Luận văn thạc sĩ nghiên cứu các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố vĩnh yên tỉnh vĩnh phúc giai đoạn 2013 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ DUYÊN Tên đề tài: NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ CƠ BẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐÁNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2013 - 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Lớp : 43A - QLĐĐ - N01 Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015 Giảng viên hướng dẫn : ThS Nguyễn Huy Trung THÁI NGUYÊN – 2015 e i LỜI CẢM ƠN Được giới thiệu Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên em ñã thực tập sở Tài nguyên Môi trường thành phố Vĩnh Yên – tỉnh Vĩnh Phúc Đến em hồn thành q trình thực tập tốt nghiệp khố luận tốt nghiệp Lời em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Ban chủ nhiệm khoa tập thể thầy cô giáo khoa Quản Lý Tài Ngun tận tình giảng dạy giúp đỡ em suốt q trình học tập Ban lãnh đạo tồn thể cán cơng nhân viên sở Tài nguyên Môi trường TP Vĩnh yên ñã tiếp nhận tạo ñiều kiện giúp ñỡ em thời gian thực tập sở Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn quan tâm hướng dẫn tận tình thầy giáo hướng dẫn: Th.S Nguyễn Huy Trung ñã giúp ñỡ em trình thực đề tài hồn thành khố luận tốt nghiệp Nhân dịp em bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè ủng hộ, ñộng viên giúp ñỡ em suốt trình học tập Thái Nguyên, ngày tháng năm 201 Sinh viên Nguyễn Thị Duyên e ii LỜI CAM ĐOAN Em xin cam ñoan số liệu kết nghiên cứu Đề tài trung thực chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ học vị Em xin cam ñoan rằng, giúp ñỡ cho việc thực Đề tài ñã ñược cảm ơn thơng tin trích dẫn Đề tài ñều ñã ñược rõ nguồn gốc./ Thái Nguyên, ngày tháng năm 201 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Duyên e iii DANH MỤC BẢNG Trang Bảng 4.1 Tình hình sử dụng đất qua năm (2013-2014) 29 Bảng 4.2 Tình hình biến động dân số GTGT (thực tế) 31 Bảng 4.4: Giá đất thực tế đường phố nhóm I 34 Bảng 4.5: Giá đất thực tế đường phố nhóm II 36 Bảng 4.6: Giá ñất thực tế đường phố nhóm III 37 Bảng 4.7: Giá ñất thực tế ñường phố nhóm IV 39 Bảng 4.8: Đặc ñiểm số khu dân cư 44 Bảng 4.9: Giá ñất khu dân cư giáp trước sau thực dự án 46 Bảng 4.10 Ma trận tương quan số yếu tố nghiên cứa SPSS 16.0 ảnh hưởng ñến giá ñất 47 e iv DANH MỤC HÌNH Trang Hình 2.1 Đồ thị cung cầu với thị trường đất đai điển hình Hình 3.1 Bảng xứ lý số liệu phần mềm SPSS 16.0 24 Hình 4.1 Bản đồ hành Thành Phố Vĩnh n, tỉnh Vĩnh Phúc 25 Hình 4.2 Biểu đồ so sánh giá ñất qua năm 2010 - 2014 32 Hình 4.3 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí đường phố nhóm I 35 Hình 4.4 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí đường phố nhóm II 36 Hình 4.5 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí đường phố nhóm III 38 Hình 4.6 Biểu đồ giá đất thị trường đường phố nhóm IV năm 2014 40 Hình 4.7: Ma trận tương quan hai biến vị trí giá thực tế 41 Hình 4.8 Vị trí ñất ảnh hưởng ñến giá ñất 41 Hình 4.9 Ma trận tương quan biến ñộ rộng mặt tiền giá ñất 42 Hình 4.10 Độ rộng mặt tiền ñất ảnh hưởng ñến giá ñất 43 Hình 4.11 Ma trận tương quan biến quy hoạch khu dân cư giá ñất thực tế 44 Hình 4.12 Quy hoạch khu dân cư ảnh hưởng ñến giá ñất 45 e v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất ñộng sản ĐGĐ : Định giá ñất KT : Kinh tế QSDĐ : Quyền sử dụng ñất SDĐ : Sử dụng ñất TN : Tự nhiên TP : Thành phố TPVY : Thành phố Vĩnh Yên UBND : Ủy ban nhân dân VPĐK : Văn phịng đăng ký VT : Vị trí XH : Xã hội e vi MỤC LỤC Trang PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết ñề tài 1.2 Mục tiêu ñề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Yêu cầu ñề tài 1.4 Ý nghĩa khoa học thực tiễn vấn ñề nghiên cứu 1.4.1 Ý nghĩa học tập khoa học 1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn PHẦN 2: TÀI LIỆU TỔNG QUAN 2.1 Cơ sở khoa học 2.1.1 Khái quát chung giá ñất sở khoa học hình thành giá đất 2.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 2.1.3 Các nguyên tắc ñịnh giá ñất (ĐGĐ) 2.1.4 Các phương pháp ñịnh giá ñất 10 2.2 Cơ sở pháp lý ñề tài 13 2.3 Cơ sở thực tiễn 14 2.3.1 Thị trường ñất ñai giới 14 2.3.2 Thị trường ñất ñai Việt Nam 17 PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20 3.1 Đối tượng nghiên cứu 20 3.2 Địa ñiểm thời gian tiến hành 20 3.2.1 Địa ñiểm 20 3.2.2 Thời gian 20 3.3 Nội dung nghiên cứu 20 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Vĩnh Yên (TPVY) 20 e vii 3.3.2 Cơng tác định giá đất tình hình sử dụng ñất ñai thành phố qua năm 2013 – 2014 20 3.3.3 Giá ñất thị trường số yếu tố ảnh hưởng 20 3.3.4 Đề xuất số giải pháp 20 3.4 Phương pháp nghiên cứu 20 3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 21 3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 21 3.4.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñịa bàn TPVY 21 3.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 23 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25 4.1 Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội vùng nghiên cứu 25 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 25 4.1.2 Đánh giá tổng quan thực trạng kinh tế - xã hội 27 4.2 Tình hình sử dụng ñất ñai thành phố Vĩnh Yên qua năm 2013 2014 28 4.3 Giá ñất thị trường số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 31 4.3.1 Ảnh hưởng tình hình biến động dân số GDP/đầu người 31 4.3.2 Ảnh hưởng loại ñường phố ñến giá ñất 33 3.4.3 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 40 4.4.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lơ đất đến giá 42 4.4.5 Ảnh hưởng dự án quy hoạch ñến giá ñất 44 4.5 Kết luận chung yếu tố quan trọng ảnh hưởng ñến giá ñất ñịa bàn Thành phố Vĩnh Yên 46 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 48 5.1 Kết luận 48 5.2 Kiến nghị 48 TÀI LIỆU THAM KHẢO 50 e PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Trong q trình phát triển xã hội lồi người, đất đai cho sinh hoạt sản xuất ln đặt lên hàng đầu hoạt động người gắn với ñất Đất ñai nguồn tài nguyên thiên nhiên vơ q giá quốc gia, ñiều kiện ñầu tiên tảng tự nhiên trình sản xuất ñặc biệt sản xuất nông nghiệp Đất ñai tài sản có giá trị lớn lại bị giới hạn diện tích, người thay đổi tính chất đất, chuyển mục đích sử dụng đất khơng thể mở rộng diện tích đất theo ý muốn, dân số ngày tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày lớn dẫn đến tình trạng thiếu hụt đất đai Vì tài sản đặc biệt có giá trị lớn nên cần thiết phải xác ñịnh giá ñất Việc xác ñịnh ñúng giá trị ñất ñai giúp phân bố ñất ñai nguồn lực xã hội cách hiệu quả, tránh ñược tranh chấp khiếu kiện ñất ñai Thành phố Vĩnh n có hệ thống giao thơng thuận lợi với tuyến ñường sắt Hà Nội- Lào Cai quốc lộ chạy qua nối liền thủ Hà Nội với tỉnh phía bắc (cách Hà Nội 55km sân bay quốc tế nội 25km phía Nam, cách thành phố Việt Trì 25km phía tây), tạo ñiều kiện cho thành phố Vĩnh Yên phát triển công nghiệp, thương mại, giao lưu hàng hoá tiếp cận nhanh thành tựu khoa học kỹ thuật, văn hoá thơng tin cơng cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Thành phố Vĩnh n trung tâm kinh tế, trị, khoa học kỹ thuật, văn hoá xã hội tỉnh với tiềm tự nhiên dồi dào, phong phú ña dạng ñể phát triển kinh tế xã hội nhiều sách ưu đãi thơng thống việc phát triển, thành phố Vĩnh n có ñủ ñiều kiện ñể hội nhập kinh tế khu vực quốc tế e Xuất phát từ thực tế để góp phần làm sáng tỏ sở khoa học cơng tác định giá đất, giúp cơng tác ñịnh giá ñất phù hợp với giá thị trường, mục tiêu ñề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai ñoạn 2013-2014” 1.2 Mục tiêu ñề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc với mong muốn tìm giải pháp nhằm góp phần giảm thiểu tối đa chênh lệch giá ñất Nhà nước quy ñịnh giá thị trường, đồng thời ổn định giá đất, góp phần tích cực cơng tác quản lý nhà nước ñất ñai ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc - Đề xuất số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước giá ñất ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 1.3 Yêu cầu ñề tài - Cập nhật ñầy ñủ văn có liên quan ñến quy ñịnh giá ñất như: Luật ñất ñai; Nghị ñịnh Chính phủ; Quyết định UBND tỉnh Vĩnh Phúc; Thơng tư hướng dẫn Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài hướng dẫn việc áp dụng sách thuế quan thuế,… - Các số liệu, tài liệu phản ánh xác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - Đánh giá cơng tác định giá đất thị tỉnh Vĩnh Phúc giai ñoạn 2013 ñến năm 2014 - Nghiên cứu ñề xuất nội dung, phương pháp xác ñịnh giá ñất thị mơ hình quản lý giá đất phù hợp với thực tiễn ñịa phương Các ñề e 37 Tại vị trí 2, vị trí việc mua bán chuyển nhượng thường cao so với vị trí mặt tiền Các vị trí bên thường nơi thuận lợi cho sống gia đình khơng sản xuất kinh doanh, khơng muốn ầm ĩ, vị trí bên tuyến đường có ñiều kiện ñi lại thuận lợi Cũng sát trục ñường nên giá đất tuyến đường thường cao 4.4.2.3 Biến động giá đất đường phố nhóm III số yếu tố ảnh hưởng Qua thống kê thu thập số liệu giao dịch quyền SDĐ, Đề tài tiến hành ñiều tra tổng hợp bảng giá ñất ñường phố nhóm III tuyến ñường phố: Đường Tôn Đức Thắng, Đường Nguyễn Thị Minh Khai Hai tuyến phố có mức giá Nhà nước quy định năm 2014 dao ñộng từ 4.000.000 ñến cận 8.000.000 ñồng/m2 Bảng 4.6: Giá đất thực tế đường phố nhóm III STT Tên ñường Giá thị trường Mức chênh lệch (1000ñ/m2) (Giá TTTB/Giá QĐ) 2013 2014 2013 2014 VT1 22.660 18.750 2,27 2,34 VT2 6.670 5.390 1,67 1,54 VT3 5.460 4.070 1,56 1,69 VT1 8.660 7.560 1,57 1,51 VT2 5.560 4.940 1,52 1,31 VT3 3.800 3.400 1,90 1,01 Đường Tôn Đức Thắng Đường Nguyễn Thị Minh Khai (Nguồn: Số liệu thu thập từ ñiều tra, vấn) e 38 Cũng tương tự đường phố nhóm I nhóm II, giá đất quy định có thay đổi qua năm Nhưng giá ñất chưa ñược sát với thực tế Năm 2014, vị trí giá nhà nước quy định đường Tơm Đức Thắng 3.500.000ñ/m2, ñường Nguyễn Thị Minh Khai 3.000.000ñ/m2 Như giá thị trường có xu hướng tăng nhanh giá quy ñịnh Nhà nước chưa ñáp ứng ñược ñể sát với thực tế Do ñó ñịnh tỉnh khung giá ñất quy ñịnh cần phù hợp sát với diễn biến thị trường Hình 4.5 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí đường phố nhóm III Ở vị trí 2, vị trí có đường ngõ hẹp lại tập trung đơng dân cư nên giá chuyển nhượng thấp nhiều so với vị trí đất mặt tiền 4.4.2.4 Biến động giá đất đường phố nhóm IV số yếu tố ảnh hưởng Tương tự ñường phố nhóm trên, từ số liệu giao dịch quyền SDĐ, bảng giá đất đường phố nhóm IV tuyến đường: Đường Trương Định, Đường Tơ Hiến Thành thu thập trình bày bảng 4.7 Trong tuyến ñường nghiên cứu giá ñất nhóm IV, đường phố vị trí mặt tiền có giá chênh lệch cao, mức giá vị trí 2, vị trí e 39 có chênh lệch Giá đất tổng hợp từ phiếu ñiều tra thực tế chuyển nhượng QSDĐ qua năm, giá quy ñịnh UBND tỉnh Vĩnh Phúc Bảng 4.7: Giá đất thực tế đường phố nhóm IV STT Tên ñường Giá thị trường Mức chênh lệch (1000ñ/m2) (Giá TTTB/Giá QĐ) 2013 2014 2013 2014 VT1 6.150 5.960 2,05 1,65 VT2 4.560 4.130 1,52 1,38 VT3 2.780 2.050 1,11 1,37 VT1 6.360 5.210 2,12 1,74 VT2 3.240 3.000 1,62 1,50 VT3 2.310 2.130 1,54 1,42 Đường Trương Định Đường Tô Hiến Thành (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Nhìn vào bảng 4.7, ta thấy giá đất quy định Nhà nước nhóm IV có thay đổi qua năm Tuy nhiên chênh lệch giá chuyển nhượng thực tế giá đất quy định nhà nước cịn cao Tại đường Tơ Hiến Thành giá quy định nhà nước năm 2013 triệu đồng/m2 (vị trí 1) giá thị trường 6.3 triệu ñồng/m2 Qua ñó cho thấy, giá ñất quy ñịnh Nhà nước qua năm chưa phù hợp với diễn biến thị trường nhà đất e 40 Hình 4.6 Biểu đồ giá đất thị trường đường phố nhóm IV năm 2014 Như cho thấy chênh lệch giá quy ñịnh giá thị trường ñường phố thuộc phạm vi nghiên cứu Cụ thể, với giá quy định trung bình vị trí ln có mức chênh lệch gần như qua năm Còn thị trường giao dịch thực tế, ñường phố khác thường có mức chênh lệch giá vị trí khơng giống Các đất vị trí ln có giá cao nhiều so với vị trí cịn lại Theo đó, giá thị trường trung bình vị trí mặt tiền vị trí ngõ có chênh lệch lớn, giá ñất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí, yếu tố vị trí đóng vai trị định giá đất, ñất gần khu trung tâm, khu buôn bán giá cao Điều cho thấy vị trí yếu tố làm biến động giá ñất thị trường 3.4.3 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất Yếu tố vị trí ñất yếu tố ñịnh giá ñất theo lí thuyết thực tế e 41 Ta có vị trí đất có mối tương quan chặt chẽ đến giá đất thơng qua hệ số tương quan r, r có giá trị nằm khoảng [-1,1], giá trị tuyệt ñối r cho biết mức ñộ chặt chẽ mối liên hệ tuyến tính Hình 4.7: Ma trận tương quan hai biến vị trí giá thực tế Mà qua hình 4.7 ta thấy r = - 0.631, gần tiến tới -1 Hình 4.8 Vị trí đất ảnh hưởng đến giá đất e 42 Qua 40 phiếu ñiều tra ñược tổng hợp phân tích phần mềm SPSS 16.0 ta có biểu ñồ hình 4.8 Qua biểu ñồ ta thấy vị trí đất giá thực tế có mối liện hệ tương quan Các ñất nằm dọc theo đường, phố thuận lợi kinh doanh, thương mại có mức giá cao Thêm vào đó, đất lại gần cơng trình cơng cộng ( trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, công viên…) mức giá lại đẩy lên cao Ngồi bảng xử lý số liệu cho thấy, ñất nằm mặt ñường lớn (vị trí 1) người dân trực tiếp mở hàng kinh doanh cho thuê làm tăng khả sinh lợi đất Các đất nằm xóm, ngõ (vị trí 2, vị trí 3) có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể chỗ gần lớn giá cao Khả sinh lợi thấy rõ nằm vị trí 1, nằm vị trí 2, vị trí chủ yếu dùng để Thực tế cho thấy, người dân sống vị trí chấp nhận mơi trường sống khói bụi, tiếng ồn kéo theo khả sinh lợi cao, khách hàng sử dụng dịch vụ, hàng hóa lớn mang lại ñiều kiện tốt cho kinh doanh Những phân tích khẳng ñịnh mức giá ñât vị trí chịu ảnh hưởng lớn yếu tố vị trí 4.4.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lơ đất đến giá Ta có độ rộng mặt tiền đất có mối tương quan chặt chẽ ñến giá ñất thông qua hệ số tương quan r, r có giá trị nằm khoảng [-1,1], giá trị tuyệt ñối r cho biết mức ñộ chặt chẽ mối liên hệ tuyến tính Hình 4.9 Ma trận tương quan biến ñộ rộng mặt tiền giá đất e 43 Mà qua hình 4.9 ta thấy r = 0,467 Nên tương quan biến tương đối mạnh Để đánh giá mức ñộ ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô ñất ñến giá ñất, ñề tài ñã lựa chọn số đất liền kích thước chiều rộng mặt tiền khác đoạn đường thuộc nhóm thơng qua phiếu điều tra xử lý số liệu Hình 4.10 Độ rộng mặt tiền đất ảnh hưởng ñến giá ñất Qua ñồ thị xử lý số liệu ta thấy ñộ rộng mặt tiền ñất lớn giá trị cao ngược lại, ñộ rộng mặt tiền ñất nhỏ có giá thấp Thực tế điều tra cho thấy, diện tích mặt tiền có lợi kinh doanh, mang lại lợi nhuận cao e 44 4.4.5 Ảnh hưởng dự án quy hoạch ñến giá ñất Dựa phương pháp thu thập số liệu, ñiều tra, vấn theo mẫu phiếu ñề tài tiến hành ñiều tra hai khu vực Kết ñiều tra ñược thể bảng sau: Bảng 4.8: Đặc ñiểm số khu dân cư Diện tích Tổng số lơ Năm bắt đầu Năm hồn (m2) quy hoạch quy hoạch thành QH Khu ñất dịch vụ Đồng Ải 8750,2 158 2010 2013 Khu ñất dịch vụ Giếng Han 8742,3 153 2010 2012 Khu dân cư (Nguồn: Sở Tài Nguyên Môi Trường tỉnh Vĩnh Phúc) Yếu tố dự án quy hoạch khu dân cư gần cơng trình cơng cộng có mối tương quan đến yếu tố giá đất theo lý thuyết thực tế Ta có yếu tố quy hoạch có mối tương quan chặt chẽ đến giá đất thơng qua hệ số tương quan r, r có giá trị nằm khoảng [-1,1], giá trị tuyệt ñối r cho biết mức ñộ chặt chẽ mối liên hệ tuyến tính Hình 4.11 Ma trận tương quan biến quy hoạch khu dân cư giá đất thực tế Mà qua hình 4.12 ta thấy r = -0,381 Nên tương quan biến tương đối mạnh e 45 Hình 4.12 Quy hoạch khu dân cư ảnh hưởng ñến giá ñất Qua ñồ thị ta thấy ñất nằm hay gần khu quy hoạch, gần cơng trình cơng cộng có giá trị cao so với khác Qua xử lý số liệu tổng hợp 40 phiếu ñiều tra ta nhận thấy chất lượng dịch vụ dân sinh khu quy hoạch tốt so với khu khác, mơi trường sống, an ninh trật tự thiện nhiều làm cho giá ñất ñây ñược nâng lên cao e 46 Bảng 4.9: Giá ñất khu dân cư giáp trước sau thực dự án Giá ñất TB(1000/m2) Khu dân cư Khu đất dịch vụ Đồng Ải Giá đất trung bình Khu đất dịch vụ Giếng Han Giá đất trung bình Mức chênh lệch Chênh ñơn Hệ số Bắt ñầu Sau thực quy hoạch quy hoạch 3.000 - 3.500 5.500 - 7.000 2.500 - 3.500 1,8 - 3.250 6.250 3.000 1,92 1.500 - 2.000 4.500 – 6.500 3.500 – 4.000 3-3,25 1.750 5.500 3.750 3,14 giá (1.000 ñ/m2) k (Nguồn: Số liệu từ ñiều tra, vấn) Như vậy, qua ñiều tra thực tế hai khu dân cư ta thấy rõ ảnh hưởng khu quy hoạch dự án ñến giá ñất Trước quy hoạch, giá ñất tương ñương cao khơng đáng kể so với giá quy định Nhà nước, biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt ñầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trường mua bán khu quy hoạch diễn sơi động nhất, hệ số k trung bình khu đất dịch vụ Đồng Ải 1,92 lần, khu ñất dịch vụ Giếng Han 3,14 lần Do tâm lý người dân mong muốn có sống nơi có đầy đủ tiện nghi, an toàn an ninh trật tự trước hết tìm vị trí thuận lợi khu quy hoạch Sau hoàn thành quy hoạch, khu quy hoạch gần có sở hạ tầng tương đối hồn thiện, giá thị trường khu ñất tăng cao so với thời gian thời kỳ quy hoạch 4.5 Kết luận chung yếu tố quan trọng ảnh hưởng ñến giá ñất ñịa bàn Thành phố Vĩnh Yên Qua nghiên cứa trực quan sử dụng phần mềm SPSS 16.0 đề phân tích tương quan yếu tố, ñề tài nhận thấy số yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp ñến giá ñất có tương quan mạnh mẽ ñến giá ñất yếu tố: e 47 vị trí, ñộ rộng mặt tiền ñất quy hoạch khu dân cư Ngồi cịn có yếu tố ảnh hưởng như: yếu tố chiều dài ñất, nghề nghiệp, chuyển nhượng có xác nhận quyền, phong thủy, mục đích sử dụng vv… Bảng 4.10 Ma trận tương quan số yếu tố nghiên cứa SPSS 16.0 ảnh hưởng ñến giá ñất Hệ số Yếu tố tương quan (r) Vị trí đất – giá thực tế -0,631 Độ rộng mặt tiền – giá thực tế 0,467 Quy hoach khu dân cư – giá thực tế -0,381 Chiều dài ñất – giá thực tế 0,136 Nghề ngiệp – giá thực tế 0,194 Chuyển nhượng có xác nhận quyền – giá thực tế 0,223 Phong thủy – giá thực tế 0,29 Mục đích sử dụng – giá thực tế 0,166 Qua bảng 4.10 ta thấy yếu tố có mối tương quan đến giá đất Yếu tố vị trí yếu tố giá ñất có hệ số tương quan cao – 0,631, gần tiến tới -1 lên có tương quan mạnh Sau đến yếu tố độ rộng mặt tiền, yếu tố quy hoạch khu dân cư Yếu tố chiều dài đất có hệ số tương quan thấp 0,136, gần tiến tới nên có tương quan yếu e 48 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Đối với yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất Dân số ảnh hưởng ñầu tiên, dân số tăng, nhu cầu nơi tăng, giá ñất tăng Tuỳ theo loại ñường phố mà yếu tố chi phối ñến giá đất có vai trị khác nhau: - Những tuyến đường có khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn ñịnh dẫn ñến nhu cầu người mua cao, tiếp ñến yếu tố hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, mơi trường sống; - Những đất ngõ, ngách, hẻm đường phố giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng ñộ sâu ngõ, hình thể đất, sau đến yếu tố địa hình, mơi trường tự nhiên xã hội - Các tuyến đường có mục đích để xây dựng nhà yếu tố quan trọng môi trường tự nhiên, sở hạ tầng, sau hình thể, diện tích… ảnh hưởng khu quy hoạch dân cư - Sự chênh lệch giá ñất thực tế giá ñất Nhà nước quy định gây khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước ñất ñai việc thực sách liên quan như: cơng tác giải phóng mặt thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, việc ñịnh giá tài sản nhà ñất phục vụ cho công tác thi hành án, 5.2 Kiến nghị - UBND tỉnh Vĩnh Phúc tiếp tục thường xuyên xem xét, ñịnh hàng năm quy ñịnh khung giá ñất hợp lý Sự ñiều chỉnh khung giá thường xuyên cần thiết phù hợp với quy ñịnh hành - Thành lập Ban ñịnh giá theo dõi biến ñộng giá Bên cạnh ban e 49 định giá thức Nhà nước cần có trung tâm quản lý thơng tin tư vấn nhà ñất ñể cung cấp ñầy ñủ thơng tin biến động thị trường đất đai khu vực - Xây dựng quy trình định giá ñất tới ñất, từ ñó xây dựng ñồ ñất chi tiết tới ñất ñể việc thực thi nghĩa vụ tài trở nên thống cụ thể e 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Bộ tài (2004), Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ Tài hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ phương pháp xác định giá ñất khung giá loại ñất Bộ Tài ngun Mơi trường (2012), Kinh nghiệm nước ngồi quản lý pháp luật ñất ñai, Hà Nội Bộ tài nguyên môi trường (2014), Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT quy định phương pháp định gía đất; xây dựng, ñiều chỉnh bảng giá ñất; ñịnh giá ñất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính phủ (2007), Nghị ñịnh 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/204/NĐCP ngày 16/11/2004 Chính phủ Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ Quy định giá đất Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá ñất khung giá loại ñất Cù Thị Mai Chi (2006), Tìm hiểu biến động giá đất Phường Phan Đình Phùng TP Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên giai ñoạn 2000 - 2005 Lưu Văn Năng (2010), “Định giá ñất Malaysia”, Tổng hợp báo cáo khoa học kỷ niệm 65 năm ngành Quản lý ñất ñai Việt Nam (1945-2010), Tổng Cục Quản lý Đất ñai - Bộ Tài nguyên & Môi trường, Hà Nội 10 Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thị Thu Hằng Nguyễn Văn Quân (2009), Giáo trình Định Giá Đất Bất Động Sản khác, trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun 11 Quốc hội (2003) Luật đất ñai 2003 12 Quốc hội (2013) Luật ñất ñai 2013 e 51 13 UBND thành phố Vĩnh Yên (2010), “Báo cáo tổng hợp “Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Vĩnh Yên ñến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030” 14 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2012), Quyết ñịnh số 55/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 UBND tỉnh Vĩnh Phúc việc hành giá ñất ñịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 15 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2013), Quyết ñịnh số 42/2013/QĐ-UBND ngày 31/12/2013 UBND tỉnh Vĩnh Phúc việc hành giá ñất ñịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2014 16 Wedsite: : http://www.thuvienphapluat.vn/ 17 Wedsite: : http://www.vinhphuc.gov.vn/ e