CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP
Sự cần thiết phải chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp
1.1.1 Đất nông nghiệp, đất khu công nghiệp Đất nông nghiệp bao gồm: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính Phủ.
Khu công nghiệp: Hiện đang có nhiều quan niệm về Khu công nghiệp.
Có quan niệm cho rằng, KCN là một vùng đất được phân chia theo hệ thống nhằm cung cấp mặt bằng cho các ngành công nghiệp Có quan niệm coi KCN như một khu đô thị công nghiệp hay thành phố công nghiệp, ngoài việc cung cấp cơ sở hạ tầng, tiện ích công cộng, KCN còn bao gồm khu thương mại, dịch vụ hành chính, trường học, bệnh viện, các khu vui chơi giải trí, nhà ở cho người lao động,… ngoài hàng rào KCN.
Theo nghị định 36 - CP ngày 24/4/1997 của Chính phủ, KCN được hiểu là khu tập trung các doanh nghiệp chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ sản xuất công nghiệp, có ranh giới địa lý xác định (có tường rào bao quanh) không có dân cư sinh sống, do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập Như vậy tại Việt Nam, đất khu công nghiệp là phần diện tích đất đai dành cho xây dựng cơ sở hạ tầng cho thuê, tất cả các công trình phúc lợi xã hội ngoài hàng rào và gần KCN không nằm trong khái niệm KCN. Đất khu công nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất.
1.1.2 Vai trò của đất đai đối với sản xuất công nghiệp
Theo Luật đất đai 1993, Đất đai là một tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống Không có đất đai thì không có một ngành sản xuất nào, không có một quá trình lao động nào diễn ra, không thể có sự tồn tại của xã hội loài người.
Trong công nghiệp, đất đai là yếu tố đầu vào quan trọng: làm địa điểm, làm cơ sở của các khu công nghiệp, công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi Ngành công nghiệp không thể hình thành, hoạt động và phát triền khi không có đất đai, không có địa điểm hoạt động Không những thế, đất đai còn cung cấp một số yếu tố đầu vào trực tiếp cho các ngành công nghiệp như: các tài nguyên trong lòng đất, trên bề mặt trái đất Đất đai còn cung cấp một số nguyên liệu đầu vào gián tiếp cho công nghiệp thông qua các hoạt động sản xuất nông nghiệp Đất đai còn là nơi xây dựng các công trình, cơ sở hạ tầng phục vụ cho hoạt động của ngành công nghiệp: hệ thống điện, nước, giao thông, thông tin liên lạc… Sự phát triển nhanh chóng của các ngành công nghiệp đòi hỏi mở rộng qui mô, diện tích đất đai dành cho các nhu cầu này.
1.1.3 Tính tất yếu phải chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp
Một là: Do tính tất yếu của công nghiệp hoá, hiện đại hoá Khoa học - công nghệ ngày nay đang phát triển nhanh như vũ bão, kinh tế tri thức đang đi vào cuộc sống, toàn cầu hoá là xu thế tất yếu, công nghiệp hoá là con đường giúp các nước chậm phát triển rút ngắn thời gian so với các nước đi trước Công nghiệp hoá là nhân tố quyết định làm thay đổi căn bản phương thức sản xuất, chuyển nền kinh tế từ sản xuất nông nghiệp truyền thống sang phương thức sản xuất mới, hiện đại - nền kinh tế dựa trên nền đại công nghiệp và dịch vụ chất lượng cao.
Công nghiệp hoá, hiện đại hoá phản ánh quá trình cơ cấu lại nền kinh tế theo hướng phát triển mạnh khu vực công nghiệp và dịch vụ; chuyển dịch cơ cấu lao động đáp ứng yêu cầu công nghiệp hoá, tăng nhanh lao động làm công nghiệp và dịch vụ, giảm mạnh lao động làm nông nghiệp Công nghiệp hoá diễn ra đồng thời với phát triển các vùng kinh tế trọng điểm, khu kinh tế mở, khu công nghiệp tập trung, các trung tâm dịch vụ lớn Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất theo hướng thu hẹp dần điện tích đất nông nghiệp, mở rộng diện tích đất phi nông nghiệp đặc biệt là đất khu công nghiệp Đất đai được chuyển đổi mục đích sử dụng nhằm đáp ứng yêu cầu công nghiệp hoá, hiện đại hoá, sử dụng đất phù hợp điều kiện kinh tế xã hội của vùng, địa phương góp phần phát triển mạnh nền kinh tế - xã hội.
Hiện nay, mức độ công nghiệp hoá, hiện đại hoá ở nước ta vẫn còn ở mức thấp để trở thành nước công nghiệp, cơ cấu kinh tế chủ yếu phải là công nghiệp và dịch vụ và kéo theo nó đại bộ phận lao động làm việc trong ngành công nghiệp và dịch vụ Năm 2007, lao động làm nông nghiệp ở Việt Nam vẫn chiếm tới 50,2% tổng số lao động Vì vậy đẩy nhanh hơn nữa quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá là một yêu cầu khách quan và cấp bách nhất của sự phát triển
Công nghiệp hoá, hiện đại hoá ở nước ta là quá trình cơ cấu lại nền kinh tế theo hướng phát triển mạnh công nghiệp và dịch vụ Để làm được công việc này, tất yếu là phải phân bổ lại các nguồn lực phát triển nền kinh tế, trong đó trước hết là nguồn nhân lực, đất đai và lao động, phải chuyển một bộ phận đất nông nghiệp sang phục vụ cho việc xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất Như một quy luật tất yếu, công nghiệp hoá, hiện đại hoá kéo theo quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang phát triển các khu công nghiệp Hiện nay, nền kinh tế nước ta đang ở giai đoạn đầu của quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá Công nghiệp hoá ở nước ta cũng đang diễn ra theo chiều rộng và chiều sâu trong những năm gần đây và cho đến năm 2020, khi nền kinh tế nước ta cơ bản trở thành một nền kinh tế công nghiệp Công nghiệp hoá ở nước ta đã và sẽ tiếp tục diễn ra với quy mô lớn Một bộ phận đất đai, mà chủ yếu là đất nông nghiệp sẽ được chuyển đổi mục đích sử dụng để xây dựng các khu công nghiệp Đồng thời phải chuyển một bộ phận quan trọng lực lượng lao động của khu vực nông nghiệp là khu vực có năng suất lao động thấp, sang khu vực công nghiệp và dịch vụ là những khu vực có năng suất lao động cao hơn.
Công nghiệp hoá, hiện đại hoá là một quá trình tất yếu đối với bất cứ một dân tộc nào, một quốc gia nào trong quá trình xây dựng và phát triển. Quá trình công nghiệp hoá cũng là quá trình biến đổi sâu sắc về cơ cấu sản xuất, cơ cấu nghề nghiệp, cơ cấu tổ chức sinh hoạt xã hội với rất nhiều thay đổi diễn ra trên các lĩnh vực kinh tế, xã hội, văn hoá Trong quá trình đó, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp diễn ra mang tính quy luật Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phát triển khu công nghiệp góp phần đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, tăng tỉ trọng về công nghiệp, dịch vụ, tăng lượng hàng hoá được sản xuất trong nước, giảm nhập khẩu những mặt hàng thiết yếu thoả mãn nhu cầu hàng hoá của người dân, xây dựng được các khu công nghiệp, thu hút được hàng trăm dự án đầu tư ở trong và ngoài nước với hàng chục tỷ USD và hàng ngàn tỷ đồng cho phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.
Hai là: Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công đi liền với quá trình nâng cấp, phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng và các công trình phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và an ninh quốc phòng, phục vụ lợi ích cộng đồng, lợi ích quốc gia mà bắt đầu bằng hệ thống giao thông, tiếp theo đó là hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc, trung tâm thương mai, dịch vụ Tốc độ phát triển các khu công nghiệp càng nhanh thì hệ thống cơ sở hạ tầng và các công trình công cộng càng đồng bộ, càng hiện đại.
Ba là: Chuyển đổi đất nông nghiệp sang phát triển các khu công nghiệp làm thu hẹp diện tích đất nông phiệp, tăng diện tích đất phi nông nghiệp kéo theo chuyển đổi cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động
Bốn là: Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp tạo điều kiện thu hút, giải quyết việc làm ổn định cho hàng triệu lao động với thu nhập tương đối khá, giúp họ từng bước cải thiện và nâng cao đời sống vật chất cũng như tinh thần của bản thân và gia đình, tăng tỉ lệ lao động trong ngành công nghiệp, dịch vụ, giảm dần lượng lao động trong ngành nông nghiệp nông thôn Thực tế cho thấy các khu công nghiệp đi vào hoạt động thu hút một lượng lớn lao động vào làm việc trong các xưởng sản xuất Trước đây lao động trong nông nghiệp chiếm đến 70%-80% tổng số lao động cả nước, lượng đất nông nghiệp có hạn, cảnh đất chật người đông, thu nhập cả năm trông chờ vào 2 vụ lúa, và phụ thuộc nhiều vào thời tiết nên cuộc sống rất bấp bênh. Khi vào làm trong các nhà máy, xí nghiệp thu nhập sẽ ổn định hơn Họ sẽ được đào tạo trình độ cũng như tay nghề, tiếp xúc với những phương thức sản xuất mới tiên tiến Mô hình chung làm tăng trình độ dân trí cho người đân địa phương.
Năm là: Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp thúc đẩy phương thức sản xuất mới Khi diện tích đất bị thu hẹp, lực lượng lao động nông nghiệp bị thiếu hụt sẽ thúc đẩy những phương thức sản xuất mới cho nền nông nghiệp như việc tích tụ ruộng đất để đưa cơ giới hoá vào sản xuất, áp dụng tiến bộ mới của khoa học kỹ thuật vào sản xuất Từ đó làm tiền đề cho sự phát triển của các mô hình trang trại và sản xuất hàng hoá lớn
Chính sách chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp
Định hướng cơ cấu sử dụng đất là vấn đề quan trọng đối với tổ chức không gian kinh tế - xã hội và tạo nguồn vốn từ quỹ đất cho phát triển Cơ cấu sử dụng đất được hoạch định theo nguyên tắc đảm bảo hiệu quả sử dụng cao, cần đến đâu sử dụng đến đó, hạn chế tối đa lấy đất nông nghiệp, nhất là đất lúa nước để sử dụng cho các khu công nghiệp và kết cấu hạ tầng, đô thị và các yêu cầu phi nông nghiệp khác Một khi bắt buộc phải dùng đất nông - lâm nghiệp vào mục đích khác thì cần có đầu tư để chuyển đất hoang hoá chưa sử dụng bù vào đất nông - lâm nghiệp đã mất Hạn chế tối đa việc chuyển đổi mục đích sử dụng các vùng đất màu mỡ thuận lợi cho nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, khuyến khích chuyển mục đích sử dụng những vùng đất đồi, đất mà sản lượng lương thực thấp, giữ đất nông nghiệp cho năng suất cao, đất trồng lúa nhiều vụ để đảm bảo vấn đề an ninh lương thực Trừ trường hợp không có đất nào khác mà địa phương bắt buộc phải phát triển công nghiệp thì mới tính toán dành một phần đất hạn chế nào đó Sử dụng khu vực đất xấu để tổ chức xây dựng cơ sở hạ tầng tốt như hệ thống đường giao thông, bến bãi, kho tàng, điện, nước, hệ thống liên lạc làm tăng giá trị sử dụng của đất, cũng như tăng sức thu hút cho các nhà đầu tư Tránh tình trạng thụ động để các nhà đầu tư tự lựa chọn các khu đất để xây dựng.
Luật đất đai 2003 quy định được phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với 5 trường hợp: chuyển đất chuyên trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác dẫn tới làm mất ruộng lúa; chuyển đất lâm nghiệp có rừng sang sử dụng vào mục đích khác; chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp;chuyển đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang làm đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất; chuyển đất không phải đất ở sang làm đất ở Việc sử dụng đất để xây dựng khu công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp phải bảo đảm đồng bộ với quy hoạch nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế: đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ Việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng được thực hiện sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Trước khi thu hồi đất nông nghiệp, chậm nhất là chín mươi ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được công bố công khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất thì Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế.Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu nại Nghĩa vụ tài chính khi sử dụng đất khu công nghiệp: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.Đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp thì nhà đầu tư không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Các nhân tố ảnh hưởng tới hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp
Hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp phụ thuộc vào rất nhiều nhân tố. Điều kiện đầu tiên đảm bảo cho khu công nghiệp thành công là phải có nhà đầu tư đến thuê đất để xây dựng khu công nghiệp, nhà máy, xí nghiệp. Nhà đầu tư không có lý do phải tìm đến những nơi có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội yếu kém, xa các đầu mối giao thông (sân bay, bến cảng ), xa các trung tâm kinh tế - văn hóa - thương mại, các dịch vụ (tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, vận tải, hải quan, văn hóa, chăm sóc sức khỏe, sinh hoạt ) yếu kém, xa các thị trường lớn, điều kiện đi lại khó khăn, nguồn nhân lực tại chỗ kém chất lượng, chi phí đầu tư cao, chi phí lưu thông cao, rủi ro kinh doanh lớn Các khu công nghiệp được hình thành tại các địa phương có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khó khăn, ngoài các ưu đãi đầu tư khác, ngoài sự hỗ trợ của ngân sách địa phương, còn được ngân sách trung ương hỗ trợ rất lớn để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp rất nhiều khó khăn, tình hình phát triển thua xa các khu công nghiệp không được Nhà nước hỗ trợ gì, nhưng lại nằm tại những địa bàn có điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội thuận lợi hơn Thực tiễn cho thấy, để có thể phát triển khu công nghiệp tại vùng có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khó khăn, phải có sự đầu tư rất lớn của Nhà nước để xây dựng, nâng cấp hệ thống hạ tầng và các hỗ trợ khác về cơ chế, chính sách Có rất nhiều nhân tố tác động đến hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp, có thể khái quát một số nhân tố sau:
Hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp chịu tác động rất nhiều vào điều kiện tự nhiên Trước hết phụ thuộc vào các nhân tố chủ yếu sau đây:
- Vị trí đất đai : Những khu đất có vị trí thuận lợi về giao thông, thông tin liên lạc, điện, nước nhà đầu tư sẽ có điều kiện thuận lợi hơn trong quá trình đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp đồng thời tiết kiệm được rất nhiều chi phí trong quá trình đầu tư cũng như khi khu công nghiệp đi vào hoạt động, khả năng giao lưu, liên kết với các doanh nghiệp ngoài khu công nghiệp được thuận lợi hơn Ngược lại tại những khu đất có vị trí không thuận lợi về giao thông, thông tin liên lạc, điện nước sẽ mất nhiều chi phí đầu tư, ngoài ra còn ảnh hưởng tới khả năng giao lưu kinh tế của các doanh nghiệp trong vùng đất được chuyển đổi.
- Chất đất, địa hình : Chất đất, địa hình của khu đất ảnh hưởng tới ngành nghề sản xuất kinh doanh sẽ được thu hút và trong khu công nghiệp. Những vùng đất có cốt đất cao, không thấp trũng sẽ có ưu thế hơn trong xây dựng.
- Độ phì nhiêu của đất: Những khu đất không có độ phì nhiêu hoặc độ phì nhiêu thấp, sản xuất nông nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, năng suất thấp, tốn nhiều công sức chăm bón, hiệu quả sản xuất nông nghiệp rất thấp Chuyển đổi những khu đất này chuyển đổi sang xây dựng khu công nghiệp sẽ mang lại hiệu quả cao chuyển đổi những khu đất có độ phì nhiêu cao.
- Khí hậu, thời tiết: Khí hậu thời tiết là yếu tố tác động trực tiếp tới sản xuất nông nghiệp, do đó sẽ tác động đến hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp Tại những vùng khí hậu, thời tiết thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp, hiệu quả sản xuất nông nghiệp cao, khi chuyển đổi sang khu công nghiệp hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp sẽ giảm so với chuyển đổi những vùng đất có điều kiện thời tiết, khí hậu khó khăn cho sản xuất nông nghiệp Mặt khác, khí hậu thời tiết cũng liên quan chặt chẽ với tính chất hoạt động của các doanh nghiệp trong khu công nghiệp Thí dụ, nơi mưa nhiều, ít nắng mặt trời, thời tiết bất thường, sẽ rất khó cho việc bố trí các doanh nghiệp công nghiệp cần có sự tác động của ánh nắng mặt trời Nơi mưa nhiều, thời tiết bất thường cũng ảnh hưởng đến việc vận chuyển đầu vào, đầu ra cho các doanh nghiệp trong khu công nghiệp Do đó để đạt được hiệu quả chuyển đổi, các nhà quy hoạch và nhà đầu tư vào khu công nghiệp phải quan tâm, nghiên cứu tới yếu tố thời tiết, khí hậu của vùng đất để quyết định quy hoạch, chuyển đổi, đầu tư.
- Tài nguyên, khoáng sản: Tài nguyên, khoáng sản ảnh hưởng rất mạnh mẽ đến sự hình thành và phát triển khu công nghiệp, do đó ảnh hưởng tới hiệu quả xây dựng phát triển các khu công nghiệp cũng như hiệu quả khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang xây dựng phát triển các khu công nghiệp. Tại những vùng đất đang sản xuất nông nghiệp được phát hiện có nguồn tài nguyên, khoáng sản phong phú với trữ lượng lớn, người ta thường bố trí xây dựng khu công nghiệp để thu hút các doanh nghiệp khai thác và chế biến khoáng sản Hiệu quả về mặt kinh tế khi khai thác các nguồn tài nguyên khoáng sản mới được phát hiện là rất lớn, hiệu quả về mặt xã hội và môi trường lại phụ thuộc rất lớn vào việc tuân thủ các quy định về việc bảo vệ môi trường và sự quản lý, giám sát của các cơ quan chức năng với các khu công nghiệp cũng như các biện pháp tổ chức thực hiện của các cơ quan chức năng đối với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
- Nguyên liệu đầu vào: Các khu công nghiệp sử dụng các nguyên liệu nông sản, nguyên liệu là yếu tố ảnh hưởng mạnh mẽ tới hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang khu công nghiệpcủa các khu công nghiệp phát triển.Những vùng có tiềm năng để phát triển các nguyên liệu đầu vào, hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang phát triển các khu công nghiệp sử dụng các nguyên liệu đầu vào này sẽ rất cao Một mặt giải quyết đẩu ra cho các sản phẩm nông nghiệp, một mặt thuận lợi cho các doanh nghiệp trong khu công nghiệp thu mua đầu vào.
1.3.2.1 Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp là phải phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Do đó, chất lượng quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp đảm bảo hiệu quả bền vững ngay từ giai đoạn đầu của quá trình qui hoạch, sử dụng và phát triển khu công nghiệp Nó thể hiện ở tính hợp lý, đồng bộ, khoa học, thực tiễn và hiệu quả trong qui hoạch các yếu tố chủ đạo của khu công nghiệp như xác định các lĩnh vực và ngành thu hút đầu tư, đất đai, các khu chức năng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, điện, nước, thông tin, viễn thông, dịch vụ, nhằm đạt được các mục tiêu kinh tế, bảo vệ và cải thiện môi trường, và thu hút lao động Qui hoạch các KCN phải phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, của vùng và cả nước, và theo hướng mở rộng lĩnh vực đầu tư, thiết lập mối quan hệ chặt chẽ gắn quy hoạch ngành và quy hoạch địa phương với quy hoạch vùng Qui hoạch KCN hợp lý, bố trí được các ngành công nghiệp,các nhóm sản phẩm chủ yếu, phù hợp với đặc điểm khu dân cư, các nguồn lực(tài nguyên đất đai, vốn, nhân lực, công nghệ) và yêu cầu về bảo vệ môi trường Quy hoạch khu công nghiệp vận dụng mô hình cụm công nghiệp trong bố trí mạng lưới công nghiệp sẽ tối ưu hóa hệ thống hạ tầng kỹ thuật và mạng lưới cung ứng các dịch vụ đầu vào, sản xuất và phân phối sản phẩm; tạo ra một không gian phân bố công nghiệp hợp lý, kích thích công nghiệp phát triển, nhưng vẫn hài hòa được các lợi ích về môi trường Quy hoạch khu công nghiệp thể hiện liên kết kinh tế mở: liên kết trong nội bộ KCN, liên kết giữa các KCN trong cùng một khu vực, liên kết giữa các doanh nghiệp KCN với các doanh nghiệp ngoài KCN
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp và cơ sở khoa học kỹ thuật, khoa học xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụng chính đã được Luật Đất đai quy định nhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai Đối với việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động mang tính chất định hướng từ khâu đầu hình thành dự án đến khâu cuối giải phóng mặt bằng Đối với địa phương chưa lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công tác quản lý đất đai yếu kém, số liệu không đảm bảo độ tin cậy, việc khoanh định các loại đất, định hướng sử dụng đất không sát với thực tế thì ở đó công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và tái định cư gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp, hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất thấp.
1.3.2.2 Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Cơ sở hạ tầng kỹ thuật có tác dụng kích thích sự phát triển kinh tế, góp phần rút ngắn sự chênh lệch phát triển giữa nông thôn và thành thị, và thực hiện công bằng xã hội trong từng giai đoạn phát triển Mức độ bảo đảm của hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ đáp ứng yêu cầu hoạt động của các doanh nghiệp trong KCN cao sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư vào khu công nghiệp, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp mở rộng quy mô để tăng năng lực sản xuất và cạnh tranh, tạo điều kiện để giải quyết vấn đề ô nhiễm, bảo vệ môi trường.Điều kiện thuận lợi về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, gần các trục đường giao thông,bến cảng, nhà ga, sân bay, sự hấp dẫn về thị trường các yếu tố đầu vào(nguyên vật liệu, nguồn nhân lực, công nghệ….) và thị trường tiêu thụ sản phẩm, có ảnh hưởng quan trọng đến sự lựa chọn đầu tư của các doanh nghiệp, hiệu quả đầu tư tại khu công nghiệp, hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.
Kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài hàng rào KCN phải đáp ứng yêu cầu về bảo vệ môi trường, đảm bảo sự liên thông giữa các vùng, định hướng cho quy hoạch phát triển các khu dân cư mới, các khu đô thị vệ tinh, hình thành các ngành công nghiệp phụ trợ, dịch vụ, các công trình hạ tầng xã hội phục vụ đời sống người lao động và cư dân trong khu vực như: nhà ở, trường học, bệnh viện, khu giải trí…
1.3.3 Điều kiện xã hội Điều kiện xã hội là nhân tố quan trọng ảnh hưởng tới hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp Điều kiện xã hội có ảnh hưởng đặc biệt tới hiệu quả xã hội và môi trường của việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp Có rất nhiều yếu tố xã hội tác động đến hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.
- Dân số là yếu tố xã hội quan trọng tác động đến hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp ở vùng có mật độ dân số đông, diện tích đất nông nghiệp bình quân đầu người thấp, có cấu dân số trẻ, tỷ lệ dân số trong độ tuổi lao động cao sẽ có số người bị tác động bởi việc thu hồi đất nông nghiệp để chuyển sang đất khu công nghiệp, số lao động bị mất việc làm nhiều hơn ở vùng có mật độ dân số thấp, cơ cấu dân số già, tỷ lệ dân số trong độ tuổi lao động thấp.
- Lao động: Cơ cấu lao động của địa phương có đất nông nghiệp chuyển đổi sang đất khu công nghiệp là nhân tố tác động đến số lao động được thu hút vào làm việc tại các khu công nghiệp, số lao động mất đất nông nghiệp được chuyển đổi nghề nghiệp đáp ứng yêu cầu của sản xuất công nghiệp Hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp tới cơ cấu lao động ở vùng chủ yếu là lao động nông nghiệp sẽ dễ dàng nhận thấy hơn vùng có lao động chủ yếu là công nghiệp và dịch vụ Tuy nhiên với những vùng chủ yếu là lao động công nghiệp và dịch vụ thì khả năng thu hút số lao động địa phương mất việc làm do thu hồi đất nông nghiệp chuyển sang đất khu công nghiệp cao hơn.
Nội dung và hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp
Hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất được đánh giá trên quan điểm phát triển bền vững, phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, phù hợp với quy hoạch kế hoạch của cấp trên, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả, khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; bảo vệ tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh Đánh giá hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp là đánh giá việc bảo đảm sự tăng trưởng kinh tế ổn định, có hiệu quả ngày càng cao trong bản thân KCN, gắn liền với việc bảo vệ và nâng cao chất lượng môi trường sống, cũng như những yêu cầu về ổn định xã hội, an ninh quốc phòng trong khu vực có KCN cũng như toàn lãnh thổ quốc gia.
* Theo quan niệm trên, hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp được xem xét trên 2 góc độ:
- Duy trì tính chất bền vững và hiệu quả trong hoạt động của bản thân KCN Bảo đảm các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế cao trong hoạt động sản xuất kinh doanh của KCN; nâng cao khả năng cạnh tranh của các KCN Việt Nam, bảo đảm chất lượng môi trường trong nội bộ KCN.
- Tác động lan toả tích cực của KCN đến hoạt động kinh tế, xã hội và môi trường của địa phương, khu vực có KCN thể hiện trên các mặt: tạo sự chuyển dịch tích cực trong cơ cấu ngành kinh tế theo xu hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hướng về xuất khẩu; tác động tích cực trong việc phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế, kỹ thuật và xã hội cho khu vực có KCN; tác động tích cực và giảm thiểu các ảnh hưởng tiêu cực đến các vấn đề xã hội, giải quyết việc làm và nâng cao thu nhập cho dân cư, giảm thiểu tác động tiêu cực của ô nhiễm môi trường trong quá trình phát triển KCN.
Như vậy đất đai được chuyển đổi mục đích sử dụng đã góp phần rất to lớn vào việc phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an ninh quốc phòng của đất nước Sự xuất hiện các khu công nghiệp thu hút một lượng người khá lớn kéo theo các hoạt động về dịch vụ của địa phương phát triển nhanh chóng, nâng cao đời sống của người dân trong vùng.
1.4.2 Phương pháp đánh giá Để đánh giá hiệu quả của việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp tác giả sử dụng phương pháp so sánh, đó là: Các so sánh về kết quả kinh tế, xã hội và môi trường đạt được khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp với các kết quả kinh tế, xã hội và môi trường khi không chuyển đổi mục đích sử dụng; các so sánh về kết quả kinh tế, xã hội và môi trường đạt được khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp với các kết quả kinh tế, xã hội và môi trường có thể đạt được nếu chuyển đổi đất nông nghiệp sang các mục đích khác không phải là đất khu công nghiệp
1.4.3 Hệ thống các chỉ tiêu
1.4.3.1 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế
+ Đối với nền kinh tế quốc dân, địa phương hiệu quả kinh tế của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp
(gọi tắt là hiệu quả kinh tế) được đánh giá qua tính chất bền vững và hiệu quả trong hoạt động của bản thân KCN, bảo đảm các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế cao trong hoạt động sản xuất kinh doanh của KCN; nâng cao khả năng cạnh tranh của các KCN Việt Nam, bảo đảm chất lượng môi trường trong nội bộ KCN, qua các tác động lan toả tích cực của KCN đến hoạt động kinh tế của địa phương, khu vực có KCN thể hiện trên các mặt: tạo sự chuyển dịch tích cực trong cơ cấu ngành kinh tế theo xu hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hướng về xuất khẩu; tác động tích cực trong việc phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế, kỹ thuật và xã hội cho khu vực có KCN; tác động tích cực và giảm thiểu các ảnh hưởng tiêu cực đến giải quyết việc làm và nâng cao thu nhập cho dân cư Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế đối với nền kinh tế quốc dân gồm:
- Đóng góp của KCN đối với sự phát triển của ngành công nghiệp, các doanh nghiệp công nghiệp, sảm phẩm công nghiệp: Quy mô ngành công nghiệp đuợc mở rộng; số lượng và quy mô doanh nghiệp công nghiệp tăng lên, vốn đầu tư cho ngành công nghiệp được mở rộng; mức độ đa dạng, chất lượng và đặc tính công nghệ của các sản phẩm công nghiệp.
- Mức tăng GDP trên một ha đất khi chuyển đổi sang đất khu công nghiệp so với khi sử dụng là đất nông nghiệp
- Mức tăng quy mô và tỷ lệ thu ngân sách trên một ha đất nông nghiệp được chuyển đổi sang đất khu công nghiệp
- Mức tăng quy mô và tỷ lệ đóng góp vào kim ngạch xuất khẩu trên một ha đất nông nghiệp được chuyển đổi sang đất khu công nghiệp
- Mức tăng thu thập bình quân của những người lao động trong khu công nghiệp so với thu nhập của người nông dân khi canh tác trên mảnh đất được chuyển đổi
- Mức tăng thu nhập bình quân của địa phương trước và sau khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp
- Tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế của địa phương có KCN: tỉ trọng về doanh thu, giá trị gia tăng, vốn sản xuất, lao động tính theo ngành kinh tế, thành phần kinh tế, khu vực thể chế
- Sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật của địa phương có KCN (cả về số lượng và chất lượng) cụ thể là hệ thống đường sá, cầu cống, hệ thống nhà ở, các công trình điện, nước, hệ thống bưu điện, thông tin liên lạc;
- Mức tăng sản lượng và số việc làm tăng thêm của doanh nghiệp liên kết với doanh nghiệp trong KCN
- Khả năng tiếp thu công nghệ của các doanh nghiệp thể hiện ở mức độ phát tán tri thức và kỹ năng giữa doanh nghiệp KCN và doanh nghiệp trong nước
+ Đối với nhà đầu tư hiệu quả đầu tư sản xuất vào KCN thể được đánh giá trên một số chỉ tiêu sau : Tổng doanh thu; tổng giá trị gia tăng; tổng lao động thu hút; tổng vốn kinh doanh; tỷ lệ giá trị gia tăng so với tổng doanh thu; năng suất lao động tính theo doanh thu; thu nhập bình quân của một đơn vị lao động, hiệu quả sử dụng vốn, NPV, IRR; năng lực quản lý điều hành, tổ chức trong hoạt động công nghệ
1.4.3.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả xã hội:
Hiệu quả xã hội của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp (gọi tắt là hiệu quả xã hội) được đánh giá qua các hoạt động xã hội tại khu công nghiệp, các tác động lan toả tích cực của KCN đến hoạt động kinh tế - xã hội của địa phương, khu vực có KCN, thể hiện trên các mặt: tác động tích cực và giảm thiểu các ảnh hưởng tiêu cực đến các vấn đề xã hội, giải quyết việc làm và nâng cao thu nhập cho dân cư Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả xã hội gồm:
- Số việc làm được tạo thêm trên 1 ha đất khi chuyển đổi sang đất khu công nghiệp so với khi sử dụng là đất nông nghiệp bao gồm số việc làm trực tiếp trong khu công nghiệp và số việc làm gián tiếp được tạo ra do hoạt động của khu công nghiệp Trong số việc làm trực tiếp được tạo ra do sự hình thành khu công nghiệp đặc biệt lưu ý đến số việc làm cho lao động địa phương về: quy mô và tỷ lệ lao động địa phương so với tổng số lao động làm việc trong KCN; tỷ lệ lao động mất việc làm do thu hồi đất để chuyển đổi sang đất khu công nghiệp được làm việc trong khu công nghiệp đó Trong số việc làm gián tiếp được tạo ra do sự hình thành khu công nghiệp nhấn mạnh đến số lượng và tỷ lệ hộ gia đình (lao động) mất đất tham gia cung cấp sản phẩm - dịch vụ cho khu công nghiệp so với tổng số hộ (hoặc lao động) bị mất đất.
- Ảnh hưởng của KCN đến sự chuyển dịch cơ cấu lao động trên địa bàn có khu công nghiệp
- Mức tăng thu thập bình quân của lao động trực tiếp và lao động gián tiếp được tạo thêm do sự hình thành khu công nghiệp so với thu nhập của người nông dân khi canh tác trên mảnh đất được chuyển đổi
- Mức tăng thu nhập bình quân của địa phương trước và sau khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp
THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP
Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp và sự phát triển các khu công nghiệp
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, nhu cầu công cộng và lợi ích quốc gia ở nước ta được tiến hành mạnh mẽ từ khi chúng ta thực hiện đường lối đổi mới, chuyển nền kinh tế nước ta từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, quan liêu, bao cấp, sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Quá trình này được thúc đẩy nhanh hơn từ những năm 1990, khi nền kinh tế nước ta bước vào giai đoạn đẩy mạnh CNH, HĐH. Đại hội Đảng lần thứ IX đã xác định rõ: Đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, tạo nền tảng để đến năm 2020, nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp hiện đại Cùng với CNH, HĐH nền kinh tế, nhiệm vụ xây dựng đồng bộ và từng bước hiện đại hoá hệ thống kết cấu hạ tầng: giao thông, điện lực,thông tin, thuỷ lợi, cấp nước, thoát nước.v.v được đặt ra một cách cấp thiết.Tiến trình CNH, HĐH ở nước ta từ những năm 1990 được gắn liền với đô thị hoá cả về chiều rộng và chiều sâu Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội ViệtNam 10 năm (2001 – 2010) đã nêu rõ "Đưa nước ta ra khỏi tình trạng kém phát triển; nâng cao rõ rệt đời sống vật chất, văn hoá, tinh thần của nhân dân;tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp theo hướng hiện đại Nguồn lực con người, năng lực khoa học và công nghệ,kết cấu hạ tầng, tiềm lực kinh tế, quốc phòng, an ninh được tăng cường; thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa được hình thành về cơ bản; vị thế của nước ta trên trường quốc tế được nâng cao"
Thực hiện chủ trương trên, từ những năm 1990, quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phát triển và xây dựng mới xây dựng các khu công nghiệp và kết cấu hạ tầng kinh tế – xã hội ở nước ta đã diễn ra rất mạnh mẽ. Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội đã tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước, phát triển doanh nghiệp cả về số lượng và quy mô, góp phần thúc đẩy tăng trưởng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động, giải quyết việc làm, tăng năng suất lao động và tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách.
Trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp diễn ra mang tính quy luật Đất đai được chuyển đổi đã góp phần phát triển mạnh nền kinh tế - xã hội Nhờ có đất được thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng chúng ta đã thực hiện quy hoạch các khu công nghiệp tập trung, trong đó có nhiều khu công nghiệp đã được đầu tư xây dựng và đi vào hoạt động Các doanh nghiệp trong các khu công nghiệp đã đóng góp đáng kể cho tăng trưởng kinh tế; thu hút được ngày càng nhiều vốn đầu tư của các tổ chức, cá nhân đặc biệt là nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI; gia tăng giá trị sản xuất công nghiệp, tạo sự chuyển dịch tích cực trong cơ cấu kinh tế ngành theo xu hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa và hướng về xuất khẩu; tác động tích cực trong việc phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế, kỹ thuật cho khu vực có khu công nghiệp; tác động tích cực và giảm thiểu các ảnh hưởng tiêu cực đến các vấn đề xã hội, tập trung đã thu hút và tạo việc làm cho nhiều lao động trong đó chủ yếu là lao động gần khu công nghiệp, nâng cao thu nhập cho dân cư;giảm thiểu tác động tiêu cực của ô nhiễm môi trường trong quá trình phát triểnKCN; góp phần bảo vệ và nâng cao chất lượng môi trường sống, ổn định xã hội an ninh quốc phòng trong khu công nghiệp cũng như toàn lãnh thổ quốc gia.
Tính đến hết năm 2008 cả nước ta đã có quyết định thành lập các KCN với diện tích như sau: (hầu hết điện tích đất KCN được chuyển đổi từ đất nông nghiệp)
Biểu 2.1: Tình hình xây dựng KCN qua các năm 2004 - 2008
Chỉ tiêu Đơn vị tính 2004 2005 2006 2007 2008
Số KCN được thành lập đến cuối năm Khu 122 130 139 183 219
Diện tích làm mặt bằng sản xuất kinh doanh Ha 15280 17730 19413 29719 40000
Số KCN đã đi vào hoạt động đến cuối năm Khu CN 68 75 83 111 118
Diện tích đã cho thuê Ha 6956 8853 11200 14374 17000
Số KCN đang xây dựng Khu 54 55 56 72 101
(Nguồn: Tổng hợp số liệu trên Website: khucongnghiep.com.vn) Đến hết năm 2004 có 122 khu đã có quyết định thành lập của Thủ tướng Chính phủ với tổng diện tích 21.829 ha đất; 68 khu đi vào hoạt động và
54 khu đang xây dựng kết cấu hạ tầng hoặc tiến hành bồi thường, giải phóng mặt bằng Các khu công nghiệp đã cho thuê được 6.956 ha, bằng 45,52% tổng diện tích mặt bằng sản xuất, kinh doanh Trong đó, có hơn 30 khu công nghiệp, cụm công nghiệp vừa và nhỏ đã lấp đầy 100% với 2.166 ha đất đã cho thuê hoặc cho thuê lại (tỉnh Ðồng Nai có 10 khu, Bình Dương 4 khu, Hải Phòng 1 khu, Hưng Yên 5 khu, TP Hà Nội 5 khu, TP Hồ Chí Minh 9 khu). Đến cuối năm 2005, cả nước đã hình thành được một hệ thống trên 130 khu công nghiệp được Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập với tổng diện tích 26.517 ha, trong đó diện tích đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh để giao, cho thuê là 17.730 ha (chiếm 66,86%), diện tích đất đã giao, đã cho thuê là 8.853 ha, đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 49,93%, phân bố rộng khắp trên 45 tỉnh, thành phố, 75 KCN đang hoạt động
Tính đến cuối năm 2006, cả nước có 139 khu công nghiệp (KCN) được Thủ tướng Chính phủ cho phép thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên 29.063 ha Trong đó, diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê đạt 19.413 ha, chiếm 66,8% tổng diện tích đất tự nhiên, 83 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên 11200 ha và 56 KCN đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản với tổng diện tích đất tự nhiên 10.704 ha
Tính đến 12/2007, cả nước đã có 183 KCN được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên là 43.687 ha, phân bố trên 54 tỉnh, thành phố trên cả nước; trong đó, diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê theo quy hoạch đạt 29.179 ha, chiếm 66,8%; thu hút trên 3.020 dự án có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) với tổng vốn đầu tư 29.872 triệu USD và 3.070 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đầu tư đăng ký 197.382 tỷ đồng, chưa kể 31 dự án FDI và 152 dự án đầu tư trong nước vào phát triển kết cấu hạ tầng KCN với tổng vốn đầu tư 1.872 triệu USD và 57.600 tỷ đồng, 111 KCN đã đi vào hoạt động, 72 KCN đang xây dựng cơ bản.
Sau 17 năm xây dựng và phát triển, đến cuối năm 2008 cả nước thành lập được 219 khu công nghiệp, khu chế xuất với tổng diện tích đất tự nhiên 61.472 ha, 118 KCN đã đi vào hoạt động, 101 KCN đang xây dựng cơ bản chủ yếu là các KCN mới thành lập trong hai năm gần đây (2007, 2008) Tổng diện tích đất đã cho thuê của các KCN đã đi vào hoạt động đạt 14.904 ha, đạt tỷ lệ lấp đầy 64% diện tích đất công nghiệp Tính chung các KCN cả nước thì tỷ lệ lấp đầy đạt 46% với 17.107 ha đất công nghiệp đã cho thuê Một số vùng phát triển KCN từ lâu như Đông Nam Bộ, đồng bằng sông Hồng, đồng bằng sông Cửu Long có tỷ lệ lấp đầy đất CN của các KCN đã vận hành cao (Đông
Nam Bộ (cả Long An): 73%; đồng bằng sông Hồng: 73%; đồng bằng sông Cửu Long: 89%) Các doanh nghiệp KCN năm 2008 đã nộp Ngân sách khoảng 1,3 tỷ USD
Số lượng các KCN đi vào vận hành đạt khoảng 6-12 KCN mỗi năm. Việc các KCN nhanh chóng đi vào vận hành và thu hút đầu tư đã tạo điều kiện khai thác triệt để hơn quỹ đất công nghiệp trong các KCN.
Tuy nhiên việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp không diễn ra đồng đều ở các vùng, miền và ở 64 tỉnh, thành phố của cả nước mà chỉ tập trung ở một số vùng, một số địa phương có điều kiện thuận lợi, nhất là gần các sân bay, bến cảng, các đầu mối giao thông đường sắt và đường bộ, gần các trung tâm kinh tế lớn của đất nước Mặc dù sự phân bố KCN đã được điều chỉnh theo hướng tạo điều kiện cho một số địa bàn đặc biệt khó khăn ở Tây Bắc (Yên Bái, Tuyên Quang, Hòa Bình, Sơn La, Bắc Kạn), Tây Nguyên (Đắk Lắk, Đắk Nông, Gia Lai, Kon Tum, Lâm Đồng), Tây Nam Bộ (Hậu Giang, An Giang, Sóc Trăng…) phát triển KCN để chuyển dịch cơ cấu kinh tế, song các KCN vẫn tập trung ở các địa phương thuộc ba Vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, Trung Bộ và Nam Bộ Đến cuối tháng 12/2008, cả nước đã có 219 khu công nghiệp được thành lập, với tổng diện tích hơn 61.472 ha phân bố trên 54 tỉnh, thành phố trong đó 149 KCN với tổng diện tích đất tự nhiên 49.232 ha phân bố ở ba Vùng kinh tế trọng điểm chiếm tới 68% tổng số KCN và 80,9% tổng diện tích đất tự nhiên các KCN cả nước Các vùng có đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất khu công nghiệp nhiều nhất là vùng đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam Bộ Cho đến nay, các tỉnh, thành phố có đất chuyển đổi nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất khu công nghiệp nhiều nhất là:
Hà Nội, Hải Phòng, thành phố Hồ Chí Minh, Hải Dương, Vĩnh Phúc, Hà Tây,Bắc Ninh, Hưng Yên, Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Phú Yên, Khánh
Hoà, Lâm Đồng, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Đồng Tháp và Cần Thơ.
Công nghiệp hoá, hiện đại hoá ở một nước nông nghiệp như nước ta thì nội dung quan trọng nhất là chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động, giảm lao động nông nghiệp Đặc biệt, quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá luôn gắn liền với xây dựng và phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất diễn ra ngày càng mạnh điều đó có nghĩa là việc chuyển đổi mục đích sử dụng nông nghiệp sang đất khu công nghiệp cũng ngày càng tăng.
Trong năm 2008, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư dự thảo Quy chế bảo vệ môi trường KCN, KKT Dự kiến trong năm 2009 Quy chế sẽ được ban hành và sẽ là cơ sở quan trọng trong triển khai công tác bảo vệ môi trường KCN, KKT
Hội nghị Ban chấp hành TW 5 (khoá IX) ngày 18/3/2002 đã ra Nghị quyết 14-NQ/TW về đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp,nông thôn thời kỳ 2001 - 2010 Nghị quyết có ý nghĩa cực kỳ quan trọng không chỉ đối với phát triển kinh tế nông nghiệp, nông thôn, phát triển công nghiệp mà còn đối với vấn đề việc làm cho nông dân Nghị quyết số09/2000/NQ-CP của Chính phủ về một số chủ trương và chính sách chuyển dịch cơ cấu kinh tế; Quyết định số 032/2000/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 24/11/2000 về một số chính sách khuyến khích phát triển ngành nghề nông thôn; Quyết định số 126/1998/QĐ-TTg ngày 11/7/1998 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt chương trình mục tiêu quốc gia về việc làm đến năm 2000, Quyết định số 143/2001/QĐ-TTg ngày 27/9/2001 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Chương trình Mục tiêu Quốc gia Xoá đói giảm nghèo và Việc làm giai đoạn 2001 - 2005, Quyết định số 81/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về chính sách hỗ trợ dạy nghề ngắn hạn cho lao động nông thôn Nội dung cơ bản của chính sách trên là:
- Hướng vào tiếp tục giải phóng tiềm năng lao động, đất đai khu vực nông nghiệp, nông thôn, tạo động lực mới cho nông dân phát triển kinh tế, tạo nhiều việc làm, nhất là trong kinh tế hộ gia đình, kinh tế trang trại, làng nghề, doanh nghiệp nhỏ và vừa ở nông thôn;
Hạn chế, tồn tại
Mặc dù đã có tác động rất tích cực đối với sự phát triển kinh tế – xã hội, nhưng cho đến nay, chuyển đổi mục đích sử dụng đất đang là vấn đề
"nóng", bức xúc ở nhiều địa phương Vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây dựng các khu công nghiệp đang diễn ra rất phức tạp Bên cạnh những kết quả khả quan cả về khía cạnh kinh tế, xã hội, môi trường việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất KCN còn đặt ra một số vấn đề cần giải quyết như sau: Đời sống, việc làm của người bị chuyển đổi mục đích sử dụng đất; chuyển đổi nghề nghiệp cho những người bị mất tư liệu sản xuất; chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng; vấn đề sử dụng hợp lý đất đã chuyển đổi mục đích sử dụng.
Thứ nhất là: Bên cạnh việc chuyển đổi nghề việc và tạo việc làm cho lao đông nông nghiệp khi bị thu hồi đẩt để chuyển sang xây dựng các khu công nghiệp thì vẫn còn hàng triệu lao động chưa có việc làm, đời sống gặp nhiều khó khăn Trong vòng 5 năm từ 2004 - 2008, tổng diện tích đất nông nghiệp đã bị thu hồi chuyển sang đất khu công nghiệp tới trên 40 nghìn ha.Bình quân mỗi năm thu trên 8 nghìn ha.Theo cách tính toán khá chi li của CụcHTX-PTNT (Bộ Nông nghiệp – Phát triển Nông thôn), mỗi ha đất thu hồi ảnh hưởng tới 13 lao động nông nghiệp Như vậy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng nông nghiệp trong 5 năm có tới 520 nghìn lao động nông nghiệp phải chuyển đổi nghề nghiệp, trong số đó hiện nay nhiều người vẫn chưa có việc làm và rơi và tình trạng thất nghiệp toàn phần.
Vùng Đồng bằng Sông Hồng có số hộ bị thu hồi lớn nhất với khoảng 300.000 hộ, kế đến là vùng Đông Nam bộ với khoảng trên 100.000 hộ Hai địa phương có số hộ bị chuyển đổi mục đích sử dụng lớn nhất là Hà Nội với 138.291 hộ và TP HCM là 52.094 hộ Vùng đồng bằng sông Hồng là nơi đất chật, người đông, cũng là nơi có tốc độ công nghiệp hoá, hiện đại hoá rất mạnh, quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng nông nghiệp diễn ra ngày càng tăng, trong khi lao động nông nghiệp còn chiếm tỷ lệ rất lớn thì vấn đề đảm bảo điều kiện sống và việc làm cho nông dân càng trở nên bức xúc, gay gắt. Vùng đồng bằng sông Hồng gồm 11 tỉnh, thành phố (Hà Nội, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hà Tây, Hải Dương, Hải Phòng, Hưng Yên, Thái Bình, Hà Nam, Nam Định, Ninh Bình), đến năm 2007 có tổng diện tích 1486,2 ngàn ha, trong đó đất nông nghiệp có 756,3 ngàn ha, nhưng dân số có tới 18.400 nghìn người, mật độ dân số trung bình là 1238 người/km 2 , cao nhất cả nước Diện tích đất nông nghiệp vùng đồng bằng sông Hồng chỉ chiếm gần 8% diện tích đất nông nghiệp cả nước, nhưng về lực lượng lao động năm 2007 vùng này có 9.718.300 người, chiếm tới 22,5% lực lượng lao động cả nước Như vậy, 1 lao động vùng đồng bằng sông Hồng chỉ có 0,088 ha đất nông nghiệp, thấp nhất so với cả nước Nếu chỉ tính lực lượng lao động nông thôn vùng đồng bằng sông Hồng là khoảng 7.811.422 người, như vậy 1 lao động nông thôn vùng này cũng chỉ có khoảng 0,11 ha đất nông nghiệp.
Bắc Ninh là tỉnh khá nhanh nhạy trong việc mời các nhà đầu tư tại tỉnh có diện tích nhỏ nhất nước này các Khu Công nghiệp mọc lên như nấm 3.000 ha đất nông nghiệp đã biến mất, thay vào đó là đất khu công nghiệp và theo thống kê thì cứ 5 hộ dân có 1 hộ mất đất canh tác Có những thôn, xóm 90 –95% diện tích đất nông nghiệp đã không còn nữa.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tập trung phần lớn vào đất canh tác nông nghiệp và khu đông dân cư, tập trung vào một số xã, nhất là ở ven đô thị lớn (khoảng 70-80%), có xã thậm chí phải thu hồi 100% diện tích đất sản xuất Vì vậy, mặc dù diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng diện tích đất nông nghiệp của nhiều tỉnh (1-2%), nhưng tình trạng khó khăn về việc làm của người lao động lại tập trung vào một số khu vực nhất định.
Tình trạng thất nghiệp hữu hình (hay thất nghiệp toàn phần) ở khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng, tuy nhiên vấn đề nghiêm trọng hơn ở nông thôn là tình trạng thất nghiệp trá hình Lao động dư thừa ở khu vực mới được đô Có tới 67% số lao động mất đất vẫn phải “bám” nghề nông để sống và thêm 20% nữa thì chịu cảnh thất nghiệp hoặc không ổn định (theo cục Tổng cục dạy nghề - Bộ lao động thương binh xã hội) Có nghĩa là, chỉ có 13% là tìm được công việc mới Một điều đáng lo ngại hơn, tới 53% số hộ có thu nhập giảm so với trước khi bị chuyển đổi mục đích sử dụng và số hộ có thu nhập tăng hơn lên chỉ là 13%. Đô thị hoá hiện rất lớn và đang trở thành một vấn đề bức xúc cần phải giải quyết.
Mất việc vì đất bị thu hồi, không tìm được việc làm mới do không được đào tạo nghề, vì thế không có thu nhập hoặc thu nhập thấp, không ổn định, đời sống ngày càng khó khăn, đó là điểm bức xúc nhất hiện nay của người có đất bị thu hồi chuyển đổi mục đích sử dụng.
Kết quả khảo sát mới nhất của bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tại 16 điểm chuyển đổi mục đích sử dụng lớn công bố tại hội thảo Dạy nghề cho lao động ở khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất tháng 10.2007, chỉ có 13% lao động nông thôn bị chuyển đổi mục đích sử dụng đất được đào tạo.
Số ít này, do chỉ được đào tạo ngắn hạn, trình độ sơ cấp nên cũng chưa đáp ứng được yêu cầu của doanh nghiệp
Căn cứ vào nghị quyết của Quốc hội, tổng diện tích đất dự kiến sẽ thu hồi tiếp tục giai đoạn 2006 - 2010 là 331.430 ha Khảo sát của bộ Lao động thương binh xã hội cho thấy mỗi héc ta đất bị thu hồi có tới 13 lao động mất việc làm Con số này sẽ lên đến gần 4,3 triệu người, trong giai đoạn 2006 - 2010
Thứ hai, đất chuyển đổi mục đích sử dụng nhiều nơi bị bỏ hoang hoặc sử dụng chưa hiệu quả
Trái ngược với cảnh hàng triệu lao động chưa có việc làmg, đời sống khó khăn, không có đất canh tác, ở nhiều nơi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp còn bị bỏ hoang, sử dụng chưa hiệu quả Việc quản lý sử dụng đất theo quy hoạch ở một số địa phương vẫn chưa được thực hiện đúng quy định, nhiều địa phương chưa tuân thủ chặt chẽ các điều kiện và tiêu chí thành lập và mở rộng KCN Một số địa phương thành lập nhiều KCN khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện tỷ lệ lấp đầy và xử lý nước thải quy định tại Quyết định số 1107/QĐ-TTg ngày 21/8/2006 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch phát triển các KCN của Việt Nam đến năm 2015 định hướng đến 2020 Nhiều dự án, công trình tự thoả thuận nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án nằm ngoài phạm vi quy hoạch đã được duyệt; tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất trái phép,không đúng quy hoạch vẫn còn xảy ra ở một số địa phương mà chưa được ngăn chặn triệt để; xét duyệt dự án đầu tư có sử dụng đất hoặc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất chưa chặt chẽ; nhiều "nhà đầu tư" xin giao đất, cho thuê đất chỉ nhằm mục đích chuyển nhượng kiếm lời hoặc để đầu cơ đất đai có tính chất dài hạn mà không quan tâm đến đầu tư trên đất, để đất trống trong nhiều năm không xây dựng công trình gây lãng phí đất đai mà không được xử lý kịp thời Tình trạng giao đất, cho thuê đất nhưng quá thời hạn quy định mà không sử dụng còn rất lớn (khoảng 1.204.797 ha, chiếm 5,1% diện tích được giao) và phổ biến ở các địa phương Đây chính là nguyên nhân dẫn tới tình trạng dự án "treo" Tại 12 Khu Công nghiệp, Khu Chế xuất với tổng diện tích diện tích trên 2.000 ha thấy tỉ lệ sử dụng đất và lấp đầy KCN chưa đạt 50%, thậm chí có nhiều nơi chỉ đạt dưới 10
Việc chạy theo mục tiêu tăng GDP của từng tỉnh đã gây sức ép làm cho những tỉnh có khó khăn về thu hút đầu tư rất sẵn sàng và nôn nóng trong việc giao đất, cho thuê đất để các nhà đầu tư trong và ngoài nước đến đầu tư, trong nhiều trường hợp đã không chọn được nhà đầu tư thực sự có khả năng triển khai dự án sau khi được giao đất, cho thuê đất
Một số địa phương khi giao đất để thực hiện các dự án đã không tính toán kỹ nhu cầu của thị trường để đưa vào kế hoạch sử dụng đất hoặc đã tính kỹ trong kế hoạch sử dụng đất nhưng thực hiện sớm hơn tiến độ được duyệt trong quy hoạch, từ đó dẫn đến tình trạng cung và cầu không phù hợp làm cho nhiều nhà đầu tư chủ động ngừng lại dự án để tính toán thêm Nhiều trường hợp đất phi nông nghiệp quy hoạch để giao trong 5 năm nhưng lại được cấp có thẩm quyền giao vội vã chỉ trong năm đầu kỳ kế hoạch, gây tình trạng lãng phí trong sử dụng đất.
Một số dự án đã thực hiện xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng do không quản lý chặt chẽ hoặc chậm trễ trong việc xây dựng công trình, để dân lấn chiếm đất nên phải tốn thêm thời gian giải toả Nhiều KCN phải mất 3 - 6 tháng mới giao đất được cho nhà đầu tư
Nhiều địa phương kiểm tra phát hiện các trường hợp dự án "treo" nhưng lại thiếu kiên quyết trong xử lý vi phạm Có những dự án được giao đất hơn 10 năm nhưng không sử dụng mà vẫn không bị thu hồi Trong khi các doanh nghiệp, cơ quan để lãng phí đất đai thì người dân lại không có đất hoặc thiếu đất sản xuất.
Hiệu quả của chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp tại dự án “Đầu tư phát triển trung tâm liên kết đầu tư và phát triển khu công nghệ cao HANAKA”
dự án “Đầu tư phát triển trung tâm liên kết đầu tư và phát triển khu công nghệ cao HANAKA”
Nền kinh tế Việt nam, trong những năm qua, nhờ chính sách mở cửa và hội nhập kinh tế quốc tế của Đảng và Nhà nước, đã có những bước phát triển mạnh và ổn định với các chỉ số tăng trưởng GDP cao (trên 7%) Trong cơ cấu nền kinh tế, ngành Công nghiệp và Dịch vụ ngày càng chiếm tỷ trọng lớn, đạt mức xấp xỉ 80% GDP.
Với vị thế là một tỉnh có vị trí địa lý thuận lợi, khí hậu hài hoà, nguồn nhân lực dồi dào, giao thông phát triển, Bắc Ninh hội tụ được rất nhiều yếu tố để có thể kết hợp với các tỉnh lân cận xây dựng một vùng kinh tế trọng điểm của khu vực Đồng bằng Bắc Bộ Trong chiến lược phát triển kinh tế của tỉnh đã chỉ rõ: tập trung phát triển nhanh công nghiệp bằng cách đầu tư xây dựng sớm các khu công nghiệp, các doanh nghiệp công nghiệp lớn, tạo ra nguồn thu lớn, thúc đẩy kinh tế xã hội tỉnh nhà phát triển.
Bắc Ninh là một tỉnh có nhiều ngành nghề kinh tế phát triển Dân số trong độ tuổi lao động chiếm số đông Kinh tế của dân trong tỉnh đã từng bước được nâng cao, trình độ học vấn và dân trí được mở mang, đáp ứng yêu cầu sử dụng lao động của các khu công nghiệp Xây dựng nhà máy sản xuất tại đây là tận dụng được lực lượng lao động đông đảo, đồng thời cũng góp phần vào việc giải quyết công ăn việc làm cho một bộ phận lao động còn gặp khó khăn trong cuộc sống.
2.4.1 Giới thiệu chung về dự án “Đầu tư phát triển trung tâm liên kết đầu tư và phát triển khu công nghệ cao HANAKA”
Trung tâm liên kết đầu tư và phát triển công nghệ cao HANAKA được xây dựng tại phần đất nằm trong cụm công nghiệp Đồng Nguyên, huyện TừSơn, Tỉnh Bắc Ninh, diện tích khoảng: 107.000 m 2 đã được Công ty HồngNgọc thuê lâu dài của Nhà nước (được tỉnh cấp sổ đỏ năm 2001). Địa điểm đầu tư cách trung tâm Hà Nội 15 km, là cửa ngõ thủ đô Hà Nội với biên giới Trung Quốc Huyện Từ Sơn có cơ sở hạ tầng tốt, đường xá thuận lợi, hệ thống viễn thông hiện đại, có đường quốc lộ 1A và 1B nối với quốc lộ 5 và đường sắt xuyên Việt chạy qua tạo thành một trục vận chuyển quá cảnh quốc tế Đây là điều kiện thuận lợi để phát triển, giao lưu kinh tế với các tỉnh biên giới phía Nam Trung Quốc và các tỉnh thành trong cả nước.
Phía Bắc giáp cánh đồng của xã Đồng Nguyên.
Phía Đông giáp đường sắt Hà Nội – Lạng Sơn
Phía Tây giáp cánh đồng xã Đồng Nguyên. Điều kiện thời tiết nhìn chung khá thuận lợi cho việc bảo quản và sản xuất các sản phẩm.
Khu vực nằm trong luận chứng nước được cung cấp từ sông Đào cách khu vực 2 km về phía Tây Bắc được nối liền với sông Cầu, cung cấp nước chủ yếu cho canh tác nông nghiệp và sinh hoạt của vùng Phía dưới phần đất màu là đất sét dày sau đó đến sạn sét, cát kết Nước ngầm của tầng chứa nước thứ nhất ở vùng phủ và vùng lộ, điện phân bố và đặc tính ăn mòn khác nhau rõ rệt: ở phần phủ nước phân bố rộng rãi và liên tục, độ sâu mực nước thường từ 0 –2 m, có đặc tính ăn mòn axit yếu, mực nước thay đổi theo mùa, cao nhất là vào mùa mưa và thấp nhất là vào mùa khô.
* Hiện trạng khu đất trước khi lập dự án:
Khu vực nghiên cứu là đất canh tác nông nghiệp (chủ yếu là canh tác lúa 2 vụ, bên dưới lòng đất không có tài nguyên quý hiếm).
Trước khi lập dự án khu vực không có dân cư cư trú, không có các công trình công cộng, không có các công trình quân sự, giao thông, thuỷ lợi, không có các công trình kiến trúc quan trọng, chỉ có một đường mương thoát nước chạy dọc theo tuyến đường sắt Hà Nội – Lạng Sơn Khu đất nằm trong vùng quy hoạch phát triển khu công nghiệp Từ Sơn thuận lợi cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thuận lợi nhiều cho việc đền bù giải phóng mặt bằng.
Trung tâm liên kết đầu tư và phát triển công nghệ cao HANAKA được đặt tại vị trí cách khu dân cư hợp lý, do vậy trong điều kiện thiên tai sẽ không ảnh hưởng nhiều đến dân cư Nằm trong Cụm công nghiệp Từ Sơn, hệ thống lọc nước thải và thoát nước được sử dụng trong cùng một hệ thống đảm bảo chất lượng nên vấn đề sinh thái đạt mức tối đa, không ảnh hưởng tới vấn đề tài nguyên và cảnh quan di tích, văn hóa lịch sử trong khu vực.
2.4.2 Quy mô, cơ cấu đầu tư và hoạt động của dự án
Dự án xây dựng Trung tâm liên kết đầu tư phát triển công nghệ HANAKA nằm trong Khu công nghiệp Từ Sơn – Bắc Ninh Trong mặt bằng trung tâm xây dựng của dự án có:
- Nhà máy dây và cáp điện HANAKA (Liên doanh giữa công ty cổ phần tập đoàn HANAKA và công ty INZYL – Hàn Quốc) được xây dựng trên diện tích 51.000 m2
- Nhà máy sản xuất biến áp truyền tải 110 - 220kV250MVA 18.000 m2
- Nhà máy sản xuất và lắp ráp máy biến áp khô 10.000m2
- Nhà máy sản xuất dây điện từ HITACHI 14.000m2
- Nhà máy sản xuất bao bì kim loại Vinacans Hà Nội 14.000m2
Các nhà máy đều do chủ đầu tư là công ty Cổ phần tập đoàn HANAKA thuê nhà xưởng, mặt bằng của Công ty TNHH Hồng Ngọc đến hết năm 2055. Các nhà máy có cơ cấu tổ chức riêng, hạch toán độc lập Riêng nhà máy dây và cáp điện HANAKA – 51.000 m2 – liên doanh giữa công ty cổ phần tập đoàn HANAKA và công ty INZYL – Hàn Quốc Đơn vị tính: triệu đồng
Chỉ tiêu NM bao bì kim loại
NM dây và cáp điện
NM SX biến áp truyền tải
NM SX dây điện từ
NM SX, lắp ráp máy biến áp khô Tổng
Vốn đầu tư thực hiện
Thời gian hoạt động 45 năm 44 năm 43 năm 43 năm 42 năm
Nguồn: Phòng Dự án – Công ty cổ phần tập đoàn HANAKA
Năm NM dây và cáp điện
NM SX biến áp truyền tải
NM SX, lắp ráp máy biến áp khô
NM SX dây điện từ
NM bao bì kim loại
Nguồn: Phòng dự án Công ty cổ phần tập đoàn HANAKA
+ Công nghệ, trang thiết bị
Công nghệ và thiết bị đầu tư cho các dự án được cung cấp đồng bộ từ những nước có trình độ kỹ thuật cao, đảm bảo trong 10 đến 15 năm tới, công nghệ và thiết bị dây chuyền sản xuất được đầu tư xây dựng chưa bị lạc hậu. Việc ứng dụng các tiến bộ và phát minh về khoa học, kỹ thuật trong ngành sản xuất chế tạo cơ khí điện nhằm phục vụ cho sự phát triển công nghiệp của tỉnh Bắc Ninh và cả nước cũng là một trong những mục tiêu hàng đầu của dự án.
Dự án đầu tư chiều sâu, ứng dụng công nghệ mới với mục tiêu: ứng dụng công nghệ sản xuất tiên tiến tạo vị thế mới, tăng cường sức cạnh tranh để chuẩn bị hội nhập; Cung cấp các sản phẩm có chất lượng cao cho thị trường Việt Nam, hướng tới xuất khẩu sang các nước trong khu vực; các trang thiết bị quan trọng đều được nhập khẩu từ các nước có nền khoa học, công nghệ tiên tiến như Italia, Trung Quốc, Đài Loan để đảm bảo bắt kịp công nghệ tiến tiến trên thế giới và thời gian hữu dụng từ 15 đến 20 năm Thiết bị được nhập khẩu là những thiết bị nhập mới.
Nhu cầu nguyên liệu, nhiên liệu chủ yếu sử dụng: nhập khẩu từ các nước như: Đồng catốt - Ấn Độ, Malaixia, Men HATACHI – Nhật Bản, Giấy cách điện - Đức, Nhựa PPC, XLPE – Hàn Quốc… Đây là những nguyên liệu chính để sản xuất ra các sản phẩm của Trung tâm liên kết đầu tư phát triển công nghệ cao HANAKA, đảm bảo trong quá trình sản xuất thực hiện các biện pháp xử lý chất thải để đảm bảo tiêu chuẩn môi trường Việt Nam, thực hiện chương trình quan trắc đối với khí thải.
Dự án xây dựng Trung tâm liên kết đầu tư phát triển công nghệHANAKA nằm trong Khu công nghiệp Từ Sơn – Bắc Ninh Trong mặt bằng trung tâm xây dựng của dự án có các Nhà máy dây và cáp điện HANAKA,Nhà máy sản xuất biến áp truyền tải 220kV - 250MVA, Nhà máy sản xuất và lắp ráp máy biến áp khô, Nhà máy sản xuất dây điện từ trong quá trình sản xuất sẽ tạo ra tiếng ồn, bụi lượng nước thải, rác thải Để khắc phục những tác động trên tới môi trường trong phương án của dự án đã đưa ra những biện pháp xử lý: áp dụng công nghệ sạch, không sử dụng bất kỳ một loại hoá chất nào Toàn bộ nhà xưởng được lắp hệ thống thông gió, trên mái lắp hệ thống quả cầu thông gió hoạt động 24/24h Hệ thống cửa ra vào và cửa sổ được được xây dựng thoáng, rộng đủ sức để thông gió tự nhiên Vì nhà lợp bằng tôn, thiết bị động lực nhiều nên để giảm nhiệt độ xuống 30 0 C trong nhà (vào mùa hạ) tất cả các bộ phận, dây chuyền đều được trang bị quạt công nghiệp.
Trong các nhà xưởng, các thiết bị công nghệ khi vận hành không phát sinh bụi, kim loại (trừ bộ phận nhỏ nơi đặt máy mài, máy hàn) ở khu vực này công nhân được trang bị khẩu trang, kính mắt và được bố trí ở khu cuối nguồn gió Nhà máy cũng chú ý biện pháp xử lý bằng cách xây cao ống khói và tìm công nghệ đốt sao cho cháy 100% lượng dầu cung cấp Vì vậy, không khí thoát qua ống khói hầu như không có muội carbone, khí H2S nằm trong giới hạn cho phép.
Xung quanh các nhà máy được bố trí khoảng không rộng; được trồng hàng rào cây xanh tạo môi trường thoáng mát Hệ thống nước sinh hoạt được thu gom vào hệ thống chung toàn Nhà máy Sau khi được xử lý lắng đọng tại bể phốt nước thải sinh hoạt mới được cho ra mương thoát chung của cụm.
PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIÊP SANG ĐẤT KHU CÔNG 69 3.1 Nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho xây dựng các khu công nghiệp của nước ta trong những năm tới
Quan điểm thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Trong những năm sắp tới việc chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ tiếp tục diễn ra không những mạnh mẽ hơn, mà còn trên một phạm vi rộng rãi hơn, do đó việc đánh giá hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần phải sát thực hơn
3.2.1 Quan điểm phát triển Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, tặng vật của tự nhiên cho con người, là điều kiện của lao động; đất đai kết hợp với lao động là nguồn gốc sinh ra mọi thứ của cải vật chất của xã hội William Petty đã từng nói: "đất đai là cha, còn lao động là mẹ của mọi của cải vật chất".
Như vậy, đất đai là cái nôi để cho con người và xã hội loài người tồn tại và phát triển Con người sinh ra từ đất, lớn lên nhờ đất và khi mất đi lại trở về với đất.
Trong nền kinh tế thị trường đất đai là một trong 4 yếu tố chủ yếu hợp thành đầu vào của quá trình sản xuất (đất đai - lao động - vốn - công nghệ). Tuy nhiên, vai trò của đất đai trong từng ngành, từng lĩnh vực sản xuất, kinh doanh có khác nhau. Đất đai có hạn, không thể sản sinh thêm vì vậy cần phải tận dụng đặc điểm sức sản xuất không có giới hạn của đất đai và ưu thế của thời đại (sự phát triển mạnh mẽ của khoa học - công nghệ ) để nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai, cân đối hợp lý nguồn lực đất đai cho các nhu cầu vừa giải quyết vấn đề lương thực, thực phẩm vừa giải quyết nhu cầu phát triển các ngành công nghiệp, dịch vụ Tức là phải dựa vào tiến bộ của khoa học - công nghệ để cải tạo, bồi dưỡng đất đai, làm cho độ phì nhiêu của nó không ngừng tăng, từ đó giúp tăng năng suất cây trồng, mặt khác cũng dựa vào tiến bộ của khoa học công nghệ, nhất là công nghệ sinh học để tạo ra giống cây trồng, con vật nuôi mới có năng xuất cao hơn, cho sản phẩm có chất lượng hơn, nhờ đó trên một đơn vị diện tích đất nông nghiệp (1ha) chúng ta có thể tạo ra một khối lượng nông sản lớn hơn nhiều lần so với trước (cả về giá trị cũng vậy) Như vậy với diện tích đất nông nghiệp bằng 60-80% so với trước song chúng ta vẫn có thể tạo ra một khối lượng nông sản đủ nuôi sống một lượng dân số đông hơn hiện nay, với chất lượng tốt hơn 20-30% diện tích đất nông nghiệp kia có thể chuyển sang làm công nghiệp và dịch vụ, là những lĩnh vực tạo ra được giá trị gấp hàng trăm, hàng nghìn lần so với đất làm nông nghiệp, tạo ra số việc làm nhiều hơn hàng chục lần so với để đất làm nông nghiệp, và cũng đem lại thu nhập cao hơn, ổn định hơn cho người lao động gấp nhiều lần.
Việc lựa chọn đất đai chuyển đổi cần chú ý lựa chọn đất xấu, ít màu mỡ để chuyển đổi, hạn chế tối đa việc lấy đất nông nghiệp màu mỡ chuyển đổi sang đất khu công nghiệp vì điều đó ảnh hưởng không tốt tới an ninh lương thực.
Việc lựa chọn đất đai chuyển đổi còn phải tính đến vị trí của khu vực chuyển đổi so với các đô thị Để đảm bảo cho môi trường sống đông dân cư tại các đô thị được an toàn chúng ta nên lựa chọn khu vực chuyển đổi xa các khu đô thị để không ảnh hưởng tới sức khoẻ của dân cư.
Nguồn nguyên liệu là một nhân tố quan trọng trong việc lựa chọn xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất Việc lựa chọn địa điểm gần nguồn nguyên liệu có ý nghĩa to lớn trong công tác vận chuyển, từ đó giảm chi phí sản xuất, nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh.
Nói cách khác là, trên cơ sở tính toán kỹ lưỡng, khoa học chiến lược công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá đất nước, cần mạnh dạn chuyển một bộ phận đất nông nghiệp sang làm công nghiệp và dịch vụ (xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế -xã hội, nhu cầu cộng đồng và lợi ích quốc gia) Đây thực chất là thực hiện việc phân bổ lại nguồn lực đất đai giữa các lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế, để sử dụng hợp lý hơn, hiệu quả hơn nguồn lực quý giá này, bảo đảm nền kinh tế phát triển nhanh, bền vững, sớm đưa nước ta thành một nước công nghiệp.
3.2.2 Đảm bảo hài hoà giữa các lợi ích Để có sự phát triển, trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cần có chính sách để đảm bảo lợi ích thoả đáng Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây dựng các khu công nghiệp có liên quan đến nhiều mối quan hệ lợi ích: Lợi ích xã hội; Lợi ích của người dân và Lợi ích của các đơn vị chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Về phía xã hội, chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động theo hướng phát triển và nâng tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ trong GDP đẩy mạnh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá do đó phát triển kinh tế – xã hội tốt hơn, tăng trưởng kinh tế cao hơn, đưa đất nước tiến nhanh hơn trên con đường dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh.
Về phía người dân có đất chuyển đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất vì lợi ích phát triển đất nước nhưng nó ảnh hưởng đến lợi ích cơ bản, trực tiếp đến đời sống và có thể nói là sống còn của mỗi người dân có đất bị chuyển đổi mục đích sử dụng Họ sẽ không còn ruộng đất để sản xuất, không có việc làm truyền thống mà họ quen thuộc Do đó, nếu không đảm bảo cho họ được việc làm, có thu nhập thường xuyên và ổn định thì sẽ lâm vào cảnh khó khăn Chính vì thế, trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phục vụ khu công nghiệp giải quyết việc làm, thu nhập, đời sống cho người dân có đất bị thu hồi là vấn đề đặt ra hàng đầu
Về phía nhà đầu tư, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dân nên sẽ có đất để phát triển khu công nghiệp thu lợi nhuận cao hơn khi chưa vào khu công nghiệp.
Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra thành công hay không phụ thuộc vào việc giải quyết các mối quan hệ lợi ích này có đúng đắn hay không Về mặt nguyên tắc, lợi ích xã hội là chủ đạo, nó đảm bảo cho sự phát triển chung của toàn xã hội, nhưng lợi ích của người dân có đất bị thu hồi là cơ sở, là nền tảng xuất phát Bởi lẽ, người dân đang sinh sống yên ổn trên mảnh đất của họ, muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất đó để phục vụ lợi ích chung, phải đảm bảo cuộc sống bình thường cho họ, nếu như không nói là phải có được cuộc sống tốt hơn Vì thế, để chuyển đổi mục đích sử dụng đất, trước hết phải giải quyết được lợi ích của người dân, coi đó là gốc rễ thắng lợi của chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phục vụ công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Hiện nay, chủ trương lấy đất để phát triển khu công nghiệp được nhiều người có đất chuyển đổi mục đích sử dụng ủng hộ và sẵn sàng vì lợi ích chung. Nguyên nhân là người dân ở những nơi này đã được giải quyết thoả đáng lợi ích, có được việc làm mới, có thu nhập ổn định, có đời sống đảm bảo như trước, thậm chí còn khang trang hơn trước khi chuyển đổi mục đích sử dụng. Tuy nhiên cũng có không ít trường hợp: bất bình, phản đối, khiếu nại không chuyển mục đích sử dụng đất do giải quyết chưa thoả đáng lợi ích của người có đất bị thu hồi Đó là sự không công bằng giữa các dự án, giữa các loại đất, các loại hộ, …
Vì vậy điều quan trọng là cán bộ địa phương làm công tác liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải công tâm, trong sạch, liêm khiết và Nhà nước phải công khai, minh bạch xây dựng và thực hiện chính sách trên cơ sở quán triệt quan điểm kết hợp hài hoà các lợi ích.
3.2.3 Đảm bảo việc làm, thu nhập và đời sống cho người dân có đất chuyển mục đích sử dụng để xây dựng các khu công nghiệp
Các giải pháp nâng cao hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp
3.3.1 Xây dựng, tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Việc quy hoạch sử dụng đất nói riêng và tổ chức lãnh thổ nói chung phải phù hợp với tầm nhìn tổng thể đặt trong mối quan hệ với khu vực, với cả nước, quốc tế Việc quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp cải tạo với xây dựng và mở rộng mới, đồng thời bảo đảm tốt điều kiện môi sinh, môi trường dựa trên quan điểm thâm dụng, tiết kiệm, hợp lý và bồi bổ đất.
Phải tận dụng triệt để đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp có năng suất thấp, phải tính toán cân nhắc toàn diện lựa chọn bước đi hợp lý khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang các mục đích khác, bảo đảm tính tiết kiệm và hiệu quả trong sử dụng đất Đối với khu vực đất nông nghiệp được quy hoạch cho các dự án xây dựng, việc sử dụng đất phải hết sức hợp lý Cần phân đợt xây dựng rõ ràng để tránh tình trạng để hoang hóa đất đai, đồng thời duy trì việc sản xuất nông nghiệp tạm thời tại các khu vực này trong khi chờ đợi việc xây dựng Quá trình thực hiện việc giao đất, thuê đất phải được theo dõi, quản lý chặt chẽ để phát hiện ra những trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích, để hoang hóa sau đó phải thu hồi và chuyển sang sử dụng vào mục đích khác
Về lâu dài, công nghiệp vẫn còn đóng vai trò rất quan trọng trong phát triển trong những năm trước mắt (thể hiện qua tỷ lệ phần trăm đóng góp cho GDP khá cao) Từ kinh nghiệm bố trí các khu công nghiệp đã gây ra ô nhiễm đáng kể cho khu dân cư lân cận, việc quy hoạch phân bố các khu công nghiệp mới phải đưa ra khỏi khu dân cư tập trung quá đông đúc Tùy theo tính chất ngành công nghiệp, việc bố trí khu công nghiệp phải được xem xét kỹ lưỡng để tránh tình trạng khắc phục các hậu quả của phát triển công nghiệp sau này, phải đưa các khái niệm về phát triển bền vững vào đề án quy hoạch Số lượng khu công nghiệp phát triển chỉ nên ở mức độ vừa phải và cần tính toán dựa trên mối tương quan về phát triển công nghiệp trong vùng Ưu tiên phát triển các ngành mũi nhọn, công nghiệp hiện đại và tiên tiến có qui mô phù hợp
+ Loại công nghiệp sạch, công nghiệp gây ô nhiễm ở mức thấp có thể xử lý được, không chiếm nhiều đất, lượng vận chuyển nguyên liệu và sản lượng hàng hóa không lớn, vẫn cho tiếp tục tồn tại và phát triển có mức độ trong khu vực nội thành Loại TTCN không gây ô nhiễm nên giữ lại ở nội thành nhằm tận dụng tay nghề và giải quyết việc làm, tăng thu nhập cho người lao động.
+ Loại công nghiệp gây ô nhiễm môi trường về hơi độc, khói bụi, nước thải, tiếng ồn được quy hoạch từng bước chuyển ra ngoài vào các vùng ven và ngoại ô, cách ly khu dân cư theo đúng quy phạm Các biện pháp xử lý ô nhiễm phải dựa vào chỉ tiêu bắt buộc khi cấp đất và cấp giấy phép xây dựng.
Việc bố trí các khu công nghiệp mới phải dựa trên quan điểm phát triển lâu dài và bền vững Do vậy cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng các dự án phát triển, nhất là các đánh giá tác động của các dự án này đối với môi trường và xã hội, phát huy vai trò của quần chúng trong việc đánh giá các tác động này. Việc xét duyệt các dự án phát triển cần có sự tham gia đầy đủ các cơ quan ban, ngành có chức năng hoặc liên quan.
3.3.2 Các giải pháp tạo việc làm cho người nông dân bị mất đất Để tạo việc làm cho nông dân bị chuyển đổi mục đích sử dụng nông nghiệp cần phải có các giải pháp đồng bộ:
Phát triển các khu công nghiệp ở từng địa phương phải phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của tỉnh và vùng kinh tế
Trên cơ sở tăng cường quản lý nhà nước về quy hoạch phát triển các khu công nghiệp, thì mới giải quyết tốt mối quan hệ giữa các khu dân cư với phát triển sản xuất công nghiệp và bảo vệ môi trường; kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội mới khai thác và sử dụng có hiệu quả; tiết kiệm đất đai; giảm chi phí sản xuất; nâng cao năng lực cạnh tranh và hiệu quả sản xuất kinh doanh; tạo điều kiện cho cộng đồng dân cư làm dịch vụ phát triển công nghiệp
Với đối tượng người lao động, khó có khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khi bị chuyển đổi mục đích sử dụng, Nhà nước cần có chính sách cấp một phần đất trong hoặc sát với khu công nghiệp để họ có thể tự tổ chức các hoạt động dịch vụ như xây nhà cho thuê, dịch vụ ăn uống, sửa chữa phương tiện xe đạp, xe máy nhằm tăng mức thu nhập của người lao động Đẩy mạnh đào tạo, dạy nghề hoặc du nhập nghề mới cho lao động mất việc làm do chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thu hút họ vào các khu công nghiệp và tự tạo việc làm Đẩy mạnh phổ cập giáo dục bậc trung học và đào tạo nghề cho lao động nông nghiệp không có việc làm khi bị chuyển đổi mục đích sử dụng nông nghiệp, nhất là lao động trẻ dưới 35 tuổi để họ có đủ trình độ cho các doanh nghiệp trong các khu công nghiệp tuyển dụng Có cơ chế hỗ trợ các trung tâm dạy nghề tại địa phương để đào tạo nghề có địa chỉ và đạt chất lượng cao Đào tạo và du nhập một số ngành nghề tiểu thủ công nghiệp như dệt chiếu, đan mây tre, thêu, thảm và các ngành dịch vụ phục vụ đời sống dân cư, để các tổ chức kinh tế cá thể, tiểu chủ có thể tự sản xuất kinh doanh, giải quyết việc làm và ổn định đời sống
Tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước về tuyển dụng lao động nông nghiệp của các dự án sử dụng đất nông nghiệp của địa phương
Hầu hết các khu công nghiệp không chỉ có lao động kỹ thuật cao, mà còn có cả lao động giản đơn, nên doanh nghiệp phải có trách nhiệm tiếp nhận lao động nông nghiệp có trình độ văn hoá và chuyên môn thấp vào các vị trí thích hợp để vừa có lợi cho doanh nghiệp và có lợi cho địa phương Các cơ quan quản lý Nhà nước tăng cường phối hợp kiểm tra, giám sát việc tuyển dụng lao động nông nghiệp của địa phương trong, khu công nghiệp Có cơ chế, chính sách khuyến khích về vật chất, tinh thần đối với cơ quan, doanh nghiệp thu hút nhiều lao động trên địa bàn
Hội Nông dân các cấp thực sự phải là tổ chức nòng cốt, đóng vai trò quan trọng trong việc tìm kiếm việc làm và tiêu thụ sản phẩm cho người nông dân
Trước mắt, các cấp Hội phải tiến hành điều tra, khảo sát từng hội viên để tìm ra nhu cầu và khả năng nghề nghiệp của người nông dân Trên cơ sở khảo sát Hội Nông dân chủ trì và phối hợp với chính quyền các cấp để cùng các cơ sở dạy nghề, các doanh nghiệp và đơn vị xuất khẩu lao động có uy tín tổ chức đào tạo và giải quyết việc làm, xúc tiến các đề án kinh tế dài hạn có tính khả thi cho hộ gia đình có đất bị thu hồi.
3.3.3 Cơ chế chính sách về đền bù và bồi thường thiệt hại
Vấn đề đền bù và bồi thường thiệt hại hiện đang còn nhiều bất cập. Những tranh chấp và khiếu kiện hiện nay liên quan rất nhiều đến việc đền bù và bồi thường thiệt hại của người dân có đất bị thu hồi đất để chuyển đổi mục đích sử dụng Giá đất đền bù chưa sát với giá thị trường, đặc biệt là giá đất nông nghiệp quá thấp Đây là vấn đề phổ biến trong đền bù và bồi thường thiệt hại hiện nay Giá đất đền bù chưa thể hiện được sự công bằng Người dân bị thu hồi đất sau khi nhận tiền đền bù của nhà nước, không đủ mua lại một phần nhỏ đất mà họ vừa giao cho nhà nước ngay trên mảnh đất mà họ đã sinh sống. Hơn nữa, khoản chênh lệch này phần lớn rơi vào túi của các chủ dự án chứ không phải chủ yếu vào Ngân sách Nhà nước, dẫn đến sự bất bình trong dân cư Quan hệ giao dịch đất đai còn mang nặng tính chất hành chính, nặng về ép buộc, thậm chí cưỡng chế mà không dựa trên cơ sở thoả thuận Điều này thể hiện ở giá đất thu hồi không sát giá thị trường, Nhà nước ép giá đối với dân; tính công khai chưa được đảm bảo Chính vì thế, trong cơ chế chính sách đền bù và bồi thường cho người dân bị thu hồi đất để chuyển đổi mục đích sử dụng cần thực hiện các giải pháp sau:
Thứ nhất, chính sách đền bù và bồi thường thiệt hại phải đảm bảo tính đủ giá trị quyền sử dụng đất cho người dân có đất bị thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng Giá trị quyền sử dụng đất này phải được xây dựng trên cơ sở mặt bằng giá cả tính đến lợi ích thoả đáng cho người dân.
Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các luật và các chính sách nói chung cũng như luật đất đai và chính sách thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nói riêng được xây dựng và thực hiện đều trên cơ sở thực hiện các yêu cầu của cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Điều 55 và 56 luật đất đai (năm 2003) nói rõ: giá đất do Nhà nước qui định trên cơ sở: đảm bảo "sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường" " Chính phủ qui định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian" "Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trên cơ sở phương pháp và khung giá đó xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định"
Trong việc xác định giá quyền sử dụng đất để đền bù thiệt hại cho người dân, các địa phương cần quán triệt đầy đủ quy định này.