(Luận văn) nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố hạ long tỉnh quảng ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THÙY LINH lu an n va tn to p ie gh NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG d oa nl w ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH va an lu oi lm ul nf LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI z at nh z m co l gm @ an Lu THÁI NGUYÊN - 2014 n va ac th si ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THÙY LINH lu an n va ie gh tn to NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG, p TỈNH QUẢNG NINH w d oa nl Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 va an lu oi lm ul nf LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI z at nh Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS ĐINH NGỌC LAN z m co l gm @ an Lu THÁI NGUYÊN - 2014 n va ac th si i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc lu Tác giả luận văn an n va to p ie gh tn Vũ Thùy Linh d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập nghiên cứu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, nhận quan tâm dạy dỗ bảo ân cần thầy giáo, cô giáo, ủng hộ giúp đỡ nhiệt tình bạn đồng nghiệp, động viên kịp thời gia đình người thân giúp vượt qua trở ngại khó khăn để hồn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ Chuyên ngành: Quản lý đất đai lu Nhân dịp này, xin bày tỏ chân thành cảm ơn tới PGS.TS an va Đinh Ngọc Lan - Giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên n hướng dẫn khoa học tạo điều kiện tốt cho tơi q trình thực Tơi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng QL Đào ie gh tn to luận văn p tạo Sau đại học, giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy Phòng QLĐT Sau đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên w oa nl Xin cảm ơn UBND TP Hạ Long, Phịng Tài ngun Mơi trường d thành phố cán công nhân viên người dân địa bàn phường lu an giúp đỡ việc điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành luận văn nf va Trong trình nghiên cứu thực luận văn, điều kiện hạn chế oi lm ul thời gian, nhân lực khó khăn khách quan nên khơng tránh khỏi thiếu sót Tơi mong muốn nhận ý kiến đóng góp quý báu thầy, cô giáo, nhà khoa học bạn bè đồng nghiệp để luận văn Xin chân thành cảm ơn! z at nh hoàn thiện z gm @ Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014 Học viên m co l an Lu Vũ Thùy Linh n va ac th si iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii lu MỞ ĐẦU an Đặt vấn đề va n Mục tiêu tổng quát Yêu cầu đề tài ie gh tn to Mục tiêu cụ thể p Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU nl w 1.1 Cơ sở khoa học oa 1.1.1 Khái niệm giá đất d 1.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất lu va an 1.1.3 Cơ sở pháp lý 10 1.1.4 Cơ sở thực tiễn 11 nf oi lm ul 1.2 Tình hình nguyên nhân biến động giá đất thành phố Hạ Long 23 1.2.1 Tình hình biến động giá đất 23 z at nh 1.2.2 Nguyên nhân biến động giá đất 27 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 27 z 1.3.1 Nhân tố thông thường 27 @ gm 1.3.2 Nhân tố khu vực 29 l 1.3.3 Nhân tố cá biệt 31 m co 1.3.4 Yếu tố hình thể lơ đất 31 an Lu 1.3.5 Yếu tố sở hạ tầng kỹ thuật 31 1.3.6 Yếu tố sở hạ tầng xã hội 32 n va 1.3.7 Một số nghiên cứu liên quan 32 ac th si iv Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 34 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 34 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 34 2.2 Địa điểm thời gian tiến hành 34 2.3 Nội dung nghiên cứu 34 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội sử dụng đất tác động tới công lu an tác quản lý đất đai định giá đất thành phố Hạ Long năm 2013 34 n va 2.3.2 Tình hình sử dụng đất địa bàn thành phố thành phố Hạ tn to Long năm 2013 35 2.3.3 Thực trạng giá đất quy định địa bàn thành phố Hạ Long p ie gh năm 2013 35 2.3.4 Xác định số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành nl w phố Hạ Long năm 2014 35 d oa 2.3.5 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Hạ Long 35 an lu 2.3.6 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác quản va lý đất đai quản lý giá đất thành phố Hạ Long 35 ul nf 2.4 Phương pháp nghiên cứu 35 oi lm 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 36 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 36 z at nh 2.4.3 Phương pháp điều tra vấn theo mẫu phiếu 37 2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý phân tích số liệu 37 z gm @ Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 39 l 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 39 m co 3.1.2 Các nguồn tài nguyên 43 an Lu 3.1.3 Nhận xét chung điều kiện tự nhiên, tài nguyên cảnh quan môi trường thành phố Hạ Long 46 n va ac th si v 3.2 Điều kiện phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý đất đai giá đất 48 3.2.1 Dân số, lao động việc làm 48 3.2.2 Cơ sở hạ tầng 48 3.2.3 Văn hóa - xã hội 50 3.2.4 Thực trạng phát triển ngành kinh tế 51 3.3 Hiện trạng sử dụng quản lý đất đai thành phố Hạ Long 53 3.3.1 Công tác quản lý nhà nước đất đai 53 lu 3.3.2 Tình hình sử dụng đất 59 an va 3.4 Thực trạng giá đất địa bàn thành phố Hạ Long - Quảng Ninh 61 n 3.4.1 Giá đất quy định địa bàn thành phố Hạ Long năm 2013 61 3.5 Xác định số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành ie gh tn to 3.4.2 Thực trạng giá đất quy định địa bàn thành phố Hạ Long năm 2013 65 p phố Hạ Long năm 2014 71 3.5.1 Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng đến giá đất 73 w oa nl 3.5.2 Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất 74 d 3.5.3 Yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá đất 75 lu an 3.5.4 Yếu tố pháp lý đất ảnh hưởng đến giá đất 75 nf va 3.6 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Hạ oi lm ul Long năm 2013-2014 78 3.6.1 Yếu tố vị trí 78 z at nh 3.6.2 Cơ sở hạ tầng 80 3.6.3 Đặc điểm đất 82 z 3.6.4 Khả sinh lợi 84 gm @ 3.6.5 Yếu tố khác 86 3.7 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý l m co đất đai định giá đất thành phố Hạ Long 87 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 89 an Lu TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 n va ac th si vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT TÊN VIẾT TẮT TÊN ĐẦY ĐỦ an n va Bất động sản BNV Bộ nội vụ BTC Bộ tài BTNMT Bộ Tài nguyên & Môi trường CNTB Chủ nghĩa tư CN-XD Công nghiệp - Xây dựng CP Chính phủ CT Chỉ thị FED Cục dự trữ Liên bang 10 GDP Thu nhập bình quân đầu người 11 HĐND Hội đồng nhân dân 12 LB Liên 13 NĐ Nghị định 14 NLN p ie gh tn to BĐS lu w oa nl Nông lâm nghiệp NQ Nghị 16 PTTH 17 QĐ 18 QH 19 QSDĐ 20 THCS 21 TH 22 TM-DV 23 TS 24 TT Thông tư 25 TW Trung ương 26 UBND Ủy ban nhân dân 27 VT Vị trí 28 WTO Tổ chức thương mại giới 29 XHCN Xã hội chủ nghĩa d 15 an lu Phổ thông trung học Quyết định Quyền sử dụng đất oi lm ul nf va Quốc hội Trung học sở z at nh Trung học Thương mại - Dịch vụ z Tiến sĩ m co l gm @ an Lu n va ac th si vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất tháng năm 2014 địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 60 Bảng 3.2: Bảng giá đất năm 2014 theo quy định phường Trần Hưng Đạo 66 lu an Bảng 3.3: Bảng giá đất năm 2014 theo quy định phường Hà Phong 67 Bảng 3.4: Bảng giá đất năm 2014 theo quy định phường Bãi Cháy 68 Bảng 3.5: Thông tin điều tra đất 83 n va p ie gh tn to d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si viii DANH MỤC CÁC HÌNH lu an Hình 1.1: Đồ thị cung cầu đất đai Hình 1.2: Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn Hình 3.1: Bản đồ hành thành phố Hạ Long 39 Hình 3.2: Nhiệt độ trung bình nhiều năm khu vực 40 Hình 3.3: Độ ẩm trung bình nhiều năm khu vực 41 Hình 3.4: Lượng mưa trung bình nhiều năm khu vực 41 Hình 3.5: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố va n Hạ Long năm 2014 72 Tương quan người sử dụng đất với giá đất 73 gh tn to Hình 3.6: Hình 3.7: Tương quan đất với giá đất 74 ie Tương quan yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá đất p Hình 3.8: Hình 3.9: Tương quan yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất d oa nl w (dựa phân tích PCA) 75 Hình 3.10: an lu (dựa phân tích MDS) 75 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Bãi Cháy, va Mức độ ảnh hưởng vị trí tuyến đường, phố oi lm Hinh 3.11: ul nf thành phố Hạ Long năm 2014 77 (đường Hạ Long (I1), đường Vườn Đào (II2), đường 18A z at nh (III2)) 80 Hình 3.12: So sánh giá đất trung bình thị trường theo vị trí z gm @ ba đường Bãi Cháy (hậu cần cũ) (II1), Vườn Đào (II2) Cái Dăm (II3) 81 l So sánh giá đất thị trường đường Nguyễn Cơng m co Hình 3.13: Trứ theo đặc điểm đất 83 an Lu Hình 3.14: So sánh giá đất trung bình thị trường tuyến n va đường từ Nhóm I đến Nhóm III vị trí 85 ac th si 80 Giá đất 70 (triệu đồng/m2) 60 50 40 VT1 VT2 30 VT3 Đường, phố VT4 20 10 lu an I1 II2 III2 n va (đường Hạ Long (I1), đường Vườn Đào (II2), đường 18A (III2)) p ie gh tn to Hinh 3.11: Mức độ ảnh hưởng vị trí tuyến đường, phố Nhìn vào đồ thị ta thấy đường, phố thuộc khu vực Nhóm I (đường Hạ nl w Long) có mức giá cao nhất, sau đến Nhóm II thấp Nhóm III d oa 3.6.2 Cơ sở hạ tầng an lu Cơ sở hạ tầng bao gồm số lượng cơng trình cơng cộng, chất va lượng khả phục vụ chúng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà oi lm ul nf văn hóa, cơng viện ) Ngồi ra, nghiên cứu yếu tố cịn cần phải tính đến hệ thống cơng trình cung cấp dịch vụ dân sinh (điện, nước, điện thoại, z at nh giao thông ) Đây yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng sống người dân khu vực xung quanh Qua trình điều tra, Nhóm II có mức giá z chịu ảnh hưởng yếu tố rõ rệt Các tuyến đường, phố có @ l gm chất lượng đường đảm bảo Đa phần người dân sống tuyến đường cơng nhân viên chức, dân trí cao nên họ quan tâm chất lượng m co sống Các cơng trình cơng cộng đầu tư xây dựng tốt có vị trí gần an Lu làm đất vị trí có giá cao Các dịch vụ dân sinh điện, nước, n va điện thoại, an ninh trật tự đảm bảo ac th si 81 Trên đường, phố, chênh lệch mức giá với vị trí tương ứng đoạn đường Nhóm II thể Hình 3.6 Sự khác biệt đoạn đường có khoảng cách đến đường, phố trung tâm khác nhau, keo theo khả tiếp cận với cơng trình cơng cộng hệ thống dịch vụ trung tâm khác từ phản ánh qua tiêu cụ thể giá đất trung bình thị trường Giá đất (triệu đồng/m2) lu an 30 n va 25 tn to 20 II1 ie gh 15 II2 II3 p 10 nl w oa Vị trí d VT1 VT2 VT3 VT4 an lu va Hình 3.12: So sánh giá đất trung bình thị trường theo vị trí ba oi lm ul nf đường Bãi Cháy (hậu cần cũ) (II1), Vườn Đào (II2) Cái Dăm (II3) Đây ba đường, phố có mức giá thị trường cao so với mặt z at nh chung thành phố Đường giao thông ba đường, phố đánh mức tốt, nhiên đoạn đường Bãi Cháy đường Vườn Đào lại có z @ giá đất cao hơn, lý hai đường phố nơi tập trung nhiều cơng l gm trình công cộng phục vụ dân sinh bệnh viện, trường học, tịa án, trụ sở cơng an, Đoạn đường Cái Dăm có sở hạ tầng xã hội (khơng m co có cơng trình cơng cộng nằm đoạn đường này) Như vậy, so ảnh hưởng đến giá đất an Lu sánh ba đường phố thấy mức độ thuận tiện sinh hoạt có n va ac th si 82 Đối với mẫu điều tra khác thị trường phản ánh quy luật giảm giá đất tương ứng với khoảng cách đến cơng trình cơng cộng nằm đoạn đường, phố tăng dần Như mức độ thuận tiện sinh hoạt có ảnh hưởng lớn tới giá đất, yếu tố định đến chất lượng sống người dân khu vực đường, phố 3.6.3 Đặc điểm đất Yếu tố đặc điểm đất diện tích, độ rộng mặt lu an tiền, hướng đất, khoảng cách tới đường, phố Đây đặc điểm tự va n nhiên đất Chúng có ảnh hưởng đến tâm lí người dân theo gh tn to phong tục tập quán lâu đời Về diện tích, đất có quy mơ vừa khoảng 70 - 95m² bán dễ dàng đất có diện tích lớn phù hợp p ie với khả mua hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để Hình oa nl w thể đất đẹp hình vng, hình chữ nhật, phải có hình d thang có mặt đáy rộng Các hình thể xấu đa giác, thắt hậu, tam lu va an giác hình thể khơng vng nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp Mặc dù yếu tố ảnh hưởng định ul nf oi lm mức giá đất có hình thể đẹp đường, phố có chênh lệch đất xấu z at nh Yếu tố thể việc định giá đất Nhóm I z Các mẫu điều tra đường Nguyễn Công Trữ thuộc Nhóm I thể rõ m co l gm @ nhận xét trên: an Lu n va ac th si 83 Bảng 3.5: Thông tin điều tra đất Diện Mặt Độ tích tiền sâu VT1III1A ,9 Chữ nhật 12.000 22.000 VT1III1B 74,5 15 Chữ nhật 12.000 22.000 VT1III1C 06 Khác 12.000 17.000 VT2III1A 9 Thang (thắt hậu) 4.000 8.000 VT2III1B 52 13 Chữ nhật 4.000 10.000 VT2III1C 11 Tam giác 4.000 9.000 VT3III1A 5 Chữ nhật 2.500 6.500 VT3III1B 20 ,2 Khác 3.500 6.000 VT3III1C 20 ,2 Khác 3.000 5.500 ,5 16 Chữ nhật 2.500 3.600 10 Chữ nhật 2.500 4.000 60 33 Khác 2.500 4.500 Mẫu Gqđ (Nghìn Gtt (nghìn Hình thể đồng/m²) đồng/m²) lu an n va ie p VT4III1B w oa nl VT4III1C d (Trích từ phụ lục 03 - Thông tin điều tra) an lu va Giá đất ul nf 25 oi lm 20 15 Gqđ Gtt z at nh 10 z 1C 4I II 1B VT 4I II 1A VT 4I II 1C VT 3I II 1B VT 3I II 1A VT 3I II 1C VT 2I II 1B VT 2I II 1A VT 2I II 1C 1I II 1B VT 1I II VT Vị trí m co VT 1I II 1A l gm @ VT gh tn to VT4III1A theo đặc điểm đất an Lu Hình 3.13: So sánh giá đất thị trường đường Nguyễn Công Trứ n va ac th si 84 Qua bảng số liệu đồ thị rõ vị trí thuộc Nhóm III, người mua quan tâm diện tích hình thể đất Tại VT1 diện tích đất 93m2 có hình thể hình chữ nhật có giá (22 triệu đồng/m2) cao đất VT4 diện tích 160m2 hình thể khơng xác định Ở đường, phố người dân tập trung vào việc tìm mảnh đất phù hợp với nhu cầu để Người mua đất trực tiếp xây nhà để đầu tư tích lũy vốn Một lượng khơng nhỏ giao dịch điều tra thị lu trường người dân nội thành có khả đầu tư vào đất với an lượng vốn lớn để tích lũy Việc đầu tư cần tích lũy đầu sau Vì vậy, va n thị hiếu người dân mua đất quan tâm hàng đầu gh tn to 3.6.4 Khả sinh lợi Ngoài yếu tố vị trí có ảnh hưởng tới khả sinh lợi phân tích ie p Phương thức sử dung đất có ảnh hưởng lớn đến giá trị sinh lời đất nl w Mục đích sử dụng đất yếu tố mang tính chất pháp lý ghi rõ d oa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Những đất có đầy đủ yếu tố pháp lí, an lu có giá trị cao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số giấy tờ va công nhận tương đương giá đất cao Thực tế người dân oi lm ul nf tuyên truyền nên tâm lý chung họ thấy cần có đảm bảo chắn pháp lý sử dụng đất Trong đất điều tra có lượng khơng z at nh nhỏ người dân kết hợp mục đích để sản xuất kinh doanh Điều khơng trái luật giá đất đẩy lên cao Yếu tố thể z rõ rệt tất đoạn đường, phố tiến hành điều tra Các giao dịch ngầm @ gm không thông qua quyền đất khơng có đầy đủ văn pháp m co l lý thành công mức giá thấp so với đất có điều kiện tương tự có đầy đủ giấy tờ hợp pháp Mặt dân trí nâng cao có tác động hiểu quyền lợi đảm bảo an Lu tích cực, người dân tự giác chấp hành sách Nhà nước họ n va ac th si 85 Mặc dù mục đích sử dụng đất phương thức sử dụng đất đường, phố thuộc ba Nhóm I, II, III có khác biệt rõ rệt Nhóm I đa phần kết hợp làm đất với sản xuất kinh doanh, với mục đích kinh doanh nhằm làm tăng tối đa khả sinh lời đất Nhóm II kết hợp đồng hai mục đích đất sản xất kinh doanh đất Cịn nhóm III đa phần sử dụng vào mục đích đất Sự khác biệt phương thức sử dụng riêng loại đất thể rõ chênh lệch mức giá lu nhóm đường, phố an Ta thấy khác biệt giá đoạn đường, phố va n nhóm đường tuyến Ví dụ đường Hạ Long thuộc Nhóm I, từ trại vải cũ (Nhóm III) nhiều đường, phố thuộc phạm vi phường khác ie gh tn to vào đường Vườn Đào (Nhóm I), đường Bắc Kạn (Nhóm II), đường Khu p tồn thành phố Hạ Long Mức độ chênh lệch đường theo khu vực thể qua đồ thị Mức giá đường Hạ Long (I1) vị trí cao w oa nl giá vị trí tương ứng đoạn đường Bãi Cháy (II1), Cái Dăm d (II3) đường Khu trại vải cũ (III2) oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu Hình 3.14: So sánh giá đất trung bình thị trường tuyến đường từ n va Nhóm I đến Nhóm III vị trí ac th si 86 Từ đồ thị ta thấy rằng, mức độ biến động giá đất theo vị trí giảm dần theo khu vực Vì phương thức sử dụng đất khác nhau, khả sinh lợi đất khác nên biến động mức giá khu vực giảm dần Ở đường Hạ Long khoảng chênh mức giá hai vị trí lớn so với đường không thuộc trung tâm Điều thể rõ mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí khu vực tới khả sinh lợi đất 3.6.5 Yếu tố khác Ngoài yếu tố điển hình nêu chi tiết, cịn nhiều yếu tố khác ảnh lu an hưởng đồng thời tới giá đất n va Các yếu tố xã hội: yếu tố xã hội tác động lớn đến giá đất số học giá đất nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ gh tn to Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân ie Qua điều tra tơi nhận thấy Nhóm III chịu tác động yếu tố nhiều p năm qua tỉnh Quảng Ninh, thành phố Hạ Long nói nl w chung phường Bãi Cháy nói riêng có dự án nâng cấp đường d oa 18A tới mở rộng xây dựng đường lên dốc Hương Trầm nối lu thông đường Bãi Cháy Những yếu tố làm cho giá BĐS nói chung va an giá đất nói riêng tăng lên đáng kể nf Yếu tố tâm lý: Đây yếu tố có ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất oi lm ul chuyển nhượng địa bàn nói riêng người dân Việt Nam nói chung Người dân thường có tâm lý nóng vội đám đơng, giá đất lên cao z at nh thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, đẩy giá lên cao hơn, gây lên tượng sốt đất z Nhưng giá đất mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đất @ gm khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường BĐS bị đóng băng m co l Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đơng, Đơng Nam hướng Tây, Tây Bắc Do đất an Lu có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp Những định mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm n va lý định Đó cịn quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể ac th si 87 Yếu tố pháp lý đất: Theo điều tra có tới 95% số người hỏi cho điều họ quan tâm hỏi mua đất giấy tờ pháp lý đất Như vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường 3.7 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý lu đất đai định giá đất thành phố Hạ Long an Sau điều tra thực địa trình thu thập số liệu yếu tố va n ảnh hưởng đến giá đất thấy công tác quản lý đất đai thành phố với giá đất quy định Nhà nước Khi người dân thực nghĩa vụ ie gh tn to Hạ Long nhiều bất cập, giá đất thị trường có chênh lệch cao so p đóng thuế làm hồ sơ đất đai lại kê khai giá gần với giá quy định Nhà nước Chính cơng tác quản lý đất đai lại khó khăn Vì vậy, w oa nl để công tác xác định giá đất sát với giá thị trường xin đưa số d giải pháp sau: lu va an - Ngay từ tổ chức quy hoạch tổng thể, chi tiết cầu, đường, khu đô thị v.v Nhà nước cần quan tâm đến vị trí đắc địa, đất dọc hai bên nf oi lm ul đường, đất khu trung tâm…Đồng thời, trình triển khai tổ chức thi công ưu tiên huy động thành phần kinh tế tham gia đầu tư sở z at nh hạ tầng, Nhà nước cần quan tâm tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, quản lý tồn đất đai khu vực, vị trí đắc địa sau tiến hành tổ chức z @ đấu thầu cơng khai hạng mục cơng trình đầu tư sở hạ tầng l gm - Toàn số tiền chênh lệch (siêu lợi nhuận) việc tăng giá trị đất, tăng giá đất thu ngân sách nhà nước Một phần nguồn thu m co đặc biệt này, kiến nghị dùng đầu tư xây dựng nhà cho người thu nhập sách an sinh xã hội Đảng Nhà nước an Lu thấp - cho thuê, xây dựng nhà cho người tái định cư, đảm bảo thực tốt n va ac th si 88 - Những nhà đầu tư có đất mà kéo dài thời gian xây dựng, khơng có vốn để đầu tư phải thu hồi Tất hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản phải thu thuế chuyển nhượng thuế lợi tức để tránh thất thu cho ngân sách ngăn chặn đầu - Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sở người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục lu - Trên đoạn đường cần chia nhỏ đoạn để phân loại vị trí giá an đất cho cụ thể hơn, với thực tế va n - Bên cạnh quan chức cịn phải trú trọng tới việc đưa hệ chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai ie gh tn to thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thông qua công tác hoàn p thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý w oa nl hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thơng d tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu lu va an trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân nf oi lm ul - Cần có phối hợp nhịp nhàng ban ngành như: ngành giao thông, ngành Tài nguyên Môi trường, UBND cấp, ban quản lý dự án, địa phương z at nh ban bồi thường giải phóng mặt cơng tác quản lý sử dụng đất đai z m co l gm @ an Lu n va ac th si 89 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Trong suốt trình nghiên cứu, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, tơi có số kết luận sau: Trong năm qua, địa bàn thành phố Hạ Long tốc độ đô thị hố diễn nhanh giá đất có biến động tương đối lớn Vấn đề quản lý lu an nhà nước đất đai nhiều bất cập giá đất n va nguyên nhân gây nên khó khăn vướng mắc việc thực tn to sách pháp luật liên quan đến đất đai Giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so gh p ie với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận w lợi sở hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm oa nl khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Việc giá đất thực tế cao không phản ánh giá trị d an lu thực đất đai phát triển kinh tế nước ta chưa thực phù nf va hợp với mức thu nhập người dân oi lm ul Sự chênh lệch giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định gây khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước đất đai việc thực z at nh sách liên quan như: cơng tác giải phóng mặt thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, z việc định giá tài sản nhà đất phục vụ cho công tác thi hành án v.v @ gm Giá đất khu vực khác có biến động chênh lệch l giá khác Giá đất khu vực trung tâm thường cao giá đất khu m co vực giáp ranh, giá đất tuyến phố giá đất khu vực có địa tốt an Lu khả sinh lời cao khu đất khơng có khả sinh lời n va ac th si 90 Giá đất địa bàn thành phố Hạ Long phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố vị trí, mặt tiền đất, thu nhập người dân, khả sinh lợi Trong yếu tố vị trí yếu tố có ảnh hưởng sâu sắc tới giá chuyển nhượng đất giá thị trường có mối quan hệ khăng khít với giá đất nhà nước quy định giá thị trường ln cao giá quy định nhà nước nhiều trường hợp giá thị trường có ý nghĩa giao dịch đất đai thành phố Hạ Long lu - Những đường có khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng an n va vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu sở hạ tầng, môi trường sống; gh tn to cầu người mua cao, tiếp đến yếu tố hình thể đất, điều kiện p ie - Các tuyến đường có mục đích để xây dựng nhà yếu tố w quan trọng mơi trường tự nhiên, sở hạ tầng, sau hình thể, diện tích; oa nl - Những đất ngõ (nhỏ m) đường giá d phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng độ sâu ngõ, hình thể đất, sau lu va an đến yếu tố địa hình, mơi trường tự nhiên xã hội Người dân thường xuyên quan tâm, tiếp cận với bảng giá đất hàng ul nf oi lm năm Nhà nước không đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước lý đưa thấp so với giá thị trường Người dân z at nh nhận thức rõ quyền lợi giá trị đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất z gm @ Kiến nghị l Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến m co giá đất địa bàn thành phố Hạ Long, xuất phát từ thực trạng công tác quản địa bàn thành phố xin đưa số kiến nghị sau: an Lu lý đất đai nói chung công tác quản lý Nhà nước đất đai nói riêng n va ac th si 91 - Cần thường xuyên theo dõi biến động giá thị trường để có biện pháp quản lý giá đất thị trường nhà đất hợp lý Khi giá tăng cao cần điều chỉnh giá Nhà nước cho phù hợp để sát với giá thị trường - UBND Tỉnh cần có biện pháp cân đối cung - cầu sử dụng đất để tránh tình trạng cầu vượt cung làm cho giá đất bị đẩy lên cao - Từng bước hồn thiện chế sách đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển lu kinh tế thị trường an - UBND Tỉnh cần tăng thêm nguồn lực cho quan quản lý đất đai để va n quan làm việc tốt Để thực yêu cầu đặt tổ chức quản lý chặt chẽ p ie gh tn to giai đoạn phải có thị trường đất đai cơng khai, minh bạch, - Giá quy định UBND tỉnh Quảng Ninh chênh lệch nhiều so với giá thị trường, cần phải điều chỉnh giá quy định sát w oa nl với giá thị trường d - UBND thành phố tổ chức đào tạo cán có kiến thức chun mơn lu va an công tác định giá đất quản lý thị trường bất động sản - Nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều nf Nhà nước oi lm ul kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai z at nh - Để có thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán cần thành lập z @ quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất UBND thành phố phối l gm hợp quan chuyên môn mở sàn giao dịch bất động sản dịch vụ môi giới nhà đất (dưới quản lý quan chuyên môn) để công khai m co niêm yết giá đất an Lu - Cần nghiên cứu việc áp dụng công nghệ thông tin vào việc định giá đất sở tổng hợp mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất n va ac th si 92 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2003), Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2007), Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại lu an đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ n va sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Nguyễn Văn Bình, Lê Thị Hồi Phương (2010), Ứng dụng GIS để xây tn to dựng sở liệu giá đất theo vị trí phục vụ thị trường bất dộng sản gh p ie phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, thành phố Đã Nẵng, Đại học Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 oa nl w Nơng Lâm Huế Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất d Chính phủ (2007), Nghi định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, an lu Chính phủ (2004) Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm oi lm ul nf va bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai; Chính phủ nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Nghị định z at nh số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất @ Nguyễn Ngọc Đoan (2010), Nghiên cứu giá đất địa bàn Quận gm z đai 2003 Trần Đăng Hướng (2010), Nghiên cứu thành lập đồ vùng giá trị đất m co l Long Biên, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp an Lu đai sở ứng dụng GIS (thử nghiệm phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội, Đại học Quốc gia Hà Nội n va 10 Nguyễn Thế Huấn CS (2008), Định giá đất, Nhà xuất Nông nghiệp ac th si 93 11 Hoàng Văn Hùng, Tạ Ngọc Long, Trịnh Hữu Liên (2013) Xây dựng phát triển sở liệu địa số phục vụ công tác định giá quản lý đất đai phường Ngô quyền, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc Tạp chí Khoa Học Đất 5: 56-62 12 Trịnh Hữu Liên (2010), Nghiên cứu sở khoa học phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường 13 Liên Bộ (2010) Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 liên Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài lu hướng dẫn xây dựng, thẩm định ban hành bảng giá đất, điều an va chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh, thành phố trực thuộc n Trung ương phục vụ quản lý đất đai định giá đất, Nhà xuất Nông Nghiệp ie gh tn to 14 Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai p 15 Trịnh Hữu Liên, Trần Văn Điền, Hoàng Văn Hùng (2013) "Lý luận thực tiễn phân vùng cấp hạng đất đô thị theo giá đất sở ứng w oa nl dụng công nghệ GIS thử nghiệm địa bàn xã Quyết Thắng, thành d phố Thái Nguyên" Tạp chí Khoa học đất 42: 101-105 lu an 16 Nguyễn Thị Loan (2010), Nghiên cứu sử dụng đồ địa nf va thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định oi lm ul giá đất khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên, Báo cáo luận văn thạc sỹ năm 2011, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên z at nh 17 Đỗ Văn Minh (2011), Nghiên cứu sử dụng đồ địa thơng tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất hàng z loạt khu vực trung tâm thành phố Việt Trì- tỉnh Phú Thọ, Luận văn gm @ thạc sĩ khoa học nông nghiệp 18 Trương Thành Nam (2011), Ứng dụng GIS xây dựng sở liệu l thạc sĩ Quản lý đất đai m co giá đất đô thị Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, Luận văn an Lu 19 Phùng Văn Nghệ (2005), Những vấn đề kinh tế thị trường bất động n va sản, Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai ac th si 94 20 Lê Thị Phương, (2010), Tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp 21 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai 2003 22 Phòng TN MT thành phố Hạ Long (2013) Báo cáo kết thực nhiệm vụ công tác năm 2013, phương hướng nhiệm vụ công tác năm 2014 lu 23 Nguyễn Đồng Thanh (2010), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến an va giá đất địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010-2011, Luận văn tốt n nghiệp Đại học Nông lâm Bắc Giang gh tn to 24 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005), Thị trường bất động p ie sản, Nhà xuất Nông nghiệp 25 Vũ Anh Tuấn CS (2007), Kinh tế trị Mác - Lenin, Nhà xuất nl w Tổng hợp d oa 26 Sở TNMT tỉnh Quảng Ninh (2012) Văn số 1232/TNMT ngày 28/5/2012 an lu Sở Tài nguyên Môi trường “V/v triển khai công tác điều tra, khảo va sát xây dựng bảng giá loại đất năm 2013 ul nf 27 Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh (2011) Quyết định số 4166/2011/QĐ- oi lm UBND ngày 26 tháng 12 năm 2011 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2012 z at nh 28 Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh (2011), Chuyên đề quy hoạch sử dụng z đất đai năm 2011 - 2015 tỉnh Quảng Ninh @ 29 Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh (2011), Kế hoạch số 1992/KH-UBND gm m co 2013 địa phương địa bàn tỉnh l ngày 10/5/2012của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v xây dựng bảng giá đất năm 30 Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2012), "Nghiên cứu số ảnh an Lu hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm n va 2011", Tạp chí KH CN - ĐHTN.98(10): 69-74 ac th si