Nguyen Thi Hai ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ HẢI NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN THÀNH, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2019 – 202[.]
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN THỊ HẢI NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN THÀNH, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2019 – 2021 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - Năm 2022 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN THỊ HẢI NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN THÀNH, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2019 – 2021 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thu Thùy Thái Nguyên - Năm 2022 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan kết nghiên cứu luận văn trực tiếp nghiên cứu hướng dẫn TS Nguyễn Thu Thùy, nguồn gốc tài liệu trích dẫn trung thực, khách quan chưa sử dụng để bảo vệ luận văn từ trước tới Thái Nguyên, ngày tháng 08 năm 2022 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hải ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thu Thùy - Giảng viên Khoa Quản lý tài nguyên - Trường đại học Nông lâm Thái Nguyên hướng dẫn, giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn thạc sĩ Tơi xin chân thành cảm ơn đến cán phòng Tài nguyên Mơi trường, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Thành tỉnh Nghệ An; Ban địa xã thuộc huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An người dân địa phương giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi q trình thu thập tài liệu thực đề tài Cuối xin gửi lời cảm ơn tới gia đình người bạn, người tơi chia sẻ khó khăn thời gian học tập, nghiên cứu đặc biệt thời gian thực đề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2022 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hải iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài .2 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Chương TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU .3 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Tổng quan thị trường bất động sản .3 1.1.2 Tổng quan giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2 Cơ sở pháp lý đề tài .16 1.3 Công tác định giá đất Việt Nam 17 1.4 Công tác định giá xác định giá đất tỉnh Nghệ An 26 1.5 Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài .27 1.6 Nhận xét chung tổng quan nghiên cứu 28 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 30 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30 2.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 30 2.2.1 Thời gian nghiên cứu 30 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu .30 2.3 Nội dung nghiên cứu 30 iv 2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội tình hình sử dụng đất huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2019 – 2021 30 2.3.2 Thực trạng giá đất địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2019 – 2021 .31 2.3.3 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2019 – 2021 31 2.3.4 Đề xuất số giải pháp nhằm góp phần giảm thiểu tối đa chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giá thị trường, ổn định giá đất, góp phần tích cực cơng tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An 31 2.4 Phương pháp nghiên cứu 31 2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 31 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .31 2.4.3 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 32 2.4.4 Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu xử lý số liệu điều tra 32 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội tình hình sử dụng đất huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An 34 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 34 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Yên Thành 40 3.1.3 Tình hình sử dụng đất huyện Yên Thành 43 Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Thành năm 2021 .43 3.2 Thực trạng giá đất địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2019 – 2021 .49 3.2.1 Tình hình biến động giá đất theo qui định nhà nước địa bàn huyện Yên Thành 49 3.2.2 Tình hình giá đất thị trường huyện Yên Thành 50 3.2.3 So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường huyện Yên Thành giai đoạn 2019 – 2021 51 v 3.3 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2019 – 2021 58 3.3.1 Ảnh hưởng biến động dân số, giá trị gia tăng giá đất 58 3.3.2 Yếu tố vị trí .59 3.3.3 Đặc điểm đất .65 3.3.4 Yếu tố quy hoạch 65 3.3.5 Cơ sở hạ tầng 66 3.3.6 Ảnh hưởng yếu tố khác 67 3.3.7 Đánh giá ý kiến người dân nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Yên Thành .69 3.4 Đề xuất số giải pháp nhằm góp phần giảm thiểu tối đa chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giá thị trường, ổn định giá đất, góp phần tích cực công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An 71 3.4.1 Giải pháp sách pháp luật quản lý nhà nước 71 3.4.2 Giải pháp nâng cao lực chuyên môn cho cán .71 3.4.3 Giải pháp đẩy lùi tiêu cực giá đất địa phương 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72 1.Kết luận 72 Kiến nghị .72 TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐĐC : Bản đồ địa BĐS : Bất động sản ĐGĐ : Định giá đất ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai ĐVT : Đơn vị tính HCM : Hồ Chí Minh KT : Kinh tế QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TTBĐS : Thị trường bất động sản UBND : Uỷ ban nhân dân XH : Xã hội vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Thành năm 2021 .43 Bảng 3.2 Tình hình sử dụng đất qua năm huyện Yên Thành 46 Bảng 3.3 Khung giá đất huyện Yên Thành 50 Bảng 3.4 Giá đất theo quy định Nhà nước tuyến đường giai đoạn 2019 – 2021 Error! Bookmark not defined Bảng 3.5 Giá đất thực tế thị trường huyện Yên Thành giai đoạn 2019 – 2021 .50 Bảng 3.6 So sánh giá đất Nhà nước quy định với giá thị trường tuyến đường năm 2019 51 Bảng 3.7 So sánh giá đất Nhà nước quy định với giá thị trường tuyến đường năm 2020 53 Bảng 3.8 So sánh giá đất Nhà nước quy định với giá thị trường tuyến đường năm 2021 54 Bảng 3.9 Mức chênh lệch giá đất Nhà nước với giá thị trường tuyến đường giai đoạn 2019-2021 55 Bảng 3.10 So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá đất thị trường huyện Yên Thành giai đoạn 2019-2021 57 Bảng 3.11 Tình hình biến động dân số giá trị gia tăng (thực tế) 59 Bảng 3.12 Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường vị trí tuyến đường QL 7A giai đoạn 2019 – 2021 60 Bảng 3.13 Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường vị trí tuyến đường quốc lộ 7B giai đoạn 2019 - 2021 .62 Bảng 3.14 Chênh lệch giá đất tuyến đường theo giá thị trường giai đoạn 2019 - 2021 .64 Bảng 3.15 Mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất huyện Yên Thành 67 Bảng 3.16 Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Yên Thành giai đoạn 2019-2021 qua ý kiến người dân 69 viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1 Bản đồ hành huyện Yên Thành Error! Bookmark not defined Hình 3.2 Biểu đồ thể cấu sử dụng đất huyện Yên Thành năm 2021 45 Hình 3.3 Quốc lộ 7A đoạn qua xã Mỹ Thành 61 Hình 3.4 Quốc lộ 7A đoạn qua xã Công Thành .61 Hình 3.5: Quốc lộ 7B đoạn qua xã Liên Thành 63 Hình 3.6: Quốc lộ 7B đoạn qua thị trấn Yên Thành 63 Hình 3.7 Mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất huyện Yên Thành theo ý kiến đánh giá hộ điều tra 68