(Luận văn) nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại tuyến đường bắc kạn thành phố thái nguyên giai đoạn 2011 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HOÀI THU Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ lu ĐẤT Ở TẠI TUYẾN ĐƯỜNG BẮC KẠN THÀNH PHỐ THÁI an n va NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2013” gh tn to p ie KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC d oa nl w an lu : Chính quy u nf va Hệ đào tạo Chun ngành : Địa Mơi trường ll oi : 2010 – 2014 z at nh Khoá học : Quản lý Tài nguyên m Khoa Giảng viên hướng dẫn: THS NƠNG THỊ THU HUYỀN z Khoa Mơi trường – Trường Đại học Nông Lâm m co l gm @ an Lu n va THÁI NGUYÊN - 2014 ac th si 67 LỜI CẢM ƠN lu Thực tập tốt nghiệp khâu quan trọng trình học tập sinh viên nhằm hệ thống lại toàn lại hệ thống kiến thức học, vận dụng lý thuyết vào thực tiễn, bước đầu làm quen với kiến thức khoa học Qua đó, sinh viên trường hoàn thiện kiến thức lý luận, phương pháp làm việc, lực công tác nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn công việc sau Được giúp đỡ Ban giám hiệu nhà trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Ban Chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất an n va p ie gh tn to tuyến đường Bắc Kạn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2011-2013” Trong suốt trình thực tập, em nhận giúp đỡ thầy cô giáo anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên thầy, cô giáo môn đặc biệt thầy giáo ThS Nông Thị Thu Huyền người trực tiếp hướng dẫn em hồn thành khóa luận tốt nghiệp Mặc dù cố gắng nhiều song khóa luận em khơng thể tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận ý kiến bảo thầy giáo, ý kiến đóng góp bạn bè để khóa luận tốt nghiệp em hoàn thiện d oa nl w ll u nf va an lu oi m Em xin chân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, ngày 25 tháng năm 2014 z at nh Sinh viên z gm @ m co l Nguyễn Hoài Thu an Lu n va ac th si 68 MỤC LỤC PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích nghiên cứu 1.3 Yêu cầu 1.4 Ý nghĩa đề tài PHẦN TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở khoa học lu an 2.1.1 Căn pháp lý n va 2.1.2 Cơ sở lý luận 2.1.2.2 Đặc trưng đất đai gh tn to 2.1.2.1 Khái niệm đất đai ie 2.2 Khái quát chung giá đất, định giá đất p 2.2.1 Khái niệm giá đất nhân tố ảnh hưởng tới giá đất nl w 2.2.1.1 Khái niệm giá đất oa 2.2.1.2 Đặc điểm giá đất 11 d 2.2.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 12 lu va an 2.2.2 Khái niệm, nguyên tắc phương pháp định giá đất 20 u nf 2.2.2.1 Khái niệm định giá đất 20 ll 2.2.2.2 Thông tin định giá đất 20 m oi 2.2.2.3 Nguyên tắc định giá đất 21 z at nh 2.2.2.4 Phương pháp định giá đất 25 2.3 Khái quát chung thị trường đất đai giới Việt Nam 28 z @ 2.3.1 Thị trường đất đai giới 28 gm 2.3.2 Thị trường đất đai Việt Nam 31 m co l 2.3.3 Tình hình biến động đất Thành Phố Thái Nguyên 35 PHẦN ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN an Lu CỨU 37 3.1 Đối tượng nghiên cứu 37 n va ac th si 69 3.2 Địa điểm, thời gian tiến hành 37 3.3 Nội dung nghiên cứu 37 3.3.1 Khái quát chung tuyến đường Bắc Kạn Thành phố Thái Nguyên 37 3.3.2 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn tuyến đường Bắc Kạn - TP Thái Nguyên 37 3.3.2.1 Ảnh hưởng biến động dân số GDP 37 3.3.2.2 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất 37 3.3.2.3 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 37 3.3.2.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 37 lu 3.3.2.5 Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất 37 an 3.3.3 Đề xuất giải pháp nhằm phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá va n đất tuyến đường Bắc Kạn TP Thái Nguyên 37 tn to 3.4 Phương pháp nghiên cứu 37 ie gh 3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu số liệu thứ cấp 37 p 3.4.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 38 w 3.4.3 Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu 38 oa nl 3.4.4 Phương pháp xử lý số liệu 38 d 3.4.5 Phương pháp tổng hợp số liệu 38 lu an 3.4.6 Phương pháp chuyên gia chuyên khảo 39 u nf va PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40 4.1 Giới thiệu khái quát chung tuyến đường Bắc Kạn thuộc Thành ll oi m phố Thái Nguyên 40 z at nh 4.1.1 Giới thiệu tuyến đường Bắc Kạn 40 4.1.2 Dân số cấu lao động phường Hoàng Văn Thụ, Quang z Vinh, Trưng Vương tuyến đường Bắc Kạn 41 @ gm 4.2 Khái quát chung giá đất tuyến đường Bắc Kạn 42 l 4.2.1 Giá đất Nhà nước quy định tuyến đường Bắc Kạn giai đoạn m co 2011 – 2013 42 an Lu 4.2.2 Giá đất thực tế thị trường tuyến đường Bắc Kạn giai đoạn 2011 – 2013 44 n va ac th si 70 4.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tuyến đường Bắc Kạn Thành phố Thái Nguyên 46 4.3.1 Ảnh hưởng tình hình biến động dân số GDP/đầu người 46 4.3.2 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất 48 4.3.2.1 Ảnh hưởng đường phố nhóm I đến giá đất 48 4.3.3 Ảnh hưởng vị trí đất đến giá đất 56 4.3.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 59 4.3.5 Nhận xét chung yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 60 4.4 Đề xuất số giải pháp 60 lu an Phần KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 62 n va 5.1 Kết luận 62 tn to 5.2 Kiến nghị 63 p ie gh TÀI LIỆU THAM KHẢO 65 d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 71 DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT lu an n va : Bất động sản NN : Nhà nước TT : Thực tế UBND : Ủy ban nhân dân NĐ – CP : Nghị định Chính phủ QĐ-BTNMT : Quyết định Bộ Tài nguyên Mơi trường TT-BTC : Thơng tư Bộ Tài QĐ-UB : Quyết định ủy ban TƯ : Trung ương QSDĐ : Quyền sử dụng đất p ie gh tn to BĐS d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 72 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 4.1: Tình hình dân số phường giai đoạn 2011-2013 .41 Bảng 4.2: Giá đất Nhà nước quy định Tuyến đường Bắc Kạn giai đoạn 2011-2013 43 Bảng 4.3: Giá đất thực tế tuyến đường Bắc Kạn giai đoạn 2011-2013 45 Bảng 4.4: Tình hình dân số GDP/đầu người giai đoạn nghiên cứu 47 Bảng 4.5: Giá đất đoạn đường nhóm I 50 lu Bảng 4.6: Giá đất đường phố nhóm II địa bàn nghiên cứu .53 an Bảng 4.7: Ảnh hưởng lô đất đến giá đất tuyến đường Bắc Kạn 58 va n Bảng 4.8: Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất to p ie gh tn nhóm I tuyến đường Bắc Kạn năm 2013 59 d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 73 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 4.1: Đường Bắc Kạn điểm đầu từ đường trịn Trung tâm đến Bảo Tàng dân tộc học Việt Nam 40 Hình 4.2: Đường Bắc Kạn điểm cuối Ngã ba Mỏ Bạch .41 Hình 4.3: Ngõ số 366, Đường Bắc Kạn ngõ rẽ vào tổ văn hóa số 13 .55 Hình 4.4: Ngõ 612 rẽ vào KDC đồi Két nước 55 lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực nguồn vốn to lớn ngân sách nhà nước, thành phần quan trọng hành đầu mơi trường sống, có ảnh hưởng lớn đến kinh tế, trị, xã hội nhà nước Do vậy, quản lý đất đai nhiệm vụ quan trọng, mục tiêu quốc gia nhầm bảo quyền sở hữu đất lu an chế độ Sự phát triển xã hội, q trình cơng nghiệp hóa - đâị n va hóa đất nước, chế thị trường định hướng xã chủ nghĩa tường bước tn to hình thành, yếu tố nguồn lực đầu vào sản xuất kinh doanh ie gh sản phẩm đầu trở thành hàng hóa, đất đai p yếu tố quan trọng nl w Ở Việt Nam có thời kì trao đổi, chuyển nhượng đất diền oa nhiều hình thức, theo kênh ngầm với thỏa thuận người mua d với người bán, không nằm phạm vi kiểm soát nhà nước Giá đất an lu vấn đề định giá đất đề cập đến thập niên va u nf gần nhà nước chưa thực kiểm soát chặt chẽ giá đất thị ll trường cần nhiều kinh nghiệm công tác định giá đất oi m z at nh Thái Nguyên tỉnh miền núi phía Bắc, nằm phía tây bắc Thủ Hà Nội, có vị trí thuận lợi, ảnh hưởng đến việc phát triển z kinh tế - xã hội tỉnh Thái Nguyên vùng Việt Bắc Thành phố Thái @ gm Nguyên có mhiều trục đường biểu thị thay đổi tốc độ thị hóa m co l tiêu biểu trục đường Bắc Kạn, trục đường ngắn biểu thị đầy đủ tính chất biến động tốc độ thị hóa nhanh, vấn đề quản an Lu lý Nhà Nước đất đai nhiều bất cập, giá đất nguyên nhân gây khó khăn vướng mắc cơng tác bồi thường n va ac th si thiệt hại Nhà Nước thu hồi đất để thực dự án đầu tư, người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài chính…Những bất cập dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện nhân dân việc chấp hành sách pháp luật đất đai khó khăn cho cấp quyền việc thực thi sách, pháp luật đất đai địa phương Xuất phát từ thực tế làm sáng tỏ sở khoa học công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường Được đồng ý ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Tài Nguyên Môi Trường, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố lu an ảnh hưởng đến giá đất tuyến đường Bắc Kạn thành phố Thái n va Nguyên giai đoạn 2011-2013” tn to 1.2 Mục đích nghiên cứu ie gh - Đánh giá trạng biến động giá đất tuyến đường Bắc Kạn – p Thành Phố Thái Nguyên nl w - Xác định phân tích yếu tố ảnh hưởng tới công giá đất oa - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất d tuyến đường Bắc Kạn – Thành Phố Thái Nguyên va an lu 1.3 Yêu cầu u nf - Cập nhật đầy đủ văn có liên quan đến quy định giá đất như: ll Luật đất đai, nghị định Chính Phủ, thơng tu hướng dẫn Bộ Tài oi m z at nh Ngun Mơi Trường, Bộ Tài Chính hướng dẫn việc áp dụng sánh thuế quan thuế….Quyết định UBND Tỉnh Thái Nguyên z - Các số liệu, tài liệu phản ánh xác yếu tố ảnh hưởng đến giá gm @ đất 1.4 Ý nghĩa đề tài m co l - Các kiến nghị, đề nghị phải có tính khả thi, phù hợp với dịa phương an Lu - Giúp thân nâng cao vận dụng kiến thức học vào thực tế n va ac th si 52 290, Ngõ số 238, Ngõ số 236, Ngõ số 1, Ngõ số 997 Là đường phố thuộc nhóm II nên khơng có điều kiện thuận lợi so với nhóm I có đặc điểm thuận lợi tuyến phố có hệ thống sở tốt, gần nơi tập trung nhiều công ty, nhà hàng, hàng kinh doanh… mang lại thuận tiện cho người sử dụng đất đời sống sinh hoạt phát triển Qua nghiên cứu giá thị trường đường phố nhóm II cho thấy: giá thị trường qua năm tăng vị trí, tuyến đường, Các nhà đầu tư chứng khốn có lợi nhuận chuyển sang đầu tư vào thị trường BĐS khiến lu cho giá nhà đất tăng Các tuyến đường nằm khu vực gần với an trung tâm thành phố, có điều kiện thuận lời đáp ứng nhu cầu sống với va n sở hạ tầng tốt thuận lơih cho sống gia đình khơng sản tn to xuất kinh doanh, khơng muốn ầm ĩ, vị trí bên tuyến đường có Do đường phố nhóm II ngõ nên không thuận tiện cho việc p ie gh điều kiện lại thuận lợi nl w kinh doanh buôn bán, xây dựng quan, cơng ty, nhà hàng khơng d oa đem lại lợi ích kinh doanh nhiều, chủ yếu đáp ứng nhu cầu sinh hoạt đời an lu sống người dân nên giá đất khu vực mức chung có ll u nf va chênh lệch lớn so với giá đất đường phố nhóm oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 53 Bảng 4.6: Giá đất đường phố nhóm II địa bàn nghiên cứu Đơn vị: 1000đ/m2 Đường phố Năm 2011 Giá Giá TT Chên NN h lệch Năm 2012 Giá Giá TT Chên NN h lệch Năm 2013 Giá Giá TT Chênh NN lệch lu 2.000 8.000 4,0 3.000 10.000 3,33 5.000 12.000 2,4 Ngõ số 612 2.500 10.000 4,0 4.000 12.000 3,0 5.000 15.000 3,0 Ngõ số 568 2.000 9.000 4,5 3.500 12.000 3,43 4.500 15.000 3,33 Ngõ số 432 1.500 7.000 4,67 2.500 8.000 3,2 4.000 12.000 3,0 2.500 5.000 2,0 3.500 8.000 2,29 4.000 10.000 2,5 2.500 6.000 2,4 3.500 9.000 2,57 4.500 12.000 2,67 7.000 2,33 4.000 12.000 4,0 5.000 15.000 3,0 2,57 4.000 12.000 3,0 5.000 15.000 3,0 2.500 10.000 4,0 4.000 12.000 3,0 4.000 12.000 3,0 5.000 15.000 3,0 an Ngõ số 678 va Ngõ rẽ vào n tn to cổng Đền Mẫu Thoải p ie gh Ngõ số 366 w Ngõ số 332 Ngõ số 330 3.500 Ngõ số 290 1.500 6.000 Ngõ số 238 2.500 8.000 3,2 Ngõ số 236 3.500 9.000 2,57 4.500 12.000 2,66 5.500 18.000 3,27 Ngõ số 2.000 6.000 3,0 2.500 9.000 3,6 4.000 13.000 3,25 Ngõ số 997 2.00 12.000 4,0 3.500 12.000 4.500 15.000 3,33 d oa nl 3.000 va an lu 9.000 4,0 ll u nf oi m z at nh z gm @ 2,67 l m co (Nguồn: số liệu thu thập từ điều tra vấn) an Lu n va ac th si 54 Giá đất tùy ngõ lại có chênh lệch khác đặc điểm ngõ giá Nhà nước quy định dao động từ – 5,5 triệu/m2 mức chênh lệch thấp chênh 1,5triệu/m2 gấp 1,4 lần Mức chênh dao động từ 2,25 – 4,67 với chênh nhỏ ngõ 612 vào năm 2012 với mức chênh 2,25 chênh lớn ngõ 432 vào năm 2011 với mức chênh 4,67 Mức chênh năm với nhìn chung thu hẹp dần hiểu biết người dân đồng thời sinh lời không nhiều nên lu khả bị đẩy giá nhỏ an n va Qua bảng 4.6 cho ta thấy tuyến phố thuộc nhóm II phố Như năm 2013 ngõ 678 quy định 5triệu đồng/m2 Ngõ rẽ số gh tn to giá Nhà nước quy định lại khác đặc điểm tuyến p ie quy định triệu đồng/m2 tùy vào điều kiện tùng địa bàn mà có giá khác So với năm 2011 ngõ 678 quy định 2triệu oa nl w đồng/m2 Ngõ rẽ số quy định triệu đồng/m2 Như vậy, Nhà nước d ban hành văn quy định giá đất tính thuế thực an lu chuyển QSDĐ phần năò làm giảm chênh lẹch giá quy định u nf va giá thị trường, tăng hiệu quản lý Nhà nước đất đai ll Một số hình ảnh ngõ đường Bắc Kạn: oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 55 lu an n va gh tn to p ie Hình 4.3: Ngõ số 366, Đường Bắc Kạn ngõ rẽ vào tổ văn hóa số 13 d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu Hình 4.4: Ngõ 612 rẽ vào KDC đồi Két nước n va ac th si 56 4.3.3 Ảnh hưởng vị trí đất đến giá đất Việc xác định vị trí đất trọng tuyến đường nghiên cứu tuyến đường Bắc Kạn Thành phố Thái Nguyên theo Quyếtt định số 36/2013/QĐUBND ngày 21/12/2012 UBND Tỉnh Thái Nguyên việc quy định khung giá loại đất năm 2013 Tỉnh Thái NGuyên * Trường hợp đất thửa, bám đường phố trục giao thơng, tính từ mép lộ giới đường phố trục giao thông vào lớn 30 m, giá đất xác định cho vị trí sau: - Vị trí 1: Từ mép lộ giới đường phố, trục giao thông vào 30 lu an m, giá đất xác định giá đất bám đường phố, trục giao thông theo n va quy định vị trí đó; đất vị trí 1; - Vị trí 3: Tiếp theo vị trí + 300 m, giá đất xác định 50% giá p ie gh tn to - Vị trí 2: Tiếp theo vị trí + 75 m, giá đất xác định 50% giá nl w đất vị trí 2; oa - Vị trí 4: Tiếp theo vị trí đến hết đất, giá đất xác định 50% d giá đất vị trí an lu Mức giá đất từ vị trí 2, vị trí 3, vị trí xác định va u nf không thấp mức giá tối thiểu đất quy định vùng ll Giá đất quy định trục phụ bảng giá: oi m z at nh - Giá đất trục phụ xác định tính từ sau vị trí đường - Giá đất thuộc đường nhánh trục phụ xác định từ sau vị z trí trục phụ @ m co l đường nhánh gm - Giá đất thuộc ngách đường nhánh, xác định từ sau vị trí Yếu tố vị trí đất yếu tố định giá đất theo lí thuyết an Lu thực tế Do người dân chưa thể khỏi tâm lí chia lơ mặt tiền để n va kết hợp mục đích sản xuất kinh doanh phát triển kinh tế gia đình Các ac th si 57 đất nằm dọc theo đường, phố VT1 thuận lợi cho kinh doanh, thương mại có mức giá cao Thêm vào đó, đất lại gần cơng trình cơng cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, công viên v.v.) mức giá lại đẩy lên cao Yếu tố vị trí lí thuyết chung đặc trưng cho đất, định tất môi trường xung quanh kèm Về điều kiện sở hạ tầng kĩ thuật sở hạ tầng xã hội mang tính chất cộng hưởng làm tăng giá trị đất Đời sống người dân ngày nâng cao nhu cầu điều kiện sống đa dạng lu an Điều mà người dân quan tâm lựa chọn mua đất lô đất va n tuyến đường phố so sánh tương quan giá khả sinh tn to lời mà vị trí mang lại VT1 có giá cao gần mặt đường lớn ie gh người dân trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh cho thuê làm tăng p khả sinh lợi mảnh đất Các đất VT2, VT3 có giá giảm dần nl w phụ thuộc vào vị trí thể chỗ gần đường, phố điều tra d oa khu lân cận mức giá cao Khả sinh lợi thấy rõ VT1các an lu đất VT2, VT3, chủ yếu dùng để Vì vậy, mức độ ảnh hưởng lô va đất rõ rệt loại vị trí Thực tế cho thấy, người dân sống u nf VT1 chấp nhận mơi trường sống khói bụi, tiếng ồn kéo ll theo khả sinh lợi cao, lượng khách hàng sử dụng dịch vụ, oi m z at nh hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh Những phân tích khẳng định mức giá đất VT1 chịu ảnh hưởng lớn z yếu tố vị trí m co l gm @ an Lu n va ac th si 58 Bảng 4.7: Ảnh hưởng lô đất đến giá đất tuyến đường Bắc Kạn Mức chênh lệch Giá TT(1000đ/m2) Vị trí Năm 2011 45.000 Năm 2012 50.000 Năm 2013 50.000 Năm 2011 3,07 Năm 2012 3,3 Năm 2013 3,13 30.000 35.000 38.000 4,6 4,7 4,75 20.000 25.000 30.000 6,06 6,57 7,5 15.000 20.000 25.000 8,8 10,5 12,5 lu an (Nguồn: Số liệu từ điều tra vấn) n va Xét năm 2011 mức giá cao lô đất vị trí với mức giá tn to 45triệu/m2 mức giá thấp vị trí với mức giá 15 triệu/m2 chênh Xét năm 2012 mức giá cao lơ đất vị trí với mức giá p ie gh 30 triệu/m2 gấp 3,0 lần w 50 triệu/m2 mức giá thấp vị trí với mức giá 20 triệu/m2 chênh oa nl 30 triệu/m2 gấp 2,5 lần d Xét năm 2013 mức giá cao lơ đất vị trí với mức giá lu va an 50 triệu/m2 mức giá thấp vị trí với mức giá 25 triệu/m2 chênh u nf 25 triệu/m2 gấp 2,0 lần ll Bảng 4.7 phản ánh rõ giá bán thị trường đường Bắc Kạn , giá bán m oi vị trí 2, 3, có khoảng cách xa so với vị trí đường phố Đường z at nh Bắc Kạn coi nơi có giá bán cao thành phố Thái Nguyên z Giá bán lơ đất có vị trí mặt tiền trục đường cao @ gm nhiều lần so với lơ có mặt tiền bán vị trí 2, 3, Như giá l đất thị trường năm tiến hành điều tra khơng đồng vị m co trí khác tuyến đường phố yếu tố chủ quan khách an Lu quan mang lại.Yếu tố chủ quan đất gần trung tâm thành phố hơn, sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể n va ac th si 59 đất diện tích phù hợp,… có giá chuyển nhượng cao Yếu tố khách quan qua tìm hiểu thấy yếu tố như: yếu tố người, q trình sử dụng, yếu tố tín ngưỡng… Những yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đất Đây yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất tuyến đường Bắc Kạn 4.3.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lơ đất đến giá đất Ngồi ảnh hưởng lơ đất đến giá đất cịn yếu tố quan trọng đặt tính đất chiều rộng mặt tiền yếu tố cần quan tâm đến lu an nhân tố quan trọng việc định giá đất lô đất.Theo n va điều tra thực tế, giá đất tỉ lệ thuận với độ rộng mặt tiền Nghĩa là, độ rộng tn to mặt tiền lớn có giá cao ngược lại lơ đất có độ ie gh rộng mặt tiền lớn thuận tiện cho việc kinh doanh, sản xuất tác động p lớn đến khả sinh lời đất Những lơ đất có độ rộng mặt tiền lớn nl w lại nằm trục đường thuận tiện cho việc phát triển nên thường oa chọn làm nơi buôn bán cá nhân, tư nhân, trụ sở quan d nhà nước,… Dưới bảng điều tra mức độn ảnh hưởng chiều rộng va an lu lô đất đến giá đất ll u nf Bảng 4.8: Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lơ đất đến giá đất nhóm I tuyến đường Bắc Kạn năm 2013 Giá bán (1000đ) z at nh 3-4 oi m Độ rộng mặt tiền (m) 20.000 - 25.000 z @ 25.000 - 35.000 >6 > 35.000 m co l gm 4–6 an Lu (Nguồn: Số liệu từ điều tra vấn) n va ac th si 60 Qua bảng 4.8 ta thấy tuyến đường nghiên cứu giá đất thấp lơ đất có độ rộng mặt tiền 20triệu/m2 độ rộng – (m) mặt tiền Tại tuyến đường nghiên cứu giá đất trung bình lơ đất có độ rộng mặt tiền 25triệu/m2 độ rộng – (m) mặt tiền Tại tuyến đường nghiên cứu giá đất thấp lơ đất có độ rộng mặt tiền 35triệu/m2 độ rộng – 4(m) mặt tiền So sánh mức giá thấp độ rộng mặt đường độ rộng > (m) chênh 15triệu/m2 gấp 1,75 lần Qua điều tra thực tế cho thấy, với chiều dài ô đất lu an ô đất có chiều rộng mặt tiền bé giá bán /1m2 thấp n va đất có chiều rộng mặt tiền lớn Với lơ đất có diện tích mặt tiền tn to lớn giá đất cao ngược lại Diện tích mặt tiền lớn lại có lợi ie gh kinh doanh mang lại lợi nhuân cao p 4.3.5 Nhận xét chung yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nl w Giá đất tuyến đường Bắc Kạn chịu nhiều yếu tố ảnh hưởng đến oa giá đất nhiên yếu tố kể đến yếu tố vị trí lơ đất yếu tố ảnh d hưởng mạnh mẽ đến giá đất.Do tùy vị trí đất lại có khả an lu sinh lời riêng ảnh hưởng đến lợi ích kinh tế va u nf Với vị trí thuận tiện thúc đẩy phát triển kinh tế, thuận tiện ll cho sống, vị trí 2,3,4 khả năg đem lại lợi ích kinh tế oi m z at nh Yếu tố ảnh hưởng dân số GDP/đầu người yếu tố mà ảnh hưởng nhỏ đến giá đất tuyến đường Bắc Kạn ngắn nên mức độ tăng z dân số không nhiều dân không tậng trung tuyến đường Bắc @ m co l 4.4 Đề xuất số giải pháp gm Kạn mà tập trung tuyến đường khu trung tâm khác Để công tác xác định giá đất sát với giá thị trường xin đưa an Lu số giải pháp sau: n va ac th si 61 - Các quan chức phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thơng qua cơng tác hồn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thơng tấn, báo chí để tun truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân lu - Có kích cầu tạo điều kiện cho nhu cầu sở hữu đất an người có thu nhập trung bình sách nhằm đảm bảo giá đất va n khu vực với giá quy định Nhà nước đề to tn - Xây dựng chế quản lý thị trường BĐS theo hướng cân cung - Cần phải minh bạch, công khai thông tin thị trường đất đai p ie gh - cầu Nguồn cung - cầu phải rõ ràng, tức cung phải thực cầu thực w - Tăng cường công tác tiếp cận thị trường bất động sản để xây oa nl dựng giá đất cho khu vực hợp lý nhất: thị trường bất động sản d diễn sôi động Các hoạt động giao dịch trao đổi mua bán, thuê, lu an chấp đất đai diễn nhiều Vì cần đào tạo cán chun mơn đổi ll u nf va lĩnh vực tiếp cận thị trường bất động sản thường xuyên để thấy thay oi m - Quản lý chặt chẽ tình hình sử dụng đất đai địa bàn, dịch đất đai cần z at nh thông tin đất địa bàn để phục vụ cơng tác giao z - Tăng cường hiệu công tác quản lý đất đai cách xóa @ giám sát công tác thực quy hoạch, kế hoạch l gm bỏ tình trạng quy hoạch "treo", quy hoạch khơng ổn định thiếu sót, ý m co - Xây dựng khu dân cư nhằm tránh tình trạng gia tăng dân số doanh vị trí ngõ an Lu - Có sách nhằm tạo thuận lợi cho người dân kinh n va ac th si 62 Phần KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Tuyến đường Bắc Kạn tuyến đường quan trọng hệ thống giao thông đường Thành Phố Thái Nguyên Với độ dài 1258m với độ rộng mặt đường 8m lại trục đường từ Đường tròn trung tâm Thành phố Thái Nguyên kéo dài đến ngã ba Mỏ Bạch nên có điều lu kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế xã hội khu vực an Giá đất quy định UBND Tỉnh Thái Nguyên nhìn chung thấp va n khoảng 2,9 – 12,5 lần so với giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường to tn Giá đất thị trường vị trí đoạn tuyến đường ie gh Bắc Kạn có chênh lệch tương đối lớn Giữa vị trí chênh lệch p khoảng từ 1,5 – 4,0 lần nl w Theo phát triển thị hóa tuyến đường Bắc Kạn nói riêng d oa Thành phố nói chung có ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất khu an lu vực Giá đất tăng lên theo năm khả sinh lời đất ngày va tăng phát triển kinh tế- xã hội ll u nf Tại đoạn giá cao thực tế 50triệu/m2 cao gấp 3,07 lần so oi m với giá đất Nhà nước quy định 16triệu/m2 z at nh Tại đoạn giá cao thực tế 45triệu/m2 cao gấp 2,9 lần so với giá đất Nhà nước quy định 14triệu/m2 z Tại đoạn giá cao thực tế 40triệu/m2 cao gấp 3,5 lần so @ gm với giá đất Nhà nước quy định 13triệu/m2 m co l Tại tuyến đường Bắc Kạn có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gia tăng dân số GDP/đầu người, loại đường phố, vị trí lơ đất, chiều rộng an Lu mặt đường n va ac th si 63 5.2 Kiến nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tuyến đương Bắc Kạn thành phố Thái Nguyên, xuất phát từ thực tế giá đất Nhà nước quy định với giá đất ngồi thực tế tơi xin đưa số kiến nghị sau: - Với UBND TP Thái Nguyên: để thực yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai cơng khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, UBND TP Thái Nguyên cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chun mơn tăng cường cơng tác tra, kiểm lu an tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường n va - Do có chênh lệch cao giá đất nhà nước quy định với giá tn to thực tế nên cần có điều chỉnh lại giá cho phù hợp ie gh - UBND Tỉnh Thái Nguyên cần bước hồn thiện chế p sách đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng cho phù hợp với nl w xu hướng phát triển kinh tế thị trường oa - Nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều d kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai va an lu Nhà nước u nf - Để có thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch đầy ll đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán cần thành lập oi m z at nh quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất - Cần tiến hành công tác định giá đất cách thường xuyên theo z định kỳ đột suất theo nhu cầu thực tế thị trường để giá đất quy định @ gm phù hợp với thực tế, phản ánh giá trị sử dụng đất m co l - Để có gắn kết chặt chẽ Nhà nước với người dân, để củng cố, xây dựng nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý Nhà nước an Lu đất đai địa bàn thành phố Thái Nguyên có nhiều việc cần tiến hành n va ac th si 64 cách đồng Hàng loạt giải pháp cần ủng hộ đồng lòng thực quyền nhân dân để đạt hiệu cao lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài (2004) Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ tài (2007) Thơng tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn áp dụng thực Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định lu 188/2004/NĐ-CP an Chính Phủ (2004) Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 va n phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất tn to Chính phủ (2007) Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng năm 188/204/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ p ie gh 2007 việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định nl w Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008) Giáo trình Định giá đất d oa Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên an lu Nguyễn Vũ Kiên (2005) Luận văn thạc sỹ khoa học nơng nghiệp: “Tìm va hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã ll u nf Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh” oi m Quốc hội (2003) Luật đất đai 2003 Nhà xuất trị quốc gia z at nh UBND tỉnh Thái Nguyên (2012) Quyết định số 62/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái z Nguyên năm 2012 @ gm UBND tỉnh Thái Nguyên (2013) Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày Nguyên năm 2013 m co l 26/12/2012 việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái an Lu n va ac th si 66 10 UBND tỉnh Thái Nguyên (2014) Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014 11 Webside sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Thái Nguyên: http://www.tnmtthainguyen.gov.vn/giadat/ 12 Webside báo Thái Nguyên điện tử: http://www.baothainguyen.vn/ 13 Nguyễn Thị Thu (2009).Luận văn thạc sỹ: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005 - 2009”.Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên lu an 14 Nguyễn Văn Hùng (2009) Khóa luận tốt nghiệp: “Tìm hiểu giá đất n va yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn quận Long Biên thành phố Hà p ie gh tn to Nội”.Trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si