị trường Thị trường nhân tố định việc lựa chọn mục tiêu quy mô dự án Ngay trường hợp dự án ký hợp đồng bao tiêu phải nghiên cứu thị trường nơi người bao tiêu bán sản phẩm uy tín người bao tiêu Nội dung nghiên cứu thị trường - Nhu cầu tương lai sản phẩm dự án - Nhu cầu đáp ứng - Ước lượng mức gia tăng nhu cầu nước hàng năm sản phẩm dự án - Ước lượng giá bán chất lượng sản phẩm Nghiên cứu lựa chọn công nghệ - kỹ thuật Phân tích kỹ thuật tiền đề cho việc phân tích tài dự án đầu tư Khơng có số liệu phân tích kỹ thuật khơng thể tiến hành phân tích mặt kinh tế, tài chính, thơng số kinh tế có ảnh hưởng đến định mặt kỹ thuật Các dự án không khả thi mặt kỹ thuật phải bác bỏ để tránh tổn thất trình thực đầu tư vận hành kết đầu tư sau Quyết định đắn phân tích kỹ thuật không loại bỏ dự án không khả thi mặt kỹ thuật mà chấp nhận dự án khả thi mặt Điểu cho phép mặt tiết kiệm nguồn lực, mặt khác tranh thủ tăng thêm nguồn lực Ngược lại, chấp nhận dự án không khả thi nghiên cứu chưa thấu đáo coi nhẹ yếu tố kỹ thuật , bác bỏ dự án SV: Đào Văn Thăng Lớp : Địa 43 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP khả thi mặt kỹ thuật bảo thủ, thận trọng gây tổn thất bỏ lỡ hội đầu tư Nội dung phân tích kỹ thuật : a) Cơng nghệ  Các phương án cơng nghệ  Nội dung chuyển giao cơng nghệ ( có )  Các giải pháp phụ trợ b) Thiết bị  Các phương án thiết bị  Các phương án mua sắm thiết bị Phân tích tài dự án 4.1 Vị trí phân tích tài Phân tích tài nội dung kinh tế quan trọng q trình soạn thảo dự án Phân tích tài nhằm đánh giá tính khả thi dự án mặt tài thơng qua việc : - Xem xét nhu cầu đảm bảo cho nguồn lực tài cho việc thực hiệncó hiệu dự án đầu tư - Xem xét tình hình, kết hiệu hoạt động dự án góc độ hạch toán kinh tế đơn vị thực dự án Có nghĩa xem xét chi phí phải thực kể từ soạn thảo kết thúc dự án, xem xét lợi ích mà đơn vị thực dự án thu thực dự án Kết trình phân tích để chủ đầu tư định có nên đầu tư hay khơng Bởi mối quan tâm chủ yếu cảu tổ chức cá nhân đầu tư đầu tư vào dự án đem lại nhiều lợi nhuận Ngồi phân tích tài để tiến hành phân tích kinh tế xã hội 4.2 Nội dung phân tích tài :  Xác định vốn đầu tư cần thực năm toàn dự án sở kế hoạch tiến độ thực dự án Trong tổng vốn đầu tư cần tách riêng nhóm  Theo nguồn vốn : Vốn góp, vốn vay, vốn chủ đầu tư  Theo hình thức vốn : tiền, đất, công nghệ SV: Đào Văn Thăng Lớp : Địa 43