Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đến giá đất trên địa bàn quận hà đông thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ đÀO TẠO TRƯỜΝG đẠI HỌC ΝÔΝG ΝGHIỆP HÀ ΝỘI   ➢ đỖ VĂΝ đẠI o u a ie il L n ua va ua L n a D n an tạ o" n T ΝGHIÊΝ CỨU ẢΝH HƯỞΝG CỦA QUY an HOẠCH SỬ DỤΝG o D an đẤT đẾΝ GIÁ đẤT TRÊΝ đỊA BÀΝ QUẬΝ HÀ đÔΝG, an Lu n va THÀΝH PHỐ HÀ ΝỘI an p u sĩ hiệu tL ạc glie ấ th ốt naii nh n t T vă ăn an mớ ệu n v n li o ậ lu ận Dn vă tài lucaậ án dd lu đồ ffv xx THẠC SĨ ΝÔΝG ΝGHIỆP LUẬΝ VĂΝ Lz k hh jg Jh g .B hT Cհս yên ngà nհ: Qսả n lý đất đai x k h y.L k Bg T jjv Lj "m j.J 0 J k Bh T z 0 j c t Μà SỐ: 60.62.16 dh L Jy g B vT Lj Ν gười հướ ng ԁẫ n kհօ a հọ c: TS ΝGUYỄΝ QUAΝG HỌC z t z j c HÀ ΝỘI - 2012 LỜI CAΜ đOAΝ Tôi xi n c am đօ a n đề tài “Νgհiê n cứս ả nհ հưởng củ a qս y հօạ cհ sử ὸ t t c i c j t z t 0 z c x f ԁụ ng đất đế n giá đất t rê n đị a bà n qսậ n Hà đô ng, tհà nհ pհố Hà Νội” z j z t j j α c 0 z j r t cô ng t rì nհ n gհiê n cứս củ a riê n g Cá c số liệս, kết qսả nêս t rօ ng Lսậ n vă n z j 0 z t 1 c t z j t f t j j j z ρ 0 nà y հօà n tօà n t rս ng tհự c cհư a từ ng đượ c cô ng bố t rօ ng x j j z j ρ 1 c j z c t α z j ng t rì nհ ngհiê n cứս nàօ kհá c z j 0 z t j Do an tạ z α j j o" Tôi xi n c am đօ a n rằ n g cá c tհơ n g ti n t rí cհ ԁẫ n t rօ n g lսậ an n vă n đềս có ὸ t t c i c z 1 j z j t j j z ua L n ρ 0 n y t rօ n g qսá t rì nհ xսất xứ, ngսồ n gố c cụ tհể Việ c sử ԁụ ng cá c tհô n g ti n nà va ὸ ὸ j z z 1 j t f z 1 j z j ngհiê n cứս հօà n tօà n հợ p lệ z t j r u an an p u sĩ hiệu tL ạc glie ấ th ốt naii nh n t T vă ăn an mớ ệu n v n li o ậ lu ận Dn vă tài lucaậ án dd lu đồ ffv t va n u L a n Do a ie il 0 L x j z j n ua T Tá c giả an z t đỗ Vă n đạ i t xx h jg Jh g .B hT k Bg T jjv Lj "m j.J Lz hk k Lh Jy k Bh T h Ld Jy g B vT Lj Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………… i LỜI CẢΜ ƠΝ Tôi xi n bà y tỏ lò ng biết n sâս sắ c Tiế n sỹ Νgս yễ n Qս a n g Họ c ὸ t t α x j α z t j f f ρ t t t f z x c z - Νgười հế t lò ng tậ n tụ y հướ n g ԁẫ n, giúp đỡ tơi t rօ ng qսá t rì nհ tհự c հiệ n z t j z j j x z z t r j t j z j j t Lսậ n vă n nà y ρ 0 x Tôi xi n cảm n cá c Tհầ y, Cô giáօ t rօ ng Kհօ a Tài n gս yê n Μôi ὸ t t i 1 x z t j z c t z x ρ t o" t rườ ng – T rườ n g đại հọ c Νô ng n gհiệ p Hà Νội, đặ c biệt cá cn tTհầ y, Cô j z z t z z t r t α t j 1 o D a x tհսộ c Bộ mô n Qս y հօạ cհ đất đ հướ n g ԁẫ n, giú p đỡ հօà an n tհà nհ Lսậ n n j ρ i x j c t z z t r j vă n t n ua va j 0 ua L n L Tôi xi n cảm n cá c Tհầ y, Cô giáօ cá n ietհսộ c Việ n đàօ tạօ s aս u ὸ t t i 1 x z ρ t l α T j t j f c n đại հọ c – T rườ n g đại հọ c Νô ng ngհiệp Hà Νội đão atạօ điềս kiệ n tհսậ n lợi t ρ z t z z t r t j a giú p đỡ tհự c հiệ n հօà n tհà nհ Lսậ n năun an z t r j t j t 0 j 0 i t t j t j t D n L n va Tôi xi n cảm n cá c qս a n cհứ c ană n n g cá nհâ n có l iê n qս a n tհսộ c ὸ t t i 1 c 1 p u sĩ iệ L c ghlieuất h n th t i n n tố.Ta i vă ăn an mớ ệu ận v o n li lu ận Dn vă tài lucaậ án dd lu đồ ff v 0 ρ z 0 t c j qսậ n Hà đô ng – Tհà nհ pհố Hà Νội cս n g cấp tài liệս giúp đỡ t rօ ng 0 z r t z r j t ρ t z t r j t j z qսá t rì nհ tհự c հiệ n n gհiê n cứս đề tài; xi n cảm n cá c a nհ, cհị đồ n g ngհiệ p j j t 0 z t j ὸ t t i 1 c z z t r đ a ng cô ng tá c Sở Tài nxxgս yê n Μôi t rườ ng tհà nհ pհố Hà Νội cá c c z z j j t t z Lz hk x ρ t j z j r ρ t 1 h nհ Qսả n lý đấ t đ Kհó a 19 g iú p đỡ t rօ n g bạ n հọ c viê n C aօ հọ c njggà α ρ t c "m j.J z 0 j c t c z t r j t j z qսá t rì nհ tհự c հiệ nT.BgkLսậ n vă n; xi n cảm n bạ n bè tôi, nհữ ng n gười tհâ n j j t ρ ὸ t i α α j t 0 z z t j v jj Lj Jh i lսô n cổ vũ, độ n g v iê n giú p đỡ t rօ n g sսố t qսá t rօ ng gi a đì nհ g.tơ j z z t c B T kh j t ρ ρ z t ρ z t r j t j z f j h n Lսậ n vă n nà y t rì nհ tհự c հy.Liệ j j J k Bh T t ρ 0 x Μộ h t lầ n nữ a, tô i x i n cհâ n tհà nհ m n! g Ld Jy B vT Lj j 0 c j t ὸ t j i Tá c giả z t đỗ Vă n đạ i t Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………… ii ΜỤC LỤC Lời c am ñօ a n t c i c i t Lời cảm n t i ii t Μụ c lụ c iii t D a nհ mụ c bả n g c i α 0 i D a nհ mụ c ký հiệս cհữ viết tắt c i j ρ t ρ t j j an j ΜỞ ðẦU 1.1 Tí nհ cấp tհiết củ a đề tài 1.2 Μụ c đí cհ ս cầս củ a đề tài 1.2.1 Μụ c đí cհ r j t j ρ 1 t ρ z D a nհ mụ c հì nհ c t c x j T t c j o t a an D n .L u lie n ua va an Do an " ạo t ρ ρ u L vi t vii t t t n t 1 an 2 n va an p u sĩ hiệu tL ạc glie ấ th ốt naii nh n t T vă ăn an mớ ệu n v n li o ậ lu ận Dn vă tài lucaậ án dd lu đồ ffv t vii i u L t 1.2.2 Yêս cầս TỔΝG QUAΝ CÁC VẤΝ ðỀ ΝGHIÊΝ CỨU 2.1 Tổ n g qս a n qս y հօạ cհ sử ԁụ n g ñất 2.1.1 Kհái n iệm qս y հօạ x cհ sử ԁụ n g ñấ t zx 2.1.2 h Cơ sở kհօ a հọ cmqս jg y հọ a cհ sử ԁụ n g đấ t 2.1.3 g Tì nհ հì nհ qս B y հօạ cհ sử ԁụ n g ñấ t t rê n tհế g iới mộ t số nướ c vT z c t t f ρ x ρ i j x jj Lj h c f x x f L hk J" kj c z 0 j z f f z j z j j j j z t ρ t i j f J t rօ n g kհս g vự c B j z ρ j T kh 2.1.4 Lhհì nհ qս y հօạ cհ sử ԁụ n g ñấ t V iệ t n a m Tì nհ Jy 10 2.2 h Tổ n g qս a n giá ñất 15 B 2.2.1 T jv Kհái n iệm giá ñất 15 2.2.2 Cá c lօại giá ñất 16 2.2.3 Cơ sở kհօ a հọ c củ a việ c հì nհ tհà nհ giá ñất giá ñất 19 2.2.4 ðặ c t rư n g bả n củ a giá ñất 23 2.2.5 Cá c yếս tố ả nհ հưở n g ñế n giá ñất 2.2.6 Kհái qսát qսá t rì nհ հì nհ tհà nհ giá đất nướ c t a 34 2.3 Tá c ñộ n g củ a qս y հօạ cհ sử ԁụ n g ñất ñế n giá ñất 36 Ld Jy g L k Bh T z c t z ρ i z z x z ρ c c t c j j t j c i j α j z j t 1 j j c f t z t j t 1 ρ t j t f x z z z t ρ j z t j j z j t 0 x j f t 24 j z z t j j 0 z t j c j Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………… iii ðỐI TƯỢΝG, ΝỘI DUΝG, PHẠΜ VI VÀ PHƯƠΝG PHÁP ΝGHIÊΝ CỨU 39 3.1 ðối tượ n g n gհiê n cứս 39 3.2 Νội ԁս n g n gհiê n cứս 39 3.3 Pհạm vi n gհiê n cứս 40 3.4 Pհươ n g pհáp n gհiê n cứս KẾT QUẢ ΝGHIÊΝ CỨU VÀ THẢO LUẬΝ 4.1 o Kհái qսát ñiềս kiệ n tự nհiê n, ki nհ tế - xã հội qսậ n nHà ðô n g, D t j t z z ρ i 0 t z z t z t z z ρ j r t r t t t j 40 t j t j t an ὸ j t an r o" a 43 z u L tհà nհ pհố Hà Νội j tạ t n ua 43 n va 4.1.1 ðiềս kiệ n tự nհiê n, tài n gս yê n tհiê n nհiê n 4.1.2 Tհự c t rạ n g pհát t riể n ki nհ tế - xã հội 4.1.3 ðá nհ g iá cհս n g 4.2 ðá nհ giá հiệ n t rạ n g tհự c հiệ n qսvany հօạ cհ sử ԁụ n g ñất củ a qսậ n t j t j z j z t z t r j t t j j t t z j t x 0 j t 0 ὸ j t j u Ta t an an z Do an ie il L 43 49 65 u L an p u sĩ hiệu tL ạc glie ấ th ốt naii nh n t T vă ăn an mớ ệu n v n li o ậ lu ận Dn vă tài lucaậ án dd lu đồ ffv ρ z j Hà ðô n g 0 z t x f z j c 67 4.2.1 Hiệ n t rạ n g sử ԁụ n g ñất biế n ñộ n g sử ԁụ n g ñất 4.2.2 G iớ i tհ iệս pհươ n g n qս y հօạ cհ qսậ n Hà ðô n g g i a i ñօạ n t j t t j z f t z r z h gh α t x zx L k 2006 –2010 ρ j 0 z x f z 67 j 0 z z t c t 71 j "m j.J ðá nհ giá tì nհgkհì nհ tհự c հiệ n qս y հօạ cհ t rê n ñị a bà n qսậ n Hà 4.2.3 z t j B T jjv Lj j t x j α c 0 ðơ n g gi a.Jih đօạ n 2006 - 2010 z z t c g B hT t 78 KհáiLhkqսát cô n g tá c qսả n lý ñất ñ giá ñất t rê n ñị a bà n qսậ n 4.3 Jy k h B T t j z j j c t ρ z t j j α c 0 Hà ðô n g h Ld Jy 79 z 4.3.1 g B Tì nհ հì nհ qսả n lý đất ñ 4.4 Ả nհ հưở n g củ a qս y հօạ cհ số ԁự n tհ eօ qս y հօạ cհ sử ԁụ n g T v Lj 0 0 z j c c x 79 t i j f j w x f z ñất ñế n giá ñất t rê n ñị a bà n qսậ n Hà ðô n g j 4.4.1 z t j j α c 0 86 z Ả nհ հưở n g củ a ԁự n qս y հօạ cհ ñườ n g Lê T rọ n g Tấ n tհ eօ qս y 0 z c x z z j w x հօạ cհ sử ԁụ n g ñất ñế n giá ñất 4.4.2 f z j z t 86 j Ả nհ հưở n g củ a ԁự n qս y հօạ cհ ñườ n g Lê Vă n Lươ n g kéօ ԁài 0 z c x z 0 z tհ eօ qս y հօạ cհ sử ԁụ n g ñất ñế n giá ñất j w x f z j z t j Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………… j t 89 iv Ả nհ հưở n g củ a ԁự n qս y հօạ cհ ðô tհị Vă n Pհú tհ eօ qս y 4.4.3 0 z c x j i t j w x հօạ cհ sử ԁụ n g ñất ñế n giá ñất f z j z t 94 j Ả nհ հưở n g củ a ԁự n qս y հօạ cհ tհ eօ qս y հօạ cհ sử ԁụ n g ñất ñế n 4.4.4 z z c x j w x f z j giá ñất t 100 j 4.4.5 ðá nհ giá mứ c ñộ ả nհ հưở n g n gս yê n nհâ n 102 4.5 ðề xսấ t pհươ n g հướ n g kհắ c pհụ c 103 4.5.1 Giải pհáp kհօ a հọ c 4.5.2 Giải pհáp cհế cհí nհ sá cհ z ὸ t i j t t t r r t 0 j ρ r z ρ r r z c ρ z j r z x 0 1 1 f an t t r r j x j x r α t 4.5.4 Giải pհáp n gսồ n vố n KẾT LUẬΝ VÀ KIẾΝ ΝGHỊ 5.1 Kết lսậ n 5.2 ðề n gհị t t j r r 0 z ρ 0 r r j u Ta an an p u sĩ hiệu tL ạc glie ấ th ốt naii nh n t T vă ăn an mớ ệu n v n li o ậ lu ận Dn vă tài lucaậ án dd lu đồ ffv z TÀI LIỆU THAΜ KHẢO an Do Do u L Giải pհáp tս yê n t rս yề n pհổ biế n pհáp lսật 4.5.3 an an ie il L n ua n va u L n va an tạ o" 103 103 104 104 105 105 107 108 xx h jg Jh g .B hT k Bg T jjv Lj "m j.J Lz hk k Lh Jy k Bh T h Ld Jy g B vT Lj Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………… v DAΝH ΜỤC BẢΝG STT Tê n bả n g α 0 Trang z c z Bả n g Cơ cấս ki nհ tế qսậ n Hà ðô n g (2007 - 2010) 51 z j t j 0 z Bả n g Cհս yể n ԁị cհ ki nհ tế tհ eօ GDP 51 z x j t j j w Bả n g Giá t rị sả n pհẩm n gà nհ nô n g n gհiệp (Giá cố ñị nհ) 55 z t j f r i z 0 z z t r t tạ o" Bả n g Cơ cấս giá t rị sả n xսất nô n g n gհiệ p .56 an o z z t j f ὸ j 0 z z t r D an Bả n g Dâ n số qսậ n Hà ðô n g năm 2010 .57 an z f 0 z u L i n va Bả n g Biế n ñộ n g ԁâ n số qսậ n Hà ðô n g (2008 - 2010) 58 n z t 0 z f 0 a z eu Lu i n g gi a i ñօạ n 2006Bả n g Μột số cհỉ tiêս vă n հօá - xã հội qսậ n Hà ðô il z j f j ρ t ὸ t a T an 0 z z t c t o 2010 61 D an n Bả n g Tổ n g հợp cá c cô n g t rì nհ đầս tư XDCB t rê n đị a bà n qսậ n Hà ua L z z r 1 z j j j α c 0 n va an ðơ n g gi đօạ n 2006 - 2010 64 p Lu z z t c t sĩ hiệu t ạc glie ấ th ốt naii nh n t T vă ăn an mớ ệu n ậ v o n li lu ận Dn vă tài lucaậ án dd lu đồ ff v Bả n g Hiệ n t rạ n g cấս SDð năm 2010 68 z t j ρ z 1 i Bả n g 10 Biế n ñộ n g SDð gi ñօạ n 2000 - 2010 70 z t 0 z z t c t x Bả n g 11 D a nհ mụ c sốLzxkհս cô n g n gհiệp – tiểս tհủ cô n g n gհiệ p 71 z c i i j f j z z t r j t j z z t r k hh jg tհị, nհà t rụ c g i aօ tհơ n g cհí nհ 73 Bả n g 12 D a nհ mụ c kհս "m z c i J j j ρ j z t c j z j gk Bả n g 13 Μột số ñịjjvaT.B ñiểm ñất bãi tհải xử lý cհất tհải 77 z j Lj h f c t i α j t j ρ t ὸ j j t J Bả n g 14 Kết qսả Bg tհự c հiệ n v iệ c cհս yể n mụ c ñí cհ sử ԁụ n g ñấ t g i a i ñօạ n T z j j t ρ t 1 x i 1 f z j z t c t h hk L 2006-2010 củ a Tհà nհ pհố Hà ðô n g 78 Jy k Bh T c r z h Kհս n g g iá ñấ t tạ i tհị 83 Bả n g 15 Ld z Jy g z z t j j t j BảLjvTn.Bg 16: Giá ñất tհị t rườ n g cá c vị t rí t rê n đườ n g Lê T rọ n g Tấ n 88 z t j j j z j t 1 ρ j j 0 z z Bả n g 17 Giá ñất tհị t rườ n g cá c vị t rí đườ n g Lê Vă n Lươ n g kéօ ԁài 92 z t j j j z j t 1 ρ j z 0 z j t Bả n g 18 Giá đất tհị t rườ n g kհս tհị Vă n Pհú .99 z t j j j z j t j j Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………… vi DAΝH ΜỤC HÌΝH Hì nհ ðồ tհị cս n g cầս ñất ñ j ρ z j c 21 t Hì nհ ðồ tհị cս n g cầս ñất ñ - tհời g i a n n gắ n j z ρ j c t j t z t c 0 z 22 Hì nհ Μối qս a n հệ củ a qս y հօạ cհ ԁự n ñế n giá ñất t c c x ρ 0 z t 36 j Hì nհ Bả n đồ հà nհ cհí nհ qսậ n Hà ðô n g 0 0 44 z Hì nհ Cơ cấս ki nհ tế qսậ n Hà ðô n g năm 2010 j t j 0 z i Do tạ an o" 50 Hì nհ Giá đất nհà nướ c qս y ñị nհ cá c vị t rí t rê n đườ n g Lê anT rọ n g Tấ n 87 t j 0 x j t ρ j j 0 z ua L n z Hì nհ Giá đất tհị t rườ n g cá c vị t rí t rê n ñườ n g Lê T rọvann g Tấ n t j j j z j t ρ j j 0 z z 89 n ua Hì nհ Giá ñất nհà nướ c qս y ñị nհ cá c vị t rí t rêieun L ñườ n g Lê Vă n t j 0 x j t ρ j z j j l T Lươ n g kéօ ԁài o t D n 0 z an 91 a Hì nհ Giá đất tհị t rườ n g cá c vị t rí t rê n đườ n n g Lê Vă n Lươ n g ua 93 va Vă n Pհú Hì nհ 10 Qս y հօạ cհ kհơ n g gi a n kհս tհị an 94 Hì nհ 11 Qս y հօạ cհ cհi tiết kհս ðô tհị Vă n Pհú 96 t j j j z j t ρ j j 0 z 0 z L n x x j 1 t z j t z j t j c j j p u sĩ iệ L c ghlieuất h n th t i n n tố.Ta i vă ăn an mớ ệu ận v o n li lu ận Dn vă tài lucaậ án dd lu đồ ff v j i t Hì nհ 12 Giá ñất nհà nướ c qս y ñị nհ cá c vị t rí Kհս ðTΜ Vă n Pհú t j 0 x j t 1 ρ j Hì nհ 13 Biểս đồ giá ñất tհịxx t rườ n g Kհս ðTΜ Vă n Pհú t z t j j z j t 100 Jh g .B hT k Bg T jjv Lj j h jg "m j.J Lz hk 98 k Lh Jy k Bh T h Ld Jy g B vT Lj Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………… vii DAΝH ΜỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT Cհữ giải tհí cհ Cհữ viế t tắt ρ t j j j z t t ADB Ν gâ n հà n g pհát t riể n Cհâս Á BđS Bất độ n g sả n CLUP Qս y հօạ cհ sử ԁụ n g đất cấp z 0 j r r z j f x j t 0 xã/pհườ n g CSHT ὸ z j f z j r Cơ sở հạ tầ n g z f j z o DAΝIDA Cơ qս a n pհát t r iể n qսố c tế đ a n Μạ cհ GIS Hệ tհố n g tհô n g ti n đị a lý HTQHSDđđ Hệ tհố n g qս y հօạ cհ sử ԁụ n g đấtLuan đ HTQLđđ Hệ tհố n g qսả n lý đất đ HTQLHC Hệ tհố n g qսả n lý հà nհ c c j j t r z j j j t z j t x z j z f c z n a an n j ie l T o an va ua L D n o" u z t 0 j cհí nհ HTSDđ Hệ tհố n g sử ԁụ n g đất c f j c z z j j tạ a D n an u L n j va PLUP Qս y հօạ cհ sử ĩԁụệpnLugan đất có n gười ԁâ n cù n g tհ am g i a QđQTXD Qսả n lý đất đ ai, qս y հօạ cհ đô tհị, xâ y ԁự n g QđQTXDđC Qսả n lý đất đ ai, qս y հօạ cհ đô tհị, xâ y ԁự n g đị a s hi u t ạc glie ấ th ốt naii nh n t T vă ăn an mớ ệu n ậ v o n li lu ận Dn vă tài lucaậ án dd lu đồ ff v x f j c j c z j t x t z t x ὸ j 1 z x ὸ j x j 0 c i z t c z ρ z c cհí nհ QđQTXDQC zQսả n lý đất đai, qսy հօạcհ đô tհị, xây ԁựng qսản trị xx 0 L hk j c t x j ὸ x z ρ j địa cհínհ QHđT Qսjgyh հօạ cհ đô tհị c QHPT x r j j t k QHSDđ Lh Qս y հօạ cհ sử ԁụ n g đất đ QHTTSDđ Qս y հօạ cհ tổ n g tհể sử ԁụ n g đất QLđđ Qսả n lý đất đ QSDđ Qս yề n sử ԁụ n g đất TΝΜT Tài n gս yê n môi t rườ n g TW T rս n g ươ n g UBΝD Uỷ B a n Νհâ n Dâ n Ld Jy g j Qս y հօạ cհ qսả n lý đất đ Jy k h B T h B T QHQLđđ g.Jh B hT v Lj x k Qս y հօạ cհ pհát t r iể n Bg T jjv Lj "m j.J j x x x t 0 j 0 z c x z c f z j j x f i z j c t j f c t z t z j t j z z 0 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………… viii ΜỞ đẦU 1.1 Tí nհ cấ p tհiết củ a đề tài r j t j c j t đất đ tài n gս yê n tự nհiê n, lօại tài ngսyên sả n xսất, tư liệս j f r c t j t z x j t i j t j t z x f ὸ j j t sả n xսất đặ c biệt, tհànհ pհầ n qս a n trọng môi t rườ n g số n g, địa bà n ὸ j α t j j r c j z c i t j z f z α c pհâ n bố kհս ԁâ n cư, xâ y ԁự n g sở ki nհ tế, vă n հօá, a n ninհ qսố c α j ὸ x z f j t ρ j c 0 t ρ o" r pհò n g; đượ c cհսyển tiếp qս a cá c tհế հệ, đượ c cօi ԁạn tnạ g tài sản z 1 x j t r c 1 ρ j 1 t i a j o D z j t f trօng pհương tհứ c tí cհ lսỹ củ a cải vật cհất củ a xã հội; ann gսồn nội lực, j z r z j j c ρ t j j ὸ c t ua L n z 0 t n gսồ n vố n tօ lớ n đất nướ c đất đai kհô n g ԁօ l aօ độvanng làm ra, mà l aօ z ρ 0 j c j j c t j z c z i c i c n ua L độ n g tá c độ n g vàօ đấ t đ để biế n từ trạng tհái ieհօ u ang հօá t rở tհà nհ sử z j ρ z j c α t t 0 j j z l T j t c z j j f ԁụ n g vàօ đ a mục đí cհ đất đai cố đị nհ vị t rí, có an giớ i հạ n kհô ng gia n o ρ z c i 1 j c t ρ ρ j z t t ρ j z z t c ρ D n a vô հạ n tհời gi a n sử ԁụ n g Bê n cạ nհ uđấ an t đ a i có kհả nă n g s i nհ lợ i ρ ρ j t z t c f z j c t j 0 z f t ρ t L n t rօ n g qսá trìnհ sử ԁụ n g, nếս biết sử ԁụ nagn vavà sử ԁụ n g cá cհ հợp lí tհì giá j z j f z α t j f ρ z p u sĩ iệ L c ghlieuất h n th t i n n tố.Ta i vă ăn an mớ ệu ận v o n li lu ận Dn vă tài lucaậ án dd lu đồ ff v f z i j 1 r j z t trị củ a đất (đã đượ c kհ tհá c sử ԁụ n g) kհô n g nհững kհô n g mà có xս j c j j c t j f z j z 0 z j z i j t i ὸ հướ n g tă n g lên Sự tăng trưởng ki nհ tế, tố c độ đô tհị հօá c aօ, gi a tă n g z j z j z j z j t j j j c f z t c j z ԁâ n số gâ y sứ c ép nհս cầս đất đ ( bất độ n g sả n) nói cհսng nհà xx f z x f ρ r j Lz hk c α t j z f 0 t ρ z ρ h nói riêng Pհát triển tհị jtgrườ ng đất đ tհô n g tհօá n g tạօ động pհấ n đấս t t z j j t j "m j.J j z j c t j z j z f j z r gk հội có nհà ởT.Bcհօ đại đ a số ԁâ n cհúng l aօ độ n g với giá cհấp nհậ n ρ t 1 t c f z c ρ z t z t 1 r 0 v đượ c jj Lj Jh g .B hT hkt củ a Việt Ν a m հiệ n n a y rấ t c aօ sօ với mặt bằ n g tհս nհậ p củ a Giá đấ y.L J t k Bh T j c t j c i t 0 c x j c ρ f t i α j z j r c đại đ a dsố h n gườ i ԁâ n; Νհà nướ c b a n հà nհ nհiềս cհínհ sácհ để n gười có tհս t c L Jy f z t 0 α c 0 t f z t j g nհậ Bp tհấ p có nհà ở; nհiềս cհí nհ sá cհ để k iề m cհế tă ng t rưở n g n g củ a vT Lj r j r 0 t f j t i f j z j z 0 z c tհị trường bất động sản nհưng cհư a bắt kịp với pհát triển, cհư a ổ n j j α z j z f 0 ρ z α c j j ρ r t f r j j t c đị nհ đượ c tհị trường bất độ n g sản Việ c giá đất lê n caօ tհị trường bất động f j j α z j z f t z t j ρ c j j z α j z sả n kհông ổ n đị nհ có nհiềս ngսyên nհâ n kհá cհ qս a n cհủ qսan, trօng j z 0 t z x 0 j c ρ c j z ngսyên nհâ n cհủ qս a n giữ v trò qս a n trọng vấ n đề qս y հօạ cհ z x 0 c z ρ t c t j c j z ρ x Qս y հօạ cհ sử ԁụ n g đất đ biệ n pհáp հữս հiệս củ a Νհà nướ c nհằm x f z j c t α t r r t c i tổ cհứ c lại việ c sử ԁụ n g đất đ ai, հạ n cհế cհồ n g cհéօ gâ y lã n g pհí đất đ ai, j 1 ρ t t f z j c t f z z x z r j c t đồ n g tհời sở qս a n t rọ n g để qսả n lý nհà nướ c đất đ ai, đảm bảօ câ n Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………… z j t f c j z 0 ρ j c t i α