Luận văn thạc sĩ kiểm soát và bảo vệ môi trường thực trạng và giải pháp hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai trên địa bàn quận 9, thành phố hồ chí minh

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng tơi “Thực trạng giải pháp hồn thiện chế thực sách tài đất đai địa bàn quận 9, thành phố Hồ Chí Minh” Các thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Các số liệu sử dụng, kết nghiên cứu nêu luận văn tự tìm hiểu, phân tích cách trung thực, khách quan phù hợp với thực tiễn địa bàn nghiên cứu Các kết chưa công bố cơng trình khác Tác giả Luận văn Phạm Minh Tâm PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, nỗ lực thân, xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông lâm Huế Khoa Tài nguyên Đất Môi trường Nông nghiệp; Phòng Đào tạo Sau đại học truyền đạt cho kiến thức quý báu tạo điều kiện thuận lợi cho suốt thời gian học tập trường, hoàn thành luận văn tốt nghiệp Xin trân trọng gửi tới q Thầy, Cơ lịng biết ơn sâu sắc tình cảm quý mến Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn đến PGS.TS Hồ Kiệt, người hướng dẫn khoa học, tận tình, chu đáo Thầy giúp đỡ nhiều trình hình thành ý tưởng hồn thiện luận văn Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến tập thể đơn vị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận bạn bè giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện cung cấp số liệu để tơi hồn thành luận văn Tơi xin cảm ơn tới người thân, bạn bè góp ý, động viên giúp đỡ vật chất lẫn tinh thần trình thực đề tài Ngày tháng 10 năm 2017 Tác giả Luận văn Phạm Minh Tâm PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iii TÓM TẮT Tác giả thực đề tài “THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠ CHẾ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9, TP HỒ CHÍ MINH” Ngồi ra, để thực tốt chế tài đất đai, luận văn kiến nghị số nội dung có liên quan: - Xem xét việc có nên bỏ quy định giao đất có thời hạn, mà nghiên cứu sửa đổi theo hướng giao đất giao sử dụng ổn định lâu dài (áp dụng đất ở) Cịn đất sử dụng có thời hạn (đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp) thực theo hình thức thuê đất (trả tiền thuê đất hàng năm lần cho thời gian thuê) - Nghiên cứu bổ sung quy định tổ chức nước thuê đất hàng năm thực dự án đầu tư xây dựng nhà thuê tổ chức nước (đã quy định điểm d khoản Điều 119 Luật đất đai); - Nghiên cứu sửa đổi quy định khoản 1c Điều 111 Luật đất đai theo hướng tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền thuê hàng năm không quyền bán tài sản gắn liền với đất thuê mà thực theo chế tổ chức khơng cịn nhu cầu sử dụng nhà nước thu hồi, bán đấu giá quyền sử dụng đất bồi thường giá trị tài sản cho tổ chức theo quy định pháp luật để tránh trường hợp chuyển quyền sử dụng đất thuê hàng năm (vì thực tế vừa qua trường hợp thu đuợc lợi ích lớn, nhà nước điều tiết phần nhỏ thông qua thuế thu nhập doanh nghiệp) - Nghiên cứu để sửa đổi quy định liên quan đến quyền nghĩa vụ tổ chức giao đất có thu tiền sử dụng đất tiền khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước quy định Điều 109 110 Luật đất đai; theo quy định điều trường hợp tổ chức kinh tế giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất nộp tiền khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có quyền: chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho; chấp, bão lãnh; góp vốn quyền sử dụng đất Như vậy, doanh nghiệp nhà nước hoạt động lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản nhà nước giao vốn để đầu tư xây dựng nhà để bán cho th khơng thực mục tiêu bảo toàn phát triển vốn nhà nước; mà phải sử dụng vốn vay để hoạt động PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii DANH MỤC CÁC BẢNG viii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ ix MỞ ĐẦU 1 ĐẶT VẤN ĐỀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 ĐẤT VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐỐI VỚI CON NGƯỜI 1.1.1 Khái niệm đất đai 1.1.2 Vai trò đặc điểm đất 1.2 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 1.2.1 Hệ thống quản lý nhà nước đất đai 1.2.2 Phân loại đất đai 11 1.2.3 Nội dung quản lý nhà nước đất đai 12 1.3 CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 13 1.3.1 Khái quát sách tài đất đai 13 1.3.2 Bản chất nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai 15 1.3.3 Vai trò sách đất đai 16 1.4 KHÁI QUÁT QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI 18 1.4.1 Giai đoạn trước cách mạng tháng năm 1945 18 1.4.2 Giai đoạn từ Cách mạng tháng năm 1945 đến năm 1988 18 1.4.3 Giai đoạn từ năm 1988 đến năm 1993 19 1.4.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003 20 1.5 CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN HÀNH 21 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma v 1.5.1 Thuế sử dụng đất nông nghiệp 21 1.5.2 Thuế nhà đất 23 1.5.3 Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 24 1.5.4 Tiền sử dụng đất 27 1.5.5 Thu tiền cho thuê đất, thuê mặt nước 29 1.5.6 Lệ phí trước bạ 31 1.6 CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 32 1.6.1 Chính sách thu đất Úc 32 1.6.2 Chính sách thu đất Thụy Điển 32 1.6.3 Chính sách thu đất New Zealand 33 1.6.4 Chính sách thu đất Thượng Hải – Trung Quốc 34 CHƯƠNG PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.1 PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 35 2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 35 2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38 3.1 TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI QUẬN 9, TP HỒ CHÍ MINH 38 3.1.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu 38 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế 39 3.1.3 Thực trạng xã hội 41 3.1.4 Nhận xét chung thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 43 3.2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 44 3.2.1 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 44 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 45 3.2.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu đất từ năm 2011 - 2016 46 3.2.4 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất 47 3.2.5 Công tác giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo quản lý đất đai 48 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vi 3.3 THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 49 3.3.1 Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ chi cục thuế Quận 50 3.3.2 Thuế sử dụng đất nông nghiệp 51 3.3.3 Tiền sử dụng đất 51 3.3.4 Tiền thuê đất 52 3.3.5 Thuế nhà, đất 54 3.3.6 Thuế thu nhập cá nhân 55 3.3.7 Lệ phí trước bạ 57 3.3.8 Tổng hợp thực trạng khoản thu thuế từ đất địa bàn Quận từ năm 2011 – 2016 58 3.4 NHỮNG BẤT CẬP TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI 59 3.4.1 Thiếu tính thống đồng 60 3.4.2 Phân biệt nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước 62 3.4.3 Bất cập với diễn biến quan hệ đất đai 63 3.4.4 Tính hai giá chế thực sách tài 63 3.4.5 Nguyên nhân tồn 67 3.5 GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠ CHẾ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 69 3.5.1 Cơ chế trừ tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư 69 3.5.2 Cơ chế điều tiết phần tăng thêm đất Nhà nước đầu tư sở hạ tầng 71 3.5.3 Lệ phí trướcbạ 72 3.5.4 Cơ chế thực giá đất, bảng giá, khung giá 73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 74 4.1 KẾT LUẬN 74 4.2 KIẾN NGHỊ 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT BTC : Bộ Tài CT : Chỉ thị DTTN : Diện tích tựnhiên DT : Diện tích ĐC : Địa GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định TTg : Thủ tướng TT : Thông tư UBND : Ủy ban nhân dân UBTVQH : Ủy ban thường vụ Quốc hội QSDĐ : Quyền sử dụng đất NSNN : Ngân sách nhà nước SDĐ : Sử dụng đất KT-XH : Kinh tế -xã hội CN : Công nghiệp QH-KHSDĐ : Quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất TNCN : Thu nhập cán hân TĐC : Tái định cư PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1.Định suất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp 22 Bảng 1.2 Tổng hợp nguồn thu từ đất đai địa bàn Tp Hồ Chí Minh 31 Bảng 3.1 Quy mô tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2011 – 2016 40 Bảng 3.2.Giá trị sản xuất Quận 41 Bảng 3.3.Tỉ lệ gia tăng dân số qua năm địa bàn \quận 42 Bảng 3.4.Phân bố lao động ngành sản xuất 43 Bảng 3.5.Cơ cấu sử dụng theo đối tượng sử dụng đất năm 2016 45 Bảng 3.6.Số lượng hồ sơ cấp GCNQSSĐ giai đoạn 2011-2016 46 Bảng 3.7 Số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất quận 47 Bảng 3.8 Tổng đơn tranh chấp, khiếu nại đất đai từ 2011 –2016 48 Bảng 3.9.Tình hình thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2011-2016 52 Bảng 3.10.Tình hình thu tiền thuê đất giai đoạn 2011 - 2016 53 Bảng 3.11 Tình hình thu thuế chuyển QSDĐ, thuế thu nhập cá nhân giai đoạn 2011 – 2016 54 Bảng 3.12 Tình hình thu phí, lệ phí sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2016 57 Bảng 3.13.Các khoản thu thuế từ đất đai địa bàn Quận giai đoạn 2011-2016 58 Bảng 3.14 Đơn giá TĐC Khu TĐC Kiến Á, quận 66 Bảng 3.15 Đơn giá TĐC Khu TĐC Man Thiện III, quận 67 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ix DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Hình 1.1.Sơ đồ Hệ thống quản lý nhà nước đất đai Hình 1.2.Sơ đồ mối quan hệ chế quản lý đất đai chế thị trường BĐS 11 Hình 3.1 Hình ảnh thu nhỏ đồ ranh giới Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh 39 Hình 3.2 Sơ đồ máy tổ chức Chi cục thuế Quận 50 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma MỞ ĐẦU ĐẶT VẤN ĐỀ Chính sách tài đất đai cơng cụ khơng thể thiếu để Nhà nước quản lý đất đai biện pháp kinh tế huy động nguồn tài từ đất đai thành quỹ tiền tệ tập trung ngân sách nhà nước Trong năm qua, sách tài đất đai Việt Nam có nhiều đổi mới, chưa đáp ứng yêu cầu huy động nguồn thu ngân sách nhà nước quản lý sử dụng đất đai kinh tế thị trường Trong đó, văn pháp lý quy định sở để tính loại nghĩa vụ tài như: giá đất, phương pháp xác định giá đất, quy định thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền bồi thường chưa đáp ứng với yêu cầu thực tiễn Mặc dù Luật Đất đai năm 2003 quy định bảng giá đất UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm phải sát với thị trường, nhằm điều hoà bất cập nêu phương pháp xác định giá đất lại không đảm bảo yếu tố sát với thị trường Kèm theo đó, Chính phủ lại ấn định khung giá trần sàn cho khu vực Các vấn đề mâu thuẫn nêu không không phù hợp với chức quan trọng văn pháp lý mà cịn ảnh hưởng đến q trình áp dụng pháp luật vào thực tiễn sống Từ trước đến nay, có số đề tài nghiên cứu đến lĩnh vực tài đất đai Tuy nhiên, đề tài chủ yếu nghiên cứu khía cạnh sách thu thuế đất đai sách thuế Hồ Đông (2001) đưa phương hướng giải pháp hoàn thiện thuế thu vào đất đai Việt Nam Bạch Thị Minh Huyền (2002) nghiên cứu hệ thống thuế thống việc sử dụng đất Việt Nam tổng hợp khả điều kiện áp dụng loại thuế Một số đề tài khác nghiên cứu hệ thống sách tài nói chung góc độ khai thác nguồn lực tài từ đất đai cho mục đích cơng nghiệp hóa, đại hóa phát triển kinh tế đất nước, chưa nghiên cứu tập trung vào vấn đề sách tài đất đai thị trường bất động sản Phạm Đức Phong (2003) nghiên cứu sách tài nhằm khai thác nguồn lực đất đai bất động sản phục vụ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Chu Thị Thuỷ Chung (2003) chọn cách tiếp cận khác cụ thể đưa giải pháp tài nhằm khai thác nguồn lực đất đai phục vụ nghiệp phát triển kinh tế nước ta điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế Kế thừa kết nghiên cứu năm 2003, Chu Thị Thủy Chung (2008) nghiên cứu sâu rộng để đưa giải pháp hồn thiện sách thu đất đai Việt Nam Phần lớn tác giả dựa quy định Luật Đất đai năm 1993 văn hướng dẫn thi hành trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành Đến pháp luật đất đai có nhiều thay đổi Trong lĩnh vực sách thu đất đai Chu Thị Thủy Chung (2008) nghiên cứu tiếp cận sách thu đất PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma đai dừng lại tập trung tổng kết hồn thiện sách thu nước, mà khơng đề cập đến chế thực sách tài đất đai Quận địa bàn quy hoạch quỹ đất lớn dự án phát triển kinh tế, khoa học, kỹ thuật công nghệ, nên việc thu hồi đất điều cần thiết Những vấn đề sách tài đất đai bộc lộ tính bất cập triển khai thực thi sách quản lý đất đai nói chung tài đất đai nói riêng địa bàn quận giá bồi thường, phương pháp định giá khoản thuế phải nộp, cách tính thuế quan thu thuế Việc này, gây nhiều thắc mắc từ phía người sử dụng đất gây khơng khó khăn cho quan quản lý đất đai quan thuế Yêu cầu cấp bách đặt tiếp tục đổi mới, hồn thiện sách tài đất đai Vì vậy, việc nghiên cứu “Thực trạng giải pháp hồn thiện chế thực sách tài đất đai địa bàn Quận 9, Tp Hồ Chí Minh” điều kiện phát triển cần thiết MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI - Nắm rõ thực trạng thực sách tài đất đai địa bàn Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh - Phân tích vấn đề bất cập văn pháp lý giá đất, phương pháp xác định giá đất, nội dung quy định chi tiết văn pháp lý sách tài đất đai - Đề xuất giải pháp tháo gỡ vấn đề chưa phù hợp việc thực thi sách tài đất đai; vấn đề mâu thuẫn, tồn cơng tác định giá đất nhằm hồn thiện chế thực sách tài đất đai Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN  Ý nghĩa khoa học - Đề tài góp phần làm rõ bổ sung sở lý luận sách đất đai, đặc biệt lĩnh vực tài đất đai điều kiện  Ý nghĩa thực tiễn - Phân tích, đánh giá thực trạng khai thác nguồn lực tài từ đất đai địa bàn huyện, rút ưu nhược điểm, tồn tại, hạn chế đưa giải pháp giúp cho nhà quản lý có cách nhìn tổng quan để đưa định sát đúng, nhằm nâng cao hiệu huy động nguồn lực tài từ đất đai địa bàn huyện, góp phần nâng cao nguồn thu cho ngân sách từ đất đai địa bàn Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh - Đề xuất sửa đổi bổ sung để hoàn thiện số sách đất đai, góp phần hỗ trợ quyền cấp việc ban hành văn bản, quy định quản lý đất đai liên quan đến thu ngân sách từ đất đai PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 ĐẤT VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐỐI VỚI CON NGƯỜI 1.1.1 Khái niệm đất đai Trong tài liệu nghiên cứu quản lý đất đai nay, nói, chưa có thống sử dụng thuật ngữ chuyên ngành thường đồng thuật ngữ Đất Đất đai, ví dụ như: Luật Đất đai, quyền sử dụng đất, quỹ đất đai, quỹ đất, phân loại đất, phân loại đất đai Thực tế làm cho việc xác định lĩnh vực nghiên cứu khoa học quản lý đất đai không rõ ràng thường dẫn đến nhầm lẫn đối tượng nghiên cứu ngành khoa học Tuy vậy, tất thống đối tượng quản lý ngành quản lý đất đai đất đai, khái niệm đất đai có nhiều cách định nghĩa khác Vì vậy, nói đất đai tượng địa lý - kinh tế biến đổi theo quy luật tự nhiên quy luật phát triển kinh tế, xã hội Trong nhiều tài liệu quản lý đất đai, khái niệm thường không phân biệt rõ ràng nói đất đai thường hay dùng từ đất ngắn gọn hơn, Luật Đất đai, Quyền sử dụng đất Nhưng tư khoa học cần phải phân biệt rõ khái niệm khác lãnh thổ, đất đấtđai: - Lãnh thổ địa bàn cư trú cộng đồng dân tộc không gian thời gian xác định, thuộc phạm trù địa lý – dân tộc - Đất lớp bề mặt trái đất, hiểu theo nghĩa rộng so với khái niệm thổ nhưỡng, thuộc phạm trù địa lý - tự nhiên (Ngô Đức Cát, 2000) Đất đai vật địa lý - kinh tế, kết mối quan hệ tổng hoà đất hoạt động kinh tế xã hội người cộng đồng dân tộc lãnh thổ định Về mặt khơng gian đất đai bao gồm phần diện tích bề mặtvới khơng gian bên bề sâu lòng đất Đất đai hiểu góc độ tổng thể trái đất hay phạm vi không gian giới hạn, phạm vi lãnh thổ quốc gia quỹ đất đai quốc gia, phạm vi địa giới hành quỹ đất đai cấp hành tương ứng, phạm vi ranh giới địa quỹ đất đai chủ thể sử dụng đất đai 1.1.2 Vai trò đặc điểm đất Đất đai phận tách rời lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, dấu hiệu để xác định tồn quốc gia, dân tộc Đất đai sản phẩm tự nhiên, có trước lao động Trong q trình vận động, đất đai tự nhiên nhờ có lao động nhiều hệ cải tạo mà trở thành đất trồng trọt Đất đai gắn bó với tồn phát triển người Không theo nghĩa cần thiết cho tồn phát triển người mà phương diện kinh tế tạo cải vật chất, đất đai có ý nghĩa quan trọng Ngay PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma từ lồi người biết tổ chức q trình lao động sản xuất, đất đai trở thành yếu tố sản xuất quan trọng Trong trình tái sản xuất xã hội, đất đai sở không gian bố trí lực lượng sản xuất lĩnh vực nông lâm nghiệp, đất đai đối tượng lao động thông qua đất đai người tác động lên trồng vật ni, đất đai vừa công cụ lao động, vừa đối tượng lao động Đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt, đất đai nhân tố đầu vào thiếu sản xuất xã hội Đất đai tài nguyên thiên nhiên có giới hạn quốc gia, lại điều kiện khơng thể thiếu q trình phát triển Trong bối cảnh nay, tác động người việc khai thác sử dụng đất đai hoàn toàn bị chi phối quy luật kinh tế, xã hội Đất đai vật địa lý - kinh tế xã hội, nên có hai thuộc tính tự nhiên xã hội đặc trưng cho khả đất đai đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế, xã hội người Thuộc tính tự nhiên bao gồm đặc tính khơng gian diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng vị trí với đặc điểm địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo tính chất sinh lý hóa đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai Đất đai loại tài nguyên thiên nhiên ban tặng xem không bị huỷ hoại Nếu sức sản xuất phát triển nhanh chóng, tất máy móc cũ phải thay máy móc có lợi hơn, nên máy móc cũ bị coi đi.Trái lại, đất sử dụng thích đáng khơng ngừng tốt Về mặt không gian tự nhiên, đất đai ln ln có vị trí cố định, khơng có khả dịch chuyển Đặc tính khơng thể di dời trường hợp đất đai khác biệt rõ nét so với loại tài sản khác Là vật thể tự nhiên đất đai bị giới hạn mặt diện tích phạm vi lãnh thổ quốc gia bề mặt trái đất Sự can thiệp người vào đất đai làm thay đổi chất đất, độ màu mỡ, độ phì nhiêu đất hay thay đổi tính năng, cơng dụng đất Thuộc tính xã hội đất đai vị đất đai, hình thức đo mong muốn mặt xã hội gắn với đất đai vị trí định, thuộc tính phi vật thể Vị hiểu tổng hịa quan hệ xã hội, hình thành từ tương tác thị trường phi thị trường Vị đất đai xác định thông qua số lượng, chất lượng cường độ quan hệ xã hội Đất đai có vị cao hay thấp phụ thuộc vào khả thiết lập cho người sử dụng đất đai nhiều hay mối quan hệ với nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với người láng giềng với đối tác khác Vị đất đai khơng đồng với vị trí đất đai Khái niệm vị trí gắn liền với khái niệm khơng gian Cần phân biệt không gian tự nhiên, không gian kinh tế, xã hội không gian tâm lý Vị tổ hợp PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vị trí ba khơng gian nêu trên, phản ánh vị trí tự nhiên kinh tế, xã hội vào khơng gian tâm lý Đất đai có khả tái tạo nâng cao chất lượng mặt tự nhiên xã hội thông qua hoạt động đầu tư người Với khả đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế, xã hội, đất đai trở thành đối tượng trao đổi kinh tế hàng hố, từ đất đai có giá trị trao đổi thị trường Giá trị đất đai - thuộc tính kinh tế đất đai thể chế hoá Luật Đất đai hành Tuy nhiên, nhận thức khoa học giá trị đất đai cịn có nhiều điều chưa có thống Hiện nay, tồn nhiều quan điểm khác giá trị nói chung giá trị đất đai nói riêng Theo quan điểm kinh tế học trị Mác xít, giá trị lao động khơng phân biệt nói chung người, lao động xã hội kết tinh hàng hóa Nó hai thuộc tính hàng hóa: giá trị giá trị sử dụng Trong đó, giá trị thuộc tính xã hội hàng hóa, lao động xã hội thể hàng hóa Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi giá trị nội dung giá trị trao đổi, giá trị trao đổi hình thức biểu giá trị, giá hình thái biểu tiền giá trị Từ khẳng định đất đai, thành phần đất đai, giá trị đất đai khơng phải sản phẩm người làm ra, khơng có lao động kết tinh đất đai Giá đất đai (P) thực chất địa tơ tư hố, xác định theo công thức: P=R/I, với R địa tô I tỷ lệ chiết khấu Sau số nhà kinh tế trường phái tân Mácxít cho đất đai có giá trị, đất đai có lao động xã hội (lao động sống lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá phát triển hạ tầng đất đai, xác định theo công thức: W = C + V + M (Xagaidak, 1992) Nhưng thực tế giá thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004) Như giá trị đất đai giá trị đầu tư phát triển đất đai Các nhà kinh tế thị trường không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”: Bất kỳ sản phẩm có khả đáp ứng mong muốn người coi có giá trị sử dụng Năng lực giá trị sử dụng việc trao đổi với sản phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác gọi giá trị trao đổi nó.Giá giá trị tiền tệ sản phẩm giao dịch thị trường Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng trao đổi thị trường, nên có giá trị trao đổi Quan điểm đơn giản, dễ hiểu, sức mạnh mơ tả tính đơn giản Hơn dễ dẫn đến nhầm lẫn giá trị trao đổi hình thức biểu tiền giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn giá trị trao đổi lớn ngược lại (Mã Khắc Vỹ,1995) PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma Cũng quan điểm giá trị lĩnh vực marketing đại, xem xét mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình giá trị vơ hình Giá trị hữu hình ứng với chất lượng sản phẩm hàng hóa; giá trị vơ hình ứng với vị thương hiệu ngự trị tâm tư, nguyện vọng ước muốn người (Tơn Thất Nguyễn Thiêm, 2005) Với quan điểm phạm trù giá trị đất đai giải thích cách thuyết phục Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất lượng giá trị vơ hình ứng với vị đất đai Giá trị hữu hình giá trị yếu tố khơng gian (diện tích, hình dáng đất), với giá trị đầu tư xây dựng đất đai Giá trị vơ hình giá trị vị đất đai Bản chất “vơ hình” giá trị bất động sản đến từ vị thế, mà “ngự trị” tâm tưởng – nghĩa tâm tư, nguyện vọng, tình cảm khách hàng nói riêng xã hội nói chung (Tơn Thất Nguyễn Thiêm, 2005) Quan điểm giá trị vô hình đất đai chắn nhà quản lý đất đai thuộc trường phái Mác xít dễ dàng chấp nhận, cơng nhận tính siêu hình, phi vật thể giá trị vật chất tạo tư (Tơn Gia Hun, Nguyễn Đình Bồng,2006) Trong trường hợp vị đất đai không khác (do người xã hội tất nhau) giá trị trao đổi hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình chất lượng hàng hóa, giá trị sử dụng đất đai Đất đai có vai trò quan trọng sản xuất đời sống người Khó mà hình dung phát triển kinh tế, xã hội quốc gia mà khơng có đất đai Trong kinh tế thị trường, đất đai trở thành yếu tố khơng thể thiếu q trình sản xuất đời sống Chúng ta khái qt vai trị quan trọng đất đai qua khía cạnh sau: - Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố trình sản xuất xãhội - Đất đai yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến phân bố dân cư lao động - Đất đai tạo môi trường sống cho người - Đất đai sở để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, sở sản xuất kinh doanh, đảm bảo trị, an ninh, quốc phịng quốc gia - Đất đai tạo nguồn tài cho chi tiêu máy nhà nước đầu tư phát triển kinh tế PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 1.2 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 1.2.1 Hệ thống quản lý nhà nước đất đai Quản lý nhà nước xuất với xuất Nhà nước, quản lý công việc Nhà nước Nội hàm quản lý nhà nước thay đổi phụ thuộc vào chế độ trị, trình độ phát triển kinh tế - xã hội quốc gia qua giai đoạn lịch sử Ngày nay, quản lý nhà nước xét mặt chức bao gồm hoạt động lập pháp quan lập pháp, hoạt động hành (chấp hành điều hành) Chính phủ hoạt động tư pháp hệ thống tư pháp Quản lý đất đai nội dung quan trọng quản lý nhà nước Lịch sử phát triển kinh tế xã hội quốc gia khác cho thấy công tác quản lý nhà nước đất đai nhiệm vụ cần thiết, xuất phát từ yêu cầu khách quan thực tế, từ lý trị, xã hội, kinh tế môi trường Hiện hoạt động quản lý nhà nước đất đai hiểu theo nghĩa rộng theo nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, bao gồm hoạt động lập pháp, hành pháp tư pháp đất đai Theo nghĩa hẹp, hoạt động tuý mang tính hành pháp Các hoạt động quản lý nhà nước đất đai thể chế hóa khoản Điều Luật Đất đai năm 2003, cụ thể bao gồm 13 nội dung kết hợp với quy trình quản lý nhà nước nói chung, khái qt hóa q trình quản lý nhà nước đối đất đai sau: - Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành sách, pháp luật đất đai; - Cơ quan nhà nước tổ chức thực sách, pháp luật đất đai; - Cơ quan nhà nước tổ chức giám sát, tra, kiểm tra việc thực sách, pháp luật đất đai Với cách hiểu khái quát quản lý nhà nước đất đai biểu quy trình sách cơng, bao gồm bước bản: hoạch định sách, thực thi sách đánh giá sách, hay nói cách cụ thể hơn, bao gồm giai đoạn: xây dựng sách, thể chế hố sách, thơng qua sách, đưa sách vào thực đánh giá sách (Lê Chi Mai, 2000) Quan điểm tương đồng với cách nhìn hệ thống quản lý nhà nước đất đai, theo quản lý nhà nước đất đai bao gồm phân hệ chính: sách đất đai, chế pháp lý, chế hành chính, chế kinh tế chế tổ chức (Trần Thanh Hùng, 2002) Chính sách đất đai xem cụ thể hóa định hướng có tính ngun tắc Luật Đất đai, kế hoạch, chương trình biện pháp tổ chức kinh tế khác nhằm điều chỉnh phân phối, sử dụng bảo vệ quỹ đất đai quốc gia phù hợp với thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội, hướng đến mục tiêu sử dụng nguồn tài nguyên đất đai quốc gia cách tiết kiệm hiệu PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma Chính sách đất đai hoạch định quan lập pháp hành pháp máy Nhà nước, đưa vào thực quan quản lý hành nhà nước Trong q trình thực thi sách đất đai quan quản lý hành nhà nước sử dụng số hình thức, phương pháp công cụ tác động lên đối tượng quản lý phù hợp với chế kinh tế hành Thơng thường sách đất đai phân thành loại: sách chiến lược sách tác nghiệp Chính sách chiến lược có thời gian thực tương đối dài, thông thường 20 năm, thể ngun tắc quản lý có tính định tính, giải vấn đề hình thức sở hữu phương pháp sử dụng đất đai Chính sách tác nghiệp thực ngắn hạn - 10 năm, thực thi cụ thể mang tính định lượng, xác định hạn mức sử dụng tích tụ đất đai, xác định khung giá đất đai, giải vấn đề liên quan đến chế độ sử dụng bảo vệ đất đai, mục đích, điều kiện giới hạn khai thác tài nguyên đất đai Mối quan hệ sách chiến lược sách tác nghiệp mối quan hệ biện chứng chất lượng, nội dung hình thức Chính sách đất đai hoạch định dựa trị, pháp luật, kinh tế, xã hội, khoa học công nghệ Những làm cho sách đề trở thành phận thống tồn hệ thống sách quản lý nhà nước, vừa giải mục tiêu riêng biệt mình, vừa góp phần thực mục tiêu chung quốc gia Thông thường sau nhà nước ban hành sách, để thực thi sách sống, nhà nước thường phải thể chế hố sách thành quy phạm pháp luật vừa khuyến khích, vừa cưỡng chế việc thi hành sách Chẳng hạn, với sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài để sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp nhằm xố bỏ chế kinh tế kế hoạch tập trung, phát triển kinh tế thị trường loại đạo luật đất đai ban hành hoàn thiện như: Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 Các quy phạm pháp Luật Đất đai thể chế hoá nguyên tắc hình thức sở hữu, chế độ quản lý sử dụng đất đai đề sách chiến lược cấu thành chế pháp lý Nói cách khác, sách chiến lược thực chế pháp lý Cơ chế pháp lý, hiểu hệ thống quy phạm pháp luật, cụ thể hóa sách chiến lược Luật Đất đai Chính sách đất đai quan Trung ương đề thể chế hoá thành quy phạm pháp luật bắt buộc phải thực thi sống địa phương Trong giai đoạn cần phải tiến hành nghiên cứu áp dụng phù hợp với thực tế đất nước địa phương thời kỳ phát triển kinh tế, xã hội Chính vậy, thực thi lại có nội dung hoạch định thơng qua sách Những sách hoạch định giai đoạn gọi PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma sách tác nghiệp Chính sách tác nghiệp thực chế hành chính, kinh tế tổ chức - Cơ chế hành chính: Là cách thức tổ chức thực sách tác nghiệp đề thơng qua biện pháp cơng cụ hành chính, lập quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, giao đất thu hồi đất đai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai, thống kê kiểm kê đất đai, kiểm tra việc sử dụng đất đai - Cơ chế kinh tế: Là việc sử dụng biện pháp công cụ kinh tế nhằm tổ chức, thực sách tác nghiệp đề ra, xây dựng bảng giá đất đai, hệ thống loại thuế nghĩa vụ tài đất đai - Cơ chế tổ chức: Là hệ thống quan lập pháp quan quản lý hành nhà nước đất đai cấp từ trung ương đến địa phương, thực nội dung quản lý chế hành – kinh tế, đồng thời chịu tác động chi phối chế pháp lý quản lý nhà nước đất đai Kết hoạt động chế tổ chức hệ thống văn luật điều tiết hoạt động đối tượng sử dụng đất đai Có thể khái quát hóa mối quan hệ thành phần hệ thống quản lý nhà nước đất đai sơ đồ Chính sách đất đai Chính sách chiến lược Cơ chế pháp lý Chính sách tác nghiệp Cơ chế hành Cơ chế kinh tế Cơ chế tổ chức Các văn luật Hệ thống sử dụng đất đai Hình 1.1 Sơ đồ Hệ thống quản lý nhà nước đất đai PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 10 Thuật ngữ chế sử dụng luận văn thuật ngữ diễn biến nội hệ thống, có tương tác yếu tố hợp thành hệ thống q trình vận động yếu tố đó, nhờ mà hệ thống vận hành, phát triển Thuật ngữ chế áp dụng vào lĩnh vực kinh tế thị trường gọi chế thị trường, tác động tổng hợp nhân tố thị trường, tương tác yếu tố thị trường chúng đồng thời tác động lên đối tượng mà ta xem xét Trong tác động đồng thời đó, nhân tố thị trường tác động vào đối tượng theo cách, dẫn đối tượng vận động theo hướng Nhưng có tác động đồng thời nhiều nhân tố thị trường, nên vận động đối tượng kết tổng hòa tạo từ tác động đồng thời Q trình tổng hợp tác động chế thị trường Mỗi yếu tố cấu thành thị trường vừa tác nhân vừa đối tượng chịu tác động Sự tương tác doanh nghiệp, hộ tiêu dùng thể tương tác tượng giá cả, lượng cung, lượng cầu Khi thuật ngữ chế áp dụng vào lĩnh vực quản lý nhà nước gọi chế quản lý Theo nghĩa hẹp từ chế, chế quản lý tương tác phương thức, biện pháp quản lý chúng đồng thời tác động lên đối tượng quản lý Nó hiểu diễn biến q trình quản lý, có tác động biện pháp quản lý lên đối tượng, kết tích cực tiêu cực xảy sau biện pháp đó, khắc phục mặt tiêu cực phát sinh hệ thống biện pháp song hành nào? Với quan niệm hẹp này, chế quản lý bao gồm nguyên tắc, phương pháp, biện pháp quản lý, công cụ, sử dụng đồng thời lên đối tượng quản lý Có thể khái quát chế quản lý đất đai theo nghĩa rộng sơ đồ Theo chế quản lý nhà nước đất đai thị trường bất động sản bao gồm: chế quản lý chế thị trường mối quan hệ tương tác với nhau, biểu qua hệ thống sử dụng đất đai trình phát triển kinh tế - xã hội đất nước PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 11 Quản lý nhà nước đất đai – Cơ chê quản lý Thị trường bất động sản Cơ chế thị trường Hệ thống sử dụng đất - Diện tích cấu sử dụng đất đai; - Đối tượng sử dụng; - Quy mơ sử dụng tích tụ đất đai; - Giá trị đầu tư vào đất đai; - Giá trị đất đai; Hình 1.2 Sơ đồ mối quan hệ chế quản lý đất đai chế thị trường BĐS Hệ thống sử dụng đất đai thời kỳ phát triển kinh tế, xã hội xác định số, diện tích cấu sử dụng đất đai, đối tượng sử dụng, quy mơ sử dụng tích tụ đất đai, giá trị đầu tư vào đất đai, giá trị đất đai Như vậy, để hoàn thiện chế thực sách tài đất đai, cần thiết phải nghiên cứu công tác phân loại đất, định giá đất, quy định loại nghĩa vụ tài trình điều chỉnh mối quan hệ đất đai 1.2.2 Phân loại đất đai Để phục vụ cho mục đích quản lý Nhà nước, tiêu chí sau áp dụng để phân loại đất đai: - Phân loại đất đai vào trạng SDĐ - Phân loại theo mục đích SDĐ - Phân loại đất đai kết hợp hai tiêu chí mục đích sử dụng trạng sử dụng Trong thực tế quản lý đất đai nước ta, tồn hai hệ thống phân loại đất đai dựa nguyên tắc phân loại khác sử dụng công tác quản lý, kiểm kê thống kê đất đai, cụ thể sau: - Nguyên tắc hệ thống: Quỹ đất đai phân thành loại đất đai theo mục đích sử dụng chính, loại đất đai hiểu hệ thống loại hình sử dụng đất đai có mối quan hệ qua lại tương hỗ với trình sử dụng cho mục đích xác định - Nguyên tắc phân loại tương đồng: Là nguyên tắc phân loại hay gọi phân nhóm, tức nhóm đất có đặc tính giống vào loại không quan tâm ý đến mối quan hệ, đến đặc tính hệ thống PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ... Tác giả thực đề tài “THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠ CHẾ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9, TP HỒ CHÍ MINH? ?? Ngồi ra, để thực tốt chế tài đất đai, luận văn kiến... thực sách tài đất đai địa bàn Quận 9, Tp Hồ Chí Minh? ?? điều kiện phát triển cần thiết MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI - Nắm rõ thực trạng thực sách tài đất đai địa bàn Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh - Phân... hệ đất đai 63 3.4.4 Tính hai giá chế thực sách tài 63 3.4.5 Nguyên nhân tồn 67 3.5 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠ CHẾ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 69 3.5.1 Cơ chế