Chuyên đề tốt nghiệp Đề tài: Hoàn thiện kỹ năng môi giới nhà ở tại Công ty TNHH 1 thành viên

Chuyên đề thực tập GVHD:TS Nguyễn Minh Ngọc Chuyên đề tốt nghiệp Đề tài: Hồn thiện kỹ mơi giới nhà Công ty TNHH thành viên Tuấn 123 Họ tên : Nguyễn Ngọc Hoàng Mã sinh viên : CQ531476 Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh Bất động sản Lớp : QTKD Bất Động Sản K53 Khóa : 53 Hệ : Chính quy Giáo viên hướng dẫn : Tiến sĩ Nguyễn Minh Ngọc Hà Nội - 2014 Nguyễn Ngọc Hoàng Mã sinh viên: CQ531476 Chuyên đề thực tập GVHD:TS Nguyễn Minh Ngọc Mục lục Danh mục từ viết tắt Mở đầu 1 Tính cấp thiết đề tài .1 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu chuyên đề thực tập Đối tượng phạm vi nghiên cứu luận án Phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận án CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ KỸ NĂNG MÔI GIỚI BĐS NHÀ Ở 1.1 Khái niệm, đặc điểm BĐS nhà .4 1.1.1 Khái niệm bất động sản nhà 1.1.2 Đặc điểm BĐS nhà 1.2 Vai trò kỹ môi giới BĐS nhà 1.3 Những kỹ môi giới BĐS nhà .7 1.3.1 Kỹ soạn thảo hợp đồng dịch vụ môi giới 1.3.2 Kỹ thu thập thông tin 14 1.3.3 Kỹ giao dịch với khách hàng 22 1.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến kỹ môi giới nhà 24 1.4.1 Những yếu tố trực tiếp: .24 1.4.2 Những yếu tố gián tiếp: .24 1.4.3 Những yếu tố khác: .26 CHƯƠNG THỰC TRẠNG KỸ NĂNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY TNHH THÀNH VIÊN TUẤN 123 28 2.1 Giới thiệu tổng quan Công ty TNHH thành viên Tuấn 123 28 2.1.1 Giới thiệu chung 28 Nguyễn Ngọc Hoàng Mã sinh viên: CQ531476 Chuyên đề thực tập GVHD:TS Nguyễn Minh Ngọc 2.1.2 Cơ cấu tổ chức, máy 28 2.1.3 Điều kiện kinh tế kỹ thuật cho hoạt động .29 2.1.4 Khu vực hoạt động lĩnh vực hoạt đông chủ yếu 29 2.2 Thực trạng kỹ môi giới bất động sản Công ty TNHH thành viên Tuấn 123 30 2.2.1 Kỹ soạn thảo hợp đồng dịch vụ môi giới công ty 30 2.2.2 Kỹ thu thập thông tin nhân viên 34 2.2.3 Kỹ giao dịch với khách hàng 38 2.2.4 Tổ chức khóa đào tạo, thực hành kỹ môi giới .40 2.3 Đánh giá thực trạng kỹ môi giới công ty TNHH thành viên Tuấn 123 41 2.3.1 Ưu điểm 41 2.3.2 Nhược điểm 41 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TUẤN 123 43 3.1 Định hướng kinh doanh công ty 43 3.2 Giải pháp hồn thiện kỹ mơi giới BĐS nhà cơng ty 43 3.2.1 Hồn thiện kỹ soạn thảo hợp đồng .43 3.2.2 Hồn thiện kỹ thu thập thơng tin 44 3.2.3 Hoàn thiện kỹ tìm kiếm khách hàng qua đăng tin gửi emai 46 3.2.4 Hồn thiện đào tạo kỹ mơi giới công ty 48 KẾT LUẬN 49 Nguyễn Ngọc Hoàng Mã sinh viên: CQ531476 Chuyên đề thực tập GVHD:TS Nguyễn Minh Ngọc DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản TNHH : Trách nhiệm hữu hạn Nxb : Nhà xuất Nguyễn Ngọc Hoàng Mã sinh viên: CQ531476 Chuyên đề thực tập GVHD:TS Nguyễn Minh Ngọc MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nếu quy trình mơi giới BĐS khung xương sống thương vụ mơi giới BĐS kỹ mơi giới chìa khóa dẫn đến thành cơng thương vụ Một đặc điểm bất động sản tài sản có giá trị lớn, mơi giới loại hàng hóa thường xuyên gặp rủi ro khả khách hàng, hay thông tin bất động sản lỗi khâu tiến hành thương vụ Để hạn chế rủi ro diễn biến ngồi tầm kiểm sốt thương vụ môi giới, môi giới BĐS bắt buộc phải có quy trình gồm bước, cơng đoạn xếp khoa học, hợp lý Tuy nhiên quy trình môi giới chặt chẽ, khoa học bước đầu để tìm thương vụ khả thi Khơng phải thương vụ diễn theo quy trình định sẵn thành cơng cách dễ dàng đốn trước Việc thương vụ có thành cơng hay khơng phụ thuộc vào phần cịn lại hoạt động mơi giới BĐS, kỹ mơi giới BĐS Kỹ mơi giới từ việc thu thập thông tin, soạn thảo hợp đồng đến giao dịch với khách hàng kỹ quan trọng có tính định tới thành bại thương vụ, chìa khóa để giúp nhà mơi giới BĐS có hợp đồng lớn Công ty TNHH thành viên Tuấn 123 chuyên kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS nhà với khu vực hoạt động tất quận nội thành Hà Nội Với số lượng thành viên 50 người ngày mở rộng, cơng ty hoạt động theo quy trình mơi giới chuyên nghiệp ngày hoàn thiện Tất nhân viên kinh doanh công ty hoạt động theo bước, công đoạn Nhưng tất nhân viên có thương vụ thành công hàng tuần, hàng tháng, hàng quý Những thương vụ thành công công ty thường tiến hành nhân viên có kỹ mơi giới đỉnh cao Những kỹ nhân viên thường xuyên đạt thành công thực kỹ Nhưng lặp lại thường xuyên qua việc tự thực hành qua tiếp xúc với khách hàng, kỹ ngày trở nên nhuần nhuyễn hoàn thiện Đến độ đó, kỹ trở thành nghệ thuật điều tất yếu nhân viên có nghệ thuật mơi giới có nhiều Nguyễn Ngọc Hoàng Mã sinh viên: CQ531476 Chuyên đề thực tập GVHD:TS Nguyễn Minh Ngọc thương vụ thành công nhân viên thiếu hay không thực hành kỹ môi giới BĐS thường xuyên Tuy nhiên mục tiêu hàng đầu Công ty tham gia vào lĩnh vực kinh doanh thị trường lợi nhuận, không Công ty lại trông chờ vào vài cá nhân mang lại lợi nhuận đa số lại khơng hồn thành tiêu đề ra.Thiếu kỹ môi giới không thực hành kỹ môi giới thường xuyên trọng nguyên nhân dẫn đến việc khơng thành cơng mơi giới BĐS Qua thời gian thực tập lâu dài Công ty TNHH thành viên Tuấn 123 từ 1/9/2014 đến 14/12/2014 hướng dẫn nhiệt tình Tiến sĩ Nguyễn Minh Ngọc người viết chuyên đề chọn đề tài thực tập tốt nghiệp “Hồn thiện kỹ môi giới BĐS nhà Công ty TNHH thành viên Tuấn 123” Chuyên đề thực tập hệ thống vấn đề lý luận bất động sản, kỹ môi giới bất động sản; nêu lên thực trạng hoạt động môi giới Công ty TNHH thành viên Tuấn 123 qua có có đánh giá chủ quan sau đưa đề xuất phương hướng giải pháp hồn thiện kỹ mơi giới q Cơng ty Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu chun đề thực tập Mục đích: - Hệ thống hóa vấn đề lý thuyết kỹ môi giới BĐS nhà - Đánh giá thực trạng kỹ môi giới công ty TNHH thành viên Tuấn 123 - Đưa đề xuất, giải pháp để hồn thiện kỹ mơi giới BĐS nhà công ty TNHH Tuấn 123 Đối tượng phạm vi nghiên cứu luận án - Đối tượng nghiên cứu: vấn đề lý luận kỹ môi giới BĐS thực trạng kỹ môi giới Công ty TNHH thành viên Tuấn 123 - Phạm vi nghiên cứu: Về không gian: Công ty TNHH thành viên Tuấn 123 Về thời gian: Trong năm 2014, năm mà cơng ty có gia tăng số lượng nhân năm thị trường BĐS bắt đầu nóng lên sau khủng hoảng Phương pháp nghiên cứu Nguyễn Ngọc Hoàng Mã sinh viên: CQ531476 Chuyên đề thực tập GVHD:TS Nguyễn Minh Ngọc - Phương pháp phân tích tổng hợp lý thuyết: nghiên cứu tài liệu, lý luận kỹ môi giới BĐS nhà Phân tích thành mảng để tìm hiểu sâu sắc kỹ môi giới BĐS nhà - Phương pháp chuyên gia: Trong trình nghiên cứu tác giả thu thập kinh nghiệm nhân viên cơng ty Tuấn 123 để phân tích số tình để vấn đề thiếu xót phương pháp xử lý, khắc phục đúc rút thành kinh nghiệm chuyên đề Kết cấu luận án Ngồi trang bìa, mục lục, từ viết tắt, phần mở đầu kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, chuyên đề chia thành chương sau: - Chương 1: Cơ sở lý luận kỹ môi giới BĐS nhà trình bày vấn đề chung kỹ môi giới BĐS nhà - Chương 2: Thực trạng kỹ môi giới bất động sản Công ty TNHH thành viên Tuấn 123 trình bày đánh giá thực trạng kỹ môi giới Công ty TNHH thành viên Tuấn 123 - Phương hướng giải pháp hồn thiện kỹ mơi giới bất động sản Công ty TNHH thành viên Tuấn 123 nghiên cứu đề xuất phương hướng giải pháp hồn thiện kỹ mơi giới bất động sản Cơng ty Nguyễn Ngọc Hồng Mã sinh viên: CQ531476 Chuyên đề thực tập GVHD:TS Nguyễn Minh Ngọc CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ KỸ NĂNG MÔI GIỚI BĐS NHÀ Ở 1.1 Khái niệm, đặc điểm BĐS nhà 1.1.1 Khái niệm bất động sản nhà Theo điều 174 luật Dân 2005: “Bất động sản tài sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định.’’ Theo điều luật nhà 2005: “ Nhà theo quy định luật cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân’’ Trong chuyên đề nghiên cứu vấn đề mảng BĐS nhà Có thể khái quát khái niệm BĐS nhà sau: BĐS nhà bao gồm nhân tố phục vụ mục đích để nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai các tài sản khác theo quy định pháp luật 1.1.2 Đặc điểm BĐS nhà 1.1.2.1 Tính cá biệt khan hiếm: Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định không di dời đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố không giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian Nguyễn Ngọc Hồng Mã sinh viên: CQ531476 Chuyên đề thực tập GVHD:TS Nguyễn Minh Ngọc khác kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế Ngay tồ cao ốc phịng có hướng cấu tạo nhà khác Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân v.v 1.1.2.2 Tính bền lâu: Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu BĐS tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” “tuổi thọ kinh tế” BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu từ BĐS Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc cơng trình xây dựng bị lão hố hư hỏng, khơng thể tiếp tục an tồn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu lợi ích lớn phá xây dựng kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, nước giới chứng minh tuổi thọ kinh tế BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng BĐS Nói chung, tuổi thọ kinh tế nhà ở, khách sạn, nhà hát 40 năm; tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà phổ thông 45 năm v.v Chính tính chất lâu bền hàng hố BĐS đất đai khơng bị đi, khơng bị lý sau q trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS phong phú đa dạng, khơng cạn Ngồi BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cáo giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến 1.1.2.3 Các tính chất khác a Tính thích ứng: Nguyễn Ngọc Hồng Mã sinh viên: CQ531476 Chun đề thực tập GVHD:TS Nguyễn Minh Ngọc Lợi ích BĐS sinh trình sử dụng BĐS q trình sử dụng điều chỉnh công mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh hoạt động khác b Tính phụ thuộc vào lực quản lý: Hàng hố BĐS địi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hố thơng thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS địi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tương xứng c Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hố thơng thường khác Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu hình thức BĐS 1.2 Vai trị kỹ môi giới BĐS nhà Nhà môi giới bất động sản văn phòng mua bán bất động sản có kiến thức sâu rộng thị trường bất động sản khu vực Họ nắm rõ nhu cầu khách hàng, thị trường biến động giá Họ thông thuộc ngóc ngách thị trường, quy định thuế, hỗ trợ tài từ ngân hàng, tổ chức tín dụng Nhà mơi giới bất động sản cầu nối trung gian người mua người bán Để tới thống hai đối tượng địi hỏi kỹ mơi giới điều kiện đặt lên hàng đầu Tuy nhiên, để trở thành người mơi giới bất động sản chun nghiệp địi hỏi cần có nhiều nỗ lực kỹ cần thiết Khả môi giới chìa khố để hồn thành thương vụ bất động sản thành công nào, dù lớn hay nhỏ Vấn đề nghệ thuật môi giới phức tạp nhiều việc mặc giá bán Kỹ môi giới BĐS công cụ hành nghề nhà mơi giới BĐS Nó kỹ thuật cần phải học hỏi rèn luyện sáng tạo kỹ soạn thảo hợp đồng, kỹ đăng tin tìm kiếm khách hàng, kỹ telesales(bán hàng qua điện thoại), kỹ tư vấn chốt khách hàng, kỹ giao dịch với khách hàng… Mỗi kỹ nhỏ lẻ có vai trị riêng nghề Nguyễn Ngọc Hoàng Mã sinh viên: CQ531476