(Luận văn thạc sĩ) Điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản do đầu tư cơ sở hạ tầng Kinh nghiệm quốc tế và gợi ý áp dụng cho thành phố Hồ Chí Minh qua tình huống dự án đường Phạm Văn Đồng

(Luận văn thạc sĩ) Điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản do đầu tư cơ sở hạ tầng Kinh nghiệm quốc tế và gợi ý áp dụng cho thành phố Hồ Chí Minh qua tình huống dự án đường Phạm Văn Đồng(Luận văn thạc sĩ) Điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản do đầu tư cơ sở hạ tầng Kinh nghiệm quốc tế và gợi ý áp dụng cho thành phố Hồ Chí Minh qua tình huống dự án đường Phạm Văn Đồng(Luận văn thạc sĩ) Điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản do đầu tư cơ sở hạ tầng Kinh nghiệm quốc tế và gợi ý áp dụng cho thành phố Hồ Chí Minh qua tình huống dự án đường Phạm Văn Đồng(Luận văn thạc sĩ) Điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản do đầu tư cơ sở hạ tầng Kinh nghiệm quốc tế và gợi ý áp dụng cho thành phố Hồ Chí Minh qua tình huống dự án đường Phạm Văn Đồng(Luận văn thạc sĩ) Điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản do đầu tư cơ sở hạ tầng Kinh nghiệm quốc tế và gợi ý áp dụng cho thành phố Hồ Chí Minh qua tình huống dự án đường Phạm Văn Đồng(Luận văn thạc sĩ) Điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản do đầu tư cơ sở hạ tầng Kinh nghiệm quốc tế và gợi ý áp dụng cho thành phố Hồ Chí Minh qua tình huống dự án đường Phạm Văn Đồng(Luận văn thạc sĩ) Điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản do đầu tư cơ sở hạ tầng Kinh nghiệm quốc tế và gợi ý áp dụng cho thành phố Hồ Chí Minh qua tình huống dự án đường Phạm Văn Đồng(Luận văn thạc sĩ) Điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản do đầu tư cơ sở hạ tầng Kinh nghiệm quốc tế và gợi ý áp dụng cho thành phố Hồ Chí Minh qua tình huống dự án đường Phạm Văn Đồng(Luận văn thạc sĩ) Điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản do đầu tư cơ sở hạ tầng Kinh nghiệm quốc tế và gợi ý áp dụng cho thành phố Hồ Chí Minh qua tình huống dự án đường Phạm Văn Đồng(Luận văn thạc sĩ) Điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản do đầu tư cơ sở hạ tầng Kinh nghiệm quốc tế và gợi ý áp dụng cho thành phố Hồ Chí Minh qua tình huống dự án đường Phạm Văn Đồng(Luận văn thạc sĩ) Điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản do đầu tư cơ sở hạ tầng Kinh nghiệm quốc tế và gợi ý áp dụng cho thành phố Hồ Chí Minh qua tình huống dự án đường Phạm Văn Đồng(Luận văn thạc sĩ) Điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản do đầu tư cơ sở hạ tầng Kinh nghiệm quốc tế và gợi ý áp dụng cho thành phố Hồ Chí Minh qua tình huống dự án đường Phạm Văn Đồng(Luận văn thạc sĩ) Điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản do đầu tư cơ sở hạ tầng Kinh nghiệm quốc tế và gợi ý áp dụng cho thành phố Hồ Chí Minh qua tình huống dự án đường Phạm Văn Đồng(Luận văn thạc sĩ) Điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản do đầu tư cơ sở hạ tầng Kinh nghiệm quốc tế và gợi ý áp dụng cho thành phố Hồ Chí Minh qua tình huống dự án đường Phạm Văn Đồng

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT HỒ HẢI ONG ĐIỀU CHUYỂN GI TR T NG TH O ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦNG: CỦ ẤT ĐỘNG SẢN INH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ GỢI Ý ÁP DỤNG CHO THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH QUA TÌNH HUỐNG DỰ N ĐƯỜNG PHẠ V N ĐỒNG Chun ngành: Chính sách cơng Mã số: 60340402 LUẬN V N THẠC SỸ CHÍNH SÁCH CƠNG NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS HU NH THẾ DU TP HỒ CHÍ MINH – N 2016 i LỜI C ĐO N Tôi cam đoan luận văn hồn tồn tơi thực Các đoạn trích dẫn số liệu đƣợc sử dụng luận văn đƣợc dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Luận văn không thiết phản ánh quan điểm trƣờng Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Tác giả luận văn HỒ HẢI ONG ii LỜI CẢ Tôi xin chân thành cảm ơn thầy ƠN u nh Thế u trực tiếp hƣớng dẫn từ ngày đầu thực đề tài, tận tình truyền đạt kiến thức, định hƣớng, đƣa ý kiến quý báu cho việc hoàn thành luận văn Cám ơn anh ạn u nh gọc Chƣơng M guyễn am 09 Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright T h trợ tích cực thông tin tƣ vấn k thuật cho luận văn Tôi c ng ch n thành cảm ơn cơng ty Cushman Wakefield h trợ tận tình thơng tin thị trƣờng nhà đất Thành phố Chí Minh goài ra, xin chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô, anh chị trợ giảng T nhiệt t m truyền đạt chia s kiến thức, tầm nhìn khoa học đ c iệt cám ơn anh chị lớp MPP7, ngƣời đồng hành c ng năm đầy ý ngh a FETP Hồ Hả n iii T TẮT Cơ chế điều chuyển giá trị gia tăng từ đất đầu tƣ sở hạ tầng giao thông VC đƣợc áp dụng rộng rãi giới Các nƣớc sau kế thừa phát triển biến thể hình thức VC c ng nhƣ kết hợp biện pháp điều chuyển khác cho phù hợp với thực trạng địa phƣơng Cơ chế đƣợc chứng minh phát huy hiệu cao tạo nguồn vốn bền vững cho đầu tƣ phát triển hạ tầng thị nhƣng địi hỏi cao lực quy hoạch, xác định phạm vi mức độ ảnh hƣởng dự án lên bất động sản để từ lựa chọn cơng cụ điều chuyển phù hợp Ngồi ra, quyền địa phƣơng c ng đƣợc địi hỏi cao minh bạch q trình định giá, đấu giá đất thực thi biện pháp LVC Trách nhiệm giải trình cao quyền địa phƣơng, đ c biệt tránh việc lạm dụng nguồn thu từ LVC tài trợ cho khoản chi thuờng xuyên, kết hợp với truyền thông hiệu thúc đẩy thành công áp dụng LVC Nhu cầu nhiệm vụ cấp bách đầu tƣ phát triển hạ tầng để trì tốc độ phát triển kinh tế giảm áp lực giao thông đô thị thúc đẩy quyền địa phƣơng số tỉnh thành Việt Nam tiếp cận áp dụng hình thức VC, chủ yếu hình thức khai thác qu đất hợp đồng “đổi đất lấy hạ tầng” để kêu gọi tƣ nh n tham gia đầu tƣ sở hạ tầng Các hình thức điều chuyển giá trị dƣới hình thức thuế, phí, khoản đóng góp ngƣời đƣợc hƣởng ngoại tác tiêu cực chƣa đƣợc áp dụng nhiều mà lý đƣợc đƣa chƣa có chế phân cấp ngân sách cho quyền địa phƣơng Trong việc áp dụng LVC, nhiều trƣờng hợp quyền địa phƣơng vận dụng hình thức chƣa s u vào ản chất cơng cụ VC Điển hình việc sử dụng qu đất để toán cho nhà đầu tƣ tƣ nh n đa phần khu đất khơng trực tiếp có đƣợc ngoại tác từ dự án để tăng giá trị Luận văn nghiên cứu trƣờng hợp dự án đƣờng Phạm Văn Đồng cho thấy áp dụng hình thức LVC theo thơng lệ quốc tế phạm vi mức độ điều chuyển giá trị cho thấy biện pháp tạo đƣợc nguồn thu đóng góp đáng kể vào tổng mức đầu tƣ dự án Hạn chế lớn luận văn việc thu thập đƣợc liệu thị trƣờng nhà đất TP.HCM thời điểm trƣớc có dự án trƣớc có thơng tin dự án tƣơng ứng iv với thời điểm trƣớc năm 2007 để đƣa vào mơ hình dự áo tác động dự án Mức độ tác động giá đƣợc tham khảo từ nguồn cơng ty bất động sản uy tín để thay Luận văn góp phần tạo thêm sở thực nhiệm ủng hộ áp dụng LVC T CM để tạo nguồn vốn cho đầu tƣ hạ tầng Bên cạnh đó, tác giả c ng hình dung thách thức chủ yếu tính khả thi việc đƣa VC vào áp dụng chống đối nhóm lợi ích liên quan đến bất động sản việc chƣa có chế phân cấp ng n sách cao cho T CM v MỤC ỤC LỜI CAM ĐOA i LỜI CẢM Ơ ii T M TẮT iii MỤC ỤC v DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT vii DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ viii C ƢƠ G GIỚI THIỆU 1.1 Vấn đề sách 1.2 Mục tiêu phạm vi nghiên cứu 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 hƣơng pháp nghiên cứu 1.5 Nguồn thông tin liệu 1.6 Cấu trúc dự kiến luận văn C ƢƠ G CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHUNG PHÂN TÍCH 2.1 Cơ sở lý thuyết điều chuyển giá trị tăng thêm từ đất đầu tƣ hạ tầng 2.2 Xác định tác động sở hạ tầng giao thông lên giá trị đất 2.3 Mức độ điều chuyển giá trị 2.4 Các công cụ điều chuyển giá trị tăng thêm đất 2.5 h n loại 10 2.6 Những rủi ro giới hạn 11 C ƢƠ G KI G IỆM QUỐC TẾ VỀ ĐIỀU C UYỂ GI T GIA T G CỦA ẤT Đ G SẢ ĐỂ ĐẦU TƢ TẦ G V T ỰC TIỄN T I VIỆT NAM 13 3.1 Kinh nghiệm quốc tế 13 3.1.1 Thuế cải thiện 13 3.1.2 hí tác động 14 3.1.3 Khoản nộp đ c biệt/ đóng góp chủ đất 15 3.1.4 Bán quyền phát triển 15 3.1.5 Kết hợp nhiều cơng cụ giải pháp tài 15 3.1.6 Phạm vi tác động 17 3.2 Thực tiễn Việt Nam 18 vi 3.3 Các hình thức áp dụng T CM 20 3.3.1 Khai thác nguồn thu lần từ đất 20 3.3.2 Đóng góp ngƣời d n 23 3.3.3 Kết luận 24 C ƢƠ G XÂY Ự G MƠ Ì ĐIỀU CHUYỂN GIÁ TR ĐẤT T G T ÊM O ĐẦU TƢ CƠ SỞ H TẦNG CHO DỰ ĐƢỜNG PH M V ĐỒNG 26 4.1 Giới thiệu dự án 26 4.2 Mơ hình hồi quy 27 4.3 Ƣớc tính số thu từ việc áp dụng thuế cải thiện 28 4.3.1 Cơ sở thuế 29 4.3.2 T lệ điều chuyển 30 4.3.3 Số thu ƣớc tính 30 4.4 ự kiến iện pháp điều chuyển giá trị 31 C ƢƠ G KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH 34 T I IỆU T AM K ẢO 37 PHỤ LỤC 39 PHỤ LỤC 1: guồn vốn cho đầu tƣ hạ tầng T CM giai đoạn 2011-2015 39 Ụ ỤC 2: Một số dự án tiêu iểu M có áp dụng hình thức điều chuyển giá trị tăng thêm đất 47 Ụ ỤC 3: ạng mục sơ đồ tuyến đƣờng Phạm Văn Đồng T n Sơn hất – Bình Lợi – Vành đai 62 Ụ ỤC 4: Số liệu mơ hình hồi quy ƣớc lƣợng hedonic giá đất tuyến đƣờng Phạm Văn Đồng 64 Ụ ỤC 5: Tính toán số thu từ việc điều chuyển giá trị tăng thêm áp dụng cho dự án đƣờng phạm văn đồng 68 PHỤ LỤC 6: Đánh giá sơ ộ tính khả thi việc triển khai áp dụng LVC 76 vii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT BOT Hợp đồng Xây dựng – Vận hành- Chuyển giao (Build – Operate – Transfer) BRT Tuyến trung chuyển hành khách công suất lớn xe buýt (Bus Rapid Transfer) BOO Hợp đồng Xây dựng – Sở hữu – Vận hành (Build – Own – Operate) BT Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (Build – Transfer) BTO Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao – Vận hành (Build – Transfer – Operate) LVC Điều chuyển giá trị tăng thêm bất động sản đầu tƣ sở hạ tầng (Land Value Capture) PPP Hình thức đầu tƣ đối tác cơng tƣ R+P Hình thức LVC kết hợp dự án đƣờng giao thông dự án bất động sản (Road + Property) TOD Phát triển đô thị theo định hƣớng tuyến vận chuyển trung chuyển công suất lớn (Transit- Oriented Development) TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh viii DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ ình 1: ƣớc chế điều chuyển giá trị Hình 2: Ngoại tác tích đầu tƣ sở hạ tầng đối vối ngƣời sở hữu bất động sản gần Hình 3: Giá bất động sản phạm vi ộ tiếp cận đến hạ tầng giao thơng Hình 4: Giá bất động sản phạm vi tác động dự án sở hạ tầng – trƣờng hợp hàm tuyến tính Hình 5: Tổng hợp cơng cụ LVC cách phân loại 10 Hình 6: Hiện trạng sử dụng đất tuyến đƣờng Phạm Văn Đồng năm 2014 29 Hình 7: Chênh lệnh giá bất động sản khu vực đƣờng Phạm Văn Đồng trƣớc sau có dự án 30 Hình 8: Ma trận kết tính tốn t trọng số thu áp dụng LVC/ tổng mức đầu tƣ 30 CHƯƠNG GIỚI THIỆU 1.1 Vấn ề n Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) địa phƣơng phát triển nƣớc nhƣng c ng chịu nhiều áp lực hạ tầng, đ c biệt hạ tầng đô thị đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội trung t m v ng kinh tế trọng điểm phía am kinh tế tập trung nhiều khu công nghiệp, hải cảng lớn, trung t m dịch vụ văn phịng, tài chính, dịch vụ, hậu cần , xã hội hệ thống sở đào tạo quốc gia, ệnh viện tuyến đầu k m với áp lực tăng d n số học Tổng nhu cầu vốn đầu tƣ công giai đoạn 2016-2020 TP.HCM1 216 nghìn t đồng Trong trƣờng hợp ngành thuế hồn thành tốt nhiệm vụ đóng góp ng n sách t lệ điều tiết số thu cho ng n sách T CM đƣợc trì mức 23% nhƣ tổng nguồn vốn c n đối từ ngân sách TP.HCM cho kế hoạch đầu tƣ công giai đoạn 2016-2020 khoảng 130 nghìn t đồng nhƣ vậy, cịn thiếu 85 nghìn t đồng tƣơng đƣơng 40% Để huy động vốn cho đầu tƣ phát triển, T CM đẩy mạnh hình thức đầu tƣ hợp tác cơng tƣ chủ yếu hình thức OT Đầu tƣ – Vận hành – Chuyển giao) T Đầu tƣ- Chuyển giao) Tuy nhiên, khả mở rộng hình thức g p nhiều thách thức (1) rào cản pháp lý, (2) nguồn vốn ngân sách qu đất sách ngày cạn kiệt, (3) hình thức thu phí phù hợp cho dự án nội thành hiệu hình thức c ng g y nhiều tranh cãi Điển hình, hình thức BOT đƣợc cho đ t n ng áp lực lên ng n sách nhà nƣớc chủ đầu tƣ thƣờng lại vào ƣu đãi, cam kết h trợ nhà nƣớc dẫn đến thiếu trách nhiệm thực dự án Đ Thiên Anh Tuấn, 2015) Đối với hình thức BT, sáng kiến đổi đất lấy hạ tầng c ng dần tác dụng qu đất ngày thu hẹp hƣ vậy, T CM có nhu cầu cấp ách sáng kiến huy động vốn cho đầu tƣ dự án công để bổ sung cho nguồn vốn từ c n đối ngân sách Nghiên cứu kinh nghiệm đầu tƣ hạ tầng đô thị từ nƣớc giới cho thấy biện pháp điều chuyển giá trị tăng thêm từ đất đầu tƣ hạ tầng (Land value capture - LVC) hình thức bổ sung vốn cho đầu tƣ hạ tầng đô thị mang lại nhiều lợi ích dài hạn Báo cáo U T CM trình Đ sử dụng vốn ngân sách ismail - [2010] T CM danh mục cơng trình, dự án đầu tƣ công trung hạn ... thuế đánh vào phần giá trị tăng thêm bất động sản tax increment đầu tƣ sở hạ tầng Land Value Tax (Thuế giá trị đất): mức thuế tăng thêm đánh vào giá trị đất không đánh vào giá trị tài sản hình thành. .. động trực tiếp từ dự án đƣờng Phạm Văn Đồng Trong tính tốn này, mức thuế/phí điều chuyển giá trị đƣợc áp dụng theo kinh nghiệm quốc tế Đối với sở thuế để áp dụng mức thuế/ phí điều chuyển – giá. .. cho đầu tƣ cho hạ tầng Trong phạm vi luận văn qua ph n tích tình đầu tƣ đƣờng Phạm Văn Đồng đoạn qua quận Bình Thạnh, tác giả ƣớc tính sơ ộ t trọng đóng góp việc áp dụng công cụ điều chuyển giá