Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ trong sử dụng hợp lý tài nguyên, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững 449 GIẢI PHÁP CÔNG NGHỆ XÂY DỰNG BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT Trần Thanh Hùng Trường Đại[.]
GIẢI PHÁP CÔNG NGHỆ XÂY DỰNG BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT Trần Thanh Hùng Trường Đại học Tài nguyên Môi trường TP HCM Tóm tắt Bài viết trình bày kết nghiên cứu việc ứng dụng toán học mơ hình hố giá đất phân cấp vị trí đất, làm tiền đề cho việc hoàn thiện bảng giá đất, đồng thời, tự động hố xác định vị trí giá đất tương ứng đất Từ tiến tới xây dựng sở liệu đồ giá đất phần mềm hệ thống hỗ trợ định giá đất VinaLandInfo Từ khố: Mơ hình; Giá đất; Hệ thống hỗ trợ định giá đất Abstract Technology solutions to build Land price map The article shows the research results on the mathematic applications in land price modeling and land location hierarchy, as a premise for completing the land price list and automatically determining the location and land prices of parcels in respectively Then, land-valuation support system software, VinaLandInfo, is applied to build a land price map database Keywords: Modeling; Land price; Land-valuation support system Đặt vấn đề Xác định giá đất đến đất xây dựng đồ giá đất yêu cầu cấp thiết quản lý sử dụng đất đai Bản đồ giá đất hiển thị không gian vùng giá trị đất giá đất đất, tương ứng với vị trí vùng giá trị đất, theo nghĩa đồ giá đất liệu khơng gian đất, có thuộc tính giá đất quy định Thông tư 05/2017/TT-BTNMT Việc xác định giá đất đến đất theo vùng giá trị đất cập nhật thuộc tính giá đất vào liệu khơng gian địa nhiệm vụ bất khả thi, không áp dụng công nghệ hỗ trợ tự động hoá thao tác nghiệp vụ thực hàng loạt lúc vị trí làm việc khác không gian Vấn đề đến chưa giải cách chuẩn mực mặt lý luận, phương pháp công nghệ nên nhiệm vụ xây dựng sở liệu giá đất địa phương chưa triển khai thực theo luật định Một số vấn đề ứng dụng tốn học cơng nghệ đồ giá đất 2.1 Giá đất vị trí đất Giá đất giá giá trị đất đai Giá biểu tiền tệ giá trị, hình thành thông qua quan hệ cung - cầu thị trường đất đai Giá trị nội dung giá cả, bao gồm giá trị hữu hình vơ hình, cấu thành từ chất lượng tự nhiên vị xã hội đất đai Khi quy đất đơn vị diện tích (m2) giá trị đất đai khác chủ yếu vị xã hội định, khác biệt chất lượng tự nhiên không lớn Giá đơn vị diện tích đất đai biểu tiền tệ giá trị vị xã hội đất đai Đất đai phân vùng giá trị, phụ thuộc vào khác biệt vị đất đai Các vùng đồng giá gọi vị trí đất bảng giá đất Vị trí đất vùng khơng gian đất đai có mức vị giá trị tương ứng Xây dựng bảng giá đất xác định vị trí đất mức giá tương ứng Thơng lệ, vị trí đất xác định đoạn đường chính, phân biệt với vị trí hẻm ngõ xóm hay thơn ấp Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ sử dụng hợp lý tài nguyên, bảo vệ môi trường phát triển bền vững 449 Bắt đầu từ trung tâm, vị lan toả theo tuyến đường ngoại vi giảm dần rời rạc kiểu bậc thang đoạn đường Các đoạn đường có vị giá đất tương đồng (với sai số cho phép) Từ mức giá vị trí đất, xác định giá đất cụ thể, vào tiêu chí phân cấp vị trí đất theo cự ly chiều sâu đất theo đặc điểm độ rộng độ dài hẻm, ngõ xóm hay thơn ấp Số lượng phân cấp vị trí phụ thuộc vào đặc điểm vị đất đai Giá trị vị trí đất xác định phụ thuộc vào yếu tố đặc điểm vị đất đai Mối quan hệ phụ thuộc phản ánh hàm số toán học: P = f(VT) 2.2 Ý nghĩa toán học định giá đất Tại lại cần tốn học định giá đất? Nói đơn giản tốn học phép cộng, trừ, nhân chia, sử dụng tính tốn giá trị đất đai phương pháp tiêu chuẩn, như: so sánh, thu nhập, thặng dư, chiết trừ Toán học cần thiết dù mức độ đơn giản so sánh vài ba đất để xác định giá vị trí đất Nhưng so sánh với số lượng hạn chế có định giá xác khơng? Hơn so sánh vị trí đất với vào đâu để lý giải khác biệt giá vị trí đất Nếu tiếp tục mở rộng phạm vi định giá từ đơn vị hành xã đến đơn vị hành huyện xây dựng bảng giá đất cách để xác định xác giá vị trí? Hay đơn giản tổng hợp theo kiểu liệt kê giá đất đoạn đường? Có thể tổng hợp giá đất đoạn đường thành bảng giá đất loại trừ giá ảo cảm xúc thời người tạo từ tác động có hiệu ứng đám đơng vào cảm nhận vị đất đai Loại trừ giá ảo cách nào? Sử dụng phương trình tốn học giá đất xây dựng phương pháp phân tích hồi quy với liệu thu thập đủ lớn yếu tố đặc điểm vị mức giá mua bán đất 2.3 Khả toán học hoá giá đất vị trí đất Khả sử dụng phương trình tốn học xác định giá đất phụ thuộc vào yếu tố vị cấu thành giá trị đất đai không bàn cãi Tuy nhiên, sử dụng phương pháp phân tích hồi quy để xây dựng phương trình tốn học vấn đề cịn nhiều tranh luận với câu hỏi sau: Phương pháp hồi quy tuyến tính hay hồi quy định? Căn xác định dạng phương trình tốn học? Ý nghĩa phân tầng yếu tố vị cấu thành giá trị? Hồi quy tuyến tính sử dụng trường hợp biết trước yếu tố độc lập phụ thuộc, lựa chọn dạng hàm toán học phù hợp với quy luật giá trị, xác định hệ số hồi quy phương trình Trong trường hợp khơng biết trước yếu tố vị cấu thành giá trị mà xác lập trước mặt giá đất vị trí đất sử dụng phương pháp hồi quy định với biến kết giá đất biến dự báo yếu tố vị cần tìm Các yếu tố vị đất đai phân thành 02 tầng toàn cục cục Yếu tố toàn cục yếu tố vị cấu thành giá trị vị trí đất Yếu tố cục yếu tố phân cấp vị trí đất theo cự ly chiều sâu đất theo đặc điểm độ rộng độ dài hẻm, ngõ xóm hay thơn ấp 450 Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ sử dụng hợp lý tài nguyên, bảo vệ môi trường phát triển bền vững Yếu tố toàn cục biến dự báo hay biến độc lập phân tích hồi quy xây dựng phương trình tốn học giá đất Yếu tố cục tiêu chí phân cấp vị trí theo logic toán học định, tương ứng với cấp vị trí có hệ số giá so với giá trị vị trí đất Tại tỉnh phía Nam, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, vị trí đất phân thành 05 cấp Vị trí 01 vị trí đất tiếp giáp đường phạm vi 50 m mặt tiền Vị trí từ 02 đến 05 vị trí đất thuộc phân đoạn 50 m đất, có cự ly chiều sâu lớn mức quy định 50 m; vị trí đất thuộc đất hẻm ngõ xóm hay thơn ấp Giá đất xác định theo vị đất đai xu dịch chuyển mục đích sử dụng đất từ nơng nghiệp vị thấp sang đất vị cao Trên thị trường giao dịch nhiều loại đất hay đất có tiềm ở, với mức giá mua bán hình thành tương đối minh bạch Vì vậy, vào giá đất để xác định giá loại đất khác theo hệ số định: Pnn = 0,3Pđơ Ppnn = 0,6Pđơ Mơ hình tốn học xác định giá đất theo vị trí đất, phân cấp vị trí theo mục đích sử dụng đất tiền đề cho việc tự động hoá xây dựng đồ giá đất 2.4 Tự động hố xác định vị trí đất Bản đồ giá đất hiển thị không gian giá đất đất có vị trí đất phân cấp vị trí tương ứng Để xây dựng đồ giá đất cần có mơ đun chức xác định vị trí đất phân cấp vị trí tự động tất trường hợp phân bố đất đặc điểm khơng gian đất Nếu khơng có mơ đun xác định vị trí đất tự động việc xây dựng đồ giá đất bất khả thi 2.5 Công nghệ đồ giá đất Hệ thống hỗ trợ định giá đất VinaLandInfo, phát triển dựa ứng dụng cơng nghệ WebGIS mã nguồn mở, có 19 mơ đun chức tích hợp giải pháp tốn học định giá đất, với CSDL địa chính, giao thơng giá đất (1) Mô đun quản trị sở liệu; (2) Mô đun kiểm tra hiệu chỉnh liệu đầu vào; (3) Mô đun hiển thị đồ tương tác Web; (4) Mô đun quản trị cập nhật, lưu liệu; (5) Mô đun quản trị người dùng; (6) Mô đun quản lý giao dịch đất đai; (7) Mơ đun thống kê, phân tích tổng hợp liệu giá đất; (8) Mô đun định giá đất theo giá đất Nhà nước quy định; (9) Mô đun định giá đất sát với giá đất thị trường; (10) Mô đun xây dựng đồ giá đất Nhà nước quy định; (11) Mô đun xây dựng đồ giá đất thị trường; (12) Mơ đun đồ giá đất (theo thơng tin tìm kiếm đất); (13) Mô đun tra cứu giá đất; (14) Mơ đun tính tốn hệ số điều chỉnh giá đất; (15) Mơ đun xác định vị trí đất tự động; Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ sử dụng hợp lý tài nguyên, bảo vệ môi trường phát triển bền vững 451 (16) Mô đun báo cáo thống kê (17) Mô đun tra cứu lịch sử giá đất; (18) Mơ đun tính tốn số giá đất; (19) Mô đun kết nối liên thông liệu với CSDL địa tỉnh Giải pháp hoàn thiện bảng giá đất 3.1 Vấn đề giải pháp xác định vị trí đất mặt tiền a) Các tình phân bố đất - Thửa đất (PNN) hình thành sau có quy hoạch lộ giới, phần diện tích đất lộ giới khơng đo vẽ thể đồ địa với phần diện tích đất ngồi lộ giới - Thửa đất (PNN) hình thành trước có quy hoạch lộ giới, phần diện tích đất lộ giới đo vẽ thể đồ địa với phần diện tích đất ngồi lộ giới Trong trường hợp này, xuất tình phân bố đất Hình - 04 đất nơng nghiệp có phân bố cụ thể là: LUC nằm tiếp giáp với mép (chân) đường có phần diện tích lộ giới; LUC nằm tiếp giáp với lộ giới; LUC nằm sau mép (chân) đường có phần diện tích lộ giới; LUC nằm sau lộ giới - 04 đất nông thôn ONT có phân bố cụ thể là: ONT nằm tiếp giáp lộ giới; ONT nằm sau mép (chân) đường có phần diện tích nằm lộ giới; ONT nằm sau lộ giới; ONT nằm tiếp giáp với mép (chân) đường có phần diện tích lộ giới Hình 1: Các tình phân bố đất - Theo quy định pháp luật đất đai hành đất nơng nghiệp, phần diện tích lộ giới công nhận cho phép sử dụng theo mục đích quy định Đối với đất phần diện tích lộ giới công nhận trường hợp đất hình thành trước có quy hoạch lộ giới Nhà nước phải bồi thường phần diện tích đất theo giá thực tế Như vậy, đất có vị trí diện tích có mức giá thị trường b) Vấn đề giải pháp phân cấp vị trí đất nơng nghiệp - Vấn đề: Nếu phân cấp vị trí đất nơng nghiệp theo chiều dài đất, mép đường tính từ lộ giới, với cự ly phân biệt theo cấp đường khơng phù hợp với quy định pháp luật đất đai việc công nhận diện tích lộ giới 452 Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ sử dụng hợp lý tài nguyên, bảo vệ môi trường phát triển bền vững Nếu phân cấp vị trí đất nơng nghiệp theo chiều dài đất, tính từ mép (chân) đường đất LUC có mức giá cao diện tích vị trí lớn nhất, đất LUC có mức giá thấp khơng có diện tích thuộc vị trí Điều khơng phù hợp với thực tế giá thị trường đất đai, giá 04 đất - Giải pháp: Để phù hợp với thực tế giá thị trường đất đai, phân cấp vị trí đất nơng nghiệp theo cự ly chiều dài đất nên tính từ ranh giới mặt tiền hợp pháp đất c) Vấn đề giải pháp phân cấp vị trí đất - Vấn đề: Nếu phân cấp vị trí đất theo chiều dài đất, tính từ lộ giới phù hợp với trường hợp đất hình thành sau có quy hoạch lộ giới, lại không phù hợp với quy định pháp luật đất đai việc cơng nhận diện tích lộ giới đất hình thành trước có quy hoạch lộ giới Nếu phân cấp vị trí đất theo chiều dài đất, tính từ mép (chân) đường đất ONT có mức giá cao diện tích vị trí lớn nhất, đất ONT có mức giá thấp khơng có diện tích thuộc vị trí Điều khơng phù hợp với thực tế giá thị trường đất đai, giá 04 đất quy định pháp luật đất đai việc công nhận diện tích lộ giới đất hình thành trước có quy hoạch lộ giới Hơn nữa, xác định vị trí đất vào lộ giới hữu hợp pháp tuyến đường, xác định từ liệu đồ quy hoạch giao thông địa bàn tỉnh có khơng phù hợp với liệu đồ địa chính, loại đồ xây dựng hệ tọa độ quy chiếu khác - Hệ thống đồ địa xây dựng hệ tọa độ VN2000, với kinh tuyến trục địa phương - Hệ thống đồ giao thông xây dựng hệ toạ độ VN2000, với kinh tuyến trục toàn quốc Do 02 loại đồ khác kinh tuyến trục nên chồng dẫn đến sai lệch vị trí Sử dụng nghiệp vụ GIS để nắn chỉnh hình học cho đồ quy hoạch giao thơng địa chồng xếp lên xảy tình trạng liệu đường giao thơng quy hoạch giao thông đồ địa bị lệch - Giải pháp: Để phù hợp với thực tế giá thị trường đất đai quy định pháp luật đất đai việc công nhận diện tích lộ giới đất hình thành trước sau có quy hoạch lộ giới, vào thực trạng sở liệu giao thơng có, việc phân cấp vị trí đất theo cự ly chiều dài đất nên tính từ ranh giới mặt tiền hợp pháp đất 3.2 Vấn đề giải pháp xác định vị trí đất hẻm Vị trí đất hẻm xác định vào: Cấp hẻm xác định theo phân nhánh hẻm, độ rộng hẻm, phân đoạn hẻm theo chiều sâu hẻm (cự ly từ đường hay từ hẻm cấp trước đến đất) Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, vị trí đất xác định theo nguyên tắc quy định bảng giá đất cụ thể sau: - Đối với hẻm cấp 1: + Vị trí 1: Hẻm cấp 1, độ rộng R ≥ m, phân đoạn (đến mét thứ 80 m) + Vị trí 2: Hẻm cấp 1, độ rộng R ≥ m, phân đoạn (đến mét thứ (80 + 70) m); Hẻm cấp 1, độ rộng 1,5m < R < m, phân đoạn (đến mét thứ 80 m) Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ sử dụng hợp lý tài nguyên, bảo vệ môi trường phát triển bền vững 453 + Vị trí 3: Hẻm cấp 1, độ rộng R ≥ m, phân đoạn (đến mét thứ (80 + 70 + 70) m); Hẻm cấp 1, độ rộng 1,5 m < R < m, phân đoạn (đến mét thứ (80 + 70) m); Hẻm cấp 1, độ rộng R ≤ 1,5 m, phân đoạn (đến mét thứ 80 m) + Vị trí 4: Hẻm cấp 1, độ rộng R ≥ m, đoạn lại; Hẻm cấp 1, độ rộng 1,5 m < R < m, đoạn lại; Hẻm cấp 1, độ rộng R ≤ 1,5 m, đoạn lại - Đối với hẻm cấp 2: + Vị trí 2: Hẻm cấp phân đoạn hẻm cấp 1, độ rộng R ≥ 3,5 m, phân đoạn (đến mét thứ 80 m) + Vị trí 3: Hẻm cấp phân đoạn hẻm cấp 1, độ rộng R ≥ 3,5 m, phân đoạn (đến mét thứ (80 + 70) m); Hẻm cấp phân đoạn hẻm cấp 1, độ rộng R ≥ 3,5 m, phân đoạn (đến mét thứ 80 m); Hẻm cấp phân đoạn hẻm cấp 1, độ rộng ≤ 3,5 m, phân đoạn (đến mét thứ 80 m) + Vị trí 4: Hẻm cấp phân đoạn hẻm cấp 1, độ rộng R ≥ 3,5 m, đoạn lại; Hẻm cấp phân đoạn hẻm cấp 1, độ rộng R ≥ 3,5 m, phân đoạn (đến mét thứ 80 m); Hẻm cấp phân đoạn hẻm cấp 1, độ rộng R ≥ 3,5 m, đoạn lại; Hẻm cấp phân đoạn hẻm cấp 1, độ rộng R ≤ 3,5 m, đoạn cịn lại Tóm lại, vị trí đất hẻm cụt xác định vào yếu tố hẻm sau: - Cấp hẻm: Hẻm ứng với cấp 1; Hẻm phụ ứng với cấp 2, cấp - Độ rộng hẻm chính: R ≤ 1,5 m; 1,5 m < R < m; R ≥ m - Độ rộng hẻm phụ: R < 3,5 m; R ≥ 3,5 m - Đoạn hẻm: Phân đoạn (đến 80 m); Phân đoạn (đến mét thứ (80 + 70) = 150 m); Phân đoạn (đến mét thứ (80 + 70 + 70) = 220 m); Phân đoạn (đoạn lại từ sau mét thứ (80 + 70 + 70) = 220 m trở đi) - Khoảng cách từ đường đến đất hẻm xác định từ lộ giới hợp pháp đường đến điểm cạnh tiếp giáp hẻm gần đất Vấn đề: Thang phân cấp độ rộng hẻm có phân biệt hẻm hẻm phụ khơng phù hợp số trường hợp thực tế Ví dụ, hẻm có độ rộng R = m, hẻm phụ có độ rộng m < R < 3,5 m hay R ≥ 3,5 m khơng tạo khác biệt mặt vị trí đất hẻm, chỗ hẹp hẻm có độ rộng R = m Trong trường hợp, hẻm thông nhiều đường khơng có thống xác định đường mà hẻm thơng Theo khoảng cách ngắn nhất? Theo địa nhà? Hay theo mức giá cao đất hẻm? Khi khơng có liệu không gian lộ giới đường phố, khơng thể xác định khoảng cách từ đường đến đất hẻm Phân cấp hẻm theo phân nhánh khó xác định theo tiêu chí thống Thế hẻm thẳng không quanh co? Nếu theo hẻm thẳng lại hẻm cụt, theo hẻm quanh co lại thơng nhiều đường Khơng có khả tự động hóa xác định điểm cạnh tiếp giáp hẻm gần đất để xác định khoảng cách từ đất hẻm đến đường 454 Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ sử dụng hợp lý tài nguyên, bảo vệ môi trường phát triển bền vững Giải pháp: Thống thang phân cấp độ rộng hẻm, khơng phân biệt hẻm hay hẻm phụ với cấp bậc độ rộng là: R ≤ 1,5 m; 1,5 m < R < m; R ≥ m Xác định đường hẻm vào tiêu chí mức giá cao đất hẻm Khơng phân cấp hẻm theo phân nhánh Khi đó, phân đoạn hẻm theo cự ly thống 100 m: L1 ≤ 100 m, 100 m < L2 ≤ 200 m, 200 m < L3 ≤ 300 m, L4 > 400 m Như vậy, vị trí đất hẻm xác định theo nguyên tắc sau: - Vị trí xác định vị trí đất có yếu tố hẻm thuận lợi (R ≥ m, Phân đoạn 1) - Các vị trí thấp vị trí đất có yếu tố hẻm thấp so với yếu tố hẻm vị trí 3.3 Vấn đề giải pháp xác định tiêu chí số lượng phân cấp vị trí đất loại Vấn đề: Theo quy định bảng giá đất hành có phân biệt tiêu chí phân cấp vị trí đất nơng thơn thị Tiêu chí phân cấp vị trí đất nơng nghiệp đất có đồng nơng thơn hay thị, lại có khác biệt với loại đất làm muối Số lượng phân cấp vị trí đất đơn vị hành có khác biệt Tại Vũng Tàu Bà Rịa có 05 vị trí Tại huyện khác có 04 vị trí Sự khơng thống tiêu chí số lượng phân cấp đơn vị hành tạo khác biệt vị trí đất vị trí giáp ranh, đặc biệt tuyến đường giao thông huyện thành phố Sự khác biệt tiêu chí phân cấp vị trí đất loại đất (đất làm muối khác với đất nông nghiệp đất ở) không với lý thuyết vùng giá trị đất Đối tượng xác định vị trí đất THỬA ĐẤT, khơng phải LOẠI ĐẤT theo mục đích sử dụng đất Giá đất phụ thuộc vào khả sinh lợi vị trí đất, yếu tố vị vị trí tạo VỊ THẾ vị trí có đầu tư Nhà nước xã hội vào việc phát triển hạ tầng kỹ thuật kinh tế - xã hội khu vực Khi hạ tầng kỹ thuật kinh tế - xã hội thay đổi làm cho vị vị trí đất thay đổi, kéo theo thay đổi giá đất mục đích sử dụng đất Nếu xác định vị trí đất theo loại đất đất có vị trí khác thay đổi mục đích sử dụng đất, dẫn tới tình trạng cân đối mặt giá đất theo quy định bảng giá đất theo giá thị trường, khó khăn phát sinh việc xác định vị trí đất tính tốn giá đất nghĩa vụ tài liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất Giải pháp: Giải pháp đưa xác định vị trí đất loại theo tiêu chí thống nhất, khơng phân biệt theo mục đích sử dụng đất không phân biệt khu vực nông thôn hay thành thị đơn vị hành cấp huyện Đối với đất mặt tiền (có cạnh tiếp giáp với đường có quy định giá bảng giá đất): Vị trí vị trí đất mặt tiền phạm vi cự ly 50 m đầu tiên, vị trí đất thuộc đất phạm vi cự ly 50 m thứ hai hết đất): Đối với đất hẻm (có cạnh tiếp giáp với đường khơng quy định giá bảng giá Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ sử dụng hợp lý tài nguyên, bảo vệ môi trường phát triển bền vững 455 ... đất tiền đề cho việc tự động hoá xây dựng đồ giá đất 2.4 Tự động hố xác định vị trí đất Bản đồ giá đất hiển thị không gian giá đất đất có vị trí đất phân cấp vị trí tương ứng Để xây dựng đồ giá. .. (10) Mô đun xây dựng đồ giá đất Nhà nước quy định; (11) Mô đun xây dựng đồ giá đất thị trường; (12) Mô đun đồ giá đất (theo thơng tin tìm kiếm đất) ; (13) Mơ đun tra cứu giá đất; (14) Mơ đun tính... dịch đất đai; (7) Mô đun thống kê, phân tích tổng hợp liệu giá đất; (8) Mô đun định giá đất theo giá đất Nhà nước quy định; (9) Mô đun định giá đất sát với giá đất thị trường; (10) Mô đun xây dựng