Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định đầu tư về bất động sản tại ngân hàng tmcp quân đội

Luận văn tốt nghiệp CHƯƠNG : KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ I - Khái niệm, ý nghĩa mục đích cơng tác thẩm định dự án đầu tư khái niệm dự án đầu tư: Nếu xét mặt hình thức , DAĐT tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày cách chi tiết có hệ thống hoạt động ,chi phí theo kế hoạch để đạt kết thực mục tiêu định tương lai Nếu xét mặt nội dung , DAĐT tập hợp hoạt động có liên quan với kế hoạch hố nhằm đạt mục tiêu định việc tạo kết cụ thể thời gian định ,thông qua việc sử dụng nguồn lực xác định Nếu xét góc độ quản lý , DAĐT l công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo kết tài , kinh tế - xã hội thời gian dài Như có nhiều khái niệm khác DAĐT song qua khái niệm ta rút kết luận : Dù đứng góc đo DAĐT phải bao gồm nội dung sau : Mục tiêu dự án: mục tiêu cần đạt thực dự án.Cụ thể thực ,dự án mang lại lợi ích cho đất nước nói chung cho thân chủ đầu tư nói chung Các kết quả: kết cụ thể ,có thể định lượng ,được tạo từ hoạt động khác dự án Đây điều kiện cần thiết để thực mục tiêu dự án Các hoạt động : nhiệm vụ hành động thực dự án để tạo kết định Những nhiệm vụ hành động với lịch biểu trách nhiệm cụ thể phận thực tạo thành kế hoạch làm việc dự án Các nguồn lực : gồm có vật chất, tài người cần thiết để tiến hành hoạt động dự án Giá trị chi phí nguồn lực vốn đầu tư cần cho dự án Page of 63 Luận văn tốt nghiệp Khái niệm , ý nghĩa công tác thẩm định 2.1 Khái niệm công tác thẩm định Thẩm định dự án đầu tư việc tổ chức xem xét cách khách quan , toàn diện nội dung liên quan đến dự án đầu tư có ảnh hưởng trực tiếp tới tính khả thi,hiệu khả hồn vốn đầu tư dự án 2.2 Ý nghĩa công tác thẩm định: Thẩm định dự án đầu tư khâu then chốt tác nghiệp thẩm định tín dụng(Bước thứ hai)trong quy trình nghiệp vụ tín dụng ngân hàng Qn Đội, có vai trị tối quan trọng việc xem xét, định cho khách hàng vay vốn thực đầu tư dự án, định đầu tư ngân hàng Cụ thể là: - Đưa kết luận tính khả thi, hiệu mặt tài dự án đầu tư, khả trả nợ rủi ro xẩy để phục vụ cho việc định cho vay từ chối cho vay hay đầu tư - Làm sở tham gia góp ý, tư vấn cho chủ đầu tư, tạo tiền để đảm bảo hiệu cho vay, thu nợ gốc lãi hạn, hạn chế phòng ngừa rủi ro - Làm sở để xác định số tiền cho vay, thời gian cho vay, dự kiến tiến độ giải ngân, mức thu nợ hợp lý, điều kiện cho vay, tạo tiền đề cho khách hàng hoạt động có hiệu đảm bảo mục tiêu đầu tư ngân hàng - Trình tự nội dung thẩm định dự án đầu tư Việc thẩm định dự án đầu tư tập trung phân tích, đánh giá khía cạnh hiệu tài khả trả nợ dự án.Các khía cạnh khác hiệu mặt xã hội, hiệu kinh tế nói chung đề cập tới tùy theo đặc điểm yêu cầu dự án Các nội dung thẩm định trình tự thực sau: - Phân tích kinh tế dự án đầu tư - Phân tich kỹ thuật - Thẩm đinh khả thực dự án Page of 63 Luận văn tốt nghiệp - Phân tích rủi ro,các biện pháp phịng ngừa,giảm thiểu rủi ro 3.1 Phân tích kinh tế dự án đầu tư : 3.1.1 Đánh giá mục tiêu đầu tư nội dung sơ dự án: - Mục tiêu đầu tư dự án - Quy mô đầu tư : công suất thiết kế, giải pháp công nghệ, cấu sản phẩm dịch vụ đầu dự án, phương án tiêu thụ sản phẩm - Quy mô vốn đầu tư : Tổng vốn đầu tư, cấu vốn đầu tư theo tiêu chí khác (xây lắp ,thiết bị,chi phí khác,lãi vay thời gian thi cơng dự phịng phí,vốn cố định vốn lưu động); phương án nguồn vốn để thực dự án theo nguồn gốc sở hữu :vốn tự có, vốn cấp, vốn vay, vốn liên doanh liên kết… - Dự kiến tiến độ triển khai thực dự án 3.1.2 Phân tích thị trường khả tiêu thụ sản phẩm ,dịch vụ đầu dự án Thị trường tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu dự án đóng vai trị quan trọng, định việc thành bại dự án Vì vậy, Cán thẩm định cần xem xét, đánh giá kỹ phương diện thẩm định dự án Các nội dung cần xem xét , đánh giá gồm :  Đánh giá tổng quan nhu cầu sản phẩm dự án  Đánh giá cung sản phẩm  Phương thức tiêu thụ mạng lưới phân phối  Đánh giá, dự kiến khả tiêu thụ sản phẩm dự án 3.2 Thẩm định kỹ thuật dự án đầu tư : 3.2.1 Địa điểm xây dựng : - Xem xét, đánh giá địa điểm có thuận lợi mặt giao thơng hay khơng, có gần nguồn cung cấp : nguyên vật liệu, điện, nước thị trường tiêu thụ hay khơng, có nằm quy hoạch hay khơng - Cơ sở vật chất, hạ tầng có địa điểm đầu tư nào; đánh giá so sánh chi phí đầu tư so với dự án tương tự địa điểm khác Page of 63 Luận văn tốt nghiệp Địa điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến vốn đầu tư dự án ảnh hưởng đến giá thành, sức cạnh tranh xa thị trường nguyên vật liệu, tiêu thụ 3.2.2 Quy mô sản xuất sản phẩm dự án : - Công suất thiết kế dự kiến dự án bao nhiêu, có phù hợp với khả tài chính, trình độ quản lý, địa điểm , thị trường tiêu thụ… hay không - Sản phẩm dự án sản phẩm hay có sẵn thị trường - Quy cách, phẩm chất, mẫu mã sản phẩm - Yêu cầu kỹ thuật, tay nghề để sản xuất sản phẩm có cao không 3.2.3 Thẩm định công nghệ, kỹ thuật , thiết bị , máy móc: - Quy trình cơng nghệ có tiên tiến, đại không, mức độ giới - Cơng nghệ có phù hợp với trình độ đại Việt Nam hay không, lý lựa chọn công nghệ - Phương pháp chuyển giao cơng nghệ có hợp lý hay khơng, có đảm bảo cho chủ đầu tư nắm bắt vận hành công nghệ hay không - Xem xét, đánh giá số lượng, công suất, quy cách, chủng loại, danh mục máy móc thiết bị tính đồng dây chuyền sản xuất - Trình độ tiên tiến thiết bị, cần thiết phải thay đổi sản phẩm thiết bị có đáp ứng hay khơng - Giá thiết bị phương thức tốn có hợp lý an tồn hay khơng - Việc giao hàng lắp đặt thiết bị có phù hợp với tiến độ thực dự án hay không - Uy tín nhà cung cấp thiết bị, nhà cung cấp thiết bị có chuyên sản xuất thiết bị dự án hay không Khi đánh giá mặt cơng nghệ, thiết bị, ngồi việc dựa vào hiểu biết, kinh nghiệm tích lỹ mình, cán thẩm định cần tham khảo nhà chuyên môn, chuyên gia kỹ thuật lĩnh vực này, trường hợp cần thiết đề xuất với lãnh đạo thuê tư vấn chuyên ngành để việc thẩm định xác cụ thể 3.2.4 Page of 63 Quy mô, giải pháp xây dựng Luận văn tốt nghiệp - Xem xét quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc có phù hợp với dự án hay khơng, có tận dụng sở vật chất có hay khơng - Tổng dự tốn/dự tốn hạng mục cơng trình, có hạng mục cần đầu tư mà chưa dự tính hay khơng, có hạng mục không cần thiết chưa cần thiết phải đầu tư hay không - Tiến độ thi công có phù hợp với việc cung cấp máy móc thiết bị, có phù hợp với thực tế hay khơng - Vấn đề hạ tầng sở: Giao thông, điện, cấp nước…vv 3.2.5 Thẩm định tác động mơi trường, phịng cháy chữa cháy - Đánh giá giải pháp mơi trường, phịng cháy chữa cháy dự án có đầy đủ, phù hợp chưa, quan có thẩm quyền chấp nhận trường hợp yêu cầu phải có hay chưa - Trong phần này, cán thẩm định cần phải đối chiếu với quy định hành, xem dự án có phải lập, thẩm định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường phịng cháy chữa cháy hay khơng 3.3 Thẩm định khả thực dự án đầu tư 3.3.1 Phương thức tổ chức quản lý thực Dự án - Xem xét kinh nghiệm, trình độ tổ chức vận hành chủ đầu tư dự án Đánh giá hiểu biết, kinh nghiệm khách hàng việc tiếp cận, điều hành, làm chủ công nghệ, thiết bị dự án - Xem xét lực, uy tín nhà thầu: Tư vấn, thi công, cung cấp thiết bị công nghệ…vv - Khả ứng xử khách hàng nào, thị trường dự kiến bị - Đánh giá nguồn nhân lực dự án: Số lượng lao động dự án cần, đòi hỏi tay nghề, trình độ kỹ thuật, kế hoạch đào tạo khả cung ứng nguồn nhân lực cho dự án 3.3.2 Thẩm định tổng vốn đầu tư tính khả thi phương án nguồn vốn  Tổng vốn đầu tư dự án: Việc thẩm định tổng vốn đầu tư quan trọng để tránh việc thực hiện, vốn đầu tư tăng lên giảm lớn so với dự kiến ban đầu, dẫn đến việc Page of 63 Luận văn tốt nghiệp không cân đối nguồn, ảnh hưởng tới hiệu khả trả nợ dự án Xác định tổng vốn đầu tư, sát thực với thực tế sở để tính tốn hiệu tài đánh giá khả trả nợ dự án Trong phần này, CBTĐ xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư dự án tính tốn hợp lý hay chưa, tổng vốn dự án đầu tư tính đủ khoản cần thiết chưa, cần xem xét yếu tố làm tăng chi phí trượt giá, phát sinh thêm khối lượng, dự phòng việc thay đổi tỷ giá ngoại tệ dự án có sử dụng ngoại tệ… Ngồi ra, CBTĐ cần tính tốn , xác định xem nhu cầu vốn lưu động cần thiết ban đầu để đảm bảo hoạt động dự án sau nhằm có sở thẩm định giải pháp nguồn vốn tính tốn hiệu tài sau  Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực dự án: CBTĐ cần phải xem xét, đánh giá tiến độ thực dự án nhu cầu vốn cho giai đoạn nào, có hợp lý hay không Khả đáp ứng nhu cầu vốn giai đoạn thực dự án để đảm bảo tiến độ thi cơng Ngồi ra, cần xem xét tỷ lệ nguồn vốn tham gia giai đoạn có hợp lý hay khơng, thơng thường vốn tự có phải tham gia đầu tư trước Việc xác định tiến độ thực hiện, nhu cầu vốn làm sở cho việc dự kiến tiến độ giải ngân, tính tốn lãi vay thời gian thi cơng xác định thời gian vay trả  Nguồn vốn đầu tư: Trên sở tổng mức vốn đầu tư duyệt, CBTĐ soát lại loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án, đánh giá khả tham gia loại nguồn vốn, từ kết phân tích tình hình tài chủ đầu tư để đánh giá khả tham gia nguồn vốn chủ sở hữu ( vốn tự có) Chi phí loại nguồn vốn, điều kiện vay kèm loại nguồn vốn CBTĐ phải cân đối nhu cầu vốn đầu tư khả tham gia tài trợ nguồn vốn dự kiến để đánh giá tính khả thi nguồn vốn thực dự án 3.4 Phân tích tài chính, thẩm định hiệu kinh tế, tài khả hồn vốn dự án đầu tư 3.4.1 Xác định tính tốn hiệu kinh tế dự án: Page of 63 Luận văn tốt nghiệp Tất phân tích, đánh giá thực nhằm mục đích hỗ trợ cho phần tính tốn, đánh giá hiệu mặt tài khả trả nợ DAĐT Việc xác định hiệu tài dự án có xác hay khơng tùy thuộc nhiều vào việc đánh giá đưa giả định ban đầu.Từ kết phân tích lượng hóa thành giả định để phục vụ cho q trình tính tốn, cụ thể sau: - Đánh giá tính khả thi nguồn vốn, cấu vốn đầu tư: Phần đưa vào để tính tốn chi phí đầu tư ban đầu, chi phí vốn (lãi, phí vay vốn cố định), chi phí sửa chữa tài sản cố định(TSCĐ), khấu hao TSCĐ phải trích hàng năm, nợ phải trả - Đánh giá mặt thị trường, khả tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu dự án phương án tiêu thụ sản phẩm đưa vào để tính tốn: Mức huy động công suất so với công suất thiết kế, doanh thu dự kiến hàng năm - Đánh giá khả cung cấp vật tư, nguyên liệu đầu vào với đặc tính dây chuyền cơng nghệ để xác định giá thành đơn vị sản phẩm, tổng chi phí sản xuất trực tiếp - Căn vào tốc độ luân chuyển vốn lưu động hàng năm dự án, doanh nghiệp ngành nghề mức vốn lưu động tự có chủ dự án( phần tài doanh nghiệp) để xác định nhu cầu vốn lưu động, chi phí vốn lưu động hàng năm - Các quy định hành, khấu hao tài sản cố đinh, đơn giá đầu tư xây dựng bản, định mức chi phí, phí bảo hiểm, phí lệ phí khác… - Các chế độ thuế hành, văn ưu đãi riêng dự án để xác định phần trách nhiệm chủ dự án ngân sách 3.4.2 Tính tốn hiệu mặt tài khả trả nợ dự án Q trình tính tốn hiệu tài khả trả nợ dự án đầu tư chia thành bước sau:  Bước 1: Xác định mơ hình đầu vào đầu dự án Page of 63 Luận văn tốt nghiệp CBTĐ cần xác định mơ hình đầu vào, đầu phù hợp theo đặc điểm quy mô dự án, nhằm đảm bảo tính tốn phải phản ánh trung thực, xác hiệu khả trả nợ dự án  Bước 2: Phân tích để tìm liệu Khi xác định mơ hình đầu vào, đầu dự án, cần phải phân tích dự án để tìm liệu đầu vào, đầu cần thiết phục vụ cho việc tính tốn hiệu dự án bước sau đây: - Đọc kỹ Báo cáo nghiên cứu khả thi, phân tích phương diện khác dự án để tìm liệu phục vụ cho cơng tác tính tốn hiệu dự án Thơng thường việc phân tích phương diện tài thực sau thực phương diện khác phương diện thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý… - Xác định giả định để tính tốn cho trường hợp sở (Phương án sở): tính tốn hiệu tài khả trả nợ dự án với giả định dự kiến mức sát với thực tế dự báo xảy  Bước 3: Lập bảng thông số cho trường hợp sở  Tầm quan trọng việc lập bảng thông số: - Bảng thông số bảng liệu nguồn cho bảng tính tính tốn Các bảng tính tính tốn thơng qua liên kết cơng thức với bảng thông số - Chuẩn bị cho bước phân tích độ nhạy dự án - Khi chuyển hướng phân tích hay thay đổi giả định, kiểm sốt bảng thơng số mà khơng bị sai sót  Bước 4: Lập bảng tính trung gian Trước lập bảng tính hiệu dự án, cần phải lập bảng tính trung gian Các bảng tính trung gian thuyết minh rõ cho giả định áp dụng thông số tổng hợp đầu vào cho bảng tính hiệu dự án, bảng lưu chuyển tiền tê bảng cân đối kế hoạch sau Tùy mức độ phức tạp, đặc điểm dự án mà có số lượng, nội dung bảng tính trung gian khác Page of 63 Luận văn tốt nghiệp  Bước 5: Lập báo cáo kết kinh doanh, báo cáo lưu chuyển tiền tệ tính tốn khả trả nợ dự án  Lập báo cáo kết kinh doanh Khoản mục Diễn giải Năm Năm Năm Năm … Doanh thu sau thuế Chi phí hoạt động sau thuế Khấu hao Lợi nhuận trước thuế lãi vay = 1-2-3 Lãi vay Lợi nhuận trước thuế =4–5 Lợi nhuận chịu thuế = (a) Thuế thu nhập doanh nghiệp = x TS Lợi nhuận sau thuế =7–8 10 Chia cổ tức, chi quỹ KT, PL 11 Lợi nhuận tích lũy 12 Dịng tiền hàng năm từ dự án = (b) - Lũy kế dòng tiền - Hiện giá dòng tiền - Lũy kế giá dòng tiền Tính tốn số: - LN trước thuế/ DT - LN sau thuế/ Vốn tự có (ROE) - LN sau thuế/ Tổng VĐT (ROI) - NPV - IRR (a): Được tính = Lợi nhuận trước thuế - Lỗ lũy kế năm trước khấu trừ theo Luật thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) Luật đầu tư nước ngồi (b): Được tính = Khấu hao + Lãi vay vốn cố định + Lợi nhuận sau thuế Page of 63 Luận văn tốt nghiệp  Lập báo cáo lưu chuyển tiền tệ : Nguồn trả nợ cho dự án tiền mặt tạo từ dự án Vì vậy, để tính tốn khả trả nợ dự án, việc lập Báo cáo lưu chuyển tiền tệ càn thiết Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cho phép đánh giá hiệu dự án dựa tiêu NPV, IRR - tiêu đánh giá xác vào dịng tiền bỏ dịng tiền thu vào dự án có tính đến yếu tố thời gian  Bước 6: Lập bảng cân đối kế tốn Trong q trình đánh giá hiệu mặt tài dự án, có hai nhóm tiêu cần thiết phải đề cập, tính tốn cụ thể, gồm có:  Nhóm tiêu tỉ suất sinh lời dự án:  NPV (Net Prosent Value) Giá trị (NPV) khoản đầu tư số chênh lệch giá trị khoản thu đầu tư mang lại tương lai với giá trị vốn đầu tư bỏ n =∑ Bi * NPV i=0 n (1+r)−i - ∑ Ci * i =0 (1+r)−i Trong : NPV giá trị khoản đầu tư Bi thu nhập năm thứ t đầu tư mang lại Ci khoản chi đầu tư năm thứ t n vòng đời khoản đầu tư r tỷ lệ chiết khấu Lựa chọn dự án :Sau xác định giá trị dự án so sánh chúng với để lựa chọn Có thể có trường hợp sau so sánh - NPV âm : loại bỏ dự án - NPV = : Có thể chọn dự án bỏ - NPV > : Có thể chọn dự án  IRR ( Internal Rate of Return) Page 10 of 63