(Luận văn) tìm hiểu hoạt động kinh doanh bất động sản tại phường trung hòa, quận cầu giấy, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐỖ QUÝ TRIỆU lu Tên đề tài: “TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG TRUNG HÒA, QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI” an n va ie gh tn to p KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC d oa nl w lu ll u nf va an Hệ đào tạo : Chính quy Chun ngành : Địa mơi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2010 - 2014 oi m z at nh Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Quang Thi Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên z m co l gm @ an Lu Thái Nguyên - 2014 n va ac th si i LỜI CẢM ƠN Thực phương châm “Học đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế”, thực tập tốt nghiệp thời gian để sinh viên sau học tập, nghiên cứu trường có điều kiện củng cố vận dụng kiến thức học thực tế Đây giai đoạn thiếu sinh viên trường Đại học nói chung sinh viên trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun nói riêng Với long kính trọng biết ơn, em xin chân thành cảm ơn Th.S Nguyễn Quang Thi tận tình hướn dẫn giúp đỡ em suốt thời gian thược chuyên đề Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm lu an Khoa Quản lý Tài nguyên, thầy giáo, cô giáo, cán khoa truyền n va đạt cho em kiến thức, kinh nghiệm quý báu trình học tập, rèn gh tn to luyện trường Em xin gửi lời cảm ơn tới UBND phường Trung Hòa, Ban giám đốc p ie Công ty cổ phần đầu tư xây dựng VIC Việt Nam giúp đỡ em suốt w thời gian thực tập tốt nghiệp oa nl Em gửi lời cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè bên cạnh d động viên, khích lệ em suốt q trình học tập va thời gian em thực va an lu chuyên đề u nf Trong trình thực tập làm chuyên đề, em cố găng ll kinh nghiệm thiếu kiến thức hạn chế nên chuyên đề tốt m oi nghiệp chắn khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận z at nh đóng góp ý kiến thầy cô bạn bè để chuyên đề gm @ Em xin chân thành cảm ơn z hoàn thiện m co l Thái Nguyên, ngày 30 tháng năm 2014 Sinh viên an Lu n va Đỗ Quý Triệu ac th si ii MỤC LỤC MỤC LỤC i MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề: 1.2 Mục tiêu đề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu chi tiết 1.3 Yêu cầu đề tài 1.4 Ý nghĩa đề tài lu 1.4.1 Ý nghĩa học tập nghiên cứu an 1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn va n PHẦN 2:TỔNG QUAN TÀI LIỆU tn to 2.1 Cơ sở khoa học, pháp lý đề tài ie gh 2.1.1 Các nội dung quản lý Nhà nước đất đai[11] p 2.1.2 Các quy định tài đất đai[11] nl w 2.1.3 Khái niệm đặc điểm hoạt động kinh doanh[8] d oa 2.1.4 Các quy định kinh doanh dịch vụ bất động sản[12] an lu 2.1.4.1.Sàn giao dịch bất động sản va 2.1.4.2 Môi giới bất động sản ll u nf 2.1.4.2 Định giá bất động sản oi m 2.1.4.3 Tư vấn bất động sản z at nh 2.2 Các khái niệm vè giá đất[9][15] 2.2.1 Giá đất nhà nước quy định z 2.2.2 Giá đất thị trường 11 @ l gm 2.2.2.1 Giá cả, giá thị trường, giá danh nghĩa, giá thực 11 2.2.2.2 Giá trị thị trường 11 m co 2.2.3 Các phương pháp xác định giá đất 12 an Lu 2.3 Thị trường bất động sản[9][15] 13 n va 2.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản 13 ac th si 2.3.2 Thị trường đất đai – bất động sản giới 14 3.3 Thị trường đất đai – bất động sản Việt Nam 15 2.4 Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội 16 2.4.1 Khái quát kinh tế Hà Nội 16 2.4.2 Khái quát thị trường bất động sản Hà Nội 17 PHẦN 3:ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 19 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 19 lu 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 19 an 3.2 Địa điểm thời điểm tiến hành 19 va n 3.3 Nội dung nghiên cứu 19 tn to 3.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội phường Trung Hòa 19 ie gh 3.3.2 Hiện trạng sử dụng đất phường Trung Hòa 20 p 3.3.3 Thực trạng công tác quản lý Nhà nước hoạt động kinh nl w doanh bất động sản phường Trung Hòa 20 d oa 3.3.4 Đánh giá môi trường kinh doanh hoạt động kinh doanh phường an lu Trung Hòa 20 u nf va 3.3.6 Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản dự án phường Trung Hòa 20 ll oi m 3.4 Phương pháp nghiên cứu 21 z at nh 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 21 3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 21 z 3.4.3 Phương pháp so sánh 21 @ l gm 3.4.4 Phương pháp xử lý số liệu 21 PHẦN 4:KÊT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 22 m co 4.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội 22 an Lu 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 22 n va 4.1.1.1 Vị trí địa lý 22 ac th si 4.1.1.2 Địa hình địa mạo 22 4.1.1.3 Khí hậu 22 4.1.1.4 Thủy văn 23 4.1.1.5 Thực trạng nguồn tài nguyên 23 4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội phường Trung Hòa 23 4.1.2.1 Điều kiện kinh tế 23 4.1.2.2 Điều kiện xã hội 24 4.2 Hiện trạng sử dụng đất 26 4.3 Thực trạng công tác quản lý Nhà nước hoạt động kinh doanh lu BĐS phường Trung Hòa 27 an 4.3.1 Các nội dung quản lý Nhà nước đất đai phường Trung Hòa 27 va n 4.3.2 Thực trạng hệ thống thành phần tham gia quản lý hoạt động tn to kinh doanh BĐS phường Trung Hòa 28 ie gh 4.4 Đánh giá môi trường kinh doanh BĐS phường Trung Hòa 31 p 4.4.1 Nhu cầu người mua nhà địa bàn 31 nl w 4.4.2 Thực trạng dự án địa bàn 32 d oa 4.5 Hiện trạng kinh doanh BĐS cơng ty BĐS điển hình phường an lu Trung Hòa 34 u nf va 4.5.1 Phương thức hoạt động kinh doanh BĐS 34 4.5.1.1 BĐS Hương Mỹ 34 ll oi m 4.5.1.2 Công ty cổ phần tư vấn – đầu tư Cát Lợi 35 z at nh 4.5.2 Kết môi giới giao dịch BĐS 37 4.5.4 Những vấn đề cịn tồn đọng cơng ty BĐS 38 z 4.5.4.1 Đối với công ty xây dựng 38 @ l gm 4.5.4.2 Đối với sàn giao dịch 39 4.5.5 Kết luận chung công tác kinh doanh BĐS doanh nghiệp 40 m co 4.6 Đánh giá thuận lợi khó khăn hoạt động kinh doanh BĐS an Lu phường Trung Hòa 40 n va 4.6.1 Thuận lợi 40 ac th si 4.6.2 Khó khăn 41 4.7 Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản phường Trung Hòa 42 4.7.1 Giải pháp phát triển cho công ty 42 4.7.2 Giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước hoạt động kinh doanh BĐS phường Trung Hòa 43 PHẦN 5:KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 45 5.1 Kết luận 45 5.2 Đề nghị 46 lu TÀI LIỆU THAM KHẢO 47 an PHỤ LỤC 48 va n PHỤ LỤC 1: 48 gh tn to PHỤ LỤC 3: 49 PHỤ LỤC 4: 50 p ie d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt BĐS CTCP UBND TW XHCN Ý nghĩa Bất động sản Công ty cổ phần Ủy ban nhân dân Trung ương Xã hội chủ nghĩa lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si v DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng loại đất phường Trung Hòa năm 2013 26 Bảng 4.2: Bảng thống kê thực trạng hoạt động dự án địa bàn phường Trung Hịa tính đến q năm 2014 33 Bảng 4.3 Bảng tổng kết điều tra giá trị giao dịch cơng ty BĐS phường Trung Hịa Q năm 2014 38 lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si vi DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Biểu đồ cấu thống kê thực trạng hoạt động dự án địa bàn phường Trung Hịa tính đến q năm 2014 34 Hình 4.2: Biểu đồ tổng giá trị giao dịch công ty BĐS phường Trung Hòa quý năm 2014 37 lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề: Đất đai sản phẩm tự nhiên mà tạo hố ban tặng cho lồi người, trải qua hàng triệu năm với biến động thăng trầm thiên nhiên, lịch sử xã hội loài người Đất đai trở thành tài nguyên vô quý giá, nơi tạo hầu hết cải vật chất phục vụ cho sống hàng tỷ người trái đất Đất phận hợp thành quan trọng mơi trường sống, khơng tài ngun thiên nhiên mà tảng để định cư tổ chức lu an hoạt động kinh tế, xã hội Nó khơng đối tượng lao động mà cịn n va tư liệu sản xuất khơng thể thay sản xuất nông nghiệp lâm tn to nghiệp.Chính vậy, việc sử dụng đất địi hỏi phải sử dụng đất cách gh hợp lý khoa học nhiệm vụ cấp bách hàng đầu nước ta Đặc biệt p ie giai đoạn nay, đất nước chuyển đổi kinh tế thị w trường có quản lý Nhà nước làm cho kinh tế xã hội phát triển oa nl mạnh mẽ, với bùng nổ dân số làm cho mối quan hệ đất đai d người trở nên căng thẳng Nhu cầu đất đai cho phát triển kinh tế ngày lu va an tăng, quyền sử dụng đất trở thành đối tượng mua bán, chuyển nhượng, u nf cầm cố… Tạo thị trường bất động sản (BĐS) sơi động khó kiểm sốt ll Bất động sản thuật ngữ rộng tài sản đất trống, đất m oi đai cơng trình xây dựng dung cho mục đích cư trú, giải trí, nông z at nh nghiệp, công nghiệp, kinh doanh, thương mại… Khi nói đến bất động sản z phải hiểu đất đai tất cơng trình xây dựng vĩnh @ nước hạng mục cơng trình cố định khác l gm viễn khu đất đó, bao gồm cơng trình, phương tiện, cống rãnh m co Thành phố Hà Nội với vị trí thủ nên thị trường bất động sản an Lu đánh giá sôi động bậc với Thành phố Hồ Chí Minh đầu tàu tồn khu vực với đa dạng loại hình giá BĐS n va ac th si 37 4.5.1.3 Công ty CP đầu tư xây dựng VIC Việt Nam VIC Việt Nam công ty thành lập năm 2013 với lượng vốn dồi lên đến 20 tỷ đồng, ngồi hoạt động mơi giới tư vấn BĐS cơng ty cịn hoạt động đầu tư xây dựng BĐS hoạt động kinh doanh chủ chốt công ty Về phương thức kinh doanh tư vấn, môi giới công ty tương tự với công ty kể trên, với quy mô vốn điều lệ lớn nhiều cơng ty cịn hoạt động đầu tư BĐS dựa sở: - Tính khả thi dự án BĐS lu - Sự đảm bảo nguồn vốn an 4.5.2 Kết mơi giới giao dịch BĐS va n Trong vịng tháng đầu năm 2014 tức quý năm 2014 (Không tính tháng tn to nghỉ Tết nguyên đán Giáp Ngọ), thông qua việc điều tra sơ cấp ie gh công ty địa bàn, có thảy 41 lượt mơi giới giao dịch p có 17 giao dịch thành cơng chiếm 41,46% với tổng giá trị giao dịch 55110 nl w tỷ đồng d oa Hình 4.2: Biểu đồ tổng giá trị giao dịch công ty BĐS phường ll u nf va an lu Trung Hòa quý năm 2014 oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 38 Bảng 4.3 Bảng tổng kết điều tra giá trị giao dịch công ty BĐS phường Trung Hòa Quý năm 2014 Giá Tổng STT Tên công ty Số Giao lần dịch Tỷ lệ giao môi thành (%) dịch giới trị giá trị công giao dịch TB (Triệu (Triệu đồng đồng) lu an n va BĐS Hương Mỹ 12 33.33 18080 4520 CTCP tư vấn – đầu tư Cát Lợi 18 38.89 15190 2170 CTCP đầu tư xây dựng VIC Việt 11 54.54 21840 3640 41 17 48.18 55110 10330 tn to Nam p ie gh Tổng oa nl w 4.5.4 Những vấn đề tồn đọng công ty BĐS d 4.5.4.1 Đối với công ty xây dựng an lu - Vốn hoạt động: công ty xây dựng bắt tay vào làm dự u nf va án phải có vốn, mà nguồn vốn dễ huy động vay ngân ll hàng song theo trình điều tra việc vay vốn lại gặp bất lợi từ oi m phía Phía ngân hàng, có ngân hàng khơng có đủ tiền mặt vay z at nh dù nâng lãi gửi lên cao kinh tế khó khăn Phía cơng ty xây dựng lại có hướng bất lợi mà có cơng ty khơng có khả vay z gm @ khơng có để chấp, hướng khác lại có cơng ty đủ điều kiện vay lại chưa toán hết khoản vay tồn đọng lo ngại m co l trả nợ thời hạn lãi cao - Dự án treo: dự án treo tồn đọng nhiều khu an Lu vực nội thành rải rác hầu khắp quân, dự án treo sai phạm n va bị quan quản lý Nhà nước thu hồi giấy phép xây dựng mà đa số ac th si 39 dự án treo công ty thi công dự án tiếp tục hay tạm dừng thi công vô thời hạn Đối với các công ty tiếp tục phần nhiều cạn kiệt nguồn vốn, tri trả lương cho công nhân, nhân viên tiền mua vật tư ngun liệu xây dựng, cịn cơng ty tạm dừng thi cơng thường tâm lý lo ngại công ty mà thị trường BĐS bất ổn chưa ổn định nên không muốn tiếp tục xây dựng tiềm lực đủ để hồn tất thi cơng đưa vào sử dụng, có lại khơng đủ cơng nhân xây dựng phải tinh giảm để giảm quỹ lương - Vấn đề cấp phép hành chính: Rất nhiều cơng ty có dự án có lu vốn có nhân cơng xây dựng chưa thể vào thi công xây dựng an thủ tục cấp phép rờm rà chưa kể có lệ phí phát sinh ngồi va n dự tính Theo vài chun gia dự án để vào thi công tn to xây dựng nhanh phải tháng để làm hồ sơ chờ quan ie gh quản lý Nhà nước đánh chờ cấp phép, có dự án hàng năm p trời chưa thơng qua gây đình trệ q trình xây dựng cơng ty nl w 4.5.4.2 Đối với sàn giao dịch d oa - Đối với sàn giao dịch gắn liền với công ty xây dựng an lu công ty vật tư vấn đề cơng ty mẹ vấn đề sàn, va ngồi sàn cịn gặp phải khó khăn việc định hướng phát triển ll u nf phải chịu áp đặt từ định hướng công ty mẹ chưa tính đến việc phải oi m chịu thiệt hại mà công ty mẹ gây z at nh - Đối với sàn giao dịch chuyên biệt việc định hướng kế hoạch phát triển không gặp cản trở điều kiện bên ngồi linh động xử z lý kinh doanh đa loại hình BĐS, sàn lại gặp @ gm phải bấp bênh gặp phải thua lỗ lúc lượng vốn điều m co l lệ mức thấp nên bị phá sản lúc Hiện số lượng sàn giao dịch chuyên biệt tăng dần lại sàn có quy an Lu mô nhỏ dừng mức mơi giới đơn chưa có kế hoạch n va phát triển quy mơ lớn hơn, ngồi sàn loại gặp phải nhiều ac th si 40 vấn đề pháp lý phải xác minh giấy tờ có liên quan nộp chi phí chế phát sinh trình chuyển giao quyền sở hữu BĐS 4.5.5 Kết luận chung công tác kinh doanh BĐS doanh nghiệp Nhìn chung hoạt động kinh doanh BĐS doanh nghiệp địa bàn phường Trung Hòa suốt tháng đạt khởi sắc định: - Với việc số lượng giao dịch thành công đạt gần 50% tổng số lần môi giới giao dịch cho thấy trở lại khách hàng sau thời gian dài đóng lu bằng, phương thức lồng ghép tư vấn BĐS môi giới BĐS làm tăng sức an mua tính khoản thị trường BĐS va n - Tuy nhiên thiếu điều tiết hợp lý thiếu liên kết nên tn to hoạt động giao dịch công ty BĐS thị trường không đồng đều, ie gh điều thể rõ nét tỷ lệ giao dịch thành công Công ty cổ phần phát p triển địa ốc Việt Nam có tỷ lệ thành công lên đến 71.43% Sàn BĐS nl w Kim Việt 30% d oa - Các công ty biết vận dụng tốt điều kiện tự nhiên sẵn có an lu phường để khắc phục khó khăn tại, khởi sắc ban đầu làm va tiền đề cho phát triển khỏi khó khăn sau oi z at nh 4.6.1 Thuận lợi m phường Trung Hòa ll u nf 4.6 Đánh giá thuận lợi khó khăn hoạt động kinh doanh BĐS - Thị trường kinh doanh nhà giá rẻ, văn phòng cho thuê có z khởi sắc, tạo tiền đề cho thị trường BĐS phường khó khăn @ gm Với khoản đầu tư lớn thành phần kinh tế vào lĩnh vực này, m co l thị trường nhà giá rẻ, văn phòng cho thuê phát triển mạnh thời gian gần không ngừng thu hút người mua nhà đầu tư an Lu nước, tham gia vào thị trường kể đến pháp n va nhân quốc doanh, pháp nhân công quyền, tư nhân, liên doanh với nước ngoài, ac th si 41 liên doanh nước,… Một lượng lớn quỹ cho đầu tư nhà cao cấp chuyển hướng vào đầu tư cho nhà giá rẻ việc dồn vốn cho dự án chuyển đổi “tòa nhà hỗn hợp Vimeco – Hanel” khiến cho dự án xúc tiến thi công trở lại với nguồn đầu tư từ 800 tỷ lên 1700 tỷ - Qua thực tế vận hành thị trường BĐS, công tác quản lú Nhà nước thị trường có điều kiện hồn thiện, thu ngân sách Nhà nước từ lĩnh vực không ngừng tăng lên Về mặt quản lý, Nhà nước ban hành bổ sung văn pháp luật, đề sách cụ thể liên quan đến điều chỉnh vấn đề cụ thể thị lu trường BĐS đất đai, nhà tạo lập mặt cho sản xuất… nhằm tạo dần an điều kiện cho thị trường BĐS phường vào hoạt động phát triển va n Mặt khác Nhà nước có sách nhằm điều chỉnh tn to khuyết điểm thị trường BĐS thông qua việc tạo dựng quỹ phát triển ie gh hạ tầng thị, sách hỗ trợ lãi suất,… Những sách góp p phần khơng nhỏ vào việc ổn định bước đầu phát triển trở lại thị trường nl w BĐS phường d oa - Công tác quy hoạch phát triển thị trường xây dựng, xác định an lu bước đắn cho thị trường va Trên sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, ll u nf sở kế hoạch xây dựng phát triển nhà ở, bước đầu giúp cho việc oi m phân bỗ quỹ đất đai hợp lý cho mục đích sử dụng tạo lập z at nh chế hợp lý Nhà nước quan chức đất đai, xây dựng phát triển nhà ở, xây dựng sở hạ tầng thị, hình thành phát triển thị l gm @ 4.6.2 Khó khăn z trường BĐS - Giống với thị trường khác quận thị trường BĐS m co phường Trung Hòa chịu ảnh hưởng nặng nề từ khủng hoảng kinh tế an Lu Dấu hiệu nhận thấy rõ tỷ lệ giao dịch thành cơng 10 công n va ty BĐS địa bàn phường không đạt đến 50% việc khó bán ac th si 42 BĐS sản cao cấp Khủng hoảng kinh tế ảnh hưởng đến mặt xã hội, kinh tế suy giảm, người dân lao đao giá tăng, lạm phát cao, Nhà nước khó kiểm sốt tình hình Thị trường BĐS nạn nhân bão khủng hoảng Các công ty, văn phịng mơi giới khó tìm người mua giai đoạn Hiện tượng sốt BĐS khơng cịn thay vào bình ổn giá, sau giá BĐS loạt công ty giảm xuống, bán Thiết nghĩ hệ tất yếu mà thu nhập cịn chưa thể ổn liệu có để tham gia vào thị trường BĐS - Mất cân đối cung cầu lu Nhu cầu nhà giá văn phòng làm việc doanh nghiệp kinh doanh an cịn cao nhìn chung thị trường BĐS chưa đáp ứng đầy va n đủ Trong nguồn cung phân khúc BĐS chất lượng cao thị lại tn to vượt xa cầu, điều hình thành hệ lụy từ trước khủng hoảng kinh tế ie gh sốt BĐS mức nóng tâm lý xây dựng thiếu tầm nhìn p nhiều chủ dự án nl w - Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian không cần d oa thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao an lu Tuy cấp quản lý tạo điều kiện để rút bớt số lượng thủ tục hành va khâu thủ tục phường trao cho phía cơng ty mơi giới ll u nf thời gian để hồn tất thủ tục chuyển nhượng dài thời gian oi m rút ngắn không đáng kể Người mua phải đóng khoản phí z at nh chế tốn kém, với tượng cò mồi trung gian cịn hữu - Thơng tin khơng đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận, dẫn đến z tình trạng khiếu nại, tố diễn phổ biến ngành BĐS @ gm Tồn tạo nhiều tiêu cục việc mua bán BĐS, góp phần làm gia m co l tăng tình trạng đầu nặng nề, gây khiếu nại, tranh chấp nhà đất 4.7 Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản n va 4.7.1 Giải pháp phát triển cho cơng ty an Lu phường Trung Hịa ac th si 43 - Phục hồi lòng tin người mua: Thị trường BĐS khu vực nội thành thời gian bị khủng hoảng phần đông chủ yếu cho việc bị đóng băng phát triển tràn lan cơng trình BĐS mức giá ảo thiếu ổn định thị trường, thực tế mặt vấn đề Mặt khác vấn đề đóng băng thị trường BĐS nằm phía người mua mà thời gian trước hàng loạt dịch vụ môi giới nhà đất mọc lên mà không đảm bảo độ tin cậy gây nhiều vụ lừa đảo đáng tiếc dẫn tới lòng tin người mua thảm cảnh người mua muốn mua khơng biết tìm sàn đáng tin cậy để mua (theo luật kinh doanh BĐS cá nhân tổ chức lu muốn mua BĐS liên hệ qua sàn) người bán lại chẳng môi giới an người mà không dám tin tưởng môi giới Trong thời kỳ khủng va n hoảng nhà đất bị đóng băng nên dịch vụ môi giới nhà đất không tn to chuyên dần dành lại vị trí hoạt động cho dịch vụ môi giới ie gh chuyên nghiệp, hội sàn phục hồi lại lòng tin với người p mua nhà nl w - Ứng dụng công nghệ thông tin: mạng Internet phát d oa triển rộng khắp, lượng người sử dụng Internet nước ta chiếm tới gần 60% an lu dân số kênh thông tin tiện ích để cơng ty BĐS tiếp cận va người mua dễ dàng kênh thông tin quảng bá miễn phí ll u nf - Liên kết ngân hàng: Như nói ngân hàng ngồi oi m vai trị cho vay cịn làm chủ đầu tư cho dự án BĐS hay công z at nh ty BĐS, nhờ cơng ty có nguồn vốn hoạt động ổn định, cần có phương thức sử dụng hợp lý phát triển khỏi khó khăn z @ kinh doanh BĐS phường Trung Hòa m co l gm 4.7.2 Giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước hoạt động - Tăng cường rà soát đề xuất thu hồi dự án khả thi: biết an Lu phường Trung Hòa tới 12 dự án triển khai lý thuyết n va số bị chậm tiến độ hồn thiện, điều cần phải có ac th si 44 can thiệp cấp quản lý trước tiên UBND phường Trung Hòa cần phải rà soát lại dự án chậm tiến độ này, đánh giá lại mức độ khả thi để trình lên UBND quận Cầu Giấy xem xét thu hồi dự án để dành quỹ đất cho hoạt động khác - Giải pháp hành chính: nêu việc thủ tục hành rườm rà gây nên nhiều hệ khơng đáng có dự án nói góp phần làm cho thị trường khó khỏ khó, nên UBND phường cần đề xuất cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành từ khâu thẩm định, phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư đến phê duyệt lu dự án kinh doanh BĐS Đặc biệt giải nhanh chóng thủ tục an cho phép điều chỉnh cấu dự án treo, thi công dở dang cho phù hợp va n với nhu cầu thị trường, thủ tục chuyển đổi từ dự án nhà thương mại sang p ie gh tn to nhà xã hội song đảm bảo tính chu tồn định cấp phép d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 45 PHẦN KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận Phường Trung Hòa phường thuộc quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội với tổng diện tích 2.46 km2 với dân số 12471 người Là nơi thị hóa từ sớm nên Trung Hịa sớm khơng cịn đất sản xuất nông nghiệp nhường chỗ cho loại đất sản xuất kinh doanh dịch vụ, với lợi nằm tuyến đường Phạm Hùng (Đường vành đai 3) thành phố Với vị trí điều kiện tự nhiên tạo lợi cho lu phường Trung Hịa hồn tất thị hóa thuận lợi cho phát triển thị an va trường BĐS n Thị trường BĐS phường Trung Hòa vào Quý năm 2014 gh tn to chịu ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế đóng băng BĐS nên p ie số kinh doanh không khởi sắc năm sốt giá - Các dự án địa bàn cần quan tâm nhiều mà 50% oa nl w (66.67%) số lượng dự án thực địa bàn chậm tiến d độ lý thiếu vốn thi công, thiếu công nhân,… Điều làm cho lu an thị trường BĐS phường bị khan nguồn cung chất lượng u nf va thời điểm cơng trình xây dựng dần khơng cịn đáp ứng ll thị hiếu nhu cầu người mua m oi - Các thương vụ giao dịch BĐS giảm sút số lượng lẫn chất lượng z at nh mà phân khúc cao cấp gần giao dịch giá BĐS liên tục giảm suốt thời gian qua Các phương thức mơi giới trở nên khó khăn z gm @ khó tìm người mua - Cơng tác tư vấn BĐS đưa vào trình hoạt động kinh l m co doanh thường doanh nghiệp lồng kèm với mơi giới giúp tăng khả thành công giao dịch, từ tạo động lực để hoạt an Lu động kinh doanh phát triển tốt sớm khỏi khó khăn bế tắc n va ac th si 46 - Công tác quản lý Nhà nước BĐS phường Trung Hịa năm qua có thay đổi tích cực, nhiên hạn chế thời gian thủ tục hành cịn rào cản hoạt động kinh doanh BĐS địa bàn 5.2 Đề nghị - UBND phường Trung Hòa tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tham gia vào thị trường BĐS - UBND phường Trung Hòa cần đề xuất tới quan quản lý Phòng TNMT quận, Sở TNMT thành phố để đổi chế, quy định nhằm lu đơn giản hóa, dễ hiểu dễ tiếp cận chủ thể tham gia thị trường an người sử dụng đất hiểu rõ quyền, nghĩa vụ va n - Các công ty BĐS cần áp dụng thêm nhiều phương thức kinh doanh tn to cách thức tiếp cận khách hàng, nên cho thêm hình ie gh thức đấu giá BĐS vào hoạt động kinh doanh để dạng hóa hình thức p kinh doanh BĐS nhằm thu hút nhiều thành phần người mua thay dừng nl w mua – bán BĐS cho thuê d oa - UBND phường cần có phương pháp tuyên truyền để công an lu ty BĐS người mua tiếp cận với quy định pháp luật va BĐS, cơng tác tun truyền thông qua phương tiện truyền thông thông ll u nf tin đại chúng nhưng, sách báo, Radio,… oi m Việc thực đồng giải pháp góp phần làm cho thị trường BĐS z at nh địa bàn phường Trung Hòa phát triển cách bền vững Từng bước đưa thị trường BĐS phường Trung Hòa phát triển mạnh sớm khỏi khủng z hoảng khó khăn./ m co l gm @ an Lu n va ac th si 47 TÀI LIỆU THAM KHẢO lu an n va p ie gh tn to Bộ Xây Dựng (1995), “Đô thị Việt Nam” tập 1, Nhà xuất Xây Dựng, Hà Nội Công ty cổ phần tư vấn – đầu tư Cát Lợi - Báo cáo tư vấn, môi gới, giao dịch đầu tư quý năm 2014 Nghị định số 170/03/NĐ – CP ngày 25/12/2003 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số pháp lệnh giá Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai Nghị định số 153/2007/NĐ – CP ngày 15/10/2007 Chính phủ thi hành luật kinh doanh bất động sản Nghị định số 69/2009/NĐ – CP ngày 13/08/2009 Chính phủ bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư Nghị định số 88/2006/NĐ – CP ngày 29/08/2006 Chính phủ đăng ký kinh doanh TS Bùi Đại Dũng - ThS Phạm Thu Phương ngày 08/09/2008, Tăng trưởng kinh tế công xã hội – Đại học kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội TS Nguyễn Thế Huấn - PGS.TS Hồ Thị Lam Trà 2009, “Giáo trình định giá Bất động sản”, Nxb nông nghiệp Hà Nội 10 Sàn giao dịch BĐS Hợp Long - Báo cáo giao dịch hàng quý, quý năm 2014 11 Luật đất đai 2003 Quốc hội 12 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 Quốc hội 13 Pháp lệnh giá năm 2002 Ủy ban thường vụ Quốc hội 14 Công ty CP đầu tư xây dựng VIC Việt Nam – Báo cáo hoạt động môi giới, giao dịch tháng đầu năm 2014 15 Nguyễn Thị Yến (2012), giảng “Thị trường bất động sản”, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si PHỤ LỤC PHỤ LỤC 1: Bộ câu hỏi điều tra thăm dò nhu cầu người mua nhà lu an n va p ie gh tn to Anh/chị có nhà riêng? Chưa có Đang thuê Đã có mang tính chất tạm Đã có Các mặt mà anh chị quan tâm mua nhà gì? Giá Kiến trúc Diện tích Phong thủy Mức độ am hiểu anh/chị mặt nhà? 3.1 Giá trị nhà Chi tiết Sơ lược Mập mờ 3.2 Kiến trúc nhà Chi tiết Sơ lược Mập mờ 3.3 Diện tích nhà Chi tiết Sơ lược Mập mờ 3.4 Phong thủy nhà Chi tiết Sơ lược Mập mờ Anh/chị cần nhà đáp ứng phần trăm nhu cầu điều kiện khó khăn nay? 20% đến 40% 40% đến 60% 60% đến 80% 80% đến 100% Khả chi trả tài anh/chị tiến hành mua/thuê nhà? Trả Trả dần năm Trả dần năm Trả dần năm d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si PHỤ LỤC 3: Biểu tổng hợp kết điều tra thăm dò nhu cầu nhà Câu hỏi Câu trả lời Số lượng Tỷ lệ Chưa có 0% Đang thuê 32 64% Đã có mang tính chất tạm 11 22% Đã có 14% Giá 50 100% Kiến trúc 33 66% Diện tích 50 100% Phong thủy 50 100% 3.1 Giá trị nhà Chi tiết 45 90% Sơ lược 10% Mập mờ 0% 3.2 Kiến trúc nhà Chi tiết 18% Sơ lược 34 68% Mập mờ 14% Chi tiết 22 44% Sơ lược 25 50% Mập mờ 6% Chi tiết 3.4 Phong thủy Sơ lược nhà Mập mờ 36 72% 11 22% 6% 20% đến 40% 0% 40% đến 60% 2% 60% đến 80% 20 40% 29 58% 26 52% 19 38% 10% lu an n va p ie gh tn to w d oa nl 3.3 Diện tích nhà ll u nf va an lu oi m z at nh an Lu Trả dần năm m co Trả dần năm l Trả dần năm gm @ Trả z 80% đến 100% 2% n va ac th si l u a n v a n to t n g p Tên dự án Tổng diện tích (m2) Tên chủ đầu tư Tổng vốn đầu tư (tỷ) Công ty cổ phần giới, lắp máy & xây dựng VIMECO 1700 Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà số Hà Nội - HANDICO 800 Công ty cổ phần đầu tư xây dựng phát triển công nghệ cao - Decotech 1084 Sở giáo dục đào tạo Hà Nội 400 Tổng công ty CP Xuất nhập Xây dựng Việt Nam 1842,3 Tổng công ty Xuất nhập Xây dựng Việt Nam 2300 d o w STT hi e PHỤ LỤC 4: Bảng thống kê dự án địa bàn Loại hình nl o a d a n v a o lm l nf u Văn 4184 m2 phòng Văn 5359,3 phòng, m2 Chung cư Văn 3969,5 phòng, m2 Chung cư Trường 50000 m2 học Trung tâm thương 29680 m2 mại, Chung cư lu Dự án tòa nhà hỗn hợp Vimeco - Hanel Dự án cao ốc thương mại Diamond Flower Tower Dự án tháp cao hỗn hợp Eurowindow Multi Complex Dự án THPT Hà Nội – Amsterdam Dự án tổ hơp nhà N05 a t z i n h z @ gm m l.c o Lu an v an t h a c Dự án Khu liên quan thành phố Hà Nội Văn phòng 63 tỉnh thành Văn phòng 46867 m2 si l u a n v a n to t n g a Tổng Cơng ty Vinaconex 400 Văn phịng, Chung cư 25886 m2 Công ty Cổ phần Golden Gain Việt Nam (thuộc Tập đồn Hịa Phát) 1743,2 2408 m2 Tổng Công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội, Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Hà Nội Xanh Cơng ty TNHH Đầu tư Xây dựng Hồng Cường hợp tác đầu tư 441 n v a 3000 m2 i n h a t z z @ gm m l.c o Lu Dự án chung cư C3 Trung Hịa Nhân Chính an 12 1030 Văn phịng, Chung cư l 11 Dự án khu phức hợp Mandarin Garden 1056 10297 m2 nf u 10 Dự án nhà 34 tầng – Khu thị Trung Hịa Nhân Chính Cơng ty CP Đầu tư - Xây dựng Hà Nội (HANCICO) Công ty cổ phần Xây dựng Công nghiệp (ICC), Công ty cổ phần tư vấn Kiến trúc Đô thị Hà Nội (UAC) Công ty cổ phần thương mại quốc tế tư vấn Invecon(INVENCON) o Dự án tổ hợp nhà cao tầng dịch vụ dự án N04 1000 Văn phịng, Chung cư lm Cơng ty cổ phần Xây dựng Số d o w nl o a d 29680 m2 lu Dự án khu nhà Đông Nam đường Trần Duy Hưng 13333 m2 p Văn phòng, Chung cư Văn phòng, Chung cư hi e Dự án khu văn phòng nhà cao cấp Vinaconex Chung cư v an t h a c si