(Luận văn) giải pháp thực hiện chứng khoán hóa bất động sản ở việt nam , luận văn thạc sĩ

t to ng hi BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ep TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH w n lo ad y th ju HỒ TRẦN TRỰC yi pl n ua al n va fu ll GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CHỨNG KHỐN HĨA oi m at nh BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM z z k jm ht vb om l.c gm LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ n a Lu n va y te re TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012 th t to ng hi BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ep TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - w n lo ad y th ju HỒ TRẦN TRỰC yi pl ua al n GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CHỨNG KHỐN HĨA n va ll fu BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM oi m nh Kinh tế Tài Chính - Ngân Hàng Mã số: 60.31.12 at Chuyên ngành: z z k jm ht vb gm LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ om l.c n a Lu NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS BÙI KIM YẾN n va y te re TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012 th t to ng hi LỜI CAM ĐOAN ep Tôi, Hồ Trần Trực, xin cam đoan đề tài cơng trình nghiên cứu riêng w n tôi, kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa công bố lo ad khác Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường cam ju y th đoan yi pl TPHCM, tháng 02 năm 2012 al n ua Tác giả n va ll fu m oi Hồ Trần Trực at nh z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re th t to ng hi Mục lục: ep Mục lục: w DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT n lo DANH MỤC CÁC BẢNG ad DANH MỤC CÁC HÌNH y th PHẦN MỞ ĐẦU ju yi Cơ sở hình thành đề tài: pl Mục tiêu nghiên cứu: al ua Phạm vi nghiên cứu: n Ý nghĩa đề tài: va n Kết cấu đề tài: fu Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN ll Tổng quan chứng khốn hóa bất động sản oi m 1.1 Định nghĩa Chứng khốn hóa Chứng khốn hóa bất động sản 1.1.2 Các đặc trưng chứng khốn hóa bất động sản: 12 1.1.3 Sơ lược tài trợ ABS: 14 at nh 1.1.1 z z Tổng quan cấu trúc giao dịch: 14 1.1.3.2 Các bên tham gia giao dịch ABS: 16 1.1.3.3 Tiêu chuẩn tài sản chứng khốn hóa: 18 k jm ht vb 1.1.3.1 Các yêu cầu để chứng khốn hóa bất động sản: 20 1.1.5 Vai trị Chứng khốn hóa bất động sản: 22 l.c Tài trợ doanh nghiệp tài trợ tài sản: 22 1.1.5.2 Những mục tiêu chứng khốn hóa bất động sản: 23 om 1.1.5.1 a Lu 1.1.6 Lợi ích rủi ro chứng khốn hóa bất động sản: 24 n 1.1.6.1 Lợi ích: 24 1.1.6.2 Rủi ro: 26 n va Kinh nghiệm chứng khốn hóa bất động sản Nhật Bản 26 Q trình phát triển chứng khốn hóa Nhật Bản: 27 Khởi đầu chứng khốn hóa bất động sản 27 1.2.1.2 Chứng khốn hóa tài sản: 27 th 1.2.1.1 y 1.2.1 te re 1.2 gm 1.1.4 t to ng hi ep 1.2.1.3 Sự phát triển chứng khốn hóa hệ thống tài 29 1.2.1.4 Cách thức giải vấn đề bảo vệ khỏi phá sản SPV: 32 w 1.2.2 Cơ quan chịu trách nhiệm chứng khốn hóa bất động sản Nhật Bản: 35 1.2.3 Bài học kinh nghiệm Việt Nam: 35 n NHU CẦU THỰC HIỆN CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN Ở lo Chương 2: ad VIỆT NAM y th 2.1 38 Sơ lược thị trường bất động sản: 38 ju Diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam: 38 yi 2.1.1 Giai đoạn 2000- 2003: 38 2.1.1.2 Giai đoạn từ 2003 – 2006: 39 2.1.1.3 Giai đoạn 2006 – đầu năm 2008: 39 2.1.1.4 Giai đoạn 2008 – nay: 41 n ua al n va Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam: 44 ll fu 2.1.2 pl 2.1.1.1 Hạ tầng tài cho thị trường bất động sản: 44 2.1.2.2 Hệ thống pháp lý bất động sản: 45 2.1.2.3 Tính minh bạch thị trường: 46 2.1.2.4 Vấn đề quy chuẩn chất lượng sản phẩm: 47 2.1.2.5 Những đặc trưng/hạn chế thị trường bất động sản Việt Nam: 48 oi m 2.1.2.1 at nh z z vb Nhu cầu thực chứng khốn hóa bất động sản Việt Nam: 49 ht 2.2 Từ góc độ chủ trương, sách Đảng Nhà nước: 49 2.2.2 Từ góc độ thị trường 51 k jm 2.2.1 gm GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 58 om 3.1 l.c Chương 3: Các giải pháp nhằm thực chứng khốn hóa bất động sản Việt Nam: 58 a Lu Hoàn thiện khung pháp liên quan: 58 3.1.2 Chuẩn hóa sản phẩm thị trường bất động sản, quy chuẩn thông tin: 62 3.1.3 Hình thành tổ chức / định chế tham gia thị trường: 64 3.1.4 Cải cách thị trường tài chính: 66 n 3.1.1 n va Đề xuất mơ hình chứng khốn hóa bất động sản: 71 3.3.1 Mơ hình đề xuất: 71 th 3.3 y Giải pháp hỗ trợ: 70 te re 3.2 t to ng 3.3.2 Giải thích mơ hình: 71 hi ep KẾT LUẬN 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 w n PHỤ LỤC 78 lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re th t to ng hi DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ep Chứng khoán đảm bảo tài sản (Asset – Backed Securities ABS w ABS theo nghĩa hẹp (ABS in narrow sence) n ABS i.n.S lo Các nghĩa vụ nợ có bảo đảm (Collaterised Debt Obligations) CKH BĐS Chứng khốn hóa bất động sản ad CDO ju y th MBS Chứng khoán đảm bảo tài sản khoản cho vay yi pl chấp (Mortgaged-Back Securities) al Đơn vị có mục đích đặc biệt (Special Purpose Vehicle) REIT Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (Real Estate Investment Trust) n ua SPV n va fu ll DANH MỤC CÁC BẢNG m oi Bảng 1.1: Phân loại giao dịch ABS 12 nh Bảng 1.2: Phân loại ABS theo dòng tiền sơ cấp với dòng tiền phái sinh 14 at z z vb DANH MỤC CÁC BIỂU jm ht Biểu 1.1: Quy mô giao dịch chứng khốn hóa bất động sản Nhật Bản 35 k Biểu 2.1: Vốn FDI vào Việt Nam qua năm 40 gm Biểu 2.2: Diễn biến VN-index 40 l.c Biểu 2.3: Thị trường văn phòng cho thuê TPHCM 41 om Biểu 2.4: Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội 41 a Lu Biểu 2.5: Thị trường hộ TPHCM 42 n Biểu 2.6: Thị trường hộ Hà Nội 42 va Biểu 2.7: Thị trường TTTM TPHCM 43 n y te re Biểu 2.8: Thị trường khách sạn Hà Nội 43 th t to ng hi DANH MỤC CÁC HÌNH ep Hình 1.1: Các loại tài sản chứng khốn hóa 11 Hình 1.2: Mơ hình cấu trúc giao dịch ABS 15 w n Hình 3.1: Mơ hình CKH BĐS kiến nghị áp dụng giai đoạn đầu Việt Nam 72 lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re th t to ng hi PHẦN MỞ ĐẦU ep w Cơ sở hình thành đề tài: n lo Bất động sản ngành quan trọng kinh tế quốc dân: cung cấp ad hỗ trợ cho ngành khác, như: nhà xưởng, máy móc, văn phịng, hạ tầng cơng nghiệp, y th ju trung tâm thương mại, hạ tầng dịch vụ; ngành bất động sản có tác động lan tỏa yi rộng đến ngành nghề vật liệu xây dựng, thi công xây dựng, vận chuyển Tầm quan pl al trọng lĩnh vực bất động sản chỗ, thị trường bất động sản có tương quan chặt n ua chẽ với thị trường tài (thị trường vốn, thị trường tiền tệ)1 Khi thị trường bất động n va sản phát triển khơng ổn định, hệ thống ngân hàng thương mại đối mặt với nhiểu rủi ll fu ro khoản, lãi suất Ngược lại, hệ thống ngân hàng đối mặt với khó khăn oi m thay đổi sách vĩ mơ, sách tiền tệ thị trường bất động sản suy giảm Điều lý lệ thuộc thị nh at trường bất động sản vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng Trong giai đoạn z z sách tiền tệ thắt chặt, nguồn vốn cho bất động sản thiếu hụt trầm trọng, nhiều dự án vb bị đình trệ, nguồn cung bị hạn chế, giá thị trường giảm liên tục giao dịch ht k jm Do vậy, cần phải xem xét phát triển kênh, sản phẩm huy động tốt nguồn gm vốn xã hội cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, tăng khoản, hạn chế rủi ro cho hệ thống ngân hàng, đa dạng sản phẩm giao dịch thị trường tài l.c a Lu nước khu vực giới om Chứng khốn hóa bất động sản giải pháp tốt, thực nhiều Do vậy, tác giả chọn thực đề tài GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CHỨNG n y te re vận dụng cơng cụ chứng khốn hóa để giải vấn đề nêu n va KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM nỗ lực tìm hiểu, đề nghị th Vương Quân Hoàng Nguyễn Hồng Sơn, Tạp chí cộng sản, số 786, tháng 4/2008, trang 56-62 t to ng Mục tiêu nghiên cứu: hi ep - Tìm hiểu kiến thức chứng khốn hóa bất động sản: khái niệm, chế thực giao dịch chứng khốn hóa bất động sản, thành phần liên quan, yêu cầu w n cần thiết để thực vai trò ý nghĩa chứng khốn hóa bất động sản; lo ad - Nghiên cứu kinh nghiệm phát triển chứng khốn hóa bất động sản nước ju y th ngoài: bối cảnh đời, phát triển; bước thực hiện; - Nhận định nhu cầu thực chứng khốn hóa bất động sản thị trường bất yi pl động sản Việt Nam; al ua - Trên sở đó, đề xuất giải pháp thực chứng khốn hóa bất động sản Việt n Nam nhằm đa dạng hóa kênh huy động vốn giúp thị trường bất động sản phát triển ổn va n định, giảm rủi ro cho hệ thống ngân hàng thương mại tạo thêm hàng hóa cho thị ll fu trường chứng khốn Việt Nam; m oi - Đề xuất mơ hình thực chứng khốn hóa bất động sản áp dụng Việt Nam at nh Phạm vi nghiên cứu: z z Trong luận văn đề cập đến số lý thuyết chứng khốn hóa bất động vb sản có giới; tìm hiểu kinh nghiệm phát triển CKH BĐS Nhật Bản; ht om l.c Ý nghĩa đề tài: gm sở đề xuất giải pháp thực CKH BĐS nước ta k jm nhận định nhu cầu thực chứng khốn hóa bất động sản Việt Nam để làm Bộ Xây dựng, báo chí có đề cập đến vấn đề thành lập, phát triển số định a Lu chế tài nhằm tạo thêm kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản, như: quỹ n tín thác đầu tư bất động sản (REIT), quỹ tiết kiệm nhà Tuy nhiên, môi trường cho va n định chế hoạt động, CKH BĐS chưa bàn nhiều Do vậy, y th pháp phù hợp nhằm phát triển CKH BĐS Việt Nam, nhằm giúp giải vấn đề te re luận văn nhằm góp phần tạo nhìn tổng thể hơn, sở đưa lộ giải 67 t to ng Thứ nhất, tái cấu trúc thị trường chứng khoán sâu, rộng theo hướng minh bạch, hi ep thống nhất, đồng phù hợp chuẩn mực quốc tế Cần tăng tính độc lập tương đối sở giao dịch chứng khoán, trung tâm lưu ký cách chuyển đổi tổ chức w n từ hình thức cơng ty trách nhiệm hữu hạn thành viên (Nhà nước) sang hình lo ad thức cơng ty cổ phần với tham gia công ty chứng khoán, nhà đầu tư, ju y th chuyên gia,… Như vậy, hoạt động Sở giao dịch chứng khoán trở nên minh bạch hơn, động đáp ứng tốt với biến động nhanh chóng thị trường vốn yi pl Tiếp đến hình thành thị trường vốn riêng biệt nhằm tăng cường quản lý cho al ua phù hợp với đặc thù thị trường n Chuẩn mực công bố thơng tin, chuẩn mực kế tốn cần phù hợp với chuẩn mực va n chung giới; chế tài xử lý cần nghiêm khắc nhằm hạn chế tình trạng công bố fu ll thông tin không chuẩn xác (có nhiều trường hợp có khác biệt lớn báo cáo m oi tài doanh nghiệp trước sau kiểm tốn); xử lý nghiêm trường hợp nh giao dịch nội gián; loại bỏ tình trạng tin đồn đầu tư thị trường chứng khoán at z Công việc tái cấu trúc cần thực mạnh mẽ công ty chứng z ht vb khoán, nâng cao chuẩn mực (vốn điều lệ, hạ tầng công nghệ, nhân sự,…) cấp jm phép thành lập trình hoạt động cơng ty chứng khốn, tiến hành k sáp nhập công ty nhỏ, không đủ lực, tiến tới hình thành cho phép hoạt gm động nhà tạo lập thị trường (Market Maker) nhằm tăng khoản cho thị trường om l.c Thứ hai, cần tạo khung pháp lý cho đa dạng hóa nâng cao chất lượng sản phẩm thị trường Cần cho phép hình thành phát triển sản phẩm tài a Lu phái sinh, sản phẩm giúp nhà đầu tư phòng ngừa rủi ro, hạn chế tổn thất thị n va trường trở nên xấu mang lại lợi nhuận lớn thị trường trở nên thuận lợi; với n đời, giao dịch sản phẩm tài đời nghiệp vụ định th “room” cho nhà đầu tư nước đầu tư vào doanh nghiệp nước, y thu hút quan tâm giới đầu tư thị trường tài Cần mở rộng te re chế tài liên quan Sự đa dạng hóa sản phẩm thị trường có tác dụng tích cực 68 t to ng trình giúp mang lại cho doanh nghiệp tiến công nghệ, quản hi ep trị doanh nghiệp giới, qua nâng cao chất lượng, sức thu hút chứng khoán doanh nghiệp phát hành, bước tiếp cận với tài giới w n Thứ ba, định vị lại đắn vai trị thị trường chứng khốn kinh tế lo ad Các sách Nhà nước, đặc biệt sách tài khóa, sách tiền tệ ban ju y th hành cần cân nhắc đến ảnh hưởng thị trường tài chính, tạo hỗ trợ tích cực cho thị trường chứng khốn thơng qua ổn định cân đối vĩ mô kinh yi pl tế (nợ quốc gia, thâm hụt ngân sách, cán cân tổng thể, lãi suất, kỳ vọng lạm phát) al n ua Chuyển dịch từ hệ thống tài trung gian sang hệ thống tài dựa n va thị trường (tài trực tiếp): ll fu Một xu hướng khẳng định giới hệ thống ngân hàng dần dịch oi m chuyển từ hoạt động tín dụng truyền thống sang hoạt động dịch vụ, đầu tư kênh nh huy động vốn kinh tế đa dạng, doanh nghiệp tìm kiếm nguồn at vốn dễ dàng thị trường vốn Hiện nay, hoạt động tín dụng mảng chiếm tỷ z z trọng lớn hoạt động ngân hàng thương mại Việt Nam Thậm chí, vb jm ht năm 2011, bị khống chế tốc độ tăng trưởng tín dụng mức thấp cấu lợi nhuận ngân hàng quý 1/2011 thu nhập từ lãi chiếm chủ đạo k gm Rất nhiều ngân hàng có mức tăng trưởng thu nhập lãi cao: 100% có Sacombank, Habubank Navibank; 80% có Vietinbank, Eximbank SHB l.c om Điều không tốt lý mở rộng tín dụng đồng nghĩa a Lu với nợ xấu gia tăng Nợ xấu ngân hàng báo cáo 3% n tổ chức nước ngồi đánh giá 10%3 Bất kỳ vỡ nợ tín dụng va thành viên hệ thống gây hiệu ứng lan truyền cho tất thành viên lại n y phẩm, dịch vụ Cần thiết phải sáp nhập ngân hàng nhỏ, lực yếu (đây te re Hệ thống ngân hàng cần tái cấu trúc nhằm nâng cao lực chất lượng sản th TS Trần Huy Hoàng, 2011 69 t to ng nhân tố không lành mạnh, gây nên đua lãi suất thời gian qua), hi ep hình thành tập đoàn ngân hàng lớn, hướng tới nâng cao lực quản trị điều hành ngân hàng quan quản lý phù hợp với chuẩn mực quốc tế; hình w n thành chế chuyên nghiệp ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển, cơng ty lo ad tài độc lập hạch toán độc lập hệ thống ngân hàng thương mại nhằm ju y th cung ứng vốn cho ngành nghề đặc thù, đầu tư dài hạn ngành bất động sản; hình thành phát triển dịch vụ ngân hàng tiên tiến phục vụ hoạt động chứng yi pl khốn hóa al n ua Tự hóa quốc tế hóa hệ thống tài chính: n va Sự đa dạng hoạt động kinh doanh hệ thống ngân hàng tiền đề tạo ll fu đa dạng sản phẩm huy động, đa dạng sản phẩm tài thị trường vốn, thị oi m trường tiền tệ Song song đó, luật pháp cần điều chỉnh kịp thời ban hành nh quy định tạo khung pháp lý sản phẩm tài chính, giao dịch sản phẩm at tài hoạt động đầu tư sản phẩm tài Để sản phẩm tài z z hấp dẫn cần thiết phải tăng khoản cho thị trường, điều đạt vb jm ht thiết lập hệ thống thị trường giao dịch sản phẩm chứng khốn hóa, Nhật Bản có thị trường J-REIT, phát triển số QUICK REIT Sự phát k trường tài nhằm giúp thu hút nguồn vốn ngoại l.c gm triển thị trường tài nước đủ mạnh điều kiện để tiến tới quốc tế hóa thị om Kinh nghiệm Nhật Bản cho thấy, trước có sản phẩm chứng khốn hóa a Lu bất động sản cần phải có sản phẩm chứng khốn hóa tài sản đặc biệt n (như khoản cho vay chấp) Ngân hàng Nhà nước, Ủy ban chứng khoán nên sớm va nghiên cứu cho thực MBS Các ngân hàng thương mại, ngân hàng đầu tư cần nâng n y Có thể tóm tắt nội dung sau: te re cao nghiệp vụ, hệ thống kỹ thuật triển khai MBS th 70 t to ng Hoàn thiện pháp lý: hi ep - Về sở hữu - Về quỹ tín thác (SPV) - Về thuế - Về đăng ký kinh doanh - Về phá sản => Hệ thống luật chứng khốn hóa Cải cách thị trường tài chính: w Hình thành tổ chức/định chế tham gia: n lo ad - Tổ chức xếp hạng tín nhiệm - Quỹ tín thác bất động sản - Các nhà cung cấp dịch vụ - Bảo hiểm - SPV y th  Quy chuẩn: ju yi - Sản phẩm bất động sản - Chất lượng công việc - Thông tin - Công bố thông tin => Xây dựng hệ thống quy chuẩn riêng áp dụng quy chuẩn giới  pl CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN  n ua al - Chuyển sang hệ thống tài thị trường (tài trực tiếp) - Đa dạng sản phẩm tài (huy động, cung ứng) - Thị trường giao dịch - Chứng khốn hóa tài sản tài - Quốc tế hóa thị trường tài n va ll fu oi m 2012 - 2014 nh 2016 at 2013 - 2015 z z ht vb 3.2 Giải pháp hỗ trợ: k jm Hiện nay, bộ, ngành cấp trung ương có tham gia nghiên cứu, đề xuất gm chứng khốn hóa bất động sản, gồm: Bộ Tài Nguyên Môi Trường, Ngân hàng Nhà nước Ủy ban chứng khoán Nhà nước Với chức quản lý lĩnh vực, l.c om quan tiếp cận theo nhiều khía cạnh khác vấn đề Trong thời gian tới, Chính phủ đồng nghiên cứu triển khai chứng khốn hóa bất động sản, a Lu thiết nghĩ nên lập hội đồng tư vấn cấp quốc gia bao gồm chuyên gia nhiều n n va lĩnh vực nhằm tạo chế phối hợp, thảo luận nhanh chóng, hiệu Đặc biệt, Bộ Tài th hệ thống pháp luật chứng khốn hóa bất động sản nước ta y vào trình này; Bộ Tư pháp cần đóng vai trị tích cực cơng tác xây dựng te re với vai trị quan quản lý thị trường vốn Việt Nam cần tham gia tích cực 71 t to ng Sản phẩm chứng khốn hóa bất động sản cơng cụ huy động vốn thị hi ep trường vốn, lĩnh vực thuộc quản lý Bộ Tài Do vậy, triển khai chứng khốn hóa bất động sản Bộ Tài nên xem xét giao chịu trách nhiệm w n lĩnh vực này, với phối hợp Bộ Tài Nguyên Môi Trường, Bộ Xây dựng lo ad Bộ Tư pháp y th ju 3.3 Đề xuất mơ hình chứng khốn hóa bất động sản: yi pl 3.3.1 Mơ hình đề xuất: al ua Trên sở tìm hiểu chứng khoán bất động sản, giải pháp n nêu trên, tác giả xin đề xuất mơ hình chứng khoán hoát bất động sản áp dụng va n giai đoạn đầu triển khai chứng khốn hóa bất động sản Việt Nam (xem hình 3.1) oi m at nh Tài sản sở: ll fu 3.3.2 Giải thích mơ hình: Trong mơ hình này, tài sản sở giai đoạn đầu triển khai chứng khốn hóa z z bất động sản nước ta tài sản hình thành đất; tài sản chứng khốn hóa vb jm ht dịng tiền từ tài sản Điều thực trạng tiến độ xây dựng cơng trình Việt Nam kéo dài quy định hành lĩnh vực xây dựng k gm nhiêu khê, vấn đề sở hữu đất đai nhiều tranh luận Khi giải l.c vướng mắc vừa nêu, hoạt động chứng khốn hóa bất động sản om vận hành tốt, mở rộng tài sản chứng khốn hóa bao gồm lợi ích dự kiến từ n va Các thành phần tham gia giao dịch: n dựng) a Lu bất động sản (đất cơng trình đất), dự án phát triển (chưa hoàn thành xây y th từ người sở hữu ban đầu, thực tái tài trợ cách phát hành chứng khoán vốn te re SPV, thành lập quản lý công ty quản lý quỹ, sau nhận tài sản 72 t to ng (gồm cổ phần thường cổ phần ưu đãi) chứng khoán nợ Người sở hữu ban đầu hi ep góp vốn vào SPV (sở hữu cổ phần) thơng qua định chế dạng Chukan Hojin w Hình 3.1: Mơ hình CKH BĐS đề xuất áp dụng giai đoạn đầu Việt Nam n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb l.c gm om Nhà đầu tư tham gia chủ yếu Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), a Lu điều phù hợp với chiến lược Bộ Xây dựng trình Chính phủ, có n đề nghị thành lập REITs; REITs định chế đầu tư chun nghiệp va giúp hoạt động chứng khốn hóa bất động giai đoạn đầu thuận lợi; bên n th REITs Các nhà đầu tư có lợi ích gắn liền với dòng tiền tương lai tài sản y nhân tham gia giao dịch cách gián tiếp cách mua chứng quỹ te re cạnh ngân hàng đầu tư (sở hữu chứng khoán nợ SPV) Các nhà đầu tư cá 73 t to ng Đơn vị xếp hạng tín nhiệm tham gia đánh giá tài sản sở cấu trúc giao dịch hi ep Nhà bảo hiểm tham gia cung ứng bảo hiểm cho nhà đầu tư Họ nhận phí Ngân hàng đầu tư tham gia với nhiều vai trò cấu trúc giao dịch (sắp xếp, w n ủy thác, phát hành) Người xếp chịu trách nhiệm thiết kế toàn cấu trúc giao lo ad dịch, thiết kế đặc tính sản phẩm, kêu gọi dàn xếp bên liên quan khác giao ju y th dịch Đổi lại, người xếp nhận phí từ người sở hữu ban đầu Ngân hàng ủy thác chuyển lợi ích (dòng tiền) tài sản tạo sang tài khoản ủy thác, dùng yi pl để chi trả tiền lãi vốn gốc cho nhà đầu tư; thu phí dịch vụ ủy thác Nhà phát al ua hành chịu trách nhiệm phát hành chứng khoán riêng rẻ đến nhà đầu tư định chế; n đóng vai trị người mua chứng khốn đó; họ thu phí phát hành va n băng tiền chứng khốn fu ll Vai trị nhà cung cấp dịch vụ đảm trách người sở hữu ban đầu m oi tài sản để trì mối quan hệ có với người thuê bất động sản Nhà cung cấp nh dịch vụ chịu trách nhiệm kinh doanh tài sản, tìm kiếm khách hàng, thu tiền at z khách thuê, chi trả chi phí liên quan đến tài sản z k Các bước giao dịch: jm theo định kỳ ht vb Đơn vị quản lý tài sản chăm lo việc bảo dưỡng hàng năm, bảo trì tài sản gm Đầu tiên người sở hữu ban đầu chọn người xếp đề thành lập đơn vị chứng l.c om khốn hóa (SPV) Tiếp theo SPV nhận chuyển nhượng tài sản sở (công trình hình a Lu thành đất) tồn quyền nghĩa vụ đính kèm với tài sản (ở hợp đồng n thuê) từ người sở hữu ban đầu theo ngun tắc khơng truy địi Đồng thời, người va xếp định bên có liên quan trình giao dịch Các đơn vị bên cấu n th cầu nhà đầu tư Tiếp đó, chứng khốn đảm bảo tài sản (ABS) y hạng, đơn vị bảo hiểm) tham gia thiết kế đặc tính sản phẩm phù hợp với nhu te re trúc giao dịch (như người xếp, chuyên gia, tổ chức phát hành, đơn vị xếp 74 t to ng chào bán đến nhà đầu tư định chế thông qua tổ chức phát hành Như vậy, bên cấu hi ep trúc giao dịch thực xong Giai đoạn từ chứng khốn phát hành thành cơng đến ngày đáo hạn, đơn vị bên hoạt hoạt động (như nhà cung cấp w n dịch vụ, đơn vị quản lý tài sản, ngân hàng ủy thác) chịu trách nhiệm quản lý tài sản, lo ad dòng tiền từ tài sản chi trả tiền lãi vốn gốc cho nhà đầu tư nắm giữ chứng khoán ju y th Trong suốt trình này, người xếp phải thường xuyên kiểm tra, giám sát để đảm bảo báo cáo đầy đủ minh bạch, đảm bảo khả trả lợi nhuận kỳ vọng yi pl nhà đầu tư ua al n Kết luận, chương tác giả nêu lên giải pháp nhằm thực va n chứng khoán hóa bất động sản Việt Nam dựa sở lý thuyết, học fu ll kinh nghiệm chương thực tiễn thị trường bất động sản nước ta m oi nêu chương Trong đó, vấn đề cải cách thị trường tài nh điều kiện đủ cho chứng khốn hóa bất động sản cần trọng Đồng thời, tác giả at z đề xuất mơ hình giao dịch chứng khốn hóa bất động sản để áp dụng z ht vb giai đoạn đầu triển khai Việt Nam Mơ hình nhấn mạnh giai đoạn đầu nên chọn jm loại hình tài sản sở tài sản hình thành đất, nhà đầu tư nên k định chế chuyên nghiệp để giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư Sau triển khai áp gm dụng, điều chỉnh hệ thống quy định pháp luật cần thiết, mở rộng loại tài om l.c sản khác, cho nhà đầu tư cá nhân tham gia n a Lu n va y te re th 75 t to ng hi KẾT LUẬN ep Bất động sản ngành quan trọng kinh tế quốc dân Tuy nhiên, thời w gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam hoạt động chưa hiệu quả, ổn định, có n lo tác động không tốt đến lĩnh vực khác, thị trường vốn, thị trường tiền tệ ad Một lý nguồn vốn cho thị trường bất động sản chủ yếu dựa vào tín y th ju dụng ngân hàng, chưa có có đa dạng cần thiết Thị trường tài chưa yi phát triển, chưa tạo nhiều sản phẩm tài nhằm huy động vốn cho kinh pl ua al tế Trong vốn nhàn rỗi dân cư tương đối lớn, dạng vàng cất giữ, găm giữ đô la Mỹ Quyết sách Đảng Nhà nước rõ, cần phải khơi thông nguồn vốn n n va tiềm ẩn bất động sản để dùng nội lực phát triển đất nước, cần phải huy ll fu động hiệu vốn nhàn rỗi dân cư để phát triển bất động sản Do vậy, đến lúc oi m cần thiết phải phát triển tiền tệ hóa, chứng khốn hóa tài sản để huy động tối đa nguồn nh vốn cho kinh tế; cần thiết có sở thực tiễn vững at Trong phạm vi luận văn này, cần thiết phải chứng khốn hóa bất động sản z z Việt Nam, vấn đề lý thuyết chứng khốn hóa bất động sản vb ht đề cập đến Đồng thời, kinh nghiệm phát triển chứng khốn hóa bất động sản Nhật k jm Bản trình bày Trên sở đó, tác giả có đưa khuyến nghị gm giải pháp nhằm thực chứng khốn hóa Việt Nam đề nghị mơ hình giao dịch chứng khốn hóa bất động sản giai đoạn đầu triển khai nước om l.c ta định hướng cho giải pháp a Lu Luận văn đề cập đến vấn đề liên quan đến chứng n khốn hóa bất động sản Giải pháp khuyến nghị có liên quan nhiều đến khung pháp va luật Tuy nhiên, luận văn lại chưa bàn nhiều lĩnh vực pháp luật, chưa thể sâu n th bảng luận văn y quan chứng khoán hóa bất động sản Nhật Bản Đây hạn chế lớn te re sắc kinh nghiệm nội dung yếu xây dựng pháp luật liên 76 t to ng hi TÀI LIỆU THAM KHẢO ep w Đinh Văn Ân (2011), Chiến lược phát triển thị trường bất động sản Việt n lo Nam, NXB Chính trị quốc gia – thật, 2001 ad ThS Phạm Kim Loan (2009), Chứng khốn hóa học kinh y th ju nghiệm thực tiễn từ khủng khoảng thị trường bất động sản Mỹ, yi http://www.hids.hochiminhcity.gov.vn/xemtin.asp?idcha=5398&cap=4&id pl ua al =5446 Huy Nam (2011), Chứng khốn hóa BĐS: Thực thi nào?, n Dương Thị Phượng (2008), Chứng khốn hóa khủng hoảng tín ll fu n va www.dddn.com.vn Nguyễn Văn Hồng (2011), Cần có khung pháp lý cho quỹ đầu tư bất động nh oi m dụng toàn cầu, http://www.saga.vn/view.aspx?id=12311; at sản, www.baodautu.vn, 16/8/2011 z SAGA (2008), Về mối liên thông thị trường Bất động sản, vốn tiền z ht Saga (2008), Chứng khốn hóa có giúp giải rủi ro vay nợ bất động Sao Nguyễn, Thanh Tuyền (2009), Chứng khốn hóa khả áp dụng om n a Lu Phương Thảo (2011), Bất động sản cần có hệ thống tài phi ngân hàng, www.vneconomy.vn, 12/2/2011 va 10 l.c Việt Nam, Ngân hàng nhà nước Việt Nam gm sản?, www.saga.vn k jm vb tệ, www.saga.vn, 3/4/2008 TS Vương Quân Hoàng (2008), Về liên thông thị trường Bất động n y sách, Hội nghị: “Những vấn đề kinh tế-xã hội lên thời gian gần te re sản-Vốn-Tiền tệ Việt Nam: Vấn đề, dấu hiệu hướng nghiên cứu th 77 t to ng giải pháp khắc phục,” Văn phòng Trung ương Đảng, tháng 3/2008 hi ep – Hà Nội, Việt Nam Vương Quân Hoàng Nguyễn Hồng Sơn, Tạp chí cộng sản, số 786, 11 w n tháng 4/2008, trang 56-62 lo ad 12 GS.TSKH Đặng Hùng Võ (2009), Định hướng phát triển thị trường bất ju y th động sản giai đoạn đẩy mạnh cơng nghiệp hóa – đại hóa, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright yi http://vi.wikipedia.org/wiki/Ch%E1%BB%A9ng_kho%C3%A1n_h%C3% pl 13 ua al B3a ARES (2009), Real Estate Securitization Handbook 2008 – 2009 15 Hiromi Saito, Takenari Yamamoto, Eriko Yamaguchi (2006), Bankruptcy n 14 n va fu ll Remoteness Of Special-Purpose Vehicles In Japanese Securitization oi nh 16 m Transactions, Tokyo http://www.helplinelaw.com/docs/SECURITISATION%20ACT/CHAPTE at z Land Information Division Land and Water Bureau Ministry of Land, ht vb 17 z R%20IV%20Central%20Registry gm 18 k Tokyo jm Infrastructure and Transport (2001), Real Property Securitisation in Japan, Marc Breidenbach (2003), Real Estate Securitisation as an Alternative PACIFIC RIM REAL ESTATE SOCIETY, Úc a Lu 19 om l.c Source of Financing for the Property Industry, Hội nghị hàng năm lần thứ Mark Sunshine (2009), Securitization Accounting Rules are Changing, n n va RiskCenter.com (May 28, 2009), New York y te re th 78 t to ng hi PHỤ LỤC ep Phụ lục 1: Quá trình ban hành quy định pháp luật tiền tệ hóa / chứng khốn w hố tài sản Nhật Bản: n lo Thời điểm Luật, Thị trường Quy tắc 9/1990 Hội đồng giao dịch bất động sản thành lập 6/1993 Ban hành Luật quy định kinh doanh liên quan nghĩa vụ tín dụng đặc biệt 4/1995 Luật giao dịch bất động sản có hiệu lực 5/1997 Điều chỉnh Luật giao dịch bất động sản Đơn vị đầu tư tối thiểu giảm từ 100 triệu Yen xuống 10 triệu Yen Bãi bỏ quy định mục tiêu kinh doanh nhà đầu tư chun nghiệp 9/1998 Luật chứng khốn hóa tài sản đặc biệt TMK4 có hiệu lực 12/1998 Cơng ty đầu tư tín thác (đầu tư tín thác chứng khoán) hoạt động sau điều chỉnh Luật đầu tư tín thác chứng khốn 2/1999 Điều chỉnh Luật giao dịch bất động sản Đơn vị đầu tư tối thiểu giảm từ 10 triệu Yen xuống triệu Yen Chuyển nhượng cho bên thứ cho phép 2/1999 Luật biện pháp đặc biệt hoạt động quản lý thu hồi nghĩa vụ nợ tín dụng (Luật dịch vụ) có hiệu lực 9/1999 Điều chỉnh Luật giao dịch bất động sản Thêm vào hợp đồng bất động sản đối tượng thay đổi (thay thế) 7/2000 Viện kế toán Nhật Bản đưa quy tắc 5%: phát biểu quy tắc ứng xử giao dịch bên giao dịch, chẳng hạn tiền tệ hóa bất động sản sử dụng TMK 9/2000 Giới thiệu quy định đăng ký tư vấn đầu tư bất động sản 11/2000 Điều chỉnh ban hành Luật doanh nghiệp đầu tư Quỹ đầu tư tín thác (ITIL) Bãi bỏ ngăn cấm quỹ bất động sản (loại hình doanh nghiệp đầu tư quỹ đầu tư tín thác) 11/2000 Điều chỉnh ban hành Luật tiền tệ hóa tài sản Đơn giản hóa thủ tục thành lập TMK 3/2011 Khai trương thị trường J-REIT Sở giao dịch chứng khoán Tokyo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re th Tokutei Mokuteki Kaisha, loại hình SPV Nhật Bản 79 t to ng hi ep Thời điểm 7/2001 6/2002 8/2002 w n lo 12/2002 12/2002 ad ju yi pl n ua al n va 12/2003 8/2004 9/2004 9/2004 y th 4/2003 7/2003 Luật, Thị trường Quy tắc Dỡ bỏ hạn chế đơn vị đầu tư tối thiểu theo Luật thông tin Phát triển số QUICK REIT Hội đồng kế tốn thơng báo chuẩn mực kế tốn hao mịn cho tài sản cố định Hiệp hội chứng khốn hóa bất động sản (ARES) thành lập Công bố Bản thảo chung cần thiết xem xét lại vấn đề thuế (thuế chuyển nhượng thuế cổ tức REIT 10%) Đưa số TSE REIT Khai trương thị trường cho REIT huy động vốn từ quỹ sau có thay đổi quy tắc hiệp hội đầu tư tín thác Sở giao dịch chứng khoán Osaka cho hoạt động thị trường J-REIT Sở giao dịch chứng khoán Fukuoka cho hoạt động thị trường J-REIT Luật chứng khoán giao dịch chứng khoán điều chỉnh; JASDAQ trở thành sở giao dịch chứng khoán thị trường J-REIT thiết lập Luật kinh doanh tín thác điều chỉnh hệ thống đăng ký lợi ích thụ hưởng người bán tín thác bắt đầu Việc áp dụng bắt buộc kế tốn hao mịn tài sản cố định bắt đầu Ban hành luật cơng ty (có hiệu lực từ 1/5/2006) Thiết lập hệ thống trách nhiệm hữu hạn Luật trách nhiệm hữu hạn có hiệu lực (LLP Law) Viện kế toán ban hành bảng Q&A kiểm toán phòng ngừa giao dịch sử dụng SPC Điều chỉnh quy tắc áp dụng cho phần bất động sản luật giao dịch bất động sản Bổ sung yêu cầu khảo sát amiang khả chống động đất vấn đề quan trọng cần giải trình Thực thi Luật công ty Thông qua Luật công cụ tài giao dịch cơng cụ tài Điều chỉnh Luật tín thác Thực thi Luật cơng cụ tài giao dịch cơng cụ tài Thực thi Luật tín thác ll fu 9/2004 oi m 4/2005 at nh 6/2005 z k jm ht vb 4/2006 z 8/2005 9/2005 om l.c gm n a Lu 5/2006 6/2006 12/2006 9/2007 n va y te re th 80 t to ng Phụ lục 2: danh mục sản phẩm bảo hiểm áp dụng Việt Nam: hi ep STT Loại bảo hiểm Quy định pháp luật Ngày tương ứng dụng áp w n Nhóm bảo hiểm TNNN lo Bảo hiểm TNNN cho công ty môi giới Điều Luật Kinh doanh 1/4/2001 bảo hiểm Bảo hiểm năm 2000 ad y th Bảo hiểm TNNN cho luật sư Điều 40 Luật Luật sư Bảo hiểm TNNN cho cơng ty chứng Điều 71 Luật Chứng 1/1/2007 khốn khốn Bảo hiểm TNNN cho công ty quản lý Điều 72 Luật Chứng 1/1/2007 quỹ khoán Bảo hiểm TNNN Nhà thầu thiết kế Điều xây dựng cơng trình dựng; Bảo hiểm TNNN Nhà thầu giám Điều sát thi cơng cơng trình xây dựng dựng; Bảo hiểm TNNN cho công ty kiểm Điều 25 Nghị định 30/3/2004 toán 105/2004/NĐ-CP kiểm toán độc lập Bảo hiểm TNNN cho doanh nghiệp Điều 11 Nghị định 3/8/2005 thẩm đinh giá 111/2005/NĐ-CP thẩm định giá ju 1/1/2007 yi pl n ua al n va Xây 1/7/2004 90/Luật Xây 1/7/2004 ll fu 58/Luật oi m at nh z z k jm ht vb Bảo hiểm cơng trình Bên mời thầu Xây 1/7/2004 a Lu 10 Luật om Bảo hiểm cơng trình Chủ đầu tư Điều 75 xây dựng cơng trình việc thi dựng; cơng cơng trình l.c gm Bảo hiểm xây dựng n Điều 104 Luật Xây 1/7/2004 dựng; y th Nghị định 8/11/2006 130/2006/NĐ-CP bảo hiểm cháy nổ bắt buộc te re Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc n 11 va Bảo hiểm cháy nổ 81 t to ng hi STT Loại bảo hiểm ep Quy định pháp luật Ngày tương ứng dụng áp Vẩn tải đường đường thuỷ w n 12 lo ad Tàu biển chuyên dùng để vận chuyển Điều 28 Bộ Luật Hàng 1/1/2006 dầu mỏ, chế phẩm từ dầu mỏ hải hàng hoá nguy hiểm khác bắt buộc phải có bảo hiểm trách nhiệm dân chủ tàu ô nhiễm môi trường hoạt động vùng nước cảng biển vùng biển Việt Nam ju y th yi pl ua al Bảo hiểm hàng không Người vận chuyển phải mua bảo hiểm Điều 163 Luật Hàng 1/1/2007 bắt buộc trách nhiệm bồi thường thiệt không dân dụng Việt hại tính mạng, sức khoẻ Nam hành khách, việc mát, thiếu hụt, hư hỏng hàng hoá, hành lý vận chuyển chậm 14 Người khai thác tàu bay phải mua bảo Điều 176 Luật hàng 1/1/2007 hiểm bắt buộc trách nhiệm bồi thường không dân dụng Việt thiệt hại người thứ ba mặt Nam đất n 13 n va ll fu oi m at nh z z jm Bảo hiểm bắt buộc trách nhiệm dân Nghị định 115/CP 17/12/1997 chủ xe giới chế độ bảo hiểm bắt buộc trách nhiệm dân chủ xe giới k 15 ht vb Bảo hiểm xe giới 1/1/2006 n n va y te re Doanh nghiệp du lịch kinh doanh lữ Điều 50 Luật Du lịch hành quốc tế phải mua bảo hiểm du lịch cho khách du lịch Việt Nam nước ngồi thời gian thực chương trình du lịch; a Lu 16 om l.c gm Bảo hiểm Du lịch th