Đề tài khoa học nghiên cứu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2010–2020 ở việt nam

GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG NGHIÊN CỨU PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAI ĐOẠN 2010 - 2020 Ở VIỆT NAM Chủ nhiệm đề tài: Th.S Tạ Thị Thùy Trang Thành viên tham gia: Nguyễn Thị Vinh Hương Hà Nội, tháng năm 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG NGHIÊN CỨU PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAI ĐOẠN 2010 - 2020 Ở VIỆT NAM Chủ nhiệm đề tài: Th.S Tạ Thị Thùy Trang Thành viên tham gia: Nguyễn Thị Vinh Hương Xác nhận Trường Đại học Thương mại Hà Nội, tháng năm 2021 Chủ nhiệm đề tài TÓM LƯỢC Hiện nay, chuyển quyền sử dụng đất hình thức chuyển nhượng chủ yếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khâu quan trọng để đạt thành công giao dịch Đề tài liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất số cơng trình nghiên cứu khoa học đề cập đến Do vậy, việc lựa chọn “nghiên cứu pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2020 Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường vừa có thuận lợi, vừa thử thách nhóm tác giả Trong phạm vi đề tài nghiên cứu, nhóm tác giả tập trung trình bày, hoàn thiện hệ thống lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hành Đồng thời, phân tích thực trạng thực tiễn áp dụng pháp luật Việt Nam để làm rõ ưu điểm hạn chế pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2020 Từ đó, đề xuất định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS: Bộ luật dân BLTTDS: Bộ luật tố tụng dân LĐĐ: Luật đất đai THA: Thi hành án HĐCNQSDĐ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất QSDĐ: Quyền sử dụng đất SDĐ: Sử dụng đất GCN QSDĐ: Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất TA: Tòa án TAND: Tòa án nhân dân UBND: Ủy ban nhân dân BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI THÔNG TIN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI NCKH CẤP TRƯỜNG Thông tin chung: - Tên đề tài: Nghiên cứu pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2020 Việt Nam - Mã số: CS20 -30 - Chủ nhiệm: Th.S Tạ Thị Thùy Trang - Cơ quan chủ trì: Đại học Thương Mại - Thời gian thực hiện: 7/2020 đến 3/2021 Mục tiêu: - Hệ thống sở lý luận pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Phân tích thực trạng thực tiễn áp dụng pháp luật Việt Nam để làm rõ ưu điểm hạn chế pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2020 - Đề xuất định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tính sáng tạo: Trên sở tiếp thu giá trị, đồng thời phân tích nội dung mà cơng trình khoa học cơng bố chưa đề cập chưa làm rõ, đề tài xây dựng định hướng nghiên cứu tổng quan, toàn diện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những vấn đề lý luận đất đai quyền sử dụng đất phân tích, đánh giá làm tiền đề để xây dựng quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những vấn đề việc xác lập, thực hợp đồng nói chung xem xét, nhận định sở đặc thù quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp cho đề tài vừa thể vấn đề hợp đồng nói chung, làm bật nét riêng có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Kết nghiên cứu: - 01 báo khoa học - 01 báo cáo nghiên cứu Công bố sản phẩm khoa học từ kết nghiên cứu đề tài Bài viết “ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đăng tải tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 21 tháng 11/2020 Hiệu quả, phương thức chuyển giao kết nghiên cứu khả áp dụng: Chuyển giao kết nghiên cứu thông qua nghiệm thu bàn giao sản phẩm đề tài nghiên cứu Kết nghiên cứu khai thác, vận dụng vào giảng dạy cho sinh viên Đại học Thương mại nói chung cho sinh viên chuyên ngành Luật kinh tế nói riêng liên quan tới học phần Pháp luật môi trường – đất đai Ngày 22 tháng năm 2021 Chủ nhiệm đề tài (ký, họ tên) Tạ Thị Thùy Trang MỤC LỤC TÓM LƯỢC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài .1 Xác lập tuyên bố vấn đề đề tài .3 Các mục tiêu nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu 10 Ý nghĩa nghiên cứu 10 Kết cấu báo cáo nghiên cứu 11 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 12 1.1 Khái quát hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 1.1.1 Các khái niệm liên quan 12 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 1.2 Khái quát pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 1.2.1 Khái niệm 20 1.2.2 Nội dung pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22 1.2.3 Vai trò pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .25 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAI ĐOẠN 2010 – 2020 Ở VIỆT NAM 28 2.1 Nội dung quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .28 2.1.1 Các quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28 2.1.2 Các quy định pháp luật thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 41 2.1.3 Các quy định hình thức, thủ tục xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 45 2.2 Thực tiễn thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2020 Việt Nam 52 2.2.1 Đánh giá tổng quan thuận lợi khó khăn việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2020 Việt Nam 52 2.2.2 Một số khó khăn vướng mắc cụ thể tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2020 Việt Nam 62 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 71 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật 71 3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 73 3.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 76 KẾT LUẬN 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài Chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền quyền người sử dụng đất; đồng thời quyền thực thường xuyên, liên tục chiếm tỷ lệ lớn vào loại bậc giao dịch dân đất đai thị trường bối cảnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Việt Nam Trên thực tế, phương thức dịch chuyển linh hoạt quyền sử dụng đất thị trường, tuân thủ đầy đủ quy luật thị trường cung – cầu, cạnh tranh, giá cả, tơn trọng quyền tự ý chí, thỏa thuận chủ thể giao dịch thông qua hợp đồng mà có can thiệp tham gia sâu Nhà nước trình xác lập thực giao dịch Từ tính chất linh hoạt này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức góp phần thúc đẩy tích tụ tập trung đất đai vào tay người có nhu cầu khả sử dụng đất, biết làm giàu đất, làm cho đất đai từ thứ tài nguyên túy thiên nhiên ban tặng trở thành tài sản có giá, hàng hóa có giá trị lưu thơng thị trường Nhận thấy tầm quan trọng đất đai phát triển kinh tế, xã hội đất nước nói chung tính chất linh hoạt phức tạp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế nói riêng, pháp luật đất đai pháp luật khác có liên quan qua thời kỳ xây dựng, sửa đổi, bổ sung hoàn thiện theo hướng ngày hợp lý hơn, toàn diện đầy đủ Đặc biệt, với hàng loạt văn ban hành thời gian gần tạo hành lang pháp lý tương đối đầy đủ cho chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thị trường Có thể nói giai đoạn 2010 – 2020 đánh dấu thay đổi hệ thống pháp luật đất đai nói chung văn pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng rõ rệt, cụ thể như: Luật đất đai năm 2013 thay Luật đất đai 2003, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thay Luật kinh doanh bất động sản 2006, Bộ luật dân năm 2015 thay Bộ luật dân 2005, Luật nhà 2014 thay Luật nhà 2005, Luật đầu tư 2014 thay Luật đầu tư 2005 Tuy nhiên, nhìn nhận cách khách quan khơng thể phủ nhận rằng, thực tế, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn biến phức tạp, pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều bất cập dẫn đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất "biến tướng" với nhiều sai phạm tinh vi hơn, khó phát như: giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật thực sở có thỏa thuận, "thông đồng ý kiến" bên hợp đồng nhằm đối phó với pháp luật, trốn lậu thuế với giá trị lớn, gây hỗn loạn thị trường… Đây nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày gia tăng số lượng phức tạp tính chất Theo thống kê Tịa án nhân dân tối cao, tính riêng tranh chấp quyền sử dụng đất năm 2019 lên tới 20 nghìn vụ Trong số kể trên, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm 1/3 Dưới góc độ pháp luật, hàng loạt văn pháp luật ban hành điều chỉnh nhiều khía cạnh khác hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, song xét mối quan hệ tổng thể thống pháp luật cho thấy, pháp luật hành nhiều quy định chưa thống nhất, chí cịn mâu thuẫn loại trừ lẫn nhau, nhiều quy định xét mục đích, ý nghĩa cần thiết, song lại xa rời với thực tiễn thực thi khó thực hóa thực tế; nhiều quy định tỏ lỏng lẻo thiếu chế bảo đảm để thực thi có hiệu thực tế chúng hệ lụy cho động thái "lách luật", vi phạm ký kết thực hợp đồng Không dừng lại đó, đặt điều kiện kinh tế thị trường xu kinh tế hội nhập giai đoạn Việt Nam cho thấy, nhiều rào cản cho việc tiếp cận đất đai thông qua chế chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì vậy, hiệu điều chỉnh pháp luật thực tế chưa cao, quản lý nhà nước thị trường bất động sản nói chung giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế chưa đạt mục đích đề ra, vơ vàn quy định điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng giao dịch phải vận động trạng thái an toàn cho chủ thể tham gia giao dịch, song trái lại, thực tế, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứa đựng vô nhiều rủi ro, bất trắc Thực tế nêu cho thấy, cần thiết khách quan tương lai cần phải có cơng trình tiếp tục nghiên cứu vừa mang tính tổng thể, tồn diện, vừa mang tính chuyên sâu khía cạnh lý luận, pháp luật thực định, thực tiễn thực thi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghiên cứu cần phải đặt mối quan hệ gắn bó mật thiết phù hợp với kinh tế thị trường, với hội nhập kinh tế quốc tế Đó lý nhóm tác giả lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2020 Việt Nam” để nghiên cứu ... quan nghiên cứu đề tài Chương 2: Cơ sở lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 3: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền. .. lựa chọn đề tài: ? ?Nghiên cứu pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2020 Việt Nam? ?? để nghiên cứu 2 Xác lập tuyên bố vấn đề đề tài Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ)... chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22 1.2.3 Vai trò pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .25 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAI ĐOẠN