Nguyen Hung Manh ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HÙNG MẠNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN THÀNH, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2019 2021[.]
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HÙNG MẠNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN THÀNH, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2019-2021 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Trần Thị Mai Anh CHỮ KÝ PHỊNG ĐÀO TẠO CHỮ KÝ KHOA CHUN MƠN Thái Nguyên - 2022 g CHỮ KÝ GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN ii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục tiêu nghiên cứu đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký giao dịch bảo đảm 1.1.1 Khái niệm giao dịch bảo đảm 1.1.2 Khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.3 Một số sở pháp lý 1.2 Cơ sở thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm 11 1.2.2 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam 16 1.3 Đánh giá chung công tác đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam 27 1.4 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tỉnh Nghệ An 29 1.5 Đánh giá chung tổng quan nghiên cứu 30 CHƯƠNG 31 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 31 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 31 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31 2.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 31 2.2.1 Thời gian nghiên cứu 31 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 31 2.3 Nội dung nghiên cứu 31 2.4 Phương pháp nghiên cứu 32 2.4.1 Phương pháp kế thừa số liệu thứ cấp 32 2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 32 2.4.3 Phương pháp tổng hợp, xử lý, biểu đạt số liệu 33 CHƯƠNG 34 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 3.1 Khái quát hệ thống quản lý đất đai huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An 34 3.1.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An 34 3.1.2 Đánh giá trạng sử dụng đất đai huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An 35 3.1.3 Đánh giá thực trạng công tác quản lý đất đai huyện Yên Thành giai đoạn 2019 - 2021 37 ii g iii 3.2 Đánh giá thực trạng công tác GDBĐ QSDĐ giai đoạn 2019-2021 huyện Yên Thành 42 3.2.1 Thực trạng hệ thống tổ chức tín dụng hoạt động huyện Yên Thành 42 3.2.2 Thực trạng công tác giao dịch bảo đảo QSDĐ huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2019-2021 43 3.2.3 Thực trạng công tác đăng ký GDBĐ công tác đăng ký GDBĐ QSD đất xã, thị trấn nghiên cứu 45 3.3 Đánh giá kết đánh giá người dân cán ngân hàng việc thực giao dịch bảo đảm QSDĐ 53 3.3.1 Về thủ tục hành đăng ký GDBĐ, cán tiếp nhận Bộ phận tiến nhận trả kết hồ sơ hành huyện chưa có trình độ chuyên môn nghiệp vụ đăng ký GDBĐ 53 3.3.2 Về thủ tục hành thực thủ tục vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng, cán tiếp nhận Bộ phận tiến nhận trả kết hồ sơ hành huyện chưa có trình độ chun mơn nghiệp vụ đăng ký GDBĐ 54 3.3.3 Về hạn mức cho vay quyền sử dụng đất huyện Yên Thành Error! Bookmark not defined 3.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác GDBĐ QSD đất huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An 55 3.4.1 Giải pháp thủ tục hành đăng ký GDBĐ 55 3.4.2 Giải pháp sở vật chất phục vụ cán người dân tham gia thực quyền giải hồ sơ GDBĐ 55 KẾT LUẬN 57 Kết luận 57 Kiến nghị 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO 58 PHIẾU ĐIỀU TRA HỘ GIA ĐÌNH 61 PHIẾU ĐIỀU TRA CÁN BỘ TÍN DỤNG 64 iii g iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân ĐVT : Đơn vị tính GCN : Giấy chứng nhận GDB : Giao dịch bảo đảm HĐND : Hội đồng nhân dân QSD : Quyền sử dụng QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TB : Trung bình TP : Thành phố UBND : Ủy ban nhân dân VPĐKĐĐ : Văn phòng đăng ký đất đai iv g MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Việt Nam nước kinh tế phát triển khu vực toàn giới Cùng với trình cơng nghiệp hóa, đại hóa nhu cầu vay vốn cá nhân doanh nghiệp để trì hoạt động sản xuất, kinh doanh từ tổ chức tín dụng ngày tăng Nhằm thỏa mãn nhu cầu nhằm kiểm soát việc sử dụng đất đai cách có hiệu đồng thời đảm bảo cho người sử dụng đất thực quyền pháp luật quy định, Nhà nước quy định cho phép chủ tài sản có giá trị dùng tài sản để làm tin, đăng ký giao dịch bảo đảm (GDBĐ) tài sản, có loại tài sản đặc biệt quyền sử dụng đất (QSDĐ) Người sử dụng đất thực giao dịch bảo đảm QSDĐ cách sử dụng Giấy chứng nhận QSDĐ Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực viết lên sổ đăng ký GDBĐ hay ghi vào sở liệu nội dung GDBĐ mà sử dụng tài sản bảo đảm QSDĐ nhằm tiến hành nghĩa vụ dân bên nhận bảo đảm Do đăng ký GDBĐ phương thức nhằm thực quyền lợi hợp pháp cho bên nhận đảm bảo QSDĐ tài sản gắn liền với đất bên tham gia giao dịch hợp đồng Ngồi ra, việc cịn giúp hạn chế rủi ro pháp lý cho giao dịch giúp người sử dụng đất có điều kiện thuận lợi để thực tốt quyền pháp luật quy định Hoạt động đăng ký GDBĐ có vai trị quan trọng việc cơng khai minh bạch giao dịch đảm bảo đảm ,tạo nguồn liệu thông tin quan trọng làm sở tra cứu, xác minh định chấp nhận tài sản đảm bảo xác định thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản Ngược lại, hoạt động tồn nhiều khuyết điểm việc đưa thông tin GDBĐ chưa nhanh Việc giải hồ sơ đăng ký chấp địa phương cịn gặp nhiều khó khăn thời gian bị kéo dài, giấy tờ pháp lý kèm theo cịn rườm rà khơng cần thiết Huyện Yên Thành gồm 38 xã thị trấn với tổng diện tích tự nhiên 4.104,1 (41 km2) Là huyện thành lập muộn so với huyện khác nên việc thực công tác liên quan đến đất đai nói chung cơng tác đăng ký GDBĐ QSDĐ nói riêng diễn sơi động Hoạt động góp phần g quan trọng hoạt động tăng trưởng KT-XH huyện Bên cạnh việc thực cơng tác gặp số vấn đề cần giải Xuất phát từ thực tế trên, chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2019-2021” Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Đánh giá thực trạng công tác GDBĐ QSDĐ huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2019-2021 - Tìm khó khăn, tồn tại; từ đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác GDBĐ QSDĐ huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài - Tăng khả củng cố kiến thức học học viên giúp học viên tiếp xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu - Thực hoàn thiện lý luận đánh giá công tác GDBĐ QSDĐ địa bàn huyện Yên Thành - Thực nâng cao hiệu sử dụng đất thúc đẩy tình hình GDBĐ QSDĐ địa bàn huyện Yên Thành g CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký giao dịch bảo đảm 1.1.1 Khái niệm giao dịch bảo đảm Tại điều 292, Bộ luật dân sự, giao dịch bảo đảm định nghĩa “giao dịch dân bên thoả thuận pháp luật quy định việc thực biện pháp bảo đảm”” Trong đó, giao dịch bảo đảm bao gồm loại hình: Cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản (Bộ luật dân sự, 2015) Theo Điều 309 Bộ luật Dân năm 2015: Cầm cố tài sản việc bên (sau gọi bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu cho bên (sau gọi bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực nghĩa vụ Thế chấp tài sản theo Điều 317 Bộ luật Dân năm 2015 việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ khơng giao tài sản cho bên (sau gọi bên nhận chấp) Đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân năm 2015 việc bên (sau gọi bên đặt cọc) giao cho bên (sau gọi bên nhận đặt cọc) khoản tiền kim khí q, đá q vật có giá trị khác (sau gọi chung tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng Ký cược theo Điều 329 Bộ luật Dân năm 2015 việc bên thuê tài sản động sản giao cho bên cho thuê khoản tiền kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác (sau gọi chung tài sản ký cược) thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê Ký quỹ theo Điều 330 Bộ luật Dân năm 2015 việc bên có nghĩa vụ gửi khoản tiền kim khí q, đá q giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực nghĩa vụ Bảo lưu quyền sở hữu theo Điều 331 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: Trong hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản bên bán bảo lưu nghĩa vụ toán thực đầy đủ Bảo lãnh theo Điều 335 Bộ luật dân năm 2015 việc người thứ ba (sau gọi bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau gọi bên nhận bảo lãnh) thực nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau gọi bên bảo lãnh), g đến thời hạn thực nghĩa vụ mà bên bảo lãnh không thực thực khơng nghĩa vụ Tín chấp theo Điều 344 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: Tổ chức trị xã hội sở bảo đảm tín chấp cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay khoản tiền tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng theo quy định pháp luật Cầm giữ tài sản theo Điều 346 Bộ luật Dân năm 2015 việc bên có quyền (sau gọi bên cầm giữ) nắm giữ hợp pháp tài sản đối tượng hợp đồng song vụ chiếm giữ tài sản trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực thực không nghĩa vụ Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng quyền người sử dụng đất Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực quyền chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam Tuy nhiên, đất thuê trả tiền hàng năm người sử dụng đất chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê theo quy định điển đ khoản Điều 179 Luật Đất đai 2013 ” Quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất” Thời điểm để mang quyền sử dụng đất chấp vay vốn ngân hàng, theo quy định Điều 168 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp người sử dụng đất thực quyền chấp sau có định giao đất, cho thuê đất nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực quyền chấp có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Căn khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất thực quyền chấp có đủ điều kiện sau: - Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Đất khơng có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất g Ngoài ra, việc chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa 1.1.2 Khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất việc quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào sổ đăng ký giao dịch bảo đảm nhập vào sở liệu thông tin giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất để thực nghĩa vụ dân bên nhận bảo đảm (Chính phủ, 2010) 1.1.3 Một số sở pháp lý Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba" hợp đồng bảo đảm tài sản bên thứ ba để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ vay bên vay vốn ngân hàng thương mại Tuy nhiên, hiệu lực pháp lý loại hợp đồng thực tiễn cịn có nhiều ý kiến khác để lại hệ xấu cho ngân hàng thương mại Bài viết xin đề cập đến sở pháp lý "hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba" (Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường, 2015) Áp dụng biện pháp bảo đảm tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay khách hàng ngân hàng việc làm phổ biến hoạt động cấp tín dụng ngân hàng Nhận tài sản bảo đảm bên thứ ba việc ngân hàng nhận tài sản bảo đảm thuộc quyền sở hữu hợp pháp bên bảo đảm (chủ sở hữu tài sản bảo đảm hay gọi “bên thứ ba”) để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ trả nợ vay bên vay vốn (bên có nghĩa vụ bảo đảm) với ngân hàng Hợp đồng bảo đảm ký kết trường hợp hợp đồng bảo đảm tài sản bên thứ ba Mối quan hệ hợp đồng thường có tham gia ba bên: (i) Ngân hàng với vai trò bên nhận bảo đảm, đồng thời bên có quyền quan hệ cấp tín dụng; (ii) Chủ sở hữu tài sản bên bảo đảm hay gọi bên thứ ba mang tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ khách hàng vay với ngân hàng; (iii) Khách hàng vay bên bảo đảm Trường hợp tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất hợp đồng bảo đảm gọi hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba Tuy nhiên, thời gian vừa qua, khách hàng vay không trả nợ vay ngân hàng theo thỏa thuận, ngân hàng tiến hành xử lý tài sản bảo đảm bên bảo đảm (bên thứ ba) để thu hồi nợ g vay, bên thứ ba khởi kiện u cầu tịa án tun hợp đồng bảo đảm vơ hiệu Trên thực tế, giải loại tranh chấp này, số tòa án nhân dân cấp (cả cấp sơ thẩm phúc thẩm) tuyên hợp đồng bảo đảm bên thứ ba vô hiệu với lý chủ yếu cho rằng, mối quan hệ ba bên nên bên liên quan phải ký kết hợp đồng bảo lãnh (giữa ba bên), hợp đồng chấp Ðiều đáng lưu ý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba bên liên quan hồn tất thủ tục cơng chứng văn phịng cơng chứng đăng ký chấp văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Về khái niệm chấp: Ðiều 346 Bộ luật Dân 1995 quy định: “Thế chấp tài sản việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản bất động sản thuộc sở hữu để đảm bảo thực nghĩa vụ bên có quyền…” Như vậy, theo quy định Bộ luật Dân 1995, chấp tài sản việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ bên có quyền Tuy nhiên, Ðiều 342 Bộ luật Dân 2005 thay đổi quy định chấp sau: “Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để đảm bảo thực nghĩa vụ dân bên (sau gọi bên nhận chấp)” không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp Như vậy, thấy, quy định Bộ luật Dân 2005 bỏ quy định bên chấp bắt buộc phải đồng thời bên có nghĩa vụ quy định chấp Bộ luật Dân 1995 Hay nói cách khác, theo quy định Bộ luật Dân 2005, nghĩa vụ bảo đảm chấp tài sản nghĩa vụ bên chấp (chủ sở hữu tài sản) nghĩa vụ người khác khơng phải bên chấp - Về khái niệm bảo lãnh: Ðiều 366 Bộ luật Dân 1995 quy định: “1 Bảo lãnh việc người thứ ba (gọi người bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (gọi người nhận bảo lãnh) thực nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (gọi người bảo lãnh), đến thời hạn mà bên có nghĩa vụ không thực nghĩa vụ thực không nghĩa vụ; Người bảo lãnh bảo lãnh tài sản thuộc sở hữu việc thực công việc” Như vậy, theo quy định Bộ luật Dân 1995, bảo lãnh quan hệ ba bên: bên bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh (bên có quyền) bên bảo lãnh (bên có nghĩa vụ) g