Đang tải... (xem toàn văn)
LỜI NÓI ĐẦU LỜI NÓI ĐẦU Thị trường bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng cũng trực tiếp ảnh hưởng tới nền kinh tế T[.]
LỜI NĨI ĐẦU Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Nó chịu ảnh hưởng tốc độ tăng trưởng kinh tế trực tiếp ảnh hưởng tới kinh tế Từ tình hình thực tiễn kinh tế trình chuyển đổi cấu kinh tế tạo khuyến khích thị trường việc tái đặt nguồn tài sản từ chức nông nghiệp, công nghiệp nặng sang cơng nghiệp nhẹ dịch vụ Tính hợp lý thị trường tạo áp lực làm thay đổi phương thức hoạt động kinh tế trước ví dụ việc dịch chuyển công nghiệp từ trung tâm thành phố ven Vì tồn nhu cầu cấp thiết việc tái đặt lại nguồn bất động sản cần thực phạm vi lớn nước Việc luân chuyển nguồn vốn BĐS, thay đổi vị trí, chức năng, quyền sở hữu hay quyền sử dụng chúng cách chuẩn mực gặp nhiều khó khăn Hơn việc tạo nguồn cung bất động sản tốn tình hình nguồn vốn đất đai có hạn Để đối phó với tình hình này, thiết phải tạo sức ép lớn việc sử dụng hợp lý bất động sản có Khơng hết, trách nhiệm nặng nề việc hỗ trợ cho trình chuyển đổi diễn sn sẻ nhà mơi giới bất động sản Họ dầu nhớt để giúp cho máy nặng nề thị trường bất đống sản vận hành cách trôi chảy, hiệu Nhất bối cảnh Việt Nam nay, phát triển nghề môi giới BĐS vô quan trọng, góp phần to lớn việc ổn định thị trường Vì báo cáo này, em xin phép trình bày hiểu biết kỹ môi giới bất động sản I GIỚI THIỆU BẢN THÂN Họ tên : Bùi Bích Phương Ngày Sinh : 06/11/1992 Trình độ học vấn: Sinh viên năm thứ Khoa bất động sản kinh tế tài nguyên Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân Lớp : Môi giới BĐS – Đại Học Kinh Tế Quốc Dân Khóa : 25 II GIỚI THIỆU CƠ SỞ THỰC TÂP Thông tin Công ty Cổ phân Đầu tư Môi giới Bất động sản Netreal VietNam Địa chỉ: C4-25 Láng Hạ, Ba Đình Hà Nội, Ba Đình, Hà Nội ĐT: 0466.741645 Fax: 0462753899 Sứ mệnh: Để hướng tới tầm cao đa dạng, đại chuyên nghiệp chiến lược đầu tư – xây dựng phát triển bất động sản, Công ty Cổ phần Đầu tư Môi giới Bất động sản Netreal Vietnam thức vào hoạt động lĩnh vực mơi giới, đầu tư Bất động từ ngày 19/08/2009 Cùng với việc xây dựng thương hiệu Sàn giao dịch Bất động sản Netreal Vietnam với mong muốn tạo kênh thông tin hữu hiệu, nơi đáng tin cậy để nhà đầu tư, tổ chức, cá nhân nước tiếp cận, thực việc giao dịch bất động sản cách nhanh chóng, hiệu an tồn Mơ tả: Cơng ty Cổ phần Đầu tư Môi giới Bất động sản Netreal Vietnam với Công ty đối tác liên doanh khu vực Hà Nội Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Địa ốc Vinareal, Công ty Cổ phần phát triển giải pháp công nghệ TADA, Công ty Cổ phần truyền thông Đức Anh, Hệ thống thông tin Bất Động Sản khu vực Thành phố Hồ Chí Minh Công ty Cổ phần Đầu tư Bằng Hữu, Công ty TNHH Kinh doanh Tư vấn Nhà Đạt Gia, Cơng ty Đầu tư Phát triển nhà Sài Gịn Đây doanh nghiệp có hoạt động mạnh lĩnh vực kinh tế chủ lực như: Xây dựng cơng trình Cơng nghiệp – Dân dụng, đầu tư thi công hạ tầng khu công nghiệp, khu Dân cư, Kinh doanh vận tải, Khách sạn, Sản xuất gỗ - trang trí nội thất, Đầu tư tài chính, Cao ốc văn phịng cho thuê… Khi đến với Sàn giao dịch Bất động sản Netreal Vietnam, bạn có nhiều lựa chọn đa dạng, xác tin cậy với hệ thống cơng nghệ tra cứu thông tin đại, phương pháp làm việc chuyên nghiệp, đội ngũ chuyên viên tư vấn nhân viên có nghiệp vụ chun mơn cao tiện ích thủ tục giấy tờ pháp lý, phương thức toán linh hoạt… Sàn giao dịch Bất động sản Netreal Vietnam cam kết thông tin kinh doanh hiệu với tiêu chí: "Niềm tin hài lòng Quý khách niềm tự hào bền vững chúng tôi!" Lĩnh vực hoạt động: Đầu tư kinh doanh bất động sản Các dự án xây dựng, môi giới: CHUNG CƯ CAO CẤP CLEVE THẠCH BÀN GARDEN CITY TÒA NHÀ FLC LANDMARK TOWER TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI SAVICO PLAZA HANOI GOLDEN PALACE TẠI QUẬN HÀ ĐƠNG DỰ ÁN CHARMVIT PLAZA TỒ THÁP DOLPHIN PLAZA BIỆT THỰ STARCLASS HÀ NỘI,… III KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Môi giới môi giới bất động sản - Trước hết ta cần tìm hiểu môi giới? + Môi giới định nghĩa là: Chủ thể ( cá nhân, nhóm, tổ chức, hãng ) trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác tạo quan hệ giao tiếp kinh doanh Nói cách khác: Môi giới hoạt động kết nối hay nhiều chủ thể với để hoạt động chủ thể đạt hiệu cao + Vậy từ ta hiểu: Mơi giới bất động sản hoạt động thực hiên công việc cho người khác mà đối tượng quyền hạn khác liên quan đến bất động sản Điều thể thông qua việc nhà môi giới thực yêu cầu khách hàng hợp đồng mua- bán, chuyển nhượng, thuê cho thuê bất động sản Mục tiêu họ nhận thù lao, hoa hồng từ khách hàng hoàn thành xong thỏa thuận khách hàng nhà môi giới miệng hay thông qua hợp đồng môi giới Kỹ môi giới Để hoạt động lĩnh vực môi giới nói chung mơi giới bất động sản nói riêng, hay để trở thành nhà môi giới bất động sản chun nghiệp kỹ mơi giới yếu tố vơ quan trọng Có kỹ mơi giới tốt bước đệm vững để bạn trở thành nhà môi giới chuyên nghiệp Kỹ môi giới bao gồm: Kỹ thu thập xử lý thông tin Kỹ xử lý quản lý thông tin Kỹ giao dịch với khách hàng Kỹ soạn thảo hợp đồng môi giới a Kỹ thu thập xử lý thông tin * Kỹ thu thập xử lý thông tin bất động sản - Trong thực tế bất động sản có bí mật, huyền bí, tính hấp dẫn tránh khỏi vài khuyết điểm Chính mà nhà mơi giới cần tiến hành xem xét bất động sản cách kỹ càng, tránh mắc phải sai lầm do: + Mỗi bất động sản có đặc điểm khác nhay, dựa kinh nghiệm thân để phán đốn, nhận xét + Chỉ có xem xét, ghi chép thân miêu tả xác tranh tồn cảnh bất động sản, nhằm kiểm tra, đánh giá xác, chân thực miêu tả chủ sở hữu, từ bước đầu đánh giá giá trị bất động sản Có thể nói, nhà mơi giới dựa lời miêu tả chủ sở hữu thông tin liên quan đến bất động sản dễ gây hiểu biết lệch lạc, thiếu chân thực bất động sản + Chỉ có mặt trường bất động sản xác định tính cách sở thích cách chủ sở hữu để đua phương án tiếp cận hợp lý, đạt hiệu lần gặp gỡ sau + Cho phép nhà môi giới đưa câu hỏi cụ thể Hơn nữa, nhà mơi giới xem xét giấy tờ liên quan bđs Từ đó, nhà mơi giới hiểu thêm nhiều bất động sản, tính pháp lý tính cách, sở thích chủ sở hữu + Và nhà mơi giới không rơi vào bị động khách hàng mua bất động sản hỏi xem xem tận mắt bất động sản chưa, miêu tả lại cho họ hay không? - Yêu cầu nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp + Phong cách, tiếp cận xử lí riêng Khi khách hàng tìm đến với người mơi giới điều người ta mong đợi bạn giúp họ khơng nhanh chóng hiệu đạt mục đích, mà cịn thay hồn tồn cơng việc họ để họ không bị công sức, thời gian cho việc thực giao dịch bất động sản Trong thực tế, lúc làm Chúng ta nhận thấy rõ điều việc bán bất động sản cho khách hàng Sở dĩ khó thực tập hợp giấy tờ thông tin mà khách hàng cung cấp cho nhà mơi giới nhiều cịn thiếu, chưa hợp lệ chưa xác Có nhiều dạng thiếu sót mặt giấy tờ nguyên nhân khác liên quan đến tình trạng pháp lý bất động sản Vấn đề xuất phát từ thiếu hiểu biết, nhận thức không phù hợp thực tế hay đơn giản chủ sở hữu không muốn làm Vì vậy, nhà mơi giới cần tư vấn nhiều giúp đỡ chủ sỏ hữu hoàn thiện hồ sơ bất động sản + Kiến thức tâm lý, lực ứng xử giao tiếp Để thu thập thông tin tình trạng pháp lý bất động sản, phải nhờ trợ giúp luật sư, nhà địa chất hay kiến trúc sư Bằng co đường hiểu rõ bất động sản Để có nguồn thơng tin quan trọng nhà môi giới phải xây dựng cho phong cách, cách tiếp cận xử lý riêng Vấn đề dựa tảng kiến thức tâm lý, lực ứng xử, giao tiếp Thực tế cho thấy có nhà mơi giới lực chưa phải giỏi mối quan hệ sâu rộng mình, họ đạt thành công lớn mà nhà môi giới giỏi ngiệp vụ khác phải mơ ước + Nhạy bén nắm bắt thông tin Để thành công nghiệp nhà môi giới giỏi phải người nhạy bén nắm bắt thơng tin phương tiện internet, báo chí, truyền hình, diễn đàn, hội thảo bất động sản, mối quan hệ với khách hàng cũ, khách hàng mạng lưới người hành nghề mơi giới với Thậm chí đơi câu chuyện bâng quơ với người khơng quen biết, nhà mơi giới nắm bắt thông tin quan trọng, định thành bại thương vụ + Khéo léo Khi thực thương vụ nhà mơi giới cần khéo léo hướng đối thoại đến chủ đề họ cần tìm hiểu Qua nhà mơi giới chắt lọc thơng tin hữu ích từ phía khách hàng hay đối tác khách hàng Tuy vậy, cần ý nói chuyện với nhà mơi giới khác Cũng tính chất cạnh tranh mà nhà môi giới thường tung hỏa mù tức đưa thông tin không thật, làm hạ thấp hay làm nâng cao mức thông tin liên quan đến bất động sản, chủ sở hữu Vì vậy, lúc giao tiếp ( với nhà mơi giới khác hay khách hàng), nói đến thông tin mà quan tâm, nhà môi giới nên nhìn thẳng vào mắt người đối diện Nếu làm việc thường xuyên có kinh nghiệm giúp vừa chứng tỏ trung thực mình, vừa phương pháp hữu hiệu để tìm hiểu xem có % thật mắt người đối thoại Đây phương pháp khó khơng q khó nhà mơi giới có kinh nghiệm nhạy cảm đặc biệt nhà môi giới nghiên cứu am hiểu tâm lý người Đặc biệt thực thương vụ môi giới với khách hàng Việt Nam, có luồng thơng tin vô quan trọng mà bỏ qua thơng tin mang tính chất tâm linh, mê tín Ví dụ: sống nhà mà chủ sở hữu liên tiếp gặp khó khăn kinh doanh, thường xuyên ốm đau dù chưa rõ nguyên nhân rõ ràng hộ khó bán Những thơng tin dạng ta khó thu thập từ người chủ sở hữu thu thập dễ dàng từ người hàng xóm sống quanh khu vực đó, chí từ qn nước xung quanh bất động sản - Các thông tin mà nhà môi giới cần thu thập bất động sản + Xác định vị trí đặc điểm bất động sản Đó thơng tin như: Có gần đầu phố không, cạnh đường giao thông hay không mật độ giao thơng tuyến đường Hướng nhà, đất Hình dạng mảnh đất, hình dạng hộ Tầm nhìn, cảnh quan xung quanh ngơi nhà tồn khu vực đó: quan trọng khách hàng có tính cách mạnh mẽ, muốn hưởng thụ khơng khí từ khoảng không gian rộng lớn đặc biệt quan trọng ngày cơng trình xây dựng khác ln phát triển theo chiều cao Khoảng cách đến khu vực công cộng, trung tâm thương mại, nơi làm việc học tập thành viên gia đình Hàng xóm liền kề, an ninh khu vực - Những thơng tin tình trạng kỹ thuật tòa nhà Đối với bất động sản gồm nhà đất thơng tin làm sở để định giá nhà từ mà định giá giá trị toàn bất động sản Nếu chủ nhà thuê thiết kế xây dựng tất thơng tin có thiết kế chi tiết xây dựng Diện tích xây dựng, diện tích sàn sử dụng Loại hình nhà, chất lượng cơng trình, khấu hao sử dụng Số tầng, số phịng thiết kế, diện tích sử dụng phịng Kết cấu móng, tường, cột kèo, mái Sơn, bả bên ngoài, nội thất cố định bên - Những thông tin trang thiết bị Hệ thống điện sử dụng Hệ thống chiếu sáng bên ngoài( đèn, đường ) Hệ thống nước sinh hoạt Hệ thống đường dẫn nước thải Các hệ thống phục vụ nhà khác: hệ thống điều hịa nhiệt độ, đường điện thoại, cáp truyền hình, đường truyền Internet Những đồ vật để lại bất động sản Tất thông tin trang thiết bị tốt nên có máy ảnh chụp lại hình ảnh để lưu lại vào hồ sơ bất động sản - Tình trạng pháp lý Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sở hữu đất Bất động sản có dùng vào mục đích cầm cố, chấp, có bị kê biên để thực án, định tịa án hay quan nhà nước có thẩm quyền hay khơng Có tranh chấp với hàng xóm ranh giới đất hay khơng, có tranh chấp tài sản người nhà với hay không Những thông tin quy hoạch vùng, quy hoạch không gian, sở hạ tầng kỹ thuật khác, dịch vụ công cộng Quyền giới hạn quyền bđs: ngõ chung, giới xây dựng, hạn chế độ cao xây dựng - Những yếu tố lịch sử - xã hội Lịch sử bất động sản: thực tế có nhiều khách hàng quan tâm đến thơng tin mê tín Bất động sản có lịch sử đẹp có lợi cho giao dịch Mơi trường xã hội, dân cư: Khách hàng sẵn sàng trả nhiều tiền để sống mơi trường có trình độ dân trí cao hơn, an ninh tốt, văn minh hơn, có mặt sinh hoạt lịch ngược lại Phong thủy yếu tố đặc biệt khác: Đôi yếu tố lại yếu tố định thương vụ thành công hay không - Đánh giá khả sinh lợi bất động sản Đó việc đánh giá, phân tích đưa đánh giá tiềm sinh lợi bất động sản Việc đánh giá xác bất động sản phù hợp với mục đích để ở, để kinh doanh, làm văn phòng cho thuê cần thiết để từ tìm kiếm đối tượng khách hàng có nhu cầu điểm khởi tạo cho giao dịch thành công * Kỹ thu thập thông tin từ khách hàng - Ngay từ buổi nói chuyện nhà mơi giới phải nắm bắt từ khách hàng thông tin sau đây: Những thông tin ban đầu Khả tài Thương vụ liên quan Giới hạn thời gian Liên lạc với khách hàng Xem xét bất động sản Những vấn đề thủ tục Ghi chép thông tin thu Những ý Kiểm tra, cập nhật thơng tin bất động sản Ý nghĩa thông tin phản hồi Nhà môi giới cần dành nhiều thời gian, ý vào thông tin phản hồi nhận từ khách hàng liên quan đến bất động sản Bằng cách nhà môi giới thu thập thêm thông tin cụ thể nhu cầu khách hàng, đồng thời có thêm thơng tin bất động sản Việc cần thực nhà môi giới khách hàng xem xét bất động sản Trong trình xem xét bất động sản khách hàng, khách hàng thay đổi ý, nhà môi giới cần phải ghi chép, sửa đổi điểm vào sổ ghi chép Nếu phát thiếu sót, bất hợp lý bất động sản Những ý riêng nhà môi giới cần ghi cẩn thận vào sổ tay 10 Phân tích (analyis) 15 16 Dữ liệu xử lý 17 18 Sự lý giải, suy luận 19 20