(Luận văn) thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại tp hcm

ng BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH −−−∗∗∗−−− hi ep w n lo ad ju y th yi pl NGUYỄN VĂN HẢI n ua al n va THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ n va y te re ac th TP.Hồ Chí Minh - Năm 2010 ng BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH −−−∗∗∗−−− hi ep w n lo ad ju y th yi pl NGUYỄN VĂN HẢI n ua al n va THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm Chuyên ngành: Kinh tế - Tài – Ngân hàng Mã số: 60.31.12 n a Lu LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ n va y te re NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS HỒ THỦY TIÊN ac th TP.Hồ Chí Minh - Năm 2010 MỤC LỤC ng DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT hi DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ep DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ w MỞ ĐẦU n lo Tính cấp thiết đề tài ad Mục đích nghiên cứu y th Đối tượng phạm vi: ju yi Phương pháp nghiên cứu: pl Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài al ua Bố cục đề tài: n CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT va n ĐỘNG SẢN ll fu 1.1 Lý luận chung bất động sản oi m 1.1.1 Khái niệm đặc điểm của bất động sản nh 1.1.1.1 Khái niệm at 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản z z 1.1.1.3 Phân loại bất động sản vào công dụng vb ht 1.1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản jm 1.2 Lý luận chung thị trường bất động sản k 1.2.1 Khái niệm gm 1.2.2 Vai trò thị trường bất động sản kinh tế quốc dân om l.c 1.2.3 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.2.3.1 Hầu hết quốc gia có kinh tế thị trường, thị trường BĐS a Lu hình thành phát triển qua cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá tài n 1.2.3.2 Trong cấp độ phát triển thị trường BĐS, trình vận động ac 1.2.3.4 Thị trường BĐS chịu chi phối yếu tố pháp luật 11 th trung, trải rộng khắp vùng miền đất nước 10 y 1.2.3.3 Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc khơng tập te re thị trường có chu kỳ dao động tương tự nhiều thị trường khác 10 n va hố 1.2.3.5 Thị trường BĐS dạng thị trường khơng hồn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu số tổ chức thị trường) 11 ng hi 1.2.3.6 Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn tài ep Động thái phát triển thị trường tác động tới nhiều loại thị trường kinh tế 11 w n 1.2.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 12 lo ad 1.2.4.1 Những yếu tố liên quan đến quản lý Nhà nước: 12 y th 1.2.4.2 Các yếu tố đặc thù quốc gia 12 ju 1.2.5 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản 13 yi pl 1.2.5.1 Người mua: 13 ua al 1.2.5.2 Người bán: 13 n 1.2.5.3 Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản 13 n va 1.2.5.4 Người quản lý thị trường bất động sản (Nhà nước) 16 ll fu 1.3 Kinh nghiệm nước vấn đề phát triển thị trường bất động sản 17 oi m 1.3.1 Kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản Hàn Quốc 17 1.3.2 Kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản Hồng Kông 19 nh at 1.3.3 Bài học kinh nghiệm cho thị trường bất động sản Việt Nam: 20 z CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH z ht vb PHỐ HỒ CHÍ MINH 23 jm 2.1 Đặc điểm thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 23 k 2.1.1 Những thuận lợi thị trường bất động sản TP.HCM 23 gm 2.1.1.1 Điều kiện tự nhiên 23 l.c 2.1.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 23 om 2.1.2 Những khó khăn thị trường bất động sản TP.HCM 24 a Lu 2.1.2.1 Về sở hạ tầng 24 n 2.1.2.2 Về nguồn vốn cho thị trường bất động sản 25 2009 28 ac 2.2.2 Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2007- th 2006: 25 y 2.2.1 Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2003 – te re 2003-2009 25 n va 2.2 Thực trạng thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2.2.2.1 Diễn biến thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2007 – 2009 28 ng hi 2.2.2.2 Nguồn vốn cho thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh giai ep đoạn 2007 – 2009 39 2.2.2.3 Các sách quản lý Nhà nước liên quan đến thị trường bất động w n sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2007 – 2009 47 lo ad 2.3 Những thành tựu số tồn thị trường bất động sản thành phố Hồ y th Chí Minh 48 ju 2.3.1 Những thành tựu đạt 49 yi pl 2.3.2 Những vấn đề tồn cần khắc phục thị trường bất động sản ua al TP.HCM nguyên nhân 50 n CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁT PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI n va THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 55 ll fu 3.1 Các giải pháp thúc đẩy đầu tư giao dịch thị trường bất động sản thành oi m phố Hồ Chí Minh 55 3.1.1 Hoàn thiện sách thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất nh at động sản 55 z 3.1.2 Giải pháp sách giá bất động sản 57 z ht vb 3.1.3 Giải pháp khuyến khích đầu tư phát triển dự án nhà cho người có thu jm nhập thấp: 58 k 3.2 Các giải pháp gia tăng nguồn vốn đầu tư cho thị trường bất động sản 60 gm 3.2.1 Thu hút vốn đầu tư nước 60 l.c 3.2.2 Phát hành trái phiếu 60 om 3.2.3 Hình thành phát triển quỹ tín thác bất động sản 60 a Lu 3.3 Các giải pháp hạn chế rủi ro thi trường bất động sản thành phố Hồ Chí n Minh 63 3.4.2 Tạo lập tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản 67 ac 66 th 3.4.1 Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà y 3.4 Các giải pháp khác 65 te re 3.3.2 Phát triển sàn giao dịch bất động sản: 65 n va 3.3.1 Phát triển thị trường phái sinh bất động sản TP.Hồ Chí Minh 63 3.4.3 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản thị trường bất động sản công khai, minh bạch 67 ng hi 3.4.4 Hoàn thiện tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản 69 ep 3.4.5 Đổi hồn thiện sách tín dụng liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản 70 w n 3.4.6 Đổi cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hồn chỉnh công tác lo ad thiết kế đô thị 71 y th KẾT LUẬN CHUNG 74 ju DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 yi pl PHỤ LỤC: BẢNG TỔNG HỢP KẾT QUẢ KHẢO SÁT 77 n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re ac th DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ng hi ep w n BĐS : Bất động sản GDP : Tổng sản phẩm nội địa ODA : Viện trợ khơng hồn lại TW : Trung ương lo : Doanh nghiệp TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TNCN : Thu nhập cá nhân ad DN n ua : Tổ chức thương mại giới : Xã hội chủ nghĩa n va : Đầu tư trực tiếp nước ll fu FDI : Ủy ban nhân dân al XHCN : Ngân sách Nhà nước pl WTO yi UBND ju y th NSNN oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re ac th DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 : Tình hình giao dịch bất động sản SaigonRES giai đoạn 2003-2006 26 ng hi Bảng 2.2 Số dự án số hộ công bố qua năm 27 ep Bảng 2.3: Giá bất động sản số dự án TPHCM 29 Bảng 2.4: Thị trường hộ TP.HCM 33 w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re ac th DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: Giá hộ thành phố HCM từ 2007 – 2009 29 ng hi Biểu đồ 2.2: Giá chào thuê văn phòng TP.HCM 30 ep Biểu đồ 2.3: Tỷ lệ tăng giảm giá phân khúc thị trường hộ cao cấp 34 Biểu đồ 2.4: Nguồn cung hộ ước tính TP.HCM 37 w n Biểu đồ 2.5: Xu hướng dư nợ bất động sản biến động theo thị trường 41 lo ad Biểu đồ 2.6: Tình hình lãi suất thời gian qua 43 ju y th Biểu đồ 2.7: Dư nợ cho vay vào thị trường bất động sản TP.HCM năm 2008 44 yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re ac th MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài ng hi Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trị quan ep trọng kinh tế quốc dân Phát triển quản lý có hiệu thị trường góp phần quan trọng vào q trình thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, tạo khả thu w n hút đa dạng nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình lo ad phát triển đô thị nông thôn văn minh, đại bền vững theo hướng công nghiệp y th hóa – đại hóa ju Thị trường bất động sản TP.HCM hình thành phát triển có yi pl đóng góp đáng kể cho phát triển chung kinh tế thành phố, nhiên ua al bên cạnh mặt tích cực, thị trường bất động sản bộc lộ nhiều khuyết tật, thể n mặt sau: phát triển cách tự phát; giao dịch phi thức (giao n va dịch ngầm) chiếm tỷ trọng lớn; giá bất động sản tăng nhanh đột biến dẫn đến ll fu tình trạng “sốt” nhà đất diển nhiều nơi; hoạt động đầu diễn nhiều nơi phát oi m triển mạnh gây ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động đầu tư, tài - tín dụng, sản xuất, quản lý xây dựng theo quy hoạch, tác động trực tiếp đến vấn đề cải nh at thiện chỗ nhân dân ảnh hưởng không tốt đến tăng trưởng kinh tế đất z nước phát triển đô thị, nông thôn văn minh, đại bền vững z ht vb Với lý chọn đề tài “Thực trạng giải pháp phát triển thị trường k Mục đích nghiên cứu jm bất động sản TP.HCM” cho luận văn thạc sĩ gm Đề tài “Thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản l.c TP.HCM” tác giả thực nhằm phân tích thành tựu om hạn chế thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua từ đề xuất a Lu giải pháp chủ yếu để ổn định phát triển thị trường bất động sản TP.HCM n Đối tượng phạm vi: Đối tượng nghiên cứu thị trường Bất động sản Việc nghiên cứu đề tài có ý nghĩa quan trọng mặt thực tiễn quản lý thị ac Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài th sánh suốt trình nghiên cứu trình bày đề tài y kiếm số liệu liên quan, đồng thời thông qua số liệu khảo sát để thống kê, phân tích, so te re Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu chủ yếu tổng hợp, tìm n va Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2003 - 2009 64 - Khơng tốn chi phí quản lý: Đầu tư trực tiếp vào thị trường bất động sản tốn nhiều chi phí quản lý bất động sản giao dịch phái sinh không tốn chi phí ng hi ep Do vậy, việc hình thành phát triển thị trường phái sinh bất động sản cần thiết để đưa thị trường bất động sản Việt Nam nói chung thị trường bất động sản w n thành phố Hồ Chí Minh nói riêng có thị trường tư liệu tiêu dùng phát triển lo ad lên tầm cao y th Giải pháp phát triển thị trường phái sinh bất động sản: Thị trường công cụ ju phái sinh bất động sản phổ biến nhiều nước giới Tuy nhiên, để phát triển yi Xây dựng hệ thống luật pháp điều tiết thị trường phái sinh bất động sản: Đến ua al - pl thị trường cần thực nhiệm vụ sau: n thị trường cho sản phẩm phái sinh chưa phát triển mạnh Nhà nước n va cho phép cách hạn chế Ngân hàng thực giao dịch dựa công ll fu cụ phái sinh Chính vậy, để phát triển thị trường phái sinh bất động sản, Nhà nước oi m cần phải nghiên cứu tạo hành lang pháp lý cụ thể cho thị trường phát triển Trong quy định rõ loại bất động sản phép tham gia giao dịch nh at thị trường phái sinh; Các quy định sàn giao dịch sản phẩm phái sinh quy z định chủ thể tham gia giao dịch, mức thuế mà người tham gia z ht vb giao dịch phải nộp Một vấn đề quan trọng Nhà nước cần ban hành chi tiết điều gm - k trách nhiệm bên tham gia jm luật chi phối hợp đồng giao dịch phái sinh bất động sản, đảm bảo quyền Xây dựng số cho thị trường bất động sản: Một yếu tố l.c quan trọng để hình thành phát triển thị trường phái sinh bất động sản phải xây om dựng số bất động sản cho thị trường Chỉ số bất động sản chứa đựng nhiều yếu tố, a Lu chủ yếu yếu tố giá Chỉ số tính tốn dựa số liệu có thực n loại bất động sản tính phương pháp trọng số, mức giá trị ac để xây dựng số bất động sản Việt Nam th quan tâm số NPI, việc tìm hiểu nghiên cứu số sở y mình, quốc gia chọn cách tính số bất động sản phù hợp, loại số te re thập hàng ngày, hàng tuần hàng tháng Tùy thuộc vào đặc điểm điều kiện n va trung bình trọng số loại bất động sản thị trường, mức giá thu 65 NPI số bất động sản Hội đồng quốc gia tổ chức bất động sản ủy thác Các thành viên tham gia bao gồm công ty tư vấn bất động sản, định chế ng hi đầu tư bất động sản chuyên nghiệp Do đó, số NPI số bất động sản ep tiếng có độ xác cao, xây dựng các chuyên gia nhiều kinh nghiệm ngành bất động sản w n Các loại bất động sản đưa vào để xây dựng số bất động sản bao gồm: lo ad Văn phòng; Khách sạn: Nhà ở: Nhà xưởng hộ Đảm bảo mặt thị trường: Có hai yếu tố quan trọng cần quan tâm y th - ju điều kiện thị trường phái sinh bất động sản, đảm bảo tính khoản yi pl cho thị trường tạo điều kiện để người hiểu rõ thị trường ua al 3.3.2 Phát triển sàn giao dịch bất động sản: n Hiện nay, hầu hết giao dịch dịch thị trường bất động sản thường thông n va qua nhà đầu mơi giới Những người có nhu cầu nhà thực phải mua với ll fu giá cao với giá ban đầu Đây nguyên nhân gây sốt thị trường oi m bất động sản nguyên nhân khiến cho thị trường đóng băng giá bất động sản phản ánh chênh lệch so với giá trị thực Khi thị trường lên sốt, nh at có nhà đầu người hưởng lợi nhiều Thực tế, sản phẩm bất động z sản có giá bán ban đầu thấp, lợi nhuận khoảng 20% - 25% so với tổng vốn đầu tư, z người có nhu cầu thực phải mua với giá cao jm ht vb sau vài lần sang nhượng đẩy giá tăng vài trăm phần trăm so với ban đầu, k Chính giải pháp để tăng tính minh bạch cho thị trường bất động sản thị gm nhà nước cần thúc đẩy phát triển sàn giao dịch bất động sản Theo cách l.c doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực việc mua bán, chuyển nhượng, om cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, bắt buộc bất động sản a Lu phải đủ điều kiện theo quy định pháp luật đem giao dịch Bên cạnh n đó, Nhà nước buộc sàn giao dịch bất động sản phải công khai thông tin bất 3.4 Các giải pháp khác ac giám sát chặt chẽ hơn, tạo an tâm cho khách hàng th thức toán cụ thể an tồn Tính pháp lý sản phẩm bất động sản y lý, doanh nghiệp bán đến trực tiếp người có nhu cầu thực với hình te re Với việc mua bán sàn bất động sản, giá bất động sản xác định hợp n va động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê để khách hàng biết đăng ký giao dịch 66 3.4.1 Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ng hi Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trước hết phải dựa sở ep hệ thống hàng hóa quan hệ giao dịch công khai, ổn định, lành mạnh hợp pháp Vì việc tạo lập tính pháp lý cho hàng hóa bất động sản mà trước hết cấp w n giấy chứng chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà vấn đề quan lo ad trọng, cấp bách Tuy nhiên, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, y th quyền sở hữu nhà TP.HCM chưa quan tâm mức, việc ju TP.HCM dự kiến hoàn thành vào năm 2006, đến việc cấp giấy chứng yi pl nhận quyền sử dụng đất nhà chưa thực xong, tồn nhiều ua al hồ sơ chưa cấp giấy chứng nhận Theo Sở Tài Nguyên Mơi Trường TP.HCM, n tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TP.HCM thời gian qua n va thực cịn chậm, tính đến TP.HCM cấp 806.447 giấy chứng ll fu nhận quyền sử dụng đất, đạt tỷ lệ 64,3%, TP.HCM phải cấp 446.252 giấy oi m chứng nhận quyền sử dụng đất tương ứng tỷ lệ 35,7% Vì vậy, để tăng lượng hàng hóa bất động sản thị trường bất động sản, tạo nh at tính pháp lý cho bất động sản, hạn chế giao dịch ngầm không thông qua z quan chức năng, giải pháp thời gian tới là: z Đối với nhà, đất khơng có đầy đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định ht vb - jm hành, nhà đất sử dụng ổn định lâu dài, khơng có tranh chấp, khơng thuộc k diện quy hoạch cần phải xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sở dụng đất quyền sở TP.HCM cần phải rà sót lại tất khu quy hoạch từ trước tới nay, l.c - gm hữu nhà om khu quy hoạch khơng có tính khả thi, quy hoạch treo, quy hoạch chậm triển Đối với diện tích đất lấn chiếm, xây dựng nhà không phép vùng quy đẩy mạnh công tác kiểm tra để ngăn chặn tình trạng lấn chiếm khu quy ac không phép truy thu khoản thuế theo quy định Trong thời gian tới, cần phải th sử dụng đất quyền sở hữu nhà sở có xem xét phạt hành xây dựng y hoạch, khơng có tranh chấp TP.HCM cần phải xem xét cấp giấy chứng nhận quyền te re hoạch cần phải kiên giải tỏa Trong trường hợp không nằm khu quy n va - n dân vùng a Lu khai cần phải xóa quy hoạch để không làm ảnh hưởng lớn đến đời sống cư 67 hoạch, xây dựng không phép từ đầu để tránh lãng phí chi phí xã hội - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP Chính phủ cho phép ghi nợ tiền sử dụng ng hi đất khơng thời hạn hộ gia đình, cá nhân chưa đủ khả tài ep để nộp, nộp tiền sử dụng đất thực việc chuyển nhượng Tuy nhiên cần phải có Thơng tư hướng dẫn cụ thể Nghị định trường hợp w n ghi nợ trường hợp khơng để tạo điều kiện thuận lợi cho việc đẩy nhanh tiến lo ad độ cấp giấy chứng nhận cho người dân Tiếp tục đẩy mạnh cơng tác quản lý hành chính, xem xét giảm thiểu thủ y th - ju tục theo phương thức đơn giản cho người xin đăng ký, cần cơng bố cơng khai yi pl quy trình, thủ tục việc cấp giấy chứng nhận quy định cụ thể thời thụ lý ua al hồ sơ trao trả hồ sơ n 3.4.2 Tạo lập tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản n va Đây giải pháp quan trọng để tăng số lượng hàng hóa bất động sản, tăng ll fu chủng loại hàng hóa để đáp ứng cho nhiều dạng đối tượng áp dụng phương oi m thức phù hợp với đặc điểm thị trường bất động sản theo định hướng XHCN nước ta Trong sách cần tập trung điểm sau: nh TP.HCM cần phải có sách tạo quỹ phát triển nhà để chủ động phát at - z triển quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp (sau gọi chung quỹ nhà xã hội) để z ht vb đáp ứng yêu cầu đối tượng thuộc diện có thu nhập thấp, đối tượng jm sách chưa có điều kiện tích luỹ để tự tạo lập nhà có điều kiện thuê mua k trả góp Tại khu vực thị, việc phát triển quỹ nhà xã hội dạng hộ phải coi gm trọng Đây giải pháp tạo điều kiện để thực xoá bỏ bao cấp nhà sở TP.HCM cần đạo Sở, Ban, ngành trực thuộc khẩn trương lập quy a Lu - om bất động sản nhà l.c tạo điều kiện để đối tượng thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận với thị trường n hoạch phát triển nhà ở, xây dựng cơng trình phát triển nhà ở, đặc biệt phát triển quỹ sản công khai, minh bạch ac 3.4.3 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản thị trường bất động th phát triển địa phương định kỳ phải kiểm điểm kết việc thực y phải xác định tiêu nhà tiêu quan trọng kế hoạch te re trình xây dựng triển khai thực kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, TP.HCM n va nhà xã hội để đối tượng có thu nhập thấp có nhu cầu cải thiện chổ Trong 68 Hệ thống thông tin đất đai, quy hoạch, tài xây dựng TP.HCM chưa đầy đủ, cơng khai minh bạch Muốn có thị trường bất động sản hoạt ng hi động hiệu đối tượng tham gia thị trường phải nhận thức thơng tin ep loại hàng hóa giao dịch khuôn khổ pháp lý điều chỉnh hoạt động kinh doanh ảnh hưởng đến loại hàng hóa Việc có hệ thống thơng tin minh w n bạch sở liệu đầy đủ điều kiện cần cho giao dịch bất động sản lo ad Với trợ giúp kỹ thuật công nghệ thông tin đại, cấp quốc gia y th TP.HCM cần phải xây dựng hệ thống sở liệu quản lý bất động sản thông ju qua việc đăng ký bất động sản thu thập giá giao dịch bất động sản Các thông tin yi pl thu thập cần phải có đầy đủ thơng tin mã số bất động sản, đặc điểm ua al bất động sản địa điểm, diện tích, hình dạng, sơ đồ khu đất, chủ sở hữu đến n thời điểm tại, quyền nghĩa vụ liên quan đến việc sử dụng, sở hữu bất động n va sản đó, giá bất động sản thời điểm giao dịch chuyển nhượng khác ll fu Riêng nhà cơng trình xây dựng đất cần lưu trữ vẽ thiết kế oi m kiến trúc sơ đồ kết cấu điện nước… cơng trình Hệ thống thơng tin đất đai mạng kết nối đại, trao đổi thông tin nh at cập nhật quan quản lý đất đai, thuế, ngân hàng thương mại, kho bạc Nhà z nước cấp nhằm giúp nhà nước kiểm sốt biến động diện tích, z ht vb trạng sử dụng đất chủ sử dụng đất Qua nắm vững cung – cầu thị trường jm có biện pháp xử lý kịp thời trước biến động thị trường bất động sản Điểm đặc biệt k hệ thống người sử dụng đất bất động sản phải đăng ký giá đất sở giá gm giao dịch thực tế xảy thị trường khu đất đó, giá qua đấu thầu, đấu giá om giá đất sở khung giá đất nhà nước quy định l.c có, giá đất quan chuyên định giá xác định, tối thiểu phải a Lu Các quan chức nhà nước vào mức giá đăng ký để tính n tiền đền bù đất đai giải phóng mặt bằng, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử khoản phí định để mua số thông tin bất động sản mà họ quan tâm ac Các đối tượng doanh nghiệp, cá nhân truy cập hệ thống trả th quan nhà nước tự động ghi lại thông số truy cập quan y nên lập trình phân quyền tiếp cận hệ thống thơng tin cho quan có liên te re nhà nước quản lý, trì, cập nhật định kỳ báo cáo hàng năm Hệ thống n va dụng đất khoản phí, lệ phí khác Hệ thống nên giao cho quan chức 69 nhằm bảo đảm tính cơng khai minh bạch thông tin Thu nhập từ việc cung cấp thông tin chuyển vào quỹ để trì, bảo dưỡng cập nhật thông tin hệ ng hi thống ep Khi tác giả thực khảo sát giải pháp có 50% ý kiến hồn tồn đồng ý, 36% ý kiến đồng ý, có 4% ý kiến không đồng ý 10% ý kiến trung lập w n 3.4.4 Hoàn thiện tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản lo ad Một yếu tố quan trọng có tính chất định cho việc hình thành y th vận hành thị trường bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản tổ chức tư ju vấn môi giới, định giá bất động sản, công ty quản lý quỹ đầu tư bất động sản Các yi pl tổ chức tư vấn, mơi giới đóng vai trị trì thị trường bất động sản hiệu ua al tổ chức mang người mua người bán lại gần với mà n họ tạo điều kiện cho giao dịch diển Tuy nhiên nay, cấu tổ chức n va tổ chức manh mún, nhỏ lẻ, không chuyên nghiệp, nhiều tổ chức làm chức ll fu “cò” nhà đất làm dịch vụ tư vấn Hoạt động đội ngũ lộn oi m xộn, nhà nước khơng kiểm sốt Phần lớn cá nhân hoạt động môi giới nhà đất khơng có nghề nghiệp, khơng đào tạo kiến thức tư vấn, hoạt động nh at lực lượng gây nhũng nhiễu thơng tin góp phần làm cho giá đất lúc “nóng”, lúc z “lạnh” z ht vb Các tổ chức định giá công cụ trợ giúp đắc lực nhà nước việc jm thực thi tính thuế nhà, đất thẩm định lại giá giao dịch bất động sản cần k thiết để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất yếu tố thúc đẩy hoạt động thị gm trường bất động sản thêm sôi Trong quy định cấp hành nghề l.c định giá, dịch vụ tư vấn, môi giới bất động sản nhiều hạn chế om Luật kinh doanh bất động sản Quốc hội thông qua ngày 29/6/2006 có a Lu hiệu lực thi hành ngày 01/01/2007, luật quy định hoạt động kinh doanh bất n động sản, hành nghề kinh doanh bất động sản, quyền nghĩa vụ tổ chức cá thị trường bất động sản phát triển, thêm vào cần phải tổ chức khoá đào tạo ac hợp để khuyến khích thành lập tổ chức mơi giới, tư vấn bất động sản để hỗ trợ cho th cho hoạt động Vì vậy, thời tới, TP.HCM cần có sách thích y vậy, hoạt động tư vấn, mơi giới bất động sản có hành lang pháp lý để điều chỉnh te re hàng loạt quy định kinh doanh dịch vụ thị trường bất động sản Như n va nhân tham gia kinh doanh bất động sản, hoạt động môi giới, tư vấn bất động sản 70 cấp chuyên nghiệp thẩm định giá, nghiệp vụ tư vấn môi giới bất động sản Thị trường bất động sản phát triển sơi động với nhiều hình thức đầu ng hi tư nhiều đối tượng tham gia đầu tư Vì vậy, cần phải đa dạng loại hình đầu tư ep vào thị trường này, bên cạnh hình thức đầu tư trực tiếp nên có hình thức đầu tư gián tiếp thông qua quỹ đầu tư bất động sản (REIT) REIT định chế cho phép w n nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi tham gia đầu tư vào lĩnh vực bất động sản dựa khả lo ad năng, kinh nghiệm chun mơn uy tín cơng ty quản lý đầu tư chuyên nghiệp y th REIT cho phép nhà đầu tư nhỏ tiếp cận vào dự án lớn mà khơng thể tự ju thực lại nơi quy tụ vốn vào cơng trình lớn Đây yi ua al nghiệp pl hình thức phân tán rủi ro mà hiệu công ty quản lý quỹ hoạt động chuyên n 3.4.5 Đổi hồn thiện sách tín dụng liên quan đến hoạt động n va kinh doanh bất động sản ll fu Trong năm qua, thị trường bất động sản TP.HCM có bước phát oi m triển đáng kể, có đóng góp đáng kể hệ thống ngân hàng thơng qua hình thức hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hỗ trợ vốn nh at cho cá nhân mua bất động sản Tuy nhiên, khả đáp ứng nguồn vốn vay z tổ chức tín dụng lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhiều hạn chế z ht vb nhu cầu vay chủ yếu dùng vốn trung dài hạn, nguồn vốn trung dài hạn jm chiếm khoảng 30-35% tổng nguồn vốn huy động Trong nhu cầu vay vốn k lớn, để đáp ứng nhu cầu này, tổ chức tín dụng chủ yếu cân đối nguồn vốn ngắn gm hạn vay kinh doanh bất động sản Như dẫn đến việc tổ chức tín l.c dụng không đáp ứng nhu cầu vay dài hạn khách hàng, doanh om nghiệp kinh doanh bất động sản, đồng thời dễ gặp phải rủi ro khoản, a Lu chủ yếu sử dụng nguồn vốn ngắn hạn vay trung dài hạn Bên cạnh đó, n chế chấp bất động sản ban hành ngày thơng thống, - Hệ thống ngân hàng cần mở rộng quan hệ hợp tác với tổ chức tài ac chứng nhận quyền sử dụng đất cịn chậm… Vì giải pháp thời gian tới là: th thực tế, chưa thống nhất, chưa rõ ràng gây khó khăn cho việc chấp; việc cấp giấy y đất đai, liên quan đến bất động sản chưa đồng bộ, nhiều quy định chưa phù hợp với te re cạnh mặt tích cực, cịn tồn số khó khăn vướng mắc pháp luật n va giảm phiền hà cho bên chấp tổ chức tín dụng nhận chấp Tuy nhiên, bên 71 quốc tế để thu hút nguồn vốn từ nước tài trợ cho kinh doanh nhà đầu tư bất động sản khác ng hi - Chỉ đạo tổ chức tín dụng điều chỉnh cấu tín dụng phù hợp với cấu ep kinh tế, bố trí khối lượng vốn hợp lý cho vay kinh doanh bất động sản, tiếp tục đơn giản hóa thủ tục cho vay, tăng khả thẩm định giám sát vốn cho w n vay để đảm bảo an toàn, hiệu bền vững hoạt động tín dụng lo Chỉ đạo tổ chức tín dụng tiếp tục cải tiến quy trình đơn giản hóa thủ ad - y th tục cho vay để tiết kiệm chi phí, đảm bảo hiệu kinh doanh cho tổ chức tín dụng ju khách hàng vay yi Tổ chức việc thống kê, theo dõi, đánh giá thường xuyên tín dụng pl - ua al hoạt động kinh doanh bất động sản để cảnh báo, đạo tổ chức tín dụng tổ n chức tín dụng cho vay xử lý khó khăn vướng mắc Phối hợp với ngành, địa phương xử lý khó khăn, vướng mắc liên n va - oi m bảo đảm hợp đồng chấp ll fu quan đến hoạt động tín dụng, chế chấp, thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch 3.4.6 Đổi công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoàn chỉnh công at nh tác thiết kế đô thị z Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiết kế thị có vai trị đặc biệt z ht vb quan trọng, giúp cho công tác quản lý trình sử dụng đất jm đạt hiệu cao mà cịn tác động tích cực đến hoạt động thị trường bất động sản, k công tác quy hoạch thiết kế đô thị TP.HCM thời gian tới cần phát triển theo gm hướng: Khu nội thành cũ: Trọng tâm khu vực cải tạo, chỉnh trang kết hợp l.c - om với xây dựng Phát triển kiến trúc sở kết hợp, giữ gìn, bảo vệ di a Lu sản văn hóa cơng trình kiến trúc có giá trị; tổ chức xắp xếp lại mạng lưới giao n thơng, đại hóa sở hạ tầng; xây dựng mạng lưới cơng trình phúc lợi công quỹ đất hiệu nông nghiệp, chi phí đền bù thấp khu vực phí Tây – Bắc thành phố thuộc Huyện Củ Chi, Hóc Mơn phát triển khu đô thị mới, dịch vụ công ac Khu nội thành phát triển: Mở rộng phát triển phía Tây – Nam, khai thác th - y trường ngoại vi te re rạch khu phố; di chuyển xí nghiệp cơng nghiệp sở gây ô nhiễm môi n va cộng; xây dựng trung tâm kinh tế, tài chính; giải tỏa khu nhà lụp xụp kênh 72 nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển thành phố, đảm bảo mật độ xây dựng, mật độ cư trú theo quy định ng hi - Tại khu đô thị phát triển đầu tư xây dựng sở hạ tầng đồng bộ, đại, ep đặc tảng cho phát triển đô thị bền vững tương lai - Khu vực ngoại thành: Trên địa bàn huyện ngoại thành, xây dựng khu w n đô thị gắn với khu công nghiệp tập trung, khu du lịch – nghỉ dưỡng; Các lo ad khu đô thị đô thị xây dựng theo hướng đại, có sở hạ tầng đồng y th bộ, kết hợp giữ gìn di tích, cảnh quan, đảm bảo môi trường sống chất lượng cao; Các ju khu dân cư nông thôn quy hoạch, xếp theo hướng tập trung, đầu tư sở yi Các khu công nghiệp tập trung: Cải tạo nâng cấp xếp lại khu công ua al - pl hạ tầng đáp ứng nhu cầu ở, làm việc tốt n nghiệp có quy hoạch thêm khu, cụm công nghiệp theo định hướng quy n va hoạch phát triển công nghiệp TP.HCM ll Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiết kế đô thị phải phù hợp oi m tới là: - fu Từ định hướng phát triển nêu trên, công việc phải làm thời Đối với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiết kế đô thị cần tổ at - nh với quy hoạch chung, đảm bảo phù hợp với tiến trình cơng nghiệp hóa – đại hóa z z chức lấy kiến đóng góp nhân dân Cơ quan lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vb ht tổng hợp, tiếp thu ý kiến đóng góp nhân dân để hồn chỉnh dự thảo quy hoạch, kế Cần phải công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê k gm - jm hoạch sử dụng đất trình cấp có thẩm quyền phê duyệt duyệt trụ sở làm việc quan tài nguyên, UBND Quận huyện, phường xã om - l.c phương tiện thơng tin đại chúng Có biện pháp kiểm tra, theo dõi việc thực quy hoạch, kế hoạch sử a Lu dụng đất, thiết kế đô thị xét duyệt, kịp thời kiên xử lý trường n ac bước khôi phục phát triển thị trường bất động sản TP.HCM thời gian tới th động sản, hạn chế giao dịch “ngầm”, ổn định nguồn thu cho ngân sách nhằm y Tất giải pháp nhằm hướng đến mục tiêu phá “băng” thị trường bất te re 3.4.7 Giải pháp hỗ trợ khác n khắc phục có hiệu tình trạng quy hoạch treo va hợp vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phương, đồng thời có biện pháp 73 Trong dài hạn, giải pháp đề xuất cho thị trường bất động sản TP.HCM nước hướng đến mục tiêu không mua đất, không mua nhà, đất đai thuộc sở hữu ng hi toàn dân nhà nước thống quản lý, nhà thuộc sở hữu nhà nước, tăng cường ep phát triển hình thức cho thuê Ưu điểm giải pháp giúp cho nhà nước quản lý thống nhất, kiểm sốt phân bổ tình hình sử dụng đất đai để thực mục tiêu w n kinh tế – xã hội Trong thời gian qua, tình hình thực dự án gặp nhiều khó lo ad khăn, khó khăn lớn cơng tác đền bù giải tỏa, tái định cư cho người dân có y th đất bị thu hồi, chi phí đền bù chiếm khoảng 60-70% tổng chi phí ju dự án Khi thực giải pháp này, đất thuộc sở hữu tồn dân cịn nhà thuộc sở hữu yi pl nhà nước, thị trường bất động sản hình thức cho thuê chủ yếu cơng ua al tác giải phóng mặt gặp nhiều thuận lợi, không bị áp lực chi phí đền bù n giải tỏa, tiến độ giải phóng mặt nhanh chóng giúp đẩy nhanh tiến độ dự án… n va Thêm vào giúp nhà nước thực mục tiêu xã hội mà nhà nước từ oi m sách xã hội, nhà tái định cư … ll fu trước tới chưa thực nhà cho người có thu nhập thấp, nhà Khi thực giải pháp khơng mua đất, khơng mua nhà, tiến tới hình thức cho nh at thuê bất động sản tạo lượng vốn nhàn rỗi lớn dân cư, cần phải huy z động nguồn vốn nhàn rỗi để tái đầu tư, góp phần giải thiếu hụt vốn cho z ht vb kinh tế jm Ngoài nhà nước nên tiến tới cấp thẻ cư trú cho cơng dân với nhiều hình k thức ưu đãi tiền thuê nhà, sử dụng tiện ích công cộng… Việc cấp thẻ gm vào thời gian cư trú, đóng góp công dân cho xã hội, thu nhập … l.c Kết luận chương 3: Để thị trường bất động sản TP.HCM phát triển ổn định, bền om vững, hạn chế giao dịch ngầm, ổn định nguồn thu cho ngân sách việc hồn thiện a Lu sách tài bất động sản vấn đề cấp bách Việc đề xuất giải n pháp để hoàn thiện sách tài phát triển thị trường bất động sản pháp khác liên quan đến thị trường bất động sản ac động sản; giải pháp thúc đẩy phát triển nhà cho người có thu nhập thấp; giải th vốn cho thị trường bất động sản; Nhóm giải pháp hạn chế rủi ro thị trường bất y pháp thúc đẩy đầu tư giao dịch thị trường bất động sản; Giải pháp nguồn te re từ đưa giải pháp phù hợp Có năm nhóm giải pháp đề nghị là: Các giải n va TP.HCM dựa sở phân tích ưu, nhược điểm thị trường bất động sản 74 KẾT LUẬN CHUNG Thị trường bất động sản TP.HCM giai đoạn hình thành phát ng hi triển theo chế thị trường Do đó, sách để điều tiết thị trường cịn ep giai đoạn hình thành, có nhiều tác động tích cực, song khơng tránh khỏi hạn chế, khiếm khuyết cần khắc phục Vì vậy, luận văn nghiên cứu w n sở lý luận phân tích thực trạng thị trường bất động sản sách lo ad chủ yếu tác động đến thị trường bất động sản TP.HCM, luận văn y th mặt tồn sách áp dụng từ đưa giải pháp định ju hướng để sửa đổi, bổ sung ban hành sách phù hợp nhằm thúc đẩy thị yi pl trường bất động sản TP.HCM phát triển ua al Hiện cấp độ phát triển thị trường bất động sản TP.HCM thấp, n trước mắt luận văn kiến nghị Nhà nước tiến hành sửa đổi, bổ sung n va sách liên quan đến bất động sản, thị trường bất động sản ban hành ll fu sách cho phù hợp với tình hình phát triển thị trường bất động sản oi m mục tiêu phát triển thị trường bất động sản thời gian tới Các nhóm giải pháp mà luận văn kiến nghị gồm: Giải pháp thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nh at nhượng bất động sản; Giải pháp sách giá bất động sản; nhóm giải z pháp khác Trên sở nhóm giải pháp đề nghị trên, luận văn đưa định z ht vb hướng để khắc phục tồn thị trường bất động sản để tạo tiền đề cho k đại tương lai jm phát triển thị trường bất động TP.HCM ổn định, bền vững theo hướng văn minh, om l.c gm n a Lu n va y te re ac th 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ xây dựng (2004), Đề án phát triển thị trường bất động sản, Hà Nội ng hi Nhà xuất trị quốc gia (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị ep trường bất động sản Việt Nam, Hà Nội Luật đất đai năm 1993 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam w n Luật đất đai năm 2003 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam lo ad Luật kinh doanh bất động sản 2006 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt y th Nam ju Luật nhà năm 2005 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam yi pl Nghị định số 176/1999/NĐ-CP Chính phủ Nước Cộng hịa Xã hội Chủ ua al nghĩa Việt Nam Lệ phí trước bạ n Nghị định số 19/2000/NĐ-CP Chính phủ Nước Cộng hịa Xã hội Chủ ll fu đất n va nghĩa Việt Nam Quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng oi m Nghị định số 164/2003/NĐ-CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Quy định chi tiết thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp nh at 10 Nghị định số 94/CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt z Nam Quy định chi tiết thi Pháp lệnh thuế nhà đất z ht vb 11 Nghị định số 38/2000/NĐ-CP Chính phủ Nước Cộng hịa Xã hội Chủ jm nghĩa Việt Nam Quy định thu tiền sử dụng đất k 12 Quyết định số 1357/TC/QĐ/TCT Bộ trưởng Bộ tài quy định gm khung giá cho thuê đất tổ chức nước Nhà nước cho thuê l.c đất om 13 Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC Bộ trưởng Bộ tài ban hành quy n nước Việt Nam a Lu định tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng hình thức đầu tư 17 Định hướng thị trường bất động sản – GS.TSKH Đặng Hùng Võ ac Bình th 16 Giáo trình Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản – Nguyễn Tấn y 15 Tài doanh nghiệp đại – GS.TS Trần Ngọc Thơ te re quy định luật thuế thu nhập cá nhân n va 14 Thông tư 84/2008/TT-BTC Bộ trưởng Bộ tài việc hướng dẫn thực 76 18 Viện nghiên cứu địa (2006), Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản thực trạng nguyên nhân giải pháp, TP.HCM ng hi 19 Khủng hoảng tài tồn cầu thách thức với Việt Nam – TS Nguyễn Đức ep Hưởng w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re ac th ng p hi e 77 w n lo ad PHỤ LỤC: BẢNG TỔNG HỢP KẾT QUẢ KHẢO SÁT Tổng số mẫu khảo sát 50 Mức độ Hồn tồn khơng đồng ý Mức độ Khơng đồng ý Mức độ Bình thường Mức độ Đồng ý Mức độ Hoàn toàn đồng ý t h y j uy i p u l a l an an v Mức độ Mức độ SL % SL % ul l f STT Mức độ SL % Mức độ SL % a t z h oi n m Những thành tựu thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Thị trường bất động sản TP.HCM thị trường sôi động Việt Nam Thị trường bất động sản TP.HCM đáp ứng đa số nhu cầu người dân Việc quy định giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch hạn chế tình trạng đầu thị trường bất động sản Tỷ suất sinh lợi lĩnh vực bất động sản TP.HCM cao so với lĩnh vực khác Thủ tục chuyển nhượng bất động sản cải thiện đáng kể Những tồn cần khắc phục Nguồn cung thị trường hộ cân đối phân khúc hộ cao cấp hộ trung bình Thị trường bất động sản TP.HCM dần đánh lợi so với tỉnh lân cận Mức độ SL % 4% 6% 18% 15 30% 21 42% 4% 25 50% 10% 14 28% 8% 4% 14 28% 15 30% 15 30% 8% 0% 12% 19 38% 20 40% 10% 0% 10% 18 36% 27 54% 2% 4% 2% 13 26% 12 24% 18 36% z v k 0% L u a n c o m l gm jm b h t 16% 28 56% 11 22% 12% v a n t re ey t h a c ng p hi e 78 w n lo t 0% 11 22% 27 54% 12 24% ad p ul l m oi n 8% 0% 2% 12% 14 28% 29 58% 2% 4% 14% 27 54% 13 26% 2% 2% 0% 17 34% 31 62% 2% 2% 6% 20 40% 25 50% 0% 4% 10% 19 38% 24 48% 14 a t z h Để phát triển thị trường bất động sản cần phải đa dạng hóa kênh huy động vốn cho thị trường Xây dựng phát triển hệ thống lưu trữ thông tin bất động sản 10% 31 62% u TP.HCM cần đẩy mạnh phát triển quỹ nhà cho người có thu nhập thấp Mức độ SL % v 12 0% f TP.HCM cần phải xây dựng lại bảng giá đất sát với giá thị trường 4% Mức độ SL % an 11 13 16% an 10 Nguồn vốn cho thị trường bất động sản chủ yếu từ Ngân hàng thương mại Chính sách giá đất thành phố Hồ Chí Minh cịn nhiều bất cập Tình trạng đầu nguyên nhân dẫn đến sốt thị trường bất động sản Giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP.HCM l a l Mức độ SL % h y j uy i STT Mức độ Mức độ SL % SL % z v b h t k jm gm l c o m L u a n v a n t re ey t h a c