Output file ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT o0o NGUYỄN THỊ THANH LOAN NHỮNG KHÍA CẠNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI 2008 ĐẠ[.]
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT o0o NGUYỄN THỊ THANH LOAN NHỮNG KHÍA CẠNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2008 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ THANH LOAN NHỮNG KHÍA CẠNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành Mã Số : Luật Dân : 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS LÊ HỒNG HẠNH HÀ NỘI - 2008 MỤC LỤC Trang Những chữ viết tắt luận văn Mở đầu Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài 2 Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích, phạm vi nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu Đóng góp mặt khoa học Luận văn 6 Kết cấu Luận văn CHƢƠNG CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở 1.1 Các khái niệm chung quyền sử dụng đất 1.1.1 Sở hữu đất đai quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc trưng pháp lý quyền sử dụng đất 10 1.2 Quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà 15 1.2.1 Đặc trưng quyền sử dụng đất gắn với sở hữu nhà pháp 15 luật Việt Nam 1.2.2 Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà giao dịch Bất động 25 sản CHƢƠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở 27 2.1 Cơ sở hình thành quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất gắn 27 với nhà 2.1.1 Cơ sở hình thành quyền sở hữu nhà 27 1.2 Cơ sở pháp lý hình thành quyền sử dụng đất 31 2.2 Các quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu 36 nhà quyền sử dụng đất gắn với nhà 2.2.1 Cấp giấy chứng nhận ý nghĩa việc cấp giấy chứng nhận 37 2.2.2 Sự phát triển quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận 39 quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà 2.2.3 Những bất cập quy định pháp luật công nhận quyền sử 43 dụng đất quyền sở hữu nhà 2.3 Việc chuyển quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất gắn với 49 nhà theo quy định pháp luật hành 2.3.1 Việc chuyển quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật 49 hành 2.3.2 Việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật 55 hành CHƢƠNG CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VIỆT NAM 64 3.1 Những thay đổi sở hữu yêu cầu đặt việc 64 hoàn thiện pháp luật sở hữu nhà quyền sử dụng đất 3.2 Hoàn thiện quy định pháp luật cấp GCNQSDĐ 68 GCNQSHN 3.3 Thị trƣờng Bất động sản yêu việc chuyển quyền 70 sở hữu nhà chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà 3.4 Hoàn thiện quy định pháp luật giao đất cho tổ chức 78 kinh tế nƣớc xây nhà để bán cho thuê KẾT LUẬN 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ Luật Dân Sự GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSHN : Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà LĐĐ : Luật Đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất QSHN : Quyền sở hữu nhà UBND : Uỷ ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Đất đai nguồn tài nguyên quý giá quốc gia, loại tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực nguồn vốn to lớn đất nước Đất đai Hiến pháp năm 1980 thừa nhận sở hữu toàn dân điều tiếp tục khẳng định Hiến pháp 1992 Trước có đời Luật Đất đai năm 2003 nội hàm khái niệm sở hữu toàn dân đất đai, mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất chưa làm rõ Pháp luật chưa xác định rõ quyền người sở hữu quyền người sử dụng Cùng với q trình thị hố, vấn đề sở hữu đất đai ngày trở nên xúc không Việt Nam mà nước phát triển khác Nhận thức điều Nhà nước có thay đổi sách, pháp luật nhằm thừa nhận đất đai, quyền sử dụng đất hàng hoá đặc biệt Trong dân số liên tục tăng lên hàng năm diện tích đất đai không thay đổi ngày khan Đất đai tảng bất động sản nhà ở, công xưởng, đường xá, cầu cống, trụ sở, nhà hàng, khách sạn vv Cùng với đất đai, nhà trở thành đối tượng giao dịch thị trường bất động sản Trong năm đổi vừa qua nước ta đạt nhiều thành tựu to lớn lĩnh vực kinh tế song thay đổi liên quan đến thị trường BĐS chưa đáng kể điều làm hạn chế đến phát triển tăng trưởng kinh tế đất nước Trong bối cảnh việc xây dựng kinh tế thị trường hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN cần có quy định pháp luật đồng tạo điều kiện cho phát triển thị trường bất động sản Các qui định pháp luật phải đạt mục tiêu khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà theo hướng dẫn quản lý Nhà nước, góp phần giải vấn đề nhà cho nhân dân đồng thời đơn giản hoá việc dịch chuyển quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà thị trường thức, giảm thiểu rủi ro giao dịch bất động sản, củng cố vai trò quản lý Nhà nước Một giải pháp quan trọng để đạt mục tiêu nêu phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Các giấy tờ sở pháp lý để Nhà nước thừa nhận bảo hộ quyền sở hữu chủ sở hữu Với giấy chứng nhận chủ sở hữu thực cách dễ dàng quyền nghĩa vụ tài sản theo quy định pháp luật Như vậy, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thể tính hợp pháp quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, giúp họ thực giao dịch với đối tượng hàng hố đặc biệt quyền sử dụng đất sở hữu nhà Thực tế có nhiều nội dung liên quan đến vấn đề chưa giải Chủ sở hữu đất đai khác với chủ thể sử dụng đất, bên chủ sở hữu danh nghĩa, chủ sở hữu mặt pháp lý bên chủ sở hữu thực tế Đất đai thuộc sở hữu toàn dân song quyền sử dụng đất lại thuộc cá nhân hay tổ chức giấy chứng nhận cấp cho cá nhân tổ chức để thừa nhận quyền sử dụng đất họ Sự tách bạch giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà dẫn tới tình trạng cá nhân sở hữu ngơi nhà có hai loại giấy gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bộ Tài nguyên môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Bộ Xây dựng cấp Điều vừa gây khó khăn cho quan quản lý nhà nước lĩnh vực đất, nhà, vừa gây khó khăn cho người dân thực giao dịch Những vấn đề phức tạp có ý nghĩa lớn phát triển thị trường bất động sản Chính vướng mắc làm cho đời sống xã hội ln “nóng” lên đất nhà Nhà nước cần sớm có quy định rõ ràng thống để giải mối quan hệ quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Việc nghiên cứu vấn đề nêu theo hướng thống việc quản lý nhà nước nhà đất thủ tục hành ban đầu, tức xác nhận quyền chủ sở hữu nhà người sử dụng đất cấp thiết giai đoạn Tình hình nghiên cứu đề tài Lĩnh vực đất đai thu hút quan tâm nhiều nhà nghiên cứu song lĩnh vực nhà dừng lại phạm vi viết báo, tạp chí chuyên ngành đến mối liên hệ vấn đề sở hữu nhà, vấn đề sử dụng đất bất cập chưa có đề tài nghiên cứu đề cập đến Một số cơng trình nghiên cứu khía cạnh hay khía cạnh khác quyền sử dụng đất kể đến như: Chế định quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam, luận văn Thạc sỹ luật học tác giả Nguyễn Thị Cam (năm 1997); Chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề lý luận thực tiễn, khoá luận tốt nghiệp tác giả Trần Trọng Hùng (năm 1998); Chế định pháp luật đất thực trạng giải pháp hoàn thiện, luận văn thạc sỹ luật học tác giả Nguyễn Thị Oanh (năm 1999); Thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn, khoá luận tốt nghiệp Trần Thị Phương Nhung (năm 2005) Các cơng trình nghiên cứu liệt kê chủ yếu xem xét vấn đề khác hay đối tượng khác thị trường bất động sản Đó cơng trình nhiều góp phần tạo sở lý luận thực tiễn quản lý đất đai Tuy nhiên, nay, chưa có cơng trình nghiên cứu mối liên hệ đặc trưng pháp luật sở hữu nhà quyền sử dụng đất Có thể thấy pháp luật hành chưa có quy định đồng bộ, bảo đảm cho giao dịch nhà, đất thực thị trường công khai, minh bạch tránh rủi ro đặt Vì vậy, vấn đề quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất cần nghiên cứu cách toàn diện sở Luật Đất đai năm 2003, Bộ Luật Dân năm 2005, Luật Nhà năm 2005 Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 văn hướng dẫn Chỉ thấy rõ mối liên hệ quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất vai trò thủ tục, trình tự cơng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất giao dịch chúng thị trường bất động sản Những phân tích nghiên cứu góp phần làm rõ bất cập pháp luật hành vấn đề sở có kiến nghị nhằm khắc phục chồng chéo quy định, thủ tục liên quan Từ phân tích tơi chọn đề tài “Những khía cạnh quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà theo pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu Mục đích, phạm vi nghiên cứu Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền đáng chủ sở hữu, sử dụng Nó khơng giúp chủ sở hữu, sử dụng giải nhu cầu sinh hoạt thiết yếu nơi trú ngụ người mà ngày trở thành đối tượng giao dịch quan trọng kinh tế thị trường Từ đặc thù sở hữu Nhà nước đất đai mà mối quan hệ Nhà nước, người sử dụng đất cần giải linh hoạt để quyền trở thành quyền danh nghĩa Vậy việc trao quyền Nhà nước đánh dấu việc cấp giấy chứng nhận tiến hành nào? hiệu chưa? thực phát huy vai trò thúc đẩy kinh tế thị trường phát triển chưa? Vì mục đích nghiên cứu đề tài vào quan điểm Đảng Nhà nước sách đất đai, nhà ở, sách phát triển kinh tế thị trường thực tiễn làm rõ tính thống việc thực quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất; nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam sở hữu nhà quyền sử dụng đất gắn với nhà từ có giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển cách lành mạnh kinh tế thị trường Đây đề tài phức tạp có liên quan đến đất, nhà thị trường bất động sản Song liên quan đến lĩnh vực đất đai luận văn bên cạnh vấn đề lý luận chung quyền sử dụng đất chủ yếu sâu vào loại đất đất gắn với nhà Vì phạm vi nghiên cứu đề tài xác định phạm vi pháp luật hành quy định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất thị trường bất động sản (Bộ Luật Dân 2005, Luật Đất đai 2003, Luật Nhà 2005, Luật Kinh doanh BĐS 2006 văn hướng dẫn), khơng có yếu tố nước Phƣơng pháp nghiên cứu Để đề tài đạt hiệu cao thực tiễn, trình nghiên cứu đề tài tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu + Phương pháp vật biện chứng + Phương pháp lịch sử + Phương pháp so sánh + Phương pháp phân tích + Phương pháp tổng hợp, đánh giá Đóng góp mặt khoa học luận văn Qua trình nghiên cứu, phân tích quy định pháp luật quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà luận văn có điểm sau: Luận văn phân tích đánh giá sở lý luận vấn đề sở hữu đất đai; quy định pháp luật quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà mối liên hệ chúng Dựa đánh giá tác giả đưa số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà vấn đề liên quan đến nội dung cần giải can thiệp Nhà nước vào quan hệ kinh tế [2] Có thể nói đời Luật kinh doanh BĐS năm 2006 thể chế hố đường lối, chủ trương, sách Đảng, tạo môi trường pháp lý đầy đủ đồng để khuyến khích thành phần tham gia thị trường BĐS, nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý Nhà nước Đồng thời tạo minh bạch, trật tự quản lý kinh doanh BĐS Song với tình hình thị trường BĐS địi hỏi phải có hệ thống sách quản lý đồng liên quan đến luật pháp nhiều lĩnh vực Đó cần thiết Luật Đăng ký BĐS lĩnh vực mang lại nhiều tranh cãi Chúng ta biết số tài sản cần phải đăng ký đất nhà hai loại tài sản chiếm tỷ trọng lớn Nhưng theo quy định Khoản Điều 48 LĐĐ năm 2003 “trường hợp có tài sản gắn liền với đất tài sản ghi nhận giấy chứng nhận QSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định pháp luật đăng ký BĐS” Tức người sử dụng đất mục đích có tài sản đất tiến hành đăng ký BĐS, muốn tham gia thị trường BĐS muốn thực việc chuyển quyền phải đăng ký quyền sở hữu tài sản Trong khoản Điều 11 Luật Nhà quy định “trường hợp chủ sở hữu nhà đồng thời chủ sử dụng đất, chủ sở hữu hộ nhà chung cư cấp giấy chứng nhận GCNQSHN QSDĐ ở; trường hợp chủ sở hữu nhà khơng đồng thời chủ sử dụng đất cấp GCNQSHN ở” Theo đó, chủ sở hữu đăng ký BĐS nhà, đất gắn liền với nhà Như có hai văn luật điều chỉnh việc đăng ký BĐS không tập trung vào đầu mối Điều làm cho chủ thể có nhu cầu kinh tế khơng có sở pháp lý để thực giao dịch chấp, góp vốn tài sản gắn liền với đất, làm ảnh hưởng đến giao dịch chuyển quyền BĐS thị trường, ảnh hưởng đến phát triển lành mạnh thị trường BĐS Hiện dự thảo Luật Đăng ký BĐS nhiều quan điểm khác nhau, song theo tác giả luật cần quy định thống đầu mối đăng ký, quản lý BĐS cấp loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản đất Thứ hai, đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ [2], QSHN Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHN không bảo đảm cho quyền lợi bên tham gia giao dịch mà giúp cho quan quản lý Nhà nước dễ dàng việc quản lý lĩnh vực Các giao dịch chuyển quyền BĐS thị trường gặp nhiều khó khăn việc cấp GCNQSDĐ, QSHN chậm so với tiến độ giao Việc chậm có lý từ người sở hữu, sử dụng song phía Nhà nước chủ yếu Hiện trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận cịn rườm rà, trình độ đội ngũ cán cơng chức cịn hạn chế Nếu khơng sớm cải thiện tình hình tiếp tục trì tình trạng mua bán, trao đổi nhà, đất thị trường tự do, vừa khó kiểm sốt, vừa chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro, hiệu Cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận cho người có đủ điều kiện để tăng lượng BĐS cho thị trường quy Thứ ba, sửa đổi bổ sung sách tín dụng đất đai Thị trường vốn nước ta chưa phát triển nên chưa hỗ trợ tích cực cho thị trường BĐS phát triển Do vậy, Nhà nước cần sửa đổi, bổ sung sách tín dụng đất đai có sách khuyến khích tổ chức ngân hàng thương mại cho đối tượng tham gia thị trường BĐS vay vốn; có quy định giới hạn tổng mức tiền vay đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh BĐS; quy định thủ tục liên quan đến xác định giá trị BĐS, công chứng, phát mãi, đấu giá, cho phù hợp với thực tế Thứ tư, cần điều chỉnh giá đất phù hợp với giá thực tế thị trường Thực so với trước Nhà nước định giá đất sát theo giá thị trường Song với tình trạng đầu BĐS ạt làm cung, cầu BĐS bị cân đối, giá BĐS vượt xa giá trị thực Bất ổn giá BĐS ảnh hưởng trực tiếp đến cạnh tranh lành mạnh thị trường Cần thiết phải có sách can thiệp hợp lý để đưa giá đất ảo trở với giá trị vốn có Phải đảm bảo tính cơng khai, minh bạch giao dịch để hàng hoá BĐS đến tận tay người tiêu dùng, tránh qua nhiều đầu mối trung gian nguyên nhân đẩy giá nhà, đất tăng mạnh Phải tạo cho giá chịu chi phối quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, quy luật lưu thông nhằm tạo cho thị trường BĐS thị trường lành mạnh Thứ năm, sớm hoàn thiện dịch vụ nhằm hỗ trợ thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Các hoạt động môi giới, thông tin, định giá BĐS … hoạt động có vai trị quan trọng, có tính định cho việc hình thành hỗ trợ thị trường BĐS phát triển lành mạnh Sự đời Luật Kinh doanh BĐS trở thành sở pháp lý để hình thành chủ thể cung cấp dịch vụ Song việc quy định hoạt động mơi giới BĐS phải có giấy phép hành nghề, chứng hành nghề e mang tính hình thức, khó có khả thi thực tế chưa có sở đào tạo quy chuyên ngành thị trường BĐS Trên thực tế, hoạt động lĩnh vực sở, trung tâm nhỏ chủ yếu, họ không đáp ứng đủ điều kiện kinh nghiệm kiến thức thực tế thị trường họ nên thu hút lượng lớn khách hàng Bên cạnh đó, họ hoạt động chui quan chức ngăn chặn Đòi hỏi thời gian tới địa phương cần kiện tồn nốt mơ hình tổ chức hoạt động “Trung tâm giao dịch BĐS”, “Sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để thu hút tự nhiên giao dịch BĐS đến địa tin cậy Bảo đảm cho thị trường BĐS công khai, minh bạch có quản lý Nhà nước Thứ sáu, cần hạn chế can thiệp quan công quyền vào giao dịch thị trường BĐS Chính quyền địa phương cần huỷ bỏ quy định lấy hộ làm điều kiện cho bên nhận chuyển quyền BĐS Điều trái với quyền có chỗ ở, trái với nhu cầu tự nhiên người dân, có nhu cầu có khả tốn người dân hồn tồn có quyền thực giao dịch Bên cạnh quy định dẫn tới gia tăng giao dịch ngầm với nhu cầu thực họ tìm đủ cách để thoả mãn điều họ sẵn sàng thực giao dịch thị trường ngầm thị trường quy khơng chấp nhận họ Nó cịn phát sinh hình thức giao dịch méo mó nhằm “lách luật”, thực tế người dân có nhu cầu nhà khơng có hộ thị họ thực hợp đồng uỷ quyền sử dụng, quản lý nhà, đất cho bên (về thực chất họ thực giao dịch chuyển nhượng) Như vậy, vơ hình Nhà nước đẩy người dân khỏi vịng quản lý mà số lượng khơng nhỏ thực tế quy định cần sớm loại bỏ Thứ bảy, cần sử dụng cơng cụ tài để điều tiết thị trường giá trị gia tăng đất Hiện chi phí mua bán chuyển nhượng QSDĐ cao Mức thuế hay khoản phí mua bán BĐS cao lý cản trở hoạt động mua bán nhà, đất, khuyến khích hoạt động vào khơng thức Hoạt động kinh doanh BĐS tạo lợi nhuận siêu ngạch nên thu hút nhiều pháp nhân, cá nhân đầu tư vào dự án nhà Một lượng lớn nguồn vốn xã hội đầu tư vào dự án đất đai phần lớn tạo bán thành phẩm cho thị trường BĐS Lĩnh vực đất đai từ trước đến chủ yếu áp dụng biện pháp hành mà thiếu cơng cụ tài để điều tiết Các luật liên quan đến thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất vv không đủ điều tiết lợi nhuận siêu ngạch kinh doạnh BĐS chống đầu đất Các cơng trình hạ tầng kỹ thuật xã hội Nhà nước đầu tư nhằm chỉnh trang phát triển đô thị, nâng giá trị sử dụng đất người hưởng lợi không chịu nghĩa vụ tài Khi tiến hành quy hoạch số người có nhà hẻm mặt đường, giá đất, nhà tăng vọt, số người mặt đường bị giải toả với giá đền bù nhiều chưa bù đắp giá theo trạng Vì vậy, cần có sách thuế phí để giải bất công đầu đất Một số giải pháp hy vọng phần đem lại cho giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản tính tích cực, góp phần xây dựng thị trường BĐS minh bạch, phát triển lành mạnh, thực trở thành động lực thúc đẩy kinh tế đất nước phát triển giai đoạn 3.4 Hoàn thiện quy định pháp luật giao đất cho tổ chức kinh tế nƣớc xây nhà để bán cho thuê Nhà ở, nơi người trú ngụ, nơi diễn sinh hoạt chủ yếu người, chỗ nghỉ ngơi để tái tạo sức lao động, nơi đoàn tụ gia đình Nhu cầu nhà nước ta trở thành vấn đề xúc người, đặc biệt người có thu nhập thấp Trong điều kiện nước ta diện tích đất đai hạn chế, kinh tế chưa phát triển, thu nhập người dân thấp song dân số lại cao việc giải tốt vấn đề nhà cho dân nội dung Đảng Nhà nước quan tâm Thời gian qua, thực sách đổi kinh tế Đảng Nhà nước, lĩnh vực nhà có bước phát triển định quy mô dự án, số lượng nhà chất lượng chỗ chủ trương khuyến khích tổ chức kinh tế nước tham gia vào lĩnh vực nhà Chính sách cởi mở góp phần thu hút đầu tư nước vào Việt Nam, bước tạo điều kiện để người nước tham gia đầu tư xây dựng nhà Việt Nam Song sách ưu đãi với tiềm lực tài chính, kinh nghiệm kinh doanh giúp tổ chức, cá nhân nước ngồi có nhiều lợi so với tổ chức kinh tế nước để đối tượng họ hướng tới đầu tư tầng lớp dân cư có thu nhập cao Trong lĩnh vực nhiều tiềm phát triển, lĩnh vực bên cạnh yêu cầu sách khuyến khích đầu tư nước ngồi cịn cần thực sách xã hội hướng vào tầng lớp dân cư thu nhập thấp Vì vậy, thời gian tới để khuyến khích, tạo điều kiện cho tổ chức kinh tế nước tham gia hoạt động xây dựng kinh doanh nhà nhằm phát triển quỹ nhà phục vụ đối tượng thu nhập thấp thiếu trầm trọng nay, mặt đạt thời gian qua theo tác giả cần tập trung giải số nội dung sau: Thứ nhất, cần hoàn thiện thủ tục liên quan đến đất đai Ví dụ để tiếp cận với đất đai tổ chức phải trải qua chu trình thủ tục phức tạp Nó bao gồm quy trình từ khảo sát địa điểm, giới thiệu địa điểm đến lập dự án đầu tư, cấp giấy chứng nhận đầu tư, giải phóng mặt bằng, cấp phép xây dựng vv phải tuân theo nhiều thủ tục quan quản lý quyền cấp Nếu theo quy định Điều 31 Luật đất đai 2003 để giao đất, cho thuê đất đơn giản thực tế bắt tay vào thực việc tổ chức kinh tế lại phải trải qua nhiều quy trình phức tạp, nhiều thời gian, nơi khác, gần phụ thuộc hoàn toàn vào quan điểm giải quan Nhà nước có thẩm quyền địa phương Các tổ chức kinh tế tiến hành thủ tục theo quy định luật cách rõ ràng thuận lợi để giải thủ tục liên quan đến tồn q trình đầu tư tổ chức kinh tế khơng đơn giản, gặp nhiều khó khăn Thứ hai, cần sửa đổi quy định không cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng hình thức bán cho có đồng Luật đất đai Luật Kinh doanh BĐS Thực khoản Điều 101 Nghị định 181 quy định cho tổ chức kinh tế xây nhà để bán cho thuê không phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức bán mà chưa xây dựng nhà biện pháp nhằm giảm sốt thị trường BĐS hiểu luật chấp nhận nhà ở, cơng trình xây dựng phải hồn thành trước đưa vào lưu thơng để tránh tình trạng nhiều doanh nghiệp nhỏ chiếm dụng vốn người có nhu cầu hình thức ký kết hợp đồng mua bán chung cư từ chưa khởi công xây dựng Song quy định vơ hình chung pháp luật khơng thừa nhận tài sản hình thành tương lai quan niệm giới thừa nhận Khoản Điều 14 Luật kinh doanh BĐS thừa nhận chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS khách hàng thoả thuận hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai hồn tồn hợp lý Vì vậy, thời gian tới pháp luật cần có quy định nội dung cho phù hợp Có thể cho phép tổ chức kinh tế chuyển nhượng QSDĐ diện tích đất hoàn thành việc đầu tư xây dựng theo dự án duyệt; phép chuyển nhượng QSDĐ hình thức bán mà chưa xây dựng nhà dự án không thuộc danh mục khu đô thị khơng phép xây lơ, bán Chính phủ quy định nhằm phát triển quỹ nhà Thứ ba, Nhà nước thực công tác thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất không nhà đầu tư tự thoả thuận giá đền bù, hỗ trợ tái định cư Thực tế tồn nhiều quy hoạch treo mà nguyên nhân tình trạng vấn đề giải phóng mặt Với quy định nhà đầu tư phải tự thoả thuận giá đền bù, hỗ trợ tái định cư dẫn tới tình trạng nhà đầu tư khơng thể đạt thoả thuận với người sử dụng đất Theo tác giả, để giải việc cho nhà đầu tư sớm có mặt xây dựng cịn người sử dụng đất có mức giá đền bù thoả đáng cần phải có vai trị Nhà nước làm trung gian theo hướng hai bên tự thoả thuận đến khoảng thời gian chưa đạt thoả thuận có hình thức hỗ trợ Nhà nước định thu hồi đất Thứ tư, không buộc tổ chức kinh tế xây nhà để bán cho thuê phải thực nhiều đạo, thủ tục Nhà nước Đây hệ thủ tục để tiếp cận đất đai Khi phải thực nhiều thủ tục, nhiều đạo, nhà đầu tư có chi phí ngồi luồng để sớm hồn thành thủ tục cho kịp tiến độ vv Với chi phí ngồi luồng vơ hình chung làm đội giá trị sản phẩm lên nhiều doanh nghiệp phải bù đắp chi phí vào sản phẩm Điều dẫn tới tổ chức kinh tế cạnh tranh không lành mạnh, giá trị nhà cao giá thực tế, tạo thị trường nhà ảo Thứ năm, cần có giải pháp tín dụng cho hợp lý Tại điểm d khoản Điều 110 Luật đất đai 2003 quy định tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước có quyền “thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam để vay vốn theo quy định pháp luật” hiểu việc chấp vay vốn Hoạt động tổ chức kinh tế đa dạng, có mối quan hệ làm ăn không nước mà mở rộng với giới bên thời điểm Việt Nam gia nhập tổ chức WTO Nên hoạt động liên quan đến tổ chức tín dụng khơng dừng lại hoạt động vay vốn mà cịn mở L/C, bảo lãnh, bảo đảm thực nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ hợp đồng kinh doanh thương mại vv Vì vậy, sách tín dụng lĩnh vực đóng vai trị quan trọng, cần có quy định cho hợp lý, phù hợp Hình thức giao đất cho tổ chức kinh tế nói chung, tổ chức kinh tế nước nói riêng xây nhà để bán cho thuê sách tiến Nhà nước phù hợp với kinh tế thị trường, song qua trình thực cho thấy cịn có quy định bất cập phần kìm hãm phát triển lĩnh vực xã hội Trong thời gian tới cần phải có thay đổi cho phù hợp để khuyến khích lĩnh vực phát triển theo mục tiêu Nhà nước đề KẾT LUẬN Mang tính chất đặc thù riêng biệt, đất nhà địi hỏi phải có quan niệm mới, nhận thức đưa vai trò chúng thể chế hoá pháp luật Sự thể chế hoá phải tạo lập sở đồng với văn pháp luật khác Bởi với tốc độ phát triển kinh tế mà ngồi vai trị truyền thống địa bàn phân bố dân cư, đất nhà trở thành tài sản sử dụng làm vật bảo đảm giao dịch, chấp, bảo lãnh Như vậy, đất vượt khỏi khuôn khổ chật hẹp dùng để khai thác thuộc tính có ích đất để với nhà chúng bước vào hoạt động thị trường kinh doanh, gần với thị trường BĐS Nhà gắn liền với đất nên chúng có mối liên hệ hữu với chúng chịu chi phối khơng pháp luật đất đai, pháp luật nhà mà pháp luật BĐS Nếu tốc độ thị hố đưa nhu cầu nhà phát triển tỉ lệ thuận với kéo theo nhu cầu chuyển nhượng nhà đất phát triển kinh tế kích thích nhu cầu thực giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà mang tính thị trường hồn thiện Để đất đai, nhà tham gia giao dịch dân sự, thương mại địi hỏi khơng sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật đất đai, nhà văn pháp luật khác có liên quan mà phải cải cách mạnh mẽ máy, chế quản lý đất nhà Phải giảm thiểu thủ tục hành phiền hà cấp GCNQSDĐ, GCNQSHN nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch đất, nhà phát triển để hình thành nên thị trường BĐS lành mạnh minh bạch Giải tồn tại, bất cập nhà, đất cần phải phù hợp với chế độ trị, điều kiện, đặc điểm kinh tế thị trường nước ta Với đặc thù sở hữu Nhà nước đất đai mà yêu cầu phải đặt quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất chế độ thích hợp nhằm giải mâu thuẫn pháp luật thực tế Đó chế phù hợp với yêu cầu việc chuyển nhượng mua bán nhà gắn với việc chuyển nhượng QSDĐ ngược lại Sửa đổi, bổ sung pháp luật đăng ký, cấp GCNQSDĐ GCNQSHN đơi với đổi q trình tổ chức thực hoạt động Tiến tới hoàn thiện hệ thống pháp luật đồng đảm bảo cho giao dịch nhà, đất thực nhanh chóng, thuận tiện, an toàn thị trường giao dịch BĐS thống Những vấn đề liên quan đến QSDĐ gắn liền với QSHN có nội dung phạm vi nghiên cứu rộng Trong khn khổ có hạn luận văn chắn vấn đề chưa hoàn thiện, tác giả hy vọng số nội dung như: quy định thu tiền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất; vấn đề pháp lý đặt bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 mua bán kinh doanh nhà ở; quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà quy định mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất người Việt Nam định cư nước giải pháp hồn thiện cho sách tiếp tục nghiên cứu giải cơng trình khoa học khác Danh mục tài liệu tham khảo * Nghị quyết, chủ trƣơng, sách Đảng Nhà nƣớc: Quốc hội ( 2003 ), Nghị số 23/2003/QH11 Quốc Hội ngày 26/11/2003 nhà đất Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng q trình thực sách quản lý nhà đất sách cải tạo XHCN trước ngày 1/7/1991 Chính phủ (2004), Nghị số 06/2004/NQ-CP Chính phủ ngày 19/5/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS * Văn pháp luật: HiÕn ph¸p n- íc CHXHCN ViƯt Nam (1946, 1959, 1980, 1992) Bộ luật Dân nc CHXHCN Vit Nam (1995, 2005) Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 Lut t (1987, 1993, 2003) Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 Lut Nh nm 2005 Pháp lệnh nhà Hội đồng Nhà n- ớc năm 1991 10 Ngh nh số 60/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ụ th 11 Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ mua bán kinh doanh nhà 12 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Lut t 13 Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 xử phạt hành vi phạm hành lĩnh vực đất đai 14 Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 việc cấp GCNQSHN ở, quyền sở hữu công trình xây dùng 15 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 16 Thông t- số 302-ĐKTK ngày 28/10/1989 Tổng cục quản lý ruộng đất h- ớng dẫn Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/7/1989 Tổng cục quản lý ruộng đất việc ban hành quy định cấp GCNQSDĐ 17 Thụng tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 Tổng cục địa hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ s i chớnh v cp GCNQSD 18 Thông t- liên tịch số 1442/1999/TTLT/TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 Tổng cục địa Bộ Tài h- ớng dẫn cấp GCNQSDĐ theo Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1999 Thủ t- ớng ChÝnh phđ 19 Thơng tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 Tổng cục Địa sửa đổi quy định cấp GCNQSD 20 Thông t- số 13/2005/TT-BXD ngày 05/8/2005 h- ớng dẫn thực Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 ChÝnh phđ vỊ viƯc cÊp GCNQSHN ë, qun së h÷u công trình xây dựng 21 Thụng t s 05/2006/TT-BXD ngy 01/11/2006 hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 6/9/2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 22 Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/7/1989 Tổng cục quản lý ruộng đất việc ban hành quy định cấp GCNQSDĐ 23 Quyt nh s 24/2004/Q-BTNMT ngy 01/11/2004 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định cấp GCNQSDĐ * Sách, giáo trình, cơng trình khoa học: 24 Nguyễn Thị Cam (1997), Chế định quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ, Đại học Luật Hà Nội 25 Nguyn Th Dung (2003), Thế chấp giá trị QSDĐ vấn đề lý luận thực tiễn, khoá luận tốt nghiệp, Đại học Luật H Ni 26 Nguyễn Ngọc Điệp (1999), Pháp luật quyền sở hữu nhà ở, Nxb TP.Hồ Chí Minh 27 Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Lao động Xã hội 28 29 PGS.TS Phạm Duy Nghĩa, Chuyên khảo Luật Kinh tế (ch- ơng trình sau Đại học) (2004), Nxb ĐHQGHN Nguyn Quang Ngọc (2004), Các vấn đề pháp lý cấp GCNQSDĐ nghiên cứu cụ thể địa bàn Thành phố Hà Nội, khoá luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Ni 30 Trần Thị Ph- ơng Nhung (2005), Thị tr-ờng QSDĐ thị tr-ờng BĐS vấn đề lý luận thực tiễn, khoá luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hµ Néi 31 Nhà xuất Khoa học xã hội - Trung tâm từ điển học (1994), Từ điển tiếng Vit 32 Nhà xuất Sự thật (2005), Từ điển kinh tÕ 33 Nguyễn Thị Oanh (1999), Chế định pháp luật đất thực trạng giải pháp hoàn thiện, Luận văn Thạc sỹ, Đại học Luật Hà Nội 34 Nguyễn Văn Thạo - Nguyễn Hữu Đạt (Đồng chủ biên) (2004), Một số vấn đề sở hữu n-íc ta hiƯn nay, Nxb ChÝnh trÞ Qc gia 35 Hoàng Văn Thiện (2004), Thị trường QSDĐ theo pháp luật đất đai năm 2003, khoá luận tốt nghiệp, Đại hc Lut H Ni 36 Đinh Trung Tụng (Chủ biên) (2005), Bình luận nội dung Bộ Luật Dân năm 2005, Nxb T- pháp 37 Nguyn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai, Luận án Tiến sỹ, Đại học Luật Hà Ni 38 Tr- ờng Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb T- pháp 39 Vin nghiên cứu Nhà nước pháp luật (2006), Bình luận khoa học Hiến pháp nước CHXHCNVN 1992, Nxb Khoa học xã hội * Các viết tạp chí, báo, báo cáo khoa học 40 Ban kinh tÕ Trung - ơng - Ban đạo Trung - ơng chuẩn bị đề án sách đất đai (2003), Báo cáo đoàn nghiên cứu khảo sát sách, pháp luật ®Êt ®ai Trung Quèc 41 Cao Đỗ (2007), Sổ đỏ - sổ hồng: nhùng nhằng chuyện ế, phiền, ì, http://tnmtnd.hanoi.gov.vn ngày 29/10/2007 42 Phóc Huy (2007), GiÊy chđ qun nhµ ®Êt: GiÊy nµo cịng “víng”, http://www.tuoitre.com.vn/chinh tri-xahoi ngµy 12/4/2007 43 Trần Quang Huy (2007), Các đặc trưng pháp lý quyền sử dụng đất Việt Nam, Tạp chí Nhà nước Pháp luật (10) 44 KhiÕt H- ng (2007), Chuyện dài tập sổ đỏ, sổ hồng: Vì quyền lợi cđa ai?, http://ViƯtbao.vn/xahoi ngµy 04/10/2007 45 Lê Minh (2007), Hàng loạt bất cập sổ hồng,http://Việtbao.vn/xahoi ngày 17/9/2007 46 47 Tấn Thuấn (2005), Vụ án hy hữu: Sở hữu nhà trời!, http://www.vnn.vn/xahoi/phapluat/2005/03/388095/ ngày 08/3/2005 Lờ Vn Tỳ (2003), Chế độ sở hữu toàn dân: số suy nghĩ, Tạp chí nghiên cứu lập pháp (10) 48 Ph¹m Văn Võ (2003), Về mối quan hệ Nhà n-ớc với ng-ời sử dụng đất thể mối quan hệ dự thảo Luật Đất đai, Tạp chí Nhà n- ớc Pháp luật (10)