Lời nói đầu Lời nói đầu *** Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nói chung và hệ thống ngân hàng nói riêng, việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản thế chấp tại các ngân hàng ngày càng gia tăng[.]
Lời nói đầu *** Cùng với phát triển kinh tế nói chung hệ thống ngân hàng nói riêng, việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản chấp ngân hàng ngày gia tăng Các tác nhân kinh tế muốn đẩy mạnh sản xuất, mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh nhu cầu vốn lớn Lượng vốn chủ yếu vay ngân hàng Để vay vốn, cá nhân, tổ chức kinh doanh cần có tài sản chấp ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay Chất lượng, giá trị tài sản chấp định việc ngân hàng cho vay hay không mức cho vay tối đa Để làm điều này, cơng tác định giá tài sản chấp ngân hàng có vai trị vơ quan trọng Trong tài sản chấp ngân hàng, BĐS tài sản chấp nhiều Việc định giá giá trị BĐS sở để ngân hàng định mức cho vay Hiện nay, hoạt động định giá tài sản chấp triển khai nhiều ngân hàng Rủi ro tín dụng hoạt động ngân hàng điều tránh khỏi, ảnh hưởng đến hiệu kết kinh doanh ngân hàng Vì vậy, quản trị rủi ro cơng tác có tầm quan trọng hàng đầu hoạt động kinh doanh ngân hàng đặc biệt Ngân hàng Thương mại cổ phần (TMCP) Trong kinh tế thị trường, giá hàng hố nói chung, bất động sản nói riêng hình thành vận động chi phối quy luật khách quan, chịu tác động nhiều nhân tố Cùng loại bất động sản thời điểm, thị trường khác có giá thị trường khác Hoặc loại BĐS, thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) thời điểm khác nhau, có giá thị trường khác chưa kể đến tính dị biệt BĐS Mỗi BĐS có đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp khác Trong đó, giá BĐS phụ thuộc lớn vào yếu tố Do hoạt động định giá BĐS nói chung hoạt động định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) ngân hàng nói riêng ln quan tâm trọng Tuy nhiên, thực tế việc định giá BĐS chấp thường diễn tình trạng bất cập công tác tổ chức định giá khiến cho việc xác định giá trị BĐS, việc xây dựng khung giá đất thị trường thường không sát với giá trị thực BĐS… bên cạnh việc áp dụng mở rộng phương pháp định giá đơi chưa linh hoạt, điều gây tình trạng khiếu nại khách hàng cá nhân doanh nghiệp yêu cầu tái thẩm định ngày phổ biến mà nhu cầu sử dụng vốn ngày lớn để đáp ứng nhu cầu đầu tư tiêu dùng Từ bất cập công tác tổ chức định giá, việc áp dụng phương pháp thẩm định chưa linh hoạt, việc khiếu nại u cầu tái thẩm định cịn phổ biến… việc nghiên cứu phân tích cơng tác định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP cần thiết Trong trình học tập trường Đại học kinh tế quốc dân, chuyên ngành quản trị kinh doanh BĐS, em nhận thức tầm quan trọng hoạt động định giá BĐS kinh tế nước ta Vì vậy, em xin lựa chọn đề tài:“Nghiên cứu hoạt động định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP” làm đề án môn học Mục tiêu nghiên cứu: Về mặt lý thuyết, đề án làm rõ sở khoa học hoạt động định giá BĐS chấp Trên sở đó, nghiên cứu phân tích thực trạng hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng – VpBank nhằm thấy mặt mạnh, mặt yếu để từ đề xuất số kiến nghị góp phần nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS chấp Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu hoạt động định giá BĐS chấp VpBank phòng định giá TSĐB Hội sở Phương pháp nghiên cứu: Trong trình thực đề tài phương pháp sử dụng là: phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số liệu thống kê đồng thời tiến hành vấn xin ý kiến cán bộ, chuyên viên định giá phòng định giá TSĐB Hội sở - Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng Kết cấu chun đề: Ngồi lời nói đầu, kết luận đề án môn học bao gồm chương: Chương I: Cơ sở lý luận định giá BĐS chấp Chương II: Thực trạng hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng - VpBank Chương III: Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng – VpBank Em xin chân thành cảm ơn hướng dẫn nhiệt tình giáo viên hướng dẫn ThS Nguyễn Thị Hải Yến tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 KHÁI QUÁT VỀ BĐS THẾ CHẤP VÀ THẾ CHẤP BĐS: 1.1.1 Bất động sản chấp 1.1.1.1 Tài sản chấp Mỗi tổ chức tín dụng có quy định riêng tài sản chấp Tuy nhiên, dựa cở sở quy định chung Điều Nghị định 165/1999/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 19/11/1999 Giao dịch bảo đảm Theo đó, “Tài sản chấp bao gồm: Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liền với đất; Quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định chấp; Hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm quyền phát sinh từ BĐS chấp thuộc tài sản chấp, bên có thoả thuận pháp luật có quy định; Trong trường hợp chấp tồn bất động sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp Trong trường hợp chấp phần bất động sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp, bên có thoả thuận; 5.Tàu biển theo quy định Bộ luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trường hợp chấp; Các tài sản khác theo quy định pháp luật.” 1.1.1.2 Bất động sản chấp Mỗi nước lại có quan niệm khác tài sản gắn liền với đất đai coi BĐS Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ Luật Dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất đai Ở Việt Nam, Điều 174 Bộ Luật dân nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2005 quy định: “Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tàỉ sản khác pháp luật qui định.” Có thể hiểu, bất ̣ng sản là những tài sản vâ ̣t chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài; thỏa mãn điều kiê ̣n sau: Thứ nhất, phải tài sản, tức phải cải vật chất, có thực có ích cho người, Thứ hai, khơng thể di dời, việc di dời khó khăn, gây ảnh hưởng đến tính chất, cơng hình thái nó, Thứ ba, phải tồn lâu dài, Thứ tư, phải chiếm giữ cá nhân hay cộng đồng người, Thứ năm, đo lường giá trị Định nghĩa bao gồm hầu hết loại bất động sản định tính rõ ràng BĐS chấp bất động sản người vay vốn đem làm tài sản đảm bảo cho khoản vay Tuy nhiên, khơng phải tất BĐS chấp Muốn chấp để vay vốn, đòi hỏi BĐS phải có điều kiện định (được quy định Nghị định 178/1999/NĐ-CP Nghị định 85/2002/NĐ-CP) Những điều kiện cần phải có bao gồm: - BĐS thuộc QSH khách hàng vay, bên bảo lãnh Đối với BĐS nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, phải thuộc QSD khách hàng cho vay, bên bảo lãnh với QSD đất - BĐS phải phép giao dịch khơng cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác - BĐS khơng có tranh chấp tức BĐS khơng có tranh chấp quyền nghĩa vụ hợp pháp quan hệ pháp luật thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm phải chịu trách nhiệm trước pháp luật cam kết - BĐS phải đảm bảo dễ chuyển nhượng Thế chấp BĐS khác biệt so với chấp loại tài sản khác Thế chấp BĐS chấp quyền liên quan đến BĐS, cụ thể chấp quyền sử dụng đất sở hữu nhà BĐS khơng thể di dời Cũng nên thời gian chấp người chủ sở hữu BĐS sử dụng, khai thác BĐS khơng trao đổi chuyển nhượng BĐS thị trường bình thường Thêm vào đó, chấp BĐS chịu chi phối biến động thị trường BĐS lớn giá trị chấp BĐS thường thấp giá thị trường thời điểm chấp để đảm bảo tính an tồn phía cho vay 1.1.1.3 Đặc điểm bất động sản chấp BĐS chấp mang đầy đủ tính chất bất động sản Thứ nhất, BĐS chấp tài sản cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm BĐS gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định, khơng thể di rời có giới hạn diện tích khơng gian Chính vị trí BĐs vơ quan trọng, ảnh hưởng đến giá trị giá BĐS Yếu tố vị trí địa lý hiểu vị trí tương đối, khoảng cách hay khả tiếp cận từ BĐS đến cơng trình thiết yếu, trung tâm dịch vụ công cộng khác Cũng BĐS cố định vị trí nên thị trường BĐS mang tính vùng khu vực rõ rệt Mỗi vị trí BĐS gắn liền với mơi trường kinh tế, xã hội, pháp lý, cảnh quan, môi trường sinh thái, kết cấu hạ tầng … Các yếu tố thay đổi khơng thay đổi thay đổi kéo theo dự thay đổi giá trị BĐS Thứ hai, BĐS chấp loại tài sản có tính lâu bền Do BĐS gắn liền với đất đai nên gắn liền với trường tồn đất đai Tính lâu bền hiểu theo hai khía cạnh khác lâu bền kinh tế (tuổi thọ kinh tế) lâu bền vật lý (tuổi thọ vật lý) Xét mặt thời gian, tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc cơng trình xây dựng bị lão hố hư hỏng, khơng thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Tuy nhiên, xét mặt ý nghĩa, tuổi thọ kinh tế quan trọng định tồn BĐS giá trị BĐS Tuổi thọ vật lý kinh tế vận động theo chu kỳ không trùng lặp Đầu chu kỳ vật lý, luồng thu nhập kinh tế cao cuối chu kỳ vật lý lợi ích có xu hướng giảm chi phí vận hành cao Vì vậy, nên tìm giao điểm để kết hợp hai loại tuổi thọ này, đổi chu kỳ vận động BĐS thời điểm Một công thức để đánh giá nên đào thải hay cải tạo sử dụng BĐS là : (Trong đó : I : tổng thu nhập P = I – C – K.r K : vốn đầu tư xây dựng C : tổng chi phí kinh tế để trì BĐS r : tỷ suất lợi tức (lãi suất tiền vay) ) Nếu P>0 nên trì ngược lại Từ đặc điểm trên, lời khuyên cho nhà đầu tư nên đầu tư đa dạng cơng trình, tránh đồng điệu chu kỳ vật lý tạo yếu tố khó khăn sau Thứ ba, BĐS chấp mang tính cá biệt khan Do tính phức tạp đất đai, địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan nên BĐS ứng với vị trí có nét đặc thù riêng Bên cạnh đó, tính đa dạng ý tưởng thiết kế, kiến trúc, xây dựng chủ đầu tư, nhà thiết kế, cơng trình sư, kiến trúc sư… mà BĐS trở thành hàng hóa sản xuất khơng khn mẫu Trong thực tế, cần khai thác tính dị biệt độc đáo để tạo nên giá trị không so sánh BĐS Ngược lại, phải xây dựng khắc phục dị biệt xấu BĐS để nâng cao giá trị BĐS BĐS có tính khan giới hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, địa phương, khu vực, đất Mặt khác, BĐS có thời gian tạo lập lâu, khơng có sẵn thị trường giống loại hàng hóa khác Chính vậy, quan hệ cung cầu BĐS cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu dẫn đến tình trạng đầu BĐS, người đầu lâu dài thường có lợi giá ln có xu hướng tăng lên Vì định giá BĐS chấp, cần tính thêm yếu tố cá biệt để tăng giảm giá trị BĐS cần thẩm định Thứ tư, BĐS chấp loại tài sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội So với loại hàng hóa khác, đặc điểm thể rõ rệt BĐS Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội nơi địi hỏi phải có BĐS phù hợp Ví dụ : miền núi thường làm nhà sàn để tránh thú dữ ; nơi thường xuyên xảy động đất cần BĐS có tính đàn hồi cao, hay vùng ngập nước, gió bão khơng thể làm nhà kiên cố, xây cao tầng khu vực đồng bằng… Nhu cầu BĐS khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội, chí cịn bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh dân cư Trong thực tế định giá BĐS chấp, chủ yếu bị tác động thị hiếu khiến cho giá BĐS vượt (giảm bớt) so với giá trị Vì vậy, CV TĐTS phải có nhìn khách quan định giá Thứ năm, BĐS chấp mang tính chịu ảnh hưởng lẫn Giữa BĐS có tác động ảnh hưởng lẫn mạnh mẽ Sự đời, hoàn thiện BĐS dẫn đến đời, đi, tăng thêm giảm bớt giá trị BĐS khác có liên quan đến (liền kề khu vực) Ví dụ : Việc xây dựng cơng trình kỹ thuật, hạ tầng xã hội tất yếu làm tăng giá trị, vẻ đẹp, tiện lợi BĐS khu vực Sự đời đường dẫn đến đời tụ điểm dân cư khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ … bám theo trục đường Vì thế, đánh giá hội kinh doanh phải tính đến yếu tố có liên quan đến thay đổi giá trị BĐS, phải đặt BĐS mục tiêu mối quan hệ với BĐS xung quanh Mặt khác, cần quan tâm nhiều đến quy hoạch mới, dự báo trước tác động đến BĐS Thứ sáu, BĐS có chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước BĐS nguồn tài sản quan trọng quốc gia, dân tộc, quan đơn vị, cá nhân… Các quan hệ giao dịch BĐS thường có tác động lớn đến thị trường khác, đặc biệt thị trường vốn Để tăng cường vai trị mình, Nhà nước phải quan tâm đến BĐS thông qua công cụ luật pháp, sách để quản lý định hướng phát triển Hơn thế, BĐS gắn liền với đất đai mà quốc gia đất đai chịu quản lý nhà nước pháp luật Do đó, biết vận dụng sáng tạo có hiệu pháp luật kinh doanh BĐS thành công Thứ bảy, BĐS chấp phụ thuộc nhiều vào lực quản lý BĐS thường có giá trị lớn bao gồm nhiều loại với tính chất, cơng năng, đặc điểm khác nên việc quản lý chúng phức tạp, địi hỏi phải có trình độ quản lý cao chi phí quản lý lớn so với hàng hóa thơng thường Bên cạnh đó, vấn đề đầu tư xây dựng cơng trình BĐS phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, cơng trình xây dựng, nhà ở, văn phịng… có liên quan đến nhiều lĩnh vực nên lực quản lý đóng vai trị quan trọng Nếu BĐS đem chấp quản lý cách hiệu làm tăng giá trị BĐS nhờ vậy, giá trị khoản vay tăng lên ngược lại 1.1.1.4 Phân loại bất động sản chấp BĐS phong phú chủng loại, kích cỡ, tính năng… Do tài sản chấp BĐS đa dạng phong phú BĐS chấp bao gồm: - Nhà ở, cơng trình gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất - Quyền sử dụng mà pháp luật đất đai quy định chấp - Trường hợp chấp tồn BĐS có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp Trong trường hợp chấp phần BĐS có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp, bên có thỏa thuận - Hoa lợi, lợi tức quyền phát sinh từ tài sản thuộc tài sản chấp, bên có thỏa thuận pháp luật quy định trường hợp tài sản chấp bảo hiểm khoản tiền chấp thuộc tài sản chấp - Các tài sản khác theo quy định pháp luật 1.1.2 Thế chấp bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm Theo Điều 342 Bộ luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2005: “Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên (sau gọi bên nhận chấp) không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp Trong trường hợp chấp toàn bất động sản, động sản có vật phụ vật phụ bất động sản, động sản thuộc tài sản chấp Trong trường hợp chấp phần bất động sản, động sản có vật phụ vật phụ thuộc tài sản chấp, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác Tài sản chấp tài sản hình thành tương lai Tài sản chấp bên chấp giữ Các bên thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản chấp Việc chấp quyền sử dụng đất thực theo quy định điều từ Ðiều 715 đến Ðiều 721 Bộ luật quy định khác pháp luật có liên quan.” Trước hết, cần phân biệt chấp tài sản cầm cố tài sản Bộ Luật dân năm 2005 quy định cầm cố chấp dựa tiêu chí quản lý chiếm hữu vật Trong trường hợp cầm cố, bên cầm cố phải chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố giữ Trong trường hợp chấp, bên chấp giữ tài sản chấp để tiếp tục khai thác, sử dụng Từ quy định trên,có thể kết luận, tài sản chấp tài sản thuộc sở hữu bên chấp, bao gồm bất động sản động sản hình thành hình thành tương lai; bên chấp giữ giao cho bên thứ ba giữ theo thỏa thuận Thế chấp BĐS phận quản lý kinh doanh tài sản nói chung BĐS nói riêng Để có vốn kinh doanh cá nhân, tổ chức, họ phải chấp BĐS tổ chức tín dụng để vay vốn, kinh tế cạnh tranh chấp BĐS để vay vốn tổ chức tín dụng có vai trị quan trọng, giúp thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, rút ngắn thời gian sản xuất, tiết kiệm chi phí, tăng cường cơng tác quản lý Nhà nước BĐS nói chung nhà đất nói riêng Khơng có vậy, nhờ chấp BĐS mà tổ chức tín dụng tránh khỏi rủi ro cho vay hoạt động có hiệu Từ coi chấp BĐS để vay vốn việc bên vay vốn (gọi bên chấp) dùng tài sản BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay phạt lãi hạn) bên cho vay (bên nhận chấp) Tất BĐS thuộc sở hữu cá nhân hay tổ chức chấp để vay vốn Khi chấp, hai bên ngân hàng khách hàng phải thỏa thuận định giá BĐS chấp ký kết hợp đồng chấp có chứng nhận Phịng cơng chứng Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Nhà nước thực việc giao đất, cho thuê đất cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, quan Nhà nước, tổ chức trị - xã hội sử dụng ổn định lâu dài Trong chủ thể giao đất cho thuê đất nói trên, có cá nhân, hộ gia đình tổ chức kinh tế sử dụng quyền sử dụng (QSD) đất làm tài sản chấp để vay vốn ngân hàng 10