Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống
1
/ 91 trang
THÔNG TIN TÀI LIỆU
Thông tin cơ bản
Định dạng
Số trang
91
Dung lượng
1,96 MB
Nội dung
LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Vũ Ngọc Khánh, xin cam đoan luận văn thạc sỹ kinh doanh quản lý tơi nghiên cứu thực hướng dẫn TS Nguyễn Thị Hải Yến Các thông tin số liệu sử dụng luận văn trung thực hợp lý Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu này tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả Vũ Ngọc Khánh i MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU TÓM TẮT LUẬN VĂN i LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN THỰC TIỄN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CƠNG NHÂN 1.1 Khái niệm vai trị nhà cơng nhân 1.1.1 Các khái niệm, thuật ngữ liên quan đến nhà công nhân 1.1.2 Vai trị nhà cơng nhân 1.2 Tiêu chí đánh giá phát triển nhà cơng nhân .7 1.2.1 Tiêu chí vê số lượng .7 1.2.2 Tiêu chí chất lượng 1.3 Các yếu tố tác động đến sách phát triển nhà cơng nhân 1.3.1 Yếu tố số lượng công nhân 1.3.2 Yếu tố kinh tế 10 1.3.3 Yếu tố đất đai .11 1.3.4 Yếu tố tài .11 1.4 Kinh nghiệm số nƣớc giới phát triển nhà công nhân .12 1.4.1 Kinh nghiệm quốc tế đầu tư công cho nhà công nhân thuê 12 1.4.2 Kinh nghiệm quốc tế hợp tác công tư PPP để cung cấp nhà cho người lao động 13 1.4.3 Kinh nghiệm quốc tế phiếu thuê nhà cho công nhân 14 ii CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CÔNG NHÂN Ở VIỆT NAM VÀ ĐỒNG NAI 16 2.1 Khái quát tình hình phát triển nhà cơng nhân Việt Nam 16 2.1.1 Thực trạng chung 16 2.1.2.Thực trạng sách phát triển nhà cơng nhân Việt Nam .17 2.1.3 Tình hình phát triển nhà cơng nhân sau ban hành sách phát triển nhà công nhân 24 2.2 Thực trạng sách phát triển nhà công nhân địa bàn tỉnh Đồng Nai .26 2.2.1 Thực trạng sách phát triển nhà công nhân tỉnh Đồng Nai 26 2.2.2 Thực trạng phát triển khu công nghiệp địa bàn tỉnh 28 2.2.3 Thực trạng nhà công nhân doanh nghiệp xây dựng 30 2.2.4 Thực trạng nhà công nhân người dân xây dựng (nhà trọ) .39 2.3 Các vấn đề cần nghiên cứu giải 48 2.3.1 Tỷ lệ công nhân đáp ứng nhà đạt tiêu chuẩn tổng số công nhân có nhu cầu nhà 48 2.3.2 Chất lượng nhà công nhân 49 2.3.3 Các chế để phát triển nhà công nhân 50 2.3.4 Giá nhà công nhân .50 2.4 Đánh giá thực trạng sách phát triển nhà cơng nhân 52 2.4.1 Đánh giá sách phát triển nhà cơng nhân Việt Nam .52 2.4.2 Những kết đạt .54 2.4.3 Những khó khăn chung 56 2.4.4 Khó khăn riêng tỉnh Đồng Nai .58 2.4.5 Nguyên nhân 59 iii CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CÔNG NHÂN TẠI VIỆT NAM .63 3.1 Định hƣớng Nhà nƣớc việc phát triển nhà 63 3.2 Giải pháp hồn thiện sách để phát triển nhà công nhân 64 3.2.1 Giải pháp tác động vào cung nhà công nhân 64 3.2.2 Giải pháp tác động vào cầu nhà công nhân 69 3.2.3 Giải pháp quản lý nhà nước nhà 76 3.3 Một số kiến nghị 78 3.3.1 Củng cố thể chế .78 3.3.2 Thành lập quan điều phối tổng thể quản lý hành đất đai 80 3.3.3 Củng cố khuôn khổ pháp luật nhà cho thuê 80 KẾT LUẬN 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 iv DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Kế hoạch nguồn vốn phát triển nhà xã hội hàng năm giai đoạn 2016 – 2020 31 Bảng 2.2 Thực trạng số công nhân địa bàn huyện Nhơn Trạch 34 Bảng 2.3: Thực trạng nhà trọ công nhân tỉnh Đồng Nai 40 Bảng 2.4 Tổng hợp số nhà trọ hộ kinh doanh địa bàn huyện Nhơn Trạch 43 Bảng 2.5: Thực trạng nhà trọ huyện Trảng Bom 45 Bảng 2.6: Thực trạng nhà trọ địa bàn huyện Long Thành 46 Bảng 2.7: Khả tiết kiệm bình quân theo ngũ phân vị thu nhập hộ gia đình năm 2014 51 Bảng 2.8: Khả chi trả theo ngũ phân vị thu nhập 51 Sơ đồ 3.1 Cơ cấu Thể chế Quản trị khu vực nhà 79 LỜI MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài Việt Nam trình phát triển cơng nghiệp hóa - đại hóa, với xu hướng chuyển dịch cấu nông nghiệp sang công nghiệp dịch vụ, khu công nghiệp (KCN) ngày địa phương trọng, coi trọng tâm phát triển kinh tế địa phương Tính đến 31 tháng 12 năm 2015, nước có 300 khu cơng nghiệp với tỷ lệ lấp đầy đạt 45% Có 2,4 triệu công nhân lao động trực tiếp làm việc KCN (trong đó, lao động nữ 1,66 triệu người - chiếm 69%, số lao động nam 0,74 triệu người - 31%; lao động Việt Nam 2,36 triệu người - chiếm 98,5%, lao động nước ngồi 40 nghìn người - chiếm 1,5%) Thực tế, KCN có khoảng 20% cơng nhân lao động có chỗ ổn định, số lại phải thuê chỗ tạm Đa số công nhân ngoại tỉnh làm việc KCN nước phải thuê nhà trọ tư nhân Các phòng trọ người dân xây dựng hầu hết tự phát bất tiện (diện tích sàn bình qn từ 3-4 m2/người), điều kiện vệ sinh, môi trường không đảm bảo Trong mức thu nhập bình qn hàng tháng cơng nhân lao động làm việc KCN thấp (từ 3,0-4,0 triệu đồng/người/tháng) Chỗ tạm bợ, không đảm bảo điều kiện sống tối thiểu gây ảnh hưởng xấu đến sức khoẻ, đời sống công nhân gây ảnh hưởng xấu đến tình hình trật tự, an ninh nhiều KCN Chính vậy, việc giải đáp ứng chỗ ổn định cho công nhân lao động KCN cấp bách cần thiết Trước tình trạng đó, Luật nhà năm 2005 văn hướng dẫn thi hành có quy định việc phát triển nhà xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp, nhiên việc phát triển nhà xã hội cho công nhân chưa đạt mong muốn Nhằm đẩy mạnh việc phát triển nhà xã hội cho cơng nhân, Bộ Xây dựng trình Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009, Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010, Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013, Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Nghị số 61/NQ-CP ngày 21/8/2014 Chính phủ Chủ trương phát triển nhà xã hội cho công nhân KCN nhận được đồng thuận cao tổ chức, quan Trung ương quyền địa phương tầng lớp dân cư xã hội Tuy bước đầu có số chuyển biến tích cực, việc đầu tư xây dựng nhà công nhân, lao động KCN chưa đáp ứng nhu cầu mục tiêu đề Các doanh nghiệp gặp nhiều vướng mắc tài chính, đất đai thủ tục liên quan Tỉnh Đồng Nai tỉnh tập trung nhiều khu cơng nghiệp địa bàn Để quản lý phát triển tốt nhà công nhân với tiêu chí Nhà nước, tỉnh có sách, chế riêng biệt để quản lý thu hút nhà đầu tư xây dựng nhà cơng nhân Mặc dù có nhiều nhà đầu tư xây dựng nhà cơng nhân có chất lượng cao, hạ tầng xã hội đầy đủ; nhà trọ khang trang, tỉnh tồn nhà cơng nhân chưa đạt tiêu chuẩn Vì vậy, để giải tình trạng nhà trọ tạm bợ hay rào cản, khó khăn doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà công nhân, cần phải nghiên cứu sách nhà cơng nhân Việc nghiên cứu hạn chế, khó khăn tỉnh Đồng Nai giúp hồn thiện sách nhà cơng nhân, giúp tỉnh tập trung đông khu công nghiệp thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Bắc Ninh, Hà Tĩnh, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc phát triển tốt hơn, học kinh nghiệm với tỉnh bắt đầu phát triển khu công nghiệp Với lý trên, tác giả lựa chọn đề tài “Chính sách phát triển nhà công nhân - nghiên cứu địa bàn tỉnh Đồng Nai” làm luận văn thạc sĩ mình, nhằm đưa giả ứ việc công nhân Mục tiêu nghiên cứu - Hệ thống hóa sở lý luận nhà cơng nhân - Đánh giá sách phát triển nhà cơng nhân tồn quốc nói chung địa bàn tỉnh Đồng Nai nói riêng - Đề xuất giải pháp hồn thiện sách phát triển nhà cơng nhân Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: sách phát triển nhà cơng nhân - Phạm vi nghiên cứu: sách phát triển nhà công nhân tỉnh Đồng Nai Cách tiếp cận phƣơng pháp nghiên cứu - Cách tiếp cận: + Chính sách phát triển nhà cơng nhân luận văn hiểu nội dung sách để phát triển nhà cơng nhân + Cách tiếp cận để giải vấn đề luận văn cách tiếp cận từ thực tế đến lý thuyết đề xuất gợi ý nội dung sách để qua chu trình xây dựng ban hành sách giải vấn đề thực tiễn - Phương pháp nghiên cứu: + Phương pháp thu thập thông tin: Tiến hành thu thập thông tin, tài liệu liên quan đến công tác quản lý phát triển nhà công nhân Việt Nam số nước giới + Phương pháp chuyên gia: Thu thập ý kiến chuyên gia sách nhà theo mẫu câu hỏi in sẵn sau thu thập tổng hợp kết để có câu trả lời thiết thực + Phương pháp kế thừa: Hệ thống hóa tiếp thu kinh nghiệm số mơ hình quản lý nhà cơng nhân áp dụng nước nước ngồi CHƢƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN THỰC TIỄN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CƠNG NHÂN 1.1 Khái niệm vai trò nhà công nhân 1.1.1 Các khái niệm, thuật ngữ liên quan đến nhà công nhân a Khái niệm công nhân - Công nhân người lao động phổ thông, theo nghĩa rộng người kiếm sống cách lao động chân tay để lãnh tiền công (tiền lương) chủ nhân (người sử dụng lao động), để nỗ lực tạo sản phẩm cho người chủ thường thuê với hợp đồng làm việc (giao kèo) để thực nhiệm vụ cụ thể - Đối tượng công nhân nghiên cứu đề án công nhân lao động khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế (gọi chung công nhân khu công nghiệp) b Nhà công nhân khu công nghiệp Trên thực tế, công nhân khu công nghiệp bao gồm nhóm: - Nhóm cơng nhân người địa phương nơi có khu cơng nghiệp Nhóm có nhà địa phương, ngày di chuyển thuận tiện từ nhà đến nơi làm việc Nhóm khơng có nhu cầu nhà - Nhóm cơng nhân lao động từ địa phương khác đến Nhóm có nhu cầu nhà cao đa số chưa có nhà Nhóm dự án nhà công nhân (do chủ doanh nghiệp doanh nghiệp có chức đầu tư kinh doanh nhà xây dựng) thuê nhà trọ người dân xây dựng Vì vậy, nhà công nhân khu công nghiệp nghiên cứu đề án bao gồm nhóm: - Nhóm 1: Nhà công nhân theo dự án (được đầu tư, xây dựng, thẩm định theo quy định) Nhà công nhân theo dự án chia làm loại: + Loại 1: Nhà công nhân chủ doanh nghiệp xây dựng cho công nhân doanh nghiệp + Loại 2: Nhà công nhân doanh nghiệp chuyên kinh doanh đầu tư nhà xây dựng cho công nhân doanh nghiệp khác thuê + Loại 3: Nhà xã hội, theo Điều 3, Luật Nhà 2014 quy định "là nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo quy định Luật Nhà ở" Trong đó, cơng nhân lao động khu công nghiệp đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội Do đó, hình thức đáp ứng nhà công nhân, nhiên thực tế vị trí dự án nhà xã hội thường xa khu công nghiệp, mức độ ưu tiên đối tượng công nhân tham gia mua, thuê, thuê mua nhà xã hội chưa cao nên đối tượng cơng nhân lựa chọn loại hình nhà - Nhóm 2: Nhà cơng nhân người dân xây dựng tự phát (nhà trọ) 1.1.2 Vai trị nhà cơng nhân Vai trị nhà công nhân biểu mặt sau: – Nhà cơng nhân có vai trị góp phần tái sản xuất sức lao động công nhân Tái sản xuất sức lao động bao gồm tái sản xuất thân người lao động sinh tồn, phát triển người lao động hệ sau Vì phải trì sinh mệnh phát triển thể lực, trí lực người lao động hệ sau, phải bảo đảm tư liệu sinh hoạt thiết yếu ăn, ở, mặc … Nhà công nhân với tư cách hàng tiêu dùng cá nhân, tư liệu sinh hoạt tối cần thiết cho sinh tồn người công nhân Toàn sản xuất xã hội toàn người cơng nhân cần phải có nhà 72 phí kinh tế phủ 50% so với Chương tình 30 nghìn tỷ cũ Khách hàng mục tiêu cơng nhân có mức thu nhập tương đối cao so với mặt chung 3,98 triệu đồng Tài sản chấp định giá theo giá thị trường ngân hàng phủ cung cấp hỗ trợ “trả trước” để tăng khả chi trả người vay năm thay hỗ trợ lãi suất Khoản hỗ trợ “trả trước” giảm từ từ tương ứng với tốc độ tăng thu nhập người vay Thêm vào đó, khả chi trả tăng lên đến 25% cách sử dụng phương pháp trả góp hàng tháng thay khấu trừ cố định Để xem xét khác biệt giá theo khu vực, phủ thiết lập tiêu chí giá khác sở địa lý để cân chi phí lợi ích khoản trợ cấp nhà Những lợi ích chương trình hỗ trợ trả trước, đặc biệt tính khấu trừ sở trả góp hàng tháng sau: -Từ quan điểm vay, chương trình tính tốn cho lần tốn tương tự chương trình 30 nghìn tỉ Hơn nữa, tỉ lệ nợ thu nhập thiết lập mức không đổi Điều giúp làm giảm bớt căng thẳng toán tiềm năm đầu vay xác suất mặc định thường cao -Bên cho vay tự định lãi suất tương ứng với đánh giá hồ sơ rủi ro khách hàng để đạt mục tiêu lợi nhuận nội Bằng cách này, hỗ trợ phủ đưa vào hiệu danh mục sản phẩm có, thay nghĩa vụ đơn lẻ phủ -Xét kinh tế, phủ vươn tới xấp xỉ lần người tiêu dùng với khoản chi tiêu công sử dụng phương pháp hỗ trợ trả trước 3.2.2.3 Xây dựng sản phẩm tín dụng Mở rộng sản phẩm tài nhà cách phát triển sản phẩm chuyên biệt với tiết kiệm tính hỗ trợ nhằm đáp ứng nhu cầu công nhân 73 Sản phẩm 1: Vay vi mô nhà không chấp Trong chương trình này, tổ chức tài vi mơ tham gia Quỹ tín dụng nhân dân, họ đánh giá điều kiện hộ gia đình khoản vay vi mơ nhà (VÍ DỤ: cho vay lên đến 30 triệu đồng khoảng từ đến năm) liên kết với khoản tăng cường trợ cấp cung cấp phủ Khả chi trả thiết lập thông qua khoảng thời gian tiết kiệm tối thiểu (VÍ DỤ: 12 tháng) Do khoản cho vay không chấp thu nhập hộ gia đình quyền sở hữu bất động sản khơng thức, khoản tiền cho vay nhỏ lãi suất cao cách tương đối so với sản phẩm tài nhà thông thường Các khoản cho vay vi mô sử dụng cho mục đích cải tạo mở rộng nhà để sử dụng thuê, chủ nhà nhỏ khuyến khích xây thêm phịng th Các dự án xây dựng lớn phải cần chu kỳ cho vay liên tiếp, gia tăng quy mơ hộ gia đình tăng tín dụng Hỗ trợ kỹ thuật xây dựng nên kèm khoản vay nhằm đảm bảo chất lượng cơng trình Sự hỗ trợ bao gồm kỹ thuật, tư vấn xây dựng từ chuyên gia hỗ trợ khả tiếp cận đến nguồn nguyên vật liệu xây dựng giá rẻ Tổ chức Nhân đạo Quốc tế Nhà xây dựng mơ hình hiệu phần quan hệ đối tác với nhà cung cấp ximăng, triển khai số quốc gia, có Nigiêria Philipin Các thử nghiệm tiến hành thành công thông qua việc gom đơn hàng vật liệu xây dựng người tự xây nhà vào đề có giá rẻ tư vấn kỹ thuật Sản phẩm 2: Thế chấp phân khúc thu nhập khơng thức Phân khúc mục tiêu cho sản phẩm hộ gia đình có thu nhập cao mặt chung có nguồn thu nhập khơng thức muốn mua, tiến hành tự xây dựng, nâng cấp mở rộng nhà với quyền sử dụng đất hợp 74 pháp (VÍ DỤ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) Số tiền vay dự kiến khoảng từ 200 triệu đồng đến 800 triệu đồng với thời hạn lên đến 15 năm Sản phẩm hỗ trợ tài sở hữu nhà ban đầu thức mở rộng thuê thuê để sở hữu Sản phẩm 3: Vay vi mơ chấp hình thức sở hữu khơng thức Thị trường mục tiêu sản phẩm người công nhân muốn mua nâng cấp nhà không sở hữu thức Sản phẩm cần lượng đầu tư vượt phạm vi cung cấp tổ chức tài vi mơ, thiếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngăn cản tham gia bên cho vay chấp Phạm vi số tiền vay dự kiến từ 75 triệu đến 300 triệu đồng, với thời hạn cho vay tối đa 10 năm Các nguồn thay tài sản chấp đảm bảo thay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trở ngại liên quan phép kê biên bất động sản tài trợ Những nguồn thay tài sản chấp bao gồm tiết kiệm cầm cố, xe vật dụng cá nhân có giá trị, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản, đăng ký thỏa thuận trước quyền giấy tờ chấp trường hợp không trả nợ Những tài sản thay cần phải: - Xác định tổ chức tài quan tâm đến việc phát triển sản phẩm cho phân khúc này; - Xây dựng lực cho tổ chức này; - Tính sẵn sàng khoản trợ cấp nhằm cải thiện khả chi trả hộ gia đình dựa nguyên tắc chung huy động tiền gửi tiết kiệm trước Sau đó, việc thẩm định với dẫn hạn ghi vào lịch sử tín dụng báo cáo Trung tâm Thơng tin Tín dụng (CIC), báo cáo tiêu chuẩn sách tín dụng quan trọng nhằm đảm bảo kết tốt 75 * Các rủi ro với sản phẩm tín dụng: - Hồ sơ rủi ro cao: Nhằm kiểm soát rủi ro cao, cần xây dựng dẫn tín dụng đắn, tiêu chuẩn thẩm định hạn mức tín dụng danh mục Thử nghiệm sản phẩm trước bắt đầu triển khai thiết lập quy trình giám sát chặt chẽ cho phép kịp thời điều chỉnh chương trình Đồng thời xem xét biện pháp giảm thiểu rủi ro khác chu kỳ cho vay tăng dần dự án xây dựng lớn - Rủi ro lực yếu tổ chức cho vay: Lựa chọn đối tác tài có phạm vi lực thẩm định có cam kết Xây dựng cơng cụ tồn diện để thực đào tạo chương trình, bao gồm: tiêu chuẩn sách tín dụng, cơng cụ thẩm định biện pháp giám sát Thực đào tạo tổ chức cho vay, giám sát việc thực tái đào tạo cần thiết - Rủi ro xác định sai mục tiêu thiếu quản lý khoản trợ cấp: Thiết lập vòng phản hồi chặt chẽ thông qua báo cáo danh mục tổ chức cho vay chứa thơng tin đặc điểm khách hàng để đảm bảo việc nhắm mục tiêu xác Thực kiểm tốn bên thứ cần thiết Giải ngân vốn vay phù hợp với giai đoạn với xác nhận tổ chức cho vay Thiết kế chế độ trợ cấp quán sản phẩm phân khúc thu nhập nhằm giảm bớt mức độ sai lệch thị trường sản phẩm hạn chế động hớt bọt trợ cấp - Rủi ro thiếu ngân sách nhà nước: Một số chiến thuật sử dụng nhằm tối đa hóa phạm vi vươn xa phủ với ngân sách khiêm tốn (a) giảm thiểu khoản trợ cấp, ví dụ trợ cấp tạm thời (VÍ DỤ: trả trước) thay trợ cấp vĩnh viễn (VÍ DỤ: hỗ trợ lãi suất) giới hạn số tiền cho vay trợ cấp, (b) cải thiện mục tiêu để tập trung trợ cấp phân khúc có nhu cầu cấp bách nhất; (c) sử dụng nguồn vốn phân khúc thương mại để nhân 76 rộng tác động; (d) thử nghiệm số lĩnh vực cụ thể nhu tái phát triển cộng đồng nhằm kiểm thử mức độ hiệu sản phẩm mục tiêu, điều kiện cụ thể 3.2.3 Giải pháp quản lý nhà nƣớc nhà Hiện việc quản lý nhà nước nhà gặp nhiều khó khăn bất cập, đặc biệt lĩnh vực:Xây dựng hệ thống thông tin nhà triển khai Chương trình cơng nhà Việc hoàn thiện quản lý nhà nước nhà giải pháp gián tiếp tác động đến nhà cơng nhân Việt Nam Vì để triển khai tốt giải pháp trực tiếp nhà công nhân đề cập trên, cần phải có máy quản lý thống nhất, hồn thiện minh bạch 3.2.3.1 Xây dựng hệ thống thông tin quản lý cho lĩnh vực nhà Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm xây dựng vận hành hệ thống thông tin thị trường bất động sản Hệ thống cần bao gồm thông tin thị trường đảm bảo trách nhiệm giải trình chi tiêu công cho việc xây nhà nhằm giúp giám sát tốt chuyển động thị trường bất động sản xây dựng chương trình, sách nhà cửa hiệu Để xây dựng Hệ thống thông tin quản lý nhà - kho liệu thị trường bất động sản với thông tin đáng tin cậy, cập nhật, cơng bố cơng khai - Chính phủ cần đưa quy trình thu thập cập nhật thơng tin từ quyền địa phương, Bộ ngành liên quan doanh nghiệp xây dựng tư nhân Cơ sở liệu bao gồm thơng tin gắn liền với vị trí địa lý khu đất, đặc điểm khu ổ chuột, diện tích, liệu nguồn cung thị trường, giá thuê nhà, thông tin chương trình tín dụng nhà Để thu thập thơng tin, phải tiến hành khảo sát yêu cầu trả lời câu hỏi để đưa vào khảo sát mức sống tồn quốc Có thể thu thập thông tin hệ thống trực tuyến, cổng thơng tin Chính phủ quan nhà nước nhằm nâng cao tính minh bạch thông tin giảm thiểu khiếm khuyết thị trường thiếu 77 thông tin Theo cách này, hệ thống thơng tin quản lý nhà trở thành giao diện cho tham gia người dân tư nhân 3.2.3.2 Rà sốt khn khổ thể chế tiêu chuẩn quy hoạch, quy trình thủ tục hành Bộ Tài ngun mơi trường Bộ Xây dựng phối hợp với để đưa loại phí mà đem lại sử cải thiện nhanh Việc rà soát đánh giá nên tiến hành năm/lần dày nhằm đảm bảo sách đất đai phù hợp với nhu cầu thị trường người dân 3.2.3.3 Mở rộng mơ hình cửa Hiện số địa phương tồn quan quản lý đất đai cấp tỉnh dịch vụ lại liên quan đến nhiều Sở,phòng ban khác Giải pháp đưa cần tăng số lượng dịch vụ tập trung đơn vị tái cấu đơn vị cho cung cấp nhiều dịch vụ lúc 3.2.3.4 Thu hồi lại mảnh đất giao cho doanh nghiệp xây dựng sau 24 tháng chưa triển khai xây dựng Nâng cao hiệu lực thực thi sách, doanh nghiệp phải xây nhà vòng 24 tháng kể từ giao đất giúp tăng đáng kể nguồn cung đất giảm đà tăng giá đất Một biện pháp quy định Luật Nhà Luật kinh doanh Bất động sản công ty xây dựng phải trả thêm khoản phí họ muốn khởi công sau giao đất 24 tháng Biện pháp hiệu quả, phải kèm biện pháp thu hồi giấy phép xây dựng doanh nghiệp tiếp tục trì hỗn việc triển khai xây dựng 3.2.3.5 Giãn thuế nhằm hỗ trợ việc xây dựng nhà cho thuê giá rẻ Chính phủ cân nhắc việc giãn thuế thu nhập doanh nghiệp cho chậm nộp tiền sử dụng đất công ty đăng ký xây nhà cho công nhân thuê giá rẻ (ví dụ: nhà cho thuê triệu đồng/tháng) 78 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Củng cố thể chế Để củng cố tăng cường hệ thống thể chế, tác giả xin đưa số kiến nghị: - Thành lập quan quản lý chung để điều phối giám sát tình hình triển khai dự án - Tập trung tăng cường lực cho quyền thành phố có tốc độ phát triển nhanh nhằm giúp địa phương triển khai tốt Chương trình nhà quốc gia - Cơ quan quản lý Nhà quốc gia cần đóng vai trị quan điều phối tổng thể Bộ ngành quyền địa phương giám sát tình hình triển khai chương trình nhà Cơ quan nằm Bộ chủ trì đó, Chính phủ định, ví dụ Bộ Xây dựng cách thành lập quan cấp cao Cơ quan nên có chức nhiệm vụ sau: + Điều phối quan có liên quan + Tiến hành phân tích xây dựng sách + Phân bổ nguồn tài trợ tới địa phương + Giám sát đánh giá chương trình + Xây dựng hệ thống mục tiêu chung + Giám sát lĩnh vực nhà thơng qua phân tích thông tin thị trường bất động sản - Cơ quan nên tham gia hỗ trợ địa phương chuẩn bị triển khai Sáng kiến cờ đầu - Chính quyền địa phương đóng vai trị quan trọng việc đánh giá nhu cầu địa phương, xác định hộ gia đình mục tiêu, hỗ trợ, cung cấp quản lý khoản tài trợ, khuyến khích tham gia tư nhân, báo cáo 79 kết thực dự án Bằng cách xây dựng hệ thống triển khai chung, hệ thống tiêu chí đánh giá kết đào tạo, chia sẻ kinh nghiệp, phủ hỗ trợ địa phương cung cấp nhà giá hợp lý cách hiệu Sơ đồ 3.1 Cơ cấu Thể chế Quản trị khu vực nhà - Tập hợp Bộ/Cơ quan NN - Phân tích & Xây dựng sách - Kênh trợ cấp/Hỗ trợ cho quyền địa Cơ quan nhà Quốc gia phương - Giám sát & đánh giá Chương trình - Nhằm mục tiêu & phân nhóm - Hệ thống thơng tin BĐS Nhà - Nhắc mục tiêu & lựa chọn - Cơ quan Thực Chương trình Các Chính quyền địa phƣơng - Quản lý nguồn đất đai - Cung cấp hạ tầng - Tổ chức thủ tục hành - Báo cáo Cơ quan nhà Quốc gia (Nguồn: Nhà giá hợp lý Việt Nam, 2015, World Bank) 80 3.3.2 Thành lập quan điều phối tổng thể quản lý hành đất đai Hiện Bộ Tài ngun mơi trường, Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp, Bộ Nội vụ Bộ Xây dựng tham gia quản lý số khía cạnh hành đất đai chồng chéo xảy cấp độ địa phương Đặc biệt chức nhiệm vụ Bộ Xây dựng Bộ Tài Nguyên môi trường chồng chéo Cơ quan điều phối không thiết phải thành lập dạng tổ chức mà cần hình thức Ủy ban điều phối liên Nhóm cơng tác với thành phần lãnh đạo quan liên quan, quyền cấp huyện, cấp tỉnh Tổ chức có mục tiêu nhằm giảm chồng chéo cải thiện việc quản lý đất đai Thay cho việc thành lập quan mới, phủ cân nhắc việc tập trung chức mà nhiều Bộ đảm nhiệm cho quan, với điều kiện việc giảm số lượng đầu mối quan chức liên quan phải rõ vai trị chủ trì trách nhiệm quan 3.3.3 Củng cố khuôn khổ pháp luật nhà cho thuê Tập trung vào lĩnh vực chủ yếu: -Làm rõ cân mối quan hệ chủ nhà người công nhân thuê, đưa quyền quy định Luật Nhà năm 2014 vào Nghị định hướng dẫn - Nâng cao tính linh hoạt Luật nhà cho thuê, nới lỏng tiêu chuẩn quy định Quyết định số 77/2006 nhằm thể chế hoá hộ cho th khơng thức, đơn giản hố quy trình đăng ký kinh doanh giảm yêu cầu diện tích tối thiểu 81 KẾT LUẬN Kể từ năm 2009 đến nay, việc đầu tư xây dựng phát triển nhà công nhân nước đạt kết định Sau Chính phủ ban hành Nghị số 18/NQ-CP ngày 20 tháng năm 2009 văn pháp luật nhằm khuyến khích đầu tư xây dựng nhà cơng nhân, lao động khu công nghiệp, nhiều dự án đang, đầu tư xây dựng để đưa vào sử dụng thời gian tới, đáp ứng phần nhu cầu nhà cho người công nhân Tuy nhiên qua vấn đề, việc nảy sinh q trình phát triển nhà cơng nhân địa phương nước, mà điển hình tỉnh Đồng Nai, giúp tác giả thấy việc đảm bảo chỗ cho công nhân đưa vào Chiến lược nhà quốc gia, Chương trình phát triển nhà tỉnh cịn nhiều tồn tại, khó khăn cần phải khắc phục Bên cạnh việc áp dụng quy định, quy chế chưa linh hoạt, thiếu quan tâm, phối hợp bên liên quan công tác khuyến khích, tạo chế ưu đãi cho chủ đầu tư xây dựng nhà công nhân, (chủ yếu rơi vào hai vấn đề đất đai tín dụng) làm cho công tác phát triển nhà công nhân rơi vào bế tắc số tỉnh thành Qua đó, gián tiếp để thị trường nhà trọ công nhân phát triển tự phát, gây ảnh hưởng xấu đến chất lượng sống công nhân người dân sinh sống khu vực Trên sở nghiên cứu quy định, sở pháp lý, thực trạng nhà công nhân tỉnh Đồng Nai, tác giả lựa chọn, nghiên cứu đề xuất giải pháp phát triển nhà công nhân làm đề tài tốt nghiệp chuyên ngành quản trị kinh doanh bất động sản với mục tiêu nghiên cứu mang tính ứng dụng cao, áp dụng vào thực tế Các giải pháp tập trung vào hỗ trợ cung, cầu thị trường, qua tiến tới cân mức giá hợp lý, người cơng nhân tiếp cận giá nhà cho thuê nhà để bán phù hợp với thu nhập Các chủ đầu tư có mức giá đảm bảo cho lợi nhuận 82 khả thu hồi vốn Đồng thời, cải thiển môi trường quản lý nhà nước thủ tục hành chính, quy hoạch kiến nghị với phủ vấn đề cấu thể chế lĩnh vực nhà nói chung nhà cơng nhân nói riêng Ngồi ra, luận văn sở, học kinh nghiệm cho tỉnh gặp vấn đề việc quản lý, phát triển khu nhà trọ cho công nhân xây dựng tự phát Học hỏi kinh nghiệm tỉnh Đồng Nai việc đưa nhà trọ vào quản lý giấy phép kinh doanh, đưa chất lượng nhà trọ vào tiêu chuẩn nhà trọ có ưu đãi, hỗ trợ nhà trọ đạt tiêu chuẩn điện, nước, thuế, Qua đó, phát triển hai loại hình nhà cơng nhân doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà trọ người dân xây dựng nhằm đảm bảo nhu cầu nhà công nhân, dự báo tăng mạnh từ đến năm 2020 83 TÀI LIỆU THAM KHẢO Ngơ Kim Thanh cộng sự, 2014 Giáo trình Quản trị chiến lược Nhà xuất Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội Từ Quang Phương, 2012 Giáo trình Quản lý dự án Nhà xuất Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội Nguyễn Hữu Châu (2001), Quản lý đô thị, NXB xây dựng, Hà Nội Nguyễn Mạnh Hà (2008), Phát triển nhà xã hội sách an sinh xã hội, Tạp chí thơng tin đối ngoại, Hà Nội Nguyễn Ngọc Điện (2010), Nhà xã hội Kinh nghiệm nước phát triển, Tạp chí xây dựng, Hà Nội Phạm Sỹ Liêm (2007), Cần có xác nhà xã hội hồn chỉnh, Tạp chí Người xây dựng, Hà Nội Phạm Trọng Mạnh (2006), Quản lý hạ tầng kỹ thuật, Nhà xuất Xây dựng, Hà Nội Chính phủ- Nghị số 18/NQ-CP ngày 20 tháng năm 2009 Chính phủ- Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Bộ Xây dựng- Thông tư số 13/2009/TT-BXD ngày 30 tháng năm 2009 việc hướng dẫn cho thuê, quản lý vận hành nhà sinh viên nhà công nhân khu công nghiệp 10 Chính phủ- Quyết định số 2127/QĐ-TTg, ngày 30/11/2011 Thủ tướng phủ việc Phê duyệt Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn 2030 11 UBND tỉnh Đồng Nai, Chương trình Phát triển nhà đến 2020 định hướng đến năm 2030 12 WorldBank, Nhà giá hợp lý Việt Nam, 2015 87 PHỤ LỤC: MỘT SỐ KẾT QUẢ KHẢO SÁT CÁC KHU NHÀ Ở CÔNG NHÂN TẠI ĐỒNG NAI STT Khu cơng nghiệp (khu trọ) Gía th Diện tích phịng phịng (nghìn đồng) (m2) Số phịng Kết cấu nhà tường gạch, Tổ - khu -ấp - xã An phước 800-900 12 60- mái tơn, 100 cứng, wc khép kín, tường gạch mái Khu dân cư xã An phước 800-900 12 60- fibro xi măng, 100 tôn, cứng, wc khép kín KCN Long Thành 1,500,000/6người 20 Loại hình nhà Ghi khác nhà riêng lẻ thấp tầng, nhà ống thấp tầng chạy dài theo 1 khu trọ giao động khỏng 60 - 100 phòng dãy khu trọ nhà riêng lẻ thấp tầng, nhà xây dựng chủ ống thấp tầng 3-5 năm trở lại đây, người trọ chủ yếu chạy dài theo công nhân khu công nghiệp Long Đức dãy khu trọ Block nhà Ưu tiên cho nữ thuê; công ty ỗ trợ điện, nc, tầng; 16 chi phí vận hành bảo trì, bảo vệ an ninh, WC phịng/tầng khép kín 88 Khu KTX Sonadezi từ cơng ty olympus 100% Mỗi phịng khoảng - người; Thu nhập 160 Hỗ trợ phịng 35 có 32 phịng tiền th nhà Nhà tường gạch, nhà tầng chung kết cấu BTCT cư trống trung bình - triệu đồng, có thời gian hạn chế lại wc khép kín, có cho sử dụng tivi, có tin chung, k dc lắp điều hịa, k nấu ăn phịng Khơng có cơng nhân thiết kế theo Khu KTX Đồi xanh 850 20 150 Nhà tường gạch, kết cấu BTCT nhà chung cư kiểu nhật, không phù hợp, nhà tắm chung Chất lượng khu nhà tốt, hoàn thành năm 2014, Nhà cơng nhân Vũ Hồng Anh 650 14 92 hạ tầng cịn thiếu khơng đảm bảo (phù hợp với thu nhập) nhà trệt, theo dãy khu trọ thường gửi quê, trường cách xa Mỗi phòng khoảng - người, làm chủ yếu Nhà hưng phát 600 20 80 nhà trêt xây khu Nhà tường gạch, theo công nghiệp bàu xéo, hạ tầng cịn thiếu kết cấu BTCT dãy, có khơng đảm bảo (thiếu thu gom rác thải, thoát dự án xây thêm nước, nhà văn hóa phù hợp với thu nhập) 89 Khu CN Bàu Xéo 700 Nhà tường gạch, kết cấu BTCT 14 nhà trệt, theo dãy khu trọ Công nhân làm cho khu công nghiệp, thu nhập vào khoảng 6triệu/tháng; Mỗi phòng khoảng - người; hạ tầng cịn thiếu khơng đảm bảo (thiếu thu gom rác thải, nước, nhà văn hóa phù hợp với thu nhập) Cty việt xây, cty an sinh thuê 800 14 Nhà tường gạch, kết cấu BTCT nhà trệt, theo dãy khu trọ Mỗi phòng khoảng - người; thu nhập khoảng 5-6 triệu đồng/tháng 10 Nhà công nhân VINATEX 150 25 Nhà tường gạch, kết cấu BTCT Nhà kí túc xá Một phịng 12 người, giường tầng, công nhân cảm thấy thoải mái nhà tầng chung cư Hạ tầng đẩy đủ khu vui chơi, đường xá công viên, công nhân làm việc cho cty đài loan,sản xuất khí, thu hập 610triệu/tháng; an ninh chặt chẽ Tòa nhà kiên cố, block nhà, block xây dựng tầng Tiền vận hành 3triệu/người, cơng nhân đủ tiền điện nướ, có ban quản trị tổ chức sinh hoạt, vui chơi giải trí, tổng số cơng nhân 30000 người, độc thân thường ngồi th ko muốn quản lý; hỗ trợ th xe đưa đóncho cơng nhân huyện;Khi xây dựng hưởng ưu đãi theo QĐ 66/2009; có mẫu giáo, đường xá,phòng khám, phòng sinh hoạt, 11 12 Khu nhà công nhân VPIC Nhà công nhân tập đoàn Phong Thái 400 480000 34 40-50 104 Nhà tường gạch, kết cấu BTCT Nhà tường gạch, kết cấu BTCT