Luận văn thạc sĩ nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện cơ chế chính sách trong việc cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Đàm Thị Thu Hƣơng ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HỒN THIỆN CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH TRONG VIỆC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội - Năm 2013 z ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Đàm Thị Thu Hƣơng ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH TRONG VIỆC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ Chuyên ngành: Quản lý Đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC TS THÁI THỊ QUỲNH NHƢ Hà Nội - Năm 2013 z MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu: Nội dung nghiên cứu Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu: Phƣơng pháp nghiên cứu Cơ sở tài liệu để thực luận văn: CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ 1.1 Cơ sở lý luận cho thuê đất 1.1.1 Vai trò đất đai trình phát triển kinh tế - xã hội 1.1.2 Đất đai vấn đề thu hút đầu tư 1.1.3 Một số nội dung cho thuê đất: 14 1.1.3.1 Đặc điểm cho thuê đất tổ chức kinh tế 14 1.1.3.2 Các loại hình thuê đất 17 1.1.3.3 Nhiệm vụ cho thuê đất: 18 1.1.3.4 Mối quan hệ Nhà nước người sử dụng đất (tổ chức kinh tế) việc cho thuê đất 18 1.2 Khái quát tình hình cho thuê đất Việt Nam số nƣớc giới 21 1.2.1 Ở số nước giới 21 1.2.2 Tình hình cho thuê đất Việt Nam 24 1.2.2.1 Thời kỳ trƣớc có Luật Đất đai năm 1993 24 1.2.2.2 Giai đoạn từ có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003 26 1.2.2.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến 29 z 1.3 Những quy định pháp lý chủ yếu Nhà nƣớc cho thuê đất theo pháp luật Đất đai hành 30 1.3.1 Cấp Trung ƣơng 30 1.3.2 Cấp địa phƣơng 31 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 33 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, tình hình kinh tế - xã hội thành phố Hải Phòng 33 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 33 2.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội 36 2.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn thành phố: 38 2.2 Thực trạng công tác cho tổ chức kinh tế thuê đất địa bàn thành phố 44 2.2.1 Kết thực cho tổ chức kinh tế thuê đất địa bàn thành phố, đánh giá sơ kết đạt 44 2.2.2 Kết thu tài từ việc cho tổ chức thuê đất 52 2.2.3 Nội dung hồ sơ quy trình thực Nhà nước cho tổ chức kinh tế thuê đất địa bàn thành phố Hải Phòng 54 2.3 Khó khăn, vƣớng mắc nhà nƣớc cho tổ chức kinh tế thuê đất 65 2.3.1 Về sách pháp luật 65 2.3.2 Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 71 2.3.3 Về thủ tục hành 74 2.3.4 Về tài đất đai 76 2.3.5 Về công nghệ 78 CHƢƠNG III: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 79 3.1 Các giải pháp sách pháp luật 79 3.2 Các giải pháp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 80 z 3.3 Các giải pháp cải cách thủ tục hành 81 3.4 Các giải pháp tài chính: 84 3.5 Các giải pháp công nghệ 86 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 z DANH MỤC CẢNG BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ STT Hình Tên bảng biểu, hình vẽ Hình Sơ đồ địa giới thành phố Hải Phịng Hình Sơ đồ trình tự thủ tục thuê đất Hình Bản đồ trạng sử dụng đất năm 2010 Hình Bản đồ quy hoạch sử dụng đất sản xuất kinh doanh Hình Bảng 2.1 Bảng 2.2 Bản đồ quy hoạch sử dụng đất thành phố Hải Phòng đến năm 2020 Hiện trạng sử dụng đất năm 2005 quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 thành phố Hải Phòng Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 quy hoạch sử dụng đất đến năm 2015 thành phố Hải Phòng Kết cho tổ chức kinh tế nƣớc thuê Bảng 2.3 đất địa bàn thành phố từ năm 2003 đến năm 2012 Kết cho tổ chức kinh tế nƣớc thuê 10 Bảng 2.4 đất địa bàn thành phố từ năm 2003 đến năm 2012 11 Bảng 2.5 12 Bảng 2.6 13 Bảng 2.7 Kết thu Ngân sách địa bàn thành phố Hải Phòng Danh mục hồ sơ đề nghị ban hành thông báo chủ trƣơng thu hồi đất Danh mục hồ sơ đề nghị ban hành thông báo chủ trƣơng thu hồi đất z BẢNG KÝ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu STT Chữ viết tắt BĐS Bất động sản CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa HTX Hợp tác xã QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TC Tổ chức TNHH Trách nhiệm hữu hạn UBND Ủy ban nhân dân VN Việt Nam z LỜI MỞ ĐẦU Đất đai tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, điều kiện tồn phát triển ngƣời sinh vật khác trái đất Đất đai tƣ liệu sản xuất khơng thể thay đƣợc số ngành sản xuất nhƣ nông nghiệp, lâm nghiệp Lịch sử phát triển nơng, lâm nghiệp lồi ngƣời lịch sử khai thác bảo vệ đất đai ngày hiệu Vì vậy, phải có trách nhiệm quản lý, sử dụng đất có hiệu Tính cấp thiết đề tài Nƣớc ta thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa, phát triển mạnh mẽ ngành kinh tế với gia tăng dân số tạo nên áp lực lớn đất đai Hơn nữa, triển khai nhiều dự án đầu tƣ xây dựng cải thiện sở hạ tầng, dự án cần quỹ đất Sự phát triển thị, khu dân cƣ, an ninh quốc phịng, sở sản xuất cần có quỹ đất Tuy nhiên việc giao đất, cho thuê đất vấn đề nhạy cảm, phức tạp tác động tới mặt đời sống kinh tế - trị - xã hội Hải Phịng thành phố trực thuộc Trung ƣơng, có vị trí chiến lƣợc đặc biệt, có vai trị quan trọng phát triển kinh tế xã hội giao lƣu hợp tác với nƣớc giới Cùng với trình hội nhập kinh tế giới, sách khuyến khích đầu tƣ nƣớc, thành phố Hải Phòng thu hút nhiều dự án đầu tƣ lớn cấp quốc gia địa phƣơng với tham gia nhiều nhà đầu tƣ lớn nƣớc Thực trạng việc triển khai, thi hành quy định pháp luật việc cho thuê đất giai đoạn vừa qua có số khó khăn, vƣớng mắc nhƣ sau: - Căn cho thuê đất: chƣa sàng lọc đƣợc nhà đầu tƣ lực, chƣa kiểm sốt đƣợc tình trạng nhà đầu tƣ nhƣng xin th đất để thực nhiều cơng trình, dự án nhiều địa phƣơng khác nhau, dẫn đến tình trạng cho thuê đất tràn lan, chủ đầu tƣ bao chiếm, găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí - Việc xác định nhu cầu sử dụng đất, việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất thiếu cụ thể dẫn đến số dự án sử dụng đất với diện tích lớn vƣợt nhu cầu dẫn đến tình trạng nhiều dự án treo, lãng phí đất đai - Quy định nhà đầu tƣ nƣớc đƣợc áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê, nhà đầu tƣ z nƣớc đƣợc áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm giao đất có thu tiền sử dụng đất có thời hạn tạo bất bình đẳng nhà đầu tƣ nƣớc - Việc phân cấp mạnh thẩm quyền việc cho thuê đất với quy định phân cấp mạnh thẩm quyền định đầu tƣ pháp luật đầu tƣ bộc lộ nhiều bất cập; đặc biệt việc định cho thuê đất chuyên trồng lúa nƣớc, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất khu vực nhạy cảm, vùng biên giới, gây xúc dự luận - Hiện việc xác định giá cho thuê đất có vấn đề bất cập Khẳng định nguồn thu từ việc cho thuê đất đƣợc đánh giá nguồn thu tổng nguồn thu ngân sách nhà nƣớc từ đất đai Theo cam kết Việt Nam gia nhập tổ chức Thƣơng mại giới (WTO), năm 2017 hạn cuối để tháo gỡ điểm khác biệt nhà đầu tƣ nƣớc nƣớc ngoài, vấn đề thuê đất giá thuê đất thị lớn nhƣ Hải Phịng cần phải đƣợc đƣa nghiên cứu Từ thực trạng trên, chọn đề tài “Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện chế sách Nhà nƣớc việc cho thuê đất tổ chức kinh tế địa bàn thành phố Hải Phịng" để góp phần cơng tác hồn thiện hệ thống sách pháp luật Đất đai thành phố Hải Phòng Mục tiêu nghiên cứu: Nghiên cứu thực trạng công tác cho tổ chức kinh tế thuê đất địa bàn thành phố Hải Phịng, từ rút vƣớng mắc, bất cập đề xuất biện pháp giải nhằm xây dựng phát triển thành phố Hải Phòng thành phố theo định hƣớng cơng nghiệp hố - đại hố, phát triển bền vững, hài hồ Nội dung nghiên cứu Nghiên cứu sở pháp lý việc cho tổ chức kinh tế thuê đất địa bàn thành phố Hải Phòng Đánh giá trạng sử dụng đất tổ chức kinh tế địa bàn thành phố Hải Phịng Đánh giá cơng tác lập hồ sơ cho tổ chức kinh tế thuê đất địa bàn thành phố, qua phân tích ƣu điểm vấn đề tồn z Đề xuất giải pháp sách cho thuê đất tổ chức kinh tế địa bàn thành phố Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu: Các tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất để sử dụng vào mục đích kinh doanh giai đoạn từ Luật Đất đai năm 2003 đến địa bàn thành phố Lựa chọn số tổ chức điển hình để phân tích, đánh giá Phạm vi nghiên cứu chủ yếu tập trung vào việc thực thủ tục hành chính; thời hạn cho thuê đất, giá cho thuê đất; đánh giá nhu cầu sử dụng đất cho tổ chức kinh tế thuê đất địa bàn thành phố Hải Phòng Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra, khảo sát, thu thập tài liệu: Nhằm thu thập đƣợc tài liệu, số liệu công tác cho thuê đất địa bàn thành phố Hải Phòng vƣớng mắc trình thực - Phương pháp thống kê xử lý số liệu: Nhằm thống kê tổng hợp tình hình điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, thực trạng công tác giao đất cho thuê đất địa bàn thành phố, hồ sơ, tài liệu, kết giao đất cho thuê đất địa bàn thành phố - Phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá: Từ kết cơng tác giao đất cho thuê đất, đối chiếu với kết tổng hợp pháp lý việc giao đất cho thuê đất để phân tích tìm vƣớng mắc, bất cập; đánh giá mặt ƣu mặt đƣợc để tổng hợp tìm giải pháp thích hợp Cơ sở tài liệu để thực luận văn: 6.1 Các Luật: 6.2 Các văn Trung ương: 6.3 Các văn Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng 6.4 Các tài liệu thu thập: - Các tài liệu, số liệu tình hình cho tổ chức kinh tế thuê đất địa bàn thành phố Hải Phòng - Các tài liệu liên quan đến vƣớng mắc thực thủ tục hành - Các văn liên quan đến việc thực quy trình ISO Sở Tài nguyên Môi trƣờng - Các đồ trạng, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất z 82 tục hành có nội dung u cầu riêng, nhƣ phải bảo đảm tính cơng khai, minh bạch, đơn giản hóa, dễ hiểu, dễ thực ngƣời dân… Để tạo sở pháp lý vững chắc, quán, có hiệu cao cho q trình cải cách thủ tục hành chính, xin đề xuất số giải pháp cụ thể nhƣ sau: + Cải cách hành thẩm định hồ sơ xin thuê đất tổ chức kinh tế theo hƣớng tinh giản hóa quy trình, thủ tục hành xã hội hóa cung cấp dịch vụ cơng lĩnh vực quản lý đất đai + Rà soát thủ tục hành nhằm phát nhiều bất hợp lý quy định chức nhiệm vụ cấu tổ chức quan máy hành Đây quan trọng để điều chỉnh nội dung chức nhiệm vụ, điều chỉnh phân công phân cấp nhƣ xếp tổ chức máy quản lý theo hƣớng tinh gọn, giảm bớt đầu mối Tiếp tục cải cách thủ tục hành nhằm bảo đảm tính pháp lý, hiệu quả, minh bạch công giải công việc hành + Loại bỏ thủ tục rƣờm rà, chồng chéo dễ bị lợi dụng để tham nhũng, gây khó khăn cho dân Mở rộng cải cách thủ tục hành tất lĩnh vực, xóa bỏ kịp thời quy định không cần thiết cấp phép tra, kiểm tra, kiểm soát, kiểm định, giám định + Việc cải cách thủ tục hành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giải tranh chấp đất đai Đối với địa phƣơng cấp huyện xã khơng có biến động lớn cấu sử dụng đất khơng phải lập quy hoạch, kế hoạch theo định kỳ mà thực việc điều chỉnh, sửa đổi cần thiết + Thủ tục giao đất, cho thuê đất đƣợc thực theo chế "một cửa", hồ sơ đƣợc đơn giản hóa, thời gian đƣợc rút ngắn nhờ cải tiến bƣớc trích lục, trích đo địa khu vực đất xin giao, xin thuê + Tại thành phố Hải Phòng cần nghiên cứu loại bỏ bớt thủ tục cấp chứng quy hoạch Chỉ thực việc lập quy hoạch xây dựng chi tiết lập trích đo địa khu đất Khi thực u cầu Sở Tài ngun Mơi trƣờng Sở Xây dựng thẩm định trích đo địa để đảm bảo mặt giới với quy hoạch xây dựng z 83 + Loại bỏ bớt thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất (do Sở Tài ngun Mơi trƣờng chủ trì) chƣa có đủ sở để thẩm định (cơ sở quan trọng để thực việc thẩm định suất đầu tƣ cho đơn vị diện tích, việc chƣa địa phƣơng toàn quốc xây dựng đƣợc) + Gộp thủ tục phê duyệt quy hoạch sử dụng đất chi tiết vào Quyết định phê duyệt dự án đầu tƣ Với lý phê duyệt dự án đầu tƣ thiết phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết dự án phải thể đầu tƣ nhƣ + Rà soát, thống kê công việc liên quan trực tiếp tới việc giải thủ tục hành cho tổ chức kinh tế có nhu cầu xin thuê đất tất quan thành phố Hải Phòng để đề xuất việc thực giải theo chế cửa liên thơng Hồn thiện chế phối hợp việc giải thủ tục sở quy định rõ trách nhiệm xử lý công việc phận, quan liên quan, loại bỏ khâu trung gian gây khó khăn, phiền hà cho doanh nghiệp Tại Hải Phòng cần nghiên cứu để thực việc giao đất, cho thuê đất tổ chức kinh tế theo chế cửa liên thơng Có thể nghiên cứu theo hƣớng: Bộ phận cửa liên thơng có chuyên viên ngành cần thiết nhƣ: Tài ngun Mơi trƣờng, Xây dựng, Tài chính, Kế hoạch Đầu tƣ Chủ đầu tƣ có nhu cầu sử dụng đất gửi đơn xin thuê đất đến phận cửa liên thông thành phố, nội dung đơn cần thể nhu cầu sử dụng đất bao nhiêu, địa điểm nào, sử dụng vào mục đích gì, thời hạn bao lâu, dây truyền sản xuất nhƣ Khi nhận đƣợc đơn xin thuê đất, phận cửa liên thông kiểm tra phù hợp quy hoạch có văn báo cáo ngƣời đứng đầu phận để trả lời doanh nghiệp Nếu phù hợp báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố cho phép khảo sát địa hình địa chất để nghiên cứu quy hoạch, lập dự án đầu tƣ Sau Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận, phận cửa liên thông liên hệ với quan có chức khảo sát địa hình địa chất để thực phối hợp chủ đầu tƣ việc lập dự án đầu tƣ, xây dựng quy hoạch xây dựng chi tiết tham vấn quan có liên quan nội dung dự án nội dung sử dụng đất (việc tham vấn trả lời đƣợc thực qua thƣ điện tử) z 84 Sau thống nhất, phận cửa liên thơng hồn thiện hồ sơ báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt nội dung: dự án đầu tƣ, quy hoạch chi tiết thông báo thu hồi đất để thực dự án định Căn định này, Ủy ban nhân dân quận/huyện chủ trì Ủy ban nhân dân xã/phƣờng/thị trấn kiểm kê, lập phƣơng án bồi thƣờng, phê duyệt giải phóng mặt theo quy định Bộ phận cửa liên thơng tiếp tục hồn thiện hồ sơ gồm trích đo địa hồ sơ môi trƣờng Sau phƣơng án bồi thƣờng đƣợc thẩm định, Bộ phận cửa liên thơng hồn thiện hồ sơ cho thuê đất báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố ban hành định cho thuê đất Sau bàn giao đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Với thống nhƣ vậy, doanh nghiệp rút ngắn đƣợc thời gian lại quan có liên quan Khơng phải thực nhiều thủ tục thủ tục không bị chồng chéo Tránh đƣợc quan liêu, tham nhũng cán thực công việc có liên quan hồn thiện hồ sơ th đất Thành phố ngăn chặn đƣợc tình trạng nhũng nhiễu, hạch sách doanh nghiệp cán bộ, công chức, viên chức, thủ tục đƣợc rút gọn, tinh giản tối đa thuận tiện cho doanh nghiệp Tăng sức cạnh tranh thu hút đầu tƣ địa phƣơng khác 3.4 Các giải pháp tài chính: Xây dựng, hoàn thiện hệ thống tiêu kỹ thuật, quy chuẩn kỹ thuật, định mức kinh tế - kỹ thuật phục vụ công tác định giá đất xây dựng hệ thống hồ sơ, sở liệu vùng giá trị đất; xây dựng hoàn thiện khung pháp lý, quy trình kỹ thuật, hệ thống hồ sơ, sở liệu định giá đất; kiện toàn phát triển hệ thống quan định giá đất Nhà nƣớc hệ thống tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất ngồi cơng lập Các giải pháp tài đề xuất nhƣ sau: + Hồn thiện hệ thống cơng cụ tài chính, kinh tế đất để điều tiết quan hệ đất đai Trong hệ thống định giá đất đảm bảo đƣợc yêu cầu định giá đất phục vụ mục đích khác quản lý, sử dụng giao dịch quyền sử dụng đất; hệ thống phát triển quỹ đất đƣợc hoàn thiện mặt quy trình chun mơn, z 85 chế tiềm lực tài hợp lý, đáp ứng nhu cầu tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội + Xây dựng hoàn thiện chế, sách tài đất đai Xác định nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp nhằm đảm bảo cơng nhà đầu tƣ nƣớc nhà đầu tƣ nƣớc ngồi Có thể xây dựng phƣơng án tổ chức kinh tế nƣớc đƣợc phép lựa chọn hai hình thức thuê đất thuê đất trả tiền hàng năm thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê Việc điều chỉnh với Luật Đất đai hành tổ chức nƣớc đƣợc thuê đất trả tiền hàng năm cịn tổ chức kinh tế nƣớc ngồi đƣợc lựa chọn hai hình thức cho thuê đất + Xây dựng bảng giá đất loại đất chƣa sử dụng, đất bãi bồi ven sông, ven biển, đất có mặt nƣớc ven biển làm tính toán tiền sử dụng đất cho thuê đất + Sửa đổi, bổ sung quy định định giá đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng theo hƣớng giao quan có trách nhiệm xây dựng khung giá đất vào nguyên tắc, phƣơng pháp xác định giá đất để xác định phạm vi, giá đất chuẩn vùng giá đất thuộc khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng để làm sở cho địa phƣơng ban hành giá đất nhằm khắc bất cập chênh lệch giá đất khu vực giáp ranh nay; + Xây dựng việc xác định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc sau đây: Theo mục đích sử dụng đất, theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến, giá thị trƣờng phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất; thời điểm đất liền kề có mục đích sử dụng, điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất nhƣ có mức giá nhƣ nhau; khung giá đất đƣợc xây dựng định kỳ năm (05) năm lần đƣợc công bố vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ Khi giá đất thị trƣờng tăng giảm 20% so với khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh thời gian tăng giảm phải liên tục từ trăm tám mƣơi (180) ngày trở lên Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh cho phù hợp z 86 3.5 Các giải pháp công nghệ + Đẩy mạnh ứng dụng tiến khoa học, cơng nghệ, đại hóa hệ thống quản lý đất đai bao gồm hệ thống thực thủ tục hành việc cho tổ chức kinh tế thuê đất Thƣờng xuyên cập nhật ứng dụng công nghệ tiên tiến lĩnh vực quản lý đất đai + Hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai sở ứng dụng tiến khoa học, công nghệ xây dựng, quản lý, vận hành sử dụng hệ thống tƣ liệu, hồ sơ đất đai, sở liệu đất đai công cụ quản lý khác việc thực thủ tục hành đất đai + Ứng dụng nhanh chóng cơng nghệ thơng tin, thiết bị cơng nghệ số để làm thay đổi toàn diện phƣơng thức quản lý đất đai từ điều tra, khảo sát thu thập thông tin tới xử lý số liệu, quản lý, vận hành khai thác liệu, xây dựng hệ thống hồ sơ đất đai; trao đổi, cung cấp thông tin nhƣ thực giao dịch thủ tục hành + Theo kịp xu thể phổ biến giới: Ứng dụng công nghệ đại hoạt động quản lý đất đai để mang lại hiệu kinh tế - xã hội to lớn, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội Tăng cƣờng ứng dụng khoa học - công nghệ phải đơi với việc đổi mơ hình tổ chức, đảm bảo cho mơ hình tổ chức phải phù hợp với công nghệ mới, phát huy tối đa lợi công nghệ để nâng cao hiệu hoạt động máy + Hiện sở vật chất kỹ thuật, trang thiết bị, công nghệ đƣợc phát triển qua nhiều năm bƣớc đổi Hệ thống pháp luật đất đai đƣợc xây dựng, chỉnh sửa, bổ sung nhiều lần, bƣớc hoàn thiện, nội dung tƣơng đối đầy đủ đáp ứng đƣợc yêu cầu quản lý Nhà nƣớc đất đai Các quy trình chun mơn - pháp lý đƣợc hình thành, phát triển phù hợp với quy định pháp luật Do việc ứng dụng công nghệ để tạo sản phẩm kỹ thuật, tài liệu pháp lý cần thiết việc thực thủ tục đất đai + Đào tạo nâng cao đội ngũ cán nhằm xây dựng đƣợc đội ngũ chuyên viên có trình độ cơng nghệ đồng đều, chất lƣợng tốt để đáp ứng đƣợc yêu cầu ứng dụng cơng nghệ + Có sách đầu tƣ xây dựng hệ thống thông tin đất đai, bảo đảm kinh z 87 phí vận hành, trì hệ thống thông tin đất đai + Nghiên cứu tổ chức xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai; quy định lộ trình triển khai dịch vụ cơng điện tử lĩnh vực đất đai + Minh bạch hóa việc tổ chức, cá nhân có nhu cầu thông tin, liệu đất đai đƣợc khai thác qua cổng thông tin đất đai trung ƣơng, địa phƣơng phải nộp phí; thực khai thác thông tin, liệu đất đai phải thực quy định pháp luật; không tự ý làm sai lệch thông tin, liệu + Nghiên cứu đƣa vào ứng dụng việc lập hồ sơ xin thuê đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua mạng internet nhằm tinh giản thủ tục lãng phí công tác in hồ sơ, tài liệu z 88 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Quản lý, sử dụng bảo vệ đất đai cách hợp lý có hiệu phải dựa vào hệ thống sách pháp luật Đất đai Luật Đất đai công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nƣớc quản lý đất đai có hiệu quả, sở để Nhà nƣớc thiết lập mối quan hệ với tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất Kết nghiên cứu nêu đƣợc vai trò đất đai phát triển kinh tế, xã hội Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu Nhà nƣớc không trực tiếp sử dụng đất mà giao quyền sử dụng đất cho đối tƣợng sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho th đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội an ninh quốc phòng Tổng quan hệ thống hóa sách (Trung ƣơng, địa phƣơng có liên quan) cho thuê đất tổ chức kinh tế qua giai đoạn trƣớc có Luật Đất đai, giai đoạn 1993 - 2003 giai đoạn từ năm 2003 đến Qua phân tích đƣợc giai đoạn ngƣời sử dụng đất có trách nhiệm quyền hạn đƣợc cho thuê đất, phân tích đƣợc vƣớng mắc, khó khăn thực giai đoạn trƣớc nhƣ đƣợc sửa đổi vào thời gian sau Tổng hợp đƣợc kết cho tổ chức kinh tế nƣớc thuê đất địa bàn thành phố từ đánh giá đƣợc thực trạng cơng tác cho thuê đất thành phố Hải Phòng qua giai đoạn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc Chính phủ phê duyệt (2000 - 2010) chƣa đƣợc phê duyệt (sau năm 2010) nhằm phân tích đƣợc bất cập, khó khăn, vƣớng mắc nhƣ tìm nguyên nhân bất cập Từ rút kinh nghiệm đề xuất nhóm giải pháp gồm nhóm giải pháp chế sách, nhóm giải pháp tài chính, nhóm giải pháp thủ tục hành nhóm giải pháp công nghệ nhằm khắc phục vƣớng mắc, bất cập nhằm tạo hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch thực cho thuê đất tổ chức kinh tế Kiến nghị - Đối với cấp Trung ƣơng z 89 Cần thay đổi Luật Đất đai nhằm giải khó khăn, vƣớng mắc thực hiện, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội nhƣ: xác định rõ suất đầu tƣ, thời điểm lập quy hoạch, tính đồng quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, đẩy nhanh việc xác định đƣờng địa giới hành địa phƣơng có đất ven biển, xây dựng hệ thống quan định giá đất để xây dựng bảng giá đất, nghiên cứu, đƣa ứng dụng việc cấp sổ đỏ qua mạng vào thực tiễn, áp dụng địa phƣơng toàn quốc; đảm bảo công nhà đầu tƣ nƣớc nhà đầu tƣ nƣớc ngồi việc lựa chọn hình thức thuê đất.Xây dựng, hoàn thiện hệ thống tiêu kỹ thuật, quy chuẩn kỹ thuật, định mức kinh tế - kỹ thuật phục vụ công tác định giá đất xây dựng hệ thống hồ sơ, sở liệu vùng giá trị đất; xây dựng hoàn thiện khung pháp lý, quy trình kỹ thuật, hệ thống hồ sơ, sở liệu định giá đất; kiện toàn phát triển hệ thống quan định giá đất Nhà nƣớc hệ thống tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất ngồi cơng lập Xây dựng hồn thiện chế, sách tài đất đai - Đối với cấp địa phƣơng: Các địa phƣơng cần chủ động lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội địa phƣơng, triển khai mạnh cơng tác cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn loại bỏ bớt thủ tục không cần thiết, trùng lặp với thủ tục khác Cải cách thủ tục hành có vị trí vai trị quan trọng cơng cải cách hành Chính phủ, có nội dung yêu cầu cụ thể, cần phải có phân cơng xác định rõ nhiệm vụ, quyền hạn trách nhiệm quan giúp Chính phủ, Thủ tƣớng Chính phủ theo dõi, đạo cơng tác cải cách thủ tục hành cách thƣờng xuyên Thủ tục hành lĩnh vực đất đai đƣợc cải tiến theo hƣớng đơn giản hóa, thống công khai, tạo điều kiện thuận lợi cho ngƣời sử dụng đất thực quyền luật định, đáp ứng yêu cầu cải cách hành chính.Xây dựng bảng giá đất loại đất chƣa sử dụng, đất bãi bồi ven sơng, ven biển, đất có mặt nƣớc ven biển để tính tốn tiền sử dụng đất cho thuê đất; rà soát, thống kê công việc liên quan trực tiếp tới việc giải thủ tục hành cho tổ chức kinh tế có nhu cầu xin thuê đất tất quan chức để đề xuất việc thực giải theo chế cửa liên thơng Hồn thiện chế phối hợp việc giải thủ tục sở quy định rõ trách nhiệm xử lý công việc z 90 phận, quan liên quan, loại bỏ khâu trung gian gây khó khăn, phiền hà cho doanh nghiệp Để thu hút đầu tƣ, tăng đà phát triển kinh tế - xã hội địa phƣơng, việc đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện chế sách Nhà nƣớc việc cho thuê đất tổ chức kinh tế việc cần phải thực nhằm tạo hành lang pháp lý vững thực việc cho tổ chức kinh tế thuê đất nhƣng đảm bảo phát triển kinh tế - xã hội theo hƣớng bền vững z 91 z 92 z 93 z 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Thúc Bảo (1985), sơ lược tình hình lịch sử Địa Địa Việt Nam, Tổng cục Quản lý ruộng đất số 1/1985 Bộ Chính trị (2012), Nghị 32-NQ/TW ngày 05/8/2012, Hà Nội Bộ Tài (2004), Thơng tư số 114/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội Bộ Tài (2004), Thơng tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2005), Thông tư số 01/2005/TT-BTN&MT ngày 13/4/2005, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2009), Thông tư số 19/2009/TT-BTN&MT ngày 02/11/2009 hướng dẫn lập, điều chỉnh thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (tháng năm 2011), Một số nội dung quản lý Nhà nước Tài nguyên Môi trường (dành cho cán lãnh đạo Sở Tài nguyên Môi trường), Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất, Hà Nội 10 Chính phủ (2004), Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thu tiền sử dụng đất, Hà Nội 11 Chính phủ (2006), Nghị số 36/2006/NQ-CP ngày 28/12/2006 xét duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 kế hoạch sử dụng đất năm (2006-2010) thành phố Hải Phòng, Hà Nội 12 Chính phủ (2007) Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2004, Hà Nội 13 Chính phủ (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009, Hà Nội 14 Chính phủ (2012), Nghị định số 42/2012/NĐ-CP ngày 11/5/2012, Hà Nội z 95 15 Nguyễn Đức Khả (2003), Lịch sử quản lý đất đai, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội 16 Quốc hội (1992), Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1992, NXB trị quốc gia, Hà Nội 17 Quốc hội (2003), Luật Đất đai số 13/2003/QH11, Nhà xuất trị quốc gia 18 Quốc hội (2005), Luật Bảo vệ mơi trường số 52/2005/QH11, Nhà xuất trị quốc gia 19 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, NXB trị quốc gia, Hà Nội 20 Quốc hội (2008), Luật Đầu tư, Nhà xuất trị quốc gia 21 Quốc hội (2009), Luật Xây dựng, Nhà xuất trị quốc gia 22 Quốc hội (2009), Luật khống sản, Nhà xuất trị quốc gia 23 Quốc hội (2009), Luật Điện lực, Nhà xuất trị quốc gia 24 TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, Giáo trình Quản lý Nhà nước đất đai 25 Thủ tƣớng Chính phủ (2004), Quyết định số 145/QĐ-TTg ngày 13/08/2004 phương hướng chủ yếu phát triển kinh tế xã hội xây dựng vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ đến năm 2010, tầm nhìn đến năm 2020, Hà Nội 26 Thủ tƣớng Chính phủ (2006), Quyết định số 271/2006/QĐ-TTg ngày 27/11/2006 phê duyệt điều chỉnh bổ sung quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thành phố Hải Phịng đến năm 2020, Hà Nội 27 Thủ tƣớng Chính phủ (2009), Quyết định số 1448/QĐ-TTg ngày 16/09/2009 phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Hải Phịng đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2050, Hà Nội 28 Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng (2006), Quyết định số 2054/2006/QĐUBND ngày 15/9/2006 ban hành quy định trình tự thủ tục đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hải Phòng, Hải Phòng 29 Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng (2006), Quyết định số 877/2008/QĐUBND ngày 28/5/2008 ban hành quy định trình tự thủ tục đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất, z 96 chuyển nhượng tài sản đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất, Hải Phòng 30 Uỷ ban nhân dân thành phố Hải Phòng (2010), Quyết định số 1609/2010/QĐUBND ngày 30/9/2010 ban hành quy định trình tự thủ tục đất, giao đất, cho thuê đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số thủ tục hành khác quản lý sử dụng đất địa bàn thành phố Hải Phòng, Hải Phòng 31 Uỷ ban nhân dân thành phố Hải Phòng (2012), Báo cáo Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 05 năm kỳ đầu 2011-2015, thành phố Hải Phòng, Hải Phòng 32 GS, TSKH Đặng Hùng Võ, Giáo trình hệ thống pháp luật Đất đai 33 Bản đồ trạng sử dụng đất năm 2000 thành phố Hải Phòng 34 Bản đồ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 thành phố Hải Phịng 35 Bản đồ chun đề cơng nghiệp, sản xuất kinh doanh đến năm 2020 thành phố Hải Phòng 36 Bản đồ định hƣớng sử dụng đất đến năm 2020 thành phố Hải Phòng 37 Bản đồ chuyên đề quy hoạch đô thị vùng huyện đến năm 2020 thành phố Hải Phòng 38 Bản đồ chuyên đề quy hoạch giao thơng đến năm 2020 thành phố Hải Phịng 39 Báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai địa bàn thành phố Hải Phòng 40 Hồ sơ cho thuê đất số dự án địa bàn thành phố z ... Hƣơng ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HỒN THIỆN CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH TRONG VIỆC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ Chuyên ngành: Quản lý Đất. .. cho tổ chức kinh tế thuê đất địa bàn thành phố, qua phân tích ƣu điểm vấn đề tồn z Đề xuất giải pháp sách cho thuê đất tổ chức kinh tế địa bàn thành phố Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu: Các tổ chức. .. sử dụng đất địa bàn thành phố: 38 2.2 Thực trạng công tác cho tổ chức kinh tế thuê đất địa bàn thành phố 44 2.2.1 Kết thực cho tổ chức kinh tế thuê đất địa bàn thành phố, đánh