Tiểu luận môn học đường lối cách mạng của đảng cộng sản việt nam đề tài chính sách đất đai ở việt nam 1981 2005

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP KHOA LÝ LUẬN CHÍNH TRỊ TIỂU LUẬN MÔN HỌC ĐƯỜNG LỐI CÁCH MẠNG CỦA ĐẢNG CỘNG SẢN VIỆT NAM ĐỀ TÀI CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM (1981 2005) SV THỰC HIỆN Lê Thị Mơ MSSV 10351711[.]

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHIỆP KHOA LÝ LUẬN CHÍNH TRỊ TIỂU LUẬN MÔN HỌC: ĐƯỜNG LỐI CÁCH MẠNG CỦA ĐẢNG CỘNG SẢN VIỆT NAM ĐỀ TÀI: CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM (1981-2005) SV THỰC HIỆN: Lê Thị Mơ Phan Thị Nga MSSV 10351711 MSSV 10351721 Trịnh Thị Mỹ Nga MSSV Trần Thị Kim Hoa MSSV Trần Lê Quân MSSV Trần Thị Viên MSSV GVHD: Ts Nguyễn Minh Tiến TP HCM Tháng 07 năm 2011 103141 PHẦN MỞ DẦU 1.Lý chọn đề tài Chính sách đất đai có tầm quan trọng thiết yếu tăng trưởng kinh tế, chuyển đổi cấu kinh tế ảnh hưởng đến phúc lợi xã hội Ruộng đất vấn đề trị nhạy cảm, tác động lớn phát triển kinh tế-xã hội, đặc biệt nước phát triển Việt Nam Mục đích nghiên cứu Tìm hiểu tác động sách đất đai đến chuyển biến quan hệ ruộng đất, nông nghiệp phát triển nông thôn, đến đời sôi nỗi thị trường bất động sản Tìm hiểu sách đất đai Việt Nam có phù hợp với tiến trình phát triển đổi kinh tế đất nước hay khơng Tóm tắt nội dung Nội dung gồm có chương lớn Chương 1.Tổng quan sách đất đai VN 25 năm (1981-2005) Chương Chính sách đất đai thời kỳ đổi kinh tế (1981-2005) Bao gồm: quan điểm, sách đất đai đảng nhà nước; tác động sách đất đai đến phát triển kinh tế xã-hội thời kỳ đổi kinh tế Chương Những thành tựu hạn chế sách đất đai Gồm: Những thành tựu Những hạn chế sách đất đai nguyên nhân Chương Những tồn cần giải yêu cầu thực sách đất đai có hiệu Gồm hai phần: yêu cầu thực sách, pháp luật đất đai giải pháp cần làm 4 Kết nghiên cứu Bên cạnh thành tựu trên, năm gần đây, kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường lúc sách đất đai bộc lộ toàn diện khiếm khuyết, thiếu sót Làm cho tính chất phức tạp chất gây nhiều tranh cải vấn đề đất đai tăng lên, dẫn đến kết cục khơng đáng có sau: thị trường bất động sản trở nên khó kiểm sốt biến động khó lường tạo nên đợt sốt đất giả tạo Các vấn đề xã hội nảy sinh tranh chấp, khiếu kiện tập thể, xung đột, phân hóa xã hội tập trung đất đai mà mục tiêu sách xã hội khơng mong muốn Kết luận đề xuất Kết luận Chính sách đất đai Việt Nam thời kỳ chuyển đổi kinh tế đến phù hợp với tiến trình phát triển đổi kinh tế đất nước Q trình tiến triển tư sách đất mang lại tác động sâu rộng từ chuyển biến quan hệ ruộng đất, nông nghiệp phát triển nông thôn, đến đời sôi động thị trường bất động sản Đóng góp lớn mà Nhà nước tạo để vận hành tốt sách đất đai thời gian tới là: cung cấp quyền đất đai có đảm bảo, giảm chi phí liên quan đến giao dịch đất, xây dựng sở hạ tầng để gia tăng giá trị đất cung cấp mạng lưới an sinh để tránh việc phải bán tháo đất đai, giải thỏa đáng vấn đề đền bù giải tỏa, tái định cư Đề xuất Theo chúng tôi, nên giảm mức thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ quyền địa phương không thu thêm động viên (thực chất ép) khoản liên quan đến nhà, đất NỘI DUNG CHƯƠNG 1 Tổng quan sách đất đai Việt Nam 25 năm (1981 – 2005) Đại hội Đảng VI, tháng 12 năm 1986 đánh dấu bước ngoặc phát triển đời sống kinh tế – xã hội Việt Nam Sự đổi tư kinh tế góp phần chuyển đổi từ kinh tế tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tạo nên diện mạo đất nước, người Việt Nam hơm Q trình chuyển đổi từ chế tập trung bao cấp sang chế thị trường tất yếu khách quan phù hợp với tình hình thực tiễn ngồi nước Nó đáp ứng kịp thời tính thúc bách hồn cảnh lúc giờ: siêu lạm phát, thất nghiệp tăng cao, sản xuất đình đốn, lưu thông ngưng trệ, cán cân thương mại thâm hụt… hầu hết số vĩ mô mức an toàn, đời sống kinh tế – xã hội khủng hoảng nghiêm trọng Khởi đầu cho công chuyển đổi Việt Nam sách, pháp luật đất đai nông nghiệp nông thôn đánh dấu từ Chỉ thị 100, năm 1981 Ban Bí thư hay cịn gọi “Khốn 100” với mục đích khoán sản phẩm đến người lao động tạo chuyển biến tốt sản xuất nông nghiệp Sau kết khả quan “Khoán 100” năm 1988, Nghị 10 Bộ Chính trị có bước đột phá quan trọng lần thừa nhận hộ gia đình đơn vị kinh tế tự chủ Luật Đất đai đời năm 1993 nhằm thể chế hóa sách đất đai ban hành, đồng thời, qui định điều chỉnh quan hệ kinh tế – xã hội theo hướng dài hạn Nhờ đột phá quan trọng sách đất đai mang lại thành tựu to lớn nông nghiệp, nông thôn tăng trưởng kinh tế Việt Nam gần 20 năm qua góp phần giữ vững ổn định trị – xã hội Tuy nhiên, sách đất đai chủ yếu điều chỉnh quan hệ kinh tế – xã hội ruộng đất nông nghiệp nông thôn Trong kinh tế thị trường đại địi hỏi sách đất đai bao qt rộng toàn diện lĩnh vực sản xuất kinh doanh, đầu tư, du lịch, qui hoạch, giao thông, kinh doanh bất động sản… khơng bó hẹp nơng nghiệp, nơng thơn Vì vậy, năm gần đây, kinh tế thị trường phát triển mạnh, nhu cầu sử dụng, chuyển nhượng, kinh doanh đất đai lĩnh vực, vùng ngày lớn phát sinh nhiều vấn đề mà sách đất đai khó giải Đặc biệt, thị trường bất động sản thời gian qua biến động khó lường gây lúng túng nhiều phía từ tầng lớp dân cư, nhà đầu tư người làm sáchTình hình cấp quyền địa phương (tùy theo tình hình cụ thể) đưa cách giải khác nhau, chí tùy tiện gây bất bình dư luận.Trước tình hình đó, Đảng Nhà nước đạo, ban hành chỉnh sửa điều khoản Luật Đất đai (Luật Đất đai sửa đổi năm 1998, 2001); văn luật khác cho phù hợp Vấn đề đặt đến lúc cần đánh giá nghiêm túc tồn diện vai trị, ý nghĩa sách đất đai thời kỳ chuyển đổi kinh tế, làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn làm sở cho việc xây dựng sách đất đai phù hợp với thời kỳ chuyển đổi kinh tế sang kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam CHƯƠNG 2 Thực trạng sách đất đai thời kỳ đổi kinh tế (1981-2005) 2.1 Quan điểm, sách đất đai nhà nước 2.1.1 Giai đoạn 1981-1992: triển khai sách đất đai Đây thời kỳ mơ hình kinh tế tập trung bao cấp bộc lộ cách toàn diện mặt tiêu cực nó, mà hậu khủng hoảng kinh tế-xã hội sâu sắc vào cuối năm 70 đầu năm 80 Đầu thập niên 1980, sản xuất lương thực không đáp ứng nhu cầu đời sống nhân dân, hàng năm phải nhập triệu lương thực Trong khó khăn, số địa phương mạnh dạn tìm cách tháo gỡ làm thử cách quản lý Trên sở đánh giá thực tiễn rút kinh nghiệm qua thí điểm, ngày 13 tháng 01 năm 1981 Ban Bí thư Trung ương đảng khóa V Chỉ thị số 100/CT-TƯ cơng tác khốn sản phẩm đến nhóm lao động người lao động hợp tác xã nông nghiệp (gọi tắt Chỉ thị 100) Chỉ thị 100 khâu đột phá mở đầu đổi có tác dụng ngăn chặn xa sút tạo đà lên sản xuất nông nghiệp Việt Nam Từ nơng nghiệp bước đầu có khởi sắc, sản xuất nơng nghiệp tăng trưởng từ 14,4 triệu năm 1980 tăng lên 18,4 triệu năm 1986, bình quân năm tăng gần 70 vạn tấn, gấp lần mức tăng trước Mặc dù vậy, chế “Khốn 100” khơng thể tháo gỡ hết khó khăn sản xuất nơng nghiệp Ngày 05-04-1988, Nghị 10/NQ- TW đổi quản lý kinh tế nơng nghiệp ban hành (hay cịn gọi “Khoán 10”): Nghị 10, lần kinh tế hộ gia đình thừa nhận đơn vị kinh tế tự chủ Nghị 10 giai cấp nông dân tiếp nhận với tinh thần phấn khởi thực hiện, đưa lại nhiều chuyển biến rõ rệt: sản xuất lương thực có khởi sắc đáng kể, từ 19,5 triệu năm 1988 lên 21,5 triệu năm 1989, tức tăng thêm triệu năm, tốc độ tăng trưởng nông nghiệp gần 10% kỷ lục chưa có Tuy nhiên, “Khốn 10" chưa đề cập quyền sử dụng ruộng đất cho hộ nông dân việc xây dựng hợp tác xã Văn Nhà nước ban hành đất đai ruộng đất thể tinh thần đổi Đại hội VI Luật Đất đai năm 1987 Ngày 15-07-1992, Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng Quyết định số 327/CT sách sử dụng ruộng đất đồi núi trọc, rừng, bãi bồi ven biển mặt nước với nội dung: lấy hộ gia đình làm đơn vị sản xuất để giao đất rừng, giao đất bãi bồi với điều kiện rộng rãi: hộ giao đất rừng tùy khả có 5000 m kinh tế vườn (nếu đất rừng), 300 m2 (nếu đất trồng công nghiệp), 700 m2 (nếu đất bãi bồi) Nhà nước dành 60% vốn dự án để xây dựng kết cấu hạ tầng, 40% cịn lại cho hộ gia đình vay khơng lấy lãi Những hộ chuyển vùng đến khu kinh tế phép chuyển quyền sử dụng đất canh tác, đất thổ cư để lấy tiền làm vốn Trong Quyết định Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng khuyến khích doanh nghiệp, công ty tư nhân nước nước ngồi bỏ vốn đầu tư hình thức đồn điền, trang trại Như sách đất đai giai đoạn 1981-1992 chủ yếu Thể tinh thần đổi thận trọng, thực bước chậm, chủ yếu mang tính thăm dị, thí điểm Chủ yếu điều chỉnh nông nghiệp đơn vị tập thể nông, lâm trường, hợp tác xã Quyền sử dụng đất ổn định lâu dài cá nhân chưa thừa nhận 2.1.2 Giai đoạn 1993-2005: đẩy mạnh thực sách đất đai Luật Đất đai năm 1993 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nguyên tắc giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân Đồng thời giao quyền sử dụng đất kèm theo quyền khác như: quyền chuyển đổi, quyền thừa kế, quyền chấp, quyền cho thuê, quyền chuyển nhượng nhằm tăng cường tính tự chủ lợi ích kinh tế đảm bảo mặt pháp lý cho người sử dụng đất Luật Đất đai năm 1993 đạo luật quan trọng thể đường lối đổi Đảng Nhà nước Những kết đạt việc thực đạo luật thúc đẩy phát triển kinh tế, góp phần ổn định trị- xã hội Ngày 02-12-1998 Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Đất đai ban hành ngày 01-10-2001 tiếp tục sửa đổi số điều Luật Đất đai Luật sửa đổi lần trọng đến khía cạnh kinh tế đất đai vai trò quản lý nhà nước đất đai Ngày 10-12-2003 Luật Đất đai năm 2003 lại tiếp tục sửa đổi cho phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ban hành có hiệu lực ngày 01-07- 2004, thể Điều 61, 62, 63 Luật Đất đai thừa nhận quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Như vậy, sách đất đai giai đoạn 1993 đến Về ưu điểm: quyền sử dụng đất lâu dài cá nhân thừa nhận đảm bảo thực hiện; đồng thời, có điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tiễn Về khuyết điểm: sách thiếu tầm chiến lược, khơng có khả dự báo dài hạn, thay đổi thường xun thể tính đối phó xử lý tình 2.2 Tác động sách đất đai đến phát triển kinh tế-xã hội 2.2.1 Tác động sách đất đai chuyển biến quan hệ ruộng đất nông nghiệp phát triển nông thôn Tác động tích cực Một thành tựu bật, khởi sắc nông nghiệp Việt Nam thập kỷ vừa qua sức sản xuất nông nghiệp, nơng thơn thực giải phóng Nơng nghiệp kinh tế nơng thơn có nhịp độ tăng trưởng khá: giai đoạn 1986 – 2004, nông nghiệp tăng trưởng 3,905%, đặc biệt giai đoạn 19962000 tăng trưởng cao 4,47% mức tăng trưởng lý tưởng để đảm bảo kinh tế phát triển bảo đảm an ninh lương thực đất nước Tỷ lệ hộ nghèo nông thôn giảm từ 29% năm 1990 đến năm 2004 11% (theo tiêu chí Việt Nam) Tăng tỷ lệ thời gian lao động khu vực nông thôn từ 72,46% giai đoạn 1996 – 2000 lên 76,58% giai đoạn 2001- 2004 Hiện có 1,35 triệu sở ngành nghề nơng thơn, thu hút 10 triệu lao động, góp phần cải thiện đời sống nông dân mặt nông thơn Tác động tiêu cực Thứ nhất, diện tích đất canh tác ngày thu hẹp manh mún, quản lý sử dụng hiệu Với tốc độ tăng dân số bình quân từ năm 1990 đến năm 2004 1,6%/năm làm đất canh tác vùng nông thôn Việt Nam ngày bị thu hẹp [phụ lục 4] Thứ hai, việc giao đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đựơc triển khai nước số nơi tiến hành chậm Thứ ba, hợp tác xã kiểu cũ đến khơng cịn thích hợp với kinh tế thị trường cần phải có thay đổi Thứ tư, việc cụ thể hóa quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp thừa kế chưa thông suốt Thứ năm, tiêu cực cán nhà nước quản lý thực sách đất đai 2.22 Tác động sách đất hình thành thị trường động sản Việt Nam Thị trường bất động sản Việt Nam trước năm 1993 Sau Cách mạng tháng Tám năm 1945 đến năm 1980, đất đai bất động sản Việt Nam thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu cơng cộng… đó, hoạt động giao dịch mua bán, thuê mướn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn bình thường Sau cải cách ruộng đất cải tạo công thương nghiệp tư tư doanh miền Bắc, đất đai bất động sản phân phối lại.Các bên tham gia giao dịch theo cách thức tự tìm đến tự thỏa thuận giá Trong giai đoạn này, Nhà nước chưa có văn pháp luật giao dịch bất động sản, Nhà nước thừa nhận hợp thức hóa thủ tục giao dịch mua bán, thuê mướn… thu lệ phí trước bạ (thuế trước bạ) đăng ký quyền sở hữu nhà, đất Nhìn chung, giai đoạn từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90, thị trường bất động sản Việt Nam thị trường ngầm hình thành cách tự phát • Thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 1993 đến Điều 3, Luật Đất đai năm 1993: “Nhà nước bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất từ người khác có quyền nghĩa vụ người sử dụng đất theo qui định Luật qui định khác pháp luật Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất; quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất thực thời hạn giao đất, thuê đất mục đích sử dụng đất giao, thuê theo qui định Luật quy định khác pháp luật” Tiếp đó, Bộ luật Dân năm 1995 có qui định điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, chuyển đổi, cho thuê, chấp quyền sử dụng đất Đây thay đổi mang tính đột phá, tạo sở pháp lý cho hình thành phát triển thị trường bất động sản CHƯƠNG 3 Những thành tựu hạn chế sách đất đai thời kỳ đổi kinh tế từ 1981-2005 3.1 Những thành tựu: • Các quyền sở hữu tài sản đất đai nhân dân Nhà nước thiết lập đảm bảo thực Ở Việt Nam, thực chất quyền: sử dụng, thừa kế, chuyển đổi, chuyển nhượng, chấp cho thuê biểu quyền sở hữu ruộng đất mặt kinh tế Hay nói cách khác, việc xác lập quyền đất đai thực chất trao cho người dân quyền sở hữu có hạn chế đất đai Xác lập quyền sở hữu ruộng đất bao gồm xác lập quyền sở hữu pháp lý Nhà nước quyền sở hữu kinh tế cho người sử dụng cho dù quyền sở hữu ruộng đất có hồn tồn thuộc tư nhân tính pháp lý thuộc Nhà nước vì, chủ ruộng đất phải chuyển quyền sở hữu ruộng đất cho Nhà nước để sử dụng vào mục đích chung hình thức mua bán cho th Vì vậy, suy cho chủ ruộng đất, người sử dụng ruộng đất, quyền sở hữu kinh tế (hay gọi quyền hưởng dụng) quyền lợi họ sử dụng ruộng đất Quyền hưởng dụng xác lập hầu hết nước, thể hình thức khác nhau, ví dụ quyền tư hữu ruộng đất lưu ý quyền tư hữu đất bị Nhà nước buộc điều kiện khác, ràng buộc mục đích sử dụng, quy hoạch chung… Đối với nước ta, tiến trình đổi mới, ruộng đất trả lại quyền hưởng dụng cho hộ nông dân tổ chức sản xuất kinh doanh • Thành tựu đổi quản lý sử dụng đất đai: Giáo sư Lan Williamson, Đại học Melbourne, Úc, người đạo điều tra thị trường đất đai khu vực nông thôn Việt Nam, nhận xét: “…trong quãng thời gian 10 năm, Việt Nam tạo thị trường đất đai thức động khu vực nông thôn.Đây thành tựu lớn so với nước khác giới Việt Nam tự hào điều này” Theo đánh giá Ngân hàng Phát triển châu (tại hội thảo công bố kết điều tra thị trường đất đai khu vực nông thôn Việt Nam, ngày 4-11-2004): Việt Nam đạt tiến lớn việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp triển khai Luật Đất đai năm 1993 Các chế thị trường thức có hiệu thiết lập cho việc chuyển nhượng chấp đất nông nghiệp Không thành công thị trường đất đai khu vực nơng thơn, sôi động thị trường đất đai khu vực thành thị thể rõ nét tiến sách đất đai Việt Nam Từ qui định giao đất sử dụng ổn định lâu dài đến việc mở rộng quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, bảo vệ khai thác sử dụng đất có hiệu Tuy nhiên, kết nghiên cứu cho thấy số vấn đề cản trở tham gia bình đẳng người dân vào thị trường đất đai khu vực nơng thơn Ví dụ, việc phải đóng phí sử dụng đất cao để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm cho nhiều hộ nghèo chưa nhận giấy chứng nhận Mức phí phải đóng để đăng ký số thay đổi mục đích sử dụng đất cao người nghèo • Bước tiến quyền bình đẳng giới xác lập sách đất đai: Một nội dung quan trọng Luật Đất đai năm 2003 qui định Điều 48, khoản sau: “Trường hợp quyền sử dụng đất tài sản chung vợ, chồng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi họ, tên vợ họ, tên chồng” Đây coi bước tiến vấn đề bình đẳng giới nói chung quyền người phụ nữ việc sử dụng đất đai nói riêng Theo số liệu thống kê đây, 97% phụ nữ Việt Nam không đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thực tế dẫn đến hậu bất lợi cho người phụ nữ Vì thế, việc đổi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai có ghi tên vợ chồng cần thiết, khẳng định quyền bình đẳng nam nữ việc thực quyền pháp luật qui định 3.2 Những hạn chế sách đất đai nguyên nhân 3.2.1 Hạn chế xây dựng thực thi sách Thứ nhất, công tác tuyên truyền chưa tốt nên phân định Nhà nước quyền sở hữu quyền sử dụng đất đai thiếu rõ ràng, không chặt chẽ dẫn đến cách hiểu khác thực khác từ quan quản lý nhà nước đến người dân Người sử dụng đất khơng nắm quyền nghĩa vụ mình, pháp luật quy định không thật rõ ràng, chặt chẽ xảy tình trạng vi phạm, tranh chấp, khiếu kiện gây ổn định trị an xã hội; quyền cấp, cấp xã, phường, thị trấn quản lý đất đai không nghiêm, ảnh hưởng đến phát triển xã hội Thực tế chứng minh lý luận lờ mờ thực tế tùy tiện Thứ hai, mặt pháp lý thực tiễn thừa nhận đất đai hàng hóa đặc biệt, quyền sử dụng đất có giá trị đem trao đổi, mua bán, chuyển nhượng thị trường Tuy nhiên, sách đất đai, nhà lại chưa phù hợp với yêu cầu quy luật hoạt động kinh tế thị trường Thứ ba, sách đất đai, cụ thể sách thuế, phí, lệ phí sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng… chưa thể nguyên tắc phân phối địa tô người sử dụng đất chủ sở hữu đất làm thất thoát nguồn lợi đất mang lại từ Nhà nước chuyển sang người sử dụng chiếm giữ đất đai Thứ tư, công tác qui hoạch kế hoạch sử dụng đất đai Chính phủ bộc lộ nhiều yếu mang nặng tính hình thức, chưa phù hợp với yêu cầu thực tế định hướng phát triển kinh tế xã hội, xem [phụ lục 1] Nguyên nhân làm cho việc hợp thức hóa quyền bất động sản nước ta chậm, là: (1) Do buông lỏng công tác quản lý thời gian dài, nên khối lượng công việc ứ đọng lớn; (2) Thủ tục cấp giấy chứng nhận phức tạp, rườm rà Thứ năm, việc phân định trách nhiệm quản lý đất đai cho cấp ngành chưa rõ ràng, cịn thiếu cụ thể, khơng rõ trách nhiệm dẫn đến trùng lắp văn làm cho việc triển khai thi hành pháp luật khó khăn, lúng túng Thứ sáu, hệ thống văn pháp luật sách đất đai ban hành nhiều, thay đổi thường xuyên, thiếu thống nhất, chồng chéo nhiều cấp khác ban hành (từ trung ương đến địa phương) làm cho việc quản lý đất đai gặp nhiều khó khăn; hệ thống pháp luật liên quan đến quản lý đất đai thiếu tính thống từ xuống • Hạn chế hoạt động thị trường bất động sản khơng thức gây ra: Thứ nhất, sử dụng đất đai bất động sản hiệu quả, lãng phí Thứ hai, gây hậu tiêu cực mặt xã hội Sự biến động phức tạp thị trường bất động sản, yếu tiêu cực công tác quản lý nhà nước bất động sản… tạo điều kiện cho số cá nhân giàu lên nhanh chóng cách bất hợp pháp, tạo phân hóa rõ nét đẩy nhanh tình trạng bất bình đẳng xã hội Bên cạnh đó, tượng tiêu cực, tham nhũng dẫn đến vấn đề nảy sinh gây nhức nhối xã hội như: giao đất, cho thuê đất không thẩm quyền, tình trạng lấn chiếm, tranh chấp, khiếu kiện… cá nhân, tổ chức gia đình với xảy phổ biến năm gần Thứ ba, hạn chế huy động nguồn lực tài 70% số lượng giao dịch đất đai, bất động sản thực thị trường khơng thức khơng đăng ký với quan quản lý nhà nước Thứ tư, giảm sức cạnh tranh kinh tế Hiện tượng giá đất, nhà tăng nhanh liên tục tạo tâm lý kỳ vọng vào việc đầu đất đai nguồn vốn nhàn rỗi thay đầu tư vào sản xuất kinh doanh lại găm vào thị thường bất động sản Ngồi ra, chi phí cho việc sử dụng đất tăng cao, đẩy chi phí sản xuất tăng lên, giảm sức cạnh tranh doanh nghiệp kinh tế • Nguyên nhân hạn chế: Thứ nhất, chưa nhận thức đầy đủ vai trị vị trí đất đai nhiệm vụ phát triển kinh tế – xã hội đất nước, nên chưa phát huy sức mạnh công tác tuyên truyền nhằm thực thi đầy đủ nghiêm túc pháp luật đất đai Thứ hai, máy quản lý chồng chéo nhiều đầu mối dẫn đến buôn lỏng nhiều khâu quản lý Thứ ba, lực lượng cán quản lý yếu lý luận lẫn nghiệp vụ tác nghiệp, đặc biệt cán quản lý cấp sở (phường, xã) Vì tùy tiện định gây hậu nghiêm trọng Thứ tư, ý thức chấp hành luật pháp người dân chưa nghiêm Thứ năm, nếp suy nghĩ làm việc cịn mang nặng tính quan liêu, cửa quyền, sách nhiễu… gây trở ngại cho giao dịch thực thi hiệu sách đất đai, mà cịn cho cơng cải cách hành nước ta CHƯƠNG 4 Những tồn cần giải yêu cầu thực sách đất đai có hiệu thời kỳ đổi kinh tế Việt Nam 4.1 Những tồn cần giải Thực trạng tình hình đất đai Việt Nam đặt nhiều vấn đề cần giải quyết: Thứ nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm, nhiêu khê Thứ hai, loại phí để cấp giấy chứng nhận đất ở, chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất cao người nghèo Thứ ba, thời hạn giao đất sử dụng có thỏa mãn chủ thể chưa việc cấp lại thời hạn nào? Thứ tư, hạn điền có nên giới hạn hay không? việc giới hạn ảnh hưởng đến phát triển kinh tế hàng hóa Những trường hợp vượt hạn điền xử lý nào? Thứ năm, việc đấu giá quyền sử dụng đất công để tăng thu ngân sách địa phương nên hay khơng? góp phần đẩy mức giá đất đai tăng cần hạ nhiệt thị trường đất đai Ngoài nhu cầu sử dụng đất nhân dân lớn, đất cơng khơng sử dụng hết chuyển thành khu định cư cho dân bán đấu giá để lấy tiền tài trợ cho việc xây dựng khu chung cư cho dân nghèo Thứ sáu, điều tiết địa tô cách nào? 4.2 Những yêu cầu thực sách,pháp luật đất đai 4.2.1 Chế độ sở hữu toàn dân đất đai Với chế độ sở hữu toàn dân đất đai, Nhà nước đại diện chủ sở hữu nước ta, quyền chủ sở hữu đất đai có đặc điểm sau: Về quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước cấp tự nắm giữ tổng hợp tài sản,tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ mình, nắm giữ tuyệt đối không điều kiện, không thời hạn; để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn mình, Nhà nước định giao phần quyền chiếm hữu cho người sử dụng khu đất, đất cụ thể với thời gian có hạn chế, lâu dài vĩnh viễn Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước thực quyền sở hữu đất đai mặt kinh tế cách khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Tuy nhiên Nhà nước khơng tự trực tiếp sử dụng toàn đất đai mà  tổ chức cho tồn xã hội (trong có tổ chức Nhà nước) sử dụng đất vào mục đích; quyền sử dụng đất giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) đất cụ thể; Về quyền định đoạt tài sản/tài nguyên đất đai: Quyền định đoạt Nhà nước tuyệt đối thể hoạt động cụ thể giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Về quyền hưởng dụng lợi ích thu từ đất đai: Nhà nước - đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai có quyền hưởng dụng lợi ích từ đất đai, nhằm phục vụ cho hoạt động Nhà nước lợi ích tồn xã hội Bảo vệ chế độ sở hữu đất đai: Luật Đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tơ hình thức, nhận đất giao mà không sử dụng, sử dụng đất khơng mục đích, tự tiện sử dụng đất nơng nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai” (Điều Luật Đất đai 1987);  Luật Đất đai 1993 quy định: “Nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai, chuyển quyền sử dụng đất trái phép, sử dụng đất khơng mục đích giao, hủy hoại đất” (Luật Đất đai 1993, Điều 6); Luật Đất đai 2003: “Nhà nước khơng thừa nhận việc địi lại đất giao theo quy định Nhà nước cho người khác sử dụng q trình thực sách đất đai Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hồ, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hồ miền Nam Việt Nam Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam” (Luật Đất đai 2003, Điều 10); 4.2.2 Quyền sử dụng đất Luật đất đai 1987 (Điều 1) quy định người sử dụng đất bao gồm: Các nơng trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp; xí nghiệp; đơn vị vũ trang nhân dân; quan nhà nước; tổ chức xã hội; cá nhân Luật đất đai 1993 (Điều 1) quy định người sử dụng đất bao gồm: tổ chức kinh tế; đơn vị vũ trang nhân dân, quan nhà nước, tổ chức tri, xã hội (gọi chung tổ chức), hộ gia đình cá nhân So với Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993 đã  mở rộng thành phần: tổ chức kinh tế hộ gia dình;Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 1998, 2001 bổ sung thêm đối tượng: “tổ chức, cá nhân nước ngoài” Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể Các quyền sử dụng đất Cụ thể hóa quy định Hiến pháp 1980, Luật Đất đai 1987 quy định cụ thể quyền người sử dụng đất:“Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất hưởng quyền lợi hợp pháp đất giao, kể quyền chuyển nhượng, bán thành lao động, kết đầu tư đất giao khơng cịn  sử dụng đất đất giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục pháp luật quy đinh” (Điều Luật Đất đai 1987); “Chuyển quyền sử dụng đất” quy định Hiến pháp 1992, theo đó, Luật Đất đai 1993 Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 1998, 2001 liên tục cụ thể hóa thành quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất “Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất Các quyền nói thực thời hạn giao đất mục đích sử dụng đất đất giao theo quy định luật này” (Khoản Điều Luật Đất đai 1993); Đến Luật đất đai 2003 quy định quyền chung người sử dụng đất quy định chi tiết “9 quyền”: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, giúp vốn quyền sử dụng đất.“Quyền chung người sử dụng đất Người sử dụng đất có quyền chung sau đây: Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Hưởng thành lao động, kết đầu tư đất; Hưởng lợi ích cơng trình Nhà nước bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp mình; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi  phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai.”(Điều 105, Điều 106 Luật Đất đai 2003) 4.2.3 Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Luật đất đai 2003 quy định cụ thể về: Đất tham gia thị trường bất động sản (Điều 61 Luật Đất đai 2003); Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản (Điều 62 Luật Đất đai 2003); Quản lý đất đai việc phát triển thị trường bất động sản (Điều 63 Luật Đất đai 2003) “Nhà nước quản lý đất đai việc phát triển thị trường bất động sản biện pháp sau đây: Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất; Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản; Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản; Bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất thị trường bất động sản; Thực biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu đất đai” 4.3 Những giải pháp cần làm Tiếp tục đổi chế quản lý kinh tế với mục tiêu xoá bỏ chế tập trung, quan liêu, bao cấp, hình thành tương đối đồng chế thị trường có quản lý Nhà nước theo định hướng Xã hội Chủ nghĩa Tạo lập đồng yếu tố thị trường Đổi nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế Nhà nước Thúc hình thành, phát triển bước hoàn thiện loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt quan tâm thị trường quan trọng chưa có sơ khai như: thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa học công nghệ ... Nam dân chủ cộng hồ, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam? ?? (Luật Đất đai 2003, Điều 10); 4.2.2 Quyền sử dụng đất Luật đất đai 1987... tô cách nào? 4.2 Những yêu cầu thực sách, pháp luật đất đai 4.2.1 Chế độ sở hữu toàn dân đất đai Với chế độ sở hữu toàn dân đất đai, Nhà nước đại diện chủ sở hữu nước ta, quyền chủ sở hữu đất đai. .. Việt Nam Thị trường bất động sản Việt Nam trước năm 1993 Sau Cách mạng tháng Tám năm 1945 đến năm 1980, đất đai bất động sản Việt Nam thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu cơng cộng? ?? đó, hoạt động giao dịch