(Luận văn) nghiên cứu sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại tp hcm

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH t to ng hi ep w n NGUYỄN TRUNG HOÀNG lo ad ju y th yi pl al n ua NGHIÊN CỨU SỰ TÁC ĐỘNG CỦA GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TÍN DỤNG NGÂN HÀNG TẠI TP.HCM n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ an Lu n va ey t re Tp.Hồ Chí Minh - Năm 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH t to ng hi ep NGUYỄN TRUNG HOÀNG w n lo ad y th ju NGHIÊN CỨU SỰ TÁC ĐỘNG CỦA GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TÍN DỤNG NGÂN HÀNG TẠI TP.HCM yi pl n ua al n va fu : Tài - Ngân Hàng ll Chuyên ngành m : 60340201 oi Mã số at nh z z LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ ht vb k jm gm l.c NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: om PGS.TS TRẦM THỊ XUÂN HƯƠNG n a Lu n va y te re Tp.Hồ Chí Minh - Năm 2013 t to LỜI CAM ĐOAN ng hi ep  w n lo ad Tôi xin cam đoan tất nội dung đề tài hoàn tồn hình thành ju y th phát triển từ quan điểm cá nhân, Tơi thực hiện; số liệu thu thập kết phân tích đề tài trung thực Tơi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm yi pl al n ua Ngày 11 tháng 11 năm 2013 Sinh viên thực n va ll fu oi m nh at Nguyễn Trung Hoàng z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re th t to MỤC LỤC ng hi Trang phụ bìa ep Lời cam đoan Mục lục w n Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt lo ad Danh mục hình vẽ, bảng biểu y th ju LỜI MỞ ĐẦU yi pl ua al CHƢƠNG - CƠ SỞ LÝ LUẬN SỰ TÁC ĐỘNG CỦA GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TÍN n DỤNG NGÂN HÀNG va n 1.1 Giá bất động sản ll fu 1.1.1 Khái niệm giá bất động sản oi m 1.1.2 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá bất động sản at nh 1.1.2.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản 1.1.2.2 Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản 10 z z 1.1.2.3 Các yếu tố bên 11 vb jm ht 1.1.3 Phƣơng pháp xác định giá bất động sản 12 1.2 Tín dụng ngân hàng 15 k gm 1.2.1 Khái niệm 15 l.c 1.2.2 Đặc điểm tín dụng ngân hàng 16 om 1.2.3 Phân loại 17 an Lu 1.2.4 Vai trị tín dụng ngân hàng 19 1.2.4.1 Đối với ngân hàng 19 th 1.3.2 Sự tác động từ giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng 23 ey 1.3.1 Mối quan hệ tƣơng tác lẫn tín dụng ngân hàng giá bất động sản 21 t re 1.3 Sự tác động giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng 21 n va 1.2.4.2 Đối với kinh tế 20 t to 1.3.3 Một số kết nghiên cứu thực nghiệm giới tác động giá bất ng hi động sản đến tín dụng ngân hàng 24 ep Kết luận chƣơng 28 w n lo CHƢƠNG SỰ TÁC ĐỘNG CỦA GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TÍN DỤNG NGÂN ad HÀNG TẠI TP.HCM 29 y th ju 2.1 Thực trạng giá bất động sản TP.HCM 29 yi 2.2 Thực trạng tín dụng ngân hàng TP.HCM 34 pl al 2.2.1 Quá trình hình thành phát triển NHTM địa bàn TP.HCM 34 n ua 2.2.1.1 Hệ thống NHTM địa bàn TP.HCM 34 n va 2.2.1.2 Phát triển quy mô hoạt động 36 ll fu 2.2.2 Diễn biến hoạt động tín dụng NHTM TP.HCM 38 oi m 2.3 Thực trạng tác động giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng TP.HCM 45 nh 2.4 Kiểm định tác động giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng TP.HCM 48 at 2.4.1 Phƣơng pháp nghiên cứu 48 z 2.4.2 Các bƣớc thực nghiên cứu 50 z vb 2.4.3 Số liệu nghiên cứu 50 ht jm 2.4.4 Thực nghiên cứu 51 k 2.4.4.1 Kiểm định tính dừng biến sử dụng mơ hình 51 gm l.c 2.4.4.2 Ƣớc lƣợng độ trễ biến sử dụng mơ hình 52 om 2.4.4.3 Kiểm định nhân Granger cho biến sử dụng mơ hình 53 an Lu 2.4.4.4 Sử dụng mơ hình VAR để ƣớc lƣợng tác động 54 2.4.5 Đánh giá kết 57 Kết luận chƣơng 61 th 2.3.3 Nguyên nhân 59 ey 2.3.2 Một số tồn 59 t re 2.3.1 Những thành đạt đƣợc 57 n va 2.5 Đánh giá tác động giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng TP.HCM 57 t to ng hi CHƢƠNG – CÁC KHUYẾN NGHỊ CHO HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ep TẠI TP.HCM TĂNG TRƢỞNG ỔN ĐỊNH VÀ BỀN VỮNG TRƢỚC SỰ TÁC ĐỘNG CỦA CHU KỲ TĂNG TRƢỞNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG w n TƢƠNG LAI 62 lo ad 3.1 Các khuyến nghị cho hoạt động tín dụng ngân hàng thời điểm thị trƣờng bất động y th sản tăng trƣởng âm nhƣ 62 ju 3.1.1 Đối với hoạt động tín dụng ngân hàng 63 yi pl 3.1.1.1 Phân khúc khách hàng 63 al ua 3.1.1.2 Định hƣớng lãi suất 64 n 3.1.1.3 Hỗ trợ giải đầu cho doanh nghiệp bất động sản 64 va n 3.1.1.4 Đẩy mạnh công tác xử lý nợ xấu 65 fu ll 3.1.1.5 Thực giảm lãi suất cho vay 66 m oi 3.1.1.6 Nâng cao lực quản trị rủi ro, tăng cƣờng giám sát, kiểm tra hoạt động nh tín dụng 66 at z 3.1.2 Đối với hoạt động kinh doanh doanh nghiệp bất động sản 66 z ht vb 3.1.2.1 Giải hàng tồn kho bất động sản, tạo điều kiện cho ngƣời có thu nhập jm thấp 66 k 3.1.2.2 Phát triển thị trƣờng hộ cho thuê giá rẻ 67 gm 3.1.2.3 Nâng cao lực vốn 68 l.c 3.1.3 Đối với sách quan Nhà nƣớc 68 om 3.1.3.1 Thực trình tái cấu trúc hệ thống ngân hàng 68 an Lu 3.1.3.2 Tăng cƣờng giám sát ngân hàng chấp hành quy định Ngân hàng Nhà 3.1.3.3 Thực rà soát lại dự án giao 69 th 3.1.3.6 Tăng cƣờng xử lý nợ xấu kinh tế 70 ey 3.1.3.5 Hoàn thiện văn pháp lý liên quan đến thị trƣờng bất động sản 70 t re 3.1.3.4 Hỗ trợ vốn trung dài hạn cho ngân hàng 69 n va nƣớc 69 t to 3.1.3.7 Tiếp tục giảm lãi suất, cung cấp thêm gói ƣu đãi cho thị trƣờng bất động ng hi sản 72 ep 3.1.3.8 Hỗ trợ liên kết chủ thể kinh tế 74 3.1.3.9 Thực đánh giá, phân loại ngân hàng để giao tiêu tăng trƣởng tín w n dụng 74 lo ad 3.2 Các khuyến nghị cho hoạt động tín dụng ngân hàng thời điểm thị trƣờng bất động y th sản tăng trƣởng ổn định 74 ju 3.2.1 Giảm tần suất định giá tài sản đảm bảo 75 yi pl 3.2.2 Cam kết lãi suất cho vay ổn định thời gian dài 75 al ua 3.2.3 Bảo đảm hạn mức tín dụng mở rộng cho vay với quy mô lớn 75 n 3.3 Các khuyến nghị cho hoạt động tín dụng ngân hàng thời điểm thị trƣờng bất động va n sản tăng trƣởng bùng nổ 75 fu ll 3.3.1 Thƣờng xuyên kiểm tra tỷ lệ cho vay tài sản đảm bảo 75 m oi 3.3.2 Tăng cƣờng công tác định giá tài sản đảm bảo 76 at nh 3.3.3 Chú trọng thẩm định lực tài khách hàng vay vốn 76 z 3.3.4 Thƣờng xuyên theo dõi đánh giá khoản vay khách hàng 76 z ht vb Kết luận chƣơng 77 om l.c gm Phụ lục k Tài liệu tham khảo jm Kết luận 78 an Lu n va ey t re th DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT hi ep GDP : Tổng sản phẩm quốc nội GTGT : Giá trị gia tăng HTX : Hợp tác xã : Hàm phản ứng đẩy (Impulse Response Function) NHNN : Ngân hàng Nhà nước NHTM TCTD : TCTD : Tổ chức tín dụng 10 TMCP : Thương mại cổ phần 11 TNDN : Thu nhập doanh nghiệp Bất động sản y th ng : n t to BĐS w lo IRF ad Ngân hàng thương mại ju : yi Tổ chức tín dụng pl n ua al n va Thành phố Hồ Chí Minh 13 USD : Đơla Mỹ 14 VAMC : Công ty Quản lý Khai thác tài sản TCTD Việt Nam 15 VAR : Vec- tơ tự hồi quy (Vector Autoregression Model) 16 VNĐ : Việt Nam đồng ll fu 12 TP.HCM : oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU t to I Hình vẽ ng hi Hình 2.1 : Diễn biến tín dụng ngân hàng TP.HCM ep Hình 2.2 : Dư nợ tín dụng BĐS theo nhu cầu vay vốn đến 31/12/2011 w Hình 2.3 : Diễn biến tốc độ tăng trưởng số giá BĐS tín dụng ngân hàng TP.HCM n lo ad y th Hình 2.4 : Diễn biến lãi suất cho vay tín dụng ngân hàng TP.HCM ju Hình 2.5 : Ước lượng độ trễ biến sử dụng mô hình yi pl Hình 2.6 : Kiểm định nhân Granger cho biến sử dụng mơ hình al n ua Hình 2.7 : Phản ứng đẩy biến sử dụng mơ hình n va Hình 2.8 : Phân rã phương sai biến sử dụng mơ hình ll fu oi m II Bảng biểu nh Bảng 2.1 : Thị trường nhà bán TP.HCM Q4/2010 at z jm ht vb Bảng 2.3 : Thị trường nhà bán TP.HCM Q.2/2012 z Bảng 2.2 : Thị trường nhà bán TP.HCM Q.4/2011 Bảng 2.4 : Thị trường nhà gắn liền với đất (biệt thự/nhà phố) TP.HCM Q2/2012 k l.c gm Bảng 2.5 : Tỷ lệ chấp BĐS tổng tài sản chấp số ngân hàng Bảng 2.6 : Nguồn vốn huy động ngân hàng địa bàn TP.HCM om Bảng 2.8 : Dư nợ tín dụng BĐS theo nhu cầu vay vốn thời điểm 30/09/2011 n ey t re Bảng 2.10 : Kiểm định tính dừng biến sử dụng mơ hình va Bảng 2.9 : Thống kê mô tả biến mơ hình an Lu Bảng 2.7 : Dư nợ tín dụng ngân hàng địa bàn TP.HCM LỜI MỞ ĐẦU t to ng LÝ DO LỰA CHỌN ĐỀ TÀI: hi Sau khủng hoảng tài giới nhà kinh tế xác định ep nguyên nhân gây ra, hậu khủng hoảng mang đến trình w hồi phục kinh tế điều hành sách từ Chính phủ nước, n lo rút học nhằm tăng thêm khả chống chọi, hạn chế ảnh hưởng trước ad khủng hoảng tương lai Đặc trưng khủng hoảng cuối thập y th ju niên 1990 Châu Á với việc tăng trưởng kinh tế nhanh chóng thời gian yi dài, tự hóa tài khoản vốn, lãi suất nước cao nước phát triển pl ua al kéo theo dịng vốn lớn đổ vào thơng qua hệ thống ngân hàng, gia tăng giá tài sản nhanh chóng, đặc biệt lĩnh vực bất động sản bắt nguồn từ việc n n va mở rộng cho vay nước với tốc độ nhanh Qua có nhiều mối quan ll fu tâm, nghiên cứu thực liên quan đến cho vay giá bất động sản oi m tương tác qua lại lẫn Nhu cầu bất động sản có nhiều khả bị ảnh nh hưởng mơi trường kinh doanh niềm tin vào kinh tế Sự trùng hợp at chu kỳ thị trường tín dụng bất động sản ghi nhận rộng rãi thảo z z luận nhiều tài liệu Đặc biệt nghiên cứu nước Châu Á vb ht Hong Kong, Đài Loan, Trung Quốc, viết lựa chọn giá bất động sản k jm dư nợ cho vay thành phố lớn nước để đại diện đưa vào mơ hình gm nghiên cứu … đưa quan điểm khác mối tương quan thực nghiệm l.c này, họ tìm thấy mối quan hệ chặt chẽ cho vay ngân hàng giá BĐS om chiều hướng ảnh hưởng lại không đồng giai đoạn trước, a Lu sau khủng hoảng kinh tế lý việc tăng trưởng cho vay mức n bơm phồng bong bóng giá bất động sản hay giá bất động sản thổi bùng y chiều ngược lại (Qi Liang and Hua Cao, 2007) nước Đông Á ảnh te re giá bất động sản ảnh hưởng chiều đến cho vay Trung Quốc theo n Kong (Stefan Gerlach and Wensheng Peng, 2005) đưa quan điểm va sốt vay nợ hộ gia đình doanh nghiệp Ví dụ nghiên cứu Hong