Thủy Vũ Thị Thanh ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THỊ THANH TH ỦY Tên đề tài “ĐÁNH GIÁ KHUNG PHÁP LÝ V Ề GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, T ỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 201[.]
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THỊ THANH THỦY Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ KHUNG PHÁP LÝ VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2014” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành Khoa Khóa học : Chính quy : Địa Mơi trường : Quản lý Tài nguyên : 2011 - 2015 THÁI NGUYÊN - 2015 e ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THỊ THANH THỦY Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ KHUNG PHÁP LÝ VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2014” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành Khoa Lớp Khóa học Giảng viên hướng dẫn : Chính quy : Địa Mơi trường : Quản lý Tài nguyên : K43 - ĐCMT - N03 : 2011 - 2015 : Ths Nguyễn Minh Cảnh THÁI NGUYÊN - 2015 e i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, em xin chân thành cảm ơn tới thầy giáo - Ths Nguyễn Minh Cảnh trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian em thực đề tài Trong suốt thời gian học tập rèn luyện Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên em dạy dỗ, bảo tận tình thầy giáo, giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, thầy cô giáo Ban Giám hiệu Nhà trường, Phịng ban Phịng đào tạo điều giúp em tiếp thu tích lũy kiến thức phục vụ cho sống Em xin chân thành cảm ơn UBND TP Thái Nguyên, Phòng TN & MT TP Thái Nguyên, Phịng T Ngun Đất TP Thái Ngun hộ nông dân địa bàn tỉnhThái Nguyên giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho em trình thu thập thơng tin để thực Luận văn Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Sinh viên Vũ Thị Thanh Thủy e ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Diện tích Dân số mật độ dân số năm 2013 phân theo Huyện/Thành phố/thị xã 32 Bảng 4.2: Diện tích cấu loại đất TPTN 38 Bảng 4.3: Giá đất trồng lúa nước 43 Bảng 4.4: Khung giá đất nông thôn 46 Bảng 4.5: Khung giá đất đô thị 47 Bảng 4.6: Giá đất theo vị trí đường phố thành phố Thái nguyên 47 Bảng 4.7: giá đất theo vị trí Đoạn đường Bến tượng thành phố Thái nguyên năm 2014 49 Bảng 4.8: giá đất theo vị trí Đoạn đường Bến tượng thành phố Thái nguyên năm 2010 50 Bảng 4.9: Trích từ phụ lục - thơng tin điều tra 61 Bảng 4.10: Đánh giá hiểu biết người dân khung giá đất nhà nước quy định 65 e iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Cung cầu đất đai .6 Hình 2.2: Cung cầu đất đai - thời gian ngắn Hình 4.1: Bản đồ Thành phố Thái Nguyên .30 Hình 4.2: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng vị trí tuyến đường, phố từ (I) đến (V) 58 Hình 4.3: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình thị trường theo vị trí năm tuyến đường, phố từ (I) đến (V) .62 Hình 4.4 Biểu đồ so sánh giá đất thị trường lô đất tuyến đường Từ đường phố xương rồng đến đường túc duyên 63 Hình 4.5: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình thị trường theo vị trí tuyến đường Từ Đường Mỏ bạch đến đường gia sàng (I) Từ đường Quang trung (viện A) đến đường Phúc Trìu(II) 64 e iv DANH SÁCH CÁC TỪ VÀ VIẾT TẮT STT VIẾT TẮT GIẢI THÍCH BĐS : Bất động sản GCN : Giấy chứng nhận Gtt : Giá thị trường Gqđ : Giá quy định HDND : Hội đồng nhân dân KH- UBND : Kế hoạch- Uỷ ban nhân dân NĐ-CP : Nghị định phủ TT-BTC : Thơng tư- Bộ tài TT-BTMT : Thông tư -Bộ tài nguyên môi trường 10 TTLT- BTNMT-BTC : Thông tư liên tịch- Bộ tài nguyên môi trường- Bộ tài 11 PRA : Phương pháp điều tra lấy ý kiến người dân 12 QĐ- BTNMT : Quyết định - Bộ tài nguyên môi trường 13 QĐ- BTC : Quyết định- Bộ tài 14 STNMT : Sở tài nguyên môi trường 15 UBND : Uỷ ban nhân dân 16 VT : Vị trí 17 III1, III2, III3 : Các mẫu điều tra 18 III : Trung bình mẫu điều tra e v MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC CÁC BẢNG ii DANH MỤC CÁC HÌNH iii DANH SÁCH CÁC TỪ VÀ VIẾT TẮT iv MỤC LỤC v Phần 1: MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài .1 1.2 Mục đích đề tài 1.3 Yêu cầu đề tài 1.4 Ý nghĩa đề tài Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Khái niệm giá đất 2.1.1 Khái niệm giá đất 2.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất đất 2.1.2.1 Lãi suất ngân hàng 2.1.2.2 Quan hệ cung cầu: 2.1.3 Cơ sở pháp lý xác định giá đất 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.2.1 Các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất .9 2.2.1.1 Yếu tố vị trí 2.2.1.2 Yếu tố hình thể, hình dáng kích thước, diện tích 10 2.2.1.3 Yếu tố sở hạ tầng đất 10 2.2.1.4 Các yếu tố môi trường xung quanh 10 2.2.2 Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá trị đất 11 2.2.2.1 Yếu tố kinh tế .11 2.2.2.2 Yếu tố xã hội 11 2.2.3 Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất 12 2.2.3.1 Tình trạng pháp lý 12 e vi 2.2.3.2 Nhân tố hành 12 2.2.4 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất 13 2.2.4.1 Yếu tố tâm lý 13 2.2.4.2 Mục đích sử dụng 13 2.2.4.3 Yếu tố môi giới 13 2.2.5 Các loại hình giá đất 14 2.2.5.1 Giá cả, giá trị thị trường .14 2.2.5.2 Giá trị sử dụng 14 2.2.5.3 Giá trị trao đổi 15 2.2.5.4 Giá trị bảo hiểm 15 2.2.5.5 Giá trị chấp .15 2.2.5.6 Giá cho thuê 15 2.3 Công tác quản lý giá đất nước giới học kinh nghiệm cho Việt Nam 15 2.3.1 Công tác quản lý giá đất Trung Quốc 15 2.3.2 Công tác quản lý giá đất Úc .18 2.3.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 18 2.4 Công tác quản lý giá đất Việt Nam .20 2.5 Công tác quản lý giá đất Thành phố Thái Nguyên 23 Phần 3: ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 25 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 25 3.3 Nội dung nghiên cứu 25 3.3.1 Sơ lược tình hình thành phố Thái Nguyên 25 3.3.3.1 Điều kiện tự nhiên 25 3.3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội .25 3.3.2 Sơ lược trạng sử dụng đất khung pháp lý giá đất Thành Phố Thái Nguyên 25 e vii 3.3.3 Đánh giá khung pháp lý giá đất TP Thái Nguyên Từ giai đoạn 2010 - 2014 26 3.3.4 Thực trạng giá đất địa bàn thành phố Thái nguyên 26 3.3.4.1 Giá đất quy định địa bàn thành phố Thái nguyên 26 3.3.4.2 Thực trạng giá đất thành phố Thái nguyên .26 3.3.5 Đề xuất số giải pháp 26 3.4 Phương pháp nghiên cứu, thực 26 3.4.1 Nghiên cứu văn luật văn luật quy định giá đất 26 3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu 26 3.4.3 Phương pháp điều tra vấn 26 3.4.4 Phương pháp xử lí số liệu 26 3.4.5 Phương pháp tổng hợp, phân tích đối chiếu với văn pháp quy nhà nước 27 3.4.6 Phương pháp đồ 27 Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .28 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội TP Thái Nguyên 28 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 28 4.1.1.1 Vị trí địa lí 28 4.1.1.2 Địa hình 28 4.1.1.3 Khí hậu thời tiết 28 4.1.1.4 Thủy văn .28 4.1.1.5 Thực trạng tài nguyên thiên nhiên .29 4.1.2 Điều kiện Kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất giá TPTN, Tỉnh Thái nguyên 30 4.1.2.1 Kết đạt 30 4.1.2.2 Thực trạng xu phát triển đô thị 31 4.1.3 Nhận xét chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất giá đất thàh phố Thái Nguyên 34 4.1.3.1 Thuận lợi 34 e viii 4.1.3.2 Khó khăn 35 4.2 Vai trò khung pháp lý giá đất công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn Thành phố Thái Nguyên 35 4.2.1 Tình hình chung cơng tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn thành phố Thái Nguyên .37 4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai địa bàn thành phố thái Nguyên 38 4.2.3 Thực trạng khung giá đất địa bàn Thành phố Thái nguyên năm 2014 41 4.2.3.1 Căn xác định khung giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên năm 2014 41 4.2.3.2 Nguyên tắc phân vùng đất, xác đinh vị trí đất .42 4.2.3.2 Thực trạng giá đất thành phố Thái Nguyên 47 4.2.4 Đánh giá ảnh hưởng khung pháp lý giá đất đến công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn TPTN 50 4.2.4.1 Ảnh hưởng tích cực 50 4.2.4.2 Ảnh hưởng tiêu cực, hạn chế .51 4.2.5 Đánh giá trình xây dựng công bố giá đất: 52 4.2.6 Đánh giá ảnh hưởng công tác quy hoạch đất đai đến giá đất 54 4.3 Những nguyên tắc quy định thay đổi khung pháp lý giá đất luật đất đai 2003 so với luật đất đai 2013 55 4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường BĐS địa bàn thành phố Thái Nguyên 56 4.4.1 Yếu tố vị trí .57 4.4.2 Yếu tố hình thể, diện tích đất 58 4.4.3 Yếu tố sở hạ tầng đất 60 4.4.4 Yếu tố khác .61 4.4.4.1 Yếu tố tâm lý 62 4.4.4.2 Yếu tố pháp lý 62 4.4.4.3 Yếu tố môi trường xung quanh 63 e ... HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THỊ THANH THỦY Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ KHUNG PHÁP LÝ VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2014? ?? KHÓA LUẬN... dụng đất khung pháp lý giá đất Thành Phố Thái Nguyên 25 e vii 3.3.3 Đánh giá khung pháp lý giá đất TP Thái Nguyên Từ giai đoạn 2010 - 2014 26 3.3.4 Thực trạng giá đất địa. .. đất đai địa bàn thành phố thái Nguyên 38 4.2.3 Thực trạng khung giá đất địa bàn Thành phố Thái nguyên năm 2014 41 4.2.3.1 Căn xác định khung giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên năm 2014