(Luận văn) đánh giá thực trạng và một số giải pháp phát triển thị trường đất ở trên địa bàn thị xã bắc kạn, tỉnh bắc kạn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐINH THỊ NHÍP NHUNG lu an n va PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẮC KẠN, TỈNH BẮC KẠN p ie gh tn to ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP d oa nl w va an lu oi lm ul nf LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI z at nh z m co l gm @ an Lu n va Thái Nguyên, năm 2014 ac th si ĐẠI HỌC THÁI NGUN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM ĐINH THỊ NHÍP NHUNG lu an n va ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP THỊ XÃ BẮC KẠN, TỈNH BẮC KẠN p ie gh tn to PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN w oa nl Ngành: Quản lý đất đai d Mã số: 60.85.01.03 oi lm ul nf va an lu LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI z at nh Người hướng dẫn khoa học: TS Lê Văn Thơ z m co l gm @ an Lu n va Thái Nguyên, năm 2014 ac th si i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc lu an n va Tác giả gh tn to p ie Đinh Thị Nhíp Nhung d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn tới thầy giáo - TS Lê Văn Thơ trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tơi xin cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên Môi trường, Khoa Sau đại học Trường Đại học Nông Lâm, Đại lu an học Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài n va Tơi xin chân thành cảm ơn Phịng Tài ngun Mơi trường, Văn Phát triển quỹ đất, Phịng Tài ngun đất, Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh gh tn to phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn, Trung tâm p ie Bắc Kạn giúp đỡ thời gian nghiên cứu, thực đề tài oa nl w Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn d nf va an lu oi lm ul Đinh Thị Nhíp Nhung z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si iii MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii lu DANH MỤC CÁC BẢNG viii an DANH MỤC CÁC HÌNH ix va n MỞ ĐẦU Mục đích nghiên cứu ie gh tn to Tính cấp thiết đề tài p Ý nghĩa đề tài nl w CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU oa 1.1 Cơ sở khoa học thị trường bất động sản d 1.1.1 Bất động sản lu va an 1.1.2 Thị trường bất động sản ul nf 1.2 Quản lý thị trường bất động sản 10 oi lm 1.2.1 Các yếu tố thị trường bất động sản 10 1.2.2 Vai trò quản lý nhà nước thị trường bất động sản 15 z at nh 1.3 Thị trường nhà đất nước giới Việt Nam 18 1.3.1 Trên giới 18 z gm @ 1.3.2 Một số vấn đề thị trường đất Việt Nam tỉnh Bắc Kạn 25 1.3.3 Bài học kinh nghiệm thị trường BĐS Việt Nam 30 l CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU m co 33 an Lu 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 33 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 33 n va ac th si iv 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 33 2.2 Nội dung nghiên cứu 33 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 33 2.2.2 Khái quát tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn thị xã Bắc Kạn 33 2.2.3 Thực trạng thị trường đất thị xã Bắc Kạn 33 2.2.4 Thực trạng quản lý thị trường đất địa bàn thị xã Bắc Kạn 34 lu an 2.2.5 Một số ưu điểm, hạn chế nguyên nhân thị trường đất địa bàn n va thị xã Bắc Kạn 34 2.3 Phương pháp nghiên cứu 34 2.3.1 Phương pháp điều tra 34 p ie gh tn to 2.2.6 Một số giải pháp phát triển thị trường đất địa bàn thị xã Bắc Kạn 34 w 2.3.2 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu 34 oa nl 2.3.3 Phương pháp so sánh 35 2.3.4 Phương pháp kế thừa tài liệu có liên quan 35 d an lu CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36 va 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 36 ul nf 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36 oi lm 3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 39 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội môi trường z at nh 41 z 3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn thị xã 42 @ gm 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 42 l 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất biến động đất đai thị xã Bắc Kạn năm 2013 m co 43 an Lu 3.2.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 46 3.2.4 Tình hình giao đất thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2011-2013 49 n va ac th si v 3.3 Thực trạng thị trường đất thị xã Bắc Kạn 50 3.3.1 Hiện trạng đất địa bàn thị xã năm 2013 50 3.3.2 Hiện trạng cung - cầu bất động sản 51 3.3.3 Về quan điểm bên cầu đất 53 3.3.4 Tình hình giá đất thị xã Bắc Kạn 55 3.3.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường đất 63 3.4 Thực trạng quản lý thị trường đất địa bàn thị xã Bắc Kạn 66 lu an 3.4.1 Về tổ chức máy quản lý thị trường đất 66 n va 3.4.2 Các biện pháp quản lý Nhà nước thị trường đất thị xã tn to Bắc Kạn 67 3.4.3 Thực trạng quản lý thị trường đất 72 gh p ie 3.5 Một số ưu điểm, hạn chế nguyên nhân thị trường đất địa bàn w thị xã Bắc Kạn .75 oa nl 3.5.1 Ưu điểm 75 3.5.2 Những hạn chế, tồn 76 d an lu 3.5.3 Nguyên nhân cuả hạn chế, tồn 77 nf va 3.6 Một số giải pháp phát triển thị trường đất địa bàn thị xã Bắc Kạn .78 oi lm ul 3.6.1 Có kế hoạch hợp lý khoa học nguồn cung đất đai cho thị trường bất động sản 78 z at nh 3.6.2 Giải pháp quy hoạch sử dụng đất 78 3.6.3 Định giá đất 79 z 3.6.4 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài @ gm sản khác gắn liền với đất 79 l 3.6.5 Tạo điều kiện cho doanh nghiệp cá nhân tham gia phát triển thị m co trường bất động sản 79 an Lu 3.6.6 Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn hoạt động kinh doanh bất động sản 80 n va ac th si vi 3.6.7 Giải pháp tài chính, tín dụng, thuế 80 3.6.8 Giải pháp thông tin 81 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 83 Kết luận 83 Đề nghị 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHIẾU ĐIỀU TRA lu an n va p ie gh tn to d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT an n va p ie gh tn to BTNMT : Bộ Tài ngun Mơi trường GPMB : Giải phóng mặt CP : Chính phủ ĐKQSDĐ : Đăng ký quyền sử dụng đất GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định QLĐĐ : Quản lý đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TN&MT : Tài nguyên Môi trường TT : Thông tư : Ủy ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa nl w : Bất động sản oa lu BĐS UBND d oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si viii DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng loại đất thị xã Bắc Kạn năm 2013 43 Bảng 3.2: Biến động đất đai giai đoạn 2010-2013 45 Bảng 3.3: Tình hình cấp GCN số loại đất thị xã Bắc Kạn năm 2013 48 lu an Bảng 3.4: Tình hình giao đất giai đoạn 2011-2013 49 va Bảng 3.5: Hiện trạng đất đô thị phân theo đơn vị hành 50 n Bảng 3.7: Các nguồn cung đất 52 gh tn to Bảng 3.6: Hiện trạng đất nơng thơn phân theo đơn vị hành 50 p ie Bảng 3.8: Nhu cầu mua nhà ở, đất hộ gia đình 54 w Bảng 3.9: Quan điểm lựa chọn quy mơ diện tích đất 55 oa nl Bảng 3.10: Giá đất quy định tối đa tối thiểu thị xã Bắc Kạn 57 d Bảng 3.11: Tổng hợp giá đất quy định địa bàn thị xã Bắc Kạn từ 2011 lu an đến 2013 58 nf va Bảng 3.12: Bảng so sánh giá đất nhà nước quy định với giá đất thị trường oi lm ul thị xã Bắc Kạn 61 Bảng 3.13: Các dự án quy hoạch đất địa bàn thị xã đến năm 2020 68 z at nh Bảng 3.14: Các văn UNND tỉnh Bắc Kạn ban hành 71 z m co l gm @ an Lu n va ac th si 74 3.4.3.2 Về quản lý đầu tư dự án Việc quản lý dự án phát triển khu đô thị địa bàn thị xã Bắc Kạn phải thực theo Quy chế quản lý đầu tư xây dựng ban hành theo Nghị định số 52/2009/NĐ-CP ngày 03/06/2009 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; Nghị định số 12/2009/NĐ-CP Chính phủ: Về quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình Nghị định số 07/2003/NĐ-CP lu an Chính phủ: Nghị định sửa đổi, bổ sung số điều Quy chế quản lý n va đầu tư xây dựng ban hành kèm theo Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 08 Chính phủ; theo Luật xây dựng hành văn pháp luật khác gh tn to tháng năm 1999 Nghị định số 12/2000/NĐ-CP ngày tháng năm 2000 p ie có liên quan w 3.4.3.3 Về quản lý đầu tư tín dụng bất động sản hệ thống ngân hàng oa nl thương mại Hoạt động đầu tư vào tín dụng BĐS hệ thống ngân hàng thương d an lu mại cịn số tồn cần giải quyết, đáng ý là: nf va - Theo quy định Luật Đất đai 2003, QSDĐ hộ gia đình, cá nhân oi lm ul dùng để chấp, bảo lãnh vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh, hạn chế việc cho vay sửa chữa, mua nhà đối tượng Quy định z at nh tổ chức không chấp, bảo lãnh QSDĐ trường hợp QSDĐ Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thuê, QSDĐ z Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, QSDĐ giao/chuyển nhượng có thu @ gm tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà l nước Nhà xưởng văn phòng làm việc doanh nghiệp Nhà nước m co khơng có giấy tờ chứng nhận QSH nên hạn chế khả sử dụng làm tài sản vay vốn an Lu bảo đảm Vì vậy, doanh nghiệp Nhà nước bị hạn chế tài sản bảo đảm n va ac th si 75 - Các ngân hàng tổ chức tín dụng phải đối mặt với nguy rủi ro tiềm ẩn cao: Việc triển khai dự án xây dựng sở hạ tầng, khu đô thị, xây dựng nhà để bán thường có chi phí đầu tư lớn, thời hạn cho vay dài, thời gian hoàn vốn lâu, nên ngân hàng ưu tiên cho vay thực hạng mục thu hồi vốn sớm Do cơng trình sở hạ tầng dự án thường khơng đồng hồn chỉnh, chí dẫn đến "dự án treo" chủ đầu tư khơng đủ lực tài lu an 3.5 Một số ưu điểm, hạn chế nguyên nhân thị trường đất va địa bàn thị xã Bắc Kạn n 3.5.1 Ưu điểm tn to Thị trường đất địa bàn thị xã Bắc Kạn trình hình gh p ie thành phát triển Tuy hoạt động thời gian không dài w thị trường đất đạt kết đóng góp cho kinh tế nhiều lợi oa nl ích to lớn: - Góp phần thúc đẩy q trình chuyển dịch cấu kinh tế thực d nf va thuật-xã hội an lu cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước tăng cường cấu hạ tầng kinh tế - kỹ oi lm ul - Góp phần hình thành phát triển đồng hệ thống thị trường, tạo sôi động lĩnh vực liên quan giao thông vận tải, xây dựng, kinh tế z at nh ngun vật liệu…góp phần tích cực vào kích cầu kinh tế tăng trưởng z - Thu hút lượng vốn đáng kể vào việc phát triển bất động sản, kể vốn @ gm dân, vốn cá nhân doanh nghiệp nước nước ngồi l - Thị trường đất góp phần tích cực vào việc tạo dựng phát triển m co ngành kinh doanh bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội Số lượng an Lu tổ chức, doanh nghiệp tham gia vào phát triển cung ứng bất động sản ngày nhiều hiệu hoạt động chúng nâng cao n va ac th si 76 - Thông qua vân hạnh thị trường đất ở, nội dung quản lý nhà nước bước hoàn thiện để đáp ứng tốt nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội trình hội nhập kinh tế - Thị trường bất động sản thời gian qua góp phần phân bố sử dụng loại đất bất động sản hợp lý hiệu 3.5.2 Những hạn chế, tồn - Thị trường phát triển thiếu bền vững, tỷ lệ giao dịch phi quy lu an cao, chiếm khoảng 70-80% giao dịch đất thị n va - Thị trường nóng, lạnh thất thường, giá dễ biến động, có nơi có lúc tn to theo hướng nhảy vọt, tổng giao dịch thực tế khơng tăng đột biến - Cịn tồn hệ thống hai giá: Giá nhà nước quy định giá thị gh p ie trường w - Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian không cần oa nl thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao - Thơng tin khơng đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận d an lu Những tồn phát triển thị trường bất động sản dẫn đến tiêu cực nf va cho kinh tế xã hội, cụ thể: oi lm ul - Đất đai bị sử dụng hiệu gây lãng phí lớn Việc giao đất, cho thuê đất không thẩm quyền , nhà cửa xây dựng tràn lan, tùy tiện, cảnh z at nh quan môi trường bị phá hủy, đường sá bị lấn chiếm - Đất đai bị đẩy giá lên cao “cơn sốt đất” gây ra, sốt đất z góp phần tăng GDP lại làm cho chi phí đầu tư xây dựng tăng cao Nếu @ gm chi phí xây dựng đắt cộng thêm thất thoát đầu tư xây dựng nhiều tổng chi l phí cho tăng trưởng lại cao, dẫn đến nguy khủng hoảng kinh tế m co - Ngân sách nhà nước vừa thất thu vừa chịu sức ép lớn khoản an Lu chi Thất thu hoạt động giao dịch bất động sản khoảng thời gian chủ yếu thực qua thị trường ngầm, nhà nước vừa không kiểm n va ac th si 77 soat thi trường vừa thất thu thuế Sức ép chi ngân sách ngày gia tăng đầu tư vào dự án mới, nhà nước phải thu hồi đất, bồi thường cho chủ sử dụng đất đầu tư để chuyển mục đích sử dụng đất Hiện nay, bồi thường giải phóng mặt khâu ách tắc quy trình hình thành thực dự án, đồng thời đòi hỏi ngân sách khoản lớn 3.5.3 Nguyên nhân cuả hạn chế, tồn lu an 3.5.3.1 Nguyên nhân khách quan n va - Vấn đề thị trường bất động sản Hiện Nhà nước chưa có quy đai, giá đất gia tăng ngồi kiểm sốt Nhà nước gây khó khăn cho gh tn to định cụ thể thị trường bất động sản, từ nảy sinh tình hình đầu đất p ie dự án xây dựng hạ tầng, phát triển thị giá đất người có thu w nhập đáng mua đất oa nl - Nhà nước chưa có sách để kiềm chế, quản lý giá đất sách thuế khoản thu nhập chuyển nhượng đất đai từ gây d an lu bất hợp lý xã hội Những thu nhập đáng từ lương phải chịu thuế nf va thu nhập, thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đem lại khoản lợi oi lm ul nhuận cao lại nộp thuế phần thu nhập dẫn đến kích thích người có tiền đầu tư vào đất đai z at nh - Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị chậm Luật quy định khoản nộp tiền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, z số hộ không chịu đăng ký, nhận giấy chứng nhận chưa nộp tiền Từ @ gm ảnh hưởng đến quản lý nhà nước đất đai chưa hiệu quả, tình hình chuyển m co 3.5.3.2 Nguyên nhân chủ quan l nhượng bất hợp pháp xảy gây thất thu thuế quản lý khó khăn an Lu - Do quyền địa phương đơi lúc buông lỏng quản lý Nhà nước đất đai, chưa tăng cường kiểm tra, giám sát việc quản lý sử dụng đất đai n va ac th si 78 địa phương dẫn đến tình hình cầm cố đất đai, chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất bất hợp pháp xảy - Nhiều trường hợp người sử dụng đất cố tình thực sai quy định pháp luật số hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất chưa nắm rõ quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất nên chưa thực quy định pháp luật Nhà nước quản lý sử dụng đất đai - Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều chưa tập lu an trung dẫn đến quản lý Nhà nước đất đai chưa chặt chẽ va 3.6 Một số giải pháp phát triển thị trường đất địa bàn thị xã Bắc Kạn n 3.6.1 Có kế hoạch hợp lý khoa học nguồn cung đất đai cho thị gh tn to trường bất động sản p ie Để điều chỉnh mối quan hệ cung cầu thị trường bất động sản w tăng cường việc kiểm soát giá đất, giá nhà Đối với nhu cầu phát triển oa nl kinh tế xã hội, cần có kế họach hợp lý phục vụ cho việc cung đất đai nhằm kiểm sốt thị trường đất, phân bổ có hiệu tài nguyên đất, kiểm d an lu soát nguồn thu ngân sách, điều chỉnh cấu đầu tư giám sát qui nf va mô xây dựng oi lm ul Kinh doanh bất động sản cần phải phát triển cân phù hợp với tình hình kinh tế, xã hội thị xã Kế hoạch cung bất động sản cần phải cân z at nh đối nhu cầu phát triển ngành kinh tế - xã hội khác kinh tế xã hội toàn diện cần phải đáp ứng cách nhạy bén nhu cầu thị z trường Có giá đất kiểm soát ổn định gm @ 3.6.2 Giải pháp quy hoạch sử dụng đất l Quy hoạch kế hoạch đất chức quan trọng m co giúp nhà nước thống quản lý, điều tiết thị trường bất động sản theo an Lu quy định pháp luật Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải có tính khả thi, phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội địa phương n va ac th si 79 3.6.3 Định giá đất Giá đất yếu tố định lượng giá trị quyền sử dụng đất Trong thị trường bất động sản giá đất yếu tố quan trọng làm cho thị trường bất động sản lành mạnh Nếu giá đất xác định với giá trị góp phần làm bình ổn thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản Định giá đất hoạt động quan trọng thị trường bất động sản có tổ chức Nó giúp cho bất động sản định giá với giá lu an trị thực giải pháp đảm bảo cho thị trường ổn định Do vậy, thị xã n va Bắc Kạn cần phải hình thành tổ chức thẩm định định giá chuyên nghiệp 3.6.4 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài gh tn to nhằm hỗ trợ đắc lực cho thị trường bất động sản thị xã phát triển p ie sản khác gắn liền với đất w Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở oa nl hữu nhà cơng khai hố việc sử dụng quyền tạo điều kiện người sử dụng đất chủ động việc tìm kiếm phương án kinh tế tối ưu cho d an lu mảnh đất nf va Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà oi lm ul việc làm thường xuyên quan trọng quan quản lý nhà nước bất động sản, nhịp độ tỷ lệ thuận với nhịp độ tăng trưởng kinh tế phát triển xã z at nh hội Tổ chức tốt cơng việc tạo điều kiện cho ổn định phát triển Để phát huy vai trị tích cực mình, nhà nước cần tổ chức lại lực lượng z đăng ký nhà đất, đồng thời phải có sách cụ thể tốt để dễ thi hành gm @ thực m co thị trường bất động sản l 3.6.5 Tạo điều kiện cho doanh nghiệp cá nhân tham gia phát triển an Lu Lực lượng phát triển nhà đất giữ vai trò chủ yếu việc tạo sản phẩm nhà, đất kết cấu hạ tầng để cung cấp cho thị trường bất n va ac th si 80 động sản, nhằm thoả mãn nhu cầu người số lượng, giá cả, mỹ quan, tiện nghi mức độ bền sản phẩm Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội nhu cầu cải thiện đời sống tầng lớp dân cư, thị trường bất động sản ngày mở rộng, thu hút tham gia nhiều thành phần kinh tế nước Đây ngành kinh doanh quan trọng khai thác tài nguyên quý đất đai nhà nước, nên khơng mang ý nghĩa kinh tế mà mang ý nghĩa lu an quan trọng trị- xã hội Để tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhà n va nước vươn lên làm nòng cốt đầu tư xây dựng, khu dân cư mới, cần thực dựng kinh doanh sở hạ tầng nhà khu dân cư đô thị, với chế gh tn to sách giao vốn quỹ đất cho doanh nghiệp đầu tư xây p ie tài phù hợp định giá đất thời điểm giao đất trả tiền sử w dụng đất khai thác cơng trình hạ tầng cơng trình kiến trúc oa nl Để khắc phục phân tán hoạt động tự phát doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cần tổ chức đăng ký hoạt động, kinh doanh bất động d an lu sản theo quy định pháp luật Đồng thời, phải tăng cường công tác nf va tra hoạt động sử dụng bất động sản để kịp thời phát hiện, xử lý oi lm ul trường hợp vi phạm chế độ quản lý sử dụng Mở rộng hệ thống ngân hàng chuyên doanh tham gia vào thị trường bất động sản, góp phần nâng cao hiệu z at nh kinh doanh tiền tệ, đáp ứng nhu cầu vốn đâu tư cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản góp phần quản lý thị trường bất động sản z 3.6.6 Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn hoạt động kinh doanh bất động sản @ gm Kinh doanh bất động sản ngành kinh doanh đặc biệt phức tạp, l cần trọng đào tạo kỹ phục vụ cho hoạt động thị trường bất an Lu 3.6.7 Giải pháp tài chính, tín dụng, thuế m co động sản nghề tư vấn, môi giới bất động sản, nghề định giá bất động sản, Kinh doanh bất động sản ngành làm tăng trưởng n va ac th si 81 kinh tế thị kích thích phát triển ngành khác Song doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Bắc Kạn thiếu vốn nghiêm trọng, vốn đầu tư ban đầu Họ chưa hưởng sách ưu đãi cần thiết tài tín dụng Giá thành sản phẩm họ sản xuất cao so với khả chi trả người dân Nếu giá nhà mức đối tượng cơng nhân viên chức, người thu nhập thấp, đối tượng sách khơng có đủ khả mua đất lu an Vì vậy, vấn đề phải giải vốn cho xây dựng doanh n va nghiệp sản xuất nhà Nhà nước với vai trò người quản lý, điều tiết thị trường nghiệp, biện pháp huy động từ nguồn, quỹ khác để hỗ gh tn to bất động sản có trách nhiệm phải giải vấn đề thiếu vốn cho doanh p ie trợ cho doanh nghiệp cần thiết cho doanh nghiệp vay vốn với w lãi suất ưu đãi oa nl Nếu nhà nước khơng có đủ điều kiện doanh nghiệp vay đủ vốn hoạt động cho phép doanh nghiệp chậm trả tiền sử dụng đất d an lu để đầu tư xây dựng nhà ở, sau bán nhà trả dần cho phép chấp tài nf va sản mà doanh nghiệp xây dựng Nhà nước cần có sách khuyến oi lm ul khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà để kinh doanh, khu vực tư nhân giải pháp giảm lãi suất, trợ cấp phần vốn, phần mở rộng thị trường z at nh trợ cấp kỹ thuật để tận dụng nguồn vốn nhàn rỗi dân cư, góp z Mặt khác, thủ tục vay vốn cần phải thơng thống tạo điều kiện cho @ gm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản dễ dàng vay vốn đầu tư cho m co 3.6.8 Giải pháp thông tin l lĩnh vực cần thiết, mở rộng thị trường bất động sản an Lu Hiện thực kinh tế mở, gia nhập WTO, ASEAN, APEC… kinh tế nước ta chịu chi phối yếu tố mang tính quy n va ac th si 82 luật phổ biến khối, hội nhập kinh tế với khu vực giới Nhưng doanh nghiệp ta lại thiếu điều kiện nắm bắt, thu thập thông tin thị trường kinh doanh bất động sản gặp rủi ro, thất bại khó tránh khỏi Để góp phần phát triển kinh doanh bất động sản, nhà nước cần hình thành tổ chức tư vấn thông tin nhà đất cho nhà kinh doanh, cho cá nhân tham gia vào lĩnh vực Chi phí cho việc phát triển bất động sản cao khả thu nhập Một nguyên nhân chủ yếu thiếu thông lu an tin đất ở, hệ thống hành chậm chạp cấp giấy chứng nhận quyền n va sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Do cấu trúc hành pháp luật phức vấn nhà đất điều quan trọng cần thiết p ie gh tn to tạp cồng kềnh Vì việc hình thành phát triển tổ chức thông tin tư d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 83 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Thị xã Bắc Kạn với vai trò trung tâm kinh tê, văn hóa, giáo dục tỉnh Bắc Kạn, năm qua kinh tế thị xã có chuyển biến tích cực, sở hạ tầng ngày nâng cấp Cùng với phát triển việc quản lý nhà nước đất đai đặc biệt quản lý thị trường bất động sản cịn có nhiều bất cập, địi hỏi phải có biện pháp kịp thời, đắn để lu an đưa thị trường bất động sản theo kịp với xu hướng phát triển kinh tế chung n va Qua nghiên cứu, tìm hiểu thị trường đất địa bàn thị xã Bắc quản lý vào ổn định Năm 2013 cấp 19.856 giấy chứng nhận quyền gh tn to Kạn giai đoạn 2011 đến 2013 cho thấy thị trường đất p ie sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Thực thu hồi w giao 20ha đất để quy hoạch khu dân cư Giá đất hàng năm tăng tương oa nl đối ổn định trung bình từ 10 đến 20% định nhiên giá đất thị trường ln có xu hướng cao giá quy định nhà nước trung bình từ 1,5 đến d an lu lần Nguồn cung thị trường đất đa dạng loại hình đáp ứng nf va cho nhiều đối tượng có thu nhập khác xã hội; cầu đất có xu oi lm ul hướng tăng chuyển hướng từ đối tượng đầu "đất đai" sang người có nhu cầu thực nhà đất Vai trò quản lý giao dịch thị z at nh trường bất động sản quan quản lý nhà nước củng cố phát triển Người dân có nhiều hội tiếp cận với dịch vụ thông tin z nhà đất trước có khả tiếp cận mua nhà với giá hợp lý @ gm Bên cạnh mặt đạt được, thị trường đất địa bàn thị xã Bắc l Kạn cịn gặp phải khó khăn như: Hệ thống sách liên quan đến thị m co trường đất chưa đồng bộ, sách tài tiền tệ cịn thiếu ổn định an Lu Chưa nhận thức đầy đủ vai trị, vị trí thị trường bất động sản yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội, tài sản nhà đất chưa khai thác, sử n va ac th si 84 dụng có hiệu gây lãng phí Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu quản lý điều tiết thị trường bất động sản; tình trạng mua bán ''trao tay'' xây dựng tự phát gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư quản lý xây dựng theo quy hoạch, giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu tới tâm lý đời sống nhân dân Đề nghị - Cần xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá thị trường bất động sản, lu an quy định việc cung cấp thơng tin có liên quan đến thị trường n va như: Số lượng dự án bất động sản, giá bất động sản, số lượng giao dịch, định thị trường gh tn to tăng trưởng tín dụng cho bất động sản để phục vụ công tác quản lý ổn p ie - Rà soát, sửa đổi, bổ sung chế sách để đẩy nhanh thực w dự án, tăng cung hàng hoá cho thị trường, hàng hoá thiết oa nl yếu nhà thị, văn phịng, cơng trình dịch vụ… - Thực nghiêm quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh d an lu doanh bất động sản phải thực việc mua bán nhà chuyển quyền sử nf va dụng đất dự án thông qua sàn giao dịch bất động sản, để đối oi lm ul tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp thông tin mua bán z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP, việc hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Lê Xuân Bá cộng (2003), Sự hình thành phát triển thị trường lu an bất động sản công đổi Việt Nam Nhà Xuất khoa n va học Kỹ thuật, Hà Nội tn to Lê Xuân Bá (2008), “Tạo lập phát triển Thị trường BĐS Việt Nam”, Hội thảo Hồn thiện sách đất đai để phát triển thị trường BĐS gh p ie Nhà xuất Hà Nội w Luật Đất đai 2003 Nhà xuất Chính trị Quốc Gia Hà Nội oa nl Luật Xây dựng Nhà xuất Xây Dựng Hà Nội Luật Dân Nhà xuất Chính trị Quốc gia Hà Nội d an lu Luật Nhà Nhà xuất Xây Dựng Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2006), Đổi hệ thống quản lý đất đai để hình oi lm ul 10 nf va Luật Kinh doanh BĐS Nhà xuất Xây Dựng Hà Nội thành TTBĐS Nhà xuất Nông nghiệp Hà Nội Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Quản lý Thị trường z at nh 11 BĐS Nhà xuất Nông nghiệp Hà Nội Quốc hội (1992), Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam Nhà xuất z 12 gm @ Chính trị Quốc gia Hà Nội m co BĐS Nhà xuất Bản Đồ, Hà Nội l 13 Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng (2007), Quản lý đất đai & Thị trường cho phát triển, Hà Nôi an Lu 14 Tổng cục Địa (2002), Hội nghị thượng đỉnh BĐS Châu Âu - Đất n va ac th si 15 Trần Kim Chung (2007), Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: Cơ sở lý luận, thực trạng giải pháp Nhà xuất Hà Nội 16 UBND thị xã Bắc Kạn (2010), Báo cáo quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thị xã Bắc Kạn đến năm 2020 Báo cáo đại hội Đảng thị xã lần thứ V nhiệm kỳ 2010-2015, Bắc Kạn 17 UBND tỉnh Bắc Kạn (2010), Bảng giá đất loại đất năm 2011 địa bàn tỉnh Bắc Kạn, Bắc Kạn lu an 18 UBND tỉnh Bắc Kạn (2011), Bảng giá đất loại đất năm 2012 địa n va bàn tỉnh Bắc Kạn, Bắc Kạn tn to 19 UBND tỉnh Bắc Kạn (2012), Bảng giá đất loại đất năm 2013 địa bàn tỉnh Bắc Kạn, Bắc Kạn gh p ie 20 UBND tỉnh Bắc Kạn (2009), Quyết định số: 750/2009/QĐ-UBND quy định d oa nl w công tác quản lý nhà nước đất đai áp dụng địa bàn tỉnh Bắc Kạn, Bắc Kạn oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si PHIẾU ĐIỀU TRA Mục đích mua nhà ở, đất ông bà gì? a) Để b) Để đầu tư c) Cho thuê d) Mục đích khác Vị trí nhà ơng (bà) muốn? lu a) Gần chợ, siêu thị an b) Gần trường học  n va c) Gần TT y tế bệnh viện to gh tn d) Ý kiến khác: ie Diện tích nhà mà ông (bà) muốn? p a) Từ 60 - 100 m2 nl w b) Từ 100 - 150 m2  d oa c) Từ 150 m2 trở lên a) Khơng cần điều kiện nf va an lu Trong thời gian chuyển nhượng nhà đất ông (bà) cần điều kiện gì? oi lm ul b) Chỉ cần đất khơng có tranh chấp c) Có điều kiện nhà nước quy định e) Ý kiến khác: z at nh d) Có đầy đủ điều kiện nhà nước quy định z Ông (bà) phải làm chuyển nhượng nhà đất ở? @ l gm a) Không phải làm gì, chuyển nhượng giao tiền mặt b) Làm hợp đồng chuyển nhượng gửi lên UBND phường, xã m co c) Hai bên viết giấy cam kết có tổ trưởng đến người làm chứng an Lu d) Ý kiến khác: n va ac th si Ông (bà) mua nhà đất theo giá nào? a) Giá quy định nhà nước b) Giá theo thỏa thuận bên c) Ý kiến khác: Yếu tố quan tâm ông bà mua nhà ở, đất gì? a) Vị trí b) Thủ tục giấy tờ lu c) Giá an d) Cơ sở hạ tầng n va e) Ý kiến khác: to a) Tốt b) Trung bình c) Kém p ie gh tn Hệ thống cấp, thoát nước quanh khu nhà ông (bà): b) Trung bình c) Kém nl w a) Tốt Chất lượng môi trường: d oa 10 Mức độ thuận tiện giao thơng: b) Trung bình nf c) Kém oi lm ul b) Trung bình va an 11 An ninh khu vực: a) Cao c) Khơng thuận tiện lu a) Thuận tiện 12 Khó khăn chuyển nhượng nhà đất ông (bà) gì? z at nh ……………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………… z 13 Theo ông (bà) thị trường mua bán nhà đất biến động nhiều khu vực nào? gm @ KÝ TÊN m co l ……………………………………………………………………………… an Lu n va ac th si