TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2022 NỘI LỰC VÀ KỲ VỌNG Thị trường suy giảm từ Q222: mức độ quan tâm và lượng giao dịch đều có xu hướng giảm Vốn là thách thức với doanh nghiệp và người mua BĐS Giá bán BĐS đã neo ở mức rất cao đối với đa số người có nhu cầu ở thực
TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2022 NỘI LỰC VÀ KỲ VỌNG TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM Part of PropertyGuru Group THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Thị trường suy giảm từ Q2/22: mức độ quan tâm lượng giao dịch có xu hướng giảm Mức độ quan tâm BĐS năm 2022 bị ảnh hưởng nhiều thông tin biến động Đánh giá biến động lượng giao dịch môi giới Index = 100 ngày 01/01/2022 Khảo sát môi giới (n = 442) Chủ đầu tư lớn bỏ cọc lô đất Thủ Thiêm Nhiều NHTM* liên tục tăng lãi suất huy động FED tăng lãi suất lần sau năm Chủ tịch Tân Hoàng Minh bị bắt sai phạm trái phiếu 250 Ảnh hưởng từ việc Hà Nội siết chặt việc tách đất Chủ tịch Vạn Thịnh Phát bị bắt sai phạm trái phiếu Các công ty BĐS cắt giảm lượng lớn nhân Tăng mạnh (trên 50%) Tăng (10% đến 50%) Ổn định (-10% tới 10%) Giảm (từ -10% tới -50%) Giảm mạnh (giảm 50%) 100% 90% 80% 200 3% 8% 16% 6% 0% 1% 7% 17% 29% 70% 60% 150 50% 34% 45% 40% 100 62% 30% 10% T1 03 43% 20% 50 T2 T3 T4 T5 T6 T7 NHTM: Ngân hàng thương mại Nguồn: VnEconomy, Dantri, Khảo sát môi giới Q4/22 từ Batdongsan.com.vn T8 T9 T10 T11 28% 0% Q2/22 Q3/22 Q4/22 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Vốn thách thức với doanh nghiệp người mua BĐS Huy động vốn từ tín dụng trái phiếu doanh nghiệp Những khó khăn chốt giao dịch mua bán BĐS Nghìn tỷ VND - % Khảo sát mơi giới (n = 442) Trái phiếu BĐS phát hành Tăng trưởng tín dụng lũy kế Chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng 2022 30 Khách hàng sợ thị trường BĐS tiêu cực nên không dám đầu tư 16% 294 Khách hàng không vay vốn để mua BĐS 14% 273 25 20 10.54% 229 10% 8.15% 15 Khách hàng cầm tiền chờ giá BĐS giảm thêm 12% 8% 6% 10 4.03% 4% % Nghìn tỷ VND 11.50% Giá BĐS cao so với khách hàng 121 Sản phẩm bán không phù hợp với nhu cầu khách hàng (ngoài yếu tố giá, ví dụ: vị trí) 29 2% 18 0% Q1/22 04 Khác Q2/22 Q3/22 Q4/22 (Hết T10) Nguồn: GSO, VBMA, Khảo sát môi giới Q4/22 từ Batdongsan.com.vn 40 80 120 160 200 240 280 320 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Giá bán BĐS neo mức cao đa số người có nhu cầu thực Biến động tỷ lệ giá BĐS/thu nhập đầu người Việt Nam tăng mạnh Đánh giá nhà môi giới giá nhà sơ cấp Khảo sát môi giới (n = 442) Index = 100 (Năm 2018) Việt Nam Indonesia Malaysia 130 Singapore Thái Lan Quá cao Khá cao Khá thấp Quá thấp Hợp lý 120 1% 2% 110 22% 29% 100 90 80 70 60 46% 50 2018 05 2019 2020 2021 Chú thích: Tỷ lệ giá BĐS/thu nhập đầu người tính số giá/m2 từ PropertyGuru chia cho Thu nhập đầu người quốc gia Nguồn: Worldbank, GSO, Khảo sát môi giới Q4/22 từ Batdongsan.com.vn THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn quy mô khác Lợi nhuận trước thuế doanh nghiệp BĐS bật Tỷ VND Nam Long Novaland Cenland Đất Xanh Group Đánh giá môi giới quy mô nhân sàn giao dịch BĐS Khảo sát môi giới (n = 442) Tăng Giữ nguyên Giảm Đất Xanh services 4000 –8% 8% 3000 31% 2000 –46% 1000 61% –30% –47% –21% 9T/21 06 9T/22 Nguồn: Báo cáo tài doanh nghiệp (VHM, NVL, ), Khảo sát môi giới Q4/22 Batdongsan.com.vn THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Phần lớn doanh nghiệp BĐS phải thay đổi trước khó khăn thách thức Gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất Tập trung sản phẩm lõi Mua lại trái phiếu Thu gọn mơ hình, cắt giảm nhân Tái cấu nợ Tái cấu hoạt động kinh doanh Trả trái phiếu bất động sản 07 Nguồn: VTV, Tuoitre, Cafeland, Dantri, Doanhnhanhtrevietnam, Baodautu, Thanhnien, Baoxaydung, VnExpress, VnBusiness Đẩy mạnh chiết khấu THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Đội ngũ môi giới BĐS: thay đổi để thích ứng với khó khăn Dự định mơi giới thời gian tới thị trường diễn biến tiêu cực Khảo sát môi giới (n = 442) 100% 80% 60% 55% 40% 32% 20% 7% 2% 4% 0% Tôi tiếp tục Tôi kiếm thêm làm môi giới công ty công việc khác song song với kinh doanh BĐS để có thêm thu nhập 08 Nguồn: Khảo sát môi giới Q4/22 Batdongsan.com.vn Tôi chuyển sang làm nghề khác Tôi chuyển sang công ty Khác THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Người mua nhà khó khăn định mua lạm phát, lãi suất tăng giá nhà cao Xu hướng bật nhà đầu tư/mua bất động sản thời gian qua Khảo sát môi giới (n = 442) Khảo sát môi giới (n = 442) Bán cắt lỗ Giữ BĐS, chờ thị trường ổn định bán Dự đốn tình hình thị trường năm tới Ảnh hưởng lạm phát đến định mua BĐS theo thu nhập hộ gia đình hàng tháng Khảo sát người tiêu dùng (n = 1000) Khảo sát người tiêu dùng (n = 1000) Giảm Có khả bỏ kế hoạch mua BĐS Dời lại đến giảm lạm phát Không bị ảnh hưởng Tăng Không đổi Bán giá Ngưng đầu tư, giữ tiền chờ thời 5% Khác 3% 2% 27% 33% 72% 45% 75% 51% 5% 27% 46% 35% 64% 23% 6% 09 28% 44% 20% 6% 5% Lạm phát Lãi suất 53% 26% Dưới 40 triệu VND 40 - 70 triệu VND 70 - 100 triệu VND Trên 100 triệu VND Nguồn: Khảo sát môi giới Q4/22 Batdongsan.com.vn, Báo cáo tâm lý người tiêu dùng H1/2023 Batdongsan.com.vn THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Năm 2023 dự báo nhiều bất định: chờ tiêu tăng trưởng tín dụng, lượng trái phiếu đáo hạn lớn Chỉ tiêu vĩ mô cho năm 2023 (GDP, CPI tăng trưởng tín dụng) Lượng trái phiếu đáo hạn tương lai gần % Nghìn tỷ VND 2022 Niêm yết 2023 Chưa niêm yết 150 15.5% - 16% 100 6.5% 88.84 ? 6.5% 89.42 50 81.06 4.5% 4% 42.19 17.33 GDP 010 Nguồn: GSO, Fiingroup CPI Tăng trưởng tín dụng 30.21 22.39 4.52 2022 2023 49.64 2024 5.97 6.39 7.17 2025 2026 Sau 2026 THỊ TRƯỜNG BĐS TP.HCM VÀ MIỀN NAM Đánh giá triển vọng giá bán BĐS tương lai qua khảo sát nhà mơi giới Dự đốn giá bán BĐS mơi giới Hà Nội Dự đốn giá bán BĐS môi giới TP.HCM Khảo sát môi giới (n = 117) Khảo sát môi giới (n = 182) Tăng mạnh Giảm nhẹ Tăng nhẹ Giảm mạnh 12% Đi ngang Tăng mạnh Giảm nhẹ 8% 16% Tăng nhẹ Giảm mạnh 7% 21% 26% 044 Nguồn: Khảo sát môi giới Q4/22 từ Batdongsan.com.vn 26% 23% 33% Đi ngang 29% THỊ TRƯỜNG BĐS TP.HCM VÀ MIỀN NAM BĐS thuê phục hồi mạnh mẽ 2022 thành phố lớn, đặc biệt loại hình nhà phố Mức độ quan tâm BĐS thuê Hà Nội Mức độ quan tâm BĐS thuê TP.HCM Index Index Chung cư Văn phòng Nhà riêng Nhà phố Nhà trọ Chung cư Văn phòng Nhà riêng Nhà phố Nhà trọ +21% +57% +77% +157% +153% +84% –10% +263% +179% +244% Q1/22 045 Q2/22 Q3/22 Q4/22 Q1/22 Q2/22 Q3/22 Q4/22 THỊ TRƯỜNG BĐS TP.HCM VÀ MIỀN NAM Đánh giá triển vọng giá thuê BĐS tương lai qua khảo sát nhà môi giới Dự đốn giá th BĐS mơi giới Hà Nội Dự đốn giá th BĐS mơi giới TP.HCM Khảo sát môi giới (n = 117) Khảo sát môi giới (n = 182) Tăng mạnh Giảm nhẹ Tăng nhẹ Giảm mạnh 9% 3% 16% Đi ngang Tăng mạnh Giảm nhẹ 10% Tăng nhẹ Giảm mạnh 5% Đi ngang 11% 23% 38% 36% 47% 046 Nguồn: Khảo sát môi giới Q4/22 từ Batdongsan.com.vn THỊ TRƯỜNG BĐS TP.HCM VÀ MIỀN NAM Chung cư bán: mức độ quan tâm tăng giá bán gần ngang năm Biến động mức độ quan tâm chung cư bán TP.HCM Index ▲9% Đánh giá biến động lượng giao dịch môi giới bán chung cư TP.HCM ▲8% Q1/22 Khảo sát môi giới (n = 97) Q4/22 Giảm mạnh (giảm 50%) ▲0% ▲8% ▲29% ▲47% ▲1% ▲16% Giảm (từ -10% tới -50%) ▲11% ▲12% ▲24% ▲24% Ổn định (-10% tới 10%) Tăng (10% đến 50%) Tăng mạnh (trên 50%) Quận Quận Bình Quận Tân Phú Quận Quận Thạnh Thủ Đức Bình Tân Nhà Bè Tân Bình Bình Chánh 0% 9% 1% Biến động giá bán chung cư TP.HCM So sánh liệu Q4/22 Q1/22 (%) 100 + 3% 90 23% 80 Cao cấp (>55 triệu VND/m2) 70 60 Trung cấp (35 - 55 triệu VND/m2) 50 + 4% 40 Bình dân (50 triệu VND/m2) 60 Trung cấp (30 - 50 triệu VND/m2) 50 + 13% 40 Bình dân (55 triệu VND/m2) 70 60 Trung cấp (35 - 55 triệu VND/m2) 50 + 4% 40 Bình dân (