(Luận văn) ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (gis) quản lý giá đất tại thị trấn sơn dương, huyện sơn dương, tỉnh tuyên quang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN TUẤN lu an n va p ie gh tn to ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ (GIS) QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TẠI THỊ TRẤN SƠN DƯƠNG, HUYỆN SƠN DƯƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG d oa nl w lu ll u nf va an LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI oi m z at nh z m co l gm @ an Lu Thái Nguyên -2014 n va ac th si ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN VĂN TUẤN lu an n va p ie gh tn to ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ (GIS) QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TẠI THỊ TRẤN SƠN DƯƠNG, HUYỆN SƠN DƯƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG nl w Ngành : Quản lý đất đai d oa Mã số : 60.85.01.03 va an lu ll u nf LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI oi m z at nh Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS TRẦN VIẾT KHANH z m co l gm @ an Lu Thái Nguyên -2014 n va ac th si i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày 05 tháng 11 năm 2014 Tác giả luận văn lu an n va p ie gh tn to Nguyễn Văn Tuấn d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si ii LỜI CẢM ƠN Để hồn thành nội dung này, tơi nhận bảo, giúp đỡ tận tình PGS TS Trần Viết Khanh, giúp đỡ, động viên Thầy Cô giáo trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Nhân dịp cho phép bày tỏ lòng biết ơn chân thành sâu sắc tới PGS TS Trần Viết Khanh ý kiến đóng góp quý báu Thầy Cô giáo trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo huyện Sơn Dương, phịng Tài ngun Mơi trường huyện Sơn Dương, lãnh đạo ủy ban nhân dân thị trấn lu Sơn Dương tạo điều kiện giúp đỡ tơi suốt q trình thực luận văn an n va Tôi xin chân thành cảm ơn bạn học viên ngành quản lý đất đai khóa tn to K20 động viên, giúp đỡ trình thực luận văn Thái Nguyên, ngày 05 tháng 11 năm 2014 gh p ie Tác giả luận văn d oa nl w lu ll u nf va an Nguyễn Văn Tuấn oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si iii MỤC LỤC lu an n va p ie gh tn to LỜI CAM ĐOAN .i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC HÌNH viii MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề tài .1 Mục tiêu đề tài .3 Ý nghĩa thực tiễn đề tài Chương .4 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Tổng quan giá đất 1.1.1 Khái niệm giá đất .4 1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.1.2.1 Nhân tố nhân 1.1.2.2 Nhân tố xã hội 1.1.2.3 Nhân tố quốc tế 1.1.2.4 Nhân tố kinh tế 1.1.2.5 Nhân tố khu vực 1.1.2.6 Nhân tố cá biệt 10 1.2 Tổng quan vùng giá đất vùng giá trị đất đai 11 1.2.1 Vùng giá đất 11 1.2.2 Vùng giá trị đất đai 11 1.2.2.1 Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai 11 1.2.2.2 Định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá 12 1.2.2.3 Mối quan hệ vùng giá đất vùng giá trị đất đai 13 1.2.2.4 Mối quan hệ phân hạng đất đô thị, phân vùng giá trị định giá đất 13 1.2.2.5 Vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố 15 1.3 Tổng quan hệ thống thông tin địa lý (GIS) 15 1.3.1 Khái niệm GIS 15 1.3.2 Các thành phần hệ thống thông tin địa lý (GIS) 15 1.3.3 Các lĩnh vực ứng dụng GIS 16 1.4 Tổng quan sở liệu sở liệu địa mở rộng 16 1.4.1 Cơ sở liệu 16 1.4.2 Cơ sở liệu địa mở rộng 17 1.5 Tình hình ứng dụng GIS việc xác định giá đất giới 18 1.5.1 Ứng dụng GIS công tác định giá đất Australia 18 d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si iv lu an n va p ie gh tn to 1.5.2 Ứng dụng GIS quản lý bất động sản đất đai Thụy Điển 20 1.5.3 Những ứng dụng GIS quản lý định giá đất Trung Quốc 21 1.6 Tổng quan số phương pháp, phần mềm xác định giá đất, xây dựng đồ giá đất quản lý sở liệu giá đất Việt Nam 24 1.6.1 Phương pháp CAMA 24 1.6.2 Phần mềm hỗ trợ thành lập đồ giá đất sở liệu giá đất TMV.Value 26 1.6.3 Phần mềm VICAD- GIS .26 1.6.4 Phần mềm MapInfo 26 1.7 Bản đồ địa kết hợp với thơng tin đất đai phục vụ xây dựng đồ giá đất sở liệu giá đất 28 1.7.1 Khái niệm đồ địa 28 1.7.2 Nội dung đồ địa 28 1.7.3 Đặc điểm đồ địa với liệu phục vụ xây dựng đồ giá đất 30 1.8 Tổng quan công tác định giá đất tỉnh Tuyên Quang 31 1.9 Những vấn đề rút từ chương nghiên cứu tổng quan 32 Chương .33 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 33 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu .33 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 33 2.2 Nội dung nghiên cứu 33 2.2.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội thị trấn Sơn Dương; 33 2.2.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai thị trấn Sơn Dương; 33 2.2.3 Thực trạng công tác đo vẽ thành lập đồ địa huyện Sơn Dương; 34 2.2.4 Xây dựng sở liệu phục vụ xây dựng đồ giá đất; .34 2.2.5 Sử dụng đồ địa kết hợp với thơng tin đất đai xây dựng đồ giá đất theo giá quy định thị trấn Sơn Dương; 34 2.2.6 Ứng dụng GIS sử dụng quản lý thông tin giá đất thị trấn Sơn Dương;.35 2.2.7 Đề xuất giải pháp xây dựng đồ giá đất sở liệu giá đất 35 2.3 Phương pháp nghiên cứu 35 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 35 2.3.2 Phương pháp GIS 36 Chương .37 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 37 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị trấn Sơn Dương .37 3.1.1 Vị trí địa lý 37 3.1.2 Tình hình phát triển Kinh tế – xã hội 38 3.1.2.1 Tình hình phát triển ngành kinh tế 38 d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si v lu an n va p ie gh tn to 3.1.2.2 Dân số, lao động việc làm .40 3.1.3 Định hướng phát triển không gian đô thị .41 3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai 42 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 42 3.2.2 Quản lý việc giao đất cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 43 3.3 Thực trạng tư liệu đồ khu vực huyện Sơn Dương 44 3.3.1 Thực trạng tư liệu đồ khu vực huyện Sơn Dương .44 3.3.2 Thực trạng đồ địa thị trấn Sơn Dương .45 3.4 Xây dựng sở liệu phục vụ xây dựng đồ giá đất 46 3.4.1 Giá đất theo quy định thị trấn Sơn Dương 46 3.4.2 Điều tra, cập nhật, chuẩn hóa đồ địa 47 3.4.3 Kết chuyển đổi liệu địa số thị trấn Sơn Dương 47 3.4.4 Xây dựng cấu trúc trường sở liệu thuộc tính 48 3.5 Sử dụng đồ địa kết hợp với thông tin đất đai xây dựng đồ giá đất thị trấn Sơn Dương .50 3.5.1 Phân loại vị trí đất thị thị trấn Sơn Dương 50 3.5.1.1 Căn phân loại 50 3.5.1.2 Phân loại đường phố, vị trí đất thị trấn Sơn Dương 52 3.5.2 Xây dựng đồ tổng hợp giá đất từ đồ địa 52 3.5.3 Xây dựng sở liệu thuộc tính đồ giá đất 55 3.6 Ứng dụng GIS sử dụng quản lý thông tin giá đất thị trấn Sơn Dương 57 3.6.1 Ứng dụng GIS tạo đồ thể vùng giá đất theo khoảng giá định 57 3.6.2 Ứng dụng GIS phân hạng loại đất theo giá đất 58 3.6.2.1 Phân hạng đất đô thị theo giá đất thị trấn Sơn Dương .58 3.6.2.2 Phân hạng đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm theo giá đất 59 3.6.3 Ứng dụng GIS tìm đất theo điều kiện .60 3.6.4 Cập nhật giá đất .64 3.6.5 Một số đánh giá giá đất thị trấn Sơn Dương .65 3.6.5.1 Đánh giá việc áp dụng khung giá đất theo Quyết định số 40/2013/QĐUBND, ngày 21/12/2013 tỉnh Tuyên Quang thị trấn Sơn Dương 65 3.6.5.2 Đánh giá giá đất thị trấn Sơn Dương 65 3.7 Đề xuất giảp pháp xây dựng đồ giá đất .68 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .69 Kết luận .69 Kiến nghị .70 TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT - CAMA: Computer assisted mass appraisal - Đánh giá hàng loạt dựa kỹ thuật máy tính - CHN: Đất trồng hàng năm - CLN: Đất trồng lâu năm - CSDL: Cơ sở liệu - GD: Giá đất - GIS: Geographic Information System – Hệ thống thơn tin địa lý - NĐ-CP: Nghị định Chính phủ lu an - NTS: Đất nuôi trồng thủy sản n va - ODT: Đất đô thị - QĐ-TTg: Quyểt định Thủ tưởng Chính phủ ie gh tn to - QĐ-CT: Quyết định chủ tịch p - QH: Quy hoạch nl w - RSX: Đất trồng rừng sản xuất oa - TND: Tổ nhân dân d - TT: Thông tư an lu - UBND: Ủy ban nhân dân ll u nf va oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Diện tích, cấu loại đất thị trấn Sơn Dương năm 2011 42 Bảng 3.2 : Bảng tổng hợp trường CSDL cần phải xây dựng phục vụ xây dựng đồ giá đất 48 Bảng 3.3 : Bảng giá đất thuộc nhóm đất nơng nghiệp thi trấn Sơn Dương 50 Bảng 3.4 : Bảng giá đất đô thị thị trấn Sơn Dương 51 Bảng 3.5 :Bảng Quy hoạch đất tăng thêm giai đoạn 2011- 2020 TT Sơn Dương.64 lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si viii DANH MỤC HÌNH lu an n va p ie gh tn to Hình 1.1: Ứng dụng GIS tạo đồ giá theo khoảng giá………….… .19 Hình 1.2: Ứng dụng GIS tạo đồ phản ánh tốc độ tăng giá 20 Hình 1.3: Cơ sở liệu địa lý mở rộng phục vụ quản lý địa 21 BĐS Thụy Điển 21 Hình 3.1: Sơ đồ khu vực nghiên cứu 37 Hình 3.2: Bản đồ thị trấn Sơn Dương (rút gọn tỷ lệ) Microstation .47 Hình 3.3: Bản đồ thị trấn Sơn Dương chuẩn hóa sau chuyển định dạng (*TAB) chuyển vào Mapinfo 48 Hình 3.4: Tổ chức, xây dựng trường CSDL thuộc tính 50 đồ giá đất Mapinfo 50 Hình 3.5: Vùng giá trị theo vị trí đường phố (đường loại I, vị trí 1) 51 thi trấn Sơn Dương, huyện Sơn Dương .51 Hình 3.6: Vùng giá theo vị trí đường phố (đường loại II, vị trí 1) 52 thị trấn Sơn Dương………………………………………………………… 52 Hình 3.7: Bản đồ giá đất thị trấn Sơn Dương xây dựng theo giá đất ban hành UBND tỉnh Tuyên Quang 54 Hình 3.8: Liên kết đồ giá đất sở liệu thuộc tính 55 đồ giá đất Mapinfo .55 Hình 3.9: Cở sở liệu thuộc tính đồ giá đất phần mêm Mapinfo 56 phần mềm Mapinfo 56 Hình 3.10: Biểu đồ thể tỷ lệ loại đất CSDL giá đất 54 Hình 3.11: Ứng dụng GIS tạo đồ theo khoảng giá 57 Hình 3.12: Phân hạng đất đô thị thị trấn Sơn Dương theo giá đất 58 Hình 3.13: Phân hạng đất trồng hàng năm đất trồng lâu năm 59 theo vùng giá đất 59 Hình 3.14: Chọn đất theo điều kiện tốn thử nghiệm .61 Hình 3.15: Dữ liệu đất thỏa mãn điều kiện tốn thử nghiệm 61 Hình 3.16: Các đất thỏa mãn điều kiện toán thử nghiệm đồ 62 Hình 3.17: Chọn đất theo điều kiện toán thử nghiệm .63 Hình 3.18: Thửa đất thỏa mãn điều kiện toán thử nghiệm đồ 63 Hình 3.19: Sử dụng cơng cụ Info Tool .64 Hình 3.20: Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2020 66 d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 58 Thông qua đồ ta thấy phổ biến vùng giá có mức giá 500.000 đồng/m2, chiếm 75%; đứng thứ hai vùng có mức giá từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng/m2, chiếm 8,3% thấp vùng có mức giá từ 1.000.000 đến 1.500.000 đồng/m2, chiếm 4,4% 3.6.2 Ứng dụng GIS phân hạng loại đất theo giá đất 3.6.2.1 Phân hạng đất đô thị theo giá đất thị trấn Sơn Dương Dựa vào vị trí, loại đường phố, mức giá ta phân hạng đất đô thị thị trấn Sơn Dương theo vùng giá khác Các vùng giá phân hạng có vùng phân khoảng 500.000 đồng chia thành 05 vùng giá trị Vùng có mức lu giá cao từ 2.000.000 đồng đến 2.500.000 đồng/m2, vùng có mức giá thấp an n va từ đồng đến 500.000 đồng/m2 Màu sắc vùng đất đồ thể tn to vùng giá trị khác thể theo giá trị từ cao xuống thấp gh theo màu biến đổi từ màu nóng (màu đỏ) sang màu lạnh (màu xanh) Tại hình p ie 3.12, giá đất thị có 05 vùng giá trị khác d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu Hình 3.12: Phân hạng đất thị TT Sơn Dương theo vùng giá đất n va ac th si 59 lu an n va p ie gh tn to Qua đồ phân hạng đất theo vùng giá cho thấy đất đô thị thị trấn Sơn Dương chiểm tỷ lệ nhiều vùng giá trị có mức giá 500.000 đồng/m2, với tỷ lệ 30,38% tổng số lơ đất tồn thị trấn Mức giá thấp 200.000 đồng/m2 tương ứng với đất thuộc vị trí 4, đường loại III; giá đất cao 2.500.000 đồng/m2 tương ứng với đất thuộc vị trí 1, đường loại I Qua phân tích cho thấy việc áp giá hàng loạt giá đất đô thị thị trấn Sơn Dương theo Quyết định UBND tỉnh thấp giá nhiều đất chưa điều chỉnh cho phù hợp 3.6.2.2 Phân hạng đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm theo giá đất Dựa vào mức giá đất đất trồng hàng năm (CHN) đất trồng lâu năm (CLN) khu vực thị trấn Sơn Dương mức giá thấp 16.500 đồng/m2 mức giá cao 32.600 đồng/m2 việc phân hạng đất CHN đất CLN chia thành 04 vùng giá trị khác với khoảng giá 5.000 đồng Vùng giá trị cao có khoảng giá từ 30.000 đồng đến 35.000 đồng/m2 vùng giá trị thấp có khoảng giá từ 15.000 đồng đến 20.000 đồng/m2 Các vùng giá trị thể theo màu khác theo giá trị giảm dần từ màu đỏ sang màu xanh hình 3.13 d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va Hình 3.13: Phân hạng đất trồng hàng năm đất trồng lâu năm theo vùng giá đất ac th si 60 Tại hình 3.13 vùng màu đỏ có giá từ 30.000 đồng đến 35.000 đồng/m2, màu xanh nõn chuối có giá từ 25.000 đồng đến 30.000 đồng/m2, màu xanh nhạt có giá từ 20.000 đồng đến 25.000 đồng/m2 vùng màu xanh đẫm có giá từ 15.000 đồng đến 20.000 đồng/m2 Qua việc phân hạng đất trồng hàng năm đất trồng lâu năm theo vùng giá đất thị trấn Sơn Dương cho thấy đất có giá cao nằm khoảng từ 30.000 đồng/m2 đến 35.000 đồng/m2, chiếm tỷ lệ 41,2%; đất có giá thấp nằm khoảng từ 15.000 đồng/m2 đến 20.000 đồng/m2 chiếm 14,5% tổng số đất trồng hàng năm đất lu an trồng lâu năm n va 3.6.3 Ứng dụng GIS tìm đất theo điều kiện tn to Dựa vào đồ giá đất trợ giúp GIS, người dùng tìm gh đất thỏa mãn điều kiện như: vị trí, diện tích, tuyến phố hay p ie tổng giá trị mặt tài đất * Bài toán thử nghiệm 1: Một người mua đất, muốn tìm mua w oa nl đất thỏa mãn điều kiện sau: Có vị trí mặt tiền Quốc lộ 37, đoạn từ d cầu sắt thị trấn Sơn Dương đến qua cổng UBND huyện Sơn Dương 200 m; diện lu va an tích từ 150 m2 đến 200 m2 với tổng số tiền người mua sẵn sàng mua từ u nf 400.000.000 đồng đến 450.000.000 đồng Với điều kiện hỏi thị ll trấn Sơn Dương có vị trí (thửa đất) thỏa mãn yêu cầu đề m oi Phân tích kiện tốn: z at nh - Thửa đất có vị trí thuộc vị trí 1, loại đường I; z - Vị trí thuộc tờ đồ địa chính: 113, 105,106, 100 - Diện tích giới hạn từ 150 m2 đến 200 m2 l gm @ - Mã giá đất: ODT m co - Số tiền người mua sẵn sàng mua từ 400.000.000 đồng đến 450.000.000 đồng an Lu Để giúp người mua tìm kiếm tiếp cận đất thỏa mãn điều kiện cách nhanh xác, từ phần mềm Mapinfo thực vào: Menu Query - Select, khai báo mục cửa sổ Select sau: n va ac th si 61 lu Hình 3.14: Chọn đất theo điều kiện tốn thử nghiệm an Mục that Satisfy: nhập biểu thức sau: MA_GIA = "ODT" and va n VI_TRI = and DUONG_LOAI = "I" and (SO_TO = 113 or SO_TO = 105 or tn to SO_TO = 106 or SO_TO = 100) and (DIEN_TICH >= 150 and DIEN_TICH < Sau thực xong đồ giá đất hiển thị kết truy vấn p ie gh 200) and (THANH_TIEN >= 400000000 and THANH_TIEN < 450000000) nl w đất thỏa mãn điều kiện Kết truy vấn hiển thị bảng d oa sở liệu giá đất thể hình 3.15 ll u nf va an lu oi m z at nh z gm @ m co l Hình 3.15: Dữ liệu đất thỏa mãn điều kiện toán thử nghiệm Song song với việc cho kết thị bên bảng cở sở liệu tím) hình 3.16 an Lu đất lựa chọn đánh dấu đồ (các đất có màu n va ac th si 62 lu an va n Hình 3.16: Các đất thỏa mãn điều kiện toán thử nghiệm đồ tn to Kết tìm kiếm đất thỏa mãn điều kiện toán thử gh p ie nghiệm đồ giá đất công cụ phần mềm Mapinfo 05 vị trí đất địa bàn thị trấn Sơn Dương thỏa mãn oa nl w điều kiện mà người mua đất cần tìm * Bài tốn thử nghiệm 2: Cơng ty cổ phần chè Tân Trào có trụ sở nhà máy d an lu đóng địa bàn thị trấn Sơn Dương Hiện Cơng ty có kế hoạch mở va rộng nhà xưởng xây dựng cửa hàng trưng bày, giới thiệu sản phẩm cho ll u nf Công ty Để đảm bảo mặt vốn đầu tư hiệu cửa hàng, Công ty muốn oi m tìm vị trí đất để xây dựng đáp ứng điều kiện sau: (Công ty cổ phần chè Tân Trào) z at nh - Để giảm chi phí đền bù đất sử dụng đất cơng ty z - Khu vực đất có diện tích tối thiểu 1,5 hecta (15.000 m2) @ gm - Để giảm chi phí xây dựng, san lấp mặt yêu cầu đất chọn - Mã giá đất: CLN; an Lu - Diện tích đất ≥ 15.000 m2; m co Phân tích kiện tốn: l phải có đất cứng trạng trồng chè trồng lâu năm n va - Chủ sử dụng đất: Công ty Cổ phần chè Tân Trào ac th si 63 Để chọn đất theo điều kiện trên, từ phần mềm Mapinfo thực vào: Menu Query - Select, khai báo mục cửa sổ Select sau: lu an va n Hình 3.17: Chọn đất theo điều kiện toán thử nghiệm to gh tn Mục that Satisfy: nhập biểu thức sau: MA_GIA = "CLN" and p ie TEN_CHU_SD = "Công ty cổ phần chè Tân Trào" and DIEN_TICH >= 15000 Kết tìm kiếm đất theo điều kiện toán thử nghiệm cho oa nl w thấy địa bàn thị trấn Sơn Dương có 01 đất thỏa mãn điều kiện, đất đánh dấu màu đỏ hình 3.18 d ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu Hình 3.18: Thửa đất thỏa mãn điều kiện toán thử nghiệm n va đồ ac th si 64 Qua kết thử nghiệm hai toán ta thấy việc sử dụng đồ giá đất trợ giúp GIS hồn tồn tìm kiếm, thống kê đất thông tin theo số điều kiện định So sánh với việc tìm kiếm phương pháp thủ cơng tìm kiếm đồ đồ giá đất có sở khoa học mang lại hiệu cao nhanh chóng, xác 3.6.4 Cập nhật giá đất Theo Luật đất đai năm 2003 quy định Bảng giá đất UBND cấp tỉnh quy định ban hành hàng năm (công bố vào ngày 01/01của hàng năm) sử dụng để làm xác định nghĩa vụ người sử dụng đất lu Nhà nước ngược lại Nhà nước người sử dụng đất an trường hợp Theo Luật đất đai năm 2013 quy định Bảng giá đất xây va n dựng định kỳ 05 năm lần công bố công khai vào ngày 01/01 năm tn to đầu kỳ Như đồ giá đất phải cập nhật giá theo mức giá ban hành Giá đất thông tin đất đai khác cập nhật đồ giá đất p ie gh UBND cấp tỉnh sở liệu giá đất thông qua phần mềm Mapinfo Người dùng cập nhật w oa nl giá thông tin đất đai khác cho đất cập nhật theo loại d đất, vị trí, tuyến phố Sử dụng cơng cụ Info Tool để cập nhật giá đất lu an thông tin đất đai Theo phương pháp này, sử dụng công cụ Info Tool ll u nf va để nhập liệu thuộc tính cho đất hình 3.19 oi m z at nh z m co l gm @ an Lu Hình 3.19: Sử dụng InfoTool để cập nhật giá đất thông tin đất đai n va ac th si 65 Ngồi cơng cụ Info Tool người dùng cập nhật giá thông tin đất đai theo loại đất, vị trí tuyến phố cập nhật giá thông tin cho hàng loạt đất thông qua sở liệu xây dựng phần mềm khác thông qua trường khóa Phần mềm Mapinfo cho phép sử dụng sở liệu có sẵn xây dựng phần mềm Excel (*.xls), Foxpro, dbase (*.dbf), Lotus (*.wks), Access (*.mdb) lu 3.6.5 Một số đánh giá giá đất thị trấn Sơn Dương 3.6.5.1 Đánh giá việc áp dụng khung giá đất theo Quyết định số 40/2013/QĐUBND, ngày 21/12/2013 tỉnh Tuyên Quang thị trấn Sơn Dương Qua nghiên cứu kết xây dựng đồ giá đất cho thấy mức giá đất địa bàn thị trấn Sơn Dương theo Quyết định ban hành UBND tỉnh an thấp Mức giá cao cao 2.500.000 đồng/m2 thuộc đất đô thị (ODT) n va p ie gh tn to mức giá thấp 8.300 đồng/m2 thuộc đất trồng rừng sản xuất (RSX) Việc định giá đất áp giá hàng loạt theo Quyết định UBND tỉnh nhiều vướng mắc chưa sát với thực tế Ví dụ, theo Quyết định UBND tỉnh, đất có vị trí loại đường có mức d oa nl w Nhưng thực tế đất có vị trí loại đường lại có giá khác giá đất chịu tác động ảnh hưởng nhiều yếu tố như: yếu tố chiều rộng, chiều sâu, hướng khoảng cách đến điểm trung tâm giao dịch Như việc xây dựng khung giá đất cần phải tính đến hệ số yếu tố ảnh hưởng va an lu ll u nf Hiện thị trấn Sơn Dương việc xác định giá đất cho đất để thực sách pháp luật đất đai đền bù giải phóng mặt m oi bằng, xác định tiền nộp thuế sử dụng đất, tiền thuê đất….Đang thực theo phương pháp thủ công (Căn vào vị trí, loại đất ngồi thực địa để xác định giá theo giá ban hành UBND tỉnh) Việc áp giá theo giá ban hành z at nh z m co l gm @ UBND tỉnh mang lại hiệu cao thuận tiện giá đất đất tin học hóa xây dựng thành hệ thống đồ giá đất 3.6.5.2 Đánh giá giá đất thị trấn Sơn Dương Theo quy hoạch định hướng phát triển không gian đô thị giai đoạn tới thị trấn Sơn Dương mở rộng với tổng diện tích thị 3.388,20 ha, mở an Lu rộng theo hướng xã Tú Thịnh, xã Hợp Thành xã Phúc Ứng Đặc biệt n va dịch chuyển cấu nhóm đất nơng nghiệp sang nhóm đất phi nơng nghiệp ac th si 66 mạnh từ đất trồng hàng năm đất trồng lâu năm sang đất đô thị Theo định hướng phát triển không gian đô thị đến năm 2020 thị trấn Sơn Dương phát triển khu dân cư đô thị theo số liệu bảng 3.5 Bảng 3.5 : Bảng Quy hoạch đất tăng thêm giai đoạn 2011- 2020 thị trấn Sơn Dương Hạng mục Địa Điểm QH khu dân cư Đồng Ao Ngõa QH khu dân cư Đồng Kéo Dây QH khu dân cư Đồng Trạng Thón QH khu dân cư Đồng Phai Mùn QH khu dân cư Kỳ Lâm - Làng Cả QH khu dân cư Quyết Thắng QH khu dân cư Tổng cộng Tổ Cơ Quan Tổ Tân Bắc Tổ An Kỳ Tổ Thịnh Tiến Tổ Kỳ Lâm Tổ Quyết Thắng lu STT Năm thực an n va 2015 2014 2016-2020 2015 2015 2016-2020 2013 tn to Diện tích (ha) 6,00 1,07 0,90 1,00 1,60 2,40 1,08 14,05 p ie gh (Nguồn: Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 thị trấn Sơn Dương, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang) Theo quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2020, đồ quy hoạch thị trấn Sơn Dương thể hình 3.20 d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va Hình 3.20: Bản đồ QH sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2020 thị trấn Sơn Dương ac th si 67 Theo mức giá ban hành UBND tỉnh đất thị có mức giá cao 2.500.000 đồng/m2 vị trí 1, đường loại I thuộc Quốc lộ 37 đoạn từ chân dốc đền đến trung tâm hướng nghiệp dạy nghề (đỉnh dốc Trạm 35 KV) đoạn từ ngã Cầu Sơn Dương đến cống qua đường thơn Xây dựng (đi phía Tân Trào) Mức giá thấp 200.000 đồng/m2 tương ứng với đất thuộc vị trí 4, đường loại III thuộc khu dân cư năm Tổ nhân dân Mức giá tăng theo phát triển không gian đô thị Theo quy hoạch phát triển đô thị giai đoạn năm 2011 – 2020 thị trấn Sơn Dương trở thành đô thị loại IV kéo theo việc tăng mức giá lu loại đất theo phân loại đô thị Cùng với việc quy hoạch mở rộng an khu dân cư, tuyến đường giao thông, trung tâm thương mại, dịch va n vụ số khu vực khác làm cho nhiều đất thay đổi mục đích sử dụng tn to đất, thay đổi phân loại vị trí, thay đổi loại đường dẫn đến thay đổi giá Sự ie gh thay đổi giá đất phần lớn thay đổi tăng lên bên cạnh p có số đất thay đổi giảm xuống trình phát triển thị đất thay đổi yếu tố diện tích, hình thể, hướng w oa nl Tại thị trấn Sơn Dương thay đổi giá đất dự báo dựa vào d quy hoạch định hướng phát triển không gian đô thị Theo quy hoạch cánh lu an đồng Ao ngõa TND Cơ Quan, Đồng Kéo Dây TND Tân Bắc, đồng Trạng u nf va Thón TND An Kỳ, đồng Phai Mùn TND Thịnh Tiến trạng đất ll trồng hàng năm có mức giá 21.000 đồng/m2 theo quy hoạch đến oi m năm 2020 chuyển toàn khu vực sang đất giá đất z at nh khu vực nêu có thay đổi mạnh mẽ Nếu tính theo mức giá đất liền kề theo khu vực có mức giá 1.000.000 đồng/m2 z Theo kết xây dựng đồ giá đất sở liệu giá đất năm @ gm 2014, mức giá chiếm tỷ lệ cao (75%) vùng có mức giá 500.000 m co l đồng/m2 Nếu thực theo quy hoạch phát triển khơng gian thị đến 2020 giá đất phổ biến thị trấn Sơn Dương dịch chuyển từ vùng 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng/m2 an Lu giá có mức giá giá 500.000 đồng/m2 sang vùng giá có mức giá từ n va ac th si 68 3.7 Đề xuất giảp pháp xây dựng đồ giá đất Việc xây dựng đồ giá đất phục vụ công tác quản lý đất đai thị trấn Sơn Dương đóng vai trị vơ quan trọng nhà quản lý đất đai Đặc biệt công tác định giá xác khung giá đất cụ thể từn đất Để phụ vụ tốt công tác quản lý đất đai lĩnh vực giá đất, đề xuất số giải pháp xây dựng đồ giá đất sau: - Trong trình thử nghiệm cho thấy giải pháp phù hợp cho việc xây dựng đồ giá đất xây dựng theo giá đất ban hành theo Quyết định UBND tỉnh Vì sở pháp lý quan trọng để thực giao dịch lu an người sử dụng đất nhà quản lý thuế đất, công tác thu hồi giải n va phòng mặt tn to - Bản đồ giá đất cần phải xây dựng dựa đồ địa gh - Việc ứng dụng GIS để xây dựng đồ giá đất cần lựa chọn phần p ie mềm phổ biến dễ sử dụng, đặc biệt phần mềm Mapinfo - Để xây dựng đồ giá đât phục vụ công tác quản lý cần xây w oa nl dựng dự án đồng bộ, đưa đồ giá đất vào sử dụng thực tiễn d loại đồ khác ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua việc nghiên cứu đề tài “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) quản lý giá đất thị trấn Sơn Dương, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang” với mục tiêu nghiên cứu chính: Sử dụng đồ địa xây dựng đồ giá đất sở liệu giá đất kết hợp với việc quản lý cập nhật giá đất địa bàn thị trấn Sơn Dương, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang, đưa kết luận sau: - Bản đồ địa thơng tin địa thị trấn Sơn Dương đáp lu an ứng đáp đủ liệu để phục vụ xây dựng đồ giá đất va n - Việc xây dựng sở liệu phục vụ xây dựng đồ giá đất phải tn to dựa đồ địa chính, thơng tin đia kết hợp với khung giá đất - Xây dựng thành công đồ giá đất thị trấn Sơn Dương phần p ie gh Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành oa nl w mềm Mapinfo - Ứng dụng thành công GIS việc sử dụng quản lý thông tin d an lu đồ giá đất như: tạo đồ theo vùng giá trị; phân hạng loại đất; u nf va tìm kiếm đất theo điều kiện; cập nhật, đánh giá thông tin giá đất ll - Đối với giá đất quản lý hệ thống GIS mang lại nhiều hiệu m oi Giá đất quản lý GIS giúp cho người sử dụng dễ dàng z at nh tìm kiếm thơng tin, tìm kiếm đất thỏa mãn điều kiện cho trước, phân hạng loại đất theo mức giá đất, giá trị kinh tế quản lý, cập nhật thông z gm @ tin cách nhanh chóng xác l - Phần mềm Mapinfo giải việc quản lý đồ giá đất an Lu trị đất đai m co cho phép tìm kiếm, cập nhật thơng tin chi tiết cho đất theo vùng giá n va ac th si 70 Kiến nghị - Qua nghiên cứu cho thấy việc xác định khung giá đất cụ thể cho đất theo giá ban hành Nhà Nước nhanh chóng xác sử dụng đồ giá đất Việc tin học hóa hệ thống giá đất, đặc biệt xây dựng đồ giá đất cần thiết Do đó, kiến nghị quan, ban nghành nghiên cứu xây dựng dự án: “Xây dựng đồ giá đất sơ liệu giá đất” để phục vụ tốt công tác quản lý Nhà nước đất đai - Giải pháp tối ưu để xây dựng đồ giá đất phục vụ công tác quản lý đất đai giá đất sử dụng đồ địa chính, thơng tin đất đai kết hợp lu an với giá đất ban hành theo đơn giá nhà nước để xây dựng đồ giá va n đất sở liệu giá đất tn to - Sản phẩm “Bản đồ giá đất” đề tài cần đưa vào sử dụng thí ie gh điểm trấn Sơn Dương phục vụ công tác quản lý đất đai Sau đưa p giải pháp để xây dựng đồng hệ thống đồ giá đất tồn huyện Sơn nl w Dương nói riêng tỉnh Tuyên Quang nói chung d oa - Để ứng dụng GIS quản lý giá đất có hiệu Kiến nghị cán an lu ngành quản lý đất đai nói chung cán địa xã nói riêng cần va phải nâng cao trình độ chuyên môn, khả ứng dụng hệ thống thông tin địa ll u nf lý (GIS) để phục vụ công tác tốt công tác quản lý đất đai oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO Trịnh Hữu Liên (2009), Cơ sở khoa học việc tính giá đất dựa vùng giá trị đất đai, Bộ Tài Nguyên môi Trường, Đề tài Nghiên cứu cấp Bộ - Viện Khoa học Đo đạc Bản Đồ -2009 Trịnh Hữu Liên Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất quản lý đất đai, Nhà Xuât Nông Nghiệp Nguyễn Bá Long (2007), Quản lý hành chình đất đai, NXB Đại học Lâm Nghiệp, Hà Tây Trịnh Hữu Liên Nguyễn Bá Long (2013), Giáo trình định giá BĐS, Trường đại học Lâm Nghiệp, NXB Nông nghiệp lu Phạm Trọng Mạnh (1999), Cơ sở hệ thống thông tin địa lý quy hoạch quản lý đô thị, NXB Xây dựng an n va Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006), Định giá đất, Nhà xuất Phạm Thanh Quế (2007), Định giá đất, Bài giảng trường Đại học Lâm Nghiệp gh tn to Nông nghiệp ie Quốc hội (2013), Luật đất đai 2013 p Nguyễn Trọng San (2001), Bài giảng đo đạc địa chính, Đại học Mỏ - Địa chất, NXB Hà Nội nl w d oa 11 Nguyễn Thế Thận, (1999), Cơ sở h ệ t h ố n g thông tin địa lý GIS NXB khoa học kỹ thuật Hà Nội va an lu 12 UBND huyện Sơn Dương (2013), Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 thị trấn Sơn Dương, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang ll u nf 13 UBND tỉnh Tuyên Quang (2011), Quyết định số 513/2011/QĐ - UBND ngày 16/5/2011 việc Phê duyệt thiết kế kỹ thuật- Dự toán xây dựng hệ thống hồ sơ địa Cơ Sở Dữ liệu qaủn lý đất đai huyện Sơn Dương tỉnh Tuyên Quang oi m z at nh z 14 UBND tỉnh Tuyên Quang (2013), Quyết định số 39/2013/QĐ - UBND ngày 21/12/2013 Về việc Ban hành quy định phân khu vực, phân loại đường phố phân vị trí đất địa bàn tỉnh Tuyên Quang @ l gm 15 UBND tỉnh Tuyên Quang (2013), Quyết định số 40/2013/QĐ - UBND ngày 21/12/2013 Về việc ban hành giá năm 2014 địa bàn tỉnh Tuyên Quang m co 16 Đàm Xuân Vận (2013), Bài giảng Hệ thống thông tin địa lý, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên an Lu n va ac th si 72 PHỤC LỤC Phụ lục 01: Giá đất ban hành theo Quyết định số Quyết định số 40/2013/QĐ UBND ngày 21/12/2013 UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2014 huyện Sơn Dương năm bao gồm: - Biểu số 01/GĐ-CHN: Bảng giá đất trồng hàng năm; - Biểu số 02/GĐ-CLN: Bảng giá đất trồng lâu năm; - Biểu số 03/GĐ-RSX: Bảng giá đất trồng rừng sản xuất; - Biểu số 04/GĐ-NTS: Bảng giá đất nuôi trồng thuỷ sản; - Biểu số 05/VTGT-SD: Bảng giá đất nông thôn ven trục đường lu an - Biểu số 07/OĐT-H : Giá đất đô thị địa bàn huyện Sơn Dương n va Phụ lục 02: Phân khu vực, phân loại đường phố phân vị trí đất địa bàn tn to thị trấn Sơn Dươngtheo Quyết định số 39/2013/QĐ - UBND ngày 21/12/2013 - Biểu số 01 SD/PL-CHN: Phân loại đất trồng hàng năm; p ie gh bao gôm: nl w - Biểu số 02 SD/PL-CLN: Phân loại đất trồng lâu năm ; oa - Biểu số 03 SD/PL-RSX: Phân loại đất trồng rừng sản xuất; d - Biểu số 04 SD/PL-NTS: Phân loại đất nuôi trồng thủy sản; an lu - Biểu số 05 SD/PL-ONT: Phân loại đất nơng thơn cịn lại; va ll u nf - Biểu số 06 SD/PL-OĐT: Phân loại đất đô thị oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si