Những vấn đề lý luận chung về đầu t và đầu t phát triển
Khái niệm đầu t
Có nhiều cách định nghĩa khác nhau về đầu t song đều toát lên đợc bản chất của nó, đó là sự hy sinh những giá trị ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm thu về những giá trị lớn hơn trong tơng lai. Định nghĩa chung nhất về đầu t là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho ngời đầu t các kết quả nhất định trong t-
4 ơng lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt đợc các kết qủa đó.
Nguồn lực đó có thể là tiền, tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tụê.
Những kết quả đó có thể là sự tăng thêm các tài sản tài chính (tiền vốn), tài sản vật chất (nhà máy, đờng xá, các của cải vật chất khác ), tài sản trí tuệ (trình độ văn hoá, chuyên môn, khoa học kỹ thuật ) và nguồn nhân lực có đủ điều kiện làm việc với năng suất cao hơn trong nền sản xuất xã hội.
Đầu t phát triển, vai trò và đặc điểm của nó trong nền
2.1 Khái niệm đầu t phát triển Đầu t phát triển là hoạt động đầu t mà ngời có tiền bỏ tiền ra để tiến hành các hoạt động nhằm tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế, làm tăng thêm tiềm lực sản xuất kinh doanh và mọi hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ yếu tạo việc làm, nâng cao đời sống của mọi ngời dân trong xã hội Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và kết cấu hạ tầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ, bồi dỡng đào tạo nguồn nhân lực, thực hiện các chi phí thờng xuyên gắn liền với sự hoạt động của các tài sản này nhằm duy trì tiềm lực đang hoạt động của các cơ sở đang tồn tại và tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế – xã hội.
2.2 Những đặc điểm của hoạt động đầu t phát triÓn Để làm rõ sự khác biệt giữa hoạt động đầu t phát triển với các loại hình đầu t khác, cần phải tìm hiểu những đặc trng cơ bản sau đây:
- Hoạt động đầu t phát triển đòi hỏi một lợng vốn lớn và để nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu t. Đây là cái giá phải trả khá lớn của đầu t phát triển.
- Thời gian để tiến hành một công cuộc đầu t cho đến khi các thành quả của nó phát huy tác dụng thờng đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến động sảy ra.
- Thời gian cần hoạt động để có thể thu hồi đủ vốn đã bỏ ra đối với các cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ sản xuất kinh doanh thờng đòi hỏi nhiều năm tháng và do đó không tránh khỏi sự tác động hai mặt tích cực và tiêu cực của các yếu tố không ổn định về tự nhiên, xã hội, chính trị, kinh tÕ
- Các thành quả của hoạt động đầu t phát triển có giá trị sử dụng lâu dài nhiều năm, có khi hàng trăm, hàng ngàn năm và thậm chí tồn tại vĩnh viễn nh các công trình kiến trúc nổi tiếng thế giới (Kim tự tháp cổ Ai Cập, Nhà thờ La Mã ở Rôma, Vạn Lý Trờng Thành ở Trung Quốc, Ăngcovát của Campuchia ) Điều này nói lên giá trị lớn lao của các thành quả đầu t phát triển.
- Các thành quả của hoạt động đầu t là các công trình xây dựng sẽ hoạt động ở ngay nơi mà nó đợc tạo dựng nên.
Do đó, các điều kiện về địa hình tại đó có ảnh hởng lớn đến quá trình thực hiện đầu t cũng nh các hoạt động sau này của các kết quả đầu t.
Những đặc trng trên đây cần đợc các nhà đầu t, các nhà quản lý đầu t, các nhà lập dự án nghiên cứu nắm vững để đa ra những phơng án, nội dung lập dự án, tiến hành và quản lý đầu t nhằm đa ra quyết định đúng đắn, có căn cứ để đem lại hiệu quả cao nhất.
2.3 Vai trò của hoạt động đầu t phát triển
Mục tiêu của mọi công cuộc đầu t là đạt đợc kết quả lớn hơn so với nguồn lực đã bỏ ra Đối với nền kinh tế, đầu t quyết định sự tăng trởng và phát triển của nền sản xuất xã hội Nó tạo ra, duy trì và phát triển các cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế Đối với các đơn vị, cá nhân kinh doanh đầu t là điều kiện quyết định sự ra đời, tồn tại và phát triển của mọi hoạt động sản xuất kinh doanh dịch vụ. Đầu t có vai trò vô cùng to lớn trong quá trình phát triển của mọi quốc gia trên toàn thế giới.
2.3.1 Đầu t vừa tác dụng tới tổng cung vừa tác động đến tổng cầu hàng hoá của nền kinh tế
Khi cần tiến hành một hoạt động đầu t, có một lợng tiền lớn đợc huy động để đa vào lu thông trong nền kinh tế để mua sắm các nguyên liệu, vật liệu, máy móc thiết bị, trả tiền dịch vụ, thuê nhân công làm cho tổng cầu tăng vọt Nhng sự tăng vọt này chỉ trong thời gian ngắn hạn, bởi lẽ do các kết quả của đầu t cha phát huy tác dụng Nên tổng cung của nền kinh tế cha có sự thay đổi Sự tăng lên của cầu hàng hoá trên thị trờng kéo theo sản lợng cân bằng tăng lên và giá cả các đầu vào tăng lên Đây chính là tác động ngắn hạn của đầu t đối với tổng cầu. Đến khi các thành quả của đầu t phát huy tác dụng các năng lực mới đi vào hoạt động thì tăng cung, đặc biệt là tổng cung dài hạn tăng lên kéo theo sản lợng tiềm năng tăng lên và giá cả hàng hoá giảm đi Đây chính là tác dụng trong dài hạn của đầu t.
2.3.2 Đầu t tác động hai mặt đến sự ổn định kinh tế.
Do tác động không đồng thời về mặt thời gian của đầu t đối với sự tăng cung và tăng cầu của nền kinh tế làm cho mỗi sự thay đổi của đầu t, dù là tăng hay giảm đều cùng một lúc vừa là yếu tố duy trì sự ổn định vừa là yếu tố phá vỡ sự ổn định của nền kinh tế của mỗi quốc gia.
Khi tăng đầu t sẽ tạo thêm nhiều việc làm, làm giảm thất nghiệp, nâng cao mức sống của dân c và giảm các tệ nạn xã hội Nhng đồng thời việc tăng đầu t dẫn tới sự tăng cầu các yếu tố đầu vào, làm tăng giá cả của các hàng hoá có liên quan (giá chi phí vốn, giá công nghệ, giá lao động, vật t ) đến một mức nào đó dẫn đến tình trạng lạm phát Đến lợt mình lạm phát làm sản xuất đình trệ, đời sống của ngời lao động gặp nhiều khó khăn do tiền lơng thực tế ngày càng thấp hơn, thâm hụt Ngân sách, kinh tế phát triển chậm lại.
Ngợc lại, khi giảm đầu t làm cho giá cả ổn định hơn, giảm lạm phát, mức sống của dân c đợc đảm bảo hơn, Nhng đồng thời giảm đầu t khi số lao động vẫn gia tăng sẽ dẫn đến tình trạng thất nghiệp, tăng các tệ nạn xã hội.
Vì vậy, khi đã nắm bắt đợc tác động hai mặt của đầu t đến sự ổn định nền kinh tế, thì vai trò điều tiết của Nhà nớc là rất quan trọng đối với mọi quốc gia, nhất là các quốc gia đang phát triển nh Việt Nam Sự tăng giảm thích hợp đầu t trong từng thời kỳ sẽ có ý nghĩa rất quan trọng đến tăng trởng và phát triển kinh tế đất nớc Việt Nam ta đang thực hiện mục tiêu chiến lợc tăng trởng nhanh và phát triển kinh tế bền vững thì càng phải cần có một cơ cấu đầu t thích hợp trong từng thời kỳ thực hiện chiến lợc.
2.3.3 Đầu t tác động đến tăng trởng và phát triển kinh tÕ
Theo kết quả nghiên cứu của các nhà kinh tế cho thấy
8 phụ thuộc vào hệ số ICOR của một quốc gia đó ( là hiệu quả vèn ®Çu t ).
Nếu ICOR không đổi thì mức tăng GDP phụ thuộc hoàn toàn vào vốn đầu t Sự gia tăng vốn đầu t sẽ làm tăng GDP nhiều hơn Vì vậy, đầu t tác động mạnh mẽ đến mức tăng trởng kinh tế. ở mỗi nớc có hệ số ICOR khác nhau, tuỳ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế, trình độ quản lý và sử dụng vốn đầu t, trình độ công nghệ, lao động và các chính sách trong n- íc. ở các nớc phát triển ICOR thờng lớn hơn từ 5 7 lần do thừa vốn thiếu lao động, vốn đợc sử dụng nhiều qua việc sử dụng nhiều công nghệ hiện đại có giá cao Còn ở những nớc chậm phát triển ICOR thờng thấp từ 23 lần do thiếu vốn thừa lao động, nên phải sử dụng nhiều công nghệ kém hiện đại với giá rẻ.
Vốn và nguồn vốn đầu t
Từ khái niệm đầu t tới vai trò của đầu t phát triển ta biết rằng muốn tiến hành hoạt động đầu t đều phải có vốn. Vậy vốn đầu t là gì? Theo nguồn hình thành và mục tiêu sử dụng vốn đầu t đợc hiểu nh sau:
- Vốn đầu t là tiền tích luỹ của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh là tiền tiết kiệm của dân và đợc huy động từ các nguồn khác đợc đa vào sử dụng trong quá trình
1 2 tái sản xuất xã hội nhằm duy trì tiềm lực sẵn có và tạo ra tiềm lực mới lớn hơn cho nền sản xuất xã hội.
Vốn đầu t đợc huy động từ hai nguồn: Nguồn trong nớc và nguồn nớc ngoài.
3.1 Nguồn vốn trong nớc bao gồm:
* Vốn tích luỹ từ Ngân sách Nhà nớc Đó là tiền cấp phát từ tiền tiết kiệm của Ngân sách Nhà nớc.
Tuỳ thuộc vào từng quốc gia có trình độ phát triển kinh tế khác nhau mà có tỷ lệ tích luỹ Ngân sách Nhà nớc cao hay thấp Đối với một quốc gia nguồn vốn có vai trò rất quan trọng bởi nó quyết định sự ra đời, tồn tại của các công trình phúc lợi xã hội, tăng trình độ văn hoá, trình độ quản lý Nguồn vốn này còn tạo điều kiện hình thành và phát triển của các doanh nghiệp quốc doanh.
Với vai trò quan trọng của vốn Ngân sách Nhà nớc nh vậy Nớc ta do nhiều năm luôn thâm hụt Ngân sách, vay nợ n- ớc ngoài cùng với chính sách tự cấp tự túc nhiều năm Ngân sách Nhà nớc gánh chịu tất cả, do vậy việc đầu t dàn trải cho mọi lĩnh vực đã ảnh hởng tới hiệu quả đầu t không cao Kể từ khi các chính sách mới đợc áp dụng, nhất là các doanh nghiệp Nhà nớc đợc phép cổ phần hoá Vốn Ngân sách Nhà nớc đợc tập trung đầu t hơn vào các lĩnh vực mà ngoài Nhà nớc ra không ai có thể giám đầu t nh các công trình phúc lợi đã nói trên.
* Nguồn vốn tích luỹ từ các doanh nghiệp trong nớc (bao gồm doanh nghiệp Nhà nớc và doanh nghiệp t nhân) Nguồn gốc của vốn này là từ lợi nhuận để lại không chia của mọi cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ Nguồn vốn này có vai trò rất lớn đối với hoạt động đầu t sản xuất kinh doanh của mọi doanh nghiệp, nó tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thực hiện thêm các hoạt động đầu t mới khác tạo cho các doanh nghiệp vị thế vững chắc bằng chính khả năng của mình ở các nớc phát triển, sự lớn mạnh của nhiều Công ty, Tổng công ty, tập đoàn đã chứng tỏ khả năng tạo chỗ đứng vững chắc trên trờng quốc tế chính bằng tiềm lực tích luỹ của họ. ở Việt Nam ta mới bớc sang thời kỳ mở cửa nền kinh tế, số lợng các doanh nghiệp tăng lên đáng kể Song một thực tế là các doanh nghiệp đều có tiềm lực kém, nhất là các doanh nghiệp Nhà nớc Điều đó đợc chứng minh là vốn đối ứng của bên Việt Nam khi tham gia liên doanh với nớc ngoài đều chiếm tỷ trọng thấp và chủ yếu là tiền sử dụng đất Khi thực hiện một hoạt động đầu t mới đều phải vay mợn quá nhiều, dẫn tới khi gặp sự cố bất thờng đem tới thiệt hại.
Nhận thức rõ đợc tầm quan trọng của nguồn vốn này, Nhà nớc ta đã ban hành nhiều chính sách nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp trong nớc tăng tiềm lực sản xuất, từ đó tăng tích luỹ.
* Nguồn vốn huy động trong dân c: Đó là vốn nhàn rỗi của dân c dới dạng tiền tiết kiệm cất giữ cá nhân gia đình không đa vào lu thông Đối với những cá nhân, gia đình có thu nhập cao, thu nhập đột xuất lớn thì lợng tiền vốn có thể là rất lớn nếu huy động đợc Nguồn vốn từ dân c nếu Nhà n- ớc huy động đợc qua hệ thống Ngân hàng thì sẽ tạo ra tiềm lực vốn lớn, tạo điều kiện cho Nhà nớc hỗ trợ đầu t tới các doanh nghiệp thông qua các kênh tín dụng.
Ngoài ra vốn nhàn rỗi của dân c đợc đa vào sản xuất kinh doanh trực tiếp qua tham gia đầu t cho các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, dịch vụ đợc phép huy động từ dân c với hình thức là cổ đông hoặc khách hàng
Việc huy động nguồn vốn này phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống chính sách, luật pháp tác động tới tâm lý an toàn của ngời dân.
Hiện nay, ở nớc ta theo dự đoán tiền nhàn rỗi của dân c còn rất lớn, nên việc huy động vốn từ nguồn này còn là tiềm năng, có thể thu hút đợc nếu có nhiều biện pháp phù hợp kích thích sự “bỏ tiền ra”của dân c.
3.2 Vốn huy động từ nớc ngoài
Bao gồm vốn đầu t gián tiếp và vốn đầu t trực tiếp.
* Vốn đầu t gián tiếp: Là vốn của Chính phủ, các tổ chức quốc tế, các tổ chức phi Chính phủ đợc thực hiện dới các hình thức khác nhau là viện trợ hoàn lại và viện trợ không hoàn lại, cho vay u đãi với thời hạn dài với lãi suất thấp kể cả vay theo hình thức thông thờng Một hình thức phổ biến của đầu t gián tiếp tồn tại dới hình thức ODA - Viện trợ phát triển chính thức của các nớc công nghiệp phát triển Vốn đầu t gián tiếp thờng lớn, cho nên có tác dụng nhanh và mạnh đối với việc giải quyết dứt điểm các nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của nớc nhận đầu t Tuy nhiên, tiếp nhận vốn đầu t gián tiếp thờng gắn với sự trả giá về mặt chính trị và tình trạng nợ chồng chất nếu không sử dụng hiệu quả vốn vay và thực hiện nghiêm ngặt chế độ trả nợ vay.
* Vốn đầu t trực tiếp nớc ngoài (FDI): Là vốn của các doanh nghiệp và các cá nhân nớc ngoài đầu t vào Việt Nam và trực tiếp quản lý hoặc tham gia quản lý quá trình sử dụng và thu hồi vốn bỏ ra Vốn này thờng không đủ lớn để giải quyết dứt điểm từng vấn đề kinh tế xã hội của nớc nhận đầu t Tuy nhiên, với vốn đầu t trực tiếp nớc ngoài thì nớc nhận đầu t không phải lo trả nợ, lại có thể dễ dàng có đợc công nghệ (do ngời đầu t mang đến góp vốn và sử dụng), trong đó có cả công nghệ bị cấm xuất khẩu theo con đờng ngoại thơng vì lý do cạnh tranh hay cấm vận nớc nhận đầu t, học tập đợc kinh nghiệm quản lý, tác phong làm việc theo lối công nghiệp nớc ngoài, gián tiếp có chỗ đứng trên thị trờng quốc tế Nớc nhận đầu t trực tiếp phải chia sẻ lợi ích kinh tế do đầu t đem lại với ngời đầu t theo mức độ góp vốn của họ Vì vậy, có quan điểm cho rằng đầu t nớc ngoài sẽ làm cạn kiệt tài nguyên của nớc nhận đầu t.
Tuỳ theo từng điều kiện cụ thể của mình, các nớc ASEAN và NICS Đông á, có nớc dựa chủ yếu vào vốn đầu t gián tiếp (Hàn Quốc, Philippine, Thái Lan, Indonesia, Malaysia), có nhiều nớc lại chú trọng vốn đầu t trực tiếp (Singapore, Hồng Kông). Để thu hút nhanh các nguồn đầu t trực tiếp nớc ngoài, các nớc ASEAN và NICS Đông á đã tạo môi trờng thuận lợi cho các nhà đầu t nh cung cấp cơ sở hạ tầng, dịch vụ, có luật đầu t u đãi, lập các khu chế xuất theo hớng thu hút vốn đầu t là kỹ thuật cao và phục vụ xuất khẩu.
Kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu t
Khái niệm và bản chất kết quả và hiệu quả đầu t
1.1 Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá kết quả đầu t
Kết quả của hoạt động đầu t là những biểu hiện của mục tiêu đầu t dới dạng lợi ích cụ thể, có định lợng đạt đợc từ các hoạt động khác nhau của dự án Đó là những gì có thể cân, đo, đong, đếm đợc nh số sản phẩm tiêu thụ, số tài sản cố định huy động đợc Đó cũng có thể là những chỉ tiêu phản ánh chất lợng có tính chất định tính nh chất lợng sản phẩm, uy tín của doanh nghiệp Kết quả cần đạt đợc
Việc phân tích đánh giá kết quả của hoạt động đầu t là việc định lợng, tính toán, đo đạc những gì đạt đợc khi thực hiện công việc đầu t Có thể đợc biểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật hoặc giá trị Trong quá trình đánh giá này không hề có sự so sánh, có thể một công cuộc đầu t đạt đợc kết quả rất lớn nhng không có nghĩa nó đạt đợc hiệu quả cao, nếu kết quả lớn đó cũng không đủ để bù đắp lại khoản chi phí đã bỏ ra để đạt đợc nó Nghĩa là việc đánh giá kết quả đầu t chỉ đơn thuần cho biết dự án đạt đợc những gì mà không có ý nghĩa trong việc đánh giá lựa chọn dự án.
1.2 Bản chất và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá hiệu quả đầu t
Bản chất hiệu quả kinh tế của một hoạt động đầu t phản ánh trình độ lợi dụng các nguồn lực để đạt đợc các mục tiêu đã định Khi phân tích hiệu quả ngời ta sử dụng kết quả đạt đợc và chi phí bỏ ra để đánh giá Thực chất là sự so sánh giữa những gì đạt đợc và những gì đã bỏ ra. Đây chính là điểm khác nhau cơ bản nhất giữa kết quả và hiệu qủa đầu t.
Việc phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu t là việc nghiên cứu, đánh giá khả năng sinh lời của dự án trên quan điểm lợi ích của chủ đầu t Đó là việc tổng hợp, phân tích các thông tin về thị trờng, đối thủ cạnh tranh, nguồn vốn bỏ ra và đặc biệt là lợi nhuận thu đợc
1.2.2 ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả tài chính hoạt động đầu t
- Việc phân tích tài chính đợc thực hiện trớc khi tiến hành hoạt động đầu t nhằm xác định khả năng tạo ra lợi nhuận tài chính trên khoản đầu t từ quan điểm của chủ đầu t hoặc những ngời hởng lợi nhuận từ dự án Từ đó đa ra quyết định đầu t và là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền, các tổ chức cho vay vốn ra quyết định cho phép đầu t, tài trợ hay cho vay vốn.
- Trợ giúp việc lập kế hoạch hoạt động và khảo sát dự án bằng việc cung cấp các thông tin quản lý cho những ngời sử dụng - cả bên trong lẫn bên ngoài dự án.
- Làm cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế - xã hội.
- Đánh giá khả năng phát triển, tối đa hoá lợi nhuận, đánh giá khả năng thanh toán, khả năng trả nợ hiện tại và t- ơng lai cho doanh nghiệp.
1.3 Bản chất và ý nghĩa của việc đánh giá mặt kinh tế xã hội dự án đầu t
Lợi ích kinh tế-xã hội là sự chênh lệch giữa các lợi ích mà nền kinh tế-xã hội nhận đợc với những đóng góp mà nền kinh tế và xã hội phải bỏ ra khi tiến hành công cuộc đầu t Đó chính là kết quả so sánh có mục đích giữa cái mà xã hội phải trả cho việc sử dụng các nguồn lực sẵn có của mình một cách tốt nhất và lợi ích do đầu t mang lại cho toàn bộ nÒn kinh tÕ.
Lợi ích mà xã hội thu đợc là sự đáp ứng của đầu t đối với việc thực hiện các mục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế Những sự đáp ứng này có thể đợc xem xét mang tính chất định tính hay định lợng Chi phí mà xã hội phải gánh chịu bao gồm toàn bộ các tài nguyên thiên nhiên, của cải vật chất, sức lao động mà xã hội dành cho đầu t thay vì sử dụng vào mục đích khác trong tơng lai không xa.
Khác với phân tích tài chính, phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội đợc xem xét trên tầm vĩ mô và xuất phát từ quyền lợi của toàn bộ xã hội nhằm tối đa hoá phúc lợi xã hội Mục tiêu của việc đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội hoạt động đầu t, đối với Nhà nớc là xác định vị trí của đầu t trong kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, tức là xem xét việc thực hiện đầu t đóng góp gì cho việc thực hiện kế hoạch phát triển kinh tÕ quèc d©n.
Tuy nhiên khi đứng trên góc độ nhà đầu t thì việc phân tích kinh tế - xã hội của đầu t chỉ đơn thuần nhằm mục đích làm cho dự án đợc chấp nhận và đợc thực hiện thuận lợi.
1.3.2 ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả mặt kinh tế-xã hội dự án đầu t
Mục đích chủ yếu của nhà đầu t chính là lợi nhuận Lợi nhuận càng cao càng hấp dẫn các nhà đầu t Tuy nhiên khi xem xét trên góc độ toàn xã hội thì không phải hoạt động đầu t nào đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu t đều mang lại lợi ích về mặt kinh tế - xã hội Do đó phải xem xét tới lợi ích kinh tế - xã hội của dự án đầu t. Đối với nhà đầu t, phân tích kinh tế-xã hội là căn cứ chủ yếu để thuyết phục các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng, các tổ chức quốc tế cho vay vốn hoặc tài trợ vốn để thực hiện dự án Đối với Nhà nớc, đây là căn cứ chủ yếu để ra quyết định cấp giấy phép đầu t Đối với các ngân hàng hay các cơ quan viện trợ đây cũng là căn cứ để quyết định có cho vay, có tài trợ cho dự án hay không, nếu không chứng minh đợc hiệu quả xã hội thì họ sẽ không tài trợ. n +
Phân tích và đánh giá kết quả của hoạt động đầu t
Kết quả của hoạt động đầu t đợc thể hiện ở khối lợng vốn đầu t đã đợc thực hiện, ở các tài sản cố định (TSCĐ) đ- ợc huy động hay năng lực sản xuất kinh doanh phục vụ tăng thêm.
2.1 Khối lợng vốn đầu t thực hiện
* Xét về mặt giá trị
Khối lợng vốn đầu t thực hiện bao gồm tổng số tiền đã chi để tiến hành các hoạt động của các công cuộc đầu t, bao gồm các chi phí cho công tác chuẩn bị đầu t xây dựng nhà cửa và cấu trúc hạ tầng, mua sắm và lắp đặt máy móc thiết bị để tiến hành các công tác xây dựng cơ bản và chi phí khác theo quy định của thiết kế dự toán và đợc ghi trong dự án đầu t đợc duyệt.
- Đối với các dự án đầu t xây dựng hoặc lắp đặt do Ngân sách Nhà nớc tài trợ, để số vốn đã chi đợc tính vào khối lợng vốn đầu t thực hiện thì các kết quả của quá trình đầu t đợc tách theo phơng pháp đơn giá với công thức sau:
Iv : Mức vốn đầu t thực hiện
Qi: Khối lợng công việc hoàn thành theo đúng tiêu chuÈn.
Pi: Đơn giá dự toán tính cho một đơn vị khối lợng công việc
Cin: Phụ phí bao gồm những chi phí cha đợc tính trong đơn giá dự toán Cin đợc quy định theo tỷ lệ % so với một loại chi phí nào đó và đợc phân biệt theo từng công trình và từng khu vực lãnh thổ đất nớc Việt Nam.
W: Lãi định mức, đợc Nhà nớc quy định theo tỷ lêh
% so với giá thành dự toán hoặc giá trị dự toán của khối lợng công việc hoàn thành.
- Đối với công tác mua sắm trang thiết bị máy móc.
+ Đối với những trang thiết bị cần lắp:
Iv = Giá mua + CP vận chuyển + CP bảo quản cho đến khi giao lắp
+ Đối với những trang thiết bị không cần lắp:
Iv = Giá mua + Chi phí vận chuyển đến kho và nhập kho.
* Xét về mặt hiện vật:
Vốn đầu t xây dựng cơ bản thông qua hoạt động xây lắp đợc chuyển hoá thành các công trình và hạng mục công trình đã hoàn thành hoặc số tấn máy đã lắp xong, các linh kiện cấu kiện đợc tạo ra ngay tại công trình.
2.2 Tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm
Tài sản cố định huy động là công trình hay hạng mục công trình đối tợng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập đã kết thúc quá trình xây dựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng, có thể đa vào hoạt động đợc ngay.
Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu sản xuất, phục vụ của các TSCĐ đã đợc huy động vào sử dụng chúng để sản xuất ra sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định đợc ghi trong dự án đầu t.
Các TSCĐ đợc huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là các sản phẩm cuối cùng của các công cuộc đầu t, chúng có thể đợc biểu hiện bằng tiền mặt hoặc bằng hiện vËt.
Các chỉ tiêu biểu hiện bằng hiện vật nh số lợng các TSCĐ đợc huy động, công suất hoặc năng lực phát huy tác dụng của các TSCĐ đợc huy động, mức tiêu dùng nguyên vật liệu trong một đơn vị thời gian
Công thức tính giá trị TSCĐ huy động đợc của một dự án đầu t:
F: Giá trị TSCĐ đợc huy động.
Iv0: Vốn đầu t đã đợc thực hiện của các đối tợng, hạng mục công trình đã đợc huy động.
C: Các chi phí không làm tăng giá trị TSCĐ bao gồm:
- Chi phí đào tạo cán bộ quản lý hoặc nhân viên kỹ thuật có thể đa vào hoạt động ngay khi công trình đợc xây xong.
- Chi phí quản lý công trình xây dựng, chi phí cho chuẩn bị sản xuất, chuẩn bị xây dựng.
- Chi phí di chuyển máy thi công, chi phí mua sắm công cụ, dụng cụ không đủ tiêu chuẩn là TSCĐ.
2.3 Chỉ tiêu phản ánh mức độ đạt đợc kết quả cuối cùng trong số vốn đầu t đã đợc thực hiện
Hệ số này càng lớn thì chứng tỏ dự án mang lại kết quả về giá trị TSCĐ huy động đợc lớn Cũng đồng nghĩa với dự án là một dự án mang tính vững chắc cao.
Hệ số huy động TSCĐ của dự án Giá trị TSCĐ đã đợc huy động của dự án
Tổng vốn đầu t đã đợc thực hiện của dự án
2.4 Chỉ tiêu phản ánh cờng độ thực hiện đầu t và kết quả cuối cùng của đầu t i v = I v0
Trong đó: iv: Vốn đầu t thực hiện của một đơn vị TSCĐ huy động.
Iv0: Vốn đầu t đã thực hiện F: Giá trị TSCĐ huy động.
Chỉ tiêu này càng nhỏ càng tốt nhng phải luôn > 1 thì mới đảm bảo cho hoạt động đầu t ngày càng mở rộng và việc triển khai các kết quả của đầu t thuận lợi.
Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động ®Çu t
Việc phân tích đánh giá hiệu qủa tài chính của dự án đầu t dựa trên các báo cáo tài chính của Công ty về tình hình hoạt động tài chính tại Công ty Trong quá trình phân tích bằng các chỉ tiêu giá trị cần phải tính tới giá trị thời gian của tiền Bởi vì, các kết quả do hoạt động đầu t đem lại rất đa dạng và trong một thời gian dài, trong khi đó giá trị của tiền lại thay đổi theo thời gian.
3.1 Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần
Các chỉ tiêu này cho biết quy mô lợi ích của dự án Đây là lợi nhuận để ăn chia, để thiết lập các loại quỹ của doanh nghiệp Các chỉ tiêu này càng lớn càng tốt Chỉ tiêu lợi nhuận thuần đợc tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn hoạt động của đời dự án Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh giữa các năm hoạt động của dự án và để tính chỉ tiêu tổng lợi nhuận thuần, lợi nhuận thuần bình quân năm của cả đời dự án.
Lợi nhuận thuần hàng năm (ký hiệu là Wi) đợc tính nh sau:
Doanh thu thuÇn = Doanh thu - ThuÕ.
- Ci: Chi phí các loại gồm: Chi phí sản xuất, lãi trả ngân hàng.
Tổng lợi nhuận thuần của cả đời dự án: Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh quy mô lãi giữa các dự án Để tính tổng lợi nhuận các năm của cả đời dự án, trớc hết phải tính chuyển lợi nhuận thuần hàng năm về cùng một mặt bằng thời gian ở hiện tại hoặc tơng lai Công thức tính chỉ tiêu này ở hiện tại nh sau: ∑ i=1 n
Cũng nh nhỉ tiêu lợi nhuận thuần, chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án cũng thờng đợc tính chung về mặt bằng hiện tại, kí hiệu là NPV (Net Present Value) Chỉ tiêu này phản ánh quy mô lãi của sự án ở mặt bằng hiện tại Nó đợc xác định theo công thức sau:
NPV: Giá trị hiện tại thuần của cả đời dự án.
Bi: Lợi ích trong năm i.
Ci : Chi phÝ trong n¨m i r : Lãi suất chiết khấu Lãi suất đợc lựa chọn căn cứ vào chi phí cơ hội của vốn, vào mức lãi suất vay bình quân khi vay ở nhiều nguồn hoặc nhiều thời điểm có các mức lãi suất khác nhau. n: Số năm hoạt động của đời dự án.
Khi sử dụng chỉ tiêu thu nhập thuần để đánh giá dự án cần phải chú ý một vài điểm sau:
- Giá trị thu nhập thuần (NPV) là tiêu chuẩn tốt nhất để lựa chọn các dự án loại trừ nhau Song trong trờng hợp các dự án có quy mô và thời hạn hoạt động không bằng nhau thì chỉ tiêu này cho thấy rõ những nhợc điểm của nó.
- Chỉ tiêu này rất nhạy cảm với lãi suất Khi lãi suất thay đổi sẽ có ảnh hởng lớn tới lợi ích và chi phí của dự án làm cho NPV thay đổi theo.
3.2 Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu t:
Chỉ tiêu này nói lên mức đọ thu hồi vốn đầu t ban đầu từ lợi nhuận thuần thu đợc hàng năm.Đợc tính cho từng năm hoạt động hoặc tính bình quân của cả đời dự án.
- Nếu tính cho từng năm hoạt động: (RRi)
+ Wipv: là lợi nhuận thuần năm thứ i tính theo mặt bằng hiện tại
+ Iv0: vốn đầu t tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động
RRi có tác dụng so sánh giữa các năm của đời dự án
- Nếu tính bình quân năm của đời dự án (RR)
Wpv: Lợi nhuận thuần bình quân năm của đời dự án theo mặt bằng hiện tại.
RR: Có tác dụng so sánh giữa các dự án RR phải cao hơn mức lãi suất tiền gửi ngân hàng mới khuyến khích ngời có
3.3 Chỉ tiêu thời hạn thu hồi vốn đầu t
Là thời gian mà các kết quả của quá trình đầu t cần hoạt động để có thể thu hồi vốn đã bỏ ra.
3.3.1 Thời hạn thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần.
Là thời gian hoạt động để tổng số lợi nhuận thuần thu đợc hàng năm đủ để hoàn trả vốn đầu t ban đầu.
- Thời hạn thu hồi vốn tính theo tình hình hoạt động bình quân của cả đời dự án:
Chỉ tiêu này đợc dùng để so sánh hiệu quả sử dụng vốn đầu t giữa các dự án và chỉ tính trong nghiên cứu khả thi.
- Thời hạn thu hồi vốn đầu t theo tổng lợi nhuận thuần cộng dồn:
- Tính theo phơng pháp trừ dần:
Hai chỉ tiêu sau không có tác dụng so sánh các dự án mà chỉ nói lên khi nào thì thu hồi đủ vốn.
3.3.2 Thời hạn thu hồi vốn đầu t từ lợi nhuận thuần và khÊu hao.
Khấu hao cũng là một nguồn thu hồi vốn - khấu hao đợc tính vào chi phí sản xuất cho nên khấu hao và lợi nhuận thuần có quan hệ tỉ lệ nghịch Tính thời hạn thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần và khấu hao cho thấy đợc đầy đủ hơn khả năng thu hồi vốn, loại trừ sự thiên lệch trong dự tính lợi nhuận
W ipv cao, trích khấu hao thấp nhằm đạt thời hạn thu hồi vốn ngắn Nhà đầu t phải lựa chọn phơng pháp tính khấu hao sao cho vừa kịp thu hồi vốn trớc khi kết thúc đời kinh tế của dự án hoặc trớc khi máy móc thiết bị lạc hậu về kỹ thuật, lại vừa đạt mức giá thành sản phẩm không qúa cao.
Chỉ tiêu này đợc tính tơng tự nh chỉ tiêu trên, chỉ khác là ngoài lợi nhuận phải cộng thêm khấu hao ở mỗi kỳ tơng ứng.
* Ưu điểm: Cho phép lựa chọn phơng án đầu t an toàn Tơng đối dễ tính toán, có thể căn cứ vào thời hạn thu hồi vốn mà dự đoán đợc quy mô của dự án.
* Nhợc điểm: Không đánh giá đợc quy mô lợi ích mà dự án mang lại.
3.4 Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR)
Là tỉ suất lợi nhuận mà nếu đợc sử dụng để tính chuyển các khoản thu, chi của toàn bộ công cuộc đầu t về cùng một mặt bằng thời gian sẽ làm cho tổng doanh thu bằng tổng chi phí Công cuộc đầu t đợc coi là có hiệu quả khi IRR
IRRđm IRRđm có thể là lãi suất vốn vay có thể là tỉ suất lợi nhuận định mức do Nhà nớc quy định nếu vốn đầu t do Ngân sách Nhà nớc cấp, có thể là chi phí cơ hội nếu sử dụng vốn tự có để đầu t vào dự án khác… Công thức sau đây thể hiện bản chất của IRR:
Bi: Giá trị thu nhập năm i.
Ci: Giá trị chi phí năm i.
- Cho biết tại mức lãi suất tối đa là bao nhiêu thì dự án có thể chấp nhận đợc và cho biết mức sinh lợi của dự án sau khi đã hoàn vốn (lãi suất mà tự bản thân dự án có thể đem lại cho nhà đầu t).
- Không cần sử dụng hoặc xác định tỉ suất chiết khấu.
- Cho phép lựa chọn phơng án có IRR cao nhất.
- Không đánh giá đợc quy mô của dự án và quy mô lợi nhuận mà dự án mang lại.
- Khi đồng tiền thay đổi nhiều, NPV có thể đổi dấu nhiều lần sẽ có nhiều giá trị IRR, gây khó khăn trong lựa chọn hệ số hoàn vốn nội bộ thích hợp để đánh giá, lựa chọn dự án.
Phân tích và đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án
Ngời ta sử dụng các chỉ tiêu sau đây để phản ánh hiệu quả kinh tế xã hội của dự án đầu t:
4.1 Giá trị sản phẩm hàng hoá gia tăng (Giá trị gia t¨ng)
Bao gồm giá trị gia tăng trực tiếp do chính hoạt động của dự án tạo ra và giá trị gia tăng gián tiếp là những phần giá trị gia tăng thu đợc từ các dự án liên đới Thông thờng rất khó tính toán định lợng đợc các giá trị gia tăng gián tiếp Giá trị gia tăng trực tiếp có thể tính toán nh sau:
GTGTTT = Lãi ròng + lơng + thuế + các khoản nợ - Trợ giá, bù giá.
4.2 Việc làm và thu nhập của ngời lao động
- Số lao động có việc làm: Bao gồm số lao động có việc làm trực tiếp và số lao động có việc làm ở các dự án liên đới. Việc xác định số lao động có việc gián tiếp cũng rất khó kh¨n.
- Thu nhập của ngời lao động: Là tổng số lơng mà toàn bộ số lao động có việc làm từ dự án nhận đợc cùng các khoản trợ cấp khác.
4.3 Mức đóng góp vào Ngân sách Nhà nớc
Các khoản đóng góp cho Ngân sách Nhà nớc của một dự án bao gồm: Thuế, tiền thuê đất, thuê các TSCĐ, dịch vụ công cộng… Để rõ hơn có thể tính mức đóng góp cho Ngân sách Nhà nớc của một đồng vốn đầu t: m
Trong đó: m : Mức đóng góp cho Ngân sách của một đồng vèn ®Çu t.
M: Tổng mức đóng góp cho Ngân sách.
4.4 Mộ t số lợi ích xã hội khác thu đợc từ việc thực hiện dự án
Việc thực hiện dự án đầu t có thể sẽ góp phần phát triển ngành chủ quản hoặc các ngành khác, có thể thoả mãn nhu cầu tiêu dùng của nhân dân, góp phần phát triển địa phơng tăng thêm thu nhập, điều chỉnh thu nhập, điều chỉnh cơ cấu kinh tế góp phần thực hiện chủ trơng phát triển của Nhà nớc Các chỉ tiêu này không thể định lợng đợc nhng không thể không tính tới chúng.
Nói tóm lại việc phân tích và đánh giá kết quả hiệu quả hoạt động đầu t là quan trọng và rất cần thiết đối với công cuộc đầu t.
Khu đô thị mới và sự cần thiết phát triển các khu đô thị míi
Khái niệm và chức năng của đô thị
Trong thời đại ngày nay cùng với sự nghiệp Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá diễn ra mạnh mẽ ở tất cả các quốc gia trên thế giới là quá trình đô thị hoá Đô thị hoá là quá trình mở rộng mạng lới các điểm dân c đô thị và phổ cập lối sống thành thị trên lãnh thổ Quá trình đô thị hoá tiến triển phức tạp và lâu dài, chịu sự tác động tổng hợp của nhiều yếu tố, biến động không theo ý kiến chủ quan của con ngời, mà có quy luật khách quan riêng Quá trình đô thị hoá là tất yếu, song để quá trình đô thị hoá có trật tự, có mục tiêu rõ ràng, không làm mất đi đặc điểm, chức năng, vai trò vốn có của đô thị cần phải có sự định hớng phát triển và chỉ đạo xây dựng thống nhất mang tính khoa học, đó là sự phát triển đô thị hoá theo quy hoạch Trong đó có quy hoạch phát triển các đô thị và các khu đô thị mới. Đô thị mới là một điểm dân c đợc quy hoạch và đầu t xây dựng để từng bớc đạt đợc các tiêu chuẩn và yếu tố cấu thành một đô thị nh: Chức năng, quy mô dân số, tỉ lệ lao động phi nông nghiệp, mật độ dân c và trình độ phát triển kết cấu hạ tầng đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền thành lập theo quy định của pháp luật.
Khu đô thị mới là khu xây dựng mới tập trung theo dự án đầu t phát triển hoàn chỉnh, đồng bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, nhà ở và các công trình khác để sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc không kinh doanh đợc bố trí gắn với một đô thị hiện có hoặc với một đô thị mới đang hình thành, có ranh giới chức năng xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt.
Nh vậy phát triển các khu đô thị mới là phù hợp với yêu cầu phát triển khách quan của đô thị hoá, là một giải pháp phát triển đô thị theo quy hoạch, đáp ứng nhiều mục tiêu chiến lợc đặt ra trong định hớng phát triển kinh tế xã hội của một quốc gia.
1.2 Chức năng của đô thị
Nhìn chung đô thị có mấy chức năng sau:
Trong điều kiện nền kinh tế thị trờng, chức năng kinh tế là chức năng chủ yếu của đô thị Sự phát triển kinh tế thị trờng đã đa đến xu hớng tập trung sản xuất có lợi hơn phân tán Chính yêu cầu ấy đã tập trung các loại hình xí nghiệp thành các khu công nghiệp dịch vụ và cơ sở hạ tầng tơng ứng tạo ra thị trờng ngày càng mở rộng và đa dạng hoá.
Tập trung sản xuất kéo theo tập trung dân c, trớc hết là thợ (công nhân) sau đó là gia đình của họ, tạo ra bộ phận chủ yếu của dân c đô thị.
Tập trung sản xuất và dân c lại đặt ra vấn đề bảo vệ môi trờng nh một đòi hỏi lớn về kinh tế - xã hội làm cho đô thị có các chức năng khác.
Chức năng xã hội của đô thị ngày càng có phạm vi lớn dần cùng với tăng quy mô dân c đô thị Những nhu cầu về nhà ở, y tế, đi lại,… là những vấn đề gắn liền với yêu cầu sinh sống của mọi ngời dân cần đợc đáp ứng nhất là nhu cầu này ngày càng tăng tiến theo quy luật khách quan.
Nhìn chung chức năng xã hội của đô thị ngày càng nặng nề bởi vì không chỉ đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng do dân số tăng mà còn chính vì những nhu cầu có sự thay đổi nh đã nói trên.
Việc thực hiện chức năng xã hội đợc đảm bảo thì yếu tố tăng trởng kinh tế đô thị mới tạo ra sự phát triển của đô thị Trên thế giới đã chứng kiến sự tăng trởng đô thị mà không có phát triển đô thị bởi tăng trởng đô thị kéo theo hàng loạt các dãy, khu nhà ổ chuột cùng sự ô nhiễm môi tr- ờng, sự suy đồi về đạo đức…
Nhu cầu đợc hiểu biết xuất phát từ ý thức của loài ngời. Để có sự hiểu biết, cần phải có giáo dục Mỗi một tập hợp con ngời cùng với các nhu cầu kinh tế - xã hội ngày càng tăng thì nhu cầu về giáo dục tri thức và giải trí cũng vậy Sự tăng lên của nhu cầu này khác nhau đối với từng tầng lớp dân c, từng khu vực dân c ở khu vực đô thị hoá thì nhu cầu này bao giờ cũng tăng lớn hơn cả Việc đáp ứng nhu cầu giáo dục, vui chơi giải trí của dân c đô thị sao cho phù hợp và thúc đẩy các chức năng khác của đô thị là chức năng văn hoá của đô thị.
Chức năng văn hoá của đô thị ngày càng phát triển hơn vào thời kỳ kinh tế phồn vinh: Đảm bảo có một hệ thống tr- ờng học, du lịch, viện bảo tàng, các trung tâm nghiên cứu khoa học phục vụ nhu cầu học tập, nghiên cứu, vui chơi của dân c, mức sống đợc nâng cao, thời gian dành cho việc h- ởng thụ văn hoá của ngời dân cũng đợc tăng lên.
Sự phát triển của đô thị một mặt là tự phát qua tác động của cơ chế thị trờng tới nhu cầu, mặt khác chịu sự điều chỉnh do các hoạt động quản lý của chính quyền và hoạt động của các tổ chức đoàn thể xã hội.
Chức năng quản lý đô thị đợc thể hiện bằng những tác động nhằm hớng tới nguồn lực của đô thị vào mục tiêu kinh tế- xã hội, sinh thái và kiến trúc, bảo vệ bản sắc văn hoá dân tộc, vừa nâng cao khả năng đáp ứng nhu cầu chính đáng của cá nhân, đó là chức năng quản lý đô thị.
1.3 Vai trò của đô thị
Với các chức năng trên đô thị có vai trò rất quan trọng đối với sự tăng trởng và phát triển kinh tế - xã hội của đất n- íc.
Hệ thống đô thị gồm đô thị các cấp, theo từng cấp bậc trung tâm của các lãnh thổ quy mô khác nhau là những điểm tựa của bộ khung cơ cấu kinh tế lãnh thổ vừa có vị trí trung tâm tạo vùng, vừa là những “hạt nhân” tăng trởng có khả năng tác động lan toả ra các vùng lãnh thổ bao quanh.
Đặc điểm của các dự án phát triển khu đô thị mới
- Khu đô thị mới có quy mô tơng đối lớn, phần lớn thờng đợc phát triển trên cơ sở đất nông nghiệp (đất ruộng canh tác, đất hồ ao, đất vờn,…), vì vậy, điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật bên trong khu đất và ngoài hàng rào hầu nh không có Do là đất nông nghiệp nên đất đai trong khu vực dự án là một trong những phơng tiện lao động tạo ra thu nhập hàng năm cho ngời nông dân Khi thực hiện dự án phát triển khu đô thị mới, nhiều hộ nông dân có đất nằm trong khu vực dự án bị thu hồi làm ảnh hởng một phần đến đời sống hàng ngày của họ, nhất là đối với những hộ gia đình chỉ có nguồn thu nhập từ sản xuất nông nghiệp mà không có nguồn nào khác Vì vậy, việc thực hiện dự án phụ thuộc rất nhiều vào vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng.
- Thời gian thực hiện dự án khu đô thị mới thờng kéo dài, thời gian thu hồi vốn đầu t phụ thuộc nhiều vào yếu tố khách quan, điều kiện hạ tầng ngoài hàng rào…
- Vốn đầu t của dự án khu đô thị mới rất lớn, gấp nhiều lần vốn tự có của Chủ đầu t, nguồn vốn đa dạng lại không liên tục, việc tổ chức thi công các hạng mục công trình phải có sự phối hợp đồng bộ và khoa học.
- Các hạng mục công trình trong dự án thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau nh giao thông, cấp nớc, thoát nớc, cấp điện, bu chính viễn thông, nhà ở, văn phòng, khách sạn, trụ sở…nhng đòi hỏi phải có sự quản lý thống nhất và toàn diện.
- Một đặc điểm rất đặc trng của dự án phát triển khu đô thị mới là công tác kinh doanh phải kết hợp chặt chẽ với công tác quản lý Chủ đầu t các dự án phát triển khu đô thị mới thờng là các doanh nghiệp nhng ngoài việc tổ chức triển khai dự án để mang lại hiệu quả về tài chính, cần phải quan tâm đến vấn đề quản lý trong phạm vi khu vực dự án, đặc biệt là về mặt kiến trúc quy hoạch…
Thực trạng và hiệu quả đầu t phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng
Giới thiệu chung về Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị – Bộ Xây Dựng
đô thị – Bộ Xây Dựng.
Tiền thân là Ban quản lý các công trình nhà ở đờng 1A (thành lập năm 1983) trực thuộc Bộ Xây Dựng với chức năng chính là quản lý nguồn vốn phát triển nhà Đến tháng 10 năm
1989 Bộ Xây Dựng đã quyết định thành lập công ty với tên gọi là “Công ty phát triển nhà và đô thị (HUD)” Quá trình hoạt động Công ty ngày càng trởng thành về mọi mặt và có uy tín lớn trên cả nớc Cùng với nhu cầu về các khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đầy đủ và nhu cầu về nhà ở của Thành phố ngày càng tăng đòi hỏi phải có một cơ quan chuyên trách có đầy đủ năng lực cũng nh thẩm quyền để đáp ứng. Ngày 2/6/2000 Bộ Xây Dựng đã ra quyết định số 08/2000/QĐ-BXD thành lập Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị.
1 Vai trò, vị trí của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị.
Trong quá trình hoạt động, Tổng công ty đã có nhiều đóng góp to lớn cho xã hội, đặc biệt là vấn đề nhà ở hiện nay là một nhu cầu rất bức xúc đối với nhân dân Thủ đô.
Tổng công ty đã đóng góp một lợng lớn diện tích nhà ở vào quỹ nhà của Thành phố. Để đáp ứng đợc nhu cầu giãn dân ở các trung tâm, đồng thời để tiết kiệm đất và hạ giá bán cho phù hợp với nhu cầu của ngời lao động, Tổng công ty đã và sẽ triển khai xây dựng các khu trung c cao tầng trong các khu đô thị mới phục vụ đối tợng là cán bộ công nhân viên chức Vấn đề nhà ở cho ngời có thu nhập thấp cũng đợc Tổng công ty rất quan tâm. Trong các dự án phát triển đô thị, một tỷ lệ nhất định nhà phục vụ cho đối tựng này đợc giành ra với mức giá bán đợc Thành phố quy định trên cơ sở đủ chi phí và lãi tối thiểu.
Tổng công ty cũng đóng góp những khu đô thị với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ chất lợng cao, góp phần giúp Chính phủ và Thành phố một bớc thực hiện chính sách đô thị quốc gia làm giảm sức ép ở các khu trung tâm. Các khu đô thị mới ra đời đem lại vẻ đẹp kiến trúc đô thị đảm bảo đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội.
Ngoài ra, các dự án của Tổng công ty còn tạo việc làm cho hàng ngàn lao động không chỉ trong thời gian thực hiện dự án mà còn cả khi đã đi vào hoạt động.
Việc thực hiện và đa vào sử dụng các khu đô thị mới còn tạo ra một nguồn tiêu thụ lớn sản phẩm của ngành khác nh xây dựng, điện nớc, thông tin liên lạc và các ngành công nghiệp dịch vụ khác tạo điều kiện cho ngành này phát triển.
Giúp Nhà nớc thu đợc tiền sử dụng đất, khắc phục tình trạng hiện nay là Nhà nớc bỏ tiền xây dựng cơ sở hạ tầng, còn các chủ sử dụng thu đợc lợi nhuận từ việc chuyển đổi đất đô thị mà không phải trả chi phí gì Ngoài ra còn đóng góp đáng kể cho Ngân sách Nhà nớc từ các khoản thu
Bằng sự đầu t mạnh dạn và đúng hớng cộng với sự ủng hộ to lớn của các ngành, các cấp, Tổng công ty đã đạt đợc mức tăng trởng nhanh chóng và vững chắc sau hơn 10 năm hoạt động, một thời gian khá ngắn đối với ngành kinh doanh phát triển nhà Từ ban đầu thành lập với cơ sở vật chất cũng nh vốn còn thiếu thốn, đến nay Tổng công ty đã vơn lên vị trí hàng đầu trong ngành với số vốn lên đến hơn 71 tỷ đồng, mức tăng trởng trung bình là 12%/năm
2 Chức năng, nhiệm vụ của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng
Tổng công ty có những chức năng nhiệm vụ chính nh sau:
- Lập và quản lý dự án đầu t xây dựng các công trình dân dụng, công trình kỹ thuật hạ tầng khu dân c, khu công nghiệp
- Khảo sát, đo đạc phục vụ lập dự án đầu t và thiết kế công trình.
- Thiết kế, quy hoạch, lập tổng dự toán các công trình dân dụng, công nghiệp, các công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị, khu dân c tập trung của các dự án phát triển đô thị.
- Kinh doanh văn phòng, nhà ở, kinh doanh hạ tầng đô thị và khu công nghiệp.
- Tổng thầu và thi công xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, công trình kỹ thuật hạ tầng khu đô thị và khu công nghiệp, công trình thuỷ lợi, đờng dây và trạm biÕn thÕ.
- Sản xuất và kinh doanh vật t, vật liệu xây dựng, phụ tùng, phụ kiện bằng kim loại.
Hđ quản trị chủ tịch HđQT Tổng giám đốc
Phòng ql ktx lắp phó tổng gđ phó tổng gđ văn phòng phó tổng gđ
- Khai thác và kinh doanh các dịch vụ vui chơi giải trí, dịch vụ giải khát, trồng và kinh doanh cây cảnh, cây gièng…
Trong đó, chức năng nhiệm vụ chính là lập và thực hiện các dự án đầu t và xây dựng các công trình nhà ở văn phòng, hạ tầng khu đô thị và khu công nghiệp với t cách là chủ đầu t xây dựng.
3 Cơ cấu tổ chức quản lý của Tổng công ty.
Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng là đơn vị chuyên ngành về đầu t và xây dựng, phát triển nhà và các khu đô thị mới, khu công nghiệp tập trung. Cùng một thời điểm, Tổng công ty thực hiện nhiều dự án từ qui mô nhỏ đến qui mô lớn: diện tích hàng trăm ha, vốn đầu t hàng trăm tỉ đồng, thời gian thực hiện dự án từ vài năm đến hàng chục năm Do đặc thù sản xuất kinh doanh từng thời kỳ khác nhau tuỳ theo sự biến đổi của nền kinh tế - xã hội cũng nh yêu cầu sản xuất kinh doanh (SXKD) của Tổng công ty, của chu kỳ hoạt động các dự án nên cơ cấu tổ chức quản lý của Tổng công ty cũng phải thay đổi thích ứng để đảm bảo hiệu quả quản lý.
Hình I: cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý
Với cơ cấu tổ chức nh hiện nay, nhiệm vụ cụ thể của các cấp lãnh đạo và các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ đợc phân định nh sau:
Là ngời lãnh đạo cao nhất, chịu trách nhiệm trớc pháp luật, trớc Bộ trởng Bộ Xây Dựng, trớc Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội về toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng công ty, chỉ đạo chung mọi hoạt động công tác của Tổng công ty, tổ chức thực hiện đờng lối, chủ trơng chính sách kinh tế xã hội của Đảng và Nhà nớc, xây dựng các đề án chiến lợc, cơ chế chính sách, định hớng kế hoạch phát triển sản xuất kinh doanh của Tổng công ty Trực tiếp chỉ đạo lĩnh vực pháp luật, kinh tế tài chính, tổ chức nhân sự, lao động tiền lơng, hành chính sự nghiệp và đời sống.
3.2 Các Phó Tổng giám đốc
Thực trạng đầu t phát triển đô thị mới trong thời gian qua
1 Sự hình thành và nhu cầu phát triển các khu đô thị mới.
Cũng nh hầu hết các quốc gia trên thế giới, trong thời gian qua, quá trình đô thị hoá của Việt Nam diễn ra hết sức mạnh mẽ.
Thập kỷ 60 và 70 là thời kỳ hình thành và phát triển khá mạnh mẽ các đô thị mới và khu đô thị mới ở miền Bắc thực hiện đờng lối Công nghiệp hoá xã hội chủ nghĩa, Nhà n- ớc đã chủ trơng phát triển công nghiệp nặng, do đó tại các thành phố lớn trên cơ sở các khu công nghiệp đã hình thành thêm nhiều khu đô thị mới nh ở Hà Nội là các khu nhà ở Kim Liên (xây dựng năm 1954), Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ, Thanh Xuân…; tại Hải Phòng là khu Vạn Mỹ; tại Thành phố Vinh là khu Quang Trung (xây dựng năm 1960) và tại ngoại thành Hà Nội là khu đô thị mới Xuân Hoà, Xuân Mai, Vĩnh Yên.v.v.
Cũng trong thời gian này, nhiều Thành phố mới đợc xây dựng nh Thành phố Thái Nguyên, Việt Trì, Uông Bí, Bỉm Sơn, Hoà Bình,Chí Linh – Phả Lại… ở miền Nam, dới chế độ Mỹ – Nguỵ phần lớn các khu công nghiệp đều tập trung ở các khu đô thị lớn nh: Sài Gòn, Biên Hoà, Đà Nẵng, Cần Thơ, Nha Trang, Huế… Cùng với nguyên nhân tăng trởng nhanh dân số ở các đô thị này đã tạo tiền đề hình thành các khu đô thị mới, điển hình hơn cả là khu c xá Thanh Đa, Sài Gòn.
Sau khi miền Nam đợc giải phóng, thời kỳ 1976 –1985 là thời kỳ trì trệ của đô thị hoá Việt Nam Với số dân thành thị cả nớc là 11,36 triệu ngời, chiếm gần 19% dân số cả nớc. Tại các đô thị sự phát triển còn nặng nề về cục bộ do thiếu các nguồn vốn và thiếu động lực phát triển Từ năm 1986, sau Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VI dới sự tác động của nền kinh tế thị trờng và chính sách mở cửa, các chính sách mới về nhà đất và sự quan tâm của Nhà nớc đối với công tác đầu t và xây dựng cơ sở hạ tầng, nên đô thị nớc ta phát triển nhanh chóng cả về số lợng và chất lợng Dân số đô thị
4 6 năm 1995, giữ vững tỷ lệ đô thị hoá 20% Từ năm 1995 đến nay dân số thành thị liên tục đợc tăng lên Nếu nh năm
1995 tỷ lệ tăng dân số của khu vực thành thị là 3,08% thì năm 1998 con số này là 4,58% và năm 2000 là 7,55%, số dân thành thị năm 1998 là 16,4 triệu ngời, chiếm 21,3% dân số cả nớc, năm 2000 là 18,8 triệu ngời, chiếm 23,52% Theo định hớng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020 của Thủ tớng Chính phủ, dân số thành thị của nớc ta năm 2010 sẽ là 30,4 triệu ngời, chiếm 33% dân số cả nớc và tơng ứng đến năm 2020 sẽ là 46 triệu ngời, chiếm 45% (chi tiết xem bảng1)
Bảng 1: Tình hình dân số ở thành thị và toàn quốc N¨m
Tỷ lệ tăng (%) Cơ cấu
Nguồn: Niên giám thống kê
Nh vậy, dân số ở các đô thị không ngừng tăng trong thời gian qua và trong tơng lai chắc chắn sẽ tăng với rốc độ ngày càng cao Điều này đòi hỏi phải có chính sách phát riển đô thị cho phù hợp với tốc độ gia tăng dân số.
Thực tế trong 5 năm qua khối lợng xây dựng nhà ở tại các đô thị, nhất là đô thị lớn đã tăng lên vợt bậc Tại thành phố Hà Nội, mỗi năm cấp giấy phép xây dựng đợc 1,0 – 1,2 triệu m 2 nhà, nhiều khu đô thị mới, phố mới đã đợc xây dựng hoặc trong quá trình chuẩn bị đầu t Tuy nhiên nét đặc trng nhất của tình hình phát triển đô thị của nớc ta trong thời gian qua chủ yếu vẫn là xây dựng tự phát cục bộ. Một số khu xây dựng mới tập trung đã hình thành nhng vẫn theo hình thức chia lô, giao đất lẻ cho hộ gia đình, cá nhân hoặc cơ quan tự xây dựng nhà ở Tình trạng xây dựng xen cấy trong các khu phố cũ, phố cổ hiện có vốn đã quá tải về hạ tầng vẫn phổ biến Chính vì vậy, yêu cầu phát triển các khu đô thị mới đã đợc Hội nghị đô thị toàn quốc lần thứ II họp tại thành phố Hồ Chí Minh từ ngày 25 – 27/7/1995 khẳng định là rất cần thiết và thực tế đã trở thành một chủ trơng của Chính phủ nhằm sử dụng giá trị to lớn của quỹ tạo vốn, cho phép thu hút tối đa các nguồn lực vào mục đích cải tạo và phát triển đô thị phù hợp với quy luật phát triển đô thị trong thời kỳ đẩy mạnh Công nghiệp hoá-Hiện đại hoá đất n- íc.
Nắm bắt đợc chủ trơng đó, trong thời gian qua Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị – Bộ Xây Dựng đã có định hớng phát triển đúng đắn Đó là đầu t phát triển kinh doanh nhà và hạ tầng đô thị theo dự án đồng bộ, đặc biệt quan tâm phát triển nhà ở mà trọng tâm là nhà ở bán cho cán bộ, công nhân viên nhà nớc, cho ngơi lao động có thu nhập trung bình và thấp Do đầu t đúng hớng, Tổng công ty đã nhanh chóng đạt đợc những thành qủa to lớn và có uy tín lớn trong lĩnh vực phát triển nhà và đô thị Nhờ có kinh nghiệm trong lĩnh vực này và có uy tín lớn nên Tổng công ty đã là một trong những đơn vị đợc UBND Thành phố Hà Nội
4 8 giao làm chủ đầu t các dự án phát triển khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố Trong những năm gần đây Tổng công ty đã và đang triển khai thực hiện nhiều dự án lớn có hiệu quả nh: dự án khu nhà ở Giáp Bát, dự án khu nhà ở 20 Trơng Định, dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm, dự án khu đô thị mới Định Công…với tổng quy mô 227,5ha, tổng vốn đầu t riêng phần hạ tầng 670 tỷ đồng và tổng diện tích sàn nhà ở và dịch vụ 90 vạn m 2
2 Nguồn vốn đầu t cho các dự án phát triển đô thị míi. Để thực hiện một dự án phát triển khu đô thị mới quy mô lớn ngoài nguồn vốn tự có của chủ đầu t còn cần phải huy động rất nhiều nguồn vốn khác trong đó có vốn Ngân sách Nhà nớc, vốn vay tín dụng u đãi, vốn vay tín dụng thơng mại, vốn do phát hành trái phiếu công trình và các nguồn vốn huy động từ các thành phần kinh tế, các tổ chức và cá nhân. Tính chất quan trọng của từng nguồn vốn đợc xác định căm cứ vào thời điểm và tỷ trọng, mức độ tham gia vào việc thực hiện dự án Khi bắt đầu triển khai thực hiện dự án phát triển khu đô thị mới, trong giai đoạn chuẩn bị đầu t thờng chỉ có vốn tự có của chủ đầu t, trong một số trờng hợp đợc cấp vốn Ngân sách Nguồn vốn này thờng có hạn, chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng mức đầu t của dự án nhng chính là khởi điểm để chủ đầu t triển khai những bớc đầu của dự án.
Khi tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng các dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm, khu đô thị mới Định Công cần phải có ngay lợng vốn rất lớn Trong khi đó vốn tự có của chủ đầu t lại rất ít, vốn Ngân sách nhà nớc cũng không nhiều, Tổng công ty phải vay ngân hàng với lãi suất thơng mại(1,25%/tháng) để đáp ứng Nguồn vốn này đáp ứng ngay nhu cầu nhng lãi suất cao làm cho chi phí dự án tăng lên Vì vậy Tổng công ty đã đề xuất với các Bộ, các ngành xin phép Chính phủ cho phép phát hành trái phiếu công trình Dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm vốn tự có của chủ đầu t chỉ có 14 tỷ đồng, tơng đơng 9,8% so với tổng vốn đầu t (143,1 tỷ đồng) Mặc dù đợc Nhà nớc khuyến khích, tạo mọi điều kiện thuận lợi, cấp cho 28,636 tỷ đồng vốn từ Ngân sách Nhà nớc (chiếm khoảng 20%) nhng cũng cha thể đáp ứng đủ đợc nhu cầu của dự án Tổng công ty đã chủ động vay Ngân hàng thơng mại 20 tỷ đồng (chiếm 13,98%) với lãi suất 1,25%/tháng và phát hành trái phiếu công trình qua Kho bạc Nhà nớc với mức 30 tỷ đồng (bằng 20,96%) Đây là dự án đầu tiên đợc Chính phủ cho phép phát hành trái phiếu công trình, nguồn vốn này có nhiều u điểm và mức lãi suất thấp (12%/năm) đã giúp cho Tổng công ty không những trang trải khoản vốn vay ngân hàng (lãi suất cao) mà còn sử dụng để xây dựng các hạng mục công trình kỹ thuật chủ yếu là đờng giao thông và thoát nớc.
Tiếp đó, khi triển khai xây dựng khu đô thị mới ĐịnhCông, vốn tự có là 28,7 tỷ đồng (10%), vốn Ngân sách cấp29,175 tỷ đồng (10,17%), cha thể đảm bảo cho dự án đợc tiến hành Tổng công ty tiếp tục đề xuất và đợc phép phát hành trái phiếu công trình với giá trị 50 tỷ đồng, ngoài ra còn phải vay của ngân hàng thêm 120,864 tỷ đồng (chi tiết trong bảng 2).
Trong dự án phát triển khu đô thị mới, một nguồn vốn quan trọng nữa cũng đóng vai trò quan trọng cho việc đảm bảo thực hiện dự án thành công là vốn huy động từ nhân dân Nguồn vốn này thờng rất lớn, nếu huy động đợc tối đa có thể lên tới 70% tổng vốn mà chủ đầu t cần có trong quá trình thực hiện dự án Qua bài học thực tiễn đăng ký góp vốn đầu t xây dựng nhà ở tại khu đô thị mới Định Công có thể thấy đợc tiền nằm trong túi ngời dân rất dồi dào, điều quan trọng là phải biết khai thác nó Qua bớc đầu huy động, dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm đã huy động đợc 50,464 tỷ đồng, tơng đơng 35,3% tổng vốn đầu t cần thiết, dự án khu đô thị mới Định Công huy động đợc 58,216 tỷ đồng, tơng đơng 20,28%.
Ngoài nhiệm vụ chính thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới có quy mô lớn (vài chục ha), Tổng công ty còn thực hiện bổ xung các dự án quy mô nhỏ (vài ha) nh: dự án khu nhà ở B5 Giáp Bát, quận Hai Bà Trng - Hà Nội, có tổng vốn đầu t 37 tỷ đồng; dự án khu nhà ở 20 Trơng Định quận Hai Bà Trng - Hà Nội, vốn đầu t 25,558 tỷ đồng.v.v Các dự án này chủ yếu đợc thực hiện bằng vốn tự có, vốn huy động từ khách hàng, vốn Ngân sách Nhà nớc cấp và một phần vốn vay Trong đó vốn huy động từ khách hàng rất lớn, chiếm khoảng trên 40% Để huy động đợc lợng vốn lớn nh vậy là do Tổng công ty đã thấy đợc tầm quan trọng của việc đầu t có trọng điểm, xác định đợc mối liên hệ chặt chẽ giữa công tác đầu t, tiếp thị và quản lý.
Một nguồn vốn nữa cũng không thể không kể đến trong các dự án phát triển đô thị do Tổng công ty làm chủ đầu t Đó là nguồn tiền sử dụng đất đợc chậm nộp cho Nhà nớc, mà đợc tạm thời giữ lại để tái đầu t Khi lập dự án khả thi
5 2 và nhà ở Bắc Linh Đàm, khu đô thị mới Định Công, Tổng công ty đã đề xuất đợc chậm nộp tiền sử dụng đất và cho phép sử dụng khoản tiền này nh là vốn Ngân sách để đầu t xây dựng các hạng mục công trình hạ tầng xã hội Nguồn vốn này tạo điều kiện hoàn thiện hệ thống hạ tầng trong một khu đô thị mới.
Những định hớng và giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu t phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị
Những thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện đầu t
Trong những năm qua việc thực hiện đầu t phát triển các khu đô thị mới tại Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị đã gặp đợc rất nhiều thuận lợi, đem lại những kết quả thật khả quan, nhng bên cạnh đó cũng còn không ít những khó khăn phức tạp đòi hỏi Tổng công ty cần phải tiếp tục có giải pháp tháo gỡ, cụ thể một số thuận lợi và khó khăn nh sau:
1 Thuận lợi. Đợc sự quan tâm chỉ đạo, giúp đỡ, hợp tác của các ngành, các cấp từ Trung ơng đến địa phơng có liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng công ty nh: Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây Dựng, UBND Thành phố Hà Nội, Bộ Kế hoạch đầu t, Bộ Tài chính,… UBND các quận, huyện… để Tổng công ty hoàn thành tốt nhiệm vụ của m×nh.
- Có đợc sự lãnh đạo sáng suốt, đúng đắn của Đảng uỷ,Ban lãnh đạo Tổng công ty…
- Có đội ngũ cán bộ đã kinh qua thực tế, kinh nghiệm và năng lực ngày càng đợc củng cố và nâng cao, có đợc sự đoàn kết thống nhất đồng lòng trong toàn bộ Tổng công ty từ Tổng Giám đốc xuống đến nhân viên, có tinh thần tự giác, năng động, sáng tạo, có trình độ năng lực có tinh thần trách nhiệm cao trong công việc, nghiêm chỉnh chấp hành mọi chủ trơng đờng lối của Đảng và Nhà nớc.
- Trải qua việc thực hiện các dự án, Tổng công ty đã đúc rút đợc quy trình thực hiện các dự án từ quy mô nhỏ (vài nghìn m 2 ) đến quy mô lớn (hàng trăm ha) đúc kết đợc những bài học kinh nghiệm quý báu trong triển khai thực hiện dự án về phát triển nhà ở và đô thị mới Đồng thời Tổng công ty đã xác định đợc vị thế của mình trong thị trờng kinh doanh và phát triển nhà trong địa bàn Thành phố Hà Néi.
- Tiềm lực tài chính của Tổng công ty lớn, có khả năng huy động từ nhiều nguồn vốn khác nhau với số lợng lớn.
- Nhận đợc sự động viên khích lệ của bạn bè, đồng nghiệp, sự quan tâm ủng hộ của quần chúng nhân dân trong khu vực dự án.
- Khó khăn chính là công tác đền bù giải phóng mặt bằng rất phức tạp, nó liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp, nhiều hộ dân, nhiều vấn đề nảy sinh trong công tác này. Giá cả đền bù theo chính sách thấp, nhất là những nơi có diện tích đất bị thu hồi lớn, các hộ sản xuất nông nghiệp không còn đất sản xuất hoặc còn rất ít, khó khăn trong việc di chuyển mồ mả nằm trong khu vực dự án đã kéo dài thời gian thực hiện dự án Đồng thời cơ chế chính sách đền bù giải phóng mặt bằng cha ổn định, cha thống nhất.
- Một loạt các chi phí phân bổ vào hạ tầng nhà cao tầng nh: đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí các loại thuế nh thuế giá trị gia tăng, các khoản thu về tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất … đã làm tăng giá trị đầu vào của 1m 2 diện tích sử dụng căn hộ, khiến việc tiêu thụ bị chËm.
- Một số dự án Tổng của công ty việc chi phí đầu t xây dựng các hạng mục công trình kỹ thuật hạ tầng ngoài hàng rào dự án nh cấp điện, cấp nớc, thoát nớc,… dùng vào mục đích chung sử dụng vốn chịu lãi suất để đầu t, vốn xây dựng nhà chung c cũng vay với lãi suất còn cao nên giá thành còn cao, cha đáp ứng yêu cầu của ngời mua.
- Trong thời gian vừa qua theo quy chế quản lý đầu t và xây dựng việc phân cấp thẩm định thiết kế kỹ thuật và dự toán thay đổi nên hồ sơ di chuyển lại mất nhiều thời gian, gây chậm trễ cho việc khởi công một số hạng mục công trình trong kế hoạch thực hiện.
- Công tác tiếp thị, tiêu thụ sản phẩm còn cha ngang tầm với đòi hỏi của cơ chế thị trờng hiện nay, việc tiêu thụ sản phẩm khó khăn do đó việc thu hồi vốn bị chậm, vốn đầu t bị đọng lại trong khi nhu cầu về vốn lại lớn.
- Lực lợng cán bộ quản lý dự án còn trẻ, cha kiên quyết với một số trờng hợp xây dựng sai phép, gây lộn xộn trong việc thi công cũng nh mỹ quan chung.
- Thời gian thực hiện dự án khu đô thị mới thờng kéo dài, thời gian thu hồi vốn đầu t phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan nh địa điểm, cảnh quan, điều kiện hạ tầng ngoài hàng rào.
- Vốn đầu t của các dự án khu đô thị mới rất lớn, gấp nhiều lần vốn tự có của chủ đầu t, nguồn vốn đa dạng lại không liên tục, việc tổ chức thi công các hạng mục công trình phải có sự phối hợp đồng bộ và khoa học.
- Các hạng mục công trình trong dự án thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau nh giao thông, cấp nớc, thoát nớc, cấp điện, bu chính viễn thông, nhà ở, văn phòng, khách sạn, trụ sở… nhng đòi hỏi phải có sự quản lý thống nhất và toàn diện.
- Lĩnh vực hoạt động sản xuất kinh doanh chính của Tổng công ty liên quan đến quỹ đất của các khu đô thị đặc biệt là của Thành phố Hà Nội Quỹ đất này cũng hạn hẹp cho nên khó khăn cho việc tìm kiếm các dự án mới.
3 Những bài học kinh nghiệm từ thực tiễn tình hình hoạt động của Tổng công ty.
Từ những kết quả đã đạt đợc trong thời gian qua. Tổng công ty đã rút ra đợc nhiều bài học kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới từ đó có những định hớng đầu t phù hợp cho thời gian tới. Những bài học kinh nghiệm đó là:
Định hớng chung của Tổng công ty trong thời gian tới
Thực hiện chỉ đạo của Bộ Xây Dựng về việc đẩy mạnh công tác phát triển nhà và đô thị, và xây dựng một tổ chức kinh doanh mạnh trong lĩnh vực này trong những năm từ
2000 - 2010, Tổng công ty xác định tiếp tục hoạt động theo định hớng đã đợc Tổng công ty thực hiện có hiệu quả trong thời gian qua là đầu t phát triển, kinh doanh cơ sở hạ tầng và nhà ở theo mô hình các dự án đầu t đồng bộ, tăng cờng quy mô tổ chức của Tổng công ty kể cả về bộ máy tổ chức, con ngời, vốn đầu t và cung cách quản lý, tiếp tục mở rộng kinh doanh theo chiều sâu tại Thủ đô Hà Nội, theo chiều rộng tại các tỉnh phía Bắc.
Tiếp tục thực hiện tốt các dự án đợc giao nh dự án Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm, Khu đô thị mới Định Công, Khu Công nghiệp Ô Cách, Khu đô thị mới Pháp Vân -
Tứ Hiệp, dự án phát triển khu đô thị mới Mỹ Đình II - Từ Liêm
- Hà Nội, xin thêm các dự án phát triển đô thị mới khu vực phía Tây, Tây bắc Thành phố Hà Nội Chuẩn bị điều kiện để tham gia thực hiện các dự án lớn hơn trong các khu đô thị mới Bắc sông Hồng (Hà Nội) Hớng hoạt động của mình ra các tỉnh phía Bắc nh chuỗi đô thị Miếu Môn - Hoà Lạc (Sơn Tây), Bắc Ninh, Hng Yên, Hải Dơng, Quảng Ninh, Ninh Bình, Thanh Hoá…
Phấn đấu đạt tốc độ tăng trởng thời kỳ 2001 - 2005 bình quân khoảng 15%/năm và riêng năm 2001 phấn đấu đạt các chỉ tiêu kinh tế tài chính cụ thể nh sau:
- Vốn sản xuất kinh doanh: 399 tỷ đồng
- Nộp Ngân sách : 20 tỷ đồng
- Hoàn thành đa vào sử dụng 8 vạn m 2 sàn nhà ở các loại. Để đạt đợc các chỉ tiêu trên, trong năm 2001 Tổng công ty cần phải thực hiện các công việc sau:
Đối với dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm:
- Phải đầu t xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
- Đầu t xây dựng hàng loạt các nhà chung c cao tầng.
- Hoàn chỉnh các khu công viên cây xanh
Dự án khu đô thị mới Định Công:
- Hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
- Phấn đấu hoàn thành 70% khối lợng nhà ở thấ tầng và tiếp tục đầu t xây dựng 2 chung c cao tầng khác.
- Đầu t xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội.
Dự án khu đô thị mới Mỹ Đình II:
- Hoàn thành các thủ tục đầu t xây dựng dự án.
- Tiến hành thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng.
- Khởi công xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
III Một số giải pháp và kiến nghị nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu t phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng
Những kết quả của hoạt động đầu t tại Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị đạt đợc trong thời gian qua đã khẳng định đợc mục tiêu và chiến lợc của Tổng công ty đã và đang thực hiện.
Trong những năm tiếp theo, nhu cầu phát triển nhà ở và đô thị rất lớn, nhiều dự án có quy mô lớn đợc triển khai.
Từ trớc tới nay, cơ chế đầu t các dự án phát triển nhà và đô thị thực tế là cơ chế “xin-cho” Theo xu hớng phát triển của nền kinh tế thị trờng thì cơ chế “xin-cho” sẽ không thể còn tồn tại, việc tham gia của chủ đầu t xây dựng các dự án sẽ thông qua đấu thầu Để đảm bảo thắng thầu, liên tục có dự án thực hiện, đồng thời thực hiện tốt phơng châm: Nhanh chóng kết thúc có hiệu quả các dự án đang triển khai, nhanh chóng triển khai thực hiện các dự án đã đợc duyệt, tích cực tìm kiếm các dự án mới thì yêu cầu đặt ra đối với Tổng công ty là phải có những giải pháp đúng đắn nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả công tác đầu t thực hiện dự án Đó cũng chính là một trong các điều kiện để thực hiện thắng lợi nhiệm vụ sản xuất kinh doanh năm
2001 và mục tiêu chiến lợc đến năm 2010 của Tổng công ty.
Sau đây là một số giải pháp của Tổng công ty nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả của đầu t phát triển đô thị míi trong thêi gian tíi:
1 Phát triển các đô thị thông qua những khu đô thị mới phải đợc thực hiện đồng bộ hạ tầng kỹ thật và hạ tầng xã hội theo tiêu chuẩn hiện đại.
Thực tế cho thấy, hiện nay điều kiện hạ tầng kỹ thuật ở Hà Nội đã trở nên quá tải không đáp ứng đợc với yêu cầu phát triển đô thị Yếu tố đồng bộ không chỉ là hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện đại nh giao thông, các tuyến điện sinh hoạt, điện thoại chôn ngầm, hệ thống thoát nớc ma và nớc bẩn tách riêng, mà còn các công trình hạ tầng xã hội khác nh nhà trẻ, trờng học, bệnh viện, khu thơng mại, công viên vui chơi giải trí, văn hoá thể thao, cây xanh.v.v đảm
9 8 bảo phục vụ nhu cầu sinh hoạt có chất lợng ngày càng cao của nhân dân Các dự án khu đô thị mới Định Công, Linh Đàm đã và đang đợc đầu t hoàn chỉnh các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các khu công viên cây xanh, công trình dịch vụ vui chơi giải trí, trở thành các khu đô thị mới hấp dẫn xanh, sạch, đẹp thực sự đi vào cuộc sống, đợc các ngành, các cấp đánh giá cao và đợc đông đảo nhân dân chấp nhận, không ngừng tạo đợc bộ mặt kiến trúc đô thị hiện đại mà môi trờng cảnh quan và điều kiện sống của nhân dân trong khu vực cũng đợc cải thiện rõ rệt.
2 Các khu đô thị mới phải đợc thực hiện với một cơ cấu sử dụng đất hợp lý trong từng giai đoạn phát triển, trong đó cần phải tính đến xu hớng phát triển lâu dài.
Hiện nay trong cơ cấu quy hoạch của một khu đô thị mới có nhiều loại đất với chức năng sử dụng khác nhau, ngoài đất dành cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đất công trình công cộng và các loại đất sử dụng mục đích khác, thành phần quan trọng nhất là đất ở bao gồm đất xây dựng nhà ở thấp tầng và cao tầng Hiện nay, hiệu quả về tài chính của các dự án phát triển khu đô thị mới phụ thuộc rất nhiều vào tỷ trọng đất ở thấp tầng do tập quán và lối sống của ngời dân đô thị Việ Nam Trong điều kiện diện tích đất đô thị ngày càng chật hẹp và khan hiếm, việc xây dựng các công trình kiến trúc cao tầng (trong đó có nhà ở) là xu hớng chủ yếu của đô thị hiện đại, vấn đề đặt ra là cần phải xác định một cơ cấu hợp lý giữa đất xây dựng nhà ở thấp tầng và cao tầng trong quy hoạch khu đô thị mới để vừa đảm bảo tính khả thi trong giai đoạn hiện nay vừa phù hợp với xu hớng phát triển sau này.
3 Trong việc phát triển các khu đô thị mới, cần xây dựng tập quán, lối sống đô thị hiện đại với việc sống và sinh hoạt tại công trình cao tầng.
Một số kiến nghị
Để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các dự án phát triển đô thị nói chung và phát triển khu đô thị mới nói riêng Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị xin nêu một số kiến nghị nh sau:
- Chính phủ nghiên cứu và ban hành Nghị định về khu đô thị mới, tạo thành hành lang pháp lý để các dự án phát triển đô thị đợc thực hiện đúng theo hớng và đạt đợc mục tiêu đề ra.
- Nhà nớc cần có chính sách giúp các chủ đầu t nhằm triển khai đồng bộ các dự án nh bố trí vốn đầu t xây dựng các công trình hạ tầng xã hội, các công trình nhà ở cao tầng, xác định quy trình, trách nhiệm của các cơ quan có liên quan trong việc tiếp nhận các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội từ các chủ đầu t khi dự án kết thúc, có kế hoạch triển khai kịp thời các công trình hạ tầng đầu mối và hạ tầng ngoài hàng rào phục vụ các khu đô thị mới.
- Với ý nghĩa quy hoạch phải đi trớc một bớc, các cơ quan chức năng nhanh chóng thực hiện và phê duyệt quy hoạch chi tiết các quận, huyện, các khu đô thị mới trên cơ sở quy hoạch tổng thể đã đợc duyệt, thông báo công khai các chủ đầu t đăng ký thực hiện nếu đợc chấp thuận sẽ lập dự án khả thi không phải thoả thuận với địa phơng.
- Để thực hiện tốt việc xây dựng nhà ở cao tầng theo quy hoạch đợc duyệt, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho đại đa số nhân dân có mức thu nhập trung bình và thấp, Nhà nớc có chính sách u đãi cho chủ đầu t vay vốn để đầu t xây dựng nhà ở chung c cao tầng hoặc cho nhân dân vay tiền mua căn hộ chung c theo hình thức trả góp với lãi suất đặc biệt u đãi, kể cả hỗ trợ lãi suất thời gian trả vốn tối thiểu là 10 năm để những ngời có thu nhập thấp có điều kiện cải thiện nhà đồng thời tạo tâm lý yên tâm cho chủ đầu t mạnh dạn xây dựng các chung c cao tầng trong các khu đô thị mới.
Trên đây là những cơ sở lý luận, thực trạng và một số giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu t phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị- Bộ Xây Dựng Thông qua việc nghiên cứu đề tài này, đã giúp tôi có thêm đợc những kiến thức và kinh nghiệm bổ ích về lĩnh vực đánh giá hiệu quả dự án đầu t phát triển đô thị mới
Qua nghiên cứu chuyên đề này, chúng ta nhận thấy việc đánh giá hiệu quả đầu t là rất cần thiết đối với mỗi công cuộc đầu t Thời kỳ đầu mới thực hiện các dự án, Tổng công ty còn gặp không ít những khó khăn, bất cập. Nhng với sự mạnh dạn và đầu t đúng hớng vào các dự án phát triển đồng bộ khu đô thị mới nên trong hơn 10 năm qua đã đạt đợc những kết qủa đáng kể Các dự án Tổng công ty đã và đang thực hiện đều đạt đợc mục tiêu đề ra: nhanh chóng, chất lợng, chi phí hợp lý Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị luôn là một đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực phát triển các dự án khu đô thị mới. Tuy nhiên, để tiếp tục đạt đợc hiệu quả cao hơn thì Tổng công ty cần nỗ lực hơn nữa trong công tác của mình và có những giải pháp phù hợp với chiến lợc phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô, đồng thời có phải có sự chỉ đạo, giúp đỡ của các cơ quan Nhà nớc có liên quan bằng các giải pháp cụ thể, đúng đắn và hiện thực.
Với những tiềm năng của mình, bằng các giải pháp thích hợp, tơng lai Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị sẽ vẫn là một doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực đầu t phát triển nhà và đô thị, giữ một vai trò quan trọng trong việc túc đẩy quá trình hoàn chỉng quy hoạch Thủ đô đến năm 2020 và hoàn thành sự nghiệp Công nghiệp hoá-Hiện đại hoá đất nớc.
Qua thời gian thực tập tốt nghiệp với quá trình tìm hiểu và vận dụng những kiến thức lý luận đã học vào thực tiễn của Tổng công ty, trong chuyên đề này đã đa ra một số giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hơn nữa hiệu quả đầu t tại Tổng công ty Những giải pháp đó chỉ là bớc đầu, do thời gian tiếp cận đề tài ngắn ngủi và do những hạn chế về mặt kiến thức của mình, chắc chắn việc đánh giá hiệu quả và những giải pháp đa ra còn nhiều thiếu sót Em rất mong đợc sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo và các cô chú cán bộ ở Tổng công ty.
Một lần nữa tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới cô giáo GVC Phạm Thị Thêu và chú trởng phòng Nghiên cứu phát triển dự án Thạc sỹ Phạm Trung Kiên đã giành nhiều thời gian, đóng góp nhiều ý kiến bổ ích giúp tôi thhực hiện thành công chuyên đề này Em cũng xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong bộ môn Kinh tế Đầu t, các cô chú cán bộ của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị và các bạn bè đã tạo điều kiện hỗ trợ, bổ sung những ý kiến thiết thực giúp em hoàn chỉnh chọn vẹn chuyên đề này.
Danh mục tài liệu tham khảo
1 Giáo trình Kinh tế Đầu t - Trờng ĐHKTQD
Chủ biên: PGS, PTS Nguyễn Ngọc Mai.
2 Giáo trình Lập và quản lý dự án Đầu t - Trờng ĐHKTQD NXB Thống kê - 2000
Chủ biên: TS Nguyễn Bạch Nguyệt
3 Sách: Chơng trình khung tổ chức thực hiện định hớng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020.
4 Sách: Một số vấn đề cơ bản về kinh tế đầu t, quy hoạch và quản lý cơ sở hạ tầng đô thị.
5 Sách: đô thị hoá và các chính sách phát triển đô thị trong Công nghiệp hóa – Hiện đại hoá ở Việt Nam
NXB Chính trị quốc gia – 1996
6 Sách: Đô thị và quản lý đô thị ở Hà Nội.
NXB Chính trị quốc gia - 2000
Chủ biên: GS TS Nguyễn Đình Hơng
7 Hội thảo “quy hoạch và phát triển đô thị mới Việt Nam thÕ kû 21”
8 Tạp chí xây dựng số: 9/1999; 6+8/2000; 1+2/2001
9 Tạp chí cộng sản số: 13/2000; 2/2001
10 Tạp chí thị trờng giá cả số: 8+10/2000
11 Thời báo kinh tế số: 20/2001
12 Một số báo cáo tiến độ triển khai các dự án khu đô thị mới và kinh nghiệm phát triển khu đô thị mới của Tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị-Bộ Xây Dựng.
Nhận xét của giáo viên hớng dẫn
Lêi nãi ®Çu Chơng I: Những vấn đề lý luận chung 2 1
I Những vấn đề lý luận chung về đầu t và đầu t phát triển 2
2 Đầu t phát triển, vai trò và đặc điểm của nó trong nền kinh tÕ quèc d©n 2
2.1 Khái niệm đầu t phát triển 2
2.2 Những đặc điểm của hoạt động đầu t phát triển 2
2.3 Vai trò của hoạt động đầu t phát triển 2
2.3.1 Đầu t vừa tác dụng tới tổng cung vừa tác động đến tổng cầu hàng hoá của nền kinh tế 2
2.3.2 Đầu t tác động hai mặt đến sự ổn định kinh tế. 2
2.3.3 Đầu t tác động đến tăng trởng và phát triển kinh tế. 2
2.3.4 Đầu t tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế. 2
2.3.5 Đầu t với việc tăng cờng khả năng công nghệ và khoa học kỹ thuật của đất nớc 2
2.3.6.Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ thì đầu t quyết định sự ra đời, tồn tại và phát triển của mỗi cơ sở 2
3 Vốn và nguồn vốn đầu t 2
3.1 Nguồn vốn tron0g nớc bao gồm: 2
3.2 Vốn huy động từ nớc ngoài 2
II Kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu t 2
1 Khái niệm và bản chất kết quả và hiệu quả đầu t 2
1.1 Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá kết quả đầu t 2
1.2 Bản chất và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá hiệu quả đầu t 2
1.2.2 ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả tài chính hoạt động đầu t 2
1.3 Bản chất và ý nghĩa của việc đánh giá mặt kinh tế xã hội dự án đầu t 2
1.3.2 ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả mặt kinh tế-xã hội dự án đầu t 2
2 Phân tích và đánh giá kết quả của hoạt động đầu t 2
2.1 Khối lợng vốn đầu t thực hiện 2
2.2 Tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm 2
2.3 Chỉ tiêu phản ánh mức độ đạt đợc kết quả cuối cùng trong số vốn đầu t đã đợc thực hiện 2
2.4 Chỉ tiêu phản ánh cờng độ thực hiện đầu t và kết quả cuối cùng của đầu t 2
3 Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động ®Çu t 2
3.1 Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần 2
3.2 Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu t: 2
3.3 Chỉ tiêu thời hạn thu hồi vốn đầu t 2
3.3.1 Thời hạn thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần. 2
3.3.2 Thời hạn thu hồi vốn đầu t từ lợi nhuận thuần và khấu hao 2
3.4 Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR) 2
4 Phân tích và đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án 2
4.1 Giá trị sản phẩm hàng hoá gia tăng (Giá trị gia tăng) 2
4.2 Việc làm và thu nhập của ngời lao động 2
4.3 Mức đóng góp vào Ngân sách Nhà nớc 2
4.4 Một số lợi ích xã hội khác thu đợc từ việc thực hiện dự án 2
III Khu đô thị mới và sự cần thiết phát triển các khu đô thị míi 2
1 Khái niệm và chức năng của đô thị 2
1.2 Chức năng của đô thị 2
1.3 Vai trò của đô thị 2
2 Đặc điểm của các dự án phát triển khu đô thị mới 2
3 Sự cần thiết phát triển các khu đô thị mới 2
Chơng II: Thực trạng và hiệu quả đầu t phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng 2
I Giới thiệu chung về Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị – Bộ Xây Dựng 2
1 Vai trò, vị trí của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị 2
2 Chức năng, nhiệm vụ của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng 2
3 Cơ cấu tổ chức quản lý của Tổng công ty 2
3.2 Các Phó Tổng giám đốc 2
3.3 Các Công ty thành viên 2
3.4 Các liên doanh với các đối tác nớc ngoài 2
3.5 Các phòng chức năng chuyên môn nghiệp vụ 2
3.6 Các Ban quản lý dự án đầu t và xây dựng 2
4 Tình hình quản lý nhân sự 2
II Thực trạng đầu t phát triển đô thị mới trong thời gian qua 2
1 Sự hình thành và nhu cầu phát triển các khu đô thị mới 2
2 Nguồn vốn đầu t cho các dự án phát triển đô thị mới 2
3 Thực trạng đầu t phát triển đô thị mới của Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng 2
3.2 Cơ cấu nguồn vốn đầu t 2
3.3 Thành phần vốn đầu t thực hiện 2
4 Hiệu quả đầu t phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị 2
III Hiệu quả đầu t của dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm 2
1 Khái quát tình hình thực hiện đầu t của dự án 2
1.1 Mục tiêu và cơ sở pháp lý thực hiện dự án 2
1.1.1 Mục tiêu của dự án 2
1.2 Mô tả khái quát dự án 2
1.3 Tình hình thực hiện đầu t của dự án 2
1.3.1 Đầu t xây dựng các công trình 2
1.3.2 Tiến độ thực hiện dự án 2
1.3.3 Nguồn vốn đầu t và kế hoạch phân bổ vốn cho từng n¨m 2
2 Hiệu quả đầu t của dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm 2
2.2 Hiệu quả kinh tế xã hội 2
Chơng III: Những định hớng và giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu t phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị 2
I Những thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện đầu t 2
3 Những bài học kinh nghiệm từ thực tiễn tình hình hoạt động của Tổng công ty 2
II Định hớng chung của Tổng công ty trong thời gian tới 2