1 A MỞ ĐẦU 1 Lý do chọn đề tài Trong xã hội hiện đại, kinh tế ngày càng phát triển thì nhu cầu của con người ngày càng trở nên đa dạng và phong phú trong khi không phải ai cũng có tài sản để sử dụng,[.]
A MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong xã hội đại, kinh tế ngày phát triển nhu cầu người ngày trở nên đa dạng phong phú có tài sản để sử dụng, phục vụ cho nhu cầu thu lợi từ Đồng thời, chủ sở hữu tài sản lúc có nhu cầu sử dụng, khai thác tài sản Khi nhu cầu, nguyện vọng chủ thể “giao nhau” người sử dụng tài sản khơng thuộc quyền sở hữu chủ sở hữu cho phép quyền phái sinh từ quyền sở hữu có phạm vi hẹp “quyền bề mặt” ( QBM ) Đây quyền khác tài sản ghi nhận pháp luật dân nhiều nước giới lại lần xuất ghi nhận Bộ luật dân (BLDS) năm 2015, hứa hẹn góp phần vào việc phát triển kinh tế, xã hội, tạo điều kiện cho tài sản khai thác cách tiết kiệm, triệt để hiệu Đã năm kể từ ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực, nhiên thực tiễn cho thấy QBM dù vật quyền quan trọng xa lạ, chưa vào thực tiễn chưa thực thể vai trị, vị trí kinh tế thị trường Do đó, việc nghiên cứu, tìm hiểu QBM theo quy định pháp luật Việt Nam hành cần thiết để đánh giá chất, vai trò ưu điểm hay hạn chế quy định pháp luật liên quan cần thiết để đưa giải pháp hoàn thiện, giải triệt để vấn đề tồn chế định Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu nhằm phân tích, tổng hợp vấn đề lý luận, thực tiễn quyền bề mặt; phân tích bản, tồn diện quy định pháp luật Việt Nam hành quyền bề mặt từ đánh giá đưa giải pháp hoàn thiện quy định Đối tượng nghiên cứu + Những vấn đề lý luận chung như: khái niệm, xác lập, chấm dứt, thời hạn, hiệu lực quyền bề mặt ,… + Quy định Việt Nam quyền bề mặt, bất cập, vướng mắt giải pháp để hoàn thiện Ý nghĩa lý luận thực tiễn - Ý nghĩa lý luận: Bài tiểu luận góp phần giới thiệu đến người đọc quan tâm đến vấn đề quyền bề mặt, pháp luật Việt Nam Từ đó, góp phần giúp người đọc hiểu rõ đánh giá chất, vai trò ưu điểm hay hạn chế quy định pháp luật - Ý nghĩa thực tiễn: Bài luận sử dụng làm tài liệu tham khảo trình học tập bạn sinh viên Kết cấu tiểu luận Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, luận gồm có mục I Tổng quan quyền bề mặt II Hệ pháp lý sau chấm dứt quyền bề mặt B NỘI DUNG Quyền bề mặt chế định pháp luật mới, lần ghi nhận quy định Bộ luật dân 2015, với quyền bất động sản liền kề quyền hưởng dụng, quyền bề mặt xếp vào nhóm quyền khác tài sản I Tổng quan quyền bề mặt Khái niệm quyền bề mặt Theo quy định Điều 267 BLDS 2015: “Quyền bề mặt là quyền chủ thề mặt đất, mặt nước, khoảng không gian mặt đất, mặt nước, khoảng không gian mặt đất, mặt nước lịng đất mà quyền sử dụng đất thuộc chủ thể khác.” Quyền bề mặt hiểu quyền sử dụng bề mặt đất để tạo lập tài sản gắn liền với đất quyền bề mặt sử dụng với mục đích xây dựng cơng trình Như vậy, quyền bề mặt, giống quyền canh tác, vô thời hạn thời gian dài Quyền bề mặt xác lập, chuyển dịch chấm dứt quyền canh tác Quyền bề mặt để thừa kế chấm dứt hết thời hạn thuê, không trả tiền thuê khoảng thời gian định Từ xa xưa, quyền bề mặt đề cập Luật dân La Mã cổ đại giai đoạn trước Công nguyên Ngày nay, nhiều quốc gia giới ghi nhận chế định pháp lý Có thể thấy rằng, sức sống lâu dài chế định hẳn phải ẩn chứa tính hợp lý tính cần thiết đời sống dân Trong pháp luật dân Việt Nam, Bộ luật dân năm 1995 Bộ luật dân năm 2005 chưa ghi nhận quy định quyền bề mặt nhiều lý khác Đến nay, với thay đổi đời sống kinh tế xã hội, đời sống dân ngày mở rộng hơn, cho nên, pháp luật dân cần ghi nhận quyền dân đáp ứng với yêu cầu phát triển sôi động đời sống người dân Quyền bề mặt xác lập có hiệu lực từ thời điểm hưởng quyền bề mặt xác định chủ sở hữu chuyển giao bề mặt cho người hưởng quyền Nếu thực chuyển giao thông qua thỏa thuận hay hợp đồng khó xác định chuyển giao quyền bề mặt hay giao tài sản hợp đồng thuê ,mượn tài sản Như vậy, hợp đồng đối tượng tác động quyền bề mặt nêu cụ thể, bao gồm: mặt đất, mặt nước, khoảng không gian mặt đất, mặt nước lòng đất Với chế định quyền bề mặt ban hành góp phần không nhỏ thúc đẩy giao lưu dân liên quan tới bất động sản, bề mặt đất, mặt nước phát triển mạnh mẽ Một ví dụ để hiểu rõ quyền này: ông A thỏa thuận cho công ty quảng cáo C sử dụng phần tầng áp mái tịa nhà để trưng bày bảng quảng cáo sản phẩm trời thời hạn năm Trong tình trên, ơng A chủ sở hữu đích thực tịa nhà , cịn cơng ty quảng cáo C người hưởng quyền bề mặt Trong thời gian hưởng quyền bề mặt , cơng ty C có quyền, sử dụng, khai thác diên tích bề mặt tầng áp mái để trưng bày bảng quảng cáo sản phẩm trời để đáp ứng nhu cầu thân, anh B khơng có quyền bán, cho, tặng hay chấp tịa nhà đó, tịa nhà tài sản thuộc sở hữu ông A có ơng A có quyền định đoạt Tuy nhiên, việc khai thác quyền bề mặt tồn khoảng thời gian định Theo quy định pháp luật, thời hạn quyền bề mặt bên thỏa thuận tuân theo luật định Pháp luật quy định thời hạn tối đa hưởng quyền bề mặt Theo đó, thời hạn tối đa không qua thời hạn quyền sử dụng đất Trong trường hợp có thỏa thuận chấm dứt xác lập quyền bề mặt bên có quyền chấm dứt lúc phải thông báo văn cho bên biết trước 06 tháng nhằm tạo điều kiện cho bên có thời gian chuẩn bị giải phóng mặt để giao lại quyền sử dụng đất cho người sử hữu Căn xác lập quyền bề mặt Theo Điều 268 BLDS 2015 quy định xác lập quyền bề mặt sau: “Quyền bề mặt xác lập theo quy định luật, theo thảo thuận theo di chúc.” Thứ nhất, xác lập theo quy định luật Pháp luật ln có quy định việc xác lập quyền cho chủ thể định tương tự quyền bề mặt Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu, trao quyền sử dụng cho chủ thể Bộ luật dân ko có trường hợp cụ thể để xác định quyền bề mặt số luật luật đất đai quyền sử dụng đất gắn liền với đất Chủ thể có quyền chuyển nhượng hay cho thuê đất thời hạn sử dụng đất Các tổ chức doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hay nước góp vốn hay thuê đất , Riêng trường hợp góp vốn phải trả phí năm Lúc giao dịch dân quyền sử dụng đất hợp lệ Vì chủ thể chuyển nhượng góp vốn hay cho th đất thơng qua hình thức mua dài hạn không giới hạn thời gian Khơng , chủ thể hình thành tài sản đất cách hợp pháp Vì việc quan Nhà nước giới hạn quyền lên tài sản họ tạo lập đất tác động đến quyền sử dụng đất chủ thể Thứ hai, xác lập theo thỏa thuận Ngoài trường hợp quyền bề mặt xác lập theo ý chí nhà nước mà cịn xác lập dựa đồng tình chủ thể thơng qua thỏa thuận Về chất thỏa thuận phát sinh quyền Khi chủ thể xác lập thỏa thuận chủ thể quyền sử dụng đất giữ nguyên , chủ thể thuê ( mượn ) có quyền khai thác sử dụng hay tạo lập cơng trình đất cách hợp pháp Thứ ba, xác lập theo di chúc Ngoài quyền bề mặt quyền bề mặt thơng qua ý chí người lập di chúc Khác với quyền bề mặt xác lập theo thỏa thuận xác lập theo di chúc theo ý chí đơn phương chủ thể Di chúc thể ý chí người sống muốn chuyển giao tài sản cho người khác sau chết Căn chấm dứt quyền bề mặt Điều 272 BLDS 2015 quy định : Thời hạn hưởng quyền bề mặt hết Chủ thể có quyền bề mặt chủ thể có quyền sử dụng đất Chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền Quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định Luật Đất đai Theo thỏa thuận bên theo quy định luật Những điều chấm dứt quyền bề mặt chủ thể hưởng quyền bề mặt trả chậm năm chủ sở hữu có quyền đơn phương chấm dứt Cịn chủ sở hữu tài sản thỏa thuận không quy định thời hạn chấm dứt người hưởng quyền bề mặt đơn phương chấm dứt mà ko phải đền bù thiệt hại Bời khơng phải lỗi người hưởng quyền bề mặt tài sản Thời hạn hưởng quyền bề mặt dựa quy định luật theo thỏa thuận di chúc Khi hết thời hạn chủ thể có quyền chấm dứt quyền bề mặt không vượt thời hạn sử dụng đất Nếu chủ thể không xác định thời hạn quyền bề mặt chủ thể hya người hưởng quyền có quyền chấm dứt quyền bề mặt phải báo cho bên lại văn trước tháng Căn vào điều 272 BLDS 2015 quy định : “Quyền bề mặt là quyền chủ thề mặt đất, mặt nước, khoảng không gian mặt đất, mặt nước, khoảng không gian mặt đất, mặt nước lòng đất mà quyền sử dụng đất thuộc chủ thể khác.” Điều có nghĩa chủ thể quyền bề mặt chủ thể quyền sử dụng đất đối tượng riêng biệt Nếu chủ thể quyền sử dụng đất chuyển nhượng lại cho chủ thể quyền bề mặt chủ thể quyền sử dụng đất chủ thể quyền bề mặt Kể từ thời điểm việc khia thác sử dụng đất ko cịn thuộc quyền bề mặt mà sáp nhập với quyền sử dụng đất Một trường hợp đặc biệt chủ thể hưởng quyền bề mặt đơn phương chấm dứt quyền Trong trường hợp chủ thể hưởng quyền bề mặt xác lập tài sản xây dựng cơng trình đất chấm dứt khiến họ thiệt hại họ chấp nhận nên dơn phương chấm dứt hưởng quyền bề mặt Nhưng có điểm mâu thuẫn thời hạn chấm dứt quyền bề mặt xảy phải báo văn cho bên trước tháng Đây điểm chưa hợp lý luật dân 2015 Khi có định thu hồi đất Ủy ban nhân dân quyền sử dụng đất chủ thể ko nên quyền bề mặt chấm dứt theo bời xuất quyền bề sử dụng đất có quyền bề mặt Ngồi theo thỏa thuận bên nêu hợp đồng hay quyền bề mặt xác lập suốt thười gian hai bên thỏa thuận thời hạn chấm dứt Một trường hợp đặc biệt cụ thể hóa hợp đồng ban đầu hai chủ thể thống thời gian chấm dứt hưởng hưởng quyền qua trình quyền bề mặt đưuọc thực thi hai bên có thay đổi thỏa thuận chấm dứt thời gian hưởng quyền tương lai Khi hết thời hạn sử dụng đất dù quy định quyền bề mặt nhiều phải chấm dứt theo Hiệu lực quyền bề mặt Hiệu lực quyền bề mặt quy định Điều 259 BLDS 2015 : “ Quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng khơng gian mặt đất, mặt nước lịng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác luật liên quan có quy định khác Quyền bề mặt có hiệu lực cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác “ Thời điểm quyền bề mặt có hiệu lực kể từ chủ thể chuyển giao quyền bề mặt Thời điểm thực tế quyền bề mặt có hiệu lực khoảng khơng gian mặt đất , mặt nước lòng đất bắt đầu khai thác sử dụng Thời điểm xác lập quyền bề mặt thỏa thuận chủ sở hữu tài sản người hưởng quyền bề mặt, quyền bề mặt chuyển giao Trong thực tiễn quyền bề mặt đặc trưng quyền sử dụng đất vào luật đất đai xáp lập theo quy định luật Thời điểm đăng ký sử dụng đất mốc thời gian xác lập quyền sử dụng đất Người bề mặt cá nhân pháp nhân Khi quyền bề mặt xác lập có hiệu lực cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác Thời hạn quyền bề mặt Điều 270 Bộ luật Dân 2015 quy định thời hạn quyền bề mặt sau: “1 Thời hạn quyền bề mặt xác định theo quy định luật, theo thỏa thuận di chúc không vượt thời hạn quyền sử dụng đất.“ “2 Trường hợp thỏa thuận di chúc không xác định thời hạn quyền bề mặt bên có quyền chấm dứt quyền lúc phải thông báo văn cho bên biết trước 06 tháng “ Thời hạn quyền bề mặt bên có thỏa thuận với Tại Việt Nam đất đai nhà nước đại diện chủ sở hữu , chủ thể quyền sử dụng đất Theo quy định luật đất đại thời hạn quyền bề mặt ko vượt thời hạn quyền sử dụng đất Quyền bề mặt gắn liền chặt chẽ với quyền sử dụng đất Ngoài thời hạn quyền sử dụng đất thay đổi dựa vào thời hạn chuyển đổi mục đích sử dụng đất Đối với đất sử dụng có thời hạn riêng đất nơng nghiệp hết thời hạn có nhu cầu Nhà nước gia hạn thêm Nói chung pháp luật khơng bắt buộc bên phải ghi rõ thời hạn chấm dứt Trong hợp đồng hai bên có quyền thiết lập thời hạn chấm dứt quyền hay không II Hệ pháp lý sau chấm dứt quyền bề mặt Theo Điều 273 BLDS năm 2015 quy định hoàn trả tài sản chấm dứt quyền bề mặt: Khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian mặt đất, mặt nước lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu trước quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước quyền bề mặt chấm dứt quyền sở hữu tài sản thuộc chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất khơng nhận tài sản Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản chủ thể có quyền bề mặt phải tốn chi phí xử lý tài sản Khi quyền bề mặt chấm dứt chủ thể hưởng quyền phải phục hồi nguyên trạng tài sản cho chủ sở hữu Chủ thể hưởng quyền bề mặt di dời cơng trình xây dựng hay trồng đất Nếu người có quyền bề mặt không xử lý tài sản mà chủ thể sở hữu từ chối nhận tài sản chủ thể có quyền bề mặt phải toán tiền xử lý tài sản chủ đất yêu cầu mua tài sản mà người hưởng quyền bề mặt khơng thể từ chối ngoại trừ lý đáng Việc di dời tài sản đất phưc tạp nên người hưởng quyền bề mặt mua lại mảnh đất từ chủ đất C KẾT LUẬN Việc ghi nhận quyền bề mặt Bộ luật dân 2015 tạo điều kiện cho phép chủ thể có quyền định tài sản thuộc sở hữu người khác, tạo sở pháp lý cho việc khai thác, sử dụng cách hiệu tài sản, nguồn tài nguyên thiên nhiên bảo đảm khai thác nhiều lợi ích tài sản Đồng thời, việc ghi nhận có vài trò quan trọng thúc đẩy giao lưu dân sở tôn trọng quy luật thị trường, để qua đảm bảo tốt cho tài sản giao lưu dân tối đa hóa giá trị không chủ sở hữu mà cịn người khơng phải chủ sở hữu, hạn chế rủi ro pháp lý, giữ ổn định quan hệ dân quan hệ khác có liên quan TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân năm 2015 Luật Nhà năm 2014 PGS TS Vũ Thị Hồng Vân, Giáo trình luật Dân Việt Nam tập 1, NXB Chính trị quốc gia thật, Trường Đại học Kiểm sát Hà Nội 10 Bình luận khoa học luật Dân năm 2015 nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam 11