BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Uông Bí Ngành Luật kinh tế Mã số 8380107 Họ và tên học viên Phạm Quang Huy Ng[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG - LUẬN VĂN THẠC SĨ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố ng Bí Ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 Họ tên học viên: Phạm Quang Huy Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS TS HỒ THÚY NGỌC HÀ NỘI – 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình tơi tự nghiên cứu kết hợp với hướng dẫn khoa học PGS.TS Hồ Thúy Ngọc Số liệu nêu luận văn thu thập từ nguồn thực tế, công bố báo cáo quan nhà nước; đăng tải tạp chí, báo chí, website hợp pháp Những thông tin nội dung nêu đề tài dựa nghiên cứu thực tế hồn tồn với nguồn trích dẫn Tác giả luận văn Phạm Quang Huy LỜI CẢM ƠN Lời xin trân trọng cảm ơn sâu sắc đến PGS,TS Hồ Thúy Ngọc, người hướng dẫn tận tâm, nhiệt tình, khoa học để tơi hồn thành luận văn Thạc sỹ Đồng thời, xin chân thành cảm ơn giúp đỡ Thầy, Cô giáo Trường Đại học Ngoại Thương, đặc biệt Thầy cô khoa sau Đại học giúp tơi q trình thực luận văn Tơi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, đồng nghiệp, người quan tâm, sát cánh bên cạnh ủng hộ động lực cho hoàn thành luận văn cách thuận lợi Tác giả luận văn Phạm Quang Huy MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU Chƣơng NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất 11 1.1.3 Tính tất yếu, khách quan chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 16 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .16 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 1.2.3 Hình thức nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 23 Chƣơng HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ NG BÍ 27 2.1 Các quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 27 2.1.1 Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 2.1.2 Về nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28 2.1.3 Về tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .34 2.1.4 Xử lý vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 37 2.2 Thực tiễn thực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Thành phố ng Bí 40 2.2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố ng Bí .40 2.2.2 Đánh giá trình thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thành phố ng Bí .43 Chƣơng PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 52 3.1 Phƣơng hƣớng nâng cao hiệu thực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 52 3.1.1 Hoàn thiện quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần vào sách đất đai Nhà nước .52 3.1.2 Thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với q trình cải cách hành nhà nước 52 3.1.3 Hoàn thiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với hội nhập quốc tế 53 3.1.4 Thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội sách đất đai địa phương .54 3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 54 3.2.1 Hoàn thiện quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .54 3.2.2 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai .62 3.2.3 Thực cải cách thủ tục hành cơng tác cơng chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .63 3.2.4 Nâng cao lực đội ngũ cán thực nghiệp vụ liên quan đến thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 67 3.2.5 Nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 68 KẾT LUẬN 70 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân QSDĐ Quyền sử dụng đất TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Để thực đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Thành phố ng Bí”, tác giả phân tích cần thiết phải nghiên cứu đề tài sở thực tiễn triển khai văn pháp luật văn quản lý liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thành phố ng Bí thời gian qua Tác giả sử dụng phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, chủ trương Đảng, pháp luật Nhà nước kết hợp với phương pháp cụ thể phương pháp thống kê, so sánh phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu để phân tích đánh giá nội dung liên quan đến thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thành phố ng Bí Trong phạm vi luận văn thạc sĩ, tác giả phân tích khái niệm, đặc điểm, hình thức nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quan điểm tác giả pháp luật dân sự, pháp luật đất đai… Việt Nam hành Trên sở nghiên cứu lý luận đánh giá thực trạng thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ địa bàn thành phố ng Bí Tác giả đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật giải pháp nâng cao hiệu thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ địa bàn nghiên cứu, cụ thể: Hoàn thiện quy định hợp đồng chuyển nhượng; Nâng cao hiệu công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật; Thực cải cách thủ tục hành cơng tác công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; Nâng cao lực đội ngũ cán thực nghiệp vụ liên quan đến thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; Nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai xác định tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc môi trường sống Đất đai có giá trị nên người ln ln có mong muốn tác động vào thường xun tích cực để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Tuy nhiên, với phát triển không ngừng xã hội, pháp luật điều chỉnh mối quan hệ xã hội ngày hồn thiện hơn, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội định hướng xã hội chủ nghĩa Trong điều kiện có hiệu lực hợp đồng dân nói chung điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng số quy định nhà làm luật trọng Trong giao dịch dân ngày hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thực với số lượng lớn, thông dụng phổ biến Hơn nữa, thực tiễn nhu cầu giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trở thành vấn đề cấp thiết, phong phú nội dung đối tượng Xuất phát từ giá trị to lớn nên người ln ln có mong muốn tác động vào thường xun tích cực để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Luật Đất đai năm 1993 cho phép chuyển QSDĐ bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mở thời kỳ tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Tuy nhiên, với phát triển quan hệ xã hội không ngừng diễn sôi động kinh tế thị trường, quy định pháp luật tỏ khơng thật phù hợp cịn nhiều bất cập Luật Đất đai năm 1993 Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 2001 Luật Đất đai năm 2003 Mặc dù vậy, văn chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh quan hệ chuyển QSDĐ Ngày 29/11/2013, Quốc hội thông qua Luật đất đai năm 2013 với nhiều điểm mới, tiến so với Luật Đất đai đời trước Chuyển QSDĐ thực chất việc Nhà nước cơng nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất đai người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể Chuyển QSDĐ theo Luật Đất đai 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, tặng cho, góp vốn QSDĐ Trong hình thức này, chuyển nhượng QSDĐ hình thức giao dịch phổ biến sơi động Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp pháp, khơng có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định pháp luật có quyền chuyển nhượng QSDĐ cho người khác Nhờ người sử dụng đất hợp pháp việc khai thác sử dụng cịn chuyển nhượng QSDĐ cho người khác để thu khoản tiền tương ứng với giá trị nó, đất đai trở thành tài sản có giá QSDĐ tham gia vào thị trường bất động sản Thành phố ng Bí thành phố trẻ, có diện tích đất đai phong phú nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ tổ chức cá nhân cao thời gian qua, việc chuyển nhượng QSDĐ diễn với nhiều diễn biến phức tạp Tình trạng chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật diễn nhiều Đây lý minh chứng cho cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ so với hợp đồng dân khác Sự nhận thức đắn đầy đủ quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cấp thiết hoạt động thực tiễn thực pháp luật vận dụng pháp luật hoạt động chuyển nhượng QSDĐ Chính nội dung trình bày lý để tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Thành phố ng Bí” Tổng quan tình hình nghiên cứu Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ thực tiễn quan hệ chuyển nhượng QSDĐ diễn kinh tế thị trường thông qua hợp đồng thời gian vừa qua, thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực này, thấy việc nghiên cứu cách có hệ thống phân tích quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để đưa biện pháp hồn thiện pháp luật, có ý nghĩa lớn tình hình Hiện nay, nghiên cứu vấn đề này, có số cơng trình nghiên cứu cơng bố: Về giáo trình, sách chun khảo có: Giáo trình Luật đất đai Trường Đại học Luật Hà Nội Nxb Cơng an nhân dân xuất năm 2013; Giáo trình luật dân Trường Đại học Luật Hà Nội Nxb Công an nhân dân xuất năm 2016; Giáo trình luật tố tụng dân Trường Đại học Luật Hà Nội Nxb Công an nhân dân xuất năm 2017; Sách chuyên khảo“Giao dịch dân QSDĐ vô hiệu pháp luật thực tiễn xét xử” tác giả Nguyễn Văn Cường Nguyễn Minh Hằng Nxb Thông tin truyền thông xuất năm 2011; Hồng Thế Liên (chủ biên): Bình luận khoa học BLDS 2005 (tập tập 2), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 2009… Về đề tài nghiên cứu khoa học, luận văn, luận án có: Luận văn “Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ” tác giả Doãn Văn Cương, bảo vệ Khoa luật trực thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2011; Luận văn “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ – Những vấn đề lý luận thực tiễn” tác giả Nguyễn Hoài Nam, bảo vệ Khoa luật trực thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2012; Luận văn “Chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam” tác giả Phạm Thị Thanh Vân, bảo vệ Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2012; Luận án tiến sĩ “Hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam” tác giả Lê Minh Hùng - Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh năm 2010; Nghiên cứu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có luận văn thạc sĩ “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật dân Việt Nam” tác giả Nguyễn Viết Tuấn, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2006… Về tạp chí có: “Một số vấn đề đặt quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ BLDS” tác giả Nguyễn Xuân Anh - Ban Biên tập Tạp chí TAND tối cao đăng Tạp chí Tồ án nhân dân số 12/2004; Phạm Hoàng Giang với “Sự phát triển pháp luật hợp đồng từ nguyên tắc tự giao kết hợp đồng đến ngun tắc cơng bằng”, tạp chí nhà nước pháp luật số 10/2006… Trên sở cơng trình nghiên cứu đó, tác giả có tổng hợp kế thừa để nghiên cứu cách có hệ thống, từ phân tích đưa nhận