“1. Phân tích sự giống và khác nhau giữa chuyển nhượng dự án bất động sản với chuyển nhượng các dự án đầu tư khác. 2. Đánh giá những tác động của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản đối với hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.”
MỞ ĐẦU Trong thời gian gần đây, việc chuyển nhượng dự án bất động sản diễn sôi động phạm vi nước, thành phố lớn Hà Nội TP Hồ Chí Minh Thực trạng ảnh hưởng định đến kinh tế nói chung, đến lợi ích người dân, doanh nghiệp Để tạo hành lang pháp lý minh bạch, rõ ràng nhằm tạo niềm tin nhà đầu tư tăng nguồn vốn đầu tư (đặc biệt đầu tư nước ngoài), việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản thực cần thiết Từ thực trạng việc chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động diễn phong phú, đa dạng, vấn đề liên quan đến chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động điều chỉnh pháp luật, thấy pháp luật có vai trị quan trọng việc điều chỉnh trình chuyển nhượng dự án bất động sản lí đó, chúng em xin chọn đề tài cho tập nhóm Đề cụ thể sau: “1 Phân tích giống khác chuyển nhượng dự án bất động sản với chuyển nhượng dự án đầu tư khác Đánh giá tác động quy định pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam nay.” NỘI DUNG Câu 1: Phân tích giống khác chuyển nhượng dự án bất động sản với chuyển nhượng dự án đầu tư khác 1.1 Điểm giống Hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản chuyển nhượng dự án đầu tư khác có điểm tương đồng sau đây: 1.1.1.Đều đối tượng điều chỉnh Luật đầu tư văn có liên quan Có nhiều cách phân loại dự án đầu tư: phân loại theo mục tiêu dự án, phân loại theo phạm vi, phân loại theo lĩnh vực hoạt động, phân loại theo nguồn vốn, phân loại theo tính chất quy mơ dự án… Vì vậy, dù đối tượng bất động sản, hay sở hạ tầng, sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản… nhín chung dự án đầu tư đối tượng điều chỉnh Luật đầu tư, vậy, tồn hoạt động dự án đầu tư phải tuân theo quy định Luật đầu tư 2014 văn hướng dẫn Nghị định 118/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật đầu tư; Thông tư 83/2016/TT-BTC hướng dẫn thực ưu đãi đầu tư quy định Luật đầu tư Nghị định 118/2015/ NĐ-CP hướng dẫn Luật đầu tư; Nghị định 131/2015/NĐ-CP hướng dẫn dự án quan trọng quốc gia; Nghị định 50/2016/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực kế hoạch đầu tư; Nghị định 32/2017/NĐ-CP tín dụng đầu tư Nhà nước… 1.1.2.Đều hưởng sách đảm bảo đầu tư ưu đãi, hỗ trợ đầu tư Đối với kinh tế, hoạt động đầu tư có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, khơng đóng vai trị lớn trình tái sản xuất xã hội mà cịn tạo cú hích cho phát triển kinh tế, đặc biệt với nước phát triển, khỏi vịng luẩn quẩn nợ nần nghèo đói Chính vai trị to lớn đầu tư mà nhà nước muốn xây dựng mơi trường đầu tư khỏe mạnh an tồn để thu hút nhà đầu tư nước Chính vậy, hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, dù dự án bất động sản, hay dự án đầu tư khác đảm bảo có sách hỗ trợ định Trong q trình thực dự án đầu tư, chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác Tuy nhiên, nhà đầu tư cần phải thực thủ tục thay đổi nhà đầu tư với quan nhà nước có thẩm quyền đầu tư 1.1.3 Chủ thể hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư Chủ thể hoạt động đầu tư nhà đầu tư, cá nhân có liên quan đến hoạt động đầu tư theo quy định Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp Có thể thấy, hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, ln có bên tham gia quan hệ: Một bên thực dự án đầu tư, hay nói cách khác bên chuyển nhượng dự án đầu tư bên bên nhận chuyển nhượng dự án đầu tư 1.1.4 Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư Xuất phát từ chất hoạt động đầu tư kinh doanh, nên việc chuyển nhượng dự án bất động sản hay chuyển nhượng dự án đầu tư khác phải tuân thủ theo quy định Luật đầu tư 2014 điểu kiện chuyển nhượng, cụ thể sau: Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng tồn phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác đáp ứng điều kiện sau (quy định Khoản Điều 45 Luật Đầu tư): Thứ nhất, không thuộc trường hợp bị chấm dứt hoạt động (quy định khoản Điều 48 Luật đầu tư): - Nhà đầu tư định chấm dứt hoạt động dự án; - Theo điều kiện chấm dứt hoạt động quy định hợp đồng, điều lệ doanh nghiệp; - - Theo án, định Tòa án, Trọng tài Thứ hai, đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng nhà đầu tư nước trường hợp nhà đầu tư nước nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp dụng nhà đầu tư nước ngoài; Thứ ba, tuân thủ điều kiện theo quy định pháp luật đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Thứ tư, Điều kiện quy định Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định khác pháp luật có liên quan (nếu có) Ngồi ra, dự án đầu tư thuộc diện phải có định chủ trương đầu tư phải chủ thể có thẩm quyền chấp thuận việc chuyển nhượng dự án đầu tư: Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, Uỷ ban nhân dân tỉnh, Ban quản lý khu Công nghiệp… 1.1.4 Thủ tục chuyển nhượng Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, nhà đầu tư phải làm hồ sơ đăng ký chuyển nhượng dự án đầu tư Đối với nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư phải làm thủ tục để thực dự án đầu như: cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, thực theo hình thức đầu tư theo quy định LĐT, thủ tục thay đổi nhà đầu tư (chuyển tên nhà đầu tư phần chuyển nhượng toàn dự án đầu tư Riêng nhà đầu tư nước ngoài, cần tuân theo quy định có phân biệt nhà đầu tư nước (điểm b khoản điều 45 Luật đầu tư 2014) 1.2 Điểm khác Mặc dù chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng dự án bất động sản chuyển nhượng dự án đầu tư khác có điểm khác biệt trình bày bảng sau: Tiêu chí Chuyển nhượng dự án BĐS Chuyển nhượng dự án đầu tư Việc chuyển nhượng toàn Nhà đầu tư có quyền chuyển phần dự án bất động sản phải nhượng toàn phần bảo đảm theo quy định Điều 48 Luật KDBĐS: “1 Chủ đầu tư dự án bất động sản chuyển nhượng toàn phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản làm Nguyên lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây tắc dựng Giấy phép xây dựng dự án khơng có thay đổi nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, định đầu tư dự án.” Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau gọi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) định cho phép chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản dự án dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác đáp ứng điều kiện sau đây: - Không thuộc trường hợp bị chấm dứt theo khoản Điều 48 LĐT 2014 - Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng nhà đầu tư nước trường hợp nhà đầu tư nước nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp dụng nhà đầu tư nước ngoài; - Tuân thủ điều kiện theo quy định pháp luật đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Điều kiện quy định Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định khác pháp luật có liên quan (nếu có) Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, việc thay đổi nhà đầu tư chia thành trường hợp: - Dự án đầu tư hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư không thuộc diện Thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định việc đầu tư Thủ tướng Chính phủ định cho phép chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản dự án Thủ tướng Chính phủ định việc đầu tư định chủ trương đầu tư thẩm quyền thuộc Cơ quan đăng ký đầu tư - Dự án đầu tư hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thuộc diện định chủ trương đầu tư Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm quyền thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh - Dự án đầu tư hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thuộc diện định chủ trương đầu tư Thủ tướng Chính phủ thẩm quyền thuộc Thủ tướng Chính phủ Ngồi quy định chung điều kiện chuyển nhượng quy định Luật đầu tư 2014, Điều 49 Luật Kinh doanh Bất động sản quy định cụ thể vềđiều kiện chuyển nhượng dự án BĐS sau: Điều kiện đối tượng chuyển nhượng (khoản Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS) Điều kiện chủ đầu tư (khoản 2, Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS) - Chủ đầu tư chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư quy định Điều 45 Luật Đầu tư 2014: - Không thuộc trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định khoản Điều 48 Luật này; - Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng nhà đầu tư nước trường hợp nhà đầu tư nước nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện; - Tuân thủ điều kiện theo dụng đất toàn phần dự án chuyển nhượng - Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn phần dự án bất Điều động sản phải doanh nghiệp kiện kinh doanh bất động sản, có đủ chuyển lực tài cam kết tiếp nhượng tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo quy định pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án Việc quy định quyền chuyển nhượng toàn phần dự án đầu tư, kinh doanh BĐSlà bước tiến mới, tích cực, cho phép nhà đầu tư tự chủ, linh hoạt định đầu tư, kinh doanh Pháp luật quy định chặt chẽ điều kiện chuyển nhượng dự án để tránh tình trạng nhiều nhà đầu tư khơng có khả thực hiện, “chạy” dự án, đầu đất chuyển nhượng hòng kiếm lời, làm chậm trễ nâng cao giá thành đầu tư vào dự án quy định pháp luật đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản - Điều kiện quy định Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định khác pháp luật có liên quan (nếu có) Những điều kiện việc chuyển nhượng dự án đầu tư cần thiết, điều kiện giúp tăng hiệu quản lý nhà nước, góp phần đảm bảo pháp luật thống nhất, đồng thời tránh tượng chuyển nhượng dự án cách ạt, thiếu quy hoạch Tuy nhiên, điều kiện chuyển nhượng dự án nói chung quy định khơng cụ thể chuyển nhượng dự án BĐS, quy định chủ đầu tư dư án chuyển nhượng chưa quy định cụ thể Cơ sở pháp lý: Điều 51 LKDBĐS Cơ sở pháp lý: Điều 45 Luật - Chủ đầu tư gửi hồ sơ đến Ủy Đầu tư 2014, NĐ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự 118/2015/NĐ-CP án quan Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền - Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép Thủ tục chuyển nhượng phải thông báo chuyển văn nhượng - Trường hợp dự án Thủ tướng Chính phủ định việc đầu tư thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ - Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có định cho phép chuyển nhượng dự án quan nhà nước có thẩm quyền, bên phải hồn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng hoàn thành việc bàn giao dự án - Trường hợp chủ đầu tưlà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sau có định cho phép chuyển nhượng dự án quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; quan nhà nước có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất chủ đầu tư nhận chuyển nhượng - Nhà đầu tư chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định pháp luật - Nộp hồ sơ phận tiến nhận trả kết – Sở Kế hoạch Đầu tư Tỉnh/Thành phố nơi có dự án - Trường hợp hồ sơ đầy đủ nhà đầu tư nhận Phiếu hẹn - Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, nhà đầu tư cán tiếp nhận hồ sơ hướng dẫn để bổ sung hoàn thiện - Sở Kế hoạch Đầu tư xem xét, thẩm định hồ sơ: - Hồ sơ chưa hợp lệ: thông báo văn cho nhà đầu tư biết để sửa đổi, bổ sung - Hồ sơ hợp lệ: Sở Kế hoạch Đầu tư tổng hợp, lập báo cáo thẩm tra trình Ủy ban nhân dân Tỉnh Ủy ban nhân dân Tỉnh cấp Giấy chứng nhận đầu tư cấp (đối với trường hợp chưa có Giấy chứng nhận đầu tư) điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư cho nhà đầu tư - Trong trường hợp việc chuyển nhượng dự án đầu tư không chấp nhận, Sở Kế hoạch Đầu tư thông báo văn cho nhà đầu tư nêu rõ lý thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ - Nhà đầu tư nhận kết Sở Kế hoạch Đầu tư Cơ sở pháp lý: Điều 52 LKDBĐS Quyền nghĩa vụ Chủ đầu tư Cơ sở pháp lý: điều 45 luật đầu tư, điều 52 luật KDBĐS Chủ đầu tư chuyển nhượng tồn dự án đầu tư có quyền nghĩa vụ tương tự chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản, thực việc Phối hợp với bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định pháp luật đất đai Và có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư dự án theo tiến độ Bên nhận chuyển nhượng phải thực nghĩa vụ chuyển nhượng dự án bất động sản, khơng có nghĩa vụ việc phải thực yêu cầu bên chuyển nhượng dự án việc bảo đảm tiến độ, tuân thủ quy hoạch dự án trình đầu tư xây dựng; Câu 2: Đánh giá tác động quy định pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam Về mặt tích cực: Thứ nhất, điều hòa thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản theo hướng tích cực Pháp luật cơng cụ Nhà nước, có vai trị đặc biệt quan trọng việc đảm bảo phát triển ổn định quan hệ xã hội Thông qua kế hoạch, quy hoạch, sách thuế, Nhà nước điều hòa thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản theo hướng tích cực, định hướng Nhà nước Thứ hai, giữ môi trường kinh doanh bất động sản ổn định an toàn Bất động sản loại tài sản có giá trị lớn, việc quản lý Nhà nước chúng pháp luật sở để bảm đảm an toàn cho giao dịch bất động sản, bao gồm giao dịch chuyển nhượng dự án Mọi bất động sản Nhà nước quản lý thông qua hành vi đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, biến động chúng Sự tham gia Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật làm cho thị trường bất động sản ổn định an toàn Thứ ba, kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Quản lý tốt thị trường chuyển nhượng dự án bất động sản nói riêng thị trường bất động sản nói chung góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với thị trường thị trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển điều hành tốt thị trường dự án bất động sản có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thơng qua biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập cơng trình, nhà xưởng, vật liệu kiến trúc để từ tạo nên chuyển dịch đáng kể quan trọng cấu ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước 10 Thứ năm, tạo hành lang pháp lý vững để hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản phát triển lành mạnh Hoạt động chuyển nhượng dự án hoạt động quan trọng đầu tư, kinh doanh bất động sản Vì vậy, muốn cho thị trường bất động sản nói chung hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản nói riêng phát triển vào nề nếp, địi hỏi Nhà nước phải quản lý chặt chẽ pháp luật Việc xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản góp phần tạo hành lang pháp lý vững cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản phát triển lành mạnh Thứ sáu, đảm bảo quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng Khi có điều chỉnh pháp luật, quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyển nhượng dự án đảm bảo thực tế, ngăn ngừa tình trạng vi phạm bên trình thực hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản Thứ bảy, ngăn chặn hành vi tham nhũng, tiêu cực Khi thị trường bất động sản tình trạng thiếu minh bạch, hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản thiếu khuôn khổ pháp lý để điều chỉnh Điều môi trường thuận lợi cho hành vi tham nhũng, tiêu cực, nhà đầu tư cố tình tạo dự án “ma” sau tiến hành chuyển nhượng nhằm trục lợi… Hậu thị trường Việt Nam dần niềm tin với nhà đầu tư nước ngoài, làm giảm nguồn vốn đầu tư từ nước ngồi vào Việt Nam Do đó, để tạo niềm tin nhà đầu tư nước thu hút khối lượng lớn vốn FDI, cần thiết phải điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản pháp luật Về mặt tiêu cực Thứ nhất, điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản Thực tế cho thấy, việc chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định kinh doanh bất động sản phải đáp ứng số điều kiện pháp luật mức độ xây dựng hoàn thành dự án 11 Ví dụ: Đối với dự án bất động sản dự án nhà phải đáp ứng điều kiện giải phóng mặt bằng( phần tồn bộ)đã có cơng trình kỹ thuật hạ tầng tương ứng… Bên cạnh đó, doanh nghiệp có nhu cầu chuyển nhượng nằm tình trạng thiếu hụt nguồn tài chính, khó đáp ứng điều kiện chuyển nhượng, không muốn tiếp tục theo đuổi dự án lý riêng.Bởi vậy, điều kiện thực thách thức lớn chủ dự án bất động sản, mà thị trường bất động sản giai đoạn khó khăn Thứ hai, thủ tục hành tương đối phức tạp Theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản,xây dựng nhà ở,đất đai, thủ tục chuyển nhượng tương tự thủ tục xin phê duyệt dự án bất động sản Bên mua bên bán phải thực đủ bước thủ tục với quan cấp phép đầu tư, xin ý kiến thẩm định sở,ban, ngành,địa phương, Theo phản ánh từ thực tiễn thời gian để hoàn thành thủ tục có định chấp thuận cho việc chuyển nhượng kéo dài từ tháng đến hàng năm.Như thấy,việc thực thủ tục tốn mặt thời gian KẾT LUẬN Hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS ngày đóng vai trị quan trọng giao dịch BĐS thị trường Pháp luật quy định chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS phần đáp ứng yêu cầu từ thực tế chưa thực hoàn thiện.Với tầm quan trọng hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS nay, đòi hỏi nội dung quy định pháp luật vấn đề cần hoàn thiện, đồng nữa, nhằm đáp ứng nhu cầu phát sinh thực tế Như vậy, quy định pháp luật cần hoàn chỉnh để đảm bảo 12 cho hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS diễn công khai, minh bạch 13