më ®Çu mục lục của luận văn Trang mở đầu 1 Chương 1 Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 5 1 1 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử[.]
mục lục luận văn Trang mở đầu Chương 1: Những vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1 1.1 1.1 1.1 1.2 1.2 1.2 1.3 Khái niệm quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất Khái niệm quyền sử dụng đất 5 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất 11 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhu cầu tất yếu kinh tế thị trường Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Lịch sử hình thành phát triển hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: thực trạng pháp luật hợp đồng 13 2.2 2.2 2.2 2.3 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các điều kiện chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất số trường hợp cụ thể Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử 1** Expression is faulty ** 2.5 2.4 2.4 2.6 20 3.1 27 42 3.1 42 44 3.1 44 49 52 57 57 59 63 67 quyền sử dụng đất 3.1 23 57 pháp luật hợp đồng chuyển nhượng 20 chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1 2.4 dụng đất Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Một vài vi phạm chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân Chương 3: phương hướng, giải pháp hoàn thiện 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hoàn thiện quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần vào sách Đảng đất đai thời kỳ công nghiệp hóa, đại hóa đất nước Hồn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn liền với việc đổi hoàn thiện hành nhà nước Hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai hoàn thiện hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa, tạo lập tương tác, bổ trợ, thống hệ thống pháp luật Quy định chuyển nhượng quyền sử dụng 67 70 71 71 71 3.1 3.2 3.2 3.2 3.2 3.2 đất phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hướng phát triển kinh tế - xã hội Hoàn thiện pháp luật đất đai phải ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế Một số giải pháp hòan thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tiếp tục thực cải cách thủ tục hành Hồn thiện pháp luật giá đất Mở đầu 72 73 73 78 82 Hoàn thiện pháp luật nghĩa vụ tài thủ tục thực nghĩa vụ 84 Kết luận 88 92 Danh mục tài liệu tham khảo Tính cấp thiết đề tài Đất đai xác định tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc môi trường sống Đất đai có giá trị nên người ln ln có mong muốn tác động vào thường xun tích cực để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mở thời kỳ tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Tuy nhiên, với phát triển quan hệ xã hội không ngừng diễn sôi động kinh tế thị trường, quy định pháp luật tỏ khơng thật phù hợp cịn nhiều bất cập Luật đất đai 1993 Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 2001 Mặc dù văn chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh quan hệ chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai với nhiều điểm mới, tiến so với Luật đất đai năm 1993, quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều điểm Chuyển quyền sử dụng đất thực chất việc Nhà nước cơng nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất đai người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2** Expression is faulty ** 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất Trong hình thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức giao dịch phổ biến sôi động Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp pháp, tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác Nhờ người sử dụng đất hợp pháp việc khai thác sử dụng cịn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu khoản tiền tương ứng với giá trị nó, đất đai trở thành tài sản có giá quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản Tuy nhiên, thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn với nhiều phức tạp Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật diễn phổ biến Đây lý chứng minh cho cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với hợp đồng dân khác Sự nhận thức đắn đầy đủ quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp thiết hoạt động thực tiễn thực pháp luật vận dụng pháp luật hoạt động xét xử Tồ án Những điều trình bày lý việc chọn đề tài "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ học viên Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian vừa qua, nước ta có số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng 3** Expression is faulty ** quyền sử dụng đất, qua có đưa đánh giá chí làm sở cho việc sửa đổi, bổ sung quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung Nay sở đó, tác giả có tổng hợp kế thừa để nghiên cứu cách có hệ thống, từ phân tích đưa nhận định, đánh giá quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta Từ đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn kinh tế thị trường thời gian vừa qua, nhưư thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực này, thấy việc nghiên cứu cách có hệ thống phân tích quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa biện pháp hồn thiện có ý nghĩa lớn tình hình Mục đích, phạm vi đối tượng nghiên cứu đề tài Pháp luật hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất Tác giả lựa chọn nghiên cứu loại quan hệ coi phổ biến quan trọng - quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mục đích nghiên cứu đề tài phân tích, đánh giá, quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để sở đưa phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chế áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần làm lành mạnh hóa quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để đạt mục đích tác giả sâu phân tích khái niệm bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng phân tích nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định pháp luật dân Việt Nam Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Cơ sở phương pháp luận việc nghiên cứu đề tài luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh đường lối Đảng Nhà nước đất đai Trong trình nghiên cứu, tác giả sử dụng phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp ý nghĩa kết nghiên cứu Các kết nghiên cứu sử dụng làm tài liệu tham khảo sở đào tạo nghiên cứu luật học Một số giải pháp đề tài có giá trị tham khảo quan xây dựng thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân Việt Nam thực tiễn áp dụng Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện chế áp dụng luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 4** Expression is faulty ** Nội dung luận văn Chương Những vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Chế định QSDĐ xem hình thức thực quyền sở hữu tồn dân đất đai Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu,sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định công nhận QSDĐ xác lập hành vi chuyển QSDĐ hợp pháp Tuỳ thuộc vào hình thức khác mà Nhà nước quy định cho họ hởng quyền thực nghĩa vụ khác Tóm lại, quyền sử dụng đất quyền khai thác thuộc tính có lợi từ đất cách hợp pháp thông qua hành vi sử dụng đất chuyển quyền cho người khác Quá trình hình thành, vận động phát triển QSDĐ vừa diễn cách tất yếu, khách quan vừa có gắn liền lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đất đai mà Nhà nước người đại diện 1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất 1.1.2.1 Khái niệm Chuyển quyền sử dụng đất việc người có quyền sử dụng đất chuyển quyền cho người khác hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, chấp bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất chủ thể sử dụng cho chủ thể 1.1.2.2 Đặc điểm chuyển quyền sử dụng đất Thứ nhất, người sử dụng đất khơng có tồn quyền định, đoạt tuyệt đất thuộc quyền sử dụng loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu Khi thực việc chuyển quyền sử dụng đất, người tham gia vào giao dịch phải tuân theo quy định điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục pháp luật quy định Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc thời hạn, mục đích quy hoạch sử dụng đất người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất mục đích mà Nhà nước xác định Thứ hai, đất đai ln có vị trí cố định không di dời được, khác với hàng hố khác cần đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ đất Do vậy, giao dịch đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch Thứ ba, giá trị quyền sử dụng đất chuyền sử dụng đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố vị trí đất, khả sinh lợi đất, mức độ hoàn thiện sở hạ tầng, yếu tố kinh tế, trị, xã hội khác Do vậy, diện tích nhng tọa lạc vị trí khác nhau, chí hai đất nằm kề chuyển quyền sử dụng đất giá khác 5** Expression is faulty ** 1.1.3 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhu cầu tất yếu kinh tế thị trường Quyền sử dụng đất quyền tài sản- quyền lợng hố tiền Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vậy, điều kiện cho phép quyền sử dụng đất trở thành loại hàng hố đặc biệt lu thơng thị trường nước ta nay, thị trường quyền sử dụng đất xuất mà cịn hoạt động sơi động khơng khu vực thành thị mà cịn len lỏi đến ngõ ngách thôn quê Như vậy, nhận định rằng: chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhu cầu thiết thực người sử dụng đất thể cách rõ ràng thị trường, nhu cầu tất yếu khách quan kinh tế thị trường 1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất * Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng Theo quy định BLDS hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hiểu thoả thuận bên, theo bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao đất quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng khoản tiền tơng ứng với giá trị QSDĐ (Điều 697 Bộ luật Dân 2005) Nhà nước, với vai trò vừa người đại diện chủ sở hữu đất đai, vừa người quản lý việc sử dụng đất đ a quy định chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập quan hệ ln ln thực theo vịng trật tự định * Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để hiểu rõ đặc trng riêng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần sâu vào phân tích so sánh với số hình thức chuyển nhượng đất đai khác rãi" bên nhận chuyển nhượng mà bị pháp luật "hạn chế" nhiều, theo quy định hành, có tổ chức tín dụng đảm bảo điều kiện định có quyền nhận chấp - Một là, so sánh hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với hợp đồng chuyển đổi QSDĐ 1.3 Lịch sử hình thành phát triển hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cũng chuyển nhượng QSDĐ, chuyển đổi QSDĐ hình thức chuyển QSDĐ, theo Nhà nước chấm dứt QSDĐ bên để thiết lập QSDĐ cho bên Tuy nhiên, hai hình thức có khác thể chỗ, quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, đối tượng quan hệ "đổi đất lấy tiền" việc thực quan hệ trình chấm dứt QSDĐ bên chuyển nhượng để thiết lập QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng (quan hệ chiều), quan hệ chuyển đổi QSDĐ, đối tượng chủ yếu quan hệ "đổi đất lấy đất" Mặc dù khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hình thành chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhng thực tế việc chuyển dịch đất đai có mua bán, chuyển nhượng đất đai xuất từ xa xa với trình hình thành quan hệ sở hữu tư nhân đất đai - Hai là, so sánh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức chấp quyền sử dụng đất Thế chấp QSDĐ trờng hợp người sử dụng đất mang QSDĐ chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ dân Như vậy, khác với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, chấp QSDĐ hình thức chuyển QSDĐ khơng trọn vẹn có điều kiện, hay nói cách khác, quan hệ chấp, việc "chuyển quyền " thực chuyển "QSDĐ theo danh nghĩa pháp lý" từ bên chấp sang cho bên nhận chấp kiểm soát, nắm giữ "QSDĐ theo danh nghĩa pháp lý" đó, cịn "QSDĐ thực tế" thuộc bên chấp, bên nhận chấp có quyền "định đoạt theo quy định pháp luật" QSDĐ bên nhận chấp họ vi phạm nghĩa vụ hợp đồng Điều kiện chủ thể bên nhận chấp không "rộng 6** Expression is faulty ** - thời kỳ Hùng Vương, toàn đất đai phạm vi công xã thuộc quyền sở hữu công xã, ruộng đất công xã phân chia cho gia đình sử dụng Trong thời kỳ này, chế độ công hữu đất đai tồn cách bền vững dường khơng có việc mua bán, chuyển nhượng đất đai -Thời kỳ phong kiến Đại Việt: + Trong giai đoạn Ngô - Đinh - Tiền Lê, hầu hết ruộng đất công xã chủ sở hữu, có số tuộng đất tư số chủ trang trại, quyền sở hữu danh nghĩa Nhà nước ruộng đất công xã bước đầu xác lập Trên sở chế độ sở hữu ruộng đất vậy, Nhà nước đa sách thực ấp, lập lại chế độ lạc hầu "ăn ruộng" có từ thời Hùng Vơng Trên thực tế, việc mua bán, chuyển nhượng đất đai không diễn giai đoạn + Trong giai đoạn Lý – Trần - Hồ, tồn hình thức sở hữu đất đai, sở hữu Nhà nước ruộng đất (bao gồm ruộng quốc khố, ruộng công làng xã ruộng nhà chùa) sở hữu tư nhân ruộng đất Như vậy, triều đại phong kiến Việt Nam, quyền sở hữu tối cao Nhà nước đất đai ln ngự trị suốt qúa trình lịch sử tồn tại, nhng bên cạnh tồn quyền sở hữu tư nhân đất đai Quyền tư hữu đất đai Việt Nam thứ quyền khơng hồn chỉnh, ln bị chi phối quyền sở hữu tối cao Nhà nước Trong thời kỳ này, việc mua bán, chuyển nhượng đất đai trở thành vấn đề phổ biến pháp luật quy định cụ thể, hình thức, cách thức, nội dung lẫn trách nhiệm pháp lý - Thời kỳ nửa thực dân, nửa phong kiến: Thực dân Pháp đề sách phát triển sở hữu tư nhân đất đai, công nhận việc mua bán, chuyển nhượng đất đai mà chủ yếu bọn Pháp tay sai nhằm giúp chúng chiếm hữu ngày nhiều đất đai để làm đồn điền với mục đích khai thác bóc lột địa tơ, sức lao động nhân dân ta cách triệt để - Thời kỳ nước ta giành quyền tay nhân dân: Đến Cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà đời, hầu hết quy định ruộng đất trước bị bãi bỏ, thay vào sách đất đai hồn tồn mẻ, lợi ích người dân lao động nước ta Đến năm 1959, Hiến pháp lần thứ hai đời quy định ba hình thức sở hữu đất đai bao gồm: sở hữu Nhà nước; sở hữu tập thể (Hợp tác xã) sở hữu tư nhân (của người lao động riêng lẻ, nhà t sản dân tộc) Vì vậy, chuển dịch đất đai mang tính tập trung thống theo chủ trơng khuyến khích hộ cá thể vào hợp tác xã nông nghiệp nông trờng quốc doanh việc mua 7** Expression is faulty ** bán, chuyển nhượng đất đai hộ gia đình, cá nhân diễn cách buồn tẻ Hiến pháp 1980 quy định rõ: "Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên lòng đất, vùng biển thềm lục địa thuộc sở hữu toàn dân" Trong giai đoạn này, quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không pháp luật thừa nhận chuyển quyền sử dụng đất (dù ít) giai đoạn chuyển nhượng bất hợp pháp Ngày 29 tháng 12 năm 1987 lần đầu tưiên, có văn luật quy định cụ thể, chi tiết chế độ quản lý, sử dụng, quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất Luật Đất đai năm 1993 thể quan điểm thích nghi dần với chế thị trường, thể điểm u việt việc điều chỉnh quan hệ đất đai thời kỳ bên cạnh việc tiếp tục khẳng định quyền sử dụng đất lâu dài ổn đinh, luật cho phép người sử dụng đất định đoạt quyền sử dụng đất để khai thác tối đa giá trị đất đai Luật Đất đai 2003 đời kế thừa phát triển nội dung hợp lý pháp luật đất đai 1993 nhằm đảm bảo sử dụng đất đai có hiệu Bên cạnh việc có nhiều đổi hồ sơ, thủ tục quyền sử dụng đất đai, đơn giản hố thủ tục hành chính; giảm thiểu văn hớng dẫn thi hành Luật quy định thừa nhận quyền sử dụng đất loại hàng hoá tham gia vào thị trường bất động sản, quy định sách tài đất đai thị trường quyền sử dụng đất Cùng với diều chỉnh văn quy phạm pháp luật đất đai,Bộ luật Dân 1995 đời đánh dấu bước phát triển vượt bậc,đồng thời khẳng định vị trí quan trọng pháp luật dân Điều chứng minh cách õ ràng quy định điều luật cụ thể chương3 phần thứ luật Dân 1995 chương 28 phần thứ luật Dân 2005 Như vậy, quán với đờng lối đổi theo chế thị trường, quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân Việt Nam đến đến ln phát triển khơng ngừng hồn thiện cho phù hợp với tình hình thực tiễn Chương Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Nguyên tắc thứ việc chuyển nhượng QSDĐ phải xuất phát từ nhu cầu thực tế hai bên, đảm bảo lợi ích đáng người sử dụng đất Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, bên chuyển nhượng thực quyền chuyển nhượng xuất phát từ việc họ khơng muốn sử dụng khơng có điều kiện sử dụng để hớng tới lợi ích thu tiền; bên nhận chuyển nhượng sẵn sàng bỏ khoản tiền để trả cho người sử dụng đất đề nhận lại giá trị QSDĐ từ bên chuyển nhượng Như vậy, bên chuyển nhượng có mục đích riêng nhng họ lại có ý chí chung, thoả thuận trao đổi QSDĐ lấy tiền để thoả mãn nhu cầu thiết thực Sự thống ý chí thực cách bình đẳng giải thoả đáng lợi ích vật chất hai bên 8** Expression is faulty ** thúc đẩy trình chuyển nhượng QSDĐ diễn cách lành mạnh - Nguyên tắc thứ hai việc chuyển nhượng QSDĐ phải phù hợp với quy định pháp luật Khi bên thoả thuận chuyển nhượng QSDĐ nội dung phải phù hợp với quy định chương 28 phần thứ BLDS năm 2005 pháp luật đất đai Ngồi ra, việc chuyển nhượng khơng trái với quy định văn quy phạm pháp luật khác - Nguyên tắc thứ ba phải sử dụng đất mục đích, thời hạn quy định Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải sử dụng đất mục đích, thời hạn ghi Giấy chứng nhận QSDĐ định giao đất, cho thuê đất bên chuyển nhượng Vì vậy, sau nhận QSDĐ, bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ quy định Nhà nước đất chuyển nhượng, phải sử dụng mục đích, thời hạn sử dụng phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất địa phơng thời điểm chuyển nhượng 2.2 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.2.1 Các điều kiện chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người quyền sử dụng đất để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp quyền sử dụng đất" Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bộ Tài nguyên Môi trờng phát hành cấp cho người sử dụng đất theo mẫu thống nớc loại đất Việc cấp giấy quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng thiếu khơng có pháp lý xác lập cách đầy đủ mối quan hệ hợp pháp Nhà nước người sử dụng - Đất khơng có tranh chấp Để bảo vệ quyền lợi bên, Luật đất đai quy định đất không xảy tranh chấp phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các tranh chấp bao gồm tranh chấp ranh giới đất, tranh chấp quyền sử dụng đất Trong trờng hợp có tranh chấp xảy sau giải xong bất đồng, mâu thuẫn chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án Những đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án khơng chuyển nhượng Nhà nước quy định điều nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Trong thời hạn sử dụng đất Đối với loại đất có quy định thời hạn sử dụng người sử dụng đất chuyển nhượng thời hạn sử dụng đất Chẳng hạn theo quy định Điều 67 Luật Đất đai 2003 thời hạn giao đất trồng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình cá nhân hai mơi năm, đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất năm mơi năm 2.2.2 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất số trờng hợp cụ thể Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực dự án đầu tư, phơng án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân phải 9** Expression is faulty ** phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất theo quy định Điều 30 Nghị định nói trên; phải thực nghĩa vụ tài việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định Điều 36 Luật đất đai 2003 quy định Chính phủ thu tiền sử dụng đất; Đối với dự án đầu tư, phơng án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà người sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trớc ngày Nghị định có hiệu lực thi hành nhng định xét duyệt dự án định chp phép chuyển mục đích sử dụng đất cha xác định thời hạn sử dụng đất thời hạn sử dụng đất năm mơi năm kể từ ngày định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực thi hành 2.3 Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất * Đối với hộ gia đình, cá nhân, trình tự chuyển nhượng QSDĐ quy định sau: + Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp UBND xã, phờng, thị trấn nơi có đất; + Trong thời hạn ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND xã, phờng, thị trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào mục 1, phần II (phần ghi quan Nhà nước) hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho trờng hợp đủ điều kiện chuyển nhượng gửi hồ sơ cho phòng Địa quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; khơng chuyển nhượng trả lại hồ sơ thông báo cho đơng biết lý do; + Trong thời hạn ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phịng Địa xem xét hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra vào mục 2, phần II (phần ghi quan Nhà nước) hợp đồng chuyển nhượng trình UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; + Trong thời hạn ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Phịng Địa trình, UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoàn thành việc xác nhận chuyển nhượng vào mục 2, phần II hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; + Sau UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận chuyển nhượng, Phịng Địa thơng báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế chuyển QSDĐ bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trớc bạ theo quy định pháp luật; + Sau bên nộp xong thuế chuyển QSDĐ lệ phí trớc bạ, Phịng Địa vào sổ theo dõi biến động đất đai trả hồ sơ cho bên Bên nhận chuyển nhượng cấp GCNQSDĐ theo quy định pháp luật đất đai * Đối với tổ chức, trình tự chuyển nhượng QSDĐ quy định sau: + Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp quan Địa cấp huyện nơi có đất; + Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, quan Địa cấp huyện thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng cho trờng hợp chuyển nhượng theo quy định pháp luật; không đủ điều kiện chuyển nhượng trả lại hồ sơ thông báo cho đơng biết lý không chuyển nhượng QSDĐ; 10** Expression is faulty ** + Trong thời hạn ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ quan Địa cấp huyện trình, UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; + Sau UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận chuyển nhượng, quan Địa cấp huyện thơng báo cho bên nộp thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trớc bạ theo quy định pháp luật + Sau bên nộp xong thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trớc bạ, UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCNQSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân đề nghị UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng cấp GCNQSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng tổ chức kinh tế; + Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ UBND xã, phờng, thị trấn nơi có đất 2.4 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn có cơng chứng, chứng thực phải làm thủ tục quan Nhà nước có thẩm quyền Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên liên quan lập nhng không trái với quy định pháp luật dân Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung hộ gia đình phải tất thành viên có đủ lực hành vi dân hộ gia đình thống ký tên có văn uỷ quyền theo quy định pháp luật dân Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung nhóm người sử dụng đất phải tất thành viên nhóm thống ký 10 tên có văn uỷ quyền theo quy định pháp luật dân Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 2.5 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.5.1 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất * Quyền bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định Điều 700 BLDS 2005, bên chuyển nhượng QSDĐ có quyền sau: Đợc nhận tiền chuyển nhượng QSDĐ (nếu bên nhận chuyển nhượng QSDĐ chậm trả tiền người phải trả lãi số tiền chậm trả theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước quy định tơng ứng với thời gian chậm trả thời điểm toán, trừ trờng hợp có thoả thuận khác pháp luật có quy định khác); Việc Nhà nước đa quy định xuất phát từ lợi ích đáng người có QSDĐ họ đem QSDĐ chuyển nhượng cho người khác Pháp luật bảo vệ quyền lợi cho họ việc quy định cho họ có quyền nhận tiền chuyển nhượng QSDĐ; đồng thời có quyền huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng yêu cầu bồi thờng thiệt hại bên nhận chuyển nhượng không thực nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng cam kết hợp đồng *Nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định Điều 699 BLDS 2005, bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ sau: 11** Expression is faulty ** "1 Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ đủ diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, tình trạng thoả thuận; Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng " Từ quy định ta thấy, pháp luật dân quy định nghĩa vụ bên chuyển nhượng chặt chẽ Việc quy định xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý 2.5.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất *Quyền bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định Điều 702 BLDS 2005, bên nhận chuyển nhượng QSDĐ có quyền sau: "1 Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất; Yêu cầu bên chuyển nhượng QSDĐ giao đủ diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu tình trạng đất thoả thuận; Đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất chuyển nhượng; Đợc sử dụng đất theo mục đích, thời hạn." * Nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định Điều 701 BLDS 2005, bên nhận chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ sau: 11 Trả đủ tiền, thời hạn phơng thức toán thoả thuận cho bên chuyển nhượng QSDĐ; 2.Đăng ký QSDĐ theo quy định pháp luật đất đai; Bảo đảm quyền người thứ ba đói với đất chuyển nhượng; Thực nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật đất đai Như vậy, nói pháp luật dân quy định quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ tơng đối đầy đủ, thể hai mặt vấn đề ln có tơng xứng nhau, quyền bên tơng ứng với nghĩa vụ bên kia, đồng thời với "chuyển dịch quyền" có "chuyển dịch nghĩa vụ" người sử dụng đất phát sinh nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trớc bạ, lệ phí địa Việc quy định nhằm đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng đồng thời bảo vệ lợi ích chủ sở hữu mà Nhà nước người đại diện 2.6 Một vài vi phạm chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn xét xử Tịa án nhân dân Nhìn chung vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế xét xử tòa án mn hình mn vẻ quan hệ cụ thể có tranh chấp biểu vị phạm khác Điều cho thấy tính chất đa dạng phức tạp việc giải tranh chấp Về nguyên tắc chung ta có BLDS pháp điển hóa quy định pháp luật dân cách thống đầy đủ Việc xét xử tòa án dân từ thời điểm có hiệu lực BLDS phải dựa quy định 12** Expression is faulty ** nguyên tắc ghi nhận luật Tuy nhiên thực tiễn vốn sinh động, ln vận động, ln biến đổi, hoạt động xét xử tòa án sở nguyên tắc pháp lý BLDS cần xem xét đến đặc điểm, hoàn cảnh, điều kiện, nguyên nhân xảy tranh chấp quan hệ cụ thể để đa phán phù hợp với pháp luật đạo đức xã hội Chương PHƯƠNG HuớNG, GIảI pháp hoàn thiện PHáP LUậT Về HợP ĐồNG chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.1.1 Hoàn thiện quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần vào sách Đảng đất đai thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nớc Có thể nói vấn đề thị trường bất động sản nói chung thị trường quyền sử dụng đất nói riêng ln chiếm vị trí đáng kể sách kinh tế Đảng thể nghị kỳ đại hội gần Đảng cộng sản Việt Nam Ngoài ra, hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần theo sát số nội dung cụ thể quản lý sử dụng đất đai mà Đảng ta đề nh: Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, cho thuê đất cho phép thuê lại đất người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật 12 Như định hớng Đảng sách đất đai yếu tố dẫn đến việc phải nghiên cứu hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn liền với việc đổi hoàn thiện hành Nhà nước Hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tiến hành song song với việc đẩy mạnh cải cách hành Nhà nước mà trọng tâm cải cách máy hành chính, tinh giảm máy, làm cho máy gọn, nhẹ hoạt động có hiệu quả, đơn giản hố thủ tục hành quản lý Nhà nước đất đai, trọng tới đổi tổ chức hoạt động quan Nhà nước trực tiếp quản lý đất đai từ trung ơng tơí địa phơng 3.1.3 Hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai hoàn thiện hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa, tạo lập tơng tác, bổ trợ, thống hệ thống pháp luật Luật đất đai có mối quan hệ mật thiết với ngành luật khác luật dân sự, luật bảo vệ môi trờng, luật kinh doanh bất động sản, luật đầu tư, luật ngân hàng Trong mối quan hệ này, quy phạm pháp luật, ngành luật có mối quan hệ tơng tác lẫn nhau, thúc đẩy phát triển Do vậy, đổi hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải đặt mối quan hệ hữu hệ thống pháp luật 13** Expression is faulty ** 3.1.4 Quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hớng phát triển kinh tế -xã hội Chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan hệ tài sản Quan hệ chịu chi phối có tính định quy luật thị trường mà đặc trng quy luật cung cầu Pháp luật đất đai bỏ qua yếu tố Mọi áp đặt cứng nhắc thiếu tính thực khơng có hiệu lực Nội dung kinh tế pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể quy định chế độ, điều kiện cho thuê đất giao đất, giá giao đất, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vấn đề tài khác liên quan đến sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất Các quy định phải xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu tồn dân, việc phân phối lợi ích phải ý trớc hết đến lợi ích quốc gia, tiếp đến lợi ích đáng người dân xã hội, tránh tình trạng bình quân chủ nghĩa nhng tránh việc tập trung hoá quyền định sử dụng đất quyền sử dụng đất tay thiểu số 3.1.5 Hoàn thiện pháp luật đất đai phải ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế Trong xu hớng nay, quốc gia muốn phát triển độc lập với bên phải thiết lập mối quan hệ bang giao rộng rãi Việt Nam trình đổi mới, ý hội nhập với nhiều nớc khu vực giới Do Luật đất đai 2003 có nhiều quy định thơng thống Qua nhằm tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nớc đầu tư vào Việt Nam, bảo đảm lợi ích chủ thể đồng thời bảo đảm lợi ích kinh tế, trị Nhà nước Việt Nam, góp phần quan trọng vào việc hội nhập, phát triển kinh tế Việt Nam với nớc giới 13 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Thống giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3.2.2 Tiếp tục thực cải cách thủ tục hành Một là, tiếp tục đơn giản thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký ban đầu đăng ký biến động, đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đăng ký có biến động để Nhà nước theo dõi cập nhật biến động đất đai Hai là, hoàn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa Đây hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thức, ranh giới cho lơ đất, mảnh đất cụ thể Công việc phụ thuộc vào trách nhiệm Nhà nước phải khẩn trơng đầu tư thời gian, tài nhân lực thực nhanh chóng hiệu Ba là, hình thành phát triển hệ thống thông tin, tổ chức t vấn, dịch vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước cần phải tổ chức cung cấp thông tin quyền sử dụng đất giao dịch liên quan 3.2.3 Hoàn thiện pháp luật giá đất * Về vấn đề định giá đất Giá đất quy định cụ thể cho loại đất, vị trí đất theo vùng, cách thức xác định tiêu chí phải phải cụ thể lợng hoá Tuy nhiên, hầu hết quy định lại diễn đạt cách chung chung, cha lợng hố có lợng hố 14** Expression is faulty ** mang tính chủ quan Đây kẽ hở, dễ gây nên tình trạng lộn xộn định giá đất Do vậy, cần có quy định phù hợp xác việc định gía đất * Về vấn đề bình ổn giá đất Nhà nước phải áp dụng biện pháp bình ổn giá đất, điều tiết thị trường quyền sử dụng đất Giá đất Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường nhng khơng có nghĩa thụ động chạy theo biến động thị trường, biến động lại nhân tố tiêu cực tác động tới Nhà nước phải có biện pháp bình ổn giá cả, điều tiết thị trường Nhng cần sử dụng biện pháp kinh tế, tác động vào cung, cầu thị trường, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập số biện pháp khác Để điều tiết thị trường, Nhà nước cần có quỹ đất dự phịng định để tăng cung cầu đất tăng cao 3.2.4 Hoàn thiện pháp luật nghĩa vụ tài thủ tục thực nghĩa vụ -Xác định " Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất" - Về lệ phí trớc bạ Theo quy định hành, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lệ phí trớc bạ với mức phí 1% giá trị thực tế hợp đồng chuyển nhượng bên Theo mức phí quy định cao có tính chất khoản thuế Đây nguyên nhân khiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khó khăn tiến triển chậm Vậy, khoản lệ phí trớc bạ, nên quy định mức phí cố định với hợp đồng chuyển nhượng có giá trị khoảng định Như vậy, vừa giảm gánh nặng nghĩa vụ tài cho người sử dụng đất mà lại tăng thu cho ngân 14 sách Nhà nước khuyến khích người sử dụng đất thực đầy đủ nghĩa vụ sử dụng đất Kết luận Qua tìm hiểu nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật dân Việt Nam, rút số kết luận sau đây: - Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phận vô quan trọng pháp luật dân Việt Nam Chế định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm quy định trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong điều kiện kinh tế thị trường, quan hệ kinh tế vận động khơng ngừng địi hỏi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung đáp ứng yêu cầu xã hội - Trước yêu cầu lành mạnh hóa kinh tế, giảm giá thành chi phí đầu tưư để thu hút đầu tưư nước nhưư trước yêu cầu hội nhập ngày sâu rộng vào kinh tế tồn cầu nhu cầu hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi khách quan kinh tế thị trường - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện đầu tưiên quan trọng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cần có quy định thống việc cấp giấy chứng nhận cho hai loại tài sản quyền sử dụng đất tài sản có đất Nên thống quan điểm tài sản gắn liền với đất hệ đầu tưư người sử dụng đất Do cần cấp loại giấy tờ cho khối tài sản thống 15** Expression is faulty ** nói để giảm bớt thủ tục hành với nhiều quy định rườm rà tốn cho Nhà nước người sử dụng đất triển khai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều thời gian tốn mà cho chưa hoàn thành Mặt khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp nhiều giai đoạn khác với nhiều mẫu khác có giá trị pháp lý Người sử dụng đất không thiết phải đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành theo Luật đất đai 2003 Để xây dựng thị trường quyền sử dụng đất quy vận hành quy luật cần tạo hàng hóa thị trường đủ tiêu chuẩn rõ ràng hợp pháp Với đất đai, bảo đảm nguồn gốc xuất xứ hợp pháp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện đầu tưiên để thực quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp Do cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hiện pháp luật quy định thời hạn cuối cho việc đăng ký ngày 01/01/2007 chưa có quy định thời hạn mà người sử dụng đất khơng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giải - Việc xác định giá đất theo pháp luật hành cịn mang nặng tính chủ quan Việc bình ổn giá đất cần thiết giai đoạn Tuy nhiên, quy định chung đó, pháp luật chưa quy định cụ thể biện pháp bình ổn giá đất Do vậy, Nhà nước cần có quy định để điều tiết thị trường quyền sử dụng đất Giá đất Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường khơng có nghĩa thụ động chạy theo biến động thị trường, biến động lại yếu tố tiêu cực tác động tới Nhà nước phải có biện pháp bình ổn giá cả, điều tiết thị trường Nhưng cần sử dụng biện pháp kinh 15 tế, tác động vào cung cầu thị trường như: đánh thuế thu nhập, thuế lũy tiến diện tích chuyển nhượng vượt định mức, quy định thời gian đưa đất vào sử dụng để hạn chế nạn đầu số biện pháp khác Để điều tiết thị trường Nhà nước cần có quỹ đất dự phịng định nhu cầu đất tăng cao - Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tiến hành song song với việc tiếp tục cải cách thủ tục hành Đơn giản hóa thủ tục hành liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với việc đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, đặc biệt cán làm cơng tác địa - Một nguyên nhân khiến việc chuyển nhượng ngầm xảy phổ biến nghĩa vụ tài cịn chưa hợp lý Trong thời gian tới, Nhà nước quy định rõ việc xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời cần có điều tiết hợp lý bảo đảm công chủ thể chịu thuế Các loại phí lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa phù hợp Mức phí quy định cao, khơng khuyến khích người dân chuyển nhượng thức qua quan nhà nước Với khả nghiên cứu cịn hạn chế khó khăn tài liệu nghiên cứu tham khảo lĩnh vực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, luận văn có thiếu sót định Những kết đạt luận văn cố gắng làm việc nghiêm túc tác giả cịn có giúp đỡ tận tình quý báu thầy giáo hướng dẫn, thầy cô giáo bạn Tác giả xin trân trọng cảm ơn 16** Expression is faulty ** 16 ... luận chuyển nhượng quy? ??n sử dụng hợp đồng chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất theo pháp luật dân Việt Nam thực tiễn áp dụng. .. thiện PHáP LUậT Về HợP ĐồNG chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất 3.1.1 Hoàn thiện quy định hợp đồng chuyển nhượng quy? ??n sử. .. chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất pháp luật dân Việt Nam, rút số kết luận sau đây: - Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất phận vô quan trọng pháp luật dân Việt Nam Chế định pháp luật chuyển