Thông tin tài liệu
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN THỊ ĐỨC NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ Xà QUẢNG YÊN, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 – 2013 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Hữu Hồng THÁI NGUYÊN - 2014 n i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả Trần Thị Đức n ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Hữu Hồng trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tôi xin cám ơn góp ý chân thành thầy, giáo khoa Quản lý Tài ngun, Phịng quản lý đào tạo sau Đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Phịng Tài ngun Mơi trường thị xã Quảng Yên, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên, Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã Quảng Yên, giúp đỡ thời gian nghiên cứu, thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả Trần Thị Đức n iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC .iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v DANH MỤC BẢNG .vi DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH vii MỞ ĐẦU .1 1.1 Tính cấp thiết đề tài .1 1.2 Mục tiêu yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục tiêu 1.2.2 Yêu cầu 1.3 Ý nghĩa đề tài………………………………………………………… Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lí luận đề tài 1.2 Cơ sở thực tiễn đề tài 1.2.1 Tổng quan thị trường đất đai 1.2.2 Thị trường đất đai giới 1.2.3 Thị trường đất đai Việt Nam 1.2.4 Công tác định giá đất giới Việt Nam 12 1.2.5 Tình hình nguyên nhân biến động giá đất tỉnh Quảng Ninh 19 1.3 Cở sở pháp lý đề tài 21 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 2.1 Đối tượng nghiên cứu 24 2.2 Địa điểm thời gian tiến hành 24 2.2.1 Địa điểm 24 2.2.2 Thời gian 24 2.3 Nội dung nghiên cứu 24 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội địa bàn thị xã Quảng Yên 24 2.3.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai thị xã Quảng Yên 24 n iv 2.3.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Quảng Yên giai đoạn 2011 - 2013 24 2.4 Đề xuất số giải pháp 24 2.5 Phương pháp nghiên cứu 24 2.5.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 25 2.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 25 2.5.3 Phương pháp điều tra liệu thị trường theo mẫu phiếu 27 2.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 27 Chương : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .28 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội địa bàn thị xã Quảng Yên 28 3.1.1 Điều kiện tự nhiên tài nguyên thiên nhiên 28 3.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 37 3.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai thị xã Quảng Yên 39 3.2.1 Tình hình sử dụng đất đai địa bàn thị xã Quảng Yên 39 3.2.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên 41 3.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Quảng Yên giai đoạn 2011 – 2013 43 3.3.1 Ảnh hưởng tình hình biến động dân số GDP/đầu người 44 3.3.2 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất 45 3.3.3 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 57 3.3.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 58 3.3.5 Ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất 59 3.5 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất 61 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO 66 n v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CNTB : Chủ nghĩa tư CNXH : Chủ nghĩa xã hội GPMB : Giải phóng mặt KDC : Khu dân cư KTXH : Kinh tế xã hội PTTH : Phổ thông trung học QSDĐ : Quyền sử dụng đất SXKD : Sản xuất kinh doanh THCS : Trung học sở UBND : Ủy ban nhân dân GTGT : Giá trị gia tăng n vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 địa bàn thị xã Quảng Yên 40 Bảng 3.2 Kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính đến ngày 31/12/2013 42 Bảng 3.3 Tình hình biến động dân số GDP/đầu người 44 Bảng 3.4 Giá đất đường phố nhóm I 45 Bảng 3.6 Giá đất đường phố nhóm III 51 Bảng 3.7 Giá đất đường phố nhóm IV 53 Bảng 3.8 Giá đất đường phố nhóm V 56 Bảng 3.9 Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất tuyến đường phố Trần Khánh Dư 57 Bảng 3.10 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất tuyến đường phố Trần Nhân Tông 57 Bảng 3.11 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 58 Bảng 3.12: Đặc điểm số khu dân cư 60 n vii DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH Hình 3.1: Sơ đồ vị trí thị xã Quảng n 29 Hình 3.2: Nhiệt độ trung bình tháng năm từ năm 2005 -2010 31 Hình 3.3: Lượng mưa trung bình tháng năm từ năm 2005 - 2010 31 Hình 3.4 Phố Lê Lợi 45 Hình 3.5: Giá đất thị trường điều tiết đường phố vị trí 1- nhóm I 46 Hình 3.6: Trục đường quốc lộ 18A qua địa phận phường Minh Thành 48 Hình 3.7: Giá đất thị trường trung bình thuộc Vị trí 1- khu vực 1- nhóm II 49 Hình 3.8: Tuyến đường Biểu Nghi – Phà Rừng 51 Hình 3.9: Giá đất thị trường trung bình thuộc vị trí 1- nhóm III .52 Hình 3.10: Ngã ba chợ Rộc – xã Tiền An 53 Hình 3.11: Giá đất vị trí xã Tiền An -nhóm IV 54 Hình 3.12 Đoạn đường thuộc xã Liên Hòa 55 Hình 3.13 Bản đồ KDC Hậu Sơn 59 Hình 3.14 Bản đồ KDC Đầm 60 n MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài ThÞ trêng bÊt động sản Việt Nam đà hình thành trình phát triển bước đầu mở rộng Đến tác nhân tham gia thị trường bắt đầu hoạt động có hiệu tạo sở cho tính ưu việt thị trường hoạt động Quyền sử dụng đất loại hàng hoá quan trọng thị trường Vì giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn giá đất có vị trí đặc biệt thị trường bất động sản, thu hút quan tâm nhiều đối tượng Đất đai nhu cầu thiết yếu tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đất đai điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất Tất người có nhu cầu có chỗ ở, tất xà hội cần đất đai để phát triểnCó thể nói đất tồn xà hội loài người Đặc biệt, cá nhân, hộ gia đình đất đai đóng vai trò quan trọng nhu cầu có chỗ nhu cầu thiết u cđa ngêi, hay nh c¸c ta thêng nói an cư lạc nghiệp Tuy nhiên, đất đai lại sản xuất đại trà loại hàng hoá khác đặc trưng đất đai ngày trở nên khan Mà đất khan giá ngày cao Sự thực hiển nhiên giải thích mua đất quan tâm hàng đầu tất người không phân biệt giàu, nghèo giá đất Giỏ t l cu ni gia mối quan hệ đất đai - thị trường - quản lí Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lí đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất công cụ kinh tế để người quản lí người sử dụng đất tiếp cận với chế thị trường đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng thực theo nghĩa vụ Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng pháp luật Vấn đề xác định giá đất thực tốt trở thành cơng cụ đắc lực sách tài đất đai, góp phần thực thi cơng quyền sử dụng đất theo pháp luật, giúp Chính phủ điều tiết quản lý thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm có hiệu Thực tế cho thấy giá đất gây nhiều xúc n cho quan có thẩm quyền người dân giá đất q cao Ngoµi giá đất bồi thường giải phóng mặt Nhà nước thu hồi nhiều bất cập gây tình trạng lôn xộn thời gian qua Quảng Yên thị xã ven biển nằm phía Tây Nam tỉnh Quảng Ninh, thuộc Vùng Đơng Bắc Bộ, Việt Nam Với lợi tối ưu vị trí địa lý nằm liền kề thành phố Hải Phịng, Hạ Long ng Bí thông qua hệ thống giao thông đường bộ, đường thuỷ Thị xã Quảng Yên có điều kiện phát triển kinh tế đặc biệt có tiềm lớn cửa mở giao lưu thương mại nước Quốc tế đường biển liên kết không gian kinh tế với thành phố Hạ Long, Hải Phòng để tạo thành trục kinh tế động lực ven biển Hải Phòng - Quảng Yên - Hạ Long vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ Để đáp ứng nhu cầu phát triển thị xã tốc độ đô thị hóa, nhiều dự án đầu tư triển khai, nhiều hạng mục cơng trình, tuyến đường nâng cấp mở rộng,… nhiên trình phát triển nảy sinh nhiều bất cập đặt công tác quản lý Nhà nước đất đai, mà giá đất nguyên nhân chủ yếu gây khó khăn vướng mắc Những vướng mắc công tác bồi thường, GPMB tái định cư Nhà nước thu hồi đất để thực dự án đầu tư, người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện nhân dân việc chấp hành sách pháp luật đất đai khó khăn cho cấp quyền việc thực thi sách, pháp luật đất đai địa phương Xuất phát từ thực tế trên, để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, làm sáng tỏ sở khoa học công tác định giá đất, nghiên cứu đầy đủ chi tiết thực trạng giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, hướng dẫn thầy giáo - PGS.TS Nguyễn Hữu Hồng, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, tiến hành thực đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2013" n 53 Hình 3.10: Ngã ba chợ Rộc – xã Tiền An Diễn biến giá đất nhóm IV thể qua bảng 3.7 đây: Bảng 3.7 Giá đất đường phố nhóm IV Đường Phố Xóm chợ Rộc – xã Tiền An Thơn – xã Hiệp Hịa Trục đường ng Bí – Cầu sơng Chanh (xã Sơng Khoai) Mức chênh lệch [Giá TTTB/Giá QĐ (lần)] Giá TT trung bình qua năm (1.000 đ/m²) Giá QĐ qua năm (1.000 đ/m²) 2011 1.800 2012 5.750 2013 6.250 2011 900 2012 2.500 2013 2.500 2011 2,0 2012 2,3 2013 2,5 765 1.260 1.440 450 600 600 1,7 2,1 2,4 260 1.000 1.050 200 500 500 1,3 2,0 2,1 180 315 345 150 150 150 1,2 2,1 2,3 1.080 2.400 2.520 600 1.200 1.200 1,8 2,0 2,1 2.250 4.250 4.750 1.500 2.500 2.500 1,5 1,7 1,9 Vị Trí 4 (Nguồn: Số liệu thu thập từ Phòng TNMT thị xã điều tra, vấn) n 54 7000 6000 5000 2011 4000 2012 2013 3000 2000 1000 Giá thị trường Giá NN qui định Hình 3.11: Giá đất vị trí xã Tiền An -nhóm IV Cũng tương tự đường phố nhóm I nhóm II, giá đất quy định có thay đổi qua năm Nhìn vào bảng số liệu 3.7 hình 3.11 cho thấy mức giá thị trường so với giá qui định Nhà nước đường xóm Chợ Rộc – xã Tiền An có chênh lệch lớn, thân mức giá đất theo giá thị trường có mức chênh lệch lớn từ năm 2011 2013 Nếu năm 2011 giá thực tế vị trí đoạn đường xóm Chợ Rộc – xã Tiền An 1,8 triệu đồng/m2 đến năm 2013 vị trí mức giá tăng lên 6,25 triệu đồng/m2 Dự kiến tương lai giá đất vị trí cịn có dấu hiệu lên cao theo qui hoạch khu vực có nhiều dự án đầu tư, đặc biệt dự án Bệnh viện đa khoa thị xã tiến hành bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt thi cơng dự án, kéo theo loạt khu vui chơi, giải trí, đường giao thơng cải tạo, nâng cấp Bên cạnh mức tăng giá đất đoạn đường xóm Chợ Rộc – xã Tiền An giá đất Trục đường ng Bí – Cầu sơng Chanh (xã Sơng Khoai) có xu hướng tăng lên nhanh chóng Bởi lẽ đoạn đường khu vực tập trung nhiều n 55 trường học, nhà hàng, mật độ dân cư lại đông Đây điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán việc lại người dân Thôn – xã Hiệp Hòa tuyến đường nâng cấp, cải tạo để làm giảm lượng người lại khu vực trung tâm thị xã Tuy nhiên, tuyến đường mở, dân cư sinh sống cịn thưa thớt nên việc kinh doanh, bn bán tuyến chưa sôi động, hoạt động kinh doanh mang tính chất nhỏ, lẻ Chính mức giá đoạn đường có phần thấp mức giá đoạn đường xóm Chợ Rộc – xã Tiền An Trục đường ng Bí – Cầu sông Chanh (xã Sông Khoai) 3.3.2.5 Biến động giá đất đường phố nhóm V số yếu tố ảnh hưởng Các đường phố nhóm V bao gồm: Xã Liên Hòa (đoạn từ giáp phường Phong Hải đến kênh N31 (gồm xóm 1,2,3)); xã Liên Vị (đường Vị Khê cầu Miếu); xã Hoàng Tân (khu qui hoạch dân cư tự xây Đầm Cành Chẽ) Hình 3.12 Đoạn đường thuộc xã Liên Hịa Diễn biến giá đất nhóm V thể qua bảng 3.8 đây: n 56 Bảng 3.8 Giá đất đường phố nhóm V Đường Phố Xã Liên Hòa Xã Liên Vị Xã Hồng Tân Vị Trí 3 Giá TT trung bình qua năm (1.000 đ/m²) 2011 2012 2013 Giá QĐ qua năm (1.000 đ/m²) 2011 2012 2013 350 200 150 100 200 150 700 400 250 150 400 300 700 400 250 150 400 300 350 200 150 100 200 150 700 400 250 150 400 300 700 400 250 150 400 300 300 200 150 500 300 200 500 300 200 300 200 150 500 300 200 500 300 200 (Nguồn: Số liệu thu thập từ Phòng TNMT thị xã điều tra, vấn) Qua bảng 3.8 cho thấy mức giá theo quy định năm 2011, 2012, 2013 đoạn đường giữ nguyên Bởi đoạn đường khơng có biến động đáng kể, sơ hạ tầng, giao thơng cịn chưa phát triển đồng bộ, mật độ dân cư ít, nguồn thu nhập người dân chủ yếu dựa vào sản xuất nơng nghiệp 3.3.3 Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất Trên tuyến đường với giá đất quy định theo Quyết định 3388/2012/QĐ-UBND ngày 21/12/2012 UBND tỉnh Quảng ninh quy định loại giá đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013, lựa chọn số lô đất tuyến đường phố Trần Khánh Dư Trần Nhân Tông, vấn trực tiếp người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra, lập cho việc thu thập thông tin đất…, liệu sử dụng điều tra giá chuyển nhượng thực tế (giá thị trường) đất thị tuyến đường thị xã Quảng n Qua thấy vị trí lô đất đến giá trị đất n 57 Bảng 3.9 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất tuyến đường phố Trần Khánh Dư Giá TT trung bình qua năm Mức chênh lệch (1.000đ/m²) [Giá TTTB/Giá QĐ (lần)] Vị trí 2011 2012 2013 2011 2012 2013 14.400 11.000 11.000 3,6 2,0 2,0 5.600 3.800 3.400 3,5 1,9 1,7 2.800 1.600 1.500 3,5 1,6 1,5 1.200 850 750 3,0 1,7 1,5 (Nguồn: Số liệu từ điều tra, vấn) Bảng 3.10 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất tuyến đường phố Trần Nhân Tơng Giá TT trung bình qua năm Mức chênh lệch (1000đ/m²) [Giá TTTB/Giá QĐ (lần)] Vị trí 2011 2012 2013 2011 2012 2013 15.000 17.600 18.400 3,0 2,2 2,3 7.000 4.800 4.950 3,5 1,6 1,65 n 58 Bảng 3.9 phản ánh rõ giá bán thị trường đường phố Trần Khánh Dư, giá bán vị trí 2, có khoảng cách xa so với vị trí đường phố Tại bảng 3.10 đường phố Trần Nhân Tơng giá bán thị trường lơ đất có vị trí mặt tiền trục đường (VT 1) cao gấp 2,1 - 3,7 lần so với giá bán thị trường lơ đất có mặt tiền bám VT Như giá đất thị trường năm tiến hành điều tra không đồng vị trí khác tuyến đường phố yếu tố chủ quan khách quan mang lại Yếu tố chủ quan đất gần trung tâm thành phố hơn, sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể đất diện tích phù hợp, có giá chuyển nhượng cao Yếu tố khách quan qua tìm hiểu là: yếu tố người, trình sử dụng, yếu tố tín ngưỡng, yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đất 3.3.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lơ đất đến giá đất Để đánh giá mức độ ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất, lựa chọn số đất liền kích thước chiều mặt tiền khác sử dụng phương pháp điều tra theo mẫu phiếu để vấn trực tiếp người dân Kết thể bảng đây: Bảng 3.11 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Giá bán (1.000 đ) Độ rộng mặt tiền (m) Phố Lê Lợi Phố Phố Trần Khánh Dư Trần Nhân Tông 3.000-5.500 4.000 – 6.000 5.000 – 7.000 5.500 – 7.500 7.000 – 10.000 8.000 – 10.000 >7.500 >10.000 >10.000 (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Qua điều tra thực tế cho thấy, với chiều dài ô đất đất có chiều rộng mặt tiền bé giá bán /1m2 thấp ô đất có chiều rộng mặt tiền lớn Với lơ đất có diện tích lớn giá đất tăng cao Những đất có mặt tiền lớn có lợi kinh doanh mang lại lợi nhuận cao n 59 3.3.5 Ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất Do q trình thị hóa tăng nhanh năm trở lại nên nhu cầu đất ngày tăng Để góp phần nâng cao quỹ đất cho người dân, thị xã Quảng Yên năm vừa qua triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư Giá đất khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hồn thành có thay đổi lớn Hình 3.13 Bản đồ KDC Hậu Sơn Hình 3.14 Bản đồ KDC Đầm n 60 Để đánh giá ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất, lựa chọn 02 khu dân cư quy hoạch địa bàn thị xã Quảng Yên giai đoạn 2011 - 2013, dự án hoàn thành giao xong: Khu dân cư Hậu Sơn – thôn – Hiệp Hòa khu dân cư Đầm – Tiền Phong Dựa phương pháp điều tra, vấn theo mẫu phiếu tiến hành điều tra hai khu vực Kết điều tra thể bảng sau: Bảng 3.12: Đặc điểm số khu dân cư Khu dân cư Diện tích Tổng số lơ Năm bắt đầu Năm hoàn (m ) quy hoạch quy hoạch thành QH Khu dân cư Hậu Sơn 42.355,0 126 2011 2013 Khu dân cư Đầm 8.123,7 30 2011 2013 (Nguồn: Phịng Tài ngun Mơi trường tỉnh Quảng Ninh) Khu dân cư Hậu Sơn – thôn – Hiệp Hòa quy hoạch theo định số 320/2011/QĐ-UBND ngày 25/02/2011 UBND huyện Yên Hưng (nay UBND thị xã Quảng Yên) Là khu đất thị xã làm chủ đầu tư Khu dân cư bắt đầu quy hoạch năm 2011, hoàn thành năm 2013 Có 126 lơ với 42.355 đất Theo điều tra thực tế giá đất trước năm quy hoạch đất khu dân cư có giá 1,0 – 1,5 triệu đồng/m2 Khi biết có đầu tư quy hoạch vào, giá đất tăng dần với giá thị trường trung bình 2,5 triệu đồng/m2, đến năm 2013 sau hoàn thành quy hoạch, khu dân cư hoàn thiện sở hạ tầng, khu đất có giá trung bình theo điều tra 3,5 triệu đồng/m2 5,0 triệu đồng/m2 Khu dân cư Đầm – Tiền Phong UBND huyện Yên Hưng (nay thị xã Quảng Yên phê duyệt) theo định số 470/2011/QĐ-UBND ngày 15/4/2011 với tổng diện tích 8.123,7m2 đất chia 30 lơ diện tích 2.796,0m2 ; đất hạ tầng kỹ thuật 5.327,7m2 Bắt đầu quy hoạch năm 2011 hoàn thành năm 2013 Trước năm quy hoạch, giá đất lô đất khu dân cư có giá trung n 61 bình 500.000 đồng – 1,0 triệu đồng/m2 Nhưng khu dân cư bắt đầu hồn thành đưa vào sử dụng mức giá trung bình 3,5 triệu đồng/m2 Qua cho thấy mức giá bắt đầu quy hoạch sau thực quy hoạch có chênh lệch rõ rệt Bảng 3.13: Giá đất khu dân cư trước sau thực dự án Đơn vị tính: 1.000đ/m2 Giá đất TB(1.000/m2) Khu dân cư Bắt đầu QH Khu dân cư Hậu Sơn Sau thực QH 1.000 - 1.500 3.500 - 5.000 Giá đất trung bình 500 1.000 Khu dân cư Đầm 500 – 1.000 3.000 – 4.000 Giá đất trung bình 250 600 Mức chênh lệch Chênh đơn giá 2.500 - 3.500 2.500 - 3.000 (Nguồn: Phịng Tài ngun mơi trường thị xã Quảng Yên) 3.4 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất Để giải vấn đề trên, đưa số giải pháp cụ thể sau : - Về công tác định giá đất: UBND tỉnh Quảng Ninh cần xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định gái đất đến phù hợp với giá trao đổi thực tế địa phương Việc điều chỉnh giá đất phải tiến hành thường xuyên cho phù với biến động giá thị trường Trong trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu thị cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính tốn giá đất theo cách phân tích mức độ cách tồn diện - Về tổ chức định giá đất Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ n 62 chức định giá từ Trung ương đến địa phương Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất BĐS Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Về đào tạo chuyên gia định giá đất Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá địi hỏi người làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trường đại học - Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng cơng trình có sử dụng đất để khắc phục hạn chế giá đất UBND tỉnh thị xã trực thuộc Trung ương nói chung thành phố Hà Nội nói riêng ban hành thấp giá thực tế chuyển nhượng thị trường, đồng thời đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với phát triển kinh tế nước ta phù hợp với mức thu nhập người dân - Đồng thời với công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hồn thiện hệ thống sách tài đất đai Đảm bảo tỷ lệ động viên nguồn vốn từ đất đai hợp lý nguồn thu tài đất đai phải sở giá đất - Trong hệ thống quản lý đất đai nước ta nay, cơng tác tài liên quan đến đất đai áp dụng dựa khung giá Nhà nước UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho tỉnh dựa Nghị định chung n 63 Chính phủ Một khung giá áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài đất đai dẫn đến khó khăn cho địa phương việc giải vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước đất đai giai đoạn như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu thuế chuyển QSDĐ, Vì vậy, Chính phủ UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu để đưa hệ số điều chỉnh vấn đề tài đất đai liên quan đến lĩnh vực khác nhau, vận dụng hệ số điều chỉnh khác để đảm bảo hài hòa nguồn thu ngân sách Nhà nước quyền lợi tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất n 64 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất địa bàn thị xã Quảng Yên cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường vị trí ln cao so với giá đất Nhà nước quy định đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Việc giá đất thực tế cao không phản ánh giá trị thực đất đai phát triển kinh tế nước ta chưa thực phù hợp với mức thu nhập người dân Sự chênh lệch giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định gây khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước đất đai việc thực sách liên quan như: cơng tác giải phóng mặt thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, việc định giá tài sản nhà đất phục vụ cho công tác thi hành án, Đối với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Dân số ảnh hưởng đầu tiên, dân số tăng, nhu cầu nơi tăng, giá đất tăng Tuỳ theo loại đường phố mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trị khác nhau, đường phố có khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao, tiếp đến yếu tố chiều rộng mặt tiền lơ đất, hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống, Những đất ngõ, ngách, hẻm đường phố giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng độ sâu ngõ, hình thể đất, sau đến yếu tố địa hình, mơi trường tự nhiên xã hội Các đường phố có mục đích để xây dựng nhà yếu tố quan trọng mơi trường tự nhiên, sở hạ tầng, sau hình thể, diện tích, ảnh hưởng khu quy hoạch dân cư n 65 - Giá đất tỉnh ban hành tương đối phù hợp với điều kiện tự nhiên phát triển kinh tế xã hội địa bàn thị xã Quảng Yên - Nguồn nhân lực lĩnh vực định giá đất bất động sản thiếu gây ảnh hưởng tới trình định giá đất địa bàn thị xã Quảng Yên - Hiện dịch vụ phục vụ cho việc giao dịch đất đai địa bàn Thị xã tương đối hồn chỉnh Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc mua bán trao đổi đất đai diễn thuận lợi; số công ty môi giới nhà đất bắt đầu xuất địa bàn thị xã giúp giá đất tỉnh ban hành công khai tránh tình trạng giá bán thị trường vượt nhiều so với giá Tỉnh quy định Đề nghị - Để giảm mức chênh lệch giá thực tế so với giá quy định, UBND tỉnh Quảng Ninh cần xây dựng bảng giá đất chi tiết đảm bảo phù hợp với thực tế địa phương - Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất phủ ban hành, giá đất UBND tỉnh quy định phải phù hợp với thực tế phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất - Giá đất phải điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường địa phương - Về đào tạo chuyên gia định giá đất: UBND tỉnh Quảng Ninh nên xây dựng tổ chức đào tạo chuyên gia định giá đất để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá địi hỏi người làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trường đại học n 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Nội vụ (2004), Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn tổ chức văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài Chính (2010), Thơng tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn tổ chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài Bộ tài (2004), Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ Tài hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ tài (2007), Thơng tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn áp dụng thực Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP Chính phủ (1994), Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/08/1994 quy định khung giá loại đất Trong có quy định khung giá cho loại thị Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/204/NĐCP ngày 16/11/2004 Chính phủ Hiến pháp Nước Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1980, năm 1992 10 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2009), Giáo trình Định giá đất Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 11 Nguyễn Vũ Kiên (2005), Luận văn thạc sỹ khoa học nơng nghiệp: “Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Quảng Yên - Tỉnh Quảng Yên” n 67 12 Quốc hội (2003), Luật đất đai 2003 13 Lê Phương Thảo (2007) Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp: “Tìm hiểu giá đất địa bàn quận Hai Bà Trưng, thị xã Hà Nội” 14 UBND tỉnh Quảng Ninh, Quyết định số 3838/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 việc qui định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2011 15 UBND tỉnh Quảng Ninh, Quyết định số 4166/2011/QĐ-UBND ngày 26/12/2011 việc qui định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2012 16 UBND tỉnh Quảng Ninh, Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND ngày 21/12/2012 việc qui định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013 17 http://vnclp.gov.vn/uploaded/2013/54/30/e3b35063-77ee-4fcd-a438921360634ec2.doc n ... 3.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Quảng Yên giai đoạn 2011 – 2013 Để nghiên cứu giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã, tiến hành tổng hợp giá đất thị. .. Đánh giá quy định giá đất thị xã áp dụng cho địa bàn nghiên cứu - Phương pháp phân tích: phân tích ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn thị xã Tổng hợp, nghiên cứu giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến. .. PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng nghiên cứu - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2013 2.2 Địa điểm thời gian tiến hành 2.2.1 Địa
Ngày đăng: 23/03/2023, 08:50
Xem thêm:
