Giải pháp tăng cường quản lý giao đất, cho thuê đất tại tỉnh sóc trăng,luận văn thạc sỹ quản trị kinh doanh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI ****** NGUYỄN MINH LIÊM GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI TỈNH SÓC TRĂNG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH TP Hồ Chí Minh - 2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI ****** NGUYỄN MINH LIÊM GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI TỈNH SÓC TRĂNG CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH MÃ SỐ: 60.34.01.02 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN ĐỨC KIẾN TP Hồ Chí Minh - 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu luận văn trung thực, có xuất sứ rõ ràng Những kết luận khoa học luận văn chưa cơng bố cơng trình khoa học nghiên cứu Tp HCM, ngày tháng năm 2014 HỌC VIÊN THỰC HIỆN Nguyễn Minh Liêm LỜI CẢM ƠN Qua thời gian học tập, nghiên cứu chương trình cao học chuyên ngành quản trị kinh doanh Trường Đại học Giao thơng Vận tải, q trình thực luận văn này, em nhận quan tâm, động viên, giúp đỡ tạo điều kiện Trường, Quý Thầy, Cô, quan, đồng nghiệp, bạn bè người thân… Em xin trân trọng cảm ơn: - Lãnh đạo, Q Thầy, Cơ tồn thể cán Trường Đại học Giao thông Vận tải Hà Nội Cơ sở – thành phố Hồ Chí Minh - Tỉnh ủy, Hội đồng Nhân dân, Ủy ban Nhân dân, Sở Tài nguyên Môi trường, Cục Thống kê tỉnh Sóc Trăng Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Đức Kiên – Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội (khóa XIII) PGS.TS Nguyễn Hồng Thái – Phó trưởng Khoa Vận tải Kinh tế, Trường Đại học Giao thơng Vận tải tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành luận văn Một lần nữa, em xin khắc ghi tình cảm quý báu Quý Thầy, Cô, đồng nghiệp, bạn bè, gia đình người thân quan tâm động viên, tạo điều kiện giúp đỡ hồn thành khố học luận văn Trân trọng! HỌC VIÊN THỰC HIỆN Nguyễn Minh Liêm MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Mục lục Danh mục chữ viết tắt Danh mục bảng, hình vẽ MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: TỔNG QUAN LÝ LUẬN QUẢN LÝ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 1.1 Khái niệm quản lý, quản lý đất đai, giao đất, cho thuê đất 1.1.1 Khái niệm quản lý 1.1.2 Khái niệm quản lý đất đai 1.1.3 Khái niệm giao đất, cho thuê đất 1.1.4 Khái niệm pháp luật giao đất, cho thuê đất 1.2 Nội dung quản lý Nhà nước giao đất, cho thuê đất 10 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm, hệ thống quản lý Nhà nước đất đai 10 1.2.2 Nội dung quản lý Nhà nước giao đất, cho thuê đất 14 1.3 Kinh nghiệm giao đất, cho thuê đất nước 20 1.3.1 Pháp luật giao đất, cho thuê đất Trung Quốc 20 1.3.2 Pháp luật đất đai Đài Loan 23 1.3.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam giao đất, cho thuê đất 26 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI TỈNH SÓC TRĂNG (2007 – 2012) 28 2.1 Tổng quan giao đất, cho thuê đất nước ta 28 2.1.1 Giao đất, cho thuê đất trước có Luật Đất đai năm 2003 28 2.1.2 Pháp luật giao đất, cho thuê đất từ có Luật Đất đai năm 2003 đến 32 2.2 Thực trạng quản lý giao đất, cho thuê đất tỉnh Sóc Trăng 33 2.2.1.Về giao đất, cho thuê đất 35 2.2.2 Hình thức giao đất, cho thuê đất 42 2.2.3 Thời hạn giao đất, cho thuê đất 46 2.2.4 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất 49 2.2.5 Về giá đất giao đất, cho thuê đất 50 2.2.6 Về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất 56 2.3 Quản lý giao đất, cho thuê đất số trường hợp đặc biệt 59 2.3.1 Về giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp 59 2.3.2 Về giao đất, cho thuê đất doanh nghiệp Nhà nước 62 2.3.3 Cơ chế giao đất, cho thuê đất để thực dự án phát triển kinh tế 67 2.3.4 Về thực trạng sử dụng đất sau giao đất, cho thuê đất để sản xuất kinh doanh theo dự án đầu tư 73 2.3.5 Về giao đất, cho thuê đất đất bãi bồi ven sông, ven biển: 77 2.3.6 Về giao đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số 81 2.4 Đánh giá chung giao đất, cho thuê đất tỉnh Sóc Trăng 83 2.4.1 Ưu điểm 83 2.4.2 Hạn chế 87 2.4.3 Nguyên nhân 89 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI TỈNH SÓC TRĂNG 91 3.1 Quan điểm, định hướng giao đất, cho thuê đất tỉnh Sóc Trăng 91 3.1.1 Quan điểm 92 3.1.2 Định hướng 93 3.2 Một số giải pháp tăng cường quản lý giao đất, cho thuê đất tỉnh Sóc Trăng 98 3.2.1 Nâng cao lực tổ chức thực quản lý Nhà nước tỉnh Sóc Trăng giao đất , cho thuê đất 98 3.2.2 Kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai văn hướng dẫn thi hành luật 104 KẾT LUẬN 110 TÀI LIỆU THAM KHẢO 112 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BTNMT Bộ Tài ngun mơi trường CP Chính phủ CT Chỉ thị NĐ Nghị định ODA Nguồn vốn hỗ trợ phát triển chỉnh thức QĐ Quyết định TT Thông tư DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH VẼ Số hiệu Tên bảng, hình Trang Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất tính đến 31/12/2012 phân theo loại đất phân theo huyện/thị xã/ thành phố thuộc tỉnh Sóc Trăng 38 Bảng 2.2: Thu tiền sử dụng đất tỉnh Sóc Trăng từ năm 2007 – 2012 53 Bảng 2.3: Thu tiền cho thuê đất tỉnh Sóc Trăng từ năm 2007 – 2012 54 Bảng 2.4: Danh mục giao đất cho đơn vị, tổ chức sử dụng tỉnh Sóc Trăng từ năm 2007 – 2012 .84 Bảng 2.5: Danh mục đất cho đơn vị, tổ chức thuê tỉnh Sóc Trăng từ năm 2007 – 2012 85 Hình 2.1: Biểu đồ trạng sử dụng đất năm 2012 35 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài sản vô thiên nhiên ban tặng cho lồi người, gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn quốc gia Bất kỳ Nhà nước nào, đất đai vấn đề quan tâm hàng đầu, ln tìm biện pháp nắm chắc, quản chặt, sử dụng hợp lý, có hiệu cao quỹ đất đai Nước ta đất chật, người đông, dân sản xuất nông nghiệp chủ yếu, nên đất đai mang tính xã hội sâu sắc có vai trị quan trọng Trong giai đoạn cách mạng dân tộc dân chủ, Đảng Nhà nước ta quan tâm đến đất đai, từ thực tế cách mạng đề nhiều chủ trương, sách đất đai phù hợp, huy động sức mạnh dân tộc thực thắng lợi nhiệm vụ chiến lược Bước vào giai đoạn đổi mới, Luật Quốc hội thông qua công bố Luật đất đai Luật đất đai năm 1988, luật sửa đổi với nghị định, thông tư, văn luật ban hành đặt sở pháp lý cho việc quản lý tốt đất đai, đáp ứng nhu cầu giải phóng lực sản xuất đất đai, phát triển kinh tế góp phần ổn định trị, xã hội nước ta Đối với tỉnh Sóc Trăng tỉnh thuộc khu vực đồng sông Cửu Long nằm vùng hạ lưu sông Hậu, trục lộ giao thông thủy nối liền thành phố Hồ Chí Minh với tỉnh miền Tây Nam Diện tích tự nhiên 3.311,7629 km2 (chiếm khoảng 1% diện tích nước 8,3% diện tích khu vực đồng sơng Cửu Long) Có bờ biển dài 72 km, dân cư Sóc Trăng chủ yếu ba dân tộc: Kinh, Khmer dân tộc Hoa chung sức khai phá, xây dựng bảo vệ vùng đất Về đơn vị hành chính, tỉnh Sóc Trăng có 11 huyện, thị, thành phố với 109 xã, phường, thị trấn có 47 xã, phường, thị trấn có 30% dân số người Khmer trở lên Tốc độ thị hóa tỉnh diễn tương đối nhanh chóng, chủ trương chuyển dịch cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp đẩy nhanh xu hướng chuyển quỹ đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phục vụ sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp dịch vụ, thông qua hình thức Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cho th đất Q trình chuyển đổi mục đích sử dụng quỹ đất đặt nhiều vấn đề bất cập trình thực thi pháp luật giao đất, cho thuê đất 100 tài sản khác gắn liền với đất trường hợp tiếp tục sử dụng, gia hạn sử dụng đất nông nghiệp trồng hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản đất làm muối theo quy định pháp luật đất đai người sử dụng đất có nhu cầu Có quy định cụ thể để ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng tiếp tục cho hộ gia đình, cá nhân chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp để vay vốn thời hạn sử dụng đất ghi giấy chứng nhận gần hết Thứ hai, giao đất, cho thuê đất doanh nghiệp Nhà nước: Tiếp tục bổ sung quy định cụ thể đất đai cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, giá trị quyền sử dụng đất xem phần vốn Nhà nước công ty cổ phần Tuy nhiên, quy định pháp luật đất đai chưa có quy định điều chỉnh vấn đề mà chủ yếu pháp luật tài điều chỉnh Do đó, Luật đất đai cần sửa đổi theo hướng đất Nhà nước giao sử dụng nguồn tiền có từ ngân sách Nhà nước để trả cho việc nhận chuyển nhượng, nộp tiền sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất, phải chuyển sang thuê đất sau cổ phần hóa; đất Nhà nước cho th giá trị quyền sử dụng đất khơng tính vào giá trị doanh nghiệp Doanh nghiệp phải lập thủ tục thuê đất sau cổ phần hóa; đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất doanh nghiệp khơng sử dụng nguồn vốn có nguồn gốc từ ngân sách để nộp doanh nghiệp tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa Cần sửa đổi Luật Đất đai theo hướng thống chủ trương tất công ty cổ phần (sau cổ phần) sử dụng đất theo hình thức thuê Nhà nước, giá thuê đất theo chế sát giá thuê đất thực tế thị trường để đảm bảo tính bình đẳng thành phần kinh tế sử đụng đất, đồng thời Nhà nước không bị thất nguồn thu từ đất sau cổ phần hóa Trường hợp cơng ty cổ phần chuyển đổi loại hình doanh nghiệp cho lựa chọn tiếp tục thuê đất chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất Thứ ba, khắc phục tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng đất sau giao đất, cho thuê đất để sản xuất kinh doanh: Các dự án có quy mơ sử dụng đất lớn thường kéo dài từ đến năm, cá biệt có trường hợp kéo dài tới 10 năm, chủ yếu thuộc loại hình xây dựng sở sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp, xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, xây dựng, chỉnh trang đô thị khu dân cư nông thôn Các dự án 101 san lấp mặt bằng, xây dựng tường rào bao quanh để giữ đất mà chưa xây dựng cơng trình theo dự án trình xin giao đất, cho thuê đất; số dự án triển khai xây dựng phần cơng trình dừng lại xây dựng phần diện tích so với dự án giao cho thuê đất Vì vậy, để nâng cao hiệu sử dụng đất dự án, cần quy định chế tài biện pháp cần thiết cho việc kiên thu hồi đất giao, cho thuê không đối tượng, đất Nhà nước giao, cho thuê không sử dụng, sử dụng không hiệu quả, sai mục đích Bổ sung quy định cụ thể để kiểm tra thường xuyên việc thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; thường xuyên rà soát quy hoạch để phát xử lý dứt điểm tình trạng quy hoạch "treo", giải tỏa "treo” dự án "treo" * Giải pháp trước mắt: Ủy ban Nhân dân tỉnh cần giao Sở Kế hoạch Đầu tư phối hợp sở, ban, ngành nghiên cứu, rà soát, phân loại dự án chậm sử dụng đất để xử lý theo hướng: Yêu cầu, đơn đốc chủ đầu tư chủ động tìm giải pháp khắc phục để đảm bảo dự án đầu tư sử dụng đất mục đích giao, cho thuê đất Trường hợp chủ đầu tư khơng cịn khả thực dự án đầu tư thu hồi đất, trước hết chọn thu hồi đất trường hợp chậm sử dụng đất gây xúc nhân dân, đất giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất có lợi thương mại để giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất chủ trì quản lý, đưa đấu giá quyền sử dụng đất Đẩy mạnh triển khai thực nhiệm vụ, giải pháp theo Chỉ thị số 134/CT-TTg, Chỉ thị số 07/CT-TTg Thủ tướng Chính phủ; tiếp tục đơn đốc, tăng cường kiểm tra tình hình sử dụng đất dự án giao đất, cho thuê đất; kiên xử lý trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, để lãng phí đất đai Khơng cho thành lập mở rộng Khu công nghiệp không đảm bảo yêu cầu phù hợp với Quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp phê duyệt; tổng diện tích đất cơng nghiệp khu cơng nghiệp thành lập địa bàn tỉnh, cho dự án đăng ký đầu tư, cấp giấy chứng nhận đầu tư thuê đất, thuê lại đất (lấp đầy) 60% Không xét duyệt quy hoạch khu công nghiệp không đảm bảo đủ 102 điều kiện: có Quy hoạch phát triển khu cơng nghiệp phê duyệt yêu cầu hạ tầng kỹ thuật, bảo vệ môi trường Kiên không cho phép mở rộng khu công nghiệp tỷ lệ lấp đầy đạt 60% Triển khai lập quy hoạch sử dụng đất tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc sử dụng đất tổ chức sau Nhà nước giao, cho thuê để đảm bảo sử dụng hợp lý, có hiệu nguồn tài nguyên đất * Các giải pháp lâu dài: Thứ nhất, rà soát dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục sửa đổi, bổ sung quy định cần thiết để tạo hành lang pháp lý đồng cho việc quản lý, sử dụng đất dự án đầu tư, có vấn đề thu hồi đất vi phạm quy định chậm đưa đất vào sử dụng quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất để lựa chọn nhà đầu tư có lực thực dự án; hồn thiện sách tài đất đai tăng thu tiền sử đụng đất, tiền thuê đất, áp dụng thuế lũy tiến dự án chậm đưa đất vào sử dụng Thứ hai, ban hành văn hướng dẫn thi hành Luật để quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí thẩm định nhu cầu sử dụng đất loại dự án xem xét giao đất, cho thuê đất; quy định riêng trình tự, thủ tục thu hồi đất vi phạm, đặc biệt trình tự cưỡng chế thi hành định thu hồi đất Thứ ba, tiếp tục đẩy mạnh việc thi hành sách, pháp luật bồi thường giải phóng mặt để triển khai dự án đầu tư, cho phép Trung tâm phát triển quỹ đất sử dụng nguồn vốn từ quỹ phát triển đất để hoàn trả giá trị tài sản lại chủ đầu tư thu hồi đất đồng thời lập tổ chức thực kế hoạch khai thác, sử dụng quỹ đất bị thu hồi để tăng thu ngân sách bổ sung vào quỹ phát triển đất Thứ tư, giao đất, cho thuê đất đất bãi bồi ven sông, ven biển: Về khái niệm đất bãi bồi ven sông, ven biển: cần làm rõ tiêu chí xác định đất bãi bồi ven sơng, ven biển tính chất chưa ổn định, địa giới hành chính, quy hoạch loại cụ thể (đất bãi bồi ven sông, đất cù lao sông, đất bãi bồi ven biển đất cù lao biển) Giải trường hợp sử dụng đất bãi bồi ven sông, ven biển giao trước Luật Đất đai 2003, đề nghị cho sử dụng theo hướng: 103 - Người Nhà nước giao đất tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn giao đất cịn lại có quyền, nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai - Khi hết thời hạn giao đất, người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng chấp hành pháp luật đất đai trình sử dụng việc sử dụng đất đó, phù hợp với quy hoạch xem xét cho thuê đất xem xét gia hạn sử dụng đất đất nông nghiệp (theo quy định khoản khoản Điều 67 Luật Đất đai, Điều 34 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) - Khi hết thời hạn giao đất, người sử dụng đất không Nhà nước cho thuê đất gia hạn sử dụng đất Nhà nước thu hồi đất Người bị thu hồi đất không bồi thường đất, không bồi thường tài sản gắn liền với đất Những trường hợp đất bãi bồi ven sông, ven biển Nhà nước cho thuê đất theo Luật Đất đai 2003 cần giải theo hướng: - Người thuê đất tiếp tục sử dụng theo thời hạn thuê đất lại có quyền, nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai - Khi hết thời hạn thuê đất, người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng chấp hành pháp luật đất đai trình sử dụng việc sử dụng đất đó, phù hợp với quy hoạch xem xét cho thuê đất xem xét gia hạn sử dụng đất theo quy định khoản khoản Điều 67 Luật Đất đai, Điều 34 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP - Khi hết thời hạn thuê đất, người sử dụng không Nhà nước tiếp tục cho thuê đất gia hạn sử dụng đất Nhà nước thu hồi đất Người bị thu hồi đất không bồi thường đất, không bồi thường tài sản gắn liền với đất Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất bãi bồi ven sông, ven biển quy hoạch sử đụng vào mục đích nơng nghiệp đề nghị quy định cụ thể trình tự, thủ tục cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hộ gia đình, cá nhân thực theo quy định Điều Nghị định số 38/2011/NĐ-CP ngày 26 tháng năm 2011 (thay Điều 123 Nghị số 181/2004/NĐ-CP); trình tự, thủ tục cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước thực theo quy định Điều 122 Luật Đất đai, khoản Điều 122 Nghĩ số 18 l /2004/NĐ-CP Thứ năm, giao đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số: 104 Tiếp tục hồn thiện sách, pháp luật vấn đề đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số thơng qua hình thức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất phi nông nghiệp cho cộng đồng thuộc đồng bào dân tộc thiểu số; đồng thời đổi sách giao đất theo hướng không giao trực tiếp đất sản xuất, đất cho hộ đồng bào dân tộc thiểu số mà giao đất cho cộng đồng dân cư, phum, sóc gắn liền với phong tục, tập quán văn hóa đồng bào dân tộc nhằm nâng cao vai trò quản lý sử dụng đất cộng đồng, hạn chế việc chuyển nhượng đất giao đồng bào Thời hạn giao đất sản xuất cho đồng bào ổn định lâu dài Trước mắt thực thí điểm số vùng đồng bào dân tộc Trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phát triển kinh tế bồi thường cho hộ đồng bào có đất bị thu hồi theo quy định pháp luật Có chế tài đủ mạnh để xử lý đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng bào dân tộc trái với quy định pháp luật Tiếp tục thực sách miễn tiền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất lần đầu hạn mức hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số xã đặc biệt khó khăn, miễn tiền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất lần đầu chuyển mục đích sử dụng đất lần đầu khơng phải đất sang đất cho hộ gia đình đồng bào dân tộc Chủ động tạo quỹ đất để giải vấn đề đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số thông qua việc rà sốt quỹ đất có khả khai hoang, phục hóa địa bàn xã; rà soát quỹ đất sử dụng không hiệu nông, lâm trường, ban quản lý rừng giao cho địa phương; hỗ trợ kinh phí để nhận chuyển nhượng đất ở, đất sản xuất 3.2.2 Kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai văn hướng dẫn thi hành luật 3.2.2.1 Về giao đất, cho thuê đất - Từ thực tiễn nay, nghiên cứu giao đất, cho thuê đất, cần sửa đổi giao đất, cho thuê đất theo hướng: vào quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất, quy hoạch ngành, lĩnh vực phải lập theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, lập trước phải điều chỉnh lại cho phù hợp với quy hoạch, kế hoạch 105 sử dụng đất Ngoài ra, để tăng cường hiệu sử dụng đất, tiết kiệm, chống lãng phí, tiêu cực nên thay biện pháp hành biện pháp kinh tế như: (1) Thuế sử dụng đất tính lũy tiến theo tổng diện tích đất tổ chức, cá nhân sử dụng đất; (2) Phạt tiền trường hợp khơng sử dụng mục đích giao, thuê; (3) Tăng cường biện pháp thu hồi đất tổ chức, cá nhân không sử dụng đất, sử dụng khơng mục đích, cố ý khơng thực nghĩa vụ tài - Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định điều kiện giao đất, cho th đất, có tiêu chí thẩm định nhu cầu sử dụng đất trước giao đất, cho thuê đất nhà đầu tư phải ký quỹ để giao đất, cho thuê đất thực dự án đầu tư; bổ sung điều kiện hạn chế việc giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư khu vực nhạy cảm, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trường hợp sử dụng đất để xây dựng nhà (kể nhà đầu tư nước nước ngoài), giao đất không thu tiền sử dụng đất trường hợp xây dựng trụ sở quan Nhà nước, công trình cơng cộng khơng nhằm mục đích kinh doanh; Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm trả tiền lần cho thời gian thuê trường hợp cịn lại Cần có chế kiểm sốt việc xác định khả tài nhà đầu tư thực dự án đầu tư: sở hữu vốn chủ đầu tư (15% tổng vốn đầu tư dự án) để số vốn thực vào đầu tư dự án; có chế kiểm soát nhằm tăng tỷ lệ vốn đưa vào đầu tư dự án nhà đầu tư nước ngồi so với vốn đăng ký; có chế ràng buộc chủ đầu tư ký quỹ tạm ứng thực bồi thường giải phóng mặt sau chấp thuận đầu tư; quy định thời hạn thực theo quy định, chế tài vi phạm 3.2.2.2 Về hình thức giao đất, cho thuê đất Xuất phát từ thực trạng hình thức giao đất diễn nay, để khắc phục tận gốc vướng mắc nay, cần thu hẹp đối tượng, thu hẹp trường hợp giao đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất), đồng thời mở rộng đối tượng, mở rộng trường hợp Nhà nước cho thuê đất để sản xuất, kinh doanh Qua vừa giúp tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, vừa hạn chế bất bình đẳng sách giao đất, cho thuê đất chủ đầu tư nước chủ đầu tư nước ngồi hay doanh nghiệp có 106 vốn đầu tư nước ngồi Bên cạnh đó, việc tổ chức đấu thầu, đấu giá đất cần phải tiến hành nghiêm túc, công khai minh bạch phương tiện thông tin chúng, có giám sát chặt chẽ quan có thẩm quyền để tạo quỹ đất trình giao đất, cho thuê đất 3.2.2.3 Về phương thức thực giao đất, cho thuê đất Việc giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa triển khai thực nghiêm túc, phổ biến giao đất, cho thuê đất theo hình thức định Thực tiễn cho thấy, chủ đầu tư có nhiều lợi khơng phải cạnh tranh đấu giá, đấu thầu; phải nộp tiền đầu vào theo giá đất ỦY BAN NHÂN DÂN tỉnh quy định; có khó khăn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư việc ứng trước tiền để giải phóng mặt bằng, sau Nhà nước hồn trả, khấu trừ cho chủ đầu tư (trường hợp cần tăng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực chất tăng chi ngân sách); đầu (giá bán sản phẩm) theo giá thị trường tất trường hợp khác Vì vậy, để phát huy hiệu quả, góp phần nâng cao giá trị, hiệu sử dụng đất, đồng thời minh bạch hóa cơng tác giao đất, cho th đất, đề nghị thực liên hoàn chế Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch sử dụng đất phê duyệt mà không thu hồi đất theo dự án cụ thể để giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất bồi thường, giải phóng mặt bằng, không cho chủ đầu tư tham gia vào trình này, sau tạo quỹ đất "sạch" tổ chức đấu giá quyền sử đụng đất để chọn chủ đầu tư Bên cạnh đó, Nhà nước tiếp tục thu hẹp diện thu hồi đất định hành sau giao cho nhà đầu tư thuê đất để phục vụ phát triển kinh tế; mở rộng việc cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất trực tiếp thuê đất người sử dụng đất 3.2.2.4 Về thời hạn giao đất, cho thuê đất Theo quy định Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định, cụ thể sau: a Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp theo quy định khoản 1, khoản 2, 107 điểm b khoản 3, khoản khoản Điều 129 Luật 50 năm Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định khoản b Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân khơng q 50 năm Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất c Thời hạn giao đất, cho thuê đất tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực dự án đầu tư; người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước để thực dự án đầu tư Việt Nam xem xét, định sở dự án đầu tư đơn xin giao đất, thuê đất không 50 năm Đối với dự án có vốn đầu tư lớn thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài thời hạn giao đất, cho th đất khơng 70 năm Đối với dự án kinh doanh nhà để bán để bán kết hợp với cho thuê thời hạn giao đất cho chủ đầu tư xác định theo thời hạn dự án; người mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất sử dụng đất ổn định lâu dài Khi hết thời hạn, người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất không thời hạn quy định khoản d Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao khơng 99 năm Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao có nhu cầu sử dụng đất Nhà nước xem xét gia hạn cho thuê đất khác, lần gia hạn không thời hạn quy định khoản đ Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích xã, phường, thị trấn không 05 năm e Đất xây dựng cơng trình nghiệp tổ chức nghiệp cơng lập tự chủ tài quy định khoản Điều 147 Luật cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh khơng q 70 năm 108 Khi hết thời hạn, người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất không thời hạn quy định khoản f Đối với đất sử dụng cho nhiều mục đích thời hạn sử dụng đất xác định theo thời hạn loại đất sử dụng vào mục đích g Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định Điều tính từ ngày có định giao đất, cho thuê đất quan Nhà nước có thẩm quyền26 3.2.2.5 Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất Việc phân cấp mạnh thẩm quyền thu hồi, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với quy định phân cấp mạnh thẩm quyền định đầu tư pháp luật đầu tư bộc lộ nhiều bất cập; đặc biệt việc định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất khu vực nhạy cảm, vùng biên giới, gây xúc dư luận Vì vậy, cần điều chỉnh lại việc phân cấp Trung ương địa phương việc định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Kết luận số 84-KL/TW ngày 29 tháng năm 2010 Bộ Chính trị nhằm khắc phục hạn chế, bất cập việc thực phân cấp nay; đảm bảo quản lý tập trung, thống quan Trung ương, đặc biệt vấn đề quan trọng bảo vệ đất trồng lúa, đất rừng, phát triển công nghiệp, đô thị, sử dụng đất vùng biên giới, khu vực nhạy cảm Cần bổ sung quy định quan Nhà nước có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất sau người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng thầu dự án có sử dụng đất thực đầy đủ nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật Tăng cường kiểm soát quan cấp quan cấp thực thu hồi đất rừng sản xuất chuyển mục đích sử dụng đất sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 3.2.2.6 Hạn mức giao đất, cho thuê đất Về hạn mức, pháp luật đất đai hành quy định hạn mức giao đất 26 Điều 126 – Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 109 nông nghiệp hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp Để tạo điều kiện thuận lợi cho việc tích tụ đất nông nghiệp đáp ứng sản xuất nông nghiệp hàng hóa phù hợp với Nghị số 26-NQ/TW ngày 05 tháng năm 2008 Ban Chấp hành Trung ương nông nghiệp, nông dân, nông thôn, đề nghị bỏ quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp để đẩy nhanh tiến độ tích tụ ruộng đất cho sản xuất lớn nông nghiệp, phù hợp với chủ trương tiến trình cơng nghiệp hóa, đại hóa nơng nghiệp, nơng thơn Đảng Quy định rõ nguyên tắc sau có đất lập dự án đầu tư, thay xác định nhu cầu sử dụng đất dự án đầu tư lập trước có đất 3.2.2.7 Về giá đất giao đất, cho thuê đất Cần khắc phục hạn chế (bao cấp) nay, giá đất giao đất, cho thuê đất phải gắn với hình thức, phương thức, cụ thể là: - Trường hợp giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử đụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giá trúng đấu giá, đấu thầu - Trường hợp giao đất, cho thuê đất theo hình thức định chủ đầu tư khơng nên áp bảng giá đất Ủy ban Nhân dân tỉnh mà phải xác định lại giá đất cho trường hợp cụ thể - Phân biệt giá đất tính tiền sử dụng đất cho đối tượng giao đất giá tính tiền thuê đất cho đối tượng thuê đất (ví dụ để thực dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà chủ đầu tư nước phải nộp tiền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền chủ đầu tư nước ngồi phải nộp tiền thuê đất giá bán nhà thị trường giống nhau) Đặc biệt là, cần bỏ chế cho phép chủ đầu tư tự ứng tiền thực bồi thường sau trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuế đất Cần tách bạch quản lý đất đai quản lý vốn doanh nghiệp, quy định rõ ràng trường hợp đối tượng phải nộp, nộp, miễn, giảm tiền sử dụng đất Việc sử dụng mốc thời gian xác nhận nguồn tiền có nguồn gốc hay khơng có nguồn gốc từ ngân sách doanh nghiệp Nhà nước làm phát sinh tình trạng tiêu cực, gây phức tạp thêm công tác quản lý đất đai 110 KẾT LUẬN Tóm lại, đất đai vấn đề lớn, phức tạp nhạy cảm, tác động trực tiếp đến kinh tế, trị, xã hội, ổn định phát triển đất nước Kết tổng kết 10 năm thực Luật Đất đai năm 2003 cho thấy, với việc thi hành đồng sách, pháp luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất thực năm qua góp phần quan trọng phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư bước đầu phát huy nguồn lực đất đai phát triển đất nước Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thực theo quy định; bước khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, không đối tượng Đất giao, cho thuê, chuyển mục đích phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sừ dụng đất xét duyệt trình chuyển đổi cấu đầu tư, cấu lao động bảo đảm quốc phòng - an ninh Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt việc thi hành Luật Đất đai lĩnh vực giao đất, cho th đất cịn nhiều hạn chế: Tình trạng đất giao cho thuê sử dụng không mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng chuyển nhượng dự án xảy ra, dẫn đến lãng phí đất đai gây bất bình dư luận Nhiều nơi cịn thiếu cân nhắc việc chuyển mục đích sử dụng chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất khu vực nhạy cảm Cịn tình trạng nhiều tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng lãng phí thiếu trách nhiệm quản lý để xảy nhiều sai phạm… Xuất phát từ thực tế trên, thời gian tới, Luật Đất đai 2013 bổ sung số quy định cụ thể liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất như: quy định cụ thể giao đất, cho thuê đất; hình thức, phương thức, thời hạn, thẩm quyền hạn mức giao đất cho thuê đất; xác định rõ khung giá đất đẩy mạnh cải cách thủ tục hành liên quan đến giao đất, cho thuê đất… Việc sửa đổi không góp phần tạo nên đồng hệ thống pháp luật mà tạo nguồn lực cho đất đai, đảm bảo hài hịa lợi ích Nhà nước, người sừ dụng đất nhà đầu tư Đặc biệt, điều cần thiết đặt quan quản lý Nhà nước từ trung ương xuốn địa phương, đặc biệt cấp tỉnh phải nâng cao lực quản lý đất đai nói chung giao, thuê đất nói riêng đảm bảo hiệu kinh tế - xã hội, an ninh - quốc 111 phòng đáp ứng yêu cầu phát triển tỉnh Sóc Trăng nói riêng nước nói chung giai đoạn tới Đề tài triển khai từ cuối năm 2012 để phục vụ nghiên cứu sửa Luật Đất đai năm 2013 Tỉnh ủy Đồn Đại biểu Quốc hội tỉnh Sóc Trăng, nhiều kết nghiên cứu luận văn sử dụng kiến nghị gửi Ban soạn thảo sửa đổi Luật Đất đai Vì vậy, có số vấn đề kiến nghị luận văn trùng với ý kiến địa phương nước đưa vào Luật Đất đai 2013 112 TÀI LIỆU THAM KHẢO * Văn Luật, văn kiện: [1] Bộ Tài (2012), Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng năm 2012 “Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất” [2] Cục Thống kê tỉnh Sóc Trăng, Niên giám thơng kê năm 2011, 2012 [3] Chính phủ, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ “Về thi hành Luật đất đai năm 2003” [4] Chính phủ, Nghị định số 42/2012/NĐ-CP ngày 11 tháng năm 2012 Chính phủ “Về quản lý, sử dụng đất trồng lúa” [5] Chính phủ, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 Chính phủ “Quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư” [6] Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ XI, Nxb trị quốc gia, Hà Nội [7] Hội đồng Nhân dân tỉnh Sóc Trăng (2010), Nghị số 20/2010/NQHĐND ngày 10 tháng 12 năm 2010 “Về ban hành giá loại đất địa bàn tỉnh Sóc Trăng” [8] Hội đồng Nhân dân tỉnh Sóc Trăng (2011), Nghị số 34/2011/NQHĐND ngày 09 tháng 12 năm 2011 “Về ban hành giá loại đất địa bàn tỉnh Sóc Trăng” [9] Hội đồng Nhân dân tỉnh Sóc Trăng (2012), Nghị số 29/2012/NQHĐND ngày 07 tháng 12 năm 2012 “Về ban hành giá loại đất địa bàn tỉnh Sóc Trăng” [10] Nghị Hội nghị Trung ương (khóa XI) tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai [11] QH nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Luật đất đai 1993 [12] QH nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Luật đất đai 2003 113 [13] QH nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Luật đất đai 2013 [14] QH nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Nghị số 39/2012/QH13 ngày 23 tháng 11 năm 2012 “Về tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu thực sách, pháp luật giải khiếu nại, tố cáo công dân định hành đất đai” [15] Tỉnh ủy Sóc Trăng, Báo cáo số 58-BC/TU ngày 29/12/2011 “Báo cáo tổng kết thực Nghị Trung ương 7, khóa IX tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước địa bàn tỉnh Sóc Trăng” [16] Tỉnh ủy Sóc Trăng, Chương trình hành động số 25-TTr/TU ngày 01/02/2013 thực Nghị số 19-NQ/TW, ngày 31/10/2012 Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI) “Về tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại” [17] Ủy ban Nhân dân tỉnh Sóc Trăng, Báo cáo số 42/BC-UBND ngày 19 tháng năm 2013 “Báo cáo kết thống kê diện tích đất đai năm 2012 địa bàn tỉnh Sóc Trăng” [18] Ủy ban Nhân dân tỉnh Sóc Trăng, Quyết định số 37/2011/QĐ-UBND “V/v quy định tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất, trả tiền thuê đất hàng năm địa bàn tỉnh Sóc Trăng” [19] Ủy ban Nhân dân tỉnh Sóc Trăng, Quyết định số 55/2012/QĐ-UBND “V/v ban hành quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Sóc Trăng” [20] Văn kiện đại hội Đảng tỉnh Sóc Trăng lần thứ X, XI, XII 114 * Báo, tạp chí, tài liệu nghiên cứu tham khảo: [21] Bộ Tài nguyên Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai (2010 – Dự thảo) “Chiến lược phát triển ngành Quản lý đất đai Việt Nam giai đoạn 2010 – 2020 định hướng đến 2030” [22] Vũ Văn Đài (2011), Giao đất, cho thuê đất, trường hợp cần đấu giá, nguồn chinhphu.vn ngày 15/4/2011 [23] Phùng Hương (2011), “Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho th đất”, Tạp chí Tài ngun Mơi trường, số 15 năm 2011 [24] Tạp chí Cộng sản, Hội thảo khoa học (2013) “Những vấn đề sở hữu, quản lý sử dụng đất đai gia đoạn nay” [25] Nguyễn Quang Tuyến (2007), Kinh nghiệm số nước giới quản lý sử dụng đất đai doanh nghiệp, chuyên đề nghiên cứu, Viện nghiên cứu Địa chính, Bộ Tài nguyên Môi trường [26] Phan Văn Thọ (2009), “Một số giải pháp giao đất, cho thuê đất”, Tạp chí Tài nguyên Môi trường (5), Tr 10 – 11 [27] Ủy ban Kinh tế, Báo cáo số 630/BC-UBKT13 “Về thẩm tra sơ dự án Luật Đất đai sửa đổi” * Tài liệu mạng Internet: [28] Cổng thông tin điện tử tỉnh Sóc Trăng www.soctrang.gov.vn [29] Sở Tài nguyên MT Sóc Trăng www.sotnmt.soctrang.gov.vn [30] http://baodientu.chinhphu.vn [31] http://danluat.thuvienphapluat.vn [32] http://duthaoonline.quochoi.vn