(Luận Văn Thạc Sĩ) Đánh Giá Thực Trạng Và Đề Xuất Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Hoạt Động Của Chi Nhánh Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai Thành Phố Vĩnh Yên, Tỉnh Vĩnh Phúc.pdf

Untitled ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHÙNG THỊ KIỀU OANH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THÀNH PHỐ VĨNH YÊN[.]

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHÙNG THỊ KIỀU OANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP

NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA

CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHÙNG THỊ KIỀU OANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP

NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA

CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC

Ngành: Q uản lý đất đai

Mã số ngành: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Nguyễn Ngọc Nông

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địa phương

để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Ph ùng Thị Kiều Oanh

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy,

cô giáo tại khoa Quản lý Tài Nguyên, khoa Sau Đại học - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng

ký đất đai chi nhánh Vĩnh Yên đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện

đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng nghiệp đã động viên, khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Phùng Thị Kiều Oanh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN 2

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v

DANH MỤC BẢNG BIỂU vi

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa của đề tài 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai và văn phòng đăng ký đất đai 3

1.1.1 Cơ sở lý luận 3

1.1.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của văn phòng đăng ký 13

1.2 Cơ sở thực tiễn về văn phòng đăng ký quyền sử dụng nước trên thế giới và ở Việt Nam 16

1.2.1 Trên thế giới 16

1.2.2 Thực tiễn hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam 22

1.3 Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài 28

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 32

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 32

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 32

2.2 Nội dung nghiên cứu 32

2.3 Phương pháp nghiên cứu 33

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 33

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 33

2.3.3 Phương pháp thống kê, so sánh 33

2.3.4 Phương pháp chuyên gia 34

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35

3.1 Đánh giá tình hình quản lý đất đai của thành phố Vĩnh Yên 35

3.1.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội thành phố Vĩnh Yên 35

3.1.2 Công tác quản lý đất đai 38

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 42

3.2 Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn từ 2015 - 2019 44

3.2.1 Cơ cấu tổ chức của Chinh nhánh văn phòng đăng ký đất đai Vĩnh Yên 44

3.2.2 Tình hình hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Vĩnh Yên 47

3.2.3 Cơ chế hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Vĩnh Yên64 3.3 Đánh giá chung về hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Vĩnh yên qua cán bộ quản lý và người dân 66

3.4 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Vĩnh Yên 71

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73

1 Kết luận 73

2 Kiến nghị 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO 75

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1 Tình hình thành lập VPĐKĐĐ các cấp cả nước năm 2017 22

Bảng 3.1 Tình hình sử dụng đất qua các năm (2015-2019) 42

Bảng 3.2 Kết quả chung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 48

Bảng 3.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (2015-2019) 49

Bảng 3.4 Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên 50

Bảng 3.5 Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký chuyển quyền về đất đai trong 51

Bảng 3.6 Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký biến động khác trong 5 năm

từ 2015 - 2019 tại thành phố Vĩnh Yên 52

Bảng 3.7 Kết quả hồ sơ địa chính trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên 54

Bảng 3.8 Kết quả lập hồ sơ địa chính theo bản đồ giải thửa 129 55

Bảng 3.9 Kết quả công tác giải quyết thủ tục hành chính năm 2015 và năm 2019 58 Bảng 3.10 Thời gian giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai

thuộc thẩm quyền của Chi nhánh VPĐK đất đai thành phố Vĩnh Yên 65

Bảng 3.11 Danh mục thủ tục hành chính và thời gian giải quyết thuộc thẩm quyền của chi nhánh VPĐK đất đai chi nhánh Vĩnh Yên 66

Bảng 3.12 Mức độ công khai thủ tục hành chính 67

Bảng 3.13 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKĐĐ 68

Bảng 3.14 Đánh giá thái độ hướng dẫn của cán bộ 69

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của nhân loại Con người sinh ra từ đất, lớn lên nhờ đất và khi chết đi cũng trở về với đất, vì vậy đất đai gắn bó máu thịt với mỗi con người, mỗi gia đình và mỗi quốc gia Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng cũng như lợi ích của mỗi công dân

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây viết tắt là GCN) đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên GCN, vì vậy mặc dù

có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần

nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 việc đăng ký đất đai, cấp GCN được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) Tuy nhiên, hệ thống VPĐKĐĐ các cấp hiện nay, đặc biệt là chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện, thành phố còn một số hạn chế như chưa thực hiện đầy đủ và đúng các yêu cầu nhiệm vụ mà pháp luật đất đai đã phân cấp thực hiện, đặc biệt là việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính; tổ chức bộ máy của chi nhánh VPĐKĐĐ ở nhiều địa phương chưa hoàn chỉnh, không thống nhất; nhân lực còn rất thiếu, một số nơi Giám đốc chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện, thành phố do một lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường kiêm nhiệm nên hoạt động thường bị chi phối bởi các nhiệm vụ cấp bách khác của địa phương, nhất là việc bồi thường khi thu hồi đất, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về đất đai…

Xuất phát từ những yêu cầu thực tiến trên, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đã được thành lập từ ngày 20 tháng 10 năm 2014 theo Quyết định số

46/2014/QĐ-UBND tỉnh Vĩnh Phúc Kể từ ngày thành lập tới nay, chi nhánh đã giúp Sở giải quyết các nhiệm vụ liên quan tới việc ĐKĐĐ, cấp GCN của thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc Tuy nhiên trong thời gian qua vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức nảy sinh nhiều vấn đề cần giải quyết Để có cách giải quyết thích hợp với những khó khăn trên đòi hỏi chúng ta cần nhìn nhận lại công tác ĐKĐĐ, cấp GCN

từ cấp xã phường Từ đó tìm ra cách giải quyết đúng đắn và triệt để với tình hình

địa phương, tôi tiến hành thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải

pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng và hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ chi nhánh Vĩnh Yên trong giai đoạn từ năm 2015-2019

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ chi nhánh Vĩnh Yên

3 Ý nghĩa của đề tài

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Đề xuất giải pháp nâng cao, hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất có thể cho văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Vĩnh Yên

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai và văn phòng đăng ký đất đai

(1) đăng ký lần đầu và

(2) đăng ký biến động đất đai

Đăng ký lần đất đai lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đối với thửa đất thực hiện lần đầu

Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau:

(1) Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;

(2) Ngưới đang sử dụng mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất

Đăng ký biến động về đất đai được thực hiện đối với ngưới sử dụng thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật mà có thay đổi về việc sử dụng đất

* Đăng ký Nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Khái niệm này chỉ rõ:

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai;

- Hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính là cơ sở đảm bảo tính pháp lý, tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính

* Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai

- Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu tài chính về đất; giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; cung cấp thông tin đất đai; đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội

- Lợi ích đối với người sử dụng đất: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn xã hội;

giảm tranh chấp đất đai; hỗ trợ các giao dịch về bất động sản

1.1.1.2 Cơ sở đăng ký đất đai/bất động sản

* Hồ sơ đăng ký đất đai/ bất động sản;

Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thề có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triến đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng

có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp

* Nguyên tắc đăng ký đất đai/ bất động sản

Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

* Đơn vị đăng ký - Thửa đất

Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ

sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng

hệ thống đăng ký

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằn lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô

tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống

mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp

Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng

ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005)

cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và nguời có chủ quyền đối với bất động sản đó Đăng

ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm

- Đăng ký giao dịch

Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản Hệ thồng đăng ký Văn tự giao dịch là một

hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các Văn tự giao dịch Khi đăng

ký, các Văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký

Do tính chất và giá trị pháp lý của Văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất

mà mình mua

- Hình thức đăng ký Văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước theo xu huớng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước Châu Phi và Châu Á Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký Văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2007)

- Đăng ký biến động thực hiện đối với các trường hợp:

+ Chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn

+ Cho thuê, cho thuê lại, thế chấp

+ Người sử dụng đất đổi tên, giảm diện tích do thiên tai, thay đổi hạn chế về quyền, thay đổi nghĩa vụ tài chính;

+ Chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

+ Chuyển mục đích sử dụng đất,

+ Gia hạn sử dụng đất

+ Thay đổi, bổ sung về tài sản gắn liền với đất

+ Chia tách, sáp nhập quyền sử dụng đất; tách thửa, hợp thửa nhiệm vụ đăng ký đất đai với chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ

sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

1.1.1.5 Khái niệm chung về văn phòng đăng ký đất đai

* Văn phòng đăng ký đất đai là gì?

Văn phòng ĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý thống nhất biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính; giúp cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật Văn phòng ĐKQSDĐ là một cơ quan hành chính sự nghiệp được thành lập để cung cấp các dịch vụ công như: Cung cấp thông tin về đất đai cho các cá nhân, tổ chức; Xây dựng hệ thống dữ liệu thông tin về đất đai Mặt khác Văn phòng ĐKQSDĐ giúp cơ quan Tài nguyên và Môi trường quản lý về đất đai bằng các nghiệp vụ như: Thực hiện các thủ tục hành chính để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; lập, chỉnh lý

và quản lý hồ sơ địa chính Nhìn chung các thủ tục hành chính về đất đai đều phải trải qua cửa Văn phòng ĐKQSDĐ

* Chức năng của văn phòng đăng ký đất đai (chi nhánh VPĐKĐĐ)

Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

* Nhiệm vụ, quyền hạn của văn phòng đăng ký đất đai

- Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.- Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận)

- Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

- Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản lý

hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính

- Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

- Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

- Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật

- Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật

- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao

* Vai trò của văn phòng đăng ký đất đai

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐKĐĐ trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:

Thứ nhất, hoạt động của VPĐKĐĐ đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản

lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc

Thứ hai, theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐKĐĐ các cấp là tổ chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất

an tâm đầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác, chỉ có VPĐKĐĐ mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất

Thứ ba, hoạt động của VPĐKĐĐ đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

Thứ tư, từ hoạt động của VPĐKĐĐ, những năm gần đây cùng với việc quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐKĐĐ đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

Thứ năm, VPĐKĐĐ có vai trò quan trọng trong quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

Thứ sáu, hoạt động của VPĐKĐĐ đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng

ký quyền sử dụng đất So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký

quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của VPĐKĐĐ thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

- Theo thông tư 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 4 tháng 4 năm 2015

có quy định như sau:

- Lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai

Văn phòng đăng ký đất đai có Giám đốc và không quá 02 Phó Giám đốc Việc

bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật và phân cấp của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh), phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định

Thực hiện việc thu phí đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất + Phòng Kế hoạch - Tài chính (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định thành lập đối với Văn phòng đăng ký đất đai có từ 15 Chi nhánh trở lên);

+ Phòng Đăng ký và cấp giấy chứng nhận;

Thực hiện các thủ tục về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (không có tài sản gắn liền với đất) đối với

hộ gia đình, cá nhân theo quy định

Thực hiện các thủ tục về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (có tài sản gắn liền với đất) đối với hộ gia

đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định

Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chỉnh

lý biến động về đất đai theo quy định của pháp luật đối với cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định

+ Phòng Thông tin - Lưu trữ;

Thực hiện kiểm tra nội nghiệp bản vẽ, kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất do người sử dụng đất cung cấp trước khi sử dụng, quản lý;

Thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện, cấp xã; Chỉnh lý toàn bộ hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu thuộc tính địa chính đối với tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp huyện; gửi thông báo chỉnh lý biến động cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã để chỉnh lý hồ sơ địa chính đối với trường hợp thuộc thẩm quyền; kiểm tra việc cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính của Ủy ban nhân dân cấp xã;

Quản lý lưu trữ cơ sở dữ liệu địa chính, bản đồ địa chính, Sổ Mục kê, Sổ theo dõi biến động đất đai, Sổ cấp Giấy chứng nhận; hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, bản lưu, bản sao Giấy chứng nhận và các giấy tờ khác trong quá trình thực hiện nhiệm

vụ theo quy định;

Cung cấp trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các thông tin khác về đất đai, tài sản gắn liền với đất, phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước và nhu cầu của cộng đồng

+ Phòng Kỹ thuật địa chính;

Thực hiện việc trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất theo nhu cầu của hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn Huyện theo quy định

+ Các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là đơn vị hạch toán phụ thuộc; có con dấu riêng và được Nhà nước bố trí

văn phòng, trang thiết bị làm việc theo quy định của pháp luật Chi nhánh có Giám đốc, không quá 02 Phó Giám đốc và các bộ phận chuyên môn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định số lượng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh trực thuộc Văn phòng đăng ký đất đai; thực hiện bổ nhiệm, miễn nhiệm Trưởng phòng, Phó Trưởng phòng của Văn phòng đăng ký đất đai và Giám đốc, Phó Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật và phân cấp quản lý cán bộ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định

- Biên chế, số lượng người làm việc của Văn phòng đăng ký đất đai được giao trên cơ sở đề án vị trí việc làm gắn với chức năng, nhiệm vụ, phạm vi hoạt động và nằm trong tổng biên chế, số lượng người làm việc của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được cấp có thẩm quyền phê duyệt

1.1.1.6 Khái niệm và nội dung quản lý nhà nước về đất đai

* Khái niệm

Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai Đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất, phân phối và phân phối lại đất đai theo quy hoạch, kế hoạch Kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất, điều tiết các nguồn lợi từ đất đai (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)

* Nội dung

Để công tác quản lý cũng như vấn đề sử dụng đất đai mang lại hiệu quả cao nhất tại Khoản 2 Điều 22 Luật Đất đai năm đã đề ra 15 nội dung quản lý Nhà nước

về đất đai như sau:

- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó

- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản

đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất

- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thống kê, kiểm kê đất đai

- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý

và sử dụng đất đai

- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai

Như vậy, công tác quản lý nhà nước và đất đai là một trong những vấn đề quan trọng và được quan tâm nhiều nhất trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, qua đó xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất, nhằm thực hiện mục tiêu quản lý đất đai chặt chẽ, đúng mục đích, đúng đối tượng, đúng theo quy hoạch, kế hoạch và theo đúng pháp luật, Và đặc biệt đối với trực tiếp người sử dụng đất thì công tác này có ý nghĩa rất lớn, giúp người sử dụng đất yên tâm sử dụng, đầu tư sản xuất để đạt hiệu quả cao và thực hiện nghĩa vụ đầy đủ đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật Được cấp GCNQSDĐ cũng là quyền lợi của người sử đất

1.1.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của văn phòng đăng ký

1.1.2.1 Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính

Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ XI (Nhiệm kỳ 2015) đã xác định: Đẩy mạnh cải cách hành chính, nhất là thủ tục hành chính; giảm mạnh và bãi bỏ các loại thủ tục hành chính gây phiền hà cho tổ chức và công dân Nâng cao năng lực, chất lượng xây dựng và tổ chức thực hiện các cơ chế, chính sách

2011-Đẩy mạnh xã hội hoá các loại dịch vụ công phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Nghị quyết số 76/NQ-CP ngày 13 tháng 06 năm 2013 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị quyết 30c/NQ-CP ngày 08/11/2011 của Chính phủ ban hành Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn 2011 – 2020; Chỉ thị số 07/CT-TTg ngày 22 tháng 05 năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ về việc đẩy mạnh thực hiện Chương trình tổng thể cải cách hành chính nhà nước giai đoạn

2011 – 2020 (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.1.2.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của văn phòng đăng ký

- Luật Đất đai 2003; Luật đất đai năm 2013

- Các Nghị định của Chính phủ: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng

10 năm 2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003; Nghị định

số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017 sửa đổi bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2013;

- Các Thông tư liên tịch của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính: Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2005 của hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và

cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Các Thông tư liên tịch của liên Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường: Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22 tháng 6 năm 2016 quy định về hồ sơ và trình tự thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất; Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTCBTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa Văn phòng đăng ký đất đai đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu

cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập

- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/04/2015 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc sở Tài nguyên Môi trường

- Quyết định số 890/QĐ-UBND ngày 18/4/2018 của chủ tịch UBND tỉnh Vĩnh Phúc

-Bộ Luật dân sự 2005;

- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về Đăng ký giao dịch bảo đảm, quy định: VPĐKQSDĐ thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất (Chính phủ, 2010)

+ Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT quy định về hồ sơ địa chính;

+ Thông tư số 25/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT quy định về bản đồ địa chính; đã thay thế cho các Nghị định: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, Nghị định số

1.2 Cơ sở thực tiễn về văn phòng đăng ký quyền sử dụng nước trên thế giới và

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung: Theo hệ thống pháp luật thế giới, pháp luật đất đai/ bất động sản Cộng hòa Pháp thuộc nhánh Luật Lục địa (Continental Law) bắt nguồn từ Luật La Mã; Quyền sở hữu đất đai/ bất động sản (Nguyễn Văn Chiến, 2013)

a) Sở hữu Nhà nước: Nhà nước sở hữu những vùng đất nhất định vì mục đích quốc gia hoặc công cộng Sở hữu đất đai của Nhà nước được hình thành thông qua những hình thức chủ yếu như: Quyền ưu tiên mua đất; cụ thể mua dần những thửa đất ở một vùng sẽ quy hoạch, mua dần tùy theo ý muốn của chủ đất; ngăn chặn sự tăng giá BĐS; Trưng dụng đất: Đây là một hình thức chuyển nhượng quyền sở hữu dựa trên quyền lực công để chiếm đoạt đất đai sau khi đã bồi thường cho chủ sở hữu, vì lợi ích công cộng;

b) Sở hữu tư nhân: phần lớn đất đai ở Pháp thuộc sở hữu tư nhân Người dân

có quyền sở hữu đối với đất đai Hiến pháp quy định quyền sở hữu tài sản (trong đó

có đất đai) là thiêng liêng và bất khả xâm phạm; không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu cho mình trừ trường hợp vì mục đích công cộng

* Chế độ pháp lý về đăng ký bất động sản

a) Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản của Pháp đã được đưa vào

Bộ luật Dân sự năm 1804 Ngày 28 tháng 3 năm 1895, việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản đã được Luật hóa thành một hệ thống thống nhất và được chỉnh sửa, bổ sung nhiều lần, bởi nhiều văn bản, cụ thể

b) Các nguyên tắc đăng ký bất động sản là bắt buộc đối với tất cả các hoạt động đăng ký, giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch cũng như đảm bảo đầy đủ các thông tin cũng như công bố công khai mọi thông tin liên quan đến đối tượng của hợp đồng, giao dịch đăng ký

c) Các tác nhân tham gia trong đăng ký bất động sản bao gồm: Công chứng viên; Văn phòng đăng ký đất đai và thế chấp, hoặc thẩm phán phụ trách địa bộ ở Vùng; Cơ quan địa chính

d) Trình tự Đăng ký Bất động sản: Việc đăng ký bất động sản được thực hiện thông qua các mối liên hệ giữa Công chứng viên - Nhân viên đăng ký thuộc Văn phòng đăng ký - Cơ quan địa chính

* Nguyên tắc giao dịch:

a) Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

Đây là điều kiện tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào

b) Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng

Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính nối tiếp trong việc đăng ký: mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của

sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền

về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba

c) Thông tin về chủ thể

Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai điều hành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ Do vậy cần xác định một hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân

đó Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên

d) Thông tin về bất động sản

Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì thông tin đó phải luôn luôn giống nhau Đối với một bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, đi tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính

Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn, người ta còn ghi thêm: tính

chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi, …)

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô) (Nguyễn Văn Chiến, 2013)

1.2.1.2 Đăng ký quyền ở Liên bang Úc

* Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales

Ở Bang New South Wales việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký đất đai của bang thực hiện Hệ thống Tonens được đưa vào Bang New South Wales theo Luật BĐS 1863 Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của Bang New South Wales gồm 2 loại song hành là hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian

1863 - 1961 và hồ sơ mới được lập từ năm 1961 Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ

sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu

Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua Mục lục này được lập dưới dạng sổ Hiện tại Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999 Đây là Hệ thống Tonens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm 200l mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động

* Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria:

Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan đăng

ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958 Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông

tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên trưởng Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã được đăng ký quyền Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan

* Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northem Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Toffens Trong hệ thống Tonens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại

là bản lưu của Giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các Giấy chứng nhận này

Từ ngày 0l tháng 12 năm 2000, bản lưu Giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra

để phục vụ cho giao dịch thế chấp (Nguyễn Văn Chiến, 2013)

1.2.1.3 Đăng ký quyền sử dụng đất ở Trung Quốc

* Cơ sở pháp luật

Trung quốc thực hiện chế độ đất đai công hữu bao gồm: chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể Trước năm 1988 Hiến pháp Trung Quốc quy định: cá nhân và tổ chức không được chiếm dụng, mua bán đất đai và bất cứ hình thức chuyển nhượng đất đai khác trái pháp luật (khoản 4 Điều 10) Từ tháng năm 1988

đã bổ sung: “Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể chuyển nhượng theo đúng pháp luật” Luật Quản lý Đất đai nước CHND Trung Hoa

1986, có hiệu lực từ 1/1/1987quy định cụ thể chế độ quản lý và sử dụng đất đai; Luật sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý đai đai lần 1 (1988) đã cụ thể hóa các quy định của Hiến Pháp về “Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể chuyển nhượng theo đúng pháp luật;

Luật sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý đai đai lần 2 (1998) với trọng tâm là quản

lý đất đai theo mục đích sử dụng và bảo vệ đất canh tác; kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đất nông nghiệp sang các mục đích sử dụng phi nông nghiệp, thực hiện chế

độ bảo hộ đất canh tác nông nghiệp, chế độ bồi thường khi thu hồi đất;

Trong giai đoạn Cải cách từ 1988 đến nay, Trung Quốc tập trung xây dựng và phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản (thị trường nhà đất) đô thị; Thị trường quyền sử dụng đất nông thôn còn trong giai đoạn nghiên cứu, hoàn thiện về khung pháp lý

* Quy tắc đăng ký đất đai Trung Quốc (1995)

Theo quy định của Luật quản lý đất đai nước CHNDT: “Luật quản lý nhà đất

đô thị nước CHNDTH” để xây dựng chế độ đăng ký đất đai, duy trì và bảo hộ chế

độ công hữu XHCN về đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền lợi về đất đai, nay ban hành bản quy chế này

Đăng ký đất đai là việc nhà nước tổ chức đăng ký theo pháp luật về quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước, quyền sở hữu tập thể về đất đai, quyền sử dụng đất đai thuộc sở hữu tập thể và các quyền lợi khác về đất đai Quyền lợi khác về đất đai nói trong bản quy tắc này là nói về những quyền lợi khác ngoài quyền sử dụng và quyền sở hữu, bao gồm quyền thế chấp, quyền cho thuê và những quyền lợi về đất đai khác mà pháp quy hành chính quy định phải đăng ký Đăng ký đất đai chia ra đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai Đăng ký đất đai ban đầu lại gọi

là tổng đăng ký, có nghĩa là trong một thời gian nhất định, tiến hành đăng ký một cách phổ biến đất đai trong các khu trực thuộc hoặc khu vực được quy định; Đăng ký biến động đất đai là nói đến việc đăng ký ngoài việc đăng ký ban đầu, bao gồm đăng

ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất và các quyền khác theo thời hạn, đăng ký biến động về tên, địa chỉ, mục đích sử dụng, đăng ký hủy bỏ đất đai… Người sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước, người sở hữu đất đai tập thể, người sử dụng đất đai tập thể, người có quyền khác về đất đai, phải xin đăng ký đất đai theo bản quy tắc này Đăng ký đất đai được tiến hành theo các bước sau đây:

- Xin phép đăng ký đất đai;

- Điều tra về địa chính (địa tịch, địa hộ-ND)

- Thẩm định thuộc quyền;

- Ghi sổ đăng ký;

- Phân phát hoặc đổi giấy chứng nhận đất đai

Cục quản lý đất đai quốc gia chủ quản công tác đăng ký đất đai toàn quốc Cơ quan địa chính thuộc UBND từ cấp huyện trở lên chủ quản công tác đăng ký đất đai trong địa phương mình (Nguyễn Văn Chiến, 2013)

* Tình hình thành lập

Theo báo cáo của Tổng cục Quan lý đất đai tính đến tháng 12 năm 2013 cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPĐKĐĐ cấp tỉnh Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất (06/9/2004), Lào Cai là tỉnh chậm nhất (28/5/2009) Có 39 tỉnh thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định

sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp GCN, sự phân tán trong quản lý hồ sơ địa chính; làm cho thủ tục cấp GCN thêm phức tạp, kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này

Thực hiện Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17 tháng 4 năm 2012 của Thủ tướng Chính phủ về việc thực hiện Đề án thí điểm VPĐKĐĐ thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, hiện nay có 23 VPĐKĐĐ cấp huyện tại các tỉnh, thành phố: Hà Nam, Hải Phòng, Đà Nẵng và Đồng Nai đã chuyển thành Chi nhánh VPĐKĐĐ một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

Bảng 1 1 Tình hình thành lập VPĐKĐĐ các cấp cả nước năm 2017 Vùng lãnh thổ Sở TNMT VPĐKĐĐ cấp tỉnh VPĐKĐĐ cấp huyện

từ 3 đến 4 phòng

Các VPĐKĐĐ cấp huyện có nhiều cán bộ đã được tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau; phổ biến là: Tổ Đăng ký đất đai (hoặc Thẩm định hồ sơ);

Tổ Lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; một số VPĐKĐĐ do yêu cầu công việc còn

có Tổ Đăng ký giao dịch bảo đảm; đây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần được thành lập và duy trì ổn định ở các địa phương

- Nguồn nhân lực

+ Theo báo cáo của các địa phương, số lượng lao động của các VPĐK cấp tỉnh hiện còn hạn chế: tổng số cán bộ của 63 VPĐK cấp tỉnh tính đến 30/12/2017 là 2.060 người, trung bình mỗi VPĐK cấp tỉnh có 33 người; trong đó, có 999 người trong biên chế nhà nước (chiếm 48,5%) và có 1.133 người hợp đồng dài hạn (chiếm 51,5%)

Về trình độ chuyên môn: trình độ đào tạo của nhân viên VPĐKĐĐ cấp tỉnh hiện có tương đối cao (65,7% lao động có trình độ đại học và trên đại học; 34,3% có trình độ cao đẳng hoặc trung cấp)

Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của đội ngũ nhân viên VPĐKĐĐ cấp tỉnh rất hạn chế; phần lớn (62,6%) mới được tuyển dụng khi thành lập VPĐK hoặc chỉ

có từ 1-5 năm làm việc tại các đơn vị chuyên môn khác (chủ yếu là Trung tâm kỹ thuật) chuyển sang

- Tổng số lao động hiện có của VPĐKĐĐ cấp huyện có 8.334 người, trung bình mỗi VPĐKĐĐ có 12 người; trong đó, có 3.301 người trong biên chế nhà nước (chiếm 39,6%) và có 1.133 người hợp đồng dài hạn (chiếm 60,4%)

Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các VPĐKĐĐ cấp huyện hầu hết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên; tuy nhiên chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao động đã làm việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; đại đa số (khoảng 80%) lao động mới được tuyển dụng chưa có kinh nghiệm công tác Đây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công việc chuyên môn của VPĐKĐĐ

* Chức năng, nhiệm vụ

Theo Quyết định thành lập thì hầu hết các VPĐKĐĐ hiện nay đều có đầy đủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLTBTNMT-BNV-BTC ngày 4/4/2015 Tuy nhiên trên thực tề, chức năng, nhiệm vụ của các VPĐKĐĐ ở địa phương vẫn còn nhiều bất cập:

Phần lớn các VPĐKĐĐ các cấp sau khi thành lập đều đã đi vào hoạt động nhưng còn lúng túng, chưa triền khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao; chủ yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai; chức năng nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký ở nhiều địa phương chưa được phân định rõ ràng; một số nơi còn chồng chéo nhiệm vụ giữa Văn phòng đăng ký cấp huyện với Phòng Tài nguyên và Môi trường, giữa Văn phòng đăng ký cấp tỉnh

với một số Phòng chức năng của Sở Tài nguyên và Môi trường trong việc giải quyết thủ tục đăng ký, quản lý hồ sơ tài liệu địa chính; Văn phòng đăng ký một số huyện còn được huy động làm cả các công việc về giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, kiểm tra tình hình sử dụng đất (như Nam Định, Tiền Giang, Hậu Giang, Kiên Giang) Một số VPĐKĐĐ các cấp chưa thực hiện đúng chức năng xác nhận, chỉnh

lý biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: có địa phương VPĐKĐĐ cấp tỉnh làm thủ tục để Lãnh đạo Sở ký xác nhận (như Hà Nội); có địa phương VPĐKĐĐ cấp tỉnh hoặc cấp huyện xác nhận cả những trường hợp thuộc thẩm quyền xác nhận của Sở hoặc Phòng TN&MT (trường hợp chuyển mục đính sử dụng

đất); nguyên nhân có sự lẫn lộn này một phần do quy định phân cấp chỉnh lý giấy chứng nhận tại một số văn bản quy phạm pháp luật chưa thống Bên cạnh đó còn một số nhiệm vụ của VPĐKĐĐ chưa được triển khai thực hiện, nhất là việc quản

lý, lưu trữ hồ sơ địa chính và tổ chức kiểm tra, chỉ đạo chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính đối với cấp dưới

* Trước khi có Luật đất đai 2013

- Sau khi giành được chính quyền Cách mạng tháng Tám năm 1945, đất nước

ta phải đương đầu với “thù trong, giặc ngoài” và tiếp tục cuộc kháng chiến trường

kỳ 9 năm chống thực dân Pháp Sau cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp thắng lợi, miền Bắc được giải phóng và bắt tay vào công cuộc xây dựng chủ nghĩa xã hội, miền Nam tiếp tục đấu tranh thống nhất đất nước Thời kỳ đó ở miền Bắc, Nhà nước chú trọng ưu tiên quản lý đất nông nghiệp nhằm thực hiện phong trào “hợp tác hóa” Tổng cục khai hoang được thành lập nhằm chỉ đạo và quản lý diện tích đất khai hoang

- Luật đất đai năm 1987 ra đời đã tạo cơ sở pháp lý cho việc thống nhất quản

lý đất đai và giao nhiệm vụ này cho Tổng cục Địa chính Hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai được thành lập thống nhất từ Trung ương tới địa phương bằng việc thành lập Tổng cục Địa chính vào năm 1991 Ở các tỉnh ban quản lý ruộng đất được thành lập hoặc Sở Đo đạc các cấp và quản lý ruộng đất được thành lập Các cơ quan quản lý đất đai cũng được thành lập ở hầu hết các huyện trong cả nước Đội ngũ cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn cũng được thành lập với nhiệm vụ giúp UBND cấp xã thực hiện công tác quản lý Nhà nước ở cơ sở

- Tiếp đó, Luật đất đai năm 1993 ra đời ngày 14/09/1993 thay thế cho luật đất đai năm 1987 đã quy định rõ hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và những nội dung cụ thể của quản lý Nhà nước về đất đai Trên cơ sở đó, hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai tiếp tục củng cố và kiện toàn Đặc biệt ở các cấp địa phương: Ở cấp tỉnh, Sở Địa chính được thành lập; Ở cấp huyện, Phòng Địa chính được thành lập; Ở cấp xã, vị trí và vai trò của cán bộ địa chính cấp xã được xác định rõ ràng, cụ thể hơn

+ Tuy nhiên, trong giai đoạn thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế, hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai cần được tiếp tục củng

cố, đổi mới về cơ cấu tổ chức, kiện toàn nâng cao năng lực, trình độ chuyên môn, nghiệp vụ nhằm đáp ứng các yêu cầu của công tác quản lý đất đai trong tình hình mới Để công tác quản lý đất đai phù hợp với tình hình mới, luật đất đai 2013 đã được quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luâṭ Đất đai mớ i đươc ̣

kỳ hop ̣ thứ 6 Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực thi hành từ 01/07/2014 thay thế cho Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 khẳng định rõ: “Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, Luật đất đai 2013 cũng quy định 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai Sau khi có Luật Đất đai 2013, cùng với việc hoàn thiện tổ chức bộ Nhà nước quản lý tài nguyên - môi trường tới cấp xã các cấp địa phương trong cả nước các Chi nhánh VPĐKĐĐ, trung tâm phát triển quỹ đất nên các nguồn thu từ đất tăng lên rõ rệt giúp địa phương tháo gỡ những khó khăn và phát hiện những điều chưa hoàn thiện trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên vẫn còn một số sai phạm cần khắc phục và sửa chữa như: Sai phạm về trình tự thủ tục cấp giấy, về đối tượng cấp giấy, sai về diện tích về nguồn gốc đất

* Từ khi có Luật Đất đai cho đến nay

- Xuất phát từ nhận thức mới về vị trí, vai trò của đất đai trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước của Đảng: “Đất là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước” Nên công tác quản lý được Đảng và Nhà nước đặc biệt coi trọng nhằm đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất Hệ thống Cơ quan Nhà nước về đất đai hiện nay đã và đang kiện toàn và ngày càng hoàn thiện

- Hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai ở Việt Nam đang hoạt động tương đối hiệu quả Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn một số vấn đề chưa được pháp luật quy định một cách cụ thể gây trở ngại đến hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai: Đất đai ở vùng biển, thềm lục địa, vùng đặc quyền kinh tế của Việt Nam pháp luật

vẫn chưa giao cho cơ quan Nhà nước cụ thể nào quản lý, vấn đề vùng đất rừng ngập mặn ven biển cũng chưa được pháp luật quy định rõ ràng về cơ chế quản lý

* Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKĐĐ

Đạt được kết quả này trước hết là do với việc thành lập các VPĐKĐĐ, lực lượng chuyên môn về đăng ký, cấp giấy chứng nhận đã được gia tăng hơn nhiều lần

so với trước đây và đã trở thành một lực lượng chuyên nghiệp, mang tính chuyên môn sâu, ít bị chi phối bởi các công việc mang tính sự vụ khác về quản lý đất đai của cơ quan tài nguyên và môi trường từng cấp; hơn nữa đã phân biệt rõ các công việc mang tính sự nghiệp với công việc quản lý nhà nước trong hoạt động đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; trên cơ sở đó phân định rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan có thẩm quyền trong việc giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận và các thủ tục hành chính về đất đai và đã cải cách thủ tục theo hướng đơn giản, rút ngắn thời gian thực hiện cấp Giấy chứng nhận hơn rất nhiều so với trước Luật đất đai 2003

- Tồn tại, hạn chế:

Việc thành lập hệ thống VPĐKĐĐ các cấp ở các địa phương còn rất chậm so với yêu cầu nhiệm vụ thi hành Luật đất đai Chức năng nhiệm vụ của các VPĐKĐĐ

ở nhiều địa phương chưa được phân định rõ ràng, nhiều VPĐKĐĐ cấp tỉnh còn có

sự chồng chéo với một số đơn vị khác của Sở, nhất là Trung tâm Thông tin TN&MT, thậm chí một số tỉnh còn chồng chéo chức năng với VPĐKĐĐ (hoặc phòng TN&MT) cấp huyện

Việc tổ chức bộ máy các VPĐKĐĐ các địa phương chưa thống nhất; chức năng nhiệm vụ của một số đơn vị trực thuộc VPĐKĐĐ cấp tỉnh chưa được phân

định rõ ràng, đôi khi còn chồng chéo, thiếu tính chuyên nghiệp, thậm chí có nơi các phòng làm chung cùng 1 công việc

Điều kiện nhân lực của hầu hết các VPĐKĐĐ còn rất thiếu về số lượng, hạn chế về kinh nghiệm công tác, chưa đáp ứng được yêu cầu thực hiện nhiệm vụ mà Luật Đất đai đã phân cấp; đây là nguyên nhân cơ bản của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm và sự hạn chế trong việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính hiện nay Điều kiện cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật cần thiết cho thực hiện thủ tục hành chính về đất đai của VPĐKĐĐ còn rất thiếu thốn, nhiều VPĐKĐĐ chưa có máy đo đạc để trích đo thửa đất, máy photocopy để sao hồ sơ; đặc biệt diện tích làm việc chật hẹp và không có trang thiết bị bảo quản để triển khai việc lưu trữ hồ sơ địa chính phục vụ việc khai thác khi thẩm tra hồ sơ và cung cấp thông tin đất đai;

Không thống nhất về loại hình hoạt động giữa các địa phương: có địa phương VPĐKĐĐ phải tự bảo đảm kinh phí để tồn tại và hoạt động, có địa phương VPĐKĐĐ được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho 1 phần kinh phí hoạt động; cũng có địa phương VPĐKĐĐ được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho toàn bộ kinh phí để hoạt động

Hoạt động của VPĐKĐĐ chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao, nhất là nhiệm vụ xây dựng, hoàn thiện, chỉnh lý hồ sơ địa chính; việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của VPĐKĐĐ các cấp ở nhiều địa phương còn 1 số điểm chưa thực hiện đúng quy định

1.3 Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài

Hoạt động VPĐKQSDĐ

+ Trên cơ sở thực hiện luật đất đai sửa đổi và nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của chính phủ thi hành một số điều của Luật Đất đai,tỉnh gia lai đã thực hiện văn phòng ĐKQSDĐ từ hai cấp thành một cấp, trực thuộc sở TN&MT Một số ý kiến của ông Phạm Duy Du giám đốc sở TN&MT tỉnh Gia Lai trên báo Gia Lai thứ năm ngày 22/10/2015 có tiêu đề “ Khó khăn cần tháo

gỡ từ Văn phòng đăng ký đất đai”, về một số nội dung, vấn đề có liên quan (Baogialai, 2015)

Cơ cấu tổ chức Văn phòng ĐKQSDĐ: Theo quyết định 248/QĐ-UBND ngày 24-4-2015 của UBND tỉnh “ về việ tổc chức lại VPĐKQSDĐ trực thuộc sở TN&MT và VPĐKQSĐ trực thuộc phòng TN&MT các huyện, thị xã trên địa bàn tỉnh Gia Lai”, sở TN&MT tỉnh chủ trì phối hợp với Sở nội vụ, Sở tài chính và UBND các huyện , thị xã trên địa bàn tỉnh đã hoàn thành công tác bàn giao nguyên trạng VPĐKQSĐĐ trực thuộc PTN&MT các huyện , thị xã về VPĐKĐĐ tỉnh Những vấn đề gặp phải sau sự chuyển đổi: Việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai có sự quản lý, điều hành tập trung, thống nhất trên toàn tỉnh, qua đó kịp thời phát hiện những sai sót, chồng chéo Đồng thời thống nhất cao về mặt chuyên môn và đúng quy định của pháp luật trong việc tiếp nhận hồ sơ tại các chi nhánh huyện thị xã, thành phố Hồ sơ được kiểm tra chặt chẽ về tính pháp lý, hồ sơ địa chính, giải quyết nhiều vướng mắc về chuyên môn; Quản lý tốt việc biến động đất đai Việc cập nhập các biến động , quản lý dữ liệu địa chính đi vào nề nếp Chất lượng thực hiện các thủ tục cấp GCNQSĐ được nâng cao hơn, đảm bảo sự thống nhất trong toàn tỉnh Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký, cấp GCN được đảm bảo đúng quy định do VPĐKĐĐ một cấp có điều kiện về lực lượng chuyên môn dể hướng dẫn, kiểm tra, xử lý…những vướng mắc kịp thời

Những mặt khó khăn, vướng mắc: số lượng biên chế ít so với nhiệm vụ được giao Trụ sở của VPĐKDĐ chật trội và trang thiết bị chưa đáp ứng công việc một số chi nhánh không đủ trang thiết bị cho cán bộ làm việc Công nghệ thông tin phục vụ công tác quản lý, xây dựng vận hành cơ sở dữ liệu, công tác cấp GCN còn hạn chế chưa được đầu tư Khoảng cách địa lý giữa VPĐKĐĐ tỉnh và một số chi nhánh VPĐKDĐ huyện, thị xã khá xa, nên có khó khăn trong việc giải quyết công việc, tốn kém chi phí vận chuyển hồ sơ Bên cạnh đó khối lượng công việc nhiều gây áp lực lớn…

+ Văn phòng ĐKQSĐĐ huyện sông lô tuy mới được thành lập ngày 30/11/2009 nhưng cơ bản đã đáp ứng được nhiệm vụ của nhành và các nhiệm vụ khác do UBND huyện giao Nguồn nhân lực 7 cán bộ với 100% cán bộ có trình độ đại học, 42,85% trình độ thạc sĩ Qua các năm 2010 đến 2013 VPĐKQSDĐ huyện

Sông Lô luôn chú trọng thực hiện tốt các nhiệm vụ được giao Công tác chỉnh

lý biến động HSĐC đạt 10.825 bộ hồ sơ, công tác phục vụ người dân thực hiện các quyền chuyển dổi, chuyển nhượng, thừa kế,cấp lại, cấp đổi GCN đã tiếp nhận 429

bộ hồ sơ, giải quyết được 4084 hồ sơ chiếm 95,08% Công tác đăng ký thế chấp và xóa thế chấp bằng QSDĐ cho người dân luôn được giải quyết trong ngày nên đạt tỷ 100% số hồ sơ được giải quyết Kết quả điều tra, nghiên cứu của đề tài cũng làm rõ được thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ Khẳng định được VPĐKQSDĐ huyện Sông Lô hành lập và hoạt động đã giải quyết cơ bản các nhu cầu của người dân, thể hiện ở mức độ công khai thử tục hành chính,thời hạn thực hiện, thái độ của cán bộ… Tuy nhiên trong điều kiện cơ sở vật chất còn yếu kém, nguồn nhân lực còn hạn chế nên phần nào cũng đã ảnh hưởng đến kết quả hoạt động VPĐKQSDĐ huyện (Khổng Minh Đức, 2014)

*Công tác cấp GCNQSDĐ

Với sự quan tâm, cố gắng của các cấp ủy, chính quyền địa phương huyện Thanh Oai, đội ngũ cán bộ địa chính được từng bước kiện toàn, nâng cáo trình độ chuyên môn nghiệp vụ cơ bản đáp ứng yêu cầu công việc đã giúp cho công tác đăng

ký, cấp GCN tại huyện Thanh Oai thu được hết quả đáng kể: Công tác cấp GCNQSDĐ lần đầu cho đối tượng đất có nguồn gốc cha ông để lại, sử dụng hợp pháp, từ trước năm 1980 đạt 88,6% Công tác quản lý đất đai, đo đạc bản đồ đồ chính, hồ sơ địa chính điện tử hiện đại hóa kho lưu trữ, phục vụ công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận Nếu như trước đây theo Luật Đất đai năm 2003 việc

kê khai đăng ký, cấp GCN chủ yếu là cán bộ địa chính làm tổ chức kê khai cho công dân tại địa điểm và thời gian quy định, tất cả các hồ sơ đều phải được Hội đồng đăng ký đất đai xét duyệt thông qua các cuộc họp, gây chậm trễ cho việc xét duyệt, thểm định hồ sơ Hiện nay, theo Điều 95 Luật Đất đai 2013 các văn bản hướng dẫn thi hành công tác đăng ký đất đai là bắt buộc, còn việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu chủ sở hữu, khi công dân có đơn đề nghị cán bộ địa chính xã căn cứ vào hồ sơ địa chính , tài liệu quản lý đất đai lưu trữ tại xã để kiển tra xác nhận vào đơn đăng ký về nguồn gốc, thời điểm sử dụng, tình trạng tranh chấp…Công tác tuyên truyền phố biến pháp luật

đất đai trình tự thủ tục được thực hiện trên các phát thanh, truyền hình Việc thực hiện đăng ký đất đai, xử lý tồn tại trong quản lý đất đai để công nhận quyền sử dụng đất, cấp GCN, là một trong những điều kiện để người dân hợp thức hóa đất đai của mình đang sử dung, đồng thời cũng giúp nhà nước quản lya đất đai, tăng thu ngân sách đối với đất có nguồn gốc giao không đúng thẩm quyền lẫn chiếm… góp phần cân dối nguồn thu tại chỗ.Trong 9 tháng đầu năm 2015 tổng số nguồn thu ngân sách Nhà nước huyện Thanh Oai từ nguồn thu tiền sử dụng đất đạt trên 50 tỷ đồng (Bùi Thị Thúy Hường, 2015)

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc bao gồm tổ chức bộ máy, chức năng, nhiệm vụ của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Đối tượng cụ thể là:

+ Người sử dụng đất, đây là nhóm trực tiếp chịu tác động của việc cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai với mô hình Văn phòng đăng ký

+ Cán bộ trực tiếp quản lý, điều hành công việc tại Văn phòng đăng ký

2.2 Nội dung nghiên cứu

* Nội dung 1: Đánh giá tình hình quản lý đất đai của thành phố Vĩnh Yên

- Điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội thành phố Vĩnh Yên

- Công tác quản lý đất đai

- Hiện trạng sử dụng đất năm 2019

* Nội dung 2: Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn từ 2015 -

2019

- Cơ cấu tổ chức của Chinh nhánh văn phòng đăng ký đất đai Vĩnh Yên

- Tình hình hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Vĩnh Yên

- Cơ chế hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Vĩnh Yên