M�C L�C Đ� CƯƠNG LU�N VĂN ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐINH HỒNG QUÂN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN (QUA THỰC TIỄN THỰC HIỆN) Chuyên ngành Luật Dân sự Mã số 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ[.]
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐINH HỒNG QUÂN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN (QUA THỰC TIỄN THỰC HIỆN) Chuyên ngành: Luật Dân Mã số: 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: GS TSKH ĐÀO TRÍ ÚC HÀ NỘI - 2013 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để bảo vệ Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Đinh Hồng Quân MỤC LỤC Trang bìa phụ Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài Tính đóng góp đề tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu Nội dung phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm pháp lý 1.2 Quá trình phát triển qui định pháp luật hợp đồng mua bán nhà từ 1975 đến 13 1.3 Giao kết hiệu lực hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 18 1.4 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 21 1.4.1 Bên bán nhà 24 1.4.2 Bên mua nhà 28 1.5 Nội dung hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 30 1.5.1 Quyền nghĩa vụ bên bán nhà 30 1.5.2 Quyền nghĩa vụ bên mua nhà 36 1.6 Hình thức, thủ tục mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 40 1.6.1 Hình thức hợp đồng mua bán nhà 41 1.6.2 Thủ tục mua bán nhà 45 1.7 Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân vô hiệu hậu pháp lý 48 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT, GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN 53 2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 53 2.2 Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 55 Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN 68 3.1 Phương hướng hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 68 3.1.1 Sự cần thiết việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Việt Nam 68 3.1.2 Hoàn thiện quy định chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 70 3.1.3 Hoàn thiện quy định đối tượng hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 71 3.1.4 Hoàn thiện quy định hình thức, thủ tục hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 71 3.2 Quan điểm giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 75 3.2.1 Quan điểm hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Việt Nam 75 3.2.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 76 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu việc áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 79 KẾT LUẬN 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 86 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Nhà vấn đề nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu góc độ khác nhau, từ đưa khái niệm khác nhà Nhà gắn liền với sống người, nhu cầu thiếu cá nhân, gia đình nên mang tính xã hội sâu sắc Ở nước ta, Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi) Điều 58 qui định cơng dân có quyền sở hữu hợp pháp nhà Để đáp ứng nhu cầu có nhà cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho tham gia giao dịch mua bán nhà Vấn đề tạo lập, giao dịch mua bán nhà pháp luật qui định chặt chẽ ngày hoàn thiện bước, tạo sở pháp lý vững cho thị trường bất động sản hình thành phát triển theo định hướng Nhà nước Nền kinh tế nước ta với 26 năm đổi có bước phát triển mạnh mẽ, đời sống vật chất tinh thần người dân nâng cao Do đó, nhu cầu có ngơi nhà khang trang, đủ tiện nghi thuận tiện sinh hoạt công việc ngày người dân trọng Trong việc tạo lập nhà thuộc sở hữu tư nhân việc tham giao dịch mua bán nhà phát triển ngày phong phú, đa dạng phức tạp Chính thế, qui định pháp luật giao dịch mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân ln Nhà nước trọng hồn thiện để đáp ứng với tình hình Thực tế nước ta, hoạt động mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân trải qua nhiều thời kỳ khác Ở thời kỳ có nét riêng biệt phản ánh khác đường lối, sách nhà Đảng Nhà nước Tuy nhiên, thời kỳ giao dịch mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân phải thực hình thức hợp đồng, phải cơng chứng, chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền phải thực thủ tục bắt buộc pháp luật quy định Mặc dù vậy, nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan nhiều chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân lại không thực hiện, thực qui định pháp luật hợp đồng mua bán, dẫn đến nhiều tranh chấp xảy làm cho giao dịch mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân vốn phức tạp lại phức tạp Chính vậy, đề tài " Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân " nghiên cứu dựa sở lý luận, sở thực tiễn, nhằm điểm hạn chế pháp luật thực định Từ tìm phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện qui định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản nước ta phát triển lành mạnh Mục tiêu nghiên cứu đề tài Mục tiêu tổng quát đề tài nghiên cứu, tìm luận khoa học thực tiễn cho việc xây dựng hoàn thiện qui định Bộ luật dân sự, Luật Nhà hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân giai đoạn Làm rõ sở lý luận, thực tiễn số nội dung qui định pháp luật thực định hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Đánh giá đắn, khách quan, toàn diện số nội dung qui định Bộ luật dân năm 2005, Luật Nhà 2005 qui định pháp luật thực định hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Đánh giá thực trạng việc thực qui định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân, từ đưa phương hướng, giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện qui định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Tính đóng góp đề tài Đề tài " Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân " nghiên cứu để đạt kết sau: Đề tài có tính hệ thống hóa cách toàn diện qui định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân từ năm 1975 đến Xác định hiệu điều chỉnh qui định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân, qua điểm hạn chế pháp luật thực định hợp đồng mua bán nhà ở, giúp nhà lập pháp hoàn thiện quy định pháp luật hành, đồng thời giúp cho quan xét xử hoàn thiện chế giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Tác giả đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân qui định Bộ luật dân năm 2005, Luật nhà 2005 Đặc biệt, qui định liên quan đến đối tượng hợp đồng nhà thuộc sở hữu tư nhân, nhà chung cư, nhà hình thành tương lai giải pháp hoàn thiện qui định pháp luật loại đối tượng góp phần hồn thiện qui định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu * Đối tượng: Các qui định pháp luật mua bán hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân nay, số vấn đề lý luận thực tiễn * Phạm vi: " Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân " đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng, nội dung phong phú, đa dạng, phức tạp Vì vậy, phạm vi luận văn thạc sĩ luật học, tác giả tập trung nghiên cứu sở lý luận, thực tiễn để đánh giá khách quan, toàn diện thực trạng nội dung số qui định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Từ đưa phương hướng, giải pháp hoàn thiện nội dung qui định pháp luật hợp đồng mua bán nhà giai đoạn thời gian tới Nội dung phƣơng pháp nghiên cứu * Nội dung: Nghiên cứu nội dung chính, pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân, đặc biệt đối tượng hợp đồng, giao kết hiệu lực, chủ thể, nội dung, hình thức hợp đồng, thủ tục mua bán Thực trạng áp dụng pháp luật thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân thời gian qua Đề xuất phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân * Phương pháp: Đề tài thực sở phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng, chủ nghĩa vật lịch sử phép biện chứng chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh nhà nước pháp luật Các phương pháp nghiên cứu cụ thể sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, so sánh, phương pháp xã hội học để thể nội dung đề tài Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương Chương 1: Cơ sở lý luận pháp lý hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật, giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Chương 3: Phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tƣ nhân 1.1.1 Khái niệm Nhà tư liệu sinh hoạt nhu cầu thiết yếu cá nhân, gia đình Xã hội văn minh, đại chỗ mà xác nhà có vai trị quan trọng Nhà khơng phải vật thể kiến trúc đơn bảo đảm nhu cầu người, mà cịn vật thể biểu thị giá trị văn hóa, lịch sử dân tộc, quốc gia nhân loại Chính nhà nhiều ngành khoa học nghiên cứu góc độ khác Theo phạm trù triết học nhà lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học phương tiện đáp ứng nhu cầu người; theo phạm trù kinh tế khối tài sản thường có giá trị lớn tổng tài sản quốc gia; theo phạm trù pháp luật nhà đối tượng điều chỉnh nhiều ngành luật, có ngành luật dân Khi sống văn minh, xã hội phát triển người ngày trọng nhiều đến nhà vấn đề nhà quan tâm người toàn xã hội Ở quốc gia nào, Nhà nước phải quan tâm đến vấn đề nhà Sự quan tâm thể việc Nhà nước ban hành thực sách xã hội nhà điều quan trọng Nhà nước ban hành quy định pháp luật, tạo khung pháp lý an toàn, tiện lợi cho người dân tự thực giao dịch, tạo lập nhà đáp ứng nhu cầu cần thiết