Điều chỉnh hợp đồng thương mại khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản theo pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH DANH ĐẦY ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG THƯƠNG MẠI KHI HOÀN CẢNH THAY ĐỔI CƠ BẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ Thành phố Hồ Chí Minh - năm 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH DANH ĐẦY ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG THƯƠNG MẠI KHI HOÀN CẢNH THAY ĐỔI CƠ BẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh Tế Mã ngành: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN KIÊN BÍCH TUYỀN Thành phố Hồ Chí Minh - năm 2022 i LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Danh Đầy Tôi cam đoan luận văn với tên đề tài “Điều chỉnh hợp đồng thương mại hoàn cảnh thay đổi theo pháp luật Việt Nam” cơng trình nghiên cứu riêng thực hiện, kết hợp hướng dẫn khoa học TS Nguyễn Kiên Bích Tuyền Các cơng trình nghiên cứu tác giả khác, tài liệu sử dụng, nội dung tham khảo kế thừa luận văn trích dẫn nguồn đầy đủ Đồng thời, ln đảm bảo tính trung thực đăng tải tạp chí, website hợp pháp Tơi xin chịu trách nhiệm cam đoan nêu Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 08 tháng 08 năm 2022 Tác giả Danh Đầy ii LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban Giám hiệu nhà trường, quý Thầy Cô Khoa Sau Đại học Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh q Thầy Cơ trực tiếp giảng dạy chun đề tồn khố học tổ chức, truyền đạt kiến thức bổ ích, tận tình hướng dẫn, tạo điều kiện tốt cho suốt thời gian học tập nghiên cứu trường Đặc biệt hơn, xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến Cơ TS Nguyễn Kiên Bích Tuyền, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ tơi chun mơn, phương pháp nghiên cứu bảo nhiều kinh nghiệm suốt trình nghiên cứu khoa học để hồn thành luận văn Tơi trân trọng cảm ơn quý Thầy Cô Hội đồng bảo vệ luận văn, chuyên gia lĩnh vực liên quan đóng góp ý kiến vơ q báu giúp tơi hồn thiện cơng trình nghiên cứu Cuối cùng, tơi xin chân thành cảm ơn quý Thầy Cô, chư Đại đức Tăng, gia đình, quý phật tử xa gần bạn bè Những người thân yêu động viên, khích lệ tinh thần, chia sẻ, giúp đỡ, trợ duyên cho tơi suốt q trình học tập thực nghiên cứu Mặc dù có nhiều cố gắng trình thực đề tài, song khơng thể tránh khỏi hạn chế thiếu sót Tơi mong nhận góp ý chân thành quý Thầy Cô, đồng nghiệp bạn bè để luận văn hoàn thiện Xin chân thành cảm ơn! Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 08 tháng 08 năm 2022 Tác giả Danh Đầy iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Tiêu đề: Điều chỉnh hợp đồng thương mại hoàn cảnh thay đổi theo pháp luật Việt Nam Tóm tắt: Trong q trình điều chỉnh hợp đồng xuất rào cản, kiện phát sinh khiến việc điều chỉnh hợp đồng gặp phải vướng mắc Trong đó, kể đến số lý kiện bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi bản,… hoàn cảnh thay đổi lần quy định Bộ luật Dân năm 2015 Tuy nhiên quy định ban hành nên cần nghiên cứu làm sáng tỏ Luận văn làm rõ vấn đề lý luận điều kiện áp dụng cách thức áp dụng quyền điều chỉnh hợp đồng thương mại hoàn cảnh thay đổi theo quy định pháp luật Việt Nam Luận văn nghiên cứu điều kiện xác định hoàn cảnh thay đổi hệ pháp lý theo pháp luật Việt Nam hành Để làm sáng tỏ vấn đề cần nghiên cứu, luận văn sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác phân tích, diễn giải áp dụng để giải thích, làm rõ sở lý luận Việc phân tích nội dung hồn cảnh thay đổi giúp tìm điểm tích cực, bất cập quy định pháp luật Phương pháp qui nạp dùng để đưa nhận định đánh giá sau phân tích, làm rõ vấn đề pháp lý đặt Trên sở phân tích thực trạng pháp luật điều chỉnh hợp đồng thương mại hoàn cảnh thay đổi Việt Nam luận văn ưu điểm khó khăn, bất cập Từ đó, luận văn đưa định hướng kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng thương mại hoàn cảnh thay đổi Luận văn tài liệu tham khảo hữu ích cho quan, đơn vị, tổ chức trình nghiên cứu, xây dựng hồn thiện sách pháp luật điều chỉnh hợp đồng hoàn cảnh thay đổi Việt Nam Từ khố: Hợp đồng, hồn cảnh thay đổi bản, điều chỉnh hợp đồng thương mại, kiện bất khả kháng iv THESIS SUMMARY Title: Adjustment of commercial contracts when circumstances change fundamentally according to Vietnamese law Abstract: In the process of contract performance, there may be barriers and arising events that make the contract performance difficult In which, there are a number of reasons such as force majeure events, fundamental changes in circumstances, etc., which were first specified in the 2015 Civil Code However, New regulations have been promulgated, so it needs to be studied and clarified The thesis clarifies the theoretical issues about the application conditions and how to apply the right to adjust commercial contracts when the circumstances change according to the provisions of Vietnamese law The thesis studies the conditions to determine the basic changing circumstances and legal consequences under the current Vietnamese law To clarify the issues to be researched, the thesis has used a combination of different research methods such as analysis and interpretation, which are applied to explain and clarify the theoretical basis The analysis of the content of the basic changing circumstances helps to find out the positive points and inadequacies of the legal regulations The inductive method is used to make judgments after analyzing and clarifying legal issues On the basis of analyzing the current legal situation on the adjustment of commercial contracts when the circumstances change fundamentally in Vietnam, the thesis points out the advantages, difficulties and inadequacies From there, the thesis gives orientations and recommends solutions to improve the legal provisions on regulating commercial contracts when the circumstances change fundamentally The thesis is a useful reference for agencies, units and organizations in the process of researching, developing and perfecting policies and laws on contract adjustment when the circumstances change fundamentally in Vietnam Keywords: Contract, hardship, adjustment of commercial contract, force majeure provisions v DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT STT Từ viết tắt Cụm từ tiếng Việt BLDS Bộ Luật Dân HĐTM Hợp đồng thương mại DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG ANH STT Từ viết tắt Cụm từ tiếng Anh Cụm từ tiếng Việt Unitd Nations Convention on Công ước viên Liên hợp CISG Contracts for the quốc hợp đồng mua bán International Sale of Goods hàng hoá Quốc tế năm 1980 Bộ Nguyên tắc Unidroit PICC Principles of International Hợp đồng thương mại Quốc Commercial Contracts tế năm 1994, sửa đổi bổ sung năm 2004, 2010, 2016 PECL Principles Contract Law of European Bộ nguyên tắc luật hợp đồng Châu Âu năm 1999, sửa đổi năm 2002 vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT LUẬN VĂN iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT v LỜI MỞ ĐẦU 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể 3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI TỔNG QUAN VỀ LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOÀN CẢNH THAY ĐỔI CƠ BẢN TRONG HỢP ĐỒNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát hoàn cảnh thay đổi 1.1.1 Khái niệm hoàn cảnh thay đổi 1.1.2 Sự khác biệt hoàn cảnh thay đổi kiện bất khả kháng 13 1.1.3 Sự khác biệt hoàn cảnh thay đổi trở ngại khách quan 17 1.2 Khái quát điều chỉnh hợp đồng thương mại hoàn cảnh thay đổi 19 1.2.1 Khái niệm điều chỉnh hợp đồng thương mại hoàn cảnh thay đổi 19 1.2.3 Ý nghĩa quy định điều chỉnh hợp đồng thương mại hoàn cảnh thay đổi 24 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG THƯƠNG MẠI KHI HOÀN CẢNH THAY ĐỔI CƠ BẢN 28 vii 2.1 Thực trạng quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng hoàn cảnh thay đổi 28 2.1.1 Các điều kiện để điều chỉnh hợp đồng thương mại hoàn cảnh thay đổi 28 2.1.2 Chủ thể điều chỉnh hợp đồng thương mại hoàn cảnh thay đổi 33 2.1.3 Nội dung điều chỉnh hợp đồng thương mại hoàn cảnh thay đổi 39 2.1.4 Hậu pháp lý việc điều chỉnh hợp đồng thương mại hoàn cảnh thay đổi 42 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật điều chỉnh hợp đồng hoàn cảnh thay đổi 45 2.2.1 Những ưu điểm việc áp dụng quy định điều chỉnh hợp đồng hoàn cảnh thay đổi 45 2.2.2 Những khó khăn, bất cập việc áp dụng quy định điều chỉnh hợp đồng hoàn cảnh thay đổi 49 CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG THƯƠNG MẠI KHI HOÀN CẢNH THAY ĐỔI CƠ BẢN 58 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng thương mại hoàn cảnh thay đổi 58 3.1.1 Đảm bảo tính minh bạch quy định pháp luật hoàn cảnh thay đổi 58 3.1.2 Đảm bảo nguyên tắc điều chỉnh hợp đồng thương mại hoàn cảnh thay đổi 60 3.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng thương mại hoàn cảnh thay đổi 63 3.2.1 Kiến nghị hồn thiện giải thích số thuật ngữ 63 3.2.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định điều kiện xác định hoàn cảnh thay đổi 64 3.2.3 Kiến nghị hoàn thiện quy định nghĩa vụ đàm phán lại 66 3.2.4 Kiến nghị phương thức chấm dứt hợp đồng thương mại Toà án 70 viii 3.2.5 Kiến nghị bổ sung án lệ điều chỉnh hợp đồng hoàn cảnh thay đổi 71 KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHỤ LỤC dân quận Sơn Trà điểm g khoản Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân thụ lý vụ án, bị đơn thống thẩm quyền giải vụ án Tòa án cấp sơ thẩm Tranh chấp Công ty P Công ty V phát sinh từ “Hợp đồng thuê thương hiệu vật dụng quán bar” số 10/HĐKT/2016 ngày 28/3/2016, theo Cơng ty P sử dụng nhãn hiệu “SSL” vật dụng quán Bar theo danh mục tài sản đính kèm Nhãn hiệu “SSL” đối tượng sở hữu cơng nghiệp Cục Sở hữu trí tuệ - Bộ Khoa học Công nghệ cấp Giấy chứng nhận đăng ký nhãn hiệu hàng hóa số 63021, Cơng ty V nhận chuyển nhượng toàn quyền sở hữu theo Quyết định số 1227/QĐ- SHTT ngày 22/3/2016 Do đó, “Hợp đồng thuê thương hiệu vật dụng quán bar” chất hợp đồng chuyển quyền sử dụng đối tượng sở hữu công nghiệp quy định Điều 141 Luật Sở hữu trí tuệ năm 2005, sửa đổi bổ sung năm 2009 Thông tư liên tịch số 02/2008/TTLT-TANDTC VKSNDTCBVHTT&DL-BKH&CN-BTP ngày 03/4/2008 Hướng dẫn áp dụng số quy định pháp luật việc giải tranh chấp quyền sở hữu trí tuệ Tồ án nhân dân xác định tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đối tượng sở hữu công nghiệp (điểm m khoản mục I phần A Thông tư) tranh chấp sở hữu trí tuệ Như tranh chấp phát sinh Công ty P Công ty V hợp đồng chuyển quyền sử dụng đối tượng sở hữu công nghiệp tranh chấp kinh doanh thương mại sở hữu trí tuệ quy định khoản Điều 30 Bộ luật Tố tụng dân Theo điểm a khoản Điều 37 điểm a khoản Điều 38 Bộ luật Tố tụng dân sự, tranh chấp nói thuộc thẩm quyền giải Tịa Kinh tế Tòa án nhân dân cấp tỉnh Nguyên đơn khởi kiện Tòa án nơi thực hợp đồng theo điểm g khoản Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân vụ án thuộc thẩm quyền giải Tòa Kinh tế Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng Do Tòa án nhân dân quận Sơn Trà thụ lý giải không thẩm quyền [3] Phát biểu phiên tòa đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng: Hội đồng xét xử phúc thẩm, Thư ký phiên tòa tuân thủ quy định pháp luật trình giải vụ án, đương thực quyền nghĩa vụ Ơng Thái Hoạt Đ người hai Công ty thỏa thuận chuyển tiền thực Hợp đồng số 10/HĐKT/2016 vào tài khoản cá nhân cấp sơ thẩm không đưa ông Thái Hoạt Đ vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thiếu sót Về nội dung: Do tòa án cấp sơ thẩm thụ lý vụ án không thẩm quyền nên đại diện Viện Kiểm sát đề nghị hủy án sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng giải sơ thẩm theo quy định Bộ luật Tố tụng dân [4] Xét thấy việc thụ lý giải vụ án không thẩm quyền Tòa án cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, Hội đồng xét xử phúc thẩm khoản Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân hủy án sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa Kinh tế Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng giải theo thẩm quyền Trong trình giải vụ án, theo yêu cầu nguyên đơn Tòa án cấp sơ thẩm Quyết định áp dụng biện pháp khẩn tạm thời số 05/2017/QĐBPKCTT ngày 23/5/2017 Tại Bản án số 06/2017/KDTM- ST ngày 29/9/2017 Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời nêu Do Bản án sơ thẩm bị hủy nên việc hủy bỏ Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 05/2017/QĐBPKCTT ngày 23/5/2017 Tòa án nhân dân quận Sơn Trà thực theo quy định khoản Điều 138 Bộ luật Tố tụng dân [5] Hội đồng xét xử phúc thẩm hủy án sơ thẩm nên không xem xét nội dung kháng cáo nguyên đơn Đương kháng cáo nhận lại tiền tạm ứng án phí phúc thẩm nộp Vì lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH Căn vào khoản Điều 30, điểm a khoản Điều 37, điểm a khoản Điều 38, điểm g khoản Điều 40 khoản Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự; Căn Điều 141 Luật Sở hữu trí tuệ năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 Căn Nghị 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng án phí lệ phí Tịa án Hủy Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 06/2017/KDTM- ST ngày 29/9/2017 Tòa án nhân dân Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng Giao hồ sơ vụ án cho Tòa Kinh tế Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng giải theo thủ tục sơ thẩm Hồn trả Cơng ty trách nhiệm hữu hạn thành viên Thương mại du lịch P số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm 2000.000 đồng nộp theo biên lai thu số 0001997 ngày 18/10/2017 (300.000 đồng) biên lai số 008299 ngày 10/11/2017 (1.700.000 đồng) Chi cục Thi hành án dân quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án PHỤ LỤC TỊA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG Bản án số: 46/2020/DS-PT Ngày 12-3-2020 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có: Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Duyên Hằng Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Trung Dũng Ông Nguyễn Văn Tài - Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Dung – Thư ký Tịa án nhân dân tỉnh Bình Dương - Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Bà Đặng Hà Nhung – Kiểm sát viên Trong ngày 10 ngày 12 tháng năm 2020, trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm cơng khai vụ án dân thụ lý số 39/2020/TLPT-DS ngày 06/02/2020 việc “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Do Bản án dân sơ thẩm số 58/2019/DS-ST ngày 16/10/2019 Tòa án nhân dân thị xã B, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo Theo Quyết định đưa vụ án xét xử phúc thẩm số 37/2020/QĐPT-DS, ngày 13/02/2020, đương sự: - Nguyên đơn: Công ty Cổ phần Kinh doanh bất động sản C; địa chỉ: Khu phố 3, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương Người đại diện hợp pháp nguyên đơn: Ông Đào Duy Hiền P, sinh năm 1983; địa chỉ: Số A2-04-06, chung cư H, đường G, phường H, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh (văn ủy quyền ngày 07/5/2018) - Bị đơn: Bà Huỳnh Ngọc D, sinh năm 1972; địa chỉ: Số 017, lô C2, cư xá phường 6, đường T, Phường 6, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh, có mặt Người đại diện hợp pháp bị đơn: Ông Phan Viết L, sinh năm: 1976; địa chỉ: Phòng 302A8B, phường T, quận T, Thành phố Hà Nội (văn ủy quyền ngày 01/11/2018) - Người kháng cáo: Nguyên đơn Công ty Cổ phần Kinh doanh bất động sản C, bị đơn bà Huỳnh Ngọc D NỘI DUNG VỤ ÁN: - Theo đơn khởi kiện ngày 22/5/2018, lời khai trình tham gia tố tụng phiên tịa, ngun đơn trình bày: Ngày 21/02/2009, Cơng ty Cổ phần Kinh doanh bất động sản C (gọi tắt Công ty) bà Huỳnh Ngọc D ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1258/HĐCN/KDCRB, với nội dung: Công ty chuyển nhượng cho bà D phần đất diện tích 222,44m2 thuộc khu dân cư R, xã A, thị xã B với giá 266.928.000 đồng Tuy nhiên tiến hành đo đạc thực tế diện tích đất giảm 0,004m2 so với diện tích thỏa thuận chuyển nhượng ban đầu Nên Công ty giảm giá chuyển nhượng cho bà D xuống 266.880.000 đồng Thỏa thuận toán làm 05 đợt: + Đợt 1: Ngay sau ký hợp đồng, toán 25% giá trị hợp đồng tương đương số tiền 66.730.000 đồng, + Đợt 2: Sau 04 tháng kể từ ngày ký hợp đồng, toán 20% giá trị hợp đồng tương đương số tiền 53.385.000 đồng, + Đợt 3: Sau 08 tháng kể từ ngày ký hợp đồng, toán 20% giá trị hợp đồng tương đương số tiền 53.385.000 đồng, + Đợt 4: Sau 12 tháng kể từ ngày ký hợp đồng, phía Công ty gửi thông báo giao nhà cho bà D, bà D toán tiếp 25% giá trị hợp đồng tương đương số tiền 66.730.000 đồng, + Đợt 5: Ngay sau Công ty giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà D toán 10% giá trị hợp đồng tương đương số tiền 26.698.000 đồng Sau ký kết hợp đồng, bà D toán 02 đợt đầu với tổng số tiền 120.115.000 đồng khơng tiếp tục tốn theo nội dung cam kết hợp đồng, dù Công ty nhắc nhở, thông báo nhiều lần Mặc dù bà D vi phạm nghĩa vụ tốn Cơng ty thực nội dung cam kết theo hợp đồng, hoàn tất thủ tục pháp lý để Ủy ban nhân dân huyện B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BG 817629 (số vào sổ cấp GCN: CH02714) ngày 08/8/2011 cho bà Huỳnh Ngọc D Do bà D vi phạm nghĩa vụ toán theo nội dung thỏa thuận hợp đồng ký kết nên Công ty khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: + Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1258/HĐCN/KDCRB ngày 21/02/2009 Công ty bà bà Huỳnh Ngọc D Cơng ty khơng phải hồn trả cho bà D số tiền mà bà D toán 120.115.000 đồng (một trăm hai mươi triệu trăm mười lăm nghìn) + Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số BG 817629, số vào sổ cấp GCN: CH02714 ngày 08/08/2011 Uỷ ban nhân dân huyện (nay thị xã) B cấp cho bà Huỳnh Ngọc D Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền nguyên đơn giữ nguyên nội dung yêu cầu khởi kiện Riêng số tiền bị đơn bà D toán 120.115.000 đồng (một trăm hai mươi triệu trăm mười lăm nghìn), Hội đồng xét xử tuyên hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1258/HĐCN/KDCRB ngày 21/02/2009, Cơng ty đồng ý trả lại cho bị đơn bà D - Bị đơn trình bày: Thống trình bày nguyên đơn việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nội dung thỏa thuận hợp đồng số tiền tốn Việc Cơng ty Cổ phần Kinh doanh bất động sản C cho bà Huỳnh Ngọc D vi phạm nghĩa vụ tốn khơng Sau ký kết hợp đồng, bà D có thiện chí tốn cho Cơng ty Bằng chứng bà D toán 02 đợt, thời hạn Trước đợt tốn, phía Cơng ty có gửi thơng báo cho bà D đến tốn tháng sau, bà D khơng thấy phía Công ty gửi thông báo cho bà D Bà D có đến địa điểm giao dịch chuyển nhượng Thành phố Hồ Chí Minh văn phịng chuyển nơi khác Công ty chuyển địa điểm giao dịch không thông báo với bà D bà D cố gắng liên lạc nhờ người mơi giới liên lạc với phía Cơng ty không Từ năm 2011 đến năm 2017, bà D khơng nhận thơng báo từ phía Cơng ty Đến ngày 27/12/2017, bà D nhận thông báo việc lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân cư Rạch Bắp, huyện B, tỉnh Bình Dương ngày 21/12/2017, yêu cầu bà D tốn số tiền cịn lại 146.7654.000 đồng, 2.114.000 đồng tiền phí trước bạ đo đạc trích lục, bận việc gia đình nên bà D chưa đến tốn Sau đó, bà D có liên lạc qua số điện thoại 0274.3507.550 có nội dung thơng báo để xin đến tốn số tiền cịn lại người nhận điện thoại khơng cho tốn lý chốt hồ sơ để khởi kiện Tịa án Bị đơn bà D khơng đồng ý yêu cầu khởi kiện nguyên đơn Bà D yêu cầu tiếp tục thực hợp đồng, yêu cầu tốn cho Cơng ty số tiền cịn lại theo hợp đồng 146.765.000 đồng tiền lãi theo mức lãi suất 6%/năm tính từ ngày 20/02/2018, yêu cầu nhận đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bản án dân sơ thẩm số 58/2019/DS-ST ngày 16/10/2019 Tịa án nhân dân thị xã B, tỉnh Bình Dương, tuyên xử: Căn khoản Điều 26, điểm a khoản Điều 35, điểm c khoản Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 266 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân năm 2015, Căn Điều 116, 117, 118, 119, 275, 357, 418, 468, 500 688 Bộ luật Dân năm 2015, Căn vào Điều 26, 166, 167, 203 Luật Đất đai năm 2013, Căn vào khoản Điều 26, Điều 27 Nghị số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng án phí lệ phí Tịa án, Khơng chấp nhận tồn u cầu khởi kiện nguyên đơn Công ty Cổ phần Kinh doanh bất động sản C bị đơn bà Huỳnh Ngọc D việc “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1258/HĐCN/KDCRB ngày 21/02/2009 Công ty Cổ phần kinh doanh Bất động sản C bà Huỳnh Ngọc D có hiệu lực pháp luật - Buộc Công ty Cổ phần Kinh doanh bất động sản C phải giao cho bà Huỳnh Ngọc D Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BG 817629 (số vào sổ cấp GCN: CH02714) Ủy ban nhân dân huyện B (nay thị xã B) cấp ngày 08/8/2011 - Buộc Công ty Cổ phần kinh doanh bất động sản C phải bàn giao cho bà Huỳnh Ngọc D đất có diện tích diện tích 222,44m2 thuộc số 1642, tờ đồ số 13, xã A, thị xã B, tỉnh Bình Dương Đất có tứ cận: Hướng Đông giáp 1643, hướng tây giáp 1641, hướng bắc giáp 1614, hướng nam giáp đường Đ20-B (có sơ đồ vẽ kèm theo) - Bà Huỳnh Ngọc D quyền quản lý sử dụng diện tích đất - Bị đơn bà Huỳnh Ngọc D có trách nhiệm tốn cho ngun đơn Công ty Cổ phần Kinh doanh bất động sản C số tiền 400.208.171 đồng (bốn trăm triệu, hai trăm lẻ tám nghìn, trăm bảy mươi mốt đồng) Kể từ ngày án có hiệu lực thi hành người thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, người phải thi hành án chưa toán tốn khơng đầy đủ, hàng tháng người phải thi hành án cịn phải tốn cho người thi hành án số tiền lãi theo mức lãi suất quy định Điều 357 khoản Điều 468 Bộ luật Dân năm 2015, tương ứng với số tiền thời gian chậm thi hành án Ngồi án cịn tun chi phí xem xét thẩm định chỗ, định giá tài sản, án phí, trách nhiệm thi hành án quyền kháng cáo Sau có án sơ thẩm, ngày 28/10/2019, nguyên đơn Công ty Cổ phần kinh doanh bất động sản C có đơn kháng cáo án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn, hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1258/HĐCN/KDCRB ngày 21/02/2009 Công ty Cổ phần Kinh doanh bất động sản C bà Huỳnh Ngọc D, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BG 817629 (số vào sổ cấp GCN: CH02714) Ủy ban nhân dân huyện B (nay thị xã B) cấp ngày 08/8/2011; ngày 01/11/2019, bị đơn bà Huỳnh Ngọc D kháng cáo phần án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm phần trách nhiệm toán bị đơn bị đơn đồng ý toán số tiền chậm nộp 146.765.000 đồng, tiền thuế trước bạ tiền đo đạc 2.114.000 đồng, tiền lãi chậm toán số tiền 146.765.000 đồng 1,5%/tháng kể từ sau ngày 20/02/2018 theo nội dung thông báo ngày 21/12/2017 Công ty Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện yêu cầu kháng cáo; bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo; đương không thỏa thuận với việc giải vụ án Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm: Những người tiến hành tố tụng tham gia tố tụng thực quy định Bộ luật Tố tụng dân Về nội dung: Các đương khơng tranh chấp hình thức, chủ thể ký kết Nguyên đơn làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn, bị đơn toán tiền 02 đợt Trong trình thực hợp đồng nguyên đơn bị đơn có lỗi, nguyên đơn cho nhiều lần thông báo cho bị đơn thực tốn lần 3, 4, khơng cung cấp chứng chứng minh Bị đơn cho nguyên đơn thay đổi văn phòng đại diện bị đơn thay đổi địa chỉ, ký hợp đồng ký trực tiếp địa cơng ty D bị đơn khơng chứng minh việc có đến văn phịng cơng ty trao đổi vấn đề toán cho lần Thực tế bên có lỗi, tranh chấp đến gần 10 năm, Tịa án cấp sơ thẩm cơng nhận hợp đồng phù hợp giá trị chuyển nhượng đến thay đổi (chuyển nhượng 1.200.000 đồng/m2, 6.000.000 đồng/m2), Tòa án cấp sơ thẩm buộc bị đơn toán tiền lãi chưa phù hợp, đề nghị chấp nhận kháng cáo nguyên đơn, không chấp nhận kháng cáo bị đơn, sửa án sơ thẩm theo hướng công nhận hợp đồng, buộc bị đơn toán giá trị chưa toán theo giá hội đồng định giá Sau nghiên cứu tài liệu, chứng có hồ sơ vụ án thẩm tra phiên tòa, vào kết tranh tụng phiên tịa, lời trình bày đương sự, ý kiến Kiểm sát viên NHẬN ĐỊNH CỦA TỒ ÁN: [1] Cơng ty Cổ phần Kinh doanh bất động sản C Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh Bình Dương cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh ngày 18/6/2008, có 08 ngành nghề kinh doanh, có ngành nghề kinh doanh bất động sản Ngày 03 tháng 11 năm 2003, Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương ban hành Quyết định số: 4252/QĐ-CT việc phê duyệt quy hoạch chi tiết khu dân cư R, xã A, huyện B, tỉnh Bình Dương giao cho Cơng ty C Ngày 14/02/2007, Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương ban hành Quyết định số: 988/QĐ-UBND điều chỉnh lại cấu sử dụng đất Quyết định số: 4252/QĐ- CT ngày 03 tháng 11 năm 2003 Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương Ngày 03/9/200, Cơng ty C chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc dự án khu dân cư Rạch Bắp cho Công ty Cổ phần Kinh doanh bất động sản C Sau nhận chuyển nhượng dự án khu dân cư R Cơng ty tiếp tục tiến hành hạng mục bao tiêu dự án ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho dân, Cơng ty ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà Huỳnh Ngọc D, cụ thể: Ngày 21/02/2009, Công ty bà D có ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1258/HĐCN/KDCRB với nội dung: Công ty chuyển nhượng cho bà D phần đất diện tích 222,4m2 thuộc khu dân cư Rạch Bắp, xã A, thị xã B với giá 266.880.000 đồng, toán thành 05 đợt (đợt 1, sau ký hợp đồng, toán số tiền 66.730.000 đồng; đợt 2, sau 04 tháng kể từ ngày ký hợp đồng, toán số tiền 53.385.000 đồng; đợt 3: Sau 08 tháng kể từ ngày ký hợp đồng, toán số tiền 53.385.000 đồng; đợt 4: Sau 12 tháng kể từ ngày ký hợp đồng, phía Công ty gửi thông báo giao nhà cho bà D, bà D toán số tiền 66.730.000 đồng; đợt 5: Ngay sau Công ty giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà D toán số tiền lại 26.698.000 đồng) Sau ký kết hợp đồng, bà D toán đợt 1, đợt số tiền 120.115.000 đồng, lại đợt 3, đợt 4, đợt chưa toán 146.765.000 đồng Hợp đồng quy định trách nhiệm phạt vi phạm sau (Điều 3, Điều hợp đồng): - Bên A (Cơng ty) hồn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà cho bên B vòng 24 tháng kể từ ngày ký hợp đồng Nếu bên A giao đất khơng thời hạn bên A phải bồi thường cho bên B (bà D) 50% giá trị hợp đồng phải hoàn trả lại cho bên B toàn số tiền mà bên B nộp cho bên A lý hợp đồng - Nếu bên B (bà D) vi phạm thời hạn toán tiền 03 tháng, bên B chịu lãi suất 1,5% tháng số tiền toán trễ hạn Trường hợp bên B toán trễ hạn 03 tháng đợt nêu trên, bên A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà khơng phải hồn trả cho cho bên B khoản tiền mà bên B toán cho bên A Khi nhận thông báo giao nhà bên A, bên B phải tiến hành nộp tiền cho bên A vịng 15 ngày kể từ ngày nhận thơng báo Trường hợp bên B không nhận không trả lời cho bên A biết văn thời gian quy định bên A quyền chuyển nhượng nhà cho đối tượng khác bên B toàn số tiền nộp cho bên A Trong thời gian 18 tháng kể từ ngày bên A giao nhà cho bên B, bên B không tiến hành xây dựng nhà ở, bên A toán lại cho bên B số tiền mà bên B nộp cho bên A tiến hành lý hợp đồng [2] Về nghĩa vụ toán: Q trình tố tụng, Cơng ty cho nhiều lần gửi thông báo yêu cầu bà D thực nghĩa vụ tốn bà D khơng thực hiện, ngồi lời trình bày Cơng ty khơng có chứng chứng minh gửi thông báo cho bà D; bà D thừa nhận chuyển nơi khác không thông báo cho Công ty Mặc dù, thời hạn tốn hai bên khơng lý hay hủy bỏ hợp đồng Công ty tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho bà D Nguyên đơn thừa nhận bị đơn không toán theo thỏa thuận cam kết hợp đồng, nguyên đơn chấp nhận tiếp tục thực hợp đồng với bà D đồng ý cho bà D tốn tiền đợt cịn lại việc “Thông báo lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đề ngày 21/12/2017, với nội dung: Nếu bà D thực việc toán nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời hạn đến hết ngày 20/02/2018 số tiền chậm nộp tính lãi theo mức lãi suất 6%/năm Nếu sau ngày 20/02/2018, bà D không đến nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lý hợp đồng, Công ty theo điều khoản hợp đồng ký kết, tính lãi theo mức lãi suất 1,5%/tháng số tiền nộp chậm Bà D nhận thơng báo thời hạn vui lịng phản hồi phương án lý hợp đồng với Công ty, sau ngày 20/02/2018 Cơng ty để pháp luật giải Bị đơn bà D thừa nhận có nhận thông báo vào ngày 27/12/2017, đồng ý tốn số tiền cịn lại 146.765.000 đồng 2.114.000 đồng tiền phí trước bạ + đo đạc trích lục, bận việc gia đình nên bà D chưa tốn được, sau bà D có liên lạc qua số điện thoại 0274.3507550 có nội dung thơng báo để xin tốn số tiền cịn lại người nhận điện thoại khơng cho tốn hồ sơ khởi kiện Tòa án Theo hồ sơ vụ án ngày 22/5/2018 Cơng ty khởi kiện bà D Tòa án (trên 03 tháng theo thỏa thuận hợp đồng) Do đó, Điều hợp đồng chuyển nhượng nêu Cơng ty có quyền chuyển nhượng đất cho người khác đồng nghĩa việc chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng đất [3] Với nhận định trên, xét thấy Công ty bà D có lỗi phần dẫn đến việc chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng thời điểm Việc chấm dứt thực hợp đồng phần hoàn cảnh thay đổi (giá trị quyền sử dụng đất thay đổi so với ký kết hợp đồng hai bên không thỏa thuận lại) theo quy định Điều 420 Bộ luật Dân Để cân lợi ích cho bên chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng trên, Cơng ty phải có nghĩa vụ trả lại cho bà D giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích đất bà D toán theo giá trị thời điểm xét xử, cụ thể: Giá trị hợp đồng chuyển nhượng số 1258/HĐCN/KDCRB ngày 21/02/2009 222,4m2 x 1.200.000 đồng/m2= 266.880.000 đồng, bà D nộp 120.115.000 đồng, tương đương diện tích đất 100,096m2 Giá đất theo kết định giá 6.000.000 đồng/m2 (các đương khơng có ý kiến giá đất theo kết định giá cấp sơ thẩm nên Tòa án cấp phúc thẩm kết định giá làm sở giải vụ án) Như vậy, giá trị diện tích đất 100,096m2 600.576.000 đồng Cơng ty có nghĩa vụ trả lại cho bà D 600.576.000 đồng [4] Ủy ban nhân dân huyện B (nay thị xã B) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BG 817629 (số vào sổ cấp GCN: CH02714) ngày 08/8/2011 Ủy ban nhân dân huyện B (nay thị xã B) cấp cho bà Huỳnh Ngọc D quy định pháp luật (cấp giấy chứng nhận sở giao dịch bên, Ủy ban nhân dân khơng có lỗi), nên cần kiến nghị Ủy ban nhân dân thị xã B thu hồi Từ phân tích trên, kháng cáo nguyên đơn có sở chấp nhận phần; kháng cáo bị đơn khơng có sở chấp nhận, sửa phần án sơ thẩm, chấm dứt Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Công ty với bà D số 1258/HĐCN/KDCRB ngày 21/02/2009, Công ty trả lại cho bà D số tiền 600.576.000 đồng Ý kiến đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phiên tịa phúc thẩm chưa phù hợp - Án phí dân sơ thẩm: Ngun đơn phải chịu án phí khơng có giá ngạch yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng, chịu án phí có giá ngạch nghĩa vụ phải thực - Chi phí xem xét, thẩm định chỗ định giá: Nguyên đơn phải chịu - Án phí dân phúc thẩm: Người kháng cáo khơng phải chịu Vì lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH: Căn Điều 148, khoản Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân năm 2015, Căn Điều 420, 422 Bộ luật Dân sự, Căn Nghị số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng án phí lệ phí Tịa án Chấp nhận phần yêu cầu kháng cáo nguyên đơn Công ty Cổ phần Kinh doanh bất động sản C; không chấp nhận yêu cầu kháng cáo bị đơn bà Huỳnh Ngọc D Sửa Bản án dân sơ thẩm số 58/2019/DS-ST ngày 16/10/2019 Tịa án nhân dân thị xã B, tỉnh Bình Dương sau: 2.1.Chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện nguyên đơn bị đơn việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuyên bố chấm dứt thực Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1258/HĐCN/KDCRB ngày 21/02/2009 Công ty Cổ phần Kinh doanh bất động sản C với bà Huỳnh Ngọc D Công ty Cổ phần Kinh doanh bất động sản C có nghĩa vụ trả lại cho bà Huỳnh Ngọc D số tiền 600.576.000 đồng (sáu trăm triệu năm trăm bảy mươi sáu nghìn đồng) Kể từ án có hiệu lực pháp luật người thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, thi hành án xong, tất khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án phải chịu khoản tiền lãi số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất quy định khoản Điều 468 Bộ luật Dân năm 2015 2.2 Kiến nghị Ủy ban nhân dân thị xã B, tỉnh Bình Dương thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BG 817629 (số vào sổ cấp GCN CH02714) ngày 08/8/2011 Ủy ban nhân dân huyện B (nay thị xã B), tỉnh Bình Dương cấp cho bà Huỳnh Ngọc D Công ty Cổ phần Kinh doanh bất động sản C quyền sử dụng đất 1642, tờ đồ 13, xã A, thị xã B, tỉnh Bình Dương quyền liên hệ với quan có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.3 Chi phí xem xét thẩm định chỗ định giá tài sản: Công ty Cổ phần Kinh doanh bất động sản C phải chịu 1.607.949 đồng (một triệu sáu trăm lẻ bảy nghìn chín trăm bốn mươi chín đồng), khấu trừ vào tiền tạm ứng chi phí tố tụng nộp Tịa án 2.4 Án phí sơ thẩm: Cơng ty Cổ phần Kinh doanh bất động sản C phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) 28.033.000 đồng (hai mươi tám triệu khơng trăm ba mươi ba nghìn đồng), khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí nộp theo Biên lai thu tiền số 0025581 ngày 18/6/2018 Chi cục Thi hành án dân thị xã B, tỉnh Bình Dương Cơng ty Cổ phần Kinh doanh bất động sản C phải nộp 28.033.000 đồng (hai mươi tám triệu khơng trăm ba mươi ba nghìn đồng) Án phí phúc thẩm: Trả cho Cơng ty Cổ phần Kinh doanh bất động sản C 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí nộp theo Biên lai thu tiền số 0042197 ngày 07/11/2019 Chi cục thi hành án dân thị xã B, tỉnh Bình Dương Trả cho bà Huỳnh Ngọc D 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí nộp theo Biên lai thu tiền số 0042242 ngày 21/11/2019 Chi cục thi hành án dân thị xã B, tỉnh Bình Dương Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án Trường hợp án thi hành theo quy định Điều Luật thi hành án dân người thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án bị cưỡng chế thi hành án theo quy định điều 6,7 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án thực theo quy định Điều 30 Luật thi hành án dân sự./ Nơi nhận: - VKSND tỉnh Bình Dương; TM HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA - Chi cục THADS thị xã B; - TAND thị xã B; - Các đương sự; - Lưu: HCTP, HSVA, Tòa Dân Nguyễn Thị Duyên Hằng