Thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI THẾ CHẤP NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2023 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI THẾ CHẤP NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Dân Tố tụng Dân Mã số : 9380103 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2023 LUẬN ÁN THẾ CHẤP NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM XÁC NHẬN CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu luận án trung thực Những kết luận khoa học luận án chưa công bố cơng trình khác ` TÁC GIẢ LUẬN ÁN MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu (Xem Phụ lục 01) 3 Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu 4.1 Mục đích nghiên cứu 4.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận 5.2 Phương pháp nghiên cứu Những điểm luận án Ý nghĩa luận thực tiễn luận án 7.1 Đóng góp mặt lý luận 7.2 Đóng góp mặt thực tiễn Kết cấu luận án CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở 1.1 Nhận diện chung đặc điểm chấp 1.1.1 Nhận diện chung chấp 1.1.2 Đặc điểm chấp 12 1.2 Khái niệm, đặc điểm phân loại nhà 18 1.2.1 Khái niệm nhà 18 1.2.2 Đặc điểm nhà 20 1.2.3 Phân loại nhà 23 1.3 Khái niệm, đặc điểm chất chấp nhà 29 1.3.1 Khái niệm chấp nhà 29 1.3.2 Đặc điểm chấp nhà 32 1.3.3 Bản chất chấp nhà 36 1.4 Phân loại chấp nhà 45 1.4.1 Căn mục đích chấp nhà 45 1.4.2 Căn đối tượng biện pháp chấp nhà 46 1.4.3 Căn chủ thể chấp nhà 47 1.4.4 Căn thoả thuận bên chấp 48 1.5 Khung pháp luật điều chỉnh chấp nhà 49 1.5.1 Nhóm quy định liên quan đến hợp đồng chấp nhà - xác lập biện pháp chấp nhà 50 1.5.2 Nhóm quy định nhà chấp 52 1.5.3 Nhóm quy định liên quan đến phạm vi thời hạn bảo đảm biện pháp chấp nhà 53 1.5.4 Nhóm quy định liên quan đến đăng ký biện pháp chấp nhà hiệu lực đối kháng với người thứ ba biện pháp chấp nhà 54 1.5.5 Nhóm quy định liên quan đến xử lý nhà chấp chấm dứt chấm nhà 55 KẾT LUẬN CHƯƠNG 58 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở59 2.1 Căn xác lập biện pháp chấp nhà hợp đồng chấp nhà 59 2.1.1 Chủ thể hợp đồng chấp nhà 59 2.1.2 Nội dung hợp đồng chấp nhà 63 2.1.3 Hình thức hợp đồng chấp nhà 68 2.1.4 Hiệu lực hợp đồng chấp nhà 72 2.2 Đối tượng chấp nhà 86 2.2.1 Điều kiện để nhà chấp 86 2.2.2 Các loại nhà chấp 92 2.2.3 Xác định giá trị nhà chấp 94 2.3 Phạm vi bảo đảm biện pháp chấp nhà 97 2.3.1 Xác lập phạm vi bảo đảm biện pháp chấp nhà 97 2.3.2 Các loại nghĩa vụ bảo đảm chấp nhà 99 2.4 Hiệu lực hợp đồng hiệu lực đối kháng biện pháp chấp nhà ở102 2.4.1 Hiệu lực hợp đồng chấp nhà 102 2.4.2 Hiệu lực đối kháng với người thứ ba biện pháp chấp nhà 105 2.5 Xử lý tài sản chấp nhà 109 2.5.1 Các trường hợp xử lý nhà chấp 109 2.5.2 Tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất xử lý nhà chấp 111 2.5.3 Phương thức xử lý nhà chấp 113 2.5.4 Thứ tự ưu tiên toán từ việc xử lý nhà chấp 115 KẾT LUẬN CHƯƠNG 119 CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 120 3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật chấp nhà 120 3.1.1 Khái quát thực tiễn chấp nhà 120 3.1.2 Một số hạn chế, bất cập trình giải tranh chấp 122 3.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật chấp nhà 137 3.2.1 Những bất cập kiến nghị hoàn thiện pháp luật chấp nhà 137 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật chấp nhà 153 KẾT LUẬN CHƯƠNG 157 KẾT LUẬN 159 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 162 PHỤ LỤC 167 PHỤ LỤC 168 PHỤ LỤC 201 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Tên viết tắt Tên đầy đủ BLDS Bộ luật Dân QSH Quyền sở hữu NĐ Nghị định TMCP Thương mại Cổ phần TT Thơng tư MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Kinh tế Việt Nam năm qua phát triển với tốc độ nhanh chóng Các cá nhân tổ chức q trình phát triển kinh tế ln có nhu cầu vay vốn để phát triển kinh doanh Thế chấp tài sản biện pháp bảo đảm thuận tiện tài sản đưa vào sử dụng, phát huy tối đa công sử dụng hạn chế hư hỏng lâu ngày không sử dụng (không hạn chế cầm cố hay ký quỹ), từ tận dụng tối đa hoa lợi, lợi tức, tạo điều kiện cho bên chấp có thêm hội để thực nghĩa vụ Tuy nhiên, ưu điểm biện pháp chấp, việc chấp tài sản bị cá nhân lợi dụng để trục lợi (Bên chấp làm giả hồ sơ, mang chấp nhiều nơi để bảo đảm nhiều nghĩa vụ mà tổng giá trị nghĩa vụ cần bảo đảm cao nhiều lần ro với giá trị tài sản chấp; định giá tài sản chấp sai giá trị, ) Trong đó, tài sản gắn liền với đất đối tượng tài sản chấp mang tính đặc thù1 Bên cạnh đó, ngân hàng (Đặc biệt ngân hàng sách) đã, phát triển việc cho vay vốn mà tài sản chấp tài sản hình thành tương lai (tài sản hình thành từ nguồn vốn vay) Điều gây khó khăn định ngày nhà nước nói chung, tổ chức tín dụng nói riêng tạo điều kiện để cá nhân, tổ chức tiếp cận với nguồn vốn việc xử lý nợ xấu (Nợ hạn 90 ngày khả trả thấp) luôn vấn đề lớn tổ chức tín dụng Cụ thể, ngân hàng lớn thành lập công ty riêng chuyên để xử lý nợ (VD: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Qn đội có Cơng ty (con) xử lý nợ MB AMC, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng có cơng ty Công ty xử lý nợ VP AMC, ) Trong nhiều năm qua, kể từ BLDS năm 1995 có hiệu lực pháp luật (ngày 01/07/1996) hàng loạt văn pháp luật khác ban hành Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp, Luật Thương mại, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Lao động, Luật Hơn nhân gia đình; Nghị định, Thông tư biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ tạo sở pháp lý tương đối toàn diện cho chủ thể tham gia giao dịch dân sự, kinh tế , thương mại Cụ thể Điều 326 Bộ luật Dân năm 2015 quy định riêng việc chấp tài sản gắn liền với đất luận án Về hệ pháp lý việc vi phạm quy định hình thức chấp nhà ở: Trong cuốn: “Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng”, bình luận quy định pháp luật việc chấp bất động sản để bảo đảm tiền vay phải lập thành văn bản233, tác giả Nguyễn Ngọc Khánh cho rằng: “Chữ “phải” dùng văn quy phạm pháp luật cho phép suy đoán việc lập văn điều kiện để hợp đồng chấp có giá trị phương thức thiết lập chứng tồn quan hệ chấp Trường hợp chấp miệng khơng có giá trị luật thực định.”234 Như vậy, theo cách tiếp cận tác giả Nguyễn Ngọc Khánh, bên vi phạm điều kiện hình thức hợp đồng chấp bất động sản hợp đồng chấp khơng có giá trị Có thể nói, nghiên cứu tác giả nói gợi mở cho người viết việc nghiên cứu sở lý luận thực tiễn việc quy định điều kiện hình thức chấp bất động sản hệ pháp lý việc không tuân thủ quy định hình thức Đây nhiệm vụ mà người viết xác định cần phải làm rõ sâu sắc luận án Tuy nhiên, tác giả dừng mức độ phân tích quy định pháp luật thực định mà chưa có luận giải sâu mặt lý luận (cơ sở lý luận) quy định điều kiện hình thức chấp bất động sản hệ pháp lý mặt thực tiễn trình áp dụng Hiện tại, chưa có cơng trình luận giải đăng ký có hình thức chấp bất động sản hay khơng, phương thức công bố quyền (công bố biện pháp chấp bất động sản mà bên thỏa thuận hợp đồng) Các cơng trình dựa vào quy định pháp luật thực định Việt Nam nhận định, hình thức chấp bất động sản thể dạng văn có cơng chứng, chứng thực đăng ký Ngồi ra, tác giả phân tích hệ pháp lý việc khơng tn thủ quy định hình thức mà chưa sâu bình luận nguyên nhân quy định tính hợp lý quy định điều kiện thủ tục có giá trị pháp lý phủ nhận ý chí đích thực bên Đây vấn đề mà người viết xác định cần phải làm sâu sắc luận án 233 Xem thêm: khoản Điều 347 Bộ luật Dân năm 1995, Điều 10 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 Chính phủ giao dịch bảo đảm 234 Xem thêm: trang 172 sách dẫn 187 Từ phân tích trên, người viết xác định câu hỏi nghiên cứu, giả thuyết nghiên cứu dự kiến kết nghiên cứu vấn đề sau: Câu hỏi nghiên cứu 7: Quy định pháp luật Việt Nam hành nhà nào? Giả thuyết nghiên cứu 7: Pháp luật Việt Nam có quy định chấp nhà BLDS 2015, Luật nhà 2014, Luật Công chứng chứng thực văn hướng dẫn (Nghị định 21/2021/NĐ-CP, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Thông tư 26/2015/TT-NHNN,…) Dự kiến kết nghiên cứu: Hệ thống quan điểm, lập luận phân tích, minh chứng cho giả thuyết nghiên cứu nói trên, hạn chế, bất cập nảy sinh trình áp dụng quy định pháp luật bất động sản chấp đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật Câu hỏi nghiên cứu 8: Quy định pháp luật Việt Nam hành hợp đồng chấp nhà nào? Giả thuyết nghiên cứu 8: Pháp luật Việt Nam có quy định chấp nhà BLDS 2015, Luật nhà 2014, Luật Công chứng chứng thực văn hướng dẫn (Nghị định 21/2021/NĐ-CP, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Thơng tư 26/2015/TT-NHNN,…) Trong BLDS 2015 có quy định nội dung hợp đồng điều khoản hợp đồng, Luật Nhà 2014 quy định thêm thông tin bên hợp đồng nội dung hợp đồng chấp nhà Dự kiến kết nghiên cứu: Hệ thống quan điểm, lập luận phân tích, minh chứng cho giả thuyết nghiên cứu nói trên, hạn chế, bất cập nảy sinh trình áp dụng quy định pháp luật chấp nhà đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật 2.2.2 Về đăng ký quyền nhà chấp Về vấn đề này, cịn có nhiều cách tiếp cận khác Có tác giả tiếp cận đăng ký thủ tục hoàn thiện hình thức hợp đồng, điều kiện để hợp đồng chấp bất động sản có giá trị người viết phân tích mục 2.2.1 Có tác giả tiếp cận đăng ký bước hoàn thiện quyền bên nhận chấp, để quyền chấp có giá trị bên thứ ba Trong “Pháp luật biện pháp hạn chế rủi ro hoạt động 188 cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam số nước Thế giới” PGS.TS Lê Thị Thu Thủy chủ biên, tác giả có đề cập đến việc hoàn thiện quyền bên nhận chấp, hay nói cách khác, thủ tục để quyền chấp có giá trị người thứ ba theo quy định pháp luật Mỹ Một điều hiển nhiên quyền chấp phải có hiệu lực bên chấp bên nhận chấp trước có ý nghĩa pháp lý bên khác Tại trang 97, tác giả viết: “Trừ trường hợp có nội dung trái pháp luật, biện pháp bảo đảm đương nhiên có hiệu lực ràng buộc bên bảo đảm bên nhận bảo đảm Vì vậy, để biện pháp bảo đảm có hiệu lực bên thứ ba, bắt buộc biện pháp bảo đảm phải thông qua thủ tục pháp lý định Trong pháp luật Mỹ có khái niệm “perfection” (hồn thiện giao dịch bảo đảm) để “các thủ tục pháp lý thực bên nhận bảo đảm để đưa thông báo công khai cho người khác, người có quyền yêu cầu tài sản nợ bên nhận bảo đảm có đặc quyền tài sản nợ”” Cũng có cách tiếp cận tương tự, tác giả Vũ Thị Hồng Yến cuốn: “Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định Bộ luật Dân năm 2015” có phân biệt hiệu lực hợp đồng chấp hiệu lực đối kháng với người thứ ba Để giải vấn đề đăng ký chấp ngồi việc xác định cách thức để hồn thiện hình thức hợp đồng hay hoàn thiện quyền bên chấp cơng trình nghiên cứu đề cập nội dung quan trọng khác chưa giải thấu đáo như: (1) sở lý luận việc quy định đăng ký thủ tục bắt buộc chấp bất động sản, (2) với điều kiện kinh tế xã hội thực tiễn chấp bất động sản Việt Nam có nên tiếp cận đăng ký thủ tục bắt buộc chấp bất động sản hay không, (3) nội dung chất việc đăng ký chấp bất động sản gì, đăng ký vật quyền chấp hay đăng ký trái quyền (đăng ký hợp đồng chấp), đăng ký biện pháp chấp hay đăng ký “việc chấp” theo tiếp cận Nhà 2014? Đó vấn đề cịn chưa bàn luận sâu sắc góc độ nghiên cứu khoa học 2.2.3 Về số trường hợp chấp nhà a Về trường hợp chấp nhà tài sản hình thành tương lai Đã có cơng trình khoa học nghiên cứu vấn đề chủ yếu nội dung chấp bất động sản hình thành tương lai nhà hình thành tương 189 lai nghiên cứu, phân tích từ pháp luật thực định, vấn đề lý luận chưa tác giả bàn luận nhiều Trong Đề tài khoa học cấp sở: “Bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng chấp bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam hành”, tác giả có nghiên cứu thủ tục chấp bất động sản có chấp bất động sản hình thành tương lai, từ việc xác định điều kiện chấp, đến nghiên cứu bước: xác lập hợp đồng chấp, quản lý xử lý bất động sản chấp 235 Trong chuyên đề “Thực trạng chấp tài sản hình thành tương lai, tài sản hình thành từ vốn vay - số kiến nghị” thuộc Đề tài khoa học “Lý luận thực tiễn biện pháp chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ trả tiền vay hợp đồng tín dụng” Trường Đại học Luật Hà Nội, tác giả Nguyễn Thị Thảo cho rằng, tài sản hình thành tương lai đối tượng quyền sở hữu thường quan tâm đối tượng biện pháp chấp Do quyền sở hữu chủ thể xét chưa hình thành nên người chủ tương lai khơng thể có đầy đủ quyền chủ sở hữu mà có số quyền như: dùng quyền tài sản để bảo đảm nghĩa vụ dân (phát sinh từ hợp đồng mua tài sản bên nhận bảo đảm đồng ý) Theo ý kiến tác giả, quy định pháp luật cho phép chấp tài sản hình thành tương lai tạo hội cho khách hàng cần vốn, có nhu cầu vốn để phục vụ mục đích phát triển đời sống hay sản xuất kinh doanh tiếp cận với nguồn vốn tín dụng ngân hàng khơng có tài sản chấp cho ngân hàng Trái ngược với quan điểm trên, tác giả Trương Thanh Đức cuốn: “9 biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng” đưa kết luận: “ việc Bộ luật Dân năm 2005 2015 cho phép chấp tài sản hình thành tương lai, Luật Nhà năm 2014 văn quy phạm pháp luật khác cho phép chấp nhà hình thành tương lai, điều nguy hiểm mặt pháp lý thực tế.”236 Về mặt pháp lý, tài sản hình thành tương lai nhà chung cư theo Luật Nhà khơng thể công chứng đăng ký ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng Về mặt thực tiễn khó khơng thể xử lý tài sản chấp phải chờ cho tài sản hình thành có vơ hạn Theo tác giả, mua chưa có, ứng trước tiền để mua thứ hàng hóa hay hưởng thứ dịch vụ đó, nghĩa vụ giao hàng 235 Xem thêm: trang 57-86 Báo cáo tổng thuật đề tài 236 Xem thêm: trang 163 sách dẫn 190 nghĩa vụ thực dịch vụ phát sinh tương lai Còn chấp khơng thể chấp thứ chưa có, chưa hình thành nghĩa vụ bảo đảm tài sản phát sinh sau chấp Điều đồng nghĩa với việc, bên nhận chấp có quyền xử lý tài sản để thực nghĩa vụ thời điểm 237 Trong luận văn thạc sĩ luật học “Thế chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo cho hợp đồng tín dụng”, tác giả Phạm Vân Anh phân tích việc chấp nhà hình thành tương lai góc độ đối tượng hợp đồng chấp phân tích điều kiện để nhà hình thành tương lai phép chấp theo Thông tư số 26/2015/TT-NHNN hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành cho điều kiện mà Ngân hàng nhà nước đưa phức tạp Bên cạnh đó, tác giả phân tích rõ thêm khác chấp nhà hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà, từ làm rõ quy định việc đãthế chấp nhà hình thành tương lai khơng đồng thời chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà theo nguyên tắc chấp nhà hình thành tương lai Thơng tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT, sau thay đổi nguyên tắc đăng ký chấp nhà hình thành tương lai Thơng tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT việc hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đangđược quy định Thông tư số 07/2019/TTBTP Bộ Tư pháp việc hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Như vậy, nghiên cứu nêu có quan điểm ủng hộ có quan điểm phản đối quy định pháp luật cho phép nhà hình thành tương lai dùng để chấp Nếu chấp nhận nhà hình thành tương lai chấp phải đưa tiêu chí để xác định tính chắn thuộc quyền sở hữu bên chấp nhà Đó vấn đề mà cơng trình nghiên cứu có đề cập mang tính chất điểm xuyết mà chưa có dày cơng nghiên cứu với kết luận cụ thể Luận án làm rõ vấn đề sau nghiên cứu trường hợp 237 Xem thêm: trang 162 sách dẫn 191 chấp nhà ở: Luận án phải làm rõ khác biệt chấp nhà có nhà hình thành tương lai, quyền tài sản phátsinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, sở lý luận, quy định pháp luật Việt Nam thực tiễn áp dụng, theo vấn đề sau: Về khái niệm nhà có nhà hình thành tương lai: luận án phải làm rõ: nhà tồn dạng thức quyền, dấu hiệu nhận biết quyền (là nhà ở) tồn trạng thái “hiện có” gì? Nhà ở dạng thức quyền liệu tồn trạng thái “hình thành tương lai” khơng? Nếu có, dấu hiệu pháp lý để nhận biết gì? Trên sở nghiên cứu này, người viết phải có khái quát dấu hiệu nhận diện nhà có nhà hình thành tương lai, đồng thời bất cập tiếp cận pháp luật thực định Việt Nam đề xuất giải pháp hoàn thiện Đây vấn đề chưa tác giả nghiên cứu sâu nên đặt nhiệm vụ cần phải làm rõ luận án Về điều kiện chấp nhà có chấp nhà hình thành tương lai: Luận án nghiên cứu điều kiện để nhà dùng để chấp theo quy định pháp luật thực định Theo đó, để trở thành tài sản chấp, trước hết, nhà phải đáp ứng điều kiện tài sản tham gia giao dịch dân sự, nghĩa là, thỏa mãn điều kiện tài sản đối tượng hợp đồng dân sự, đồng thời phải thỏa mãn điều kiện tài sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ nói chung điều kiện riêng, đặc thù dành cho nhà chấp Đồng thời, người viết phải luận giải pháp luật Việt Nam lại xây dựng chế đặc thù (điều kiện đặc thù) nhà chấp so với động sản chấp Liên quan đến điều kiện chấp số nhà quyền sử dụng đất, nhà phải có Giấy chứng nhận: vấn đề mà người viết nhận thấy cần phải làm rõ luận án, thời điểm chủ sở hữu nhà quyền chấp nhà Vì nhà tài sản thuộc đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở, đó, vấn đề cần làm rõ thời điểm chủ sở hữu nhà quyền chấp nhà tính từ nào, từ thời điểm ký hợp đồng mua nhà, giao nhà hay quyền sở hữu nhà ở? Đây vấn đề cần phải có nghiên cứu, phân tích làm sâu sắc thêm luận án 192 Từ nhiệm vụ nói trên, người viết xác định câu hỏi nghiên cứu, giả thuyết nghiên cứu dự kiến kết nghiên cứu vấn đề sau: Câu hỏi nghiên cứu 8: Pháp luật Việt Nam quy định chấp nhà có chấp nhà hình thành tương lai? Thực tiễn áp dụng nào? Giả thuyết nghiên cứu 8: Pháp luật Việt Nam có phân biệt hai chế chấp, chấp nhà có chấp nhà hình thành tương lai Tuy nhiên, có thiếu thống tiếp cận Bộ luật Dân năm 2015 luật chuyên ngành nhà hình thành tương lai nên gây số vướng mắc, khó khăn q trình áp dụng Dự kiến kết nghiên cứu: Hệ thống phân tích, bình luận quy định pháp luật hành thực tiễn chấp nhà có nhà HTTTL kiến nghị hồn thiện pháp luật b Về trường hợp chấp nhà để bảo đảm thực nghĩa vụ bảo lãnh chấp nhà để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác Luận án làm sâu sắc thêm khía cạnh lý luận thực tiễn pháp lý trường hợp chủ sở hữu dùng nhà để bảo đảm thực nghĩa vụ bảo lãnh hai giác độ: Thứ nhất, biện pháp bảo đảm: luận án phải làm rõ biện pháp chấp nhà biện pháp bảo lãnh nhà Thứ hai, có nên đồng biện pháp chấp với biện pháp chấp nhà để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác (mà có tác giả gọi người thứ ba) hay không? Về vấn đề cịn có quan điểm khác Có quan điểm cho rằng, biện pháp bảo lãnh tài sản quan điểm khác lại cho rằng, cần xác định hình thức chấp Có quan điểm cho rằng, cách hiểu phù hợp với quy định Bộ luật Dân năm 2015 thực tiễn xét xử tòa án xác định quan hệ chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ bảo lãnh Quan điểm khác cho rằng, nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết thỏa thuận, bên quyền lựa chọn hình thức chấp tài sản (bao gồm nhà ở) để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác Vì cịn có quan điểm trái chiều, nên luận án có nhiệm vụ đưa quan điểm làm sáng tỏ vấn đề phương diện pháp lý thực tiễn áp dụng Việt Nam 193 Từ nhiệm vụ nghiên cứu nói trên, người viết xác định câu hỏi nghiên cứu, giả thuyết nghiên cứu dự kiến kết nghiên cứu sau: Câu hỏi nghiên cứu 9: Thế chấp nhà để bảo đảm thực nghĩa vụ bảo lãnh biện pháp chấp biện pháp bảo lãnh nhà ở? Có nên đồng biện pháp chấp với biện pháp chấp nhà để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác (mà có tác giả gọi người thứ ba) hay không? Giả thuyết nghiên cứu 9: Thế chấp nhà để bảo đảm thực nghĩa vụ bảo lãnh biện pháp chấp không nên đồng biện pháp chấp với biện pháp chấp nhà để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác Tuy nhiên, quy định pháp luật thực định Việt Nam vấn đề thiếu rõ ràng thống nên gây nhiều cách hiểu khác nhau, dẫn đến tình trạng Văn phịng đăng ký đất đai từ chối đăng ký chấp, cịn số Tịa án tun vơ hiệu hợp đồng chấp nhà để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác, gây khó khăn rủi cho cho bên nhận chấp nhà Dự kiến kết nghiên cứu: Hệ thống phân tích, bình luận quy định pháp luật hành chấp nhà để bảo đảm thực nghĩa vụ bảo lãnh nghĩa vụ người khác, vướng mắc phát sinh trình áp dụng kiến nghị hoàn thiện pháp luật 2.2.4 Về thủ tục chấp nhà Đã có cơng trình khoa học nghiên cứu thủ tục chấp nhà dừng lại mức độ khái quát cách tiếp cận nghiên cứu chấp nhà gócđộ quan hệ hợp đồng238 Trong luận án, người viết tiếp cận nghiên cứu thủ tục chấp nhà gócđộ biện pháp chấp theo bước: xác lập biện pháp chấp thơng qua hình thức hợp đồng, vấn đề thực thi quyền nhà (của bên chấp – tức chủ sở hữu nhà với tư cách bên có nghĩa vụ bên nhận chấp với tư cách bên có quyền nhà chấp) chấm dứt chấp nhà Về xác lập chấp nhà ở: người viết phải làm rõ hai chế xác lập chấp, xác lập hai bên: bên chấp bên nhận chấp xác lập biện pháp chấp bên thứ ba thông qua chế đăng ký Về vấn đề này, có cơng 238 Xem thêm: Đề tài: “Bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng chấp nhà theo quy định pháp luật hành” TS Vũ Thị Hồng Yến làm chủ nhiệm đề tài 194 trình khoa học đề cập đến chưa có phân tích, luận giải sâu hạn chế cách tiếp cận pháp luật thực định Việt Nam xác lập chấp nhà 239 Đây nhiệm vụ mà người viết phải làm sâu sắc thêm luận án Về thực thi quyền bên chấp bên nhận chấp nhà chấp: có cơng trình nghiên cứu quyền nghĩa vụ hai chủ thể việc quản lý, giám sát nhà chấp, xử lý nhà chấp bán nhà chấp Tuy nhiên, nghiên cứu cơng trình khoa học vấn đề chưa mang tính hệ thống chuyên sâu theo lý thuyết chung chi phối quan hệ chấp nhà Do đó, phân tích, bình luận làm rõ ưu điểm hạn chế quy định pháp luật thực định Việt Nam việc thực thi quyền nhà chấp bên chấp bên nhận chấp, người viết cần dựa lý thuyết chi phối pháp luật chấp nhà ở, như: lý thuyết quyền sở hữu, lý thuyết bảo đảm thực nghĩa vụ, lý thuyết vật quyền, lý thuyết trái quyền, từ đó, đề xuất hồn thiện chế pháp lý thực thi quyền bên chấp nhận chấp nhà chấp Về chấm dứt chấp nhà ở: cơng trình nghiên cứu chưa trọng phân tích làm sâu sắc vấn đề chấm dứt chấp bên thứ ba, mà quan tâm nghiên cứu nhiều việc chấm dứt chấp hai bên Đồng thời, mối quan hệ chấm dứt chấp hai bên chấm dứt chấp bên thứ ba chưa nghiên cứu thấu đáo Trong đó, pháp luật thực định Việt Nam chưa thực rõ ràng vấn đề Hiện tại, chưa có quy định hệ pháp lý trường hợp bên chấm dứt chấp chưa chấm dứt bên thứ ba, hay nói cách khác, bên khơng thực thủ tục xóa đăng ký sau chấm dứt chấp hai bên Theo người viết, chấm dứt chấp bao gồm hai trường hợp: chấm dứt chấp hai bên chấm dứt chấp bên thứ ba Vấn đề đặt cần phải làm rõ: (1) việc chấm dứt chấp bên thứ ba thơng qua chế xóa đăng ký, (2) mối quan hệ chấm dứt chấp hai bên chấm dứt chấp người thứ ba (3) ý nghĩa, hay nói cách khác, hệ pháp lý chấm dứt chấp người thứ ba Đây nội dung mà người viết phải có 239 Ví dụ, Bộ luật Dân quy định hiệu lực đối kháng với bên thứ ba biện pháp bảo đảm khơng có quy định giải thích bên thứ ba bên nào, hiệu lực đối kháng với bên thứ ba hiểu nào? có bao gồm quan nhà nước không? Khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba quan thuế, quan thi hành án có kê biên tài sản chấp khơng v.v 195 phân tích, bình luận tiếp cận nghiên cứu pháp luật thực định Một nội dung nghiên cứu chấm dứt chấp nhà mà người viết phải giải luận án, xử lý nhà chấp Đây vấn đề có ý nghĩa quan trọng, thể vai trò chức “bảo đảm thực nghĩa vụ” phòng ngừa rủi ro biện pháp chấp nhà Người viết phải phân tích, bình luận chế xử lý nhà thông thường chế xử lý nhà đặc thù theo quy định Nghị số 42/2017/QH14 việc xử lý nợ xấu theo hướng lý giải đời chế xử lý nhà chấp đặc thù theo Nghị số 42/2017/QH14, tính hợp lý việc xây dựng hai chế xử lý nhà chấp qua thực tiễn áp dụng Bên cạnh đó, vấn đề phải làm rõ, xác định quyền ưu tiên toán xử lý nhà chấp bên nhận chấp bên nhận chấp với bên có quyền lợi ích hợp pháp liên quan đến nhà chấp Từ việc xác định nhiệm vụ nghiên cứu theo vấn đề nói trên, người viết đặt câu hỏi nghiên cứu, giả thuyết nghiên cứu dự kiến kết nghiên cứu vấn đề sau: Câu hỏi nghiên cứu 10: Pháp luật hành quy định xác lập biện pháp chấp nhà ở? Giả thuyết nghiên cứu 10: Có hai bước xác lập biện pháp chấp nhà ở, xác lập biện pháp chấp nhà hai bên xác lập biện pháp chấp nhà người thứ ba Pháp luật hành ghi nhận chế xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba chấp nhà thông qua chế đăng ký ý nghĩa pháp lý việc xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba chưa thực rõ ràng quy định pháp luật thực định, gây nên vướng mắc trình áp dụng 240 Dự kiến kết nghiên cứu: Hệ thống phân tích, bình luận quy định pháp luật thực định Việt Nam xác lập biện pháp chấp nhà ở, thực tiễn áp dụng kiến nghị hoàn thiện pháp luật Câu hỏi nghiên cứu 11: Việc có hai chế xử lý nhà chấp: chế xử lý 240 Ví dụ, người thứ ba bao gồm người nào, trường hợp biện pháp chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba quan có thẩm quyền quan thuế, thi hành án, tịa án có quyền kê biên, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không? Những vấn đề chưa có quy định hướng dẫn nên gây số vướng mắc trình áp dụng, làm giảm vai trò ý nghĩa việc quy định xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba biện pháp chấp 196 nhà chấp thông thường theo chuẩn mực chung Bộ luật Dân văn quy phạm pháp luật có liên quan với chế xử lý nhà chấp thực theo chế đặc thù riêng theo Nghị số 42/2017/QH14 có hợp lý khơng? Giả thuyết nghiên cứu 11: Các quy định xử lý nhà chấp áp dụng phân biệt theo chủ thể nhận chấp tính chất khoản nợ có bảo đảm chấp nhà Điều tạo thiếu thống hệ thống pháp luật bất bình đẳng chủ thể thực quyền xử lý nhà chấp Mặt khác, nhiều chế xử lý nhà chấp Nghị số 42/2017/QH14 vượt lên luật, phá vỡ tính thống khuôn khổ pháp luật xử lý nhà chấp Cơ chế xử lý nhà chấp kỳ vọng tạo thuận lợi cho trình xử lý nợ xấu kinh tế, nhiên, lại tạo bất bình đẳng chủ thể xử lý nhà chấp Dự kiến kết nghiên cứu: Những phân tích, bình luận chế xử lý nhà theo quy định pháp luật hành nhìn từ thực tiễn áp dụng, đề xuất giải pháp hoàn thiện Từ phân tích cho thấy, cơng trình nghiên cứu khoa học nêu dừng lại mức độ nêu lên vấn đề mà chưa vào phân tích sâu sắc nội dung mà người viết dự kiến giải luận án Với nội dung “Thế chấp nhà theo quy định pháp luật Việt Nam ”, người viết tiếp tục triển khai việc nghiên cứu phạm vi vấn đề nêu 2.3 Nhóm vấn đề thực tiễn áp dụng pháp luật kiến nghị 2.3.1 Về vấn đề vướng mắc, bất cập áp dụng quy định pháp luật chấp nhà Dưới giác độ báo, có số tác giả đề cập đến vướng mắc thực tiễn áp dụng pháp luật chấp nhà giới hạn phạm vi báo khoa học, luận văn, luận án với góc độ yếu tố phụ, kèm với đất Vì nên tác giả tập trung vào quyền sử dụng đất, nhà nêu vài vướng mắc nhỏ mà chưa có khái quát, tổng hợp Tác giả Vũ Thị Hồng Yến, luận án: “Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành” nêu số bất cập 197 quy định pháp luật hành chấp bất động sản hình thành tương lai Theo tác giả, chưa có thống văn pháp luật việc đăng ký nhà đất đai nhà tài sản ln gắn liền với đất Có thể nói, vướng mắc, bất cập mà tác giả nêu dựa sở nghiên cứu, đánh giá pháp luật thực định thực tiễn áp dụng Tuy vậy, tác giả dừng việc nêu vướng mắc, bất cập theo hướng liệt kê mà chưa có phân tích có tính hệ thống theo nhóm vấn đề; chưa làm rõ đâu vướng mắc, bất cập nảy sinh quy định pháp luật chấp bất động sản chưa đầy đủ, toàn diện, mâu thuẫn, chồng chéo; đâu vướng mắc, bất cập nảy sinh cách hiểu áp dụng pháp luật khơng thống tịa án, chủ thể khác có liên quan tổ chức hành nghề cơng chứng, Văn phịng đăng ký, quan thi hành án… Chưa có cơng trình đánh giá cách hệ thống, toàn diện thực tiễn triển khai quy định BLDS năm 2015, Luật Nhà năm 2014, Luật Đất đai năm 2013, đặc biệt Nghị số 42/2017/QH14 việc thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng, Nghị định 21/2021/NĐ- CP thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ 2.3.2 Về vấn đề hoàn thiện pháp luật chấp nhà Ở góc độ viết đăng tạp chí, kỷ yếu hội thảo, số tác giả đưa vấn đề liên quan đến chấp nhà ở241, có tác giả đưa kiến nghị hoàn thiện đưa số kiến nghị hoàn thiện tác giả Vũ Thị Hồng Yến có đưa kiến nghị (1) Pháp luật nên dành quyền lựa chọn tài sản bảo đảm cho bên nhận chấp họ đánh giá độ an toàn rủi ro từ lựa chọn mình, tránh quy định cứng nhắc, đóng khung khiến cho giao dịch có nguy bị tun vơ hiệu, (2) nhà hình thành tương lại khơng chấp để trả tiền mua nhà mà cịn dùng để chấp bảo đảm cho khoản vay với mục đích khác bên chấp toán xong người mua xác lập quyền sở hữu Có thể thấy, viết đề cập đến kiến nghị hoàn thiện pháp luật chấp nhà ở, nhiên phạm vi nghiên cứu viết thường tập trung vào vấn 241 Bài viết “Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà - Pháp luật thực tiễn”, tác giả Nguyễn Hoài Thanh Phạm Thị Thúy Hồng đưa vấn đề luật chuyên ngành văn hướng dẫn không quy định quyền tài sản từ hợp đồng mua bán nhà tài sản chấp có nên xem tài sản chấp hay không 198 đề cụ thể, nên chưa thể đưa nhiều kiến nghị cách hệ thống Ở góc độ phạm vi luận văn, có số tác giả đưa kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật chấp bất động sản, chẳng hạn tác giả Nguyễn Hoàng quân kiến nghị cần bổ sung quy định điều khoản hợp đồng chấp nhà là, (1) nghĩa vụ bảo đảm thời hạn chấp; (2) trường hợp phát sinh xử lý tài sản nhà chấp (3) xử lý tài sản chấp Bên cạnh đó, tác giả Nguyễn Hữu Tiến Anh có giải pháp liên quan đến việc xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai hạn chế chưa đồng nhất, chồng chéo quy định pháp luật Mặc dù luận án đưa giải hoàn thiện pháp luật liên quan đến chấp nhà ở góc độ hợp đồng chấp nhà hay việc xử lý tài sản chấp nhà dừng việc đưa kiến nghị vài vấn đề cụ thể liên quan đến chấp nhà ở, nhận thấy, nội dung kiến nghị có sở khoa học có giá trị tham khảo người viết Nhìn chung, cơng trình nghiên cứu nêu đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật chấp bất động sản Tuy nhiên, kiến nghị nêu theo hướng liệt kê mà chưa phân chia thành nhóm kiến nghị, giải pháp cụ thể về: (1) mặt lập pháp (ví dụ như: (i) quy định Bộ luật Dân năm 2015, (ii) pháp luật chuyên ngành chấp bất động sản Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, (iii) quy định pháp luật có tính bổ trợ cho việc thực thi pháp luật chấp bất động sản đăng ký bất động sản, thi hành án…); (2) văn hướng dẫn thi hành, (3) thực pháp luật Bên cạnh đó, nội dung kiến nghị cơng trình cịn chung chung mà khơng kiến nghị sửa đổi, bổ sung điều luật cụ thể Do vậy, việc nghiên cứu giải pháp pháp lý có tính hệ thống, dựa luận khoa học tổng kết thực tiễn chấp nhà yêu cầu có tính cấp thiết bối cảnh nay, chưa có cơng trình nghiên cứu sâu vấn đề Câu hỏi nghiên cứu 11: Những bất cập liên quan đến chấp nhà kiến nghị hoàn thiện cách thống nhất? Giả thuyết nghiên cứu 11: Từ kết phân tích phần thực trạng pháp luật chấp nhà (Thông qua việc phân tích VBQPPL liên quan theo trục dọc), luận án đưa đánh giávà kiến nghị phù hợp (như việc quy định cách thống 199 vấn đề liên quan đến chấp nhà ở) Dự kiến kết nghiên cứu: Hệ thống đánh giá kiến nghị hoàn thiện pháp luật chấp nhà 200 PHỤ LỤC Các án sử dụng luận án Bản án số 28/2021/DS -ST ngày 19/11/2021 Tịa án Nhân dân quận Hồn Kiếm, Thành hố Hà Nội tranh chấp hợp đồng tín dụng Bản án số 02/2022/DS -ST ngày 13/01/2022 Tịa án Nhân dân quận Hồn Kiếm, Thành hố Hà Nội tranh chấp hợp đồng tín dụng Bản án số 61/2021/DS-ST ngày 23/11/2021 Tòa án nhân dân huyện Lai Vung tỉnh Đồng Tháp tranh chấp hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Bản án số 167/2018/DS-PT ngày 28/11/2018 Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng tranh chấp Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chấp bảo lãnh quyền sử dụng đất vô hiệu Bản án số 45/2019/DS-PT ngày 12/8/2019 Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An yêu cầu tuyên bố hợp đồng chấp tài sản vô hiệu Bản án số 28/2021/DS-PT ngày 18/10/2021 Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình tranh chấp hợp đồng chấp tài sản; tranh chấp hợp đồng tín dụng 201 ... luận khoa học nhà chấp nhà Thứ hai, quy định pháp luật Việt Nam hành chấp nhà ở. (Bộ luật Dân năm 1995, năm 2005, năm 2015, Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp, Luật Thương mại, Luật Nhà ở, Luật Kinh... TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI THẾ CHẤP NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Dân Tố tụng Dân Mã số : 9380103 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2023 LUẬN ÁN THẾ CHẤP... vấn đề chấp nhà quy định văn pháp luật Việt Nam - Về không gian: Luận án giới hạn nghiên cứu chấp nhà theo quy định pháp luật Việt Nam (Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đất đai,….) số quốc gia