Nguyen thi Duyen 1 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ DUYÊN NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH, TỈNH THÁI BÌNH GIAI ĐOẠN 2014 2016 LUẬN[.]
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ DUYÊN NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH, TỈNH THÁI BÌNH GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ DUYÊN NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH, TỈNH THÁI BÌNH GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đàm Xuân Vận THÁI NGUYÊN - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn tơi thực hướng dẫn khoa học thầy giáo PGS.TS Đàm Xuân Vận Các số liệu kết nghiên cứu luận văn tơi hồn tồn trung thực chưa công bố sử dụng để bảo vệ học vị Các thơng tin, tài liệu trình bày luận văn rõ nguồn gốc Nếu sai tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm Thái Ngun, ngày tháng .năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Thi Duyên ii LỜI CẢM ƠN Trước hết xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới Người hướng dẫn khoa học, PGS.TS Đàm Xuân Vận tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi q trình thực luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên q Thầy, giáo, viên chức phịng Đào tạo trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun tận tình giảng dạy, hướng dẫn quan tâm, tạo điều kiện cho tơi q trình học tập nghiên cứu Tơi xin gửi lời cảm ơn đến đồng chí lãnh đạo, cán phịng TN&MT thành phố Thái Bình tạo điều kiện hỗ trợ vật chất tinh thần Xin chân thành cảm ơn đồng chí lãnh đạo UBND thành phố Thái Bình, cán nhân dân địa bàn thành phố Thái Bình giúp đỡ tơi q trình điều tra thu thập số liệu thực đề tài Cảm ơn tất bạn bè, đồng nghiệp gia đình động viên giúp đỡ tơi nhiều q trình thực đề tài Mặc dù có nhiều cố gắng, thời gian trình độ có hạn nên đề tài khơng thể tránh khỏi thiếu sót Tơi mong nhận ý kiến đóng góp q báu thầy cơ, q vị bạn bè để luận văn hoàn thiện Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Thi Duyên iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Khái quát giá đất 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Đặc điểm giá đất 1.1.3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2.1 Yếu tố nhân 1.2.2 Yếu tố khu vực 1.2.3 Yếu tố cá biệt 1.2.4 Yếu tố kinh tế 1.2.5 Yếu tố xã hội 11 1.2.6 Yếu tố pháp lý 12 1.3 Các nguyên tắc phương pháp định giá đất 12 1.3.1 Các nguyên tắc định giá đất 12 1.3.2 Các phương pháp định giá đất 13 1.3.3 Cơ sở pháp lý 16 1.4 Công tác định giá đất 17 iv 1.4.1 Công tác định giá đất giới 17 1.4.2 Công tác địch giá đất Việt Nam 19 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 24 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 24 2.1.2 Phạm vi phạm nghiên cứu 24 2.2 Địa điểm thời gian nghiên cứu 24 2.2.1 Địa điểm nghiên cứu 24 2.2.2 Thời gian nghiên cứu 24 2.3 Nội dung nghiên cứu 24 2.3.1 Vị trí, địa điểm, điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình 24 2.3.2 Đánh giá thực trạng giá đất địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 24 2.3.3 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 25 2.3.4 Nguyên nhân, xu hướng biến động đề xuất giải pháp quản lý giá đất địa bàn thành phố Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 25 2.4 Phương pháp nghiên cứu 25 2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 25 2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 26 2.4.3 Phương pháp điều tra, vấn 26 2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 27 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30 3.1 Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội thành phố Thái Bình 30 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 30 3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 33 3.1.3 Tình hình quản lý đất đai thành phố Thái Bình 36 3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Bình giai đoạn 2014 - 201637 v 3.2 Đánh giá thực trạng giá đất địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 38 3.2.1 Giá đất qui định địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình 38 3.2.2 Thực trạng giá đất thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 39 3.3 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 43 3.3.1 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 43 3.3.2 Ảnh hưởng vị trí lơ đất (trên tuyến đường ) đến giá đất thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 51 3.3.3 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lơ đất đến giá đất thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 53 3.3.4 Ảnh hưởng hình thể, diện tích đến giá đất thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 54 3.3.5 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình 56 3.4 Nguyên nhân, xu hướng biến động đề xuất giải pháp quản lý giá đất địa bàn thành phố Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 61 3.4.1 Xu hướng biến động giá đất địa bàn thành phố Thái Bình 61 3.4.2 Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn thành phố Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 61 3.4.3 Đề xuất giải pháp quản lý giá đất địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình 63 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 66 Kết luận 66 Đề nghị 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản ĐGĐ : Định giá đất GPMB : Giải phóng mặt HĐND : Hội đồng nhân dân JPPH : Cục dịch vụ định giá tài sản Pb : Phù sa đê bồi đắp thường xuyên Ph : Phù sa đê không bồi hàng năm QLĐĐ : Quản lý đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất SPSS : Statistical Product and Services Solutions THPT : Trung học phổ thông TP : Thành phố UBND : Ủy ban nhân dân VT : Vị trí vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Bảng trạng sử dụng đất thành phố Thái Bình 37 Bảng 3.2: Giá đất theo vị trí nhóm đường, phố trung tâm 39 Bảng 3.3: Giá đất theo vị trí nhóm đường, phố cận trung tâm 41 Bảng 3.4: Giá đất theo vị trí nhóm đường, phố xa trung tâm 42 Bảng 3.5: Giá đất theo vị trí nhóm đường, phố trung tâm 44 Bảng 3.6: Giá đất theo vị trí nhóm đường, phố cận trung tâm 46 Bảng 3.7: Giá đất theo vị trí nhóm đường, phố xa trung tâm 48 Bảng 3.8: Kết khảo sát mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất qua nhân tố địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình 50 Bảng 3.9: Kết tương quan số yếu tố nghiên cứu ảnh hưởng đến giá đất 60 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Đồ thị cung cầu với thị trường đất đai điển hình Hình 3.1: Cơ cấu đất đai năm 2016 thành phố Thái Bình 37 Hình 3.2: Biểu đồ giá đất giá đất quy định so với giá đất thị trường nhóm I 45 Hình 3.3: Biểu đồ giá đất giá đất quy định so với giá đất thị trường nhóm II 47 Hình 3.4: Biểu đồ giá đất giá đất quy định so với giá đất thị trường nhóm III 49 Hình 3.5: Ma trận tương quan hai biến vị trí giá thực tế 51 Hình 3.6: Mức độ ảnh hưởng vị trí tuyến đường phố nhóm I .52 Hình 3.7: Ma trận tương quan hai biến độ rộng mặt tiền giá thực tế .53 Hình 3.8: Ma trận tương quan hai biến hình thể đất giá thực tế 55 Hình 3.9: Ma trận tương quan hai biến diện tích đất giá thực tế 55 Hình 3.10: Ma trận tương quan hai biến tình trạng pháp lý đất giá thực tế 57 Hình 3.11: So sánh giá đất thị trường theo VT hai lô đất thuộc khu vực xa trung tâm .57 Hình 3.12: Ma trận tương quan hai biến quy hoạch đất giá thực tế 59 Hình 3.13: Ma trận tương quan hai biến tâm lý người sử dụng đất giá thực tế 60